住房信貸風險防范研究論文

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近年來，我國房地產投資額年平均增長率達到20％以上，房地產銷售額以每年27％的速度增長。據專家估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產資金鏈中，商業銀行基本上參與了房地產開發的全過程。在房地產信貸業務迅猛發展的同時，也使住房信貸風險逐步成為商業銀行經營風險的一個重要方面。目前，各家商業銀行都十分重視住房信貸風險防范工作，積極采取有效措施，改善經營策略，以風險控制為核心，加強住房信貸管理，建立全方位風險制衡機制，力爭把住房信貸風險消滅在萌芽狀態。

一、住房信貸風險的形成途徑

住房信貸風險是指商業銀行發放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成途徑是多方面的，除宏觀經濟政策調整變化、法制法規不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規范、社會監督不力等因素外，主要還表現在以下幾個方面：

1、借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。引發借方違約的原因十分復雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業銀行利益帶來損失。隨著市場經濟的發展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業經營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩定，影響還款計劃的順利執行；同時，由于目前商業銀行無法對借款人的財務狀況進行持續有限的監督，商業銀行對樓市的預測也相當困難，并且我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調查、評估的機構，商業銀行較難對借款人資信的真實狀況做出準確判斷。雖然借款合同訂立時，信貸資產表面上是安全的，擔保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產產權登記制度的不完善、不健全，私下的房產交易盛行，使銀行貸款擔保失效或懸空，造成商業銀行的信貸風險；二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發生一段按揭期后，市場環境發生變化，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款；四是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。

2、開發商引發的風險。由于開發商不能按約定準時將樓房交付使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。表現為：一是善意違約。開發商將購房款入賬后，因經濟、地價、建筑材料、施工技術、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人和開發商簽訂的契約標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發商利用當前法制不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會，以其關聯企業或有特殊關系的個人名義“購買”其開發的房產，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

3、銀行自身引發的風險。商業銀行作為貸方當事人，在群體上通過內部分工進行相互協作，任何一個環節管理不善都可能使潛在的風險變為現實，引起資產損失。貸方引發信貸風險的特點是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風險防范工作的重點。一是信貸管理規定不健全，形成信貸風險。如目前對如何避免重復擔保問題沒有具體管理方法；二是制度執行不嚴，落實不到位，違章不糾，極易形成信貸風險。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業銀行需花費較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權證進行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風險。此外，還可能由于銀行監控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發生；三是信息不靈帶來的信貸風險。即在審批發放時，對貸款相關資料了解不及時，不全面造成判斷錯誤帶來的風險；四是對房地產開發商的經營狀況和政府房地產管理部門新的政策、法規沒有及時了解，影響了對信貸風險的防范和應急處理。

4、借款契約引發的風險。一是合同潛伏的風險。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導致貸款風險，這種風險潛伏在合同本身，應全力避免。二是貸款保證形式風險。如借款人不具備抵押和質押的條件，銀行則按規定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業充當擔保人，從短期看，規模小或經營不善的單位相當多，讓這些企業充當擔保者并不能保證貸款人的債權利益；從長期來看，在市場經濟中，任何企業充當擔保人，貸款人債權利益的實現也不一定有保證。

5、抵押物引發的風險。目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的；三是價值不實。抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。

6、流動性風險。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民儲蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱性原則，一旦發生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發生資金周轉困難。因此，客觀上需要有健全的風險轉換機制做保險，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔保機構、住房抵押貸款保險尚處于試點階段，銀行還很難通過這種方式轉移貸款風險。二、住房信貸風險的防范措施

目前，住房信貸業務受經濟體制諸多方面的限制，在經營管理指導思想和消費者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業務存在較大的風險。但是，因為過度追求無風險的“保險”經營，已不適應現代金融業的發展。這不僅會束縛新型信貸業務的開展，也會使商業銀行因此失去市場，在激烈的競爭中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經濟相適應的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵押貸款保險機制、培育和發展房地產二級市場外，我們只有積極發展住房信貸業務，在信貸管理中強化風險控制，完善住房融資工作規程，推動住房信貸業務向良性發展。

一、商業銀行應提高認識，理性地開展房地產信貸業務

一是商業銀行要提高認識，克服把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展、經營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。要改變把住房信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。對目前出現的房地產虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產信貸“爭奪戰”，讓不良開發商和購房者鉆空子。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款。三是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現。同時，適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是商業銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的金融風險化解機制。

二、大力拓寬房地產融資渠道，實現資金來源多元化

目前國內房地產開發和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產信貸占款規模居高不下、金融風險增大的情況下，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。一是大力推動房地產證券化，向社會大眾籌集開發資金。目前，我國4萬余家的房地產企業中只有70多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。因此，有關監管部門應該適當放松對房地產公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規模閑散資金。二是建立房地產投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產業。房地產投資基金屬于股權投資，要逐漸把房地產投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產業開發，有利于提高投資規模。四是引導國外資金進入房地產融資市場，加大力度引進外資來提高國內房地產的投資。五是鼓勵發行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業。六是積極發展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，以滿足部分居民的購房需要。

三、加強住房貸款的風險管理，將防范工作前置

貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、收入情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供準確科學的依據，防止借款人的實際成交價低于貨款額，造成貸款風險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據，是銀行保證信貸資產安全的重要手段。住房抵押貸款的有關契約，要明確規定各方的責任、權利和義務。要詳細推敲每一條款，既不能有對于銀行不利的措詞，也不要遺漏有關重要條款，如：要增補抵押違約后制裁的法律依據；在商定的其他條款內要明確：抵押房產必須辦理保險，如有意外，抵押權人銀行為第一受益人等。總之，以規范、完善的契約來約束借款人、擔保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業務的真實性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉移住房貸款風險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔的貸款風險，此外，還應積極爭取政府的支持，把發放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風險轉移出去。

四、加強貸后管理，注重償還風險的預測

對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。五、銀行監管部門要加強對住房信貸業務的監管

房地產業屬于高風險行業，住房信貸業務潛藏著較大的風險。因此，銀監部門及其分支機構必須加強對住房信貸業務的監管，確保國內銀行業的安全、穩定、高效運行。一是要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險情況，制定正確的監管方針和策略，以此來指導和約束商業銀行的房地產信貸行為，為住房信貸風險的防范、分散和消除創造基本的條件。二是強化對住房信貸業務的監管。要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業務進行現場和非現場檢查。檢點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。三是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不貸。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。

六、進一步建立健全房地產信貸的法律法規體系

一是修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。在《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關房地產信貸和金融條款的法律條例，用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為。二是建立健全有關房地產信貸的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系，共同促進市場經濟的健康發展。三是嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回損失，并追究當事人的法律責任。

七、加強社會道德和信用建設，完善個人征信管理體系

國家和銀行要通過電視、廣播、網絡、報刊、座談會、咨詢會等多種形式，向全社會詳細宣傳介紹道德和信用的知識，以及宣傳房地產信貸有關知識，使各行各業、廣大居民對此有深入的了解，走出認識誤區，重樹道德和信用觀念，以嚴格的道德和信用觀念約束房地產借貸行為。房地產開發商和個人購房者一定要徹底改變銀行的“錢”是國家的、可以不還的陳腐觀念，牢固樹立道德和信用觀念，按照市場經濟的“游戲規則”，從事房地產借貸活動，切實履行合同條款，杜絕在經濟活動中抽逃資金、逃廢銀行債務的行為。開發商要確保財務、統計資料的真實性、準確性和及時性，嚴格按照國家統一的會計制度規定，進行會計核算，不得賬外設賬；不得授意、指使、強令會計機構、會計人員違法辦理會計事項。個人購房者要確保自身信用資料的真實性，杜絕一切弄虛作假行為。