土地資產(chǎn)管理新模式技術(shù)探討

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［摘要］現(xiàn)階段我國土地制度改革速度持續(xù)增快，對(duì)于相關(guān)部門來說需要持續(xù)地提升土地利用水平，改善土地資源管理措施，能夠看出在可持續(xù)發(fā)展理念背景下，各項(xiàng)措施的落實(shí)都得到了可靠的保障，因此我國土地利用使用水平也得到了顯著的提升。不過在這個(gè)時(shí)期，土地資產(chǎn)管理還是存在較多的問題，一部分地區(qū)存在濫用土地或者違法用地等情況，這就需要及時(shí)地采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，防止給土地資源的正常使用造成影響。

［關(guān)鍵詞］土地利用;經(jīng)營管理;資產(chǎn)管理

1引言

新時(shí)期我國各地區(qū)面臨的土地管理工作的復(fù)雜程度在不斷提高，尤其是在進(jìn)程不斷推進(jìn)的情況下，各地區(qū)的土地利用水平差距在明顯擴(kuò)大。雖然部分發(fā)達(dá)地區(qū)的土地管理工作已經(jīng)得到了完善與優(yōu)化，但是大部分地區(qū)的土地管理工作仍然存在一定的滯后性，這也是土地利用水平無法得到顯著提高的主要原因。因此，文章探討了新時(shí)期土地利用水平提高的土地管理策略，以供參考和借鑒。

2完善土地經(jīng)營管理，提升土地資產(chǎn)管理效率的重要程度

2.1滿足農(nóng)民利益需求

我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，對(duì)土地的需求量很大，因此土地對(duì)于農(nóng)民來說是比較重要的。農(nóng)民依靠土地進(jìn)行勞動(dòng)，為自己的生活提供保障，屬于農(nóng)民的主要生活工具。現(xiàn)階段我國城市化進(jìn)程持續(xù)增快，各級(jí)政府為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)或者公共設(shè)施需要，將大量的農(nóng)用地進(jìn)行征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，不少地方農(nóng)民的土地人均占有量較少，地方政府雖然給了相應(yīng)的補(bǔ)償，不過難以滿足長期的生活需求。土地是農(nóng)民的重要生產(chǎn)、生活資料，沒有土地，就沒有生活來源。因此，有必要到其他地方打工謀生，如此也比較容易產(chǎn)生社會(huì)問題，影響到農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)效益，這就需要地方部門高度重視土地管理。

2.2市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求

通過調(diào)查能夠明確之前一些國家會(huì)選擇高度集中的政治經(jīng)濟(jì)體系，但是效果較差，因此我國選擇了改革開放的措施，傳統(tǒng)的計(jì)劃式經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，就需要參考市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，按照相關(guān)的需求落實(shí)，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。土地市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來說是比較重要的，有關(guān)部門需要持續(xù)增強(qiáng)管理力度，提升土地管理效率，合理利用土地資源。

2.3城鄉(xiāng)一體化建設(shè)需求

如今我國高度重視城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，土地屬于一種重要的資源，對(duì)于農(nóng)民來說是比較重要的，針對(duì)失去土地的農(nóng)民需要設(shè)置合理的處理方法，保障這些農(nóng)民在失去土地之后生活質(zhì)量不會(huì)受到影響，而且不會(huì)影響到城市化的發(fā)展。政府在征收土地之后，需要給農(nóng)民一定的補(bǔ)償，而且需要聯(lián)系該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，選擇合理的措施給農(nóng)民爭(zhēng)取更多的謀生機(jī)會(huì)。不僅如此，政府部門在開展各項(xiàng)工作的時(shí)候，需要提升辦事效率，積極地落實(shí)各項(xiàng)政策，如此才能更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。

2.4防范國有土地資產(chǎn)流失

土地是人類賴以生存的重要資源，也是重要的資產(chǎn)，土地資產(chǎn)在我國城市建設(shè)、企業(yè)改革、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面都發(fā)揮了巨大的作用。但是由于管理中的失誤和不足，導(dǎo)致粗放使用建筑用地、不規(guī)范土地交易行為、土地利益分配不公等不良現(xiàn)象的發(fā)生，致使土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重。因此，尋求一種科學(xué)有效的土地資產(chǎn)管理新模式和新技術(shù)，可以推動(dòng)我國土地資產(chǎn)管理工作的發(fā)展和創(chuàng)新，有效避免以上不良現(xiàn)象的發(fā)生，有效遏制土地資產(chǎn)的流失，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3土地資產(chǎn)管理存在的不足之處

3.1管理相對(duì)混亂，執(zhí)法力度較小

如今非法占用土地資源的問題比較嚴(yán)重，一部分集體或者是個(gè)體沒有得到政府的批準(zhǔn)就隨意倒賣土地資產(chǎn)，非法占有土地，進(jìn)而產(chǎn)生了社會(huì)矛盾，影響土地資源環(huán)境，土地資產(chǎn)流失問題也日益嚴(yán)重;土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增加，但未向國土資源管理部門報(bào)告且私自進(jìn)行，土地資產(chǎn)補(bǔ)償與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀不符，不符合法律規(guī)定的土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，無法得到法律的保護(hù)，如果出現(xiàn)了土地資產(chǎn)糾紛，難以及時(shí)處理以及追回。對(duì)農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)缺乏相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)途徑和保護(hù)機(jī)制，農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)的概念淡薄，在處理農(nóng)村集體土地時(shí)，當(dāng)?shù)卮濉㈡?zhèn)(鄉(xiāng))政府“全權(quán)”，農(nóng)民無法行使所有權(quán)，當(dāng)征地拆遷時(shí)，農(nóng)民實(shí)際的安置所得比例極低，很大一部分土地收益都?xì)w入政府囊中。

3.2在企業(yè)改制過程中，對(duì)國有土地資產(chǎn)存量處置不當(dāng)

企業(yè)改制過程中，各級(jí)政府沒有從明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系入手，只計(jì)算少量土地價(jià)值和大量的房產(chǎn)價(jià)值，將國有土地資產(chǎn)的價(jià)值少計(jì)或忽略不計(jì)，但實(shí)際進(jìn)入市場(chǎng)后，土地資產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于隱藏的土地增值收益，產(chǎn)生了新的土地資產(chǎn)流失現(xiàn)象。主要問題有:一是評(píng)估企業(yè)改制資產(chǎn)時(shí)，人為壓低土地評(píng)估價(jià)格，擴(kuò)大房產(chǎn)和設(shè)備或其他資產(chǎn)的價(jià)值，使應(yīng)屬于國家的土地收益進(jìn)入了用地單位或個(gè)人的手中;二是一些行政管理部門或用地單位，在未經(jīng)審批、沒有辦理相關(guān)手續(xù)和實(shí)現(xiàn)國有收益的情況下，將企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移處置，或者收益直接歸企業(yè)的債權(quán)單位，造成了腐敗行為的滋生和國有資產(chǎn)的流失。

3.3土地資產(chǎn)管理效率較低

如今土地資產(chǎn)持續(xù)升值，為了能夠更好地實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)管理的價(jià)值，需要將有限的土地面積轉(zhuǎn)換為土地資產(chǎn)，進(jìn)而獲得土地資產(chǎn)的最大使用價(jià)值，如此也可以有效地提升土地資產(chǎn)管理效率。現(xiàn)階段土地管理效率比較低，尤其是在土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)時(shí)，存在較多的影響因素，土地資產(chǎn)盤活力度較小，整體的流轉(zhuǎn)工作較差。一部分土地資產(chǎn)雖然有著較高的使用價(jià)值，不過沒有被開發(fā)以及使用，一部分土地資產(chǎn)僅僅是片面地進(jìn)行了開發(fā)使用。不過需要注意的是土地資產(chǎn)管理還存在較多的問題，管理權(quán)限流失嚴(yán)重，管理責(zé)任人流失問題比較顯著，因此需要得到人們的高度重視。

3.4土地資產(chǎn)稅收征收困難

要是把土地當(dāng)作資產(chǎn)來進(jìn)行管理，就需要征收土地資產(chǎn)稅，這對(duì)于土地資產(chǎn)管理而言是比較重要的，不過還是會(huì)把土地資產(chǎn)稅和其他的稅收混為一談，覺得不需要征收土地資產(chǎn)稅，這是一種錯(cuò)誤的觀念。企業(yè)在建廠的時(shí)候需要占用土地資源，就應(yīng)把建廠生產(chǎn)的利潤作為征收額。企業(yè)利潤額即企業(yè)建廠占用土地的資產(chǎn)稅，需要企業(yè)繳納，否則將視為白占用。不僅如此，在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，開發(fā)商還需要繳納土地資產(chǎn)稅，但土地資產(chǎn)稅收征收難度較大。

4規(guī)范土地資產(chǎn)管理的相應(yīng)措施

4.1開展土地資產(chǎn)清查

現(xiàn)階段由于影響因素較多，城市規(guī)劃、道路建設(shè)等公共設(shè)施建設(shè)都可以改變土地資產(chǎn)價(jià)值。在此期間，政府部門需要按時(shí)開展檢查工作，準(zhǔn)確掌握信息，確保提高土地資源管理效率。在土地流轉(zhuǎn)過程中，由于一些投資者過于重視經(jīng)濟(jì)效益，沒有充分分析現(xiàn)有需求，因此有必要對(duì)土地進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，選擇參考合同進(jìn)行確定，要認(rèn)真清查，充分利用土地資源。為了提高土地資源清算結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性，還需要及時(shí)更新和補(bǔ)充土地信息，也可以選擇利用網(wǎng)絡(luò)資源對(duì)土地資源進(jìn)行分析。最后，利用農(nóng)業(yè)技術(shù)對(duì)土地資源進(jìn)行管理和配置，保證土地充分發(fā)揮作用。

4.2完善土地資產(chǎn)分配

目前，我國正處于社會(huì)主義國家宏觀調(diào)控下的發(fā)展中的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以國有經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，所有制經(jīng)濟(jì)相互聯(lián)系。實(shí)行按勞分配原則，并允許其他形式的存在。因此，在土地資源的配置過程中，政府部門要高度重視把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，優(yōu)化資源配置，選擇合理的措施進(jìn)行設(shè)計(jì)，保障農(nóng)民合法的土地權(quán)益。征收應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)，針對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，以保護(hù)耕地為主，重視經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也要關(guān)注未來的發(fā)展。不僅如此，在劃撥土地時(shí)，需要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)確定合理的地價(jià)，堅(jiān)持人民的主體地位，規(guī)范農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)，豐富土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式。政府部門要順應(yīng)市場(chǎng)的相關(guān)需求，不能過度干預(yù)，保證不改變農(nóng)地用途，不損害農(nóng)民利益，這樣既能提高土地利用效率，又能為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供保障。

4.3實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)市場(chǎng)化

現(xiàn)階段，我國一些地方政府過于重視自身發(fā)展，對(duì)土地資產(chǎn)管理不夠嚴(yán)格，甚至沒有單獨(dú)設(shè)立部門進(jìn)行管理，由于存在隱性交易，土地價(jià)格出現(xiàn)虛高問題，對(duì)土地資源市場(chǎng)造成較大沖擊，土地資產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無法保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。在新的時(shí)代背景下，各部門要正確調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)對(duì)土地資源市場(chǎng)的管理，防止征服者愛資產(chǎn)評(píng)估中的“缺位”和“越位”，提高政府管理效率，確保土地資源管理質(zhì)量的提高。不僅如此，還需要充分掌握土地資產(chǎn)信息，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估的理論研究和評(píng)估管理，參考市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，防止估價(jià)偏離實(shí)際，考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地定價(jià)水平，確保土地資源市場(chǎng)得到完善。

4.4完善土地資產(chǎn)評(píng)估體系，促進(jìn)土地資產(chǎn)管理

土地作為一種資產(chǎn)，意味著土地不僅是社會(huì)生產(chǎn)的重要自然資源，而且是一項(xiàng)巨大的資產(chǎn)。可以說，土地是一切財(cái)富之母。為了充分體現(xiàn)和發(fā)揮土地資產(chǎn)的功能，遏制土地資產(chǎn)的流失，土地資產(chǎn)管理部門對(duì)土地進(jìn)行合理的評(píng)估是十分必要的。要加強(qiáng)社會(huì)調(diào)查、理論研究和政策分析，建立一套科學(xué)合理的土地資產(chǎn)評(píng)估體系，首先要培養(yǎng)專業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估人員，以完善土地的資產(chǎn)評(píng)估理論、方法體系和技術(shù)操作規(guī)范，加強(qiáng)土地資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)量，建立具有指導(dǎo)意義的評(píng)估技術(shù)路線和資產(chǎn)評(píng)估信息服務(wù)平臺(tái)，科學(xué)構(gòu)建農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的分配方案，使土地資產(chǎn)價(jià)值在管理和轉(zhuǎn)讓中得到客觀反映。還要進(jìn)一步完善農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)國有土地資產(chǎn)價(jià)值收益的最大化。

5結(jié)束語

總體上，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)加快，為了更好地利用土地資產(chǎn)，提高土地資產(chǎn)使用效率，各部門要積極依法領(lǐng)導(dǎo)和治管理土地資產(chǎn)，使其處于安全有序的流轉(zhuǎn)狀態(tài)，使土地資產(chǎn)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。

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作者：張素芳 單位：滕州市自然資源局