新經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的探討論文

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【論文關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì)時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理

【論文摘要】著重從房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都是一個(gè)系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。無(wú)論是單體開(kāi)發(fā)還是小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，都要經(jīng)過(guò)很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，成立各個(gè)事業(yè)部，去完成各個(gè)階段的任務(wù)。

1可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先決條件

在做出投資決策前，先對(duì)有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，對(duì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，據(jù)此提出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見(jiàn)。

2項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的管理

2．1建立項(xiàng)目品質(zhì)管理體系

(1)進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。這樣利用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使設(shè)計(jì)單位在競(jìng)爭(zhēng)中提高設(shè)計(jì)水平，公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，這種方式不可取。因?yàn)橐皇菗p害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計(jì)需要和整體設(shè)計(jì)吻合，由不同單位設(shè)計(jì)會(huì)影響整體效果。

(2)組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng)，提高對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際、與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調(diào)。

(3)設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位改變?cè)O(shè)計(jì)方法，由以往的單純?cè)O(shè)計(jì)變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比較來(lái)對(duì)方案優(yōu)化，而國(guó)外最常用的優(yōu)化設(shè)計(jì)方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請(qǐng)另外一個(gè)設(shè)計(jì)公司或者就由原來(lái)的設(shè)計(jì)公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計(jì)圖紙為基礎(chǔ)，再對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，然后由原設(shè)計(jì)公司或者另外聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)公司對(duì)第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)，這樣做可能會(huì)增加項(xiàng)目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)給業(yè)主帶來(lái)的收益要遠(yuǎn)高于由于工期的延長(zhǎng)帶來(lái)的損失，因此可以大大節(jié)省項(xiàng)目的造價(jià)。

(4)組織設(shè)計(jì)評(píng)審小組對(duì)各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，評(píng)審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評(píng)審小組由項(xiàng)目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對(duì)設(shè)計(jì)提出全面的意見(jiàn)。對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審許多開(kāi)發(fā)公司往往依據(jù)個(gè)人的意見(jiàn)，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。

(5)合理安排設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。

(6)通過(guò)合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過(guò)程中親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。

2，2建立完善的進(jìn)度計(jì)劃管理體系

(1)設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度；

(2)施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項(xiàng)工程招標(biāo)、施工臨時(shí)水電安裝和施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃；

(3)施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨計(jì)劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進(jìn)度計(jì)劃等；

(4)配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。

2．3建立完善的項(xiàng)目投資管理體制

(1)建設(shè)用地成本：土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等；

(2)工程建設(shè)成本：土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等；

(3)銷售費(fèi)用：銷售營(yíng)業(yè)、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等；

(4)財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款利息、資金運(yùn)作利息等。

(5)工程計(jì)量控制；主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計(jì)劃，控制工程款的支付。計(jì)量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計(jì)量人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)。此外還應(yīng)做到：

(1)了解施工現(xiàn)場(chǎng)、了解工程量實(shí)際發(fā)生變化情況，及時(shí)對(duì)工程量的變化進(jìn)行核實(shí)。

(2)要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化情況來(lái)確定材料設(shè)備預(yù)算價(jià)，不能盲目照搬定額或文件價(jià)。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計(jì)量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負(fù)責(zé)對(duì)其結(jié)果審核及支付工程款。

(3)建立完善的合同管理體系。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工程中，開(kāi)發(fā)公司會(huì)與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過(guò)合同形式來(lái)約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程。開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合同對(duì)各單位進(jìn)行監(jiān)控，以保證項(xiàng)目按計(jì)劃完成。同時(shí)，對(duì)違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。

(4)組織對(duì)各單位的協(xié)調(diào)工作。開(kāi)發(fā)公司必須在項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段都真正起組織者作用，通過(guò)組織召開(kāi)定期例會(huì)的方式，加強(qiáng)各方的溝通。例如，在設(shè)計(jì)階段要定期組織設(shè)計(jì)例會(huì)及方案討論會(huì)，通過(guò)例會(huì)協(xié)商解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題。在施工階段，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會(huì)，及時(shí)解決工程有關(guān)問(wèn)題。項(xiàng)目經(jīng)理親自組織召開(kāi)例會(huì)，是督促各方的工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動(dòng)監(jiān)控方式，但開(kāi)發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開(kāi)來(lái)，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。而開(kāi)發(fā)公司著重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全面管理，使項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿足計(jì)劃的控制目標(biāo)。所以對(duì)施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，而開(kāi)發(fā)公司應(yīng)著重在對(duì)設(shè)計(jì)的監(jiān)控，使整個(gè)項(xiàng)目的策劃意圖通過(guò)圖紙表達(dá)出來(lái)。(5)負(fù)責(zé)申請(qǐng)并獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。

(6)負(fù)責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報(bào)裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時(shí)水電及永久生活水電等報(bào)裝工作。

(7)組織項(xiàng)目的有關(guān)驗(yàn)收工作。如竣工驗(yàn)收、建管驗(yàn)收、小區(qū)綜合驗(yàn)收等工作。

3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長(zhǎng)、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能靠精品和品牌來(lái)占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國(guó)正式加入WTO，外國(guó)房地產(chǎn)名牌企業(yè)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開(kāi)發(fā)上千萬(wàn)平米。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國(guó)大地，迎接新的挑戰(zhàn)。

決策者應(yīng)對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行長(zhǎng)期性、全面性和總體性的謀劃和運(yùn)籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，在經(jīng)營(yíng)管理上要有超前意識(shí)、運(yùn)作和實(shí)施過(guò)程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須牢固地樹(shù)立品牌意識(shí)，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運(yùn)作。

4高素質(zhì)人才至關(guān)重要

新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)人才的重視和開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的重要特征之一，搞好人才資源開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問(wèn)題和誤區(qū)：公務(wù)員之家

(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認(rèn)識(shí)到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。

(2)缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒(méi)有從開(kāi)發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來(lái)發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。

(3)人力資源開(kāi)發(fā)工作不力。一般來(lái)說(shuō)，人力資源開(kāi)發(fā)是考慮個(gè)人的個(gè)性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。

在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，針對(duì)人力資源開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的新問(wèn)題，只有采取新的人力資源開(kāi)發(fā)方式，才能取得成效。

首先，提高人力資源管理者自身的知識(shí)水平。要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人力資源管理專門人才才能完成。

其次，完善激勵(lì)機(jī)制。今天社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵(lì)方式已不能滿足需要。只有樹(shù)立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵(lì)體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺(tái)，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個(gè)人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長(zhǎng)，使員工能夠分享企業(yè)成長(zhǎng)所帶來(lái)的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺(jué)自愿開(kāi)拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。

第三，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅(jiān)韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團(tuán)隊(duì)合作精神等。

第四，營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認(rèn)同和共有的企業(yè)核心價(jià)值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人才資源管理的核心對(duì)象將是層次較高的知識(shí)工作者，企業(yè)在實(shí)踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中成為贏家。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)只有精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”與人競(jìng)爭(zhēng)，以“品牌”占領(lǐng)市場(chǎng)，才能實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得主動(dòng)；才能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢(shì)。