區域規劃對房地產發展影響剖析

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摘要：中央頻頻出臺區域規劃政策，在刺激地方經濟的同時，也激活了地方房地產業的發展，區域規劃對經濟的影響是長期的緩慢的，對房地產業帶來的過度炒作卻是及時的，本文從正反兩方面淺談區域規劃對地方房地產發展的影響，并提出對策與建議。

關鍵詞：區域規劃；地方經濟；房地產

2009年以來我國先后批復了《黃河三角洲高效生態經濟區發展規劃》、《關于支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見》、《關中－天水經濟區發展規劃》、《江蘇沿海地區發展規劃》、《橫琴總體發展規劃》、《遼寧沿海經濟帶發展規劃》、《促進中部地區崛起規劃》和《中國圖們江區域合作開發規劃綱要》8個規劃，出臺速度前所未有。隨著區域規劃對地方政府的經濟的帶動作用，地方房地產業發展也出現了如火如荼的局面，成為地方發展的強勁動力。

一、區域規劃概述

區域規劃是為實現一定地區范圍的開發和建設目標而進行的總體部署。中央出臺的區域發展規劃，除提供產業優惠政策外，更重要的是為地方政府打開了土地開發引資的大門。區域規劃首先帶動部分城市的房地產開發，房價上漲，便可實現后續的招商引資。房地產和區域發展其實是相輔相成的，區域發展必然要尋找一些先導產業發揮帶動作用，房地產便是其中之一。

只有當項目產品在二級市場上交易活躍的時候，房地產和區域經濟的后續發展才有源源不斷的資金動力。區域振興規劃無疑也是助推市場活躍的強心劑。

作為調整經濟結構和促進產業轉型升級的重要一環，國家在去年陸續出臺了多項區域經濟振興規劃。隨著相關規劃的實施，規劃給區域發展帶來新動力，區域經濟有望成為新的經濟增長點。其中，房地產與其他產業的發展有望相互促進。

區域振興規劃實施后，國家和地方大量的投資項目將跟進，這對當地經濟發展的推動作用是實質性的，但并非立竿見影。需要大量前期投資和基礎設施建設作為鋪墊。部分城市的區域振興規劃引起的過度炒房應當警惕。這些規劃的實施對當地經濟發展和相關產業的培育將產生巨大影響，但同時也成為了主題投資的熱點，吸引了樓市和股市的投資者競相介入。在這種背景下，房價出現一定程度上漲可以理解，但過度炒作形成較大泡沫將遏制地方經濟的健康發展。

二、區域規劃對地方房地產經濟的影響

區域規劃在刺激地方經濟之前，首先激活了當地的房地產市場。目前多數炒房者紛紛踩著區域規劃制訂的時點，介入相關地區的房地產市場。大到國家級區域規劃，小到新地鐵線路投建方案，都被炒房者視為投資良機，體現了區域規劃對區域樓市的明顯帶動和提振作用。

（一）區域規劃改善當地基礎建設的同時也引起了房價的快速上漲區域規劃的影響是長期的。區域房地產潛在價值提升，可以吸引外地資金進入，加速該區域開發。不過，近期部分地區房價因區域規劃而被過度炒作，這無疑是對未來發展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。

2009年11月，國務院批復《關于調整天津市部分行政區劃的請示》，同意撤銷天津市塘沽區、漢沽區、大港區現行建制，設立天津市濱海新區行政區。隨后的三個月，濱海新區房價累計漲幅超過50%：今年1-2月累計成交11591套，同比增長39.7%。

2010年1月初，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》頒布，海南房地產和土地價格不斷攀升。隨后的一個多月內，海南主要城市房價漲幅超過100%。

（二）區域規劃是房地產持續穩定發展的基礎，但不應成為短期投資炒作的對象如果瘋炒一陣房地產，最后造成房地產巨大泡沫的話，區域振興必將大打折扣。理論上來講，區域性發展規劃作為一種刺激和拉動經濟的工具，短期內能創造出一個洼地，吸納各種要素進入并加快流動，從而迅速催生資本聚集效應。但區域性發展規劃一旦成了一件人人都在賭運氣的標的，就非常容易背離實際，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個巨大的流動性漩渦。而房地產作為資本增值和發展突破的首選項，首當其沖會被拖入。縱觀近些年許多區域崛起的現實，房地產不連跳幾個臺階、基礎設施建設不突飛猛進、城市化推進節奏不加快，區域經濟一定是不會有起色的。于是，區域性發展規劃與房地產業發展機會、區域經濟與房地產業部門經濟，就直接劃上了等號。如果不能扭轉這種極端錯了位的聯系，后果是很難設想的。

（三）區域規劃成為地方房地產泡沫的直接誘因已經看到，一些地區在剛剛拿到批文之后，當地房地產市場已然如一鍋煮沸的開水，各路資本紛紛殺奔而去，價格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產泡沫破滅，一個最主要的原因，就是這種錯覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設特區，結果那里卻變成了房地產投資樂園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。實業沒有做起來，大多數資本都在鉆投機取巧的空子。因為流動性漩渦的作用，土地、房屋的價格受到劇烈攪動，變得嚴重脫離實際，在缺少真實性需求支持的情況下，最終摔了個粉碎。

包括海南等新近拿到規劃批文的區域，在迎來又一輪歷史性機遇的同時，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了，"概念性炒作危機"陰影卻始終沒有走遠。盡管有人認為，眼下的市場已不是當年的初級形態，以前的悲劇當不致重演。但我認為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規劃存在，流動性漩渦就一定要出現。原因在于，當前的中國市場并不缺少流動性。在今天，無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區域注入，這對于各個準備起步的區域板塊的撬動是很明顯的。

三、地方房地產業良性發展的對策與建議

要防止此類房地產熱，先得設法使盲目性、一窩蜂似的"規劃熱"冷卻下來。區域性規劃，并非越多越好，要寧缺毋濫，不宜鼓勵競相"要規劃"的風氣。經濟發展受諸多因素影響，核心的一點是，大到一國，小到一地，都需要以結構合理、需求堅實的產業基礎做后盾。區域經濟是許多部門經濟的集合，是一種結構性、同步性、綜合性和協調互補性的經濟形態，我們需要加強一種可持續性的區域發展營造意識，力避急功近利的心態。

（一）適度控制房地產投資規模

在全社會固定資產投資總規模中，房地產投資應占多大比例需要認真研究。事實證明，房地產投資占全社會固定資產總投資的比重如果過高，一定會產生泡沫，很多城市在年所經歷的房地產市場巨變都與此有關。而如果房地產投資比重過低，不僅不能夠滿足居民的住房需求，而且會對城市發展造成不利影響。因此保持適度的房地產投資規模，是政府調控房地產市場的首要環節。要研究一個城市房地產業與經濟社會發展大局的關系，從中找出規律，努力把握好這個比例關系，如此，房地產市場供求才能大體平衡，房地產市場才能穩定發展。

（二）加強對規劃全程的監督控制對于區域發展規劃戰略，決策層也要對規劃落地全程予以監督控制。在規劃推進的過程中，必須嚴格控制土地、資金兩類要素的投放。

因為有政策傾斜和照顧，預計這兩類要素的投放將會拉開一個極大口子。如果兩者投放不夠合理，甚至失去控制，在市場層面就會導致炒地、炒房的惡果。

（三）加強區域內調控政策的穩定性和連續性房地產市場調控是政府穩定房價的手段。但由于房地產是關系百姓居住生活的大事，是對國民經濟具有廣泛影響的行業。因此，必須要在調控中保持政策的穩定性和連續性。如果在執行中忽松忽緊，忽冷忽熱，就會在解決老問題中產生或留下新問題。在一個區域規劃體系中，有很多產業部門需要政策惠及，但房地產業是最不應該受到關照的，更不能被當成特殊產業來對待。放眼全國看一看，現在不僅流動性充裕的地方，房地產經濟很發達，連很多流動性并不充裕的欠發達地區，亦如此。因此房地產業本就該被排除在一攬子區域規劃措施之外。