住房價格波動對居民消費的影響

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改革開放以來，我國經濟進入高速增長時期，伴隨著經濟發展水平的提升，我國居民收入水平也有了較大幅度提升。收入水平提升導致居民家庭積累財富越來越多，如何實現財富保值增值成為居民面臨的新問題。1988年我國住房制度改革，房價進入持續上漲時期，許多居民將家庭累積資金投入房地產市場中，以尋求財富的保值增值，因此房產在家庭財富結構中的比重逐漸提高。房產成為家庭財富的重要組成部分，而家庭財富是影響居民收入的主要因素，因此房地產價格波動必然對我國居民消費水平產生顯著影響。學術界普遍認為房價波動對消費會產生三種效應：其一是擠出效應，即房價上漲壓縮了居民消費；其二是財富效應，即房價上漲增加了居民財富，從而提升消費；其三是帶動效應，即房價上漲會帶動建材、家居、家電等行業發展。2010年以來，我國社會消費品零售總額單邊下行，房地產價格逐漸上揚，在此背景下本文著重探究住房價格上漲對居民消費的擠出效應。

相關文獻綜述

國內外有關住房價格與居民消費的研究較多，Engelhardt（2009）以加拿大租賃市場數據為樣本研究房地產價格上揚對租客消費的影響，結果表明房地產價格上揚顯著降低了租客的日常生活消費率。Yoshikawa等（2012）探究了日本房地產價格上漲對居民消費的影響，認為房地產價格上漲幅度過大會導致一些有購房意愿的人放棄購房轉向消費，從而提升消費率，此外還認為房地產價格上漲會促進房屋所有者的消費。Campbell（2015）探究了英國房地產價格上漲對居民消費的影響，結果表明房地產價格上漲會降低居民當期消費率，認為從長期?；⒉┦浚ㄖ袊缈圃罕本?00025）中圖分類號：F274文獻標識碼：A來看，房地產價格上漲能夠促進居民消費水平提升。美國學者Elliot（2016）得到了與他類似的結論。我國學者宋勃（2007）利用我國1998-2006年的季度數據構建VAR模型，探究房地產價格上漲對居民消費的影響，結果表明：短期中居民消費支出與房價上漲是雙向格蘭杰因果關系，長期中房價上漲是居民消費支出增加的格蘭杰原因，進一步的脈沖響應分析也證實了房價上漲對居民消費的正向沖擊作用。此外，黃靜等（2009）、徐沛東（2011）、李江一（2017）等學者均認為我國房地產價格上漲能夠增加居民財富，進而提升居民消費。而張存濤（2009）基于我國1987-2007年的數據構建誤差修正模型，探究房地產價格上漲對居民消費的影響，結果表明房價上漲并沒有對國民財富增長形成正向作用，反而對居民消費造成擠出效應。劉旦等（2012）、李政（2013）、李成武（2014）、黃志龍（2018）等學者均認為房地產價格上漲對居民消費具有擠出效應。學者們有關住房價格與居民消費的研究存在一定爭議，眾多學者只是利用時間序列數據進行研究忽略了內部差異。本文基于我國30個省市面板數據進行實證研究，能夠提升實證分析的準確度。房價波動影響居民消費的傳導機制分析住房房價波動對居民消費具有正向和負向作用，學術界分別稱為財富效應和擠出效應。 房價波動的財富效應是指房地產繁榮和房價上漲使得居民財富增加，提高居民消費積極性。財富效應的傳導機制主要有三種對象：其一是普通住宅擁有者。房價上漲使得普通住宅所有者可以通過住宅抵押的方式獲得更多貸款或者更容易獲取貸款，從而提升其消費信心；其二是房屋投資者。房價上漲使得房屋投資者可以通過房屋出售方式獲取更多收益，同時房價上漲會引導房屋租金上漲，使得房屋投資者獲取更多收入；其三是貸款買房者，房價上升使得未來收入增加，提升居民消費信心。房價波動的擠出效應是指即高房價直接減少了購房和租房家庭可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支出。擠出效應的傳導機制主要有三種對象：其一是租房者。房價上漲誘發房租上漲，使得租房者租金支出增加，導致其消費資金減少；其二是預期買房者。房價上漲使得預期買房者需要付出更多資金購置房產，壓縮其日常消費；其三是貸款買房者。對于貸款買房者，學者們認為既可能產生財富效應也可能產生擠出效應，擠出效應的產生主要由于貸款買房透支了消費者未來收入，會使得消費者消減當前以及未來消費支出以償還銀行貸款。

房價波動對居民消費“擠出效應”的實證分析

（一）變量設置與數據來源。本文重點探究房價波動對居民消費的“擠出效應”，有學者使用社會消費品零售總額度量居民消費狀況，此指標是從總量上對居民消費水平進行反饋。本文使用居民消費水平衡量居民消費狀況，此指標剔除了規模效應的影響，能夠更加精確反映我國居民消費狀況，數據來源于國家統計局。近年來我國月度、季度、年度房價波動較大，本文使用鏈家研究院和銳思數據庫公布的2010-2017年我國30個省、市、自治區（西藏除外）的房產交易均價進行衡量。收入是消費的基礎，因此本文將居民人均可支配收入作為核心解釋變量之一。參考劉英群（2017）、陳訓波等（2017）的研究，本文選取了地區經濟發展水平，使用人均gdp衡量；物價變動狀況，使用cpi衡量；市場化水平，使用樊綱市場化指數衡量；政府社會保障狀況，使用政府社會保障支出衡量。其中，人均gdp、cpi和政府社會保障支出數據來源于國家統計局，市場化水平來源于《中國市場化指數》的年度報告。為剔除通貨膨脹等價格因素的影響，本文以2010年為基期的GDP平減指數把貨幣計量的變量折算成不變價。（二）核心解釋變量與被解釋變量散點圖。我國各地區居民消費水平、住房價格存在較大差異，為消除異方差性的影響，對原始數據進行取對數處理。本文在計量時采用Eviews中的Panel程序，與pool panel相比更加適合處理本文這樣“短而寬”的面板數據。為更加精確的設置模型，繪制了lncost（居民消費）與lnfj（房價）、lnsr（人均可支配收入）的散點圖，以反映核心解釋變量與被解釋變量之間的關系，如圖1所示。lnfj與lncost之間基本呈現線性關系，但是線性關系并不明顯，而lnsr與lncost之間呈現顯著線性相關關系。lnfj與lncost的散點圖仍然呈現較大異方差性，使得二者之間的關系并不明顯，因此本文使用截面加權的廣義最小二乘估計，進一步消除各地區之間的異方差性。（三）模型設置。綜合圖1結果，本文選擇面板數據模型，該模型能夠更好的分析我國不同省市時間序列。本文重點關注的是房價波動對居民消費的影響，采用基本多元線性回歸模型加控制變量的方法建立面板數據模型，如方程（1）所示：lncostit=c+β1lnfjit+β2lnsrit+β3lnpgdpit+β4lncpiit+β5lnmarit+β6lnzfit+εit對數，lnsr是居民人均可支配收入的對數，lnpgdp是人均GDP的對數，lncpi是消費者物價指數的對數，lnmar是市場化水平的對數，lnzf是政府社會保障支出的對數。i指我國30個省市，t為時間跨度，指2010-2017的時間跨度，β為相關系數，ε為隨機擾動項。（四）回歸結果。數據平穩性檢驗。非平穩數據進行回歸分析可能會出現“偽回歸”現象，因此需要對數據進行平穩性分析，結果如表1所示。LLC檢驗和Fisher-ADF檢驗均拒絕原假設，說明本文原始數據均為平穩序列，所以可以直接進行回歸分析。回歸結果。F檢驗和豪斯曼檢驗均顯示本文適用固定效應模型，對模型進行廣義最小二乘回歸，結果如表2所示。全國整體lnfj與lncost之間的回歸結果為負，說明我國房價上漲與居民消費之間為負相關關系，由此可見房價上漲對居民消費具有一定程度的擠出效應。從分樣本結果來看：東中西部經濟帶lnfj與lncost之間的相關系數均為負，西部經濟帶回歸系數并不顯著，但是并不能忽視房價上漲對西部經濟帶居民消費的擠出效應，結果不顯著只是說明西部地區房價上漲對居民消費的擠出影響尚未達到顯著水平。對比東部和中部經濟帶的回歸系數可知，房價上漲對中部經濟帶居民消費的擠出效應更強，這主要是由于東部地區經濟發展水平較高，居民收入水平較高，收入來源廣，房價上漲對其消費水平影響有限，而中部地區經濟發展水平較低，居民收入水平較低，居民收入主要來源于工資性和經營性收入，房價上漲對其消費水平影響更大。全國和東中西部經濟帶居民人均可支配收入與消費水平之間均為顯著正相關關系，說明收入水平對消費水平具有重要影響。控制變量中，lnpgdp與lncost為之間為顯著正相關關系，說明經濟發展水平提升對居民消費水平提升具有正向影響；lncpi與lncost之間為顯著負相關關系，說明物價水平提升會抑制居民消費；lnmar與lncost之間為顯著正相關關系，說明市場化水平提升能夠促進居民消費；lnzf與lncost之間為顯著正相關關系，說明政府社會保障支出增加能夠顯著帶動居民消費水平提升。

結論與政策建議

房價波動的擠出效應主要影響對象是租房者、預期買房者、貸款買房者。全國整體lnfj與lncost之間的回歸結果為負，說明我國房價上漲與居民消費之間為負相關關系，可見房價上漲對居民消費具有一定程度的擠出效應。而分樣本結果表明：東中西部經濟帶lnfj與lncost之間的相關系數均為負，西部經濟帶回歸系數不顯著，但是并不能忽視房價上漲對西部經濟帶居民消費的擠出效應，結果不顯著只是說明西部地區房價上漲對居民消費的擠出影響尚未達到顯著水平。對比東部和中部經濟帶的回歸系數可知，房價上漲對中部經濟帶居民消費的擠出效應強于東部經濟帶。鑒于此，提出以下幾點政策建議：第一，完善房地產金融體系，加快金融工具創新。房地產屬于資金密集型產業，對金融存在很大依賴性，完善房地產金融體系，加速房產流動能夠穩定和促進居民消費水平提升。首先，擴寬房地產開發和居民購房金融通道。其次，加強金融服務水平以及防范金融風險能力。最后，有計劃的放寬對中低收階層購房貸款約束，區別對待房產投機者和剛需者。第二，合理調控房地產價格。近年來我國房地產市場繁榮，房價上漲迅速對居民消費存在一定的擠出效應。為此我國地方政府應當合理調控房價，根據房屋租售比、地區居民收入水平引導市場價格，同時嚴厲打擊投機者炒房行為，保障房地產市場合理發展，從而逐步穩定住房價格。第三，轉變居民消費信貸觀念。轉變居民消費信貸觀念可以發揮房價上漲的財富效應。我國居民很少考慮房價上漲后利用房產溢價辦理抵押貸款從而增加消費水平。通過政府政策引導居民消費信貸觀念轉變，并適當降低居民抵押貸款利率可以增加居民消費支出水平，提升消費率。

作者:?；?單位:中國社科院