住房制度研究論文

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從歷史上看，德國住房市場制度經(jīng)歷了一個逐漸制度創(chuàng)新的發(fā)展過程。

早在19世紀三、四十年代，德國工業(yè)革命時期，大量農(nóng)民進入城市成為市民，需要大量住房，城市住房短缺，這時，一批商人作房產(chǎn)企業(yè)主的私人房產(chǎn)公司應運而生，它們建造公寓、別墅作商品房，以市場價出售或出租給市民。私人房產(chǎn)公司以市場價出售或出租住房這標志著住房市場制度已經(jīng)形成。

同時，德國在工業(yè)革命時期，工礦企業(yè)主——資本家要大量吸引工人，也建了許多工礦企業(yè)工人住宅，以低于市場租賃商品房的低廉價格出租給工礦企業(yè)工人。這又標志著當時由企業(yè)主贊助的廉租房租賃市場制度也已經(jīng)形成。

二次大戰(zhàn)以后，德國許多地方居民幾乎都無房居住，政府為了要使人民有房住，向農(nóng)民買了許多土地，建造了大量公寓房出租，后來這些公寓房絕大多數(shù)都出售給了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，這又標志著政府主導的住房市場制度的形成和發(fā)展

上世紀90年代東西德統(tǒng)一后，德國住房出現(xiàn)新的較大短缺現(xiàn)象。這時，德國政府不再從事房地產(chǎn)業(yè)，而是大力鼓勵私人房產(chǎn)公司和私人從事房地產(chǎn)業(yè)，建造或買賣公寓和別墅出售或出租。社會福利房也由政府贊助，房產(chǎn)公司和私人建造并提供市場滿足低收入者對住房的需求。這就使市場化的住房制度更加完善和發(fā)展。

歐洲考察歸來，我對中國與德國、瑞典等市場經(jīng)濟發(fā)達國家的住房制度情況進行了一些比較分析和研究，感到一個實行市場經(jīng)濟制度國家的住房制度也應逐步建成市場化的住房制度。成熟的市場化的住房制度，即房地產(chǎn)市場制度應當是租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的市場制度。德國，瑞典等市場經(jīng)濟發(fā)達國家在住房制度建設和住房市場發(fā)展的創(chuàng)新探索中取得的許多成熟經(jīng)驗都很值得我國借鑒。要搞好我國住房制度建設，要保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展，在當前和今后相當長的時期內(nèi)，我國應努力加快市場化住房制度建設步伐，盡快努力把我國房地產(chǎn)市場制度建成規(guī)范的租售并舉，居住與投資兼容并行發(fā)展的房地產(chǎn)市場制度。

一、德國與中國的住房租賃市場

德國是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設和住房市場發(fā)展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房制度是一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的市場化的住房制度。

現(xiàn)在，德國住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國住房市場是一種在整個住房市場中住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比的住房市場結(jié)構(gòu)。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比，住房租賃市場發(fā)達，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場還如此之發(fā)達?這是由于在現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展條件下，住房租賃市場的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經(jīng)濟負擔，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長期具有一定流動性，暫時不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時買不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國住房市場結(jié)構(gòu)與德國和其他市場經(jīng)濟發(fā)達國家住房市場結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，2005年底，我國全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》)

據(jù)此計算，目前，在我國全國租賃住房市場占比為18.38％。當然，如果我們從實際情況看，我國還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計算的住房租賃市場的實際占比，應比全國租賃住房在住房市場中占比僅為18.38％會要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。2004年，有關部門對我國城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實情況來看，在目前和今后長時期內(nèi)，我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿σ彩志薮蟆Ｎ覈?jīng)濟社會發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進一步加強，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求；同時，從總體上來說，當前我國城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。

為適應住房需求的急劇增加，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對租房消費將形成巨大需求。

與此同時，我國已經(jīng)實行住房分配貨幣化制度的實行，這又將促進廣大中小收八家庭對住房租賃市場有效需求的形成。這是因為：一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場上存在著大量的對住房的消費需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，又使住房消費成為可能。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀與走勢來看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，較長時期以來，我國住房市場在租售市場結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買輕租”，對住房租賃市場的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國住房租賃市場的發(fā)展已不符合經(jīng)濟發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國與中國的住房租賃市場政策

德國在發(fā)展住房租賃市場中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應穩(wěn)定。現(xiàn)在德國租賃住房供應來源廣泛，種類構(gòu)成多樣。德國住房租賃市場租賃住房供應來源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險公司出租住房，3％為專業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應穩(wěn)定。德國法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開發(fā)商必須專門建低收入家庭出租房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，政府和銀行大力扶植和鼓勵私人和房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造出租出售住房。德國地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補貼等形式大力扶植和鼓勵住房開發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國住房補貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補貼占21％。德國還對住房合作社出租房屋政府實行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息住房貸款扶植私人和住房開發(fā)商投資建造出租住房。德國地方政府還設有住房屋建設基金，以低息貸款或無息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵扶植開發(fā)商和私人商實驗新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，還特別重視加強租賃市場法制建設和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機。德國重視加強租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國重視加強維護住房租賃市場秩序，制定了維護住房租賃市場秩序的有關法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機。和德國發(fā)展住房租賃市場比較，目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法律還有保障租賃住房供應方面的專門規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場供應房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場供應房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場。

由于我國公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價格，遠遠低于市場租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國公房租賃并不利于住房市場的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達到救助最低收入人群中無房戶的住房社會保障功能。

現(xiàn)在我國也少有房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)租賃住房。主要是由于開發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時，住房租賃市場不成熟，市場空間狹小。這也是一個重要原因。其次、目前，我國在發(fā)展住房租賃市場中，在對開發(fā)商開發(fā)租賃住房來源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵住房出租的稅收和財政補貼政策。我國現(xiàn)行的住房租賃的營業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費加在一起要占到總費用的1/3以上，這很不利于開發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法制尚不健全，對市場的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國發(fā)展住房租賃市場還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專門從事租賃房的經(jīng)營，銀行不得混業(yè)經(jīng)營，尤其不能像國外那樣經(jīng)營不動產(chǎn)，也經(jīng)營住房租賃。我國還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機的制度安排。目前我國房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對產(chǎn)權(quán)房的各種法律關系的調(diào)節(jié)，對租賃方則沒有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭判決缺乏法律依據(jù)和保障。

三、德國與中國的社會福利住房和廉租住房

德國在發(fā)展住房租賃市場中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會福利住房。德國社會福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補貼給開發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國，每個公民都享有住房權(quán)并對低收入者實行住房保障制度。對于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會福利房。社會福利房是供低收入者購買或租賃，法定的低于一般商品房市場價的廉價房或廉租房。購買或租賃社會福利房的必須是法定的低收入者。現(xiàn)在，科隆市的社會福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100萬人口，有10萬人享受住房福利補貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。

德國社會福利房制度作為保障最低收入者住房的社會福利住房制度類似我國廉租房制度。我國建立廉租房制度是1998年就提出來開始建立的，建立三年多來，據(jù)建設部2006年3月底通報的全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設和實施情況顯示，截至2005年底，全國291個地級以上城市中已有221個城市在2005年年底前實施了廉租住房制度，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補貼、實物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國廉租住房制度覆蓋面尚小；廉租住房制度還很不完善；還沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個十分普遍的嚴重問題。

四、加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議

1、加大住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進住房租賃市場加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，首先應逐步把我國的住房制度建設成一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場制度。各級政府不再經(jīng)營房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)要堅持走政府宏觀調(diào)控下的市場化發(fā)展道路。

當前和今后一個相當長的時期內(nèi)，政府應進一步通過完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對住房發(fā)展進行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場體系，增加保障型租賃住房供應，營造有利于住房租賃市場發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場服務，完善住房租賃市場相關政策法規(guī)，加強住房租賃市場的監(jiān)管，進一步促進我國住房租賃市場加快發(fā)展，從而進一步促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費，鼓勵廣大中低收入家庭分流租房市場

較長期以來，由于各地政府來也比較偏重于住房銷售市場的發(fā)展，住房租賃市場的發(fā)展相對滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級政府部門首先應轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵中低收入家庭從購房市場中分流到租房市場來。對租房仍有經(jīng)濟困難中低收入家庭可實行租房困難直補政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場按租房市價自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補到戶。

3、鼓勵、扶持房地產(chǎn)開發(fā)商和私人投資經(jīng)營租賃住房

當前和今后一個相當長的時期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品住宅出租房源，應成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實選擇。

目前我國住房租賃市場開拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來居民在房地產(chǎn)市場購房出租、以租養(yǎng)房、待機出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場的發(fā)展，二手房市場中還會分流出部分閑置私房進入租賃市場，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營租賃住房是以應享受住房保障的中低收入家庭為服務對象，其工作能有效地促進住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔了部分社會責任，因此應該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵私房出租，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房。對中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵優(yōu)惠政策；對低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應采取免稅和無息貸款扶持和鼓勵優(yōu)惠政策。也可采取對私房出租實行退稅政策，以鼓勵更多中小面積房屋用于出租，滿足市場需求。

為了鼓勵，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會范圍的，帶有一定社會公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專業(yè)化、集約化住房租賃服務，除高效率的開展租賃供需配對的基本工作外，還可承擔房屋維修、治安管理等綜合服務與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當前和今后一個相當長的時期內(nèi)，政府都特別應大力鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房。一是可以通過政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其投資開發(fā)的商品房中開發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣是以應享受住房保障的中低收入家庭為服務對象，其工作也能有效地促進住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔了部分社會責任，因此也應該享受到一定必要的財政補貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房投資回報慢，政府部門可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣掉，可按約定要求規(guī)定補足其土地出讓金；政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當?shù)牡貎r補貼；政府可鼓勵銀行為開發(fā)建設租賃住房的企業(yè)提供長期貸款，降低資金使用成本；政府可進一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費用，增加租賃住房的供應；政府可通過金融、稅收支持，吸引社會閑置資金進入住房市場，以租賃經(jīng)營為目的投資于商品住宅建設，增加住房租賃市場的有效供給；二是應鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢，適當增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當?shù)呢斦a貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源。現(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當?shù)呢斦a貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源，政府應使其從單位房屋出租的稅收降低到個人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強租賃市場法制建設和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當前和今后一個相當長的時期內(nèi)，還應進一步完善住房租賃市場相關政策法規(guī)，加強租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機。

首先應進一步完善住房租賃市場相關政策法規(guī)。當前，進一步加強完善房屋租賃市場相關政策法規(guī)，應盡快出臺專門的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應進一步加大對住房租賃市場的監(jiān)督管理力度。一是應構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡平臺，加強對住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導租金制度。為專營房屋租賃居間、的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和租賃當事人提供參考，通過指導租金加強市場的預警預報，確保住房租賃市場的健康發(fā)展；三是應加強住房租賃市場中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應倡導誠信中介。加強規(guī)范中介走規(guī)模化、正規(guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門應建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場。

5、采取得力措施，積極推進廉租住房制度建設

由于當前我國有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶“租房難”已成為十分普遍而嚴重的社會向題。首先應集中解決有效房源不足，無房的廉租戶“租房難”問題。由于現(xiàn)在我國廉租住房制度建設還處于起步階段，廉租住房制度建設有的地方才剛起步不久，其制度建設尚很不規(guī)范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問題，應強化各級政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實科學發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會的一項重要工作任務，高度重視解決無房的廉租戶“租房難”問題，認真落實廉租住房制度建設的目標責任；解決有這一問題的關鍵是要開拓廉租房房源。為要擴大廉租房房源，一方面政府應落實以財政預算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源制度，確保必要的財政預算資金及時到位。另一方面還應開拓新的租住房建設資金來源。一是應該從政府賣土地的收入中來，也就是應將政府高價拍賣土地的部分收入，補貼到廉租房的建設上。各地應堅決執(zhí)行2006年“國六條”規(guī)定，將這筆錢部分用于廉租房的建設。二是還可允許部分住房公積金資金進入。各地有關部門聚集起來的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購房外，也可以拿出部分公積金贊助當?shù)氐姆抗懿块T建造一些廉價實用住房，政府部門對這些住房的建設還應給予適當?shù)母鞣N稅收和配套費的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險資金和房地開發(fā)商資金等社會資金和民間資金進入，但這些資金界人政府須也要有相應的財稅、信貸等優(yōu)惠政策鼓勵扶持資金投入者。

論文關鍵詞：住房住房制度住房租賃

論文摘要：德國的住房租賃市場、住房租賃市場政策及廉租房等對中國住房制度創(chuàng)新有重要借鑒意義。加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議。

住房問題是關系到老百姓的安居樂業(yè)，關系到社會公平與和諧。不久前我國民建中央歐洲住房制度考察團赴歐對德國、瑞典等國住房制度作了考察。我們在考察中看到：現(xiàn)在的德國住房制度是一種市場化的住房制度。