土地資源配置對房地產經濟的影響

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摘要：隨著社會經濟不斷發展，我國房地產行業得到前所未有的發展機遇，有些地區房產市場存在供不應求的現象，而有的地區剩存大面積的空房，造成這種兩極分化局面主要就是由于房地產經濟市場中土地資源配置不合理而造成的。基于此，文章主要分析土地資源配置的基本內容，并結合房地產行業發展現狀和土地資源配置對房地產經濟市場協調發展的影響作出相關探討。

關鍵詞：土地資源配置；房地產；經濟市場；協調發展

現階段，我國城市化建設進程已經逐漸從粗放型轉變為集約型，再加上生態綠色環保理念深入人心，所以如何科學、合理地開發利用和配置土地資源已經成為房地產經濟市場協調發展的重要課題。合理配置土地資源不僅能夠促使我國房地產經濟市場實現穩定發展，還可以在一定程度上促進我國地產經濟發展水平整體得到提高。

一、土地資源配置分析

（一）土地資源配置的基本概述

土地資源配置指的是相關部門將相對稀缺的土地資源進行合理分配、布局，深入分析不同土地資源的用途并衡量其價值最終確定分配的一種工作。土地資源作為我國寶貴的一種資源，也是任何行業發展必備的生產資源，因此需要相關人員和部門結合城鄉發展的實際情況，制定科學合理的土地規劃方案，最大化提高土地資源利用效率。尤其是在房地產行業中，必須堅持土地資源集約利用，優化資源配置原則，在促進社會經濟發展的同時，保護生態系統之間的平衡性。

（二）土地資源配置的重要性

在經濟學角度來看，城鎮化建設是使農業人口從傳統的農業轉向非農業的過程，在這個過程中蘊含著復雜的社會活動與經濟活動，我國的城鎮化建設是落實我國新農村建設戰略的重要工作內容，在改善農村經濟狀況，轉移農村剩余勞動力中發揮著重要的作用。在城鎮化建設過程中，合理地利用土地資源，是開展城鎮化建設的重要前提。雖然我國擁有廣袤的國土面積，但是仍然存在人均耕地面積不足的問題，尤其是耕地面積少、質量差，并且土地類型以山地與荒漠居多，所以我國目前的土地資源利用現狀并不理想。在我國城鎮化建設的過程中，社會經濟的發展對土地的需求量提出要求，這給土地資源帶來巨大的壓力。城市建設與工業發展對土地資源的競爭較為嚴重，在城鎮化建設的過程中，部分土地資源用于工業生產與城市建設中。并且部分城鎮在開展城鎮化建設中存在生態環境與公共設施建設不合理的情況，進一步增加土地資源的浪費。

（三）土地資源配置存在的問題

1.土地資源與用地需求之間的矛盾在我國的城鎮化建設過程中，部分城鎮為了快速擴大城鎮的規模，將大量的農田用地轉換為城鎮建設用地，減少了城鎮中的耕地面積。伴隨著城鎮建筑規模的不斷擴大，在土地資源供給上出現明顯的匱乏，尤其是在我國城鎮化建設迅猛發展的背景之下，部分的工業企業以及農村人口逐漸向城市遷移，導致城鎮建設的用地規模進一步擴大，進一步加大了城鎮建設的土地使用面積，從而加劇了農村用地保護與城鎮化建設之間的矛盾。2.耕地資源減少城鎮化建設為耕地資源保護工作帶來巨大的壓力。部分地區在開展城鎮化建設過程中，曲解了城鎮化建設的意義，將城鎮化建設誤以為擴大城市規模，從而大肆建設新區、開發區以及大學城，沒有合理地進行土地使用規劃，迅速地擴張城市用地規模，對農村的耕地資源大量占用，這種城鎮化建設以犧牲耕地資源為代價，導致耕地資源逐漸減少，違背了城鎮化建設的根本目標。3.土地資源配置方法滯后在經濟發展的過程中，土地資源配置方法往往使用總體化配置，也就是在規劃配置之前對土地進行一定研究，通過經驗的判斷制定總體發展方向。客觀上，使用這種規劃方法，需要進行大量的計算與分析，最后得到綜合性的平衡，而人們對于客觀事實的認知存在一定的局限性，這種客觀認知又無法在短時間內得到改變，并且土地問題屬于經濟問題的一種，經濟在不斷地變化，土地也在不斷變化，因此使用這種規劃方法不僅會給規劃人員造成巨大的難度，同時也會影響整體土地規劃的精準性。在經濟快速發展的今天，使用總體性規劃對土地發展進行設計已經展現出一定的局限性，無法適應客觀事實的需求。因此在未來的發展過程中，要讓土地規劃設計整體得到進一步提升與發展，革新規劃方法是首要解決的問題。4.土地利用結構失調在城鎮化的建設中，對于城鎮土地沒有科學合理地開發與利用，會給城鎮的生態環境保護帶來挑戰與壓力。例如，部分城市在城鎮化建設的過程中，為了加快工業發展不斷地擴張工業用地，個別地區建設用地的比重已經達到60%以上。同時一些地區將工業設置在城市中心，給城市帶來嚴重的環境污染。在城鎮化建設中，住宅用地的建設比重不斷地減少，從長遠發展角度來看，無法滿足人口增長帶來的住房需求，違背了城鎮化建設的目標，也不利于城鎮化建設的后續發展。

二、房地產行業發展面臨的問題

現階段，從我國基本國情來看，國土資源日益減少，逐漸呈現出稀缺的現象，再加上我國人口基數大，人均土地占有率較少，雖然通過多年來的土地資源改革得到了一定緩解，但是從長遠發展角度來說，還需要進一步加強分析和研究，這種情況就導致房地產行業發展過程中存在一些問題。具體體現在當地政府對土地資源的不合理配置與規劃，且土地資源結構層次不完善，導致供求不合理，商品房建設過多，而住宅房的需求量存在嚴重不足。在土地資源配置法律層面上，沒有健全的土地資源規劃配置法律體系，相關的規章制度不夠完善，導致房地產行業發展水平遲遲無法得到提升。因此，做好土地資源合理規劃利用，才能夠減少房地產行業市場的經濟波動，保持社會經濟的協調發展。我國當前土地使用制度主要分為三種形式，包括收購、儲備和供應，方式一般通過政府接入，為房地產企業發放土地競標書，通過競標的方式進行資源配置。這種方法雖然有效且快速，在過去的一段時間里也取得了較大的成果，但隨著我國土地資源流失，再加上房地產市場結構不斷轉變，對整個房地產市場造成嚴重的影響，導致房產價格一直上升，土地資源的利用率不斷降低。因此，政府必須通過建立合理的土地資源配置制度，優化土地規劃方式，并通過基本的供求方案降低土地資源流失率，提高土地資源利用率，促進房地產經濟市場的重大改革。

三、土地資源配置對房地產經濟市場協調發展的影響

現階段，在房地產經濟市場領域中土地資源配置的調控重點應放在土地供應和土地規劃兩個方面。土地供應指的是將現有的土地資源進行合理分配，盡最大努力防止出現土地資源浪費流失的情況。而土地規劃指的是在一定范圍內，結合國家可持續發展方針和當地自然資源、經濟條件、社會發展方面在土地資源開發、利用、治理、保護工作上做好總體的戰略布局與統籌安排。從房地產發展現狀來看，土地資源配置對房地產經濟市場的影響主要分為三方面：房地產投資調控、調整房地產供給結構、控制房價波動。在土地資源配置中，可以通過引入儲備和供給要素對土地資源進行合理規劃，并深入分析開發成本與實際收益，制定收益最大化的配置方案。房地產項目用地的供給和審批進度直接受到土地儲備量的影響，只有確保土地儲備量充足，當地政府才能夠對當地市場尤其是房地產經濟市場進行有效的宏觀調控，促進房地產經濟市場的循環發展。因此，為了通過合理配置土地資源實現房地產經濟市場的良好發展，相關部門必須要深入分析房地產經濟市場對土地資源的實際需求量，確保政府儲備機構中有著足夠項目發展的土地儲備量。政府儲備機構不僅要結合當地經濟發展情況和房地產經濟市場的實際需求掌握土地投放量，還要深入分析土地投放時間，適當調整不同用途儲備土地的供給量，打破土地市場供給不平衡的矛盾。土地供給量將會從成本、儲備資金和房地產經濟市場的實際發展情況等方面影響當地經濟發展。而土地資源作為經濟建設過程中稀缺、不可再生的資源，在供給過程中要充分考慮社會、自然、環境等多方面因素，確保土地供給量能夠滿足我國房地產經濟市場的建設需求。土地供應結構也會影響房地產經濟市場，主要體現在住房供給和住房需求層面上。在開展土地供應面積調整工作時，相關人員應將住房類型作為工作依據，主要是因為土地供應面積將會直接影響房地產供給需求。因此，相關人員首先要通過市場調研的方法，全面分析人們的住房需求，確保住房供給調整的科學性、合理性。我國也應適當增加經濟適用房，考慮低經濟收入需求，并適當調整房地產價格，為房地產經濟市場發展奠定基礎。土地供應有著時效性的特點，所以相關人員應有規劃地供應土地，準確把握供應時機，在有利于房地產市場發展的時機內供應土地，并深入研究房地產市場波動情況，調整土地供應數量。土地供應時機對房地產經濟市場的影響主要體現在房價下跌或房價上漲，同時還有商品房銷售等問題。只有結合房地產經濟市場的實際情況來預測土地供應需求，確保土地供應時刻處于合理的范圍內，才能減少房地產經濟市場協調發展過程中出現的問題。

四、促進房地產經濟市場協調發展的有效策略

（一）合理控制房地產市場價格，避免市場價格出現波動

房地產價格對于房地產經濟市場能否協調發展有著直接的影響，因此，當地政府要時刻關注房地產價格趨勢，將房地產市場價格控制在一個合理的范圍內。值得注意的是，降低房地產市場價格并不代表其達到了合理的目標，而是要深入分析價格與價值相互背離的現象，從而在房地產市場價格出現波動時，能夠及時分析出是因為價格過高還是過低而導致的。因此，當地政府要加強房地產市場價格控制力度，根據房地產經濟市場出現的價格波動，通過科學的理念評估房地產經濟，使房地產企業能夠根據評估數據制定合理的價格，實現房地產經濟市場的協調發展。

（二）土地市場的成熟化發展

從房地產經濟發展角度來看，目前正處于投資領域中的上升階段，但是從整個經濟市場的角度來說，其仍然處于成熟和不成熟之間，這種尷尬的地位導致房地產經經濟市場實際發展過程中缺少理性支持。因為房地產屬于一種長期使用的商品，所以當地政府在滿足土地供給需求的同時，也要時刻保持認真嚴謹的工作態度，在此基礎上保障房地產市場不會出現供不應求的狀況，促進當地經濟發展的穩定性和安全性。因此，當地政府部門要充分發揮自身的經濟服務職能，積極地使用經濟管理中的干預職能，讓房地產經濟市場協調發展過程中能夠擁有科學的發展理念作為支撐，才能夠幫助性價比較高的房地產商品穩定經營，促使房地產經濟市場的發展速度進一步加快。

五、結語

總而言之，在社會經濟高速發展的背景下，我國社會得到整體進步，直接導致房地產市場中的競爭環境日益激烈。在眾多影響房地產經濟市場協調發展的因素中，土地資源配置最具有代表性，因此，當地政府必須合理配置土地資源，制定科學的土地規劃方案，并分析土地資源供應數量與供應時機，為房地產經濟市場提供良好的外部環境，實現持續發展的最終目標。

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作者：魏正源 單位：博興縣自然資源和規劃局