調控房產市場重視政策實施差異性
時間:2022-04-19 10:58:00
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貸款利率既可以影響投機型需求,又能夠影響房地產供給,因此,差別利率政策能夠很好的消減地域差異的阻礙性。一方面,應當秉承刺激西部,抑制東部的原則,對經濟發展較為落后的西部地區給與一定的利率優惠政策,擴大該地區的固定資產投資和基礎設施建設,減輕人們的購房壓力,刺激經濟發展。對于房地產泡沫較為嚴重的東一部地區,則應當嚴格控制貸款利率,同時對于第二套、第三套房屋貸款利率進行差別待遇,控制投機性購房需求。另一方面,應當秉承“扶優限劣”的原則。對于廉租房、經濟適用房的開發項目的貸款利率給與一定的優惠,對于高檔住房建設項目的貸款則嚴格把關,實行不同程度的利率上浮。此外,房地產企業一般自由資本較低,在會計核算時,應當能夠將這一問題體現出來。國家應該調整房地產企業的利潤核算方法,對房地產企業實施和其他企業不同的核算方法,差別對待,不以統一調整資本金率的方法襲擊房地產企業。使貨幣政策對房地產企業的約束力有所增強。
2注重差別稅收政策的實施
由于地方政府存在財政收入和民生問題的矛盾性,單一的貨幣政策很難對地方政府形成約束機制。現行的則一稅分配制度與土地收益分配制度、地方政府財政指標、房地產商的利息都有著密切的聯系。然而,和貨幣政策相比,財政政策的目標性和指向性更為明確。適當的稅收政策可以有效的控制地方政府一味追求經濟增長的管理形式,還可以有效的削減投機型需求。因此,對房地產行業實行多種稅收政策,可以對房地產市場發展狀況起到很好的調控作用。首先,是稅種的差異。在不同的環節調整稅收政策,會帶來不同的作用。增加房地產開發環節的稅收,會增加房地產建設成本,使房地產價格上升。增加房地產交易壞節的稅收,既可能增力[l買方的購買成本,又可能減少賣力一的收益,對房地產價格的影響要具體分析。增加房地產持有期間的稅收,可以減少利用房地產買賣獲得的收益,抑制投機行為,對房地產價格起到降溫的作用。其次,地域差異對稅收政策的要求不再局限于稅種的差異,更注重稅率的差異性。一方面,根據地域的不同實施不同的稅率水平。
西部地區經濟水平遠遠落后于東部地區經濟水平,因此,我們應當對西部地區實施較低的稅率,或者不定期的實施一些優惠稅率,鼓勵資金向西部地區的流入,加強經濟落后地區的資金投入。相反地,我們應當對東部地區實施較高的稅率,抑制熱錢向經濟繁榮地區的流入,抑制通貨膨脹和投機行為的繼續擴大。另一方面,根據地域的不同實施部同類型的稅種,可以對東部地區加收一些房地產限額稅,即當一筆房地產交易的總額超過一定金額時,開始對該交易行為收稅,達到抑制高檔住房、高價住房交易的目的。項目管理論文
3其他差別政策
除了利率政策和稅率政策,面對不同地區,不同類型住房還應當采取一些其他差別政策。一方面,可以制定首付比例的差別政策。對于不同地區、不同住房類型以及首套、次套、三套住房,制定不同的首付比例。對于經濟發展緩慢,收入水平低的地區;經濟適用房和限價房;首套購房的消費者,可給予優惠的首付政策,降低首付比率,相反對于經濟發展繁榮,房地產市場泡沫程度大的地區;高檔住房、別墅等住房交易;二套及三套房的購房者,則應當加大首付比率,達到刺激經濟發展,保障社會穩定,抑制投機型需求的目的。另一方面,可以針對不同的情況制定不同的貸款限額,根據“區別對待”的原則,合理確定在不同的地區內、不同類型的住房建設項目的自籌資金比例。對于保障住房市場穩定、提高人民生活水平的安居房和經濟適用房,核定較低的自籌資金比例;對于高檔住房開發項目,給與較高的自籌資金比例,控制對有投機可能性的住房類型的信貸投放量。
此外,由于房地產市場具有很強的差異性,所以相關數據信息的搜集就成為了政策調控的最重要的依據。因此,中央銀行應當建立專屬房地產試產的數據信息庫,建立共享機制,使房地產市場的信息能夠快速、有效、直接的傳導給消費者,以解決房地產市場的信息不對稱問題,防止惡意宣傳哄抬房價行為的發生。總之,想要提高中國貨幣政策的房地產價格傳導有效性,一方面應當加強貨幣政策和房地產市場的有效性,同時兼顧房地產市場存在的差異性,制定合理的政策措施。加強貨幣政策、稅收政策、土地政策和行政手段等政策的綜合調節運用,使其相互配合,力口強整體調控效果。同時應當保證政策的連續性、一致性和透明度,防比產生因政策的頻繁變化引起的心理預期變化,最終導致起房地產價格的震蕩的局面。另一方面,嚴格控制和打擊投機行為,避免投機行為對實體經濟造成的非正常發展趨勢。將經濟的可持續增長放在首位,減少重復建設和固定資產投資過剩現象,從而加強房地產價格對實體經濟的傳導效應,使貨幣政策的房地產價格傳導機制得以實現。
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