住房二級市場發展管理論文

導語：住房二級市場發展管理論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內容提要:本文研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，即房改房上市與低租金公有住房的使用權交易問題。

我國住房二級市場上的租賃市場起源于雙軌制下公房轉租及公房使用權交易的逐漸發展。公房上市問題則源于以非市場價出售公房；以非市場價格購得的住房只能獲得部分產權。這就是房改房部分產權的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調節與示范效應，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的并軌。而放開和發展住房二級市場，恰能完成這個雙重任務。

據抽樣調查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有：市場發育嚴重不均衡；法規政策不完善，市場準入規則模糊，上市要求過于嚴格；收益分配缺乏標準和公平，出現住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配；等等。

理清住房二級市場的收益分配問題是規范和發展住房市場的關鍵之一。

本文對二級市場的收益分配問題進行理論分析，得出如下結論：

――如果承認房改前住房產權的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產權，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。

――公房使用權價格評估應采用收益還原法，房租和地租分開評估。

――如果承認既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和居民的一種隱蔽性權利，那么，公房上市或使用權交易的土地收益就應歸轉讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權

――對已售公房再轉讓的，應免征土地所有權價格；由于土地開發成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。

在上述分析和判斷的基礎上制定發展和規范住房二級市場的政策

一、住房二級市場誕生的歷史背景及其誘因

1、住房二級市場的界定

從住房參與流通的時序結構來劃分，住房市場可以分為一級市場和二級（次級）市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。一級市場指新建住房流量的權屬首次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場，即住房權屬的轉讓或再轉讓的市場。在發展比較成熟、穩定的住房市場上，二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標。

有必要區分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一特定時點上有形的住房實物資產的數量。因為有形的建筑物在其有效使用期內是相對固定的，故稱為存量。短期內住房的存量供給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動就是住房凈投資額。還有一個“流量概念”&#0；&#0；住房服務流量，即每一段時期內住房的所有特征所提供的無形的消費效用的總和。住房服務可以看成是從住房存量在其壽命期內源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構成住房買賣市場（含新建住房市場與舊有住房市場）；租賃市場上買賣的則是住房服務，其價格為租金。

目前，各地廣泛存在一、二、三級房地產市場之分。一種分類法是：一級市場指增量房產的買賣與租賃，即新建商品房市場；二級市場指存量房屋的買賣和租賃；三級市場指房屋使用權的轉租與轉讓（臧美華，1999）。顯然，三級市場上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級市場指土地市場（國務院1992年11月4日頒發的《關于發展房地產業若干問題的通知》中即規定“一級市場即土地使用權出讓”），二級市場指增量房地產市場，三級市場指存量房地產市場。本文則將住房市場分為一級市場（新增量市場）與二級市場（存量住房市場）。

如果存量住房的產權是清晰的，其交易并無多大可討論的價值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，具體包括以非市場價格購買的公有住房（即按房改政策購買的住房，亦稱為房改房）與非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市場，后者屬于租賃市場（住房服務市場）。

2、雙軌制下公房轉租及公房使用權市場的逐漸發展

公房的轉租其實歷來就有。在住房行政實物配給的計劃經濟體制下，低租金導致的住房短缺極易誘發黑市行為，不過當時個人承租的公有住房轉租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其是公有商業用房的高價轉租。

房租改革開始后，公房轉租的范圍擴大到公有住宅。當時公房轉租屬違法行為，為各地房地產管理部門所重點打擊、查處。但市場租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉租屢禁不止，且數量越來越多，呈半公開化。

公房使用權的買賣則起源于實物換房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產管理部門成立了換房站，舉辦換房大會。由于換房存在地段、環境、面積等差異，因此在實物換房的基礎上發展為貨幣補償的差價換房，此后一直存在。

1994年天津的一些換房市場已變相為公房使用權的買賣市場。天津市河西區房地產管理局下屬的龍都房地產經營發展公司率先成為一個公房使用權有償轉讓的中介者、經營者，當時引起業內人士的關注（陸巖，1996）。

在北京，公房使用權交易一直受到嚴厲禁止，如北京1987年《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》中明確規定“嚴禁出賣公房使用權”；1991年《北京市人民政府關于查處非法買賣公有房屋使用權的規定》一直執行到今。

在沈陽，80年代末就開始了群眾自發、秘密的地下隱形出讓房屋使用權活動。1991年沈陽市房屋租賃公司即開展了公房使用權有償轉讓的試點。

上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差價換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發了《上海市不可售公有住房差價交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售公有住房按市場交換價值轉讓使用權，或換購商品房，或互換使用。

1997年5月，武漢市了《直管公有住房使用權有償轉讓管理實行規定》，在全國首次公開允許直管公房承租人將使用權轉讓。

目前，公有住房使用權的交易（出租、轉讓、交換）在全國許多城市興起。

3、公有住房出售的價格序列及產權結構

（1）公有住房出售過程中的價格序列

1979年，國家城建總局從國家補助的住宅建設投資中，分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧等市進行建房全價（土建成本價）出售給私人的試點，從而拉開了我國城鎮住房制度改革的序幕。

1982年4月，國務院選定在常州、鄭州、四平、沙市等四個城市進行“三三三制”出售公房，售價仍以土建成本價為準，政府、企業、個人各負擔房價的1/3.1984底，城鄉建設環境保護部把北京、天津、上海及全國23個省的82個城市作為補貼出售公房的第二批試點城市。

1988年提出了不發補貼、優惠出售公房的辦法。優惠價以公房標準價即住宅建筑本體造價加征地拆遷補償費為基礎計價，扣除折舊、單位給職工發放的住房補貼及一次性付款優惠等。據筆者（1995）估算，一般來說，新建住宅的優惠價為其標準價的80%左右，舊有公房的優惠價為標準價的60~70%.從1994年起，出售現有公有住房價格從標準價過渡到成本價。標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套建筑面積為56M2的標準新房的負擔價，1994年為所在市縣雙職工年平均工資的三倍；抵交價按雙職工65年內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算。

成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。

從1998年下半年起，出售現有公有住房，原則上實行成本價，并與經濟適用房相銜接。經濟適用房按微利價向中低收入家庭出售，其價格在成本價的七項因素上再加3%以下的利潤，建設用地實行行政劃撥。安居工程房則以成本價銷售。

集資建房、合作建房適用于經濟適用房的規定，但目前許多單位集資、合作建房給予職工的優惠比較多，類似于優惠價。

公有住房出售價格的演變，反映了我國住房制度改革及存量住房市場化的漸進性。

（2）已售公有住房的產權約束

流行的觀點是：無論是土建成本全價、三三三制價、補貼價、優惠價還是標準價、成本價、微利價出售公有住房，由于購房者享受了或多或少的公家的補貼或優惠待遇，因此與按市場價購房獲得完全產權相比，用非市場價格購得的住房只能獲得部分產權，即對其所購房擁有的產權作出一定限制。這就是房改房部分產權的由來，也是目前放開和發展住房二級市場所面臨問題的由來。

對部分產權房的規定，最早見于國務院房改領導小組1992年1月1日《全面推進城鎮住房制度改革的意見》。1994年7月18日《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》對部分產權再次作出了明確規定：

職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買權、租用權；原售房單位已撤消的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。

職工以成本價購買住房的，產權歸個人所有，一般住用五年后可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。

不少地方明確規定了部分產權的比例，如北京市規定，職工按標準價或93年（含）以前按優惠價購買的住房，職工和原產權單位享有的產權比例分別為94%和6%.廣州市則規定，以標準價購買的住房，職工和原產權單位的產權份額分別為80%和20%.應該說，國家政策對房改房上市早已作出了較為明確的規定。目前的問題并不在于應不應該放開住房二級市場，因為不放開關系到政府的聲譽與政策的“動態一致性”問題。目前的問題在于如何具體操作。

二、開和發展住房二級市場的必要性和經濟效應

1、放開和發展住房二級市場的必要性

（1）住房制度改革的連續性及住房市場化的整合從時間維度上看，房改方案雖多種多樣，但一直是朝市場化方向逼近的。從房租改革來看，從最初的發放住房券實行“空轉”、以息代租、提租補貼、小步提租不補到實行準成本租金、成本租金，市場化程度緩步前進。以房租占消費支出的比重來衡量的住房市場化程度1995年為20%，以住房價格市場化程度衡量的住房市場化程度1995年為33%（曹振良，傅十和，1998）。

從橫向來看，住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調節與示范效應，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。

目前的問題是存量住房如何完全市場化以及未完全市場化的存量與市場化了的增量的整合與并軌。很顯然，放開和發展住房二級市場，允許已售公有住房和未出售公房使用權以市場價格交易恰好完成了這個雙重任務，這正是改革的歷史必然性。

（2）放開住房二級市場；

一種帕累托改進的住房市場化路徑改革的方式不外乎兩種：帕累托改進和非帕累托改進。前者因不損害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要損害某些人的利益，所以改革成本較大，但如果能用改革的收益對受損者進行適當補償，也能縮小改革成本，逼近帕累托改進（樊綱，1990）。如果我們承認公有住房售前及售后的產權安排，那么，放開住房二級市場，允許已售公房再出售和公房使用權交易，這兩種交易形式都是帕累托改進。

低租金制下公房使用權的凝固化、禁止流動是一種低度均衡，導致消費者效用損失和房產資源配置的效率損失（傅十和，1997）。公房使用權的交易能使交易各當事人均能受益：轉讓公房使用權者獲得了住房福利貨幣化的現金收益；受讓者通過支付使用權價格承租到了合適的公房；雖然受讓者仍只向國家交納低租金，但國家從交易中獲得了稅費；從事交易中介的企業獲得了傭金，各方效用均有提高，是一種帕累托改進（傅十和，1997），亦即是一種利益最大化且改革成本最小的改革方式，一種最為順利最為理想的改革進程（樊綱）。

2、放開和發展住房二級市場的經濟效應

放開和發展住房二級市場的經濟效應有：

（1）制度效應：住房二級市場的發展，保證了房地產制度改革的連續性，為存量房地產的市場化與增量市場找到了一個銜接點與整合點，加快了住房新體制的建立。

（2）消費效應：住房實物補貼的貨幣化會增加居民的消費選擇空間，提高消費效應（傅十和，1997）。居民可以利用住房二級市場以舊換新、以小換大、以遠換近，改善居住條件，促進人力資源的流動。

（3）資源配置效應：存量房產上市交易，能調劑余缺，引導房產資源在市場機制下的合理配置，實現存量公房的真正價值。二級市場上的抵押貸款擴張也為銀行的大量存款找到了投資機會。

（4）刺激住房一級市場：已售公有住房上市后的購買者一般是無力購買新建商品房的人，而售舊房的居民利用銷售收入、儲蓄及抵押貸款可以購買商品房，如此推來，二級市場的發展不但不會吸走一級市場的購買力，相反，反而會吸納、消化一級市場上的積壓商品房。

（5）對經濟增長的拉動效應：居民售舊后重購的住房其面積一般大于原舊房，因此新增住房需求量蔚為可觀。據估算（謝家瑾，顧云昌等，1999），放開住房二級市場，全國城市和建制鎮每年可增加住房需求量平均約2800萬M2左右，對空置住房的消化吸納及住房投資有很大的拉動作用。

（6）可以減輕地方政府負擔，增加地方財政收入。政府在一級市場上的各種非住房工資補貼、優惠或免費可以通過二級市場回收。目前，不少地方政府對二級市場房地產交易征收下列稅費：賣方繳納5%的綜合稅率（含營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增殖稅、個人所得稅）、1%的土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、10/00~2%0的產權登記費；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續費，能增加政府財政收入。

三、我國住房二級市場發展的現狀及主要問題

1、已售公房上市意愿

購買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一組調查數據給出了一個粗略的估計。

北京市曾對懷柔縣一個505戶的居住小區進行的一次典型調查表明，已售公房的出租、出售市場容量約占已售公房總量的30%左右1.上海市1996年在長寧區、青浦縣、南市區分別對4300、7700、4600多戶已購公房戶進行了問卷調查，結果表明：其中想通過已售公房上市來改善居住水平的分別占31.9%、33.1%、33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區的調查結果也大體在1/3左右2.溫州市房地產交易中心去年的抽樣調查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脫手，將購買力100~120M2的新房。

一項對秦皇島市1000份問卷調查的統計分析表明：對住房條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現有住房的有27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場調查表明：80%的人們對現有居住條件不滿意；約56%的人表示，只要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會在1~2年內通過賣舊房來買商品房，或出租舊房買新房。

可見，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.

2、住房二級市場上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二級市場上的交易形式還有多種：

（1）“貼價換房”，指已購公房住戶與開發商之間“已舊換新、差價補貼”。居民以舊有公房向開發商換取新建商品房，并支付差價；開發商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經營。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用權置換。居民將自己承租的未（不可）出售公房按協定的價格可以以下列形式進行交易：

A與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價，即所謂“差價換房”。

B將公房使用權作價換購商品房、私有住房、平價房、安居房等；

C將公房使用權轉讓給房地產開發公司、房屋置換公司或居民，獲得相應補償費。

后兩種方式中，受讓方繼續按現行租金政策與公房產權單位建立租賃關系。

公房使用權交易主導了天津住房二級市場，在上海亦頗為流行。

（3）購買、上市并步走。如青島市去年年底規定，居民承租尚未購買的公房，如果找到了買主或換房者，可將購買該住房與上市出售或交換并步走，價格商議，且增值收益歸己。

靈活多樣的交易形式活躍了二級市場，也反映了群眾的創造性。

3、我國住房二級市場交易規模

從1996年開始，全國有35個大中城市開始了住房二級市場試點工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級市場，一些城市如上海、天津，住房二級市場已初具規模，但與香港二級市場高達85%的轉手率相比，大陸的住房二級市場尚處于起步階段，且存在嚴重的區域不平衡。以下一組數據反映了一些城市活躍的住房二級市場。

上海住房二級市場是全國最活躍的，下表列出了上海近年來住房二級市場交易興旺的有關數據。

1998年全上海市差價換房總成交戶數為5029戶，總成交面積16.63萬平方米，其中轉讓4388戶，面積14萬平方米，金額2.97億元；交換641戶，面積2.63萬平方米。

天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，建筑面積約115.2萬平方米；其中交舊房購新房5433戶，占16%；以小調大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南通、江陰、常熟三市進行已購公房上市交易試點以來，三市共成交了3252套，出售已購公房后又再購新房的有3049套，南通市每戶新購住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常熟為53平方米。

武漢市房地產交易互換中心從96年初開始試點，到97年10月共辦理直管公房使用權有償轉讓3423戶。

4、各地發展住房二級市場的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國許多城市已經出臺了各自的政策和規定。

（1）關于入市時間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房改房出售后即可上市；深圳規定部分產權房須住滿一年后才可入市；廣東規定以標準價購買的公房須住用五年，以成本價購買的住房須住用一年才可上市。

（2）上市準備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展開了職工住房普查；鄭州、南京也建立了職工已購公房查詢系統，為二級市場的開放做好了基礎性工作。

（3）稅費與收益分配。大多數城市采用了優惠的稅率與費率來刺激二級市場。如天津自98年起將房改房上市交易稅費由13.3%降至5%.上海對已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地收益金，售后6個月內再購住房的，對售房收入中用于新購房款的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對取得收入的一方征收5%的綜合稅率；換購商品房、私房的，先對轉讓收入征收5%的綜合稅率，以后6個月內再購房的則退還所征稅。福建的稅制與上海市相似。柳州僅對賣方按成交價征收0.5%的土地收益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個月內再購新房的，如果購房價格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較特殊，公房上市稅費與私房交易一樣對待，單軌制運行，稅率雖高，但人們仍可以接受，操作起來也比較方便，且便于監察、財政部門監督（王鳴，俞茂昌，1999）。

（4）二級市場上的抵押貸款。一些城市為二級市場推出了購房抵押貸款，如農業銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款年限為8年以內，最長不超過10年。建行福建省分行今年4月推出了二級市場住房貸款，貸款最高額可為二手房評估價或成交價的6成，最長期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最高限額和新建商品房一樣為15萬元，最長期限20年；二手房公積金貸款額最高不超過二手房轉讓評估價的50%，組合貸款不超過70%.最近北京農行也推出了期限可達15年、貸款額可達評估價的七成的二手房按揭。

（5）二級企業上的抵押貸款擔保。上海長寧區建立了置業服務公司，提供按揭擔保，10萬元以下僅收700的擔保費。成都市擔保公司是市房地產交易中心的下屬機構，從98年10月底正式運作到今年元月底，共承辦了156戶個人住房置業貸款擔保業務，擔保金額達1300多萬元。江蘇省廣廈居民住宅貸款擔保有限公司也于今年年初成立。

（6）二級市場上的中介服務。二級市場發展較快的地方，中介服務也較完善。天津至98年底，共有房地產中介企業341家，房地產經紀人1622人。上海房屋置換股份有限公司在全市擁有108家連鎖店，提供登記上網、勘察估價、置換、租賃、收購等業務；上海房屋租賃業網絡搭載在“上房置換網”上，已于今年4月啟動；長寧區還成立了收購公司，讓居民可以先獲得售房款再買房。

各地豐富的探索方案為規范和發展住房二級市場制定有關政策提供了重要的參考。

5、我國住房二級市場目前存在的主要問題

我國住房二級市場目前存在的主要問題有：

（1）住房二級市場發育具有嚴重的區域非均衡性。一部分地區已購公房上市和交易都很活躍，一部分地區住房上市比較活躍，但交易清淡，還有部分地區公房上市和交易均不活躍。

上海住房二級市場無論是房改房上市還是公房使用權交易，都很活躍。

天津公房使用權交易一枝獨秀，房改房上市反應并不積極。

北京目前尚未出臺關于二級市場的政策規定。

浙江省房改房上市辦法公布后，各市縣反應冷淡，很少動作。

成都二級市場也很清淡。在去年9月由政府部門出面舉辦的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易會”上，二手房出售不過30套，約3000平方米，僅占整個交易會成交額的1%.今年初，重慶公房上市更為冷淡。

以公房上市交易置換為主的98青島商品房展銷會為期三天，咨詢的市民達14萬多人次，但實際登記交易的還不到2000戶，看者多，買者少。

福州自去年開放二級市場以來，實際成交僅17戶，與該市已購公房的8.6萬戶相比，太微不足道了。

武漢今年三月舉辦了“已購公房上市交易大會”，但成交量僅是個數。廣州2月1日出臺已購公有住房上市規定以來，成交亦是寥寥。

成交不旺的原因主要有：實物分房的末班車促進了住房建設，擠占了市場容量；居民購房主要是為了自住，要賣舊買新可能還需要一段時間等待人口結構的變化及人員的流動；舊公房的市場價格相對于居民的收入來說仍然太高；對房改房上市的規則理解不夠；商品房不理想；單位阻力大，一些單位以住房控制職工，阻止公房上市，一些單位仍在水電、物業管理等方面給予補貼。

（2）已售公房產權發證工作有問題，阻礙房改房入市。

居民只有取得了合法的房產所有權證和土地使用權證后，才能進行房地產交易。但目前許多地方公有住房出售以后，買房者遲遲拿不到產權證。如武漢市，許多產權單位收了職工的錢后，遲遲不辦證，目前已購公房50多萬套，但住房證、土地證辦結率僅為1/3.9又如成都市，1996年開始出售全產權房，迄今已辦理所有權證20余萬份，但相當部分被職工所在單位扣留，尤其在科研單位更為嚴重，因為單位擔心人才流失。這也是成都市住房二級市場遲遲未能啟動的主要原因之一。10廣東一些單位則規定職工未在單位服務一定年限（10、15、20或25年），就拿不到產權證，不能上市交易。

（3）二級市場相關的法規政策還不完善，市場準入規則模糊，上市要求過于嚴格。

不少地方尚未出臺二級市場的相關法規與政策（如北京），有的城市目前還是禁止中介機構經營、受理公有房屋的使用權買賣的中介服務（如無錫）。

部分產權房相當于職工與單位共有，但各自精確的比例到底是多少，還很模糊，致使一些地方因擔心收益分配不公而遲遲不能出臺政策。在轉售已購公房之前須購買剩余產權及補交土地使用權出讓金，在未得收益之前就必須先付一大筆錢；原產權單位施加的約束及上市時間限制等，這些都妨礙了入市的積極性。有的城市規定一定級別以上的干部住房暫時不準上市。

（4）住房二級市場上的中介服務、金融服務發展滯后。

由于二級市場運作尚處在摸索之中，相對于一級市場來說，經紀服務、估價服務、咨詢服務、銀行信貸、按揭擔保等市場服務明顯落后，甚至空缺。不少經紀企業規模小，操作落后，信息網絡貧乏，市場透明度不高，欺騙行為、暴利現象時有所見。由于缺乏對已售公房產權及公房使用權交易性質的清楚認識，導致二級市場上的估價方法不當，很粗略。合格的估價機構太少，滿足不了市場需求。如天津市98年底共批準26家房地產評估機構，其中18家為臨時機構；該年共評估房地產926件，但該年私房交易量為5065件。12絕大多數住房抵押貸款仍集中在一級市場上。

（5）收益分配缺乏標準和公平，出現了住房分配不公的顯化和貨幣化。

首先，對出售已售公房、轉讓公房使用權的收益中的哪一部分進行分配，按什么比例分配在理論和實踐上均存在爭議，尤其忽視了對土地收益的評估、分割。由于缺乏一個完整的職工住房數據庫，使得一些用不當或非法手段多占住房的人大發橫財。不少地方片面追求活躍市場，忽視了社會公平，稅費減免特別優惠。另一些城市則因擔心國有資產流失，使不公平合法化、貨幣化，而采取了嚴格的收益分配辦法，或者不敢及時出臺有關政策。

（6）住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配。

已售公有住房大多面積較小，房型設計欠合理，設施老化嚴重，物業管理落后。想出售已購公房的人大多數是為了改善居住條件。但如果買不到合適的新房，賣舊就受到抑制。而新建商品住宅的高價使工薪階層難以承受。因此二級市場的啟動有賴于一級市場的調整，尤其是經濟適用住房的發展。另外，貨幣化分房方案實施的程度決定了二級市場上的有效需求，如果未分到公有住房的職工不能獲得足夠的補償，是無法以市場價購買舊有公房的。

四、對住房二級市場有關問題的理論分析

1、公有住房產權邊界及住房福利的貨幣化

追溯公有住房投資來源，公有住房的產權包括了國家產權、職工產權和企業產權（曹振良，1996）。職工產權是由國家和企業對職工工資中住房消費含量的扣除形成的，由此導致了計劃經濟體制下的低工資與低房租制，國家和企業必須以遠低于影子租金的政策性低房租來保障職工的住房消費權益。職工低價承租公房的權利可視為一種計劃權利，相應的，表現為國家和企業的一種計劃義務（盛洪，1991）。

如果把公有住房初始投資看成是一個股份組合，那么公有住房的產權結構可以視為一種股權結構，公房使用權轉讓收益應按這個股份比例來分配。這個精確的股份比例究竟是多少？這是另外一個課題的研究內容。據1996年一項由北京市房改辦、人大投資系、北京房地產研究會共同對公有住房產權界定與相關政策進行專題調研的結果顯示：公有住房產權中1/3歸職工，2/3歸國家和企業，這個結論是否具有普遍性，尚待驗證。

從公有住房出售的價格構成中，可以反推出國有住房產權的界定。無論以何種價格購買公有住房，國家均從基準價格中扣除了工齡折扣（相當于買房前未含足的住房消費含量的一次性補償；如果買房后不再補發住房補貼，則還包括了未來年限部分住房消費含量的提前一次性補償）即住房福利（暗貼）的貨幣化、現住房折扣、一次性付款優惠等（后兩者類似于商業促銷上的折扣優惠），職工向原產權單位交納的購房款應相當于職工買回了住房中的國有產權及企業產權份額，從這個角度看，無論職工以何種價格購買到了公有住房，均應視為職工取得了住房的完全產權（全部住房資產價值份額）。這種計劃權利和計劃義務的產權化與貨幣化及其交易，就是一種市場化過程（盛洪，1991）。但公有住房出售時未考慮到地價，這個問題將在后文中討論。之所以會出現不同的公房出售價格，主要是住房價格和職工收入在不斷變化。優惠價與當時居民收入的比例應該大體上近似與現在成本價與職工收入的比例。顯然，如果我們承認房改前住房產權的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產權，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。一個例證是：在啟東市，房改房上市征求原產權單位意見時，沒有一個單位提出要與職工分享售房收入，他們普遍認為，當初房改售房是從優惠中還了一筆歷史帳（一次性住房工資補償）（王鳴，俞茂昌）。

>同樣，公房使用權的買賣也是住房福利產權化和貨幣化的一種方式。低價承租公房者獲得了隱蔽性的實物福利，相當于市場租金與政策性低租金的差額，這差額的資本化現值就是公房使用權買賣的價格，即住房暗貼的顯化（傅十和，1997）。

住房福利的貨幣化，其所需貨幣來源于住房二級市場上的購買者和置換受讓者，他們的貨幣選票則來源于貨幣化分房方案實施過程中所發放的住房補貼，即未分到公有住房或標準不夠的職工所應獲得的住房補償。因此，住房二級市場的啟動和發展有賴于住房福利貨幣化的進程。

2、公房使用權交易的性質及估價辦法

本文一直沿用了實踐操作中“公房使用權交易”這一概念，實際上，與土地使用權可以有償出讓、轉讓不同，公房使用權的交易實質上是公房租賃權的交易，只有先取得租賃權，才能享有使用權，公房使用權價格的實質是獲得低價承租公房的權利的價格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在現實生活中，公房使用權的買賣表現為房租證的買賣就是例證。因為公房使用權交易的受讓者支付使用權價格后，繼續與原產權單位保持租賃關系，交納政策性低租金，顯然，公房使用權價格的存在只是因為市場租金與政策租金存在一個差額。如果公房租金達到市場租金水平，公房使用權轉讓中的受讓者除了向國家交納市場租金外，難道還會愿意向轉讓者支付一個使用權的價格嗎？亦即當公房租金市場化了以后，公房使用權價格就變成零了，顯然這是個悖論。因此公房使用權交易實質上是低價承租公房的權利的讓渡。后文仍沿用公房使用權交易這一習慣說法。

了解了公房使用權交易的性質，就可以找出合適的估價辦法。公房使用權價格就是取得公房使用權后所預期凈收益的現值。凈收益即公房市場租金與政策租金的差額。簡而言之，公房使用權價格是公房市場租金與政策租金的差額在公房承租期內的貼現值之和，用公式表示為：

其中，P：單位面積公房使用權價格

MRi：第i年單位面積公房的年影子租金（市場租金）

SRi：第i年單位面積公房的年政策租金

ri：第i年的貼現率

n：公房承租年限

以上方法實際上是收益還原法。顯然，只要政策租金與市場租金仍有差額，公房使用權就有價格；一旦公房租金完全市場化，公房使用權價格就為零。因此，公房使用權價格隨租金改革幅度而降低。

天津市房地產管理局提出的的成本估價法（徐大章，高翔，1999；李新年，楊士鳳，1999）亦頗有新意。他們認為公房使用權價格就等于公有住房的現在市場價減去公有住房當時的實際售價，亦即公房使用權價格就是原公有住房產權中職工產權的貨幣化。公有住房的現價用同類商品住宅的平均價格作參照。這種方法的缺陷是：（1）未考慮地價的影響，如果商品房價格中未包含地價，那么用1%~5%的地理位置、環境地段調節系數是遠不夠的，因為大部分已售舊公房處在市中心或交通要道；如果商品房價格中已包含地價，則再用調節系數則是重復。（2）將住房職工產權概念視為一個靜態概念，事實上，隨著貨幣分房方案的推行，職工工資中住房含量逐漸提高，從而公有住房中職工產權份額逐漸減少。設想明天公房租金一步到位完全市場化，則明天公房使用權價格為零！據他們的實證分析，用成本法評估的公房使用權置換價格，基本上是同類商品住宅平均價格的65%~75%，意即公有住房中職工產權的份額為2/3以上，這與前面提到的1/3不盡一致，因此，其可靠性有待進一步驗證。

故此，筆者主張采用收益還原法，房租和地租分開評估，市場租金以同類或同一供需圈內的私房租金或商品房租金作參考，或按租金的六項（不含地租）因素測算；還原利率采用出租住房的投資收益率，政策租金由政府所規定的租金改革日程決定。這種方法能充分反映租金改革路徑給使用權價格帶來的影響，故比較準確、公平。對于公房使用權交易比較活躍的地區，也可采用市場比較法。至于地租地價如何處理，下文再討論。

3、住宅用地定價理論的重新思考

古典經濟學家認為，作為天賦資源的土地，其報酬是一種經濟盈余，即土地租金是土地產出總收益扣除非土地要素報酬后的剩余。土地租金的資本化即為地價。把該思想運用到住宅用地來看，住宅用地地租應是居民收入扣除非土地服務消費后的剩余。居民收入高低決定了住宅用地地租地價的高低。

我國的公有住房、安居房、經濟適用房均采用劃撥土地使用權。按《城市房地產管理法》的規定：土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為，除另有規定外，沒有使用期限的限制。可見，劃撥土地使用權可以無償，也可以僅交納補償安置等費用。劃撥土地使用權轉讓時，受讓方應補交土地使用權出讓金，或由轉讓方將土地收益上繳國家。劃撥土地使用權上的房屋出租營利時，應將租金中所含土地收益上繳國家。

依上述規定，目前出臺的一些公房上市辦法規定（即使成本價購房也）必須補交土地出讓金或土地收益給國家。這在法規政策上是一致的，、但存在以下問題需重新探討：

（1）成本價及經濟適用房售價均包含了建設用地的征地和拆遷補償安置費。劃撥土地使用權不必交納征地費。征地費實質上是土地所有權價格，不應由建設單位或購房者承受，應由國家承受（傅十和，1994）。這需在法律上進一步澄清。

在現實生活中，劃撥土地使用權上的建設單位實際上交納了許多類似于地租（地價）的費用，如市政公共設施等大配套工程、住宅區內的市政公用設施及非經營性公建配套、貨幣還遷時的拆遷補償費等，因此，非市場價住房重新上市時，在補交土地使用權出讓金時，至少要考慮實際上有償使用的程度（田耀東，1998）。

（2）實際出售出租的公有住房基本上沒有包括地價（地租），這是否意味著居民免費享用土地使用權是一種國家給予的福利，或是由于居民收入無法承受地價（地租）而給予的隱蔽性補貼？因為如果居民不參與住房二級市場的話，他就能永久地無償享受土地使用權。如果我們承認這種既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和居民的一種隱蔽性權利，即職工事實上享有土地使用權，亦即地價只不過抵交了政府所欠（羅演廣，1999），那么，公房上市或使用權交易的土地收益就應歸轉讓者所有。

（3）既然規定公房上市必須補交土地出讓金或土地收益，亦即受讓者必須支付地租地價。這就說明受讓者有支付地租地價的能力，而這種支付能力來自于貨幣化分房后的工資中的住房消費含量的增加。這就說明了國家已經考慮到了職工收入中的住房消費含量必須足以支付房地產租金或價格。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權。

即使我們承認了已購公房者享有完整的房地產權，也并不意味者其轉讓收益全歸轉讓者。我們可以將土地價格分為三部分：

A（純粹）土地所有權價格，即由絕對地租所資本化而形成的地價。在土地私有制下，最劣等土地也必須交納地租，即絕對地租，它代表了土地所有權經濟上的實現。既然城市土地公有，那么，每個人都應享有一定的無償使用權（戴曉華，1999）。筆者認為，每個人應享有的這種不可剝奪的居住于土地上的權利應是指免交純粹土地使用權價格。實際上，我國農村住房私有制的發展主要是因為宅基地基本上是無償使用的。

B土地開發投資：與住宅建設直接相關的土地開發投資包括拆遷補償費、三（七）通一平等費用，這應該由住房購買者或租賃者支付。事實上，這部分土地開發投資在實踐中都已計入住宅造價中去了。

C由社會投資引起的土地增值即級差地租。社會投資引起的外部性或溢出效應，會使不同區位的土地優越度得到不同程度的改善，從而引起地租地價上漲，這部分增值應由土地使用者與社會分享，即根據土地增值稅來處理。

根據上述理論，筆者認為，對已售公房再轉讓的，應免征土地所有權價格；由于土地開發成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。

由于我國的土地增殖稅僅對房地產轉讓征收，未對房地產租賃征收，但可以比照土地增值稅率對地租的增值部分征收土地收益金。

上述理論也可以用來對今年來討論熱烈的土地年租制進行一下評述。將土地使用權出讓金一次支付改為在出讓期內交納相應的年租金，可以解決土地使用者的“流動性約束”問題，不失為一種可行的辦法，實踐操作也證明有效。但對經濟適用住宅用地采用年租制則需謹慎，經濟適用住宅用地采用劃撥制，如果年租的現值和等于土地使用權出讓金，那么購房者負擔反而加重了。應當考慮的對策是：對劃撥土地使用權定期課征土地保有增值稅。我國尚無對房地產保有征增值稅的規定，應加緊制定。

4、住房二級市場上的公平與效率

住房二級市場上的公平與效率問題主要體現在轉讓收益的分配問題與刺激二級市場發展的替代關系中。目前大多數地方的轉讓收益分配向轉讓方傾斜，意在刺激市場。但也有的地方并不給予稅費優惠照樣也能搞活二級市場，可見，稅費優惠并不是刺激二級市場的唯一辦法。

另一個焦點問題是低價、非法多占公有住房的人通過二級市場大發橫財。這是個法制或廉政建設問題，依法查處即可，硬性規定某些級別的干部住房不準上市反而不公平。

受讓方的公平問題取決于貨幣化分房方案實施的進展。如果給未分到公有住房的新老職工給予應有的足夠的住房（存量或增量）補貼，則住房福利補償就會趨于平等。考慮到貨幣分房方案無法在所有地方（企業）一步到位實施，應該允許已售公有住房以非市場價（如優惠價、成本價、微利價）轉讓給原產權單位、房地產管理部門或未獲得足夠住房補貼的新老職工；轉讓者再購新房時，超標準面積以市場價計，這樣亦能調劑余缺，改善資源配置。

提高市場運行效率的另一種方法是降低市場交易費用。住房市場上的交易費用非常巨大，信息搜尋成本、查勘估價、法律服務、談判簽約、申請按揭、尋找物業管理等，不但每一種活動都需付出貨幣成本，每種活動本身也存在效率問題。據估計，即使在美國，與住房買賣相關的交易費用達住房價格的8%~10%.因此，完善二級市場上的中介服務（如經紀服務、估價服務、法律服務按揭服務）與政府管理服務（信息、政策公布、產權繕證服務等）是刺激二級市場發展的重要措施。

五、結論：發展和規范我國住房二級市場(第9頁)的幾點建議

1、市場準入規則建設

（1）凡已取得合法的房地產產權證書的已售公有住房，不應作上市時間限制。

（2）建立已售公房及公房使用權上市交易申請審核制度。凡以市場價出售所購公房后，不準再購買非市場價房。

（3）已購公房返售給原產權單位或其他符合條件的中低收入者時，可以按房改政策價交易，并可繼續申請購買享受政府優惠政策的住房，但超標部分應按市場價。

（4）以低于成本價購買的公房上市時，應補交購房時成本價與原價的差價額及差價利息，但可以允許公房出售后再補交。

2、政府可采取的措施

（1）盡快確認已購公房居民的房屋權屬及產權份額，及時發放產權證件。

（2）在貨幣化分房和住房二級市場放開之前，各地要進行住房普查，建立城鎮職工住房檔案或居民住房數據庫。建立各級房地產交易中心及相應的信息網絡，及時反映、公布土地、各類房屋的上市量、成交量、價格走勢等。

（3）稅費優惠。政府可以根據財力及二級市場發展情況實行不同程度的稅費優惠。稅制設計要旨在鼓勵賣舊買新改善自己居住條件的交易。可采用退稅制以鼓勵住房消費，即對售房收益征收較高的綜合稅率，在六個月或一年內再購房的，如果再購房款大于原售房款，所征綜合稅率全額退還；如果再購房款小于原售房款，所征綜合稅率按再購房款占售房款的比例退還。

（4）降低一級市場上的商品住宅價格，大力扶持經濟適用住房建設，通過刺激一級市場上的需求來刺激二級市

（5）大力發展二級市場上的中介服務，培訓房地產評估、經紀、法律服務等專業人才，并建立相應的行業協會。

3、發展二級市場上的住房消費信貸。

比照一級市場按揭，發展住房二級市場上的組合貸款；成立住房收購公司，為居民售舊買新提供便利；成立住房擔保公司，該公司可以儲備部分廉租房，以周轉違約貸款者。

4、估價方法的改進

公房使用權價格宜采用收益還原法或市場案例比較法，將房租與地租分開評估；利用重置成本法時需重新測算職工住房產權份額以確定公房使用權價格占成本價的比例。已售公房轉讓時，房產與地產應分開估價，可采用任何適用于私房或商品房的辦法估價。

5、增值收益處理

對原購房合同中規定的收益分配比例應予以承認與執行。扣除應繳的與交易有關的稅費外的房產收益（房價與房租）應全歸轉讓者所有；對地價（地租）的增值額（轉讓時的地價（地租）與購進時的地價（租）之差）比照土地增值稅條例課征土地增值稅。1

6、截斷福利分房體制，實行貨幣化分房

對停止住房實物分配后的新參加工作者，直接將住房消費含量納入貨幣工資中，對原來未承租到公有住房或住房面積標準不足的老職工，可以一次性補足以前未享受到的住房補貼，此后與新職工同樣對待，只有這樣，才能保證未享受到住房實物補貼的職工也能公平地獲得補償，并形成住房一、二級市場上的有效需求。實行貨幣化分房的關鍵問題是住房補貼資金的來源，此課題不在本文研究范圍內，不過，目前有些城市如貴陽等地的貨幣化分房方案已進入操作階段，可資借鑒。

鑒于中低收入者占中國居民很大比重15，借鑒西方國家的經驗，可以考慮實行住房福利的社會化，即少用企業補貼與折扣，多用政府貼息、減免稅費與地價等方式來增加居民的住房有效需求，減少職工對企業的依賴與住房產權的模糊度。

7、舊有公房的物業管理

將舊有公房由原產權單位組織的分散化的物業管理委托或設立專門的物業管理公司來承擔，原產權單位給予職工的各種生活設施開支補貼（如水、電、煤氣等費用）可以貨幣形式納入工資，以減少職工對單位的依附度。

注釋：

1.吳軍，《北京為已售公房上市準備了什么？》，《北京房地產》1998年第6期

2.陳澗波，《進行已售公房上市試點，放開搞活存量住房市場》，《中國房地產》1998年第11期

3.張帆等，《關于秦皇島市住房二級市場建設的思考》，《城市開發》，1999年第4期

4.李國文，《漫談杭州市八屆房交會的兩個熱點》，《中國房地產》，1999年第4期

5.《房地產報》1999年3月2日

6.《房地產報》1999年3月16日

7.《中國房地產報》1999年1月1日

8.《中國房地產報》1999年7月7日

9.《房地產報》1999年5月25日

10.房地產報》1999年6月15日

11.《中國房地產報》1999年1月1日

12.天津市房地產產權市場管理處，《天津市房地產市場綜述1998》

13.最近，財政部、國家稅務總局頒發了《關于調整房地產市場若干稅收政策》，通知從1999年8月1日起，對住房二級市場稅費大幅減免，如對個人購買并居住超過一年的普通住宅，出售時免征營業稅，暫免征土地增值稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅等。

14.1999年7月20日，財政部、國土資源部、建設部頒發了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》，規定出售方應繳納不低于住房坐落位置的標定地價10%的土地出讓金；職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規定繳納所得收益，其中，住房面積標準內的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納，超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

15.1998年7月召開的城鎮住房制度改革和住房建設工作會議上明確提出，國家將根據城鎮居民不同的收入，建立不同的住房供應體系，市場價的商品房約占10%，經濟適用房約占70%，廉租房占20%.

參考文獻：

1.曹振良，1996，《國有企業住房制度改革與產權邊界》，《中國房地產》1996年第6期

2.曹振良，傅十和，1998，《中國房地產市場化測度》，《中國房地產》1998年第7期

3.戴曉華，1999，《居住用地：每個人都應享有一定的無償使用權》，《中國房地產報》1999.1.1

4.樊綱，1990，《論改革過程》，《中國的過渡經濟學》（論文集），盛洪主編，1994年，上海三聯書店，上海人民出版社

5.傅十和，1994，《地產經營管理模式探討》，《當代房地產》，1994年第4~5期

6.傅十和，1995，《試論部分產權房及其繼承》，《當代房地產》，1995年第3~4期

7.傅十和，1997，《論公房使用權的買賣與住房福利的貨幣化》，《當代房地產》1997年第2期

8.李新年，楊士鳳，1999，《規范房地產使用權價格評估，搞活房地產二、三級市場》，中國房地產及住宅研究會專題研討會交流材料，打印稿

9.陸巖（劉玉錄），1996，《來自公房使用權買賣市場的報告：天津龍都公司公房調劑業務述評》，《住宅與房地產》，1996年第4期

10.羅演廣，1999，《已售公房上市補地價等問題之探討》，《中外房地產導報》，1999年第6期

11.盛洪，1991，《尋求改革的穩定形式》，《經濟研究》，1991年第1期

12.田耀東，1998，《理順劃撥地的經濟關系》，《中外房地產導報》，1998年第22期

13.徐大章，1997，《繁榮住宅市場，發展住宅租賃權交易》，《中國房地產》，1997年第4期

14.徐大章，高翔，1999，《試論公有住房使用權上市交易價格的評估方法》，《中國房地產》，1999年第6、7期

15.王鳴，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市場是加快住房商品化的重要途徑》，《中國房地產》，1999年第5期

16.臧美華，1999，《關于搞活房產交易市場的研究報告》，《北京房地產》，1999年第1期

17.謝家瑾，顧云昌等，1999，《1998~1999年城鎮住房制度改革對宏觀經濟的影響》