簡述旅游房地產開發管理

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摘要：近幾年，旅游業、房地產業在我國的發展持續升溫，為旅游房地產提供了巨大的發展空間。作為一種新興產業模式，旅游房地產在我國存在著廣闊的發展前景，市場運營已初露端倪。但由于旅游房地產在我國尚處于起步階段，發展過程中暴露出了一些問題。采取相應的措施，加強監督管理，對促進旅游房地產的規范發展，具有十分重要的意義。

關鍵詞：旅游房地產旅游房地產

一、我國的旅游房地產前景廣闊

旅游房地產是以旅游度假為目的，通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網絡和酒店管理等各個環節，把旅游業與房地產業相結合的一個全新產業模式。其性質是實現全部或部分旅游功能的房地產。一般說來，旅游房地產可分為以下幾類：一是景區住宅、風景名勝度假村等，是指發展商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目。二是時權酒店，指將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權，消費者擁有一定年限內在該酒店的居住權。三是產權酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進行分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權。四是養老型酒店，指投資人在退休前購買退休養老度假村的某一個單位，委托管理公司經營至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下，該度假村在產權人去世后有管理公司回購再出售，收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發的度假別墅項目。旅游房地產因其具有優越的環境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性，在中國有著巨大的發展空間。今年4月在京舉行的第二屆中國旅游房地產發展論壇，專家學者也一致認為，我國旅游房地產有著廣闊的發展前景。具體表現在：

（一）國家政策的支持

黨中央、國務院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產業發展的政策，無形中為我國旅游房地產的發展提供了一個廣闊的發展平臺，這是我國旅游房地產可持續發展的堅實基礎和動力保證。

（二）市場潛力巨大

據國家統計局顯示，2000年5月1日至6日，全國居民外出旅游4600萬人，旅游消費181億人民幣，分別比前一年國慶假日增長15%和27%，國內居民出境人數10萬人，增長30%。另據國家旅游局、國家統計局聯合調查，2000年“十一”黃金周，全國賓館飯店和旅館招待所的平均床位出租率為46.7%，21個重點旅游城市中更高達65.5%。從2000年的“黃金周”每次旅游支出都比上次增加數10億元人民幣的勢頭中，不難體會到假日經濟在國內的強大影響力。然而。與此形成鮮明對比的卻是酒店業淡旺兩季的供需不平衡現象。旅游旺季到來時，各大小酒店供不應求，人滿為患，住宿價格居高不下；當淡季來臨時，大量客房積壓，酒店資源不能充分利用。發展旅游房地產，特別是利用產權酒店、時權酒店形式，將可有效解決這一問題。

（三）交通條件日漸成熟

從城市基礎設施尤其是高速公路的發展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網系統發展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，廣州、深圳約10個人一輛車。專家預言，在中國的大城市5年之內就會進入5個人一輛車的時代。便利的交通使得住處距離不再是難以逾越的障礙。

（四）空置商品房能得到有效解決

我國旅游房地產在八、九十年代已萌芽，沿海地區、改革開放較早的省市由于盲目開發，房地產項目建設供大于求，出現大量空置商品房。據不完全統計，我國空置商品房面積已超過8000萬平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區和比較發達的大中型城市周邊。盡管國家有關部門對此采取了不少措施，然而效果并不理想。而把其中一部分改造為旅游物業，將是消化這些空置房的有效途徑。

二、我國旅游房地產的發展現狀

（一）市場運營初露端倪

目前，國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信中旅等大型企業，也包括天鴻、萬通集團等一大批房地產投資開發商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產項目達到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后已有幾十個旅游房地產項目在全國進行，并取得了較大的市場反應。其中有中國華源集團與海口南泰實驗有限公司開發的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產權式酒店）、西安佳隆房地產開發公司推出的“藍水假期”（溫泉別墅）、昆明官房企業集團開發的“滇西明珠”（產權式酒店）。可見，隨著住宅市場的進一步細分，這一有著廣闊發展空間和市場潛力的新興物業形式已引起不少發展商和業內人士的關注。

（二）存在問題不可忽視

1.經營模式單一，缺乏創新

目前的旅游房地產經營開發方式普遍過于傳統和呆板，除了項目單純照搬沒有創新外，在經營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，不能形成自有穩定的消費群體，難以形成一個整體的營銷網絡。

2.經營市場混亂，缺乏行業規范

巨大的市場和高額的利潤回報引來了眾多企業的爭奪。但由于旅游房地產在我國尚屬起步階段，行業法規不夠完善，讓部分經營者有機可乘，帶來了許多不良影響。一些經營者在廣告宣傳資料中明示了投資回報，在購房者與酒店經營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導消費者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等銷售公司，在銷售分時置業卡時，聲稱可以用RCI全球交換系統進行度假交換，在獲利數百萬美元后卻銷聲匿跡。廣東還出現了一些小公司借分時度假之名進行非法集資。

3.消費者支付能力的制約

旅游房地產在我國主要以產權酒店形式出現。盡管這一形式在外國已風靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費的意識并不強，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產權，這對于大多數中國老百姓來說仿佛有點太超前了。而且目前國內市場上加入國際度假交換系統的部分分時度假產品價格超出了國內的支付能力，顧客想與國外進行交換度假的愿望很難實現。另外，帶薪休假制度在我國并未全面實行，這使得廣大消費者對于投資旅游房地產更加審慎。

三、發展旅游房地產的幾點建議

（一）加強旅游房地產的創新，尤其是營銷手段

與傳統房地產不同，旅游房地產的所有權不一定發生轉移，它出賣的是它的功能，它的服務，它的軟性消費品。所以在營銷手段上，必須進行技術創新，向國際潮流靠攏，不一定將自己限定與房地產業的銷售模式上。例如推行貴賓會員卡、異業聯名卡，甚至可以進行跨行業結盟，跨國度聯動，實現對消費資源最大限度的挖掘。

（二）加強規劃，整合旅游與房地產資源

風景名勝地旅游資源的數量、質量及所坐落的地理位置和可進入程度決定了房地產開發規模和利用程度。只有對旅游景點客源市場需求進行分析，并細分休閑旅游、度假旅游、體育運動旅游等市場，才能通過房地產規劃設計，穩步有序地進行開發，進行營銷及全過程的信息管理服務，進而形成一個全新的產業運行模式。

（三）制定有利于旅游房地產發展的相關法規

《商品房銷售管理辦法》規定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對于旅游房地產項目中的產權酒店、養老型酒店的開發進行了明確限制。為此，國家旅游局應與建設部協商，對屬于旅游業的酒店、度假村的房地產，鑒于它使用變化大的特點，制定相關的法規，促進旅游房地產的發展。同時，應全面落實帶薪休假制度。各企事業單位應結合具體條件進一步推開實行帶薪休假制度，并聯系單位實際情況，由個人自主選擇休假時間，這樣可避免旅游度假消費的過度集中，使得旅游房地產一年四季得到更重復的利用。

（四）健全法律約束機制，加強監督管理

當前，關于旅游房地產的法律法規還不完善，發展過程中出現了違法亂紀的現象，投資者的利益受到嚴重損害。政府應進一步制定相關法規，使得執法部門能有法可依。同時，應加大執法力度，加強監督管理，對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環境，使旅游房地產健康、快速地發展。

參考文獻：

1.沈飛，2001：《旅游房地產前景廣闊》，《中國房地產報》7月9日。

2.辜曉川、楊鉞，2001：《旅游房地產：消化空置商品房的新嘗試》，《中國房地產金融》第8期。

3.郭松海，2002：《引導假日住宅消費，擴展旅游房地產市場》，《中國房地產報》3月18日。