淺談拍賣預(yù)告登記前置條件

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【摘要】不動產(chǎn)預(yù)告登記是我國《物權(quán)法》的重要制度創(chuàng)設(shè)，是目前的商品房預(yù)售交易制度的重要法律保障。但實踐中《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的條文過于簡單，各級法院對于不動產(chǎn)預(yù)告登記的理解和權(quán)益保護各有不同，既不利于形成統(tǒng)一的司法權(quán)威，更不利于維護市場交易秩序的穩(wěn)定性和可預(yù)見性，文章對司法拍賣實踐處置已進行不動產(chǎn)預(yù)告登記但尚未過戶的房產(chǎn)的程序進行了探討，提出對相關(guān)房產(chǎn)的處置需經(jīng)得名義物權(quán)人、預(yù)告權(quán)利人的同意，以保護易秩序和權(quán)利人的權(quán)益。

【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記；預(yù)告抵押登記；拍賣；物權(quán)變動

一、我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記立法現(xiàn)狀及缺陷

現(xiàn)時我國預(yù)售商品房交易十分活躍，產(chǎn)生了大量的不動產(chǎn)預(yù)告登記。其中有部分買受人在交易過程中，不動產(chǎn)已經(jīng)預(yù)告登記在買受人名下，但買受人由于自身債務(wù)或斷供的原因，被第三方起訴成產(chǎn)被執(zhí)行人，導(dǎo)致預(yù)告登記在買受人名下的不動產(chǎn)被查封、拍賣，由此引發(fā)了一系列的糾紛。在制定交換的規(guī)則之前，應(yīng)該首先將交換對象即各種物權(quán)的含義以及法律性質(zhì)加以明確。②但從立法層面來看，目前《物權(quán)法》僅規(guī)定了預(yù)告登記制度，對于預(yù)告登記的適用條件、具體實施、相關(guān)效力、期限屆滿的法律后果以及程序性規(guī)定均沒有相應(yīng)的法律條文，《物權(quán)法》中的規(guī)定過于概括，沒有細化和可操作性，在操作中各機關(guān)的理解和適用均不一致。在2015年3月1日起施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，也僅僅是在第三條提及到不動產(chǎn)預(yù)告登記適用該條例，但該條例中對于不動產(chǎn)預(yù)告登記的相關(guān)法律程序及法律后果均沒有作出明確規(guī)定。目前進行預(yù)告登記的法律依據(jù)主要是《房屋登記辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第168號）、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（中華人民共和國國土資源部令第63號），兩份文件均屬于部門規(guī)章，法律位階較低，僅規(guī)定了辦理預(yù)告登記所需材料和辦理程序，與司法實踐要求不盡一致。對于預(yù)告登記后涉及到不動產(chǎn)的拍賣、處置，目前尚未有專門的司法解釋，對于司法實踐中，各級法院有著不同的理解與操作。

二、人民法院關(guān)于查封、拍賣預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定

對于查封預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部曾于2004年2月10日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)［2004］5號）。根據(jù)該通知的第十五條第三項規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，雖然尚未進行房屋產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封。《通知》中明確規(guī)定了預(yù)查封的效力等于正式查封。③對于拍賣預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，《通知》中并沒有作出規(guī)定，而目前亦未有法律、法規(guī)、司法解釋明確規(guī)定此種登記情況下相應(yīng)的處置程序。

三、拍賣預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)在執(zhí)行程序中的復(fù)雜性

拍賣預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)涉及的主體、權(quán)利均較為復(fù)雜。由于不動產(chǎn)只辦理了預(yù)告登記，尚未辦理產(chǎn)生轉(zhuǎn)移登記，在物權(quán)權(quán)屬上仍然屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，更有甚者，該不動產(chǎn)所在的整棟樓層尚未辦理大產(chǎn)權(quán)的確權(quán)，不具備辦理區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)分割和過戶。在實踐中，被執(zhí)行人在辦理房屋買賣合同預(yù)告登記的同時，一般都辦理了抵押預(yù)告登記，抵押權(quán)人就是為被執(zhí)行人提供按揭貸款的銀行。因此，涉及的主體就有開發(fā)商、銀行、執(zhí)行申請人（債權(quán)人）、被執(zhí)行人、拍（競）賣所得人等多個主體。在法律關(guān)系方面，涉及了開發(fā)商與被執(zhí)行人（買受人）的房屋買賣合同關(guān)系、被執(zhí)行人與按揭銀行的金融借款合同關(guān)系、開發(fā)商與按揭銀行、被執(zhí)行人的保證合同關(guān)系、執(zhí)行申請人與被執(zhí)行人的債權(quán)關(guān)系，同樣比較復(fù)雜。在當(dāng)下的司法實踐中，如果人民法院對預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)進行了預(yù)查封，以不動產(chǎn)為聯(lián)結(jié)點，上述法律主體、法律關(guān)系就糾結(jié)在一起，往往會引發(fā)一連串的民事訴訟、執(zhí)行異議、執(zhí)行分配方案訴訟等，極大地延長了執(zhí)行程序的處理時間。

四、拍賣預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)前應(yīng)的前置條件

筆者認(rèn)為，人民法院如果需要對預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)進拍賣，應(yīng)具備下述前置條件。首先，應(yīng)通知開發(fā)商并由開發(fā)商選擇同意拍賣或者是解除與被執(zhí)行人的買賣合同關(guān)系。如果開發(fā)商選擇解除與被執(zhí)行的房屋買賣合同關(guān)系，則由法院直接分配開發(fā)商退還被執(zhí)行人的房款。理由是如下：第一、出于保護不動產(chǎn)登記權(quán)屬人的需要。不動產(chǎn)仍然登記在開發(fā)商的名下，在未辦理所有轉(zhuǎn)移登記前，該不動產(chǎn)的權(quán)屬仍然歸屬于開發(fā)商。預(yù)告登記所保護的權(quán)利為當(dāng)事人（買受人）的期待權(quán)，該期待顯然并非物權(quán)，不能以期待權(quán)代替物權(quán)。人民法院如果在未經(jīng)得所有權(quán)人同意的情況下即進行拍賣，侵害了所有權(quán)人的合法權(quán)益。第二、出于維護市場交易秩序和節(jié)約司法資源的需要。司法實踐中的案例往往是，一旦出現(xiàn)拍賣預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，則往往有兩個甚至多個債權(quán)人參與執(zhí)行程序。至少的關(guān)系有：銀行與被執(zhí)行人存在金融借款合同關(guān)系、抵押合同關(guān)系，開發(fā)商為被執(zhí)行人向銀行的借款提供擔(dān)保的保證合同關(guān)系。還可能涉及被執(zhí)行被其債權(quán)人主張債權(quán)的關(guān)系。如果直接拍賣該不動產(chǎn)，將所得款交由各債權(quán)人（開發(fā)商、銀行、其他債權(quán)人）按普通債權(quán)分配，涉及的訴訟和執(zhí)行較多。如果開發(fā)商選擇向銀行承擔(dān)保證責(zé)任，代被執(zhí)行人償還按揭貸款，與被執(zhí)行人解除買賣合同，由法院對開發(fā)商退還給被執(zhí)行的房款進行分配，則無需要涉及較多的法律關(guān)系，將市場交易回歸到最初的狀態(tài)，保障交易秩序，更為節(jié)省司法資源，提高交易效率。只有明確了誰是財產(chǎn)的合法所有人這一問題，商品生產(chǎn)才能有足夠的動力，商品交換才能有合法的起點。④其次，對預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)進行拍賣要經(jīng)得預(yù)告抵押權(quán)利人（即按揭銀行）的同意。依據(jù)我國《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，在進行預(yù)告登記之后，如果沒有經(jīng)得預(yù)告登記的權(quán)利人的同意而處分該不動產(chǎn)的，依法不發(fā)生物權(quán)變動的效力。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第四條亦有明確規(guī)定，對于未經(jīng)得預(yù)告登記的權(quán)利人的同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。因此，人民法院對預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)進行拍賣后，以裁定的形式將不動產(chǎn)過戶給拍賣競得人，是一種轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，在轉(zhuǎn)移前應(yīng)依法依程序征得預(yù)告抵押權(quán)利人（即按揭銀行）的同意。否則，即屬于違法，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。

綜上所述，對于已經(jīng)預(yù)告登記的商品房進行拍賣處置，應(yīng)遵循一定的程序，告知相應(yīng)的物權(quán)權(quán)利人，允許其行使相應(yīng)的救濟權(quán)利，以充分保護交易秩序，節(jié)約司法資源。

作者:何火日