物業管理市場范文10篇

一、存在問題分析來源：考試大

（一）相對獨立的物業分布不能產生規模效應

根據規模效應的原理,物業管理企業所提供的服務范圍越廣、項目越多，單位項目所分攤的固定成本就越低。

由于歷史原因，造成紹興的住宅小區規模不大,但星羅棋布，管理上各自獨立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業管理企業的管理成本，也造成了管理上難以規范、運作不順暢的弊病。

我們在實踐中體會到，對一個2萬平方米的物業小區和對5萬平方米的物業小區管理產生的費用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權威人士認為，8萬平方米左右的物業小區，是物業管理公司的盈虧平衡點，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業小區管理，幾無盈利可賺。而規模越小，管理費用就越大，收入越少，虧損就會越大。

（二）城市政府職責尚未剝離，是物業管理企業加重成本的根本原因之一

一段時間以來,關于物業管理市場的命題主要圍繞著以下三個,一是以擴張規模為主要標志的對外承接和去外地承接物業管理項目的內容;二是以適應市場生存發展能力為主要目標的品牌塑造和企業能力提升的內容;三是以避免市場誤區為主要內容的,如何進行市場拓展,甚至是否存在物業管理市場的討論等等。

不可否認,以上命題和實踐,為我國物業管理市場培育和市場化發展做出了巨大貢獻,為我國物業管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個新興的專業類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業管理市場培育和市場化發展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業管理區域化整合、物業管理規模擴張、專業化細分以及物業管理企業改制等方面的問題,談談物業管理市場結構調整的策略和途徑。

一、分散物業管理的區域性整合,是調整物業管理市場容量和供給關系的重要內容

物業管理市場容量小,供給關系不順暢是影響物業管理市場化進程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業管理企業數量不斷膨脹所帶來的。

1國外物業管理市場的發展經驗

最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國。經過一百多年的發展，國外的物業管理業已經比較成熟，具體表現在：

1.1物業管理市場法律法規比較健全發達國家的政府部門一般不直接干預物業的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方關系人的責、權、利關系。因而物業服務公司在接受委托實施物業管理時，一開始就有了良好的基礎。

1.2物業管理協會發揮重要作用市場經濟國家的政府職能總體上都比較簡化，行業管理和行業自律工作主要靠協會。物業管理協會是政府與物業企業之間的橋梁，是行業自治組織。政府主要出臺政策、制定法規，而具體行業內部的事情主要由行業協會來做。美、英、日、澳等經濟發達國家以及新加坡，都設有物業管理的一級協會。

1.3管理層與操作層分離，物業公司成為“管理型”公司國外的物業服務公司大多經歷了從“服務型”企業向“管理型”企業的過渡。房地產業發展之初，物業管理均是內部型管理，即任何工作都由物業服務公司自己的來做。

隨著房地產業的高速發展，這種形式的管理受到業主精力和專業知識的限制，弊端越來越明顯，如服務成本不斷增加，服務質量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。

一、分散物業管理的區域性整合,是調整物業管理市場容量和供給關系的重要內容

物業管理市場容量小,供給關系不順暢是影響物業管理市場化進程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業管理企業數量不斷膨脹所帶來的。

現實中,與一些管理規模大、管理效果好的大型住宅區、工業區和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業。以及一些在一定規劃區域內分塊建設并實行多頭管理的物業項目。這類物業原本就缺乏在規劃和規模等方面的先天優勢,再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協調,從而一方面影響了服務質量,降低了服務標準,甚至帶來一些社會問題,另一方面使物業管理企業不能形成良性運作和產生有效利潤,嚴重地影響到物業管理市場發育及行業的發展。解決這一問題的有效途徑為:

(一)政府協調

區分不同情況和類型,一方面對于政府統一規劃的、由多家開發商分別開發的小區、工業區和特殊功能園區的物業管理最好應由政府出面直接協調或由政府牽頭,通過業主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經驗,如對深圳市住宅局一個20萬平方米規劃完整,但由12個開發商建設和12家管理單位管理的小區實行了整合,通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經濟實力都較強的甲級物業公司進行統一管理,接管后該公司在小區內拆除了隔障,進行了環境整冶,統一了區內形象,提高了服務質量和管理標準,理順收費標準和行為,受到了業主的好評,同時也降低了這家公司在這個小區的管理成本,形成了效益回報。另一方面,對于一些原本元統一規劃、無規則小區環境的老舊小區,政府可在進行區域整治或老區改造的過程中,統一規劃定區域的物業管理,進行物業管理的規模整合。另外,還可以結合房管所的轉制,本著少設機構,擴大規模,方便管理,提高效益的原則,將區房管所的管轄區域按照定的規模或區劃進行劃分,形成房管所轉,制后的高效、低耗、適應市場的良性局面

(二)市場調整

隨著管理局對油田社區的費用補貼的逐年減少，社區賴以生存的費用補貼也即將走到盡頭，到2005年費用補貼將為零。費用的大幅縮減，使原本存在的矛盾更加突出，文秘部落其中物業管理方面費用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴峻的現實，作為社區主業的物業管理今后如何生存、發展，如何真正走向市場，實現產業化經營，市場化運作。帶著這一問題，我們對玉山物業公司的9個四級單位進行了深入調查和分析。

一、油田社區物業管理的基本定位

1997年管理局推行社區改革，把原來各二級單位分散管理社會部分分離出來，實行區域化管理、社會化服務。因此，社區是在分離主業辦社會職能、分流企業富余人員的大背景下成立的。作為社區的重要組成部分之一，物業管理公司一直是在計劃經濟中定位的，靠的是吃福利，吃“皇糧”維持管理和服務，隨著這種變形的運作模式的不斷循環，物業公司的管理服務也在不斷擴大，項目不斷增多，但經濟效益卻在逐步下降。這主要是由于當初對水、電、氣、暖、住房、環衛、綠化等方面物業的有效投入，逐步變成主業單位甩包袱，安置老弱病殘的福利性管理，造成了管理成本的上漲，導致經濟效益下降。

從目前的實際情況看，物業公司的管理職能定位主要有兩部分：一是管理職能，二是服務職能。這些職能的確定現在看來帶有很大的計劃性，還保留著計劃經濟體制的許多痕跡，不是真正意義上的物業管理公司。與真正意義上的市場化運作相比，油田物業公司在很多方面都有較大差別，主要是在自身定位上產生了概念模糊，存在偏差，認為自己是管理局和社區成立的物業管理單位，專門負責管轄各小區的物業管理，住戶理應接受管理。而真正市場化運作的物業公司所提供的服務與業主的需求之間應是不斷更替、互動的過程，二者之間的關系是服務的提供者與享受者的關系。因此，物業管理既是一種物業上的管理行為，同時，它也是一種物業上的服務行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為油田物業管理公司的生存和發展創造了更加廣闊的空間，決定了物業管理企業的生存必須建立在市場競爭的基礎上，以市場為導向，把握競爭優勢，找準市場定位，樹立品牌形象，逐步走出一條產業化經營的新路子。

二、玉山物業公司在市場化道路上所取得的成績

玉山物業管理公司作為油田物業行業的一條巨龍在同行業中處于領先地位，在物業管理市場開拓方面進行了有益的探索和實踐，同時也取得了一定的效果和經驗。

摘要：物業管理是提高居民生活水平的重要工作。在市場經濟條件下，物業管理之間的競爭越來越激烈，居民對物業管理的要求也越來越高，物業管理公司需要持續創新管理，提高服務水平，更好地適應市場經濟新形勢，獲得可

持續發展。文章探討市場經濟條件下物業管理的要求，分析存在的問題，著重研究物業管理創新。

關鍵詞：物業管理專業化；發展方向；創新措施

隨著我國城市規模和城鎮規模的不斷擴大，城市和城鎮社區的居民越來越多，對物業服務的要求也越來越高。當前，物業管理市場化的趨勢越來越明確，居民可以對提供服務的物業公司進行選擇。這種市場經濟形勢加大了各物業

公司之間的競爭，需要物業公司不斷的進行管理創新，提高服務水平，獲得小區居民的認可。

1市場經濟條件下物業管理的新形勢

20*年，我處在建設局的直接領導下，局屬其他各單位的配合、支持下，圍繞年初制定的工作目標，結合開展“作風建設年”活動，統一思想認識，團結一致，奮發進取，認真履行職能。經過全體工作人員的共同努力和扎實工作，克服了人員少、工作量大等各種困難，較好地完成了各項工作任務?，F將主要工作情況總結如下：

一、貫徹建設部等八部委文件精神，部署開展專項整治工作

根據建設部等八部門《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》（建稽[20*]87號）和省建廳等十廳委局聯合下發的《轉發建設部等八部門關于開展房地產市場秩序專項整治的的通知》要求，為強化房地產市場監管，建立規范的房地產市場秩序，健全和完善長效機制，促進我縣房地產市場穩定、健康發展,及時擬訂方案，在全縣開展為期一年時間的房地產市場秩序專項整治。

1、宣傳發動，制訂方案。今年六月份，在廣泛深入地開展宣傳貫徹建設部等八部門和省建廳等十廳委局聯合下發有關文件的基礎上，擬訂《*縣房地產市場秩序專項整治實施方案》。這次專項整治工作為期一年，分三個階段進行。第一階段為動員部署階段，第二階段為組織實施階段，第三階段為鞏固總結階段。這次專項整治工作的重點內容：一是按照房地產市場秩序專項整治和前階段已經開展的整頓規范房地產交易秩序和治理商業賄賂兩項工作有機結合的工作方針，重點對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理；對涉及群眾投訴和媒體曝光的案件進行重點調查；對房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規、錢權交易等行為進行依法查處。切實將專項整治工作納入房地產市場宏觀調控的總體安排，納入黨風政風建設的總體部署。二是建立審計制度和案件線索移送制度。對檢查中發現問題的房地產開發企業要依法進行審計和檢查。同時，暢通舉報投訴案件線索渠道，對群眾投訴舉報中發現的案件線索進行梳理，配合監察機關、檢察機關集中查處房地產領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權索賄受賄等違法違紀行為，依法懲處房地產開發企業、中介服務機構及其從業人員的行賄行為。與此同時，還明確了在專項整治中各部門的工作職責和任務。保證專項整治工作按計劃、有重點、分階段穩步推進。

2、廣泛動員，全面部署自查自糾。今年六月份，分別組織縣有關部門、全縣房地產開發企業和房地產中介機構召開會議，部署我縣房地產市場秩序專項整治工作。會議要求各部門和企業要從全面貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的高度出發，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的原則，充分認識房地產市場秩序專項整治工作的重要意義，集中開展房地產市場秩序專項整治活動，狠抓各項整頓和規范工作的落實，加大對房地產領域違法行為的查處力度，加強制度建設，切實保障群眾合法權益，維護公平競爭、規范誠信的市場環境，促進我縣房地產市場持續健康發展。

3、分階段組織實施，全面開展自查自糾。自查自糾工作分二個層面展開，即，部門自查自糾和企業自查自糾。部門自查自糾工作的重點內容是查找并糾正房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目土地取得、立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權力等行為和房地產稅收政策、廉租住房資金落實情況等相關工作的執行情況；企業自查自糾的重點內容是房地產開發前期及交易秩序、稅收和其他方面是否存在違法違規問題。對照方案要求，我縣列入在建并已進入預售環節的房地產開發五個，列入自查自糾范圍的還有房地產中介機構65家，部門4個。通過自查自糾，發現了一些問題。如個別房地產開發企業交付使用商品房前未經竣工綜合驗收備案；已經具備條件的住宅小區，建設單位未能及時成立業主大會；房地產中介機構中有20家無執業資格人員，還有10家無證經營等。

1、建立長效管理工作機制，加大市場經營秩序整治力度。

①加強監督管理，規范經營行為。保持市場農貿大街暢通，堅持做到車輛停放整齊，經營秩序規范。并實行專人管理責任制，跟蹤保障道路暢通及規范經營行為，保持市容市貌良好。

②進一步規范入市農副產品交易秩序，不斷規范農民自產自銷水果、蔬菜和家禽等農產品活躍市場，做到不亂放、亂賣、流動經營，阻塞交通。

2、理順環境衛生保潔體制，提高衛生保潔質量。將北門市場、橋頭市場、牡丹苑臨時市場、鎢都廣場、安康廣場的衛生保潔交由縣環凈美公司進行統一管理，從而進一步提升市場保潔質量，同時解決市場與周邊居民區結合部衛生管理脫節問題。

3、強化服務意識，提高服務水平。一是牢固樹立“誠信服務、以人為本”的服務理念，以服務求生存，以服務謀發展，為市場業主提供優質服務；二是加強干部禮貌待人，推行首問負責制等方式，切實做到文明管市、熱情服務，努力提高服務意識和服務水平，使職工正確處理好管理與服務的關系，與業主多溝通、多聯系，真正實現規范性工作與人性化管理的有效結合。

4、進一步實施“崗位工作責任考核”機制。從工作任務、勞動紀律、管理實效等方面對在崗職工進行考核，獎優罰劣，獎勤罰懶，讓“想做事、能做事、做了事”的干部職工得到肯定和獎勵。

近幾年來，面對油田物業管理市場化發展趨勢，我們玉山物業管理公司審時度勢，積極運籌，充分把握管理局社區改革的戰略緩沖機遇期，著眼于公司生存與發展的前途和命運問題，通過大力推進“三個轉變”，引導廣大干部職工清醒認識市場，準確分析市場，主動融入市場，在一定程度上逐步適應了物業管理市場化的發展要求，有效地培養和鍛煉了職工隊伍，初步總結積累了一些市場經驗，并且取得了比較好的社會效益和經濟效益，為公司的發展帶來了旺盛活力和無限生機。

一、由計劃經濟意識向市場經營意識轉變，在思想觀念上逐步適應了物業管理市場化發展要求

回顧這幾年搏擊市場風浪的艱難歷程，我們深切地體會到，作為一個特大型國有企業的物業管理機構，影響推進市場化管理進程的主要制約因素，除了體制方面的原因外，主要是由于我們的思想觀念還比較落后，始終不想承認，甚至不敢承認社區物業管理“自主經營”的發展趨勢，揉入了太多的依賴思想，表現出了太強的惰性意識。邁不開解放思想的步子，就找不到生存發展的路子，不徹底掙脫長期以來在計劃經濟條件下形成的陳舊思想觀念的束縛，不盡快樹立起全新的物業管理市場經營觀念，就只能在日趨激烈的市場競爭中逐步萎縮，直至徹底消亡。為了促進廣大職工的思想盡快由計劃經濟意識向市場經營意識轉變，我們一手抓教育推動，一手抓干部帶動，取得了比較好的效果。

一是堅持依靠教育推動觀念轉變。否定過去是痛苦的，轉變觀念是艱難的，但是沒有痛苦的否定和艱難的轉變，思想觀念就難以有大的突破，改革發展就難以有大的作為。幾年來，我們緊緊圍繞油田物業改革的方針政策，牢牢把握物業管理市場發展趨勢，積極暢通內部宣傳教育信息渠道，根據上級黨委的要求，毫不衰減地把推進社區改革和市場競爭的信號傳遞到了最基層，傳遞到了每一個員工，使大家逐步認識到，走物業管理市場化發展道路是大勢所趨，只有從事實上具有準計劃經濟特征的運作模式向充滿活力和生機、競爭和風險，嚴格意義上的市場模式轉變，我們所從事的物業管理才大有希望，才能從根本上維護好企業和職工群眾的切身利益。當前，我們公司上下集中討論、廣泛關注的問題，已經不再是“走不走市場化道路”的問題，而是“如何走好市場化道路”的問題。認真分析市場，努力適應市場，已經成為我們公司這個團隊的堅定共識。

二是堅持依靠干部帶動觀念轉變。職工隊伍思想觀念轉變的程度，市場經濟意識的強弱，既取決于加強教育引導等基礎性工作的效果，更取決于干部的思想認識和行為表率作用。轉變思想觀念，樹立市場意識搞“齊步走”是行不通的，在認識水平和轉變程度上要求達到“一般高”也是不現實的。為此，我們突出加強了公司領導和基層負責同志的市場觀念培育，主要是利用公司工作例會這個很好的機會，努力灌輸物業管理市場理念，經常集體探討物業管理市場化發展趨勢問題，經常研究實施模擬市場運作的方案和機制問題，并組織交流開拓市場的體會和經驗。我們還創造條件，經常給大家提供一些參加學習和培訓的機會，幫助大家開闊視野、開拓思路，盡量使基層領導干部比普通職工站得更高些，看得更遠些，想得更深些，在解放思想、干事創業、開拓市場、加快發展中，為職工群眾做出表率，用實際行動影響和促進職工群眾盡快轉變觀念，基本達到了預期的目的。

二、由維持基本生存向謀求更大發展轉變，在工作思路上逐步適應了物業管理市場化發展要求

現代物業管理是指在市場經濟條件下，業主委員會通過招標，委托專業的物業管理企業或自主成立物業管理組織向業主提供物業管理服務的行為。近年來，隨著我國經濟的快速發展，物業管理作為一種新的城市管理形式，契合了市場經濟的需求，成為新興的服務產業我國物業管理不斷發展壯大起來，隨著物業管理的覆蓋面在全國范圍內不斷擴張，行業初具雛形，城鎮居民的物業管理意識加強，其競爭機制逐步建立，行業呈現出良好勢態。這一新興的行業己得到越來越多人的認可，并在社會、經濟和環境等方面呈現越來越明顯的效益。但在國內，物業管理仍是一個處于成長階段的新興行業，許多問題和矛盾在實踐中不斷涌出，并逐步演變成普遍的社會問題，所以我國的物業管理水平需要不斷提升，才能真正地適應現代社會的發展。

一、現代物業管理的特點分析

我國物業管理是伴隨建立社會主義市場經濟的要求誕生的，它是一種與現代化房地產綜合開發方式相配套，與產權多元化格局相銜接的綜合性管理。物業管理具有社會化、專業化、企業化、市場化等四個基本特點。

1．社會化。

物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的專業分Tgt]是實現物業管理社會化的必要條件。物業管理的社會化是指物業管理將原來分散的社會服務分工匯集在一起統一進行管理。對于物業使用者而言，物業管理猶如為業主找到了一個“總管家”：對于政府部門來說，則猶如找到了一個“總”。業主只需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業主又便于統一管理，大大提高了城市管理的社會化程度。

2．專業化。