大力推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”努力適應(yīng)物業(yè)管理市場化的發(fā)展要求

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近幾年來，面對油田物業(yè)管理市場化發(fā)展趨勢，我們玉山物業(yè)管理公司審時(shí)度勢，積極運(yùn)籌，充分把握管理局社區(qū)改革的戰(zhàn)略緩沖機(jī)遇期，著眼于公司生存與發(fā)展的前途和命運(yùn)問題，通過大力推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，引導(dǎo)廣大干部職工清醒認(rèn)識市場，準(zhǔn)確分析市場，主動(dòng)融入市場，在一定程度上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場化的發(fā)展要求，有效地培養(yǎng)和鍛煉了職工隊(duì)伍，初步總結(jié)積累了一些市場經(jīng)驗(yàn)，并且取得了比較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，為公司的發(fā)展帶來了旺盛活力和無限生機(jī)。

一、由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識向市場經(jīng)營意識轉(zhuǎn)變，在思想觀念上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場化發(fā)展要求

回顧這幾年搏擊市場風(fēng)浪的艱難歷程，我們深切地體會(huì)到，作為一個(gè)特大型國有企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，影響推進(jìn)市場化管理進(jìn)程的主要制約因素，除了體制方面的原因外，主要是由于我們的思想觀念還比較落后，始終不想承認(rèn)，甚至不敢承認(rèn)社區(qū)物業(yè)管理“自主經(jīng)營”的發(fā)展趨勢，揉入了太多的依賴思想，表現(xiàn)出了太強(qiáng)的惰性意識。邁不開解放思想的步子，就找不到生存發(fā)展的路子，不徹底掙脫長期以來在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的陳舊思想觀念的束縛，不盡快樹立起全新的物業(yè)管理市場經(jīng)營觀念，就只能在日趨激烈的市場競爭中逐步萎縮，直至徹底消亡。為了促進(jìn)廣大職工的思想盡快由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識向市場經(jīng)營意識轉(zhuǎn)變，我們一手抓教育推動(dòng)，一手抓干部帶動(dòng)，取得了比較好的效果。

一是堅(jiān)持依靠教育推動(dòng)觀念轉(zhuǎn)變。否定過去是痛苦的，轉(zhuǎn)變觀念是艱難的，但是沒有痛苦的否定和艱難的轉(zhuǎn)變，思想觀念就難以有大的突破，改革發(fā)展就難以有大的作為。幾年來，我們緊緊圍繞油田物業(yè)改革的方針政策，牢牢把握物業(yè)管理市場發(fā)展趨勢，積極暢通內(nèi)部宣傳教育信息渠道，根據(jù)上級黨委的要求，毫不衰減地把推進(jìn)社區(qū)改革和市場競爭的信號傳遞到了最基層，傳遞到了每一個(gè)員工，使大家逐步認(rèn)識到，走物業(yè)管理市場化發(fā)展道路是大勢所趨，只有從事實(shí)上具有準(zhǔn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的運(yùn)作模式向充滿活力和生機(jī)、競爭和風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格意義上的市場模式轉(zhuǎn)變，我們所從事的物業(yè)管理才大有希望，才能從根本上維護(hù)好企業(yè)和職工群眾的切身利益。當(dāng)前，我們公司上下集中討論、廣泛關(guān)注的問題，已經(jīng)不再是“走不走市場化道路”的問題，而是“如何走好市場化道路”的問題。認(rèn)真分析市場，努力適應(yīng)市場，已經(jīng)成為我們公司這個(gè)團(tuán)隊(duì)的堅(jiān)定共識。

二是堅(jiān)持依靠干部帶動(dòng)觀念轉(zhuǎn)變。職工隊(duì)伍思想觀念轉(zhuǎn)變的程度，市場經(jīng)濟(jì)意識的強(qiáng)弱，既取決于加強(qiáng)教育引導(dǎo)等基礎(chǔ)性工作的效果，更取決于干部的思想認(rèn)識和行為表率作用。轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立市場意識搞“齊步走”是行不通的，在認(rèn)識水平和轉(zhuǎn)變程度上要求達(dá)到“一般高”也是不現(xiàn)實(shí)的。為此，我們突出加強(qiáng)了公司領(lǐng)導(dǎo)和基層負(fù)責(zé)同志的市場觀念培育，主要是利用公司工作例會(huì)這個(gè)很好的機(jī)會(huì)，努力灌輸物業(yè)管理市場理念，經(jīng)常集體探討物業(yè)管理市場化發(fā)展趨勢問題，經(jīng)常研究實(shí)施模擬市場運(yùn)作的方案和機(jī)制問題，并組織交流開拓市場的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)。我們還創(chuàng)造條件，經(jīng)常給大家提供一些參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，幫助大家開闊視野、開拓思路，盡量使基層領(lǐng)導(dǎo)干部比普通職工站得更高些，看得更遠(yuǎn)些，想得更深些，在解放思想、干事創(chuàng)業(yè)、開拓市場、加快發(fā)展中，為職工群眾做出表率，用實(shí)際行動(dòng)影響和促進(jìn)職工群眾盡快轉(zhuǎn)變觀念，基本達(dá)到了預(yù)期的目的。

二、由維持基本生存向謀求更大發(fā)展轉(zhuǎn)變，在工作思路上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場化發(fā)展要求

有分析人士指出，未來3-5年是中國物業(yè)管理市場的“戰(zhàn)國時(shí)代”。根據(jù)油田社區(qū)改革發(fā)展趨勢預(yù)測，未來3-5年，甚至?xí)诟臅r(shí)間，我們現(xiàn)行的物業(yè)管理市場也會(huì)逐步打破行政區(qū)域界限，按照市場經(jīng)營規(guī)則重新“洗牌”。在這一轉(zhuǎn)換過程中，一些體制落后，創(chuàng)新滯后，服務(wù)低劣，成本過高，依靠外力扶持的物業(yè)管理企業(yè)必然難逃出局的命運(yùn)。即使是相對比較優(yōu)秀的一些物業(yè)管理企業(yè)，到那時(shí)再想進(jìn)入物業(yè)管理社會(huì)市場，分得一杯羹，困難和阻力也會(huì)更大。所以，對于我們這些市場競爭能力相對較弱的物業(yè)管理企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機(jī)。我們立足當(dāng)前，穩(wěn)扎穩(wěn)打，較好地把握住了生存發(fā)展的先機(jī)。

一是努力把內(nèi)部服務(wù)市場做精。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇集中體現(xiàn)在管理服務(wù)之中，發(fā)展的客觀規(guī)律也突出體現(xiàn)于管理服務(wù)之中，通過為業(yè)主提供所需服務(wù)，獲得他們的認(rèn)同，“讓業(yè)主滿意”是加快發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α１M管我們公司確立了走向市場、做大做強(qiáng)的發(fā)展目標(biāo)，但是并沒有脫離現(xiàn)實(shí)、本末倒置、急于求成。我們清醒地認(rèn)識到，現(xiàn)在的內(nèi)部市場是生存發(fā)展的基礎(chǔ)，內(nèi)部市場的管理服務(wù)質(zhì)量是影響外部市場競爭的決定因素。幾年來，我們將優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)作為一個(gè)系統(tǒng)工程來抓，在各項(xiàng)工作中嚴(yán)格堅(jiān)持“精、細(xì)、美”的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在落實(shí)各項(xiàng)工作的過程中自覺踐行“細(xì)、實(shí)、嚴(yán)、恒”的自率標(biāo)準(zhǔn)，在我們勝中社區(qū)首家全面推行了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，對管理服務(wù)工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)精雕細(xì)刻，用精益求精的務(wù)實(shí)作風(fēng)牢牢把握住了內(nèi)部服務(wù)市場。目前，我們已經(jīng)創(chuàng)建出國家級示范住宅小區(qū)1個(gè)，省級優(yōu)秀住宅小區(qū)3個(gè)，雅苑小區(qū)被評為“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”。

二是努力把內(nèi)部模擬市場做實(shí)。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)的競爭不但體現(xiàn)在比管理水平、比資金實(shí)力、比管理規(guī)模上，而且已經(jīng)上升為市場化運(yùn)作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭。在這種發(fā)展趨勢面前，要提高我們公司的核心競爭力，就必須錘煉一支過硬的職工隊(duì)伍，不斷提高熟悉市場規(guī)則、了解市場趨勢、自如駕馭市場的能力。我們公司從規(guī)范內(nèi)部管理切入，建立了以物業(yè)站為甲方、專業(yè)隊(duì)為乙方的內(nèi)部模擬市場運(yùn)行機(jī)制，明確了物業(yè)站在物業(yè)管理中的甲方主體地位。我們根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容，在組織專題會(huì)議共同探討的過程中，彼此分清了各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，并達(dá)到相互一致認(rèn)可后，公司安排專人據(jù)此制定了對物業(yè)站的監(jiān)督考核辦法；物業(yè)站制定了對專業(yè)隊(duì)的監(jiān)督考核辦法。在日常管理過程中，物業(yè)管理部每天巡視檢查物業(yè)管理工作狀況，物業(yè)管理站每天考核專業(yè)隊(duì)的工作質(zhì)量，在物業(yè)管理公司與物業(yè)管理站之間、物業(yè)管理站和專業(yè)隊(duì)之間形成了以考核為紐帶的工作關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)了各方面的積極性，既控制了成本又保證了服務(wù)質(zhì)量，提高了整體管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)了內(nèi)部活力。

三是努力把企業(yè)服務(wù)品牌做響。品牌是綜合管理、經(jīng)營服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)文化、員工素質(zhì)、公眾信譽(yù)等多種因素在廣大業(yè)主乃至社會(huì)公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到居民的認(rèn)可，帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且可以作為物業(yè)公司長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)模效益的堅(jiān)強(qiáng)后盾。我們在全員中積極灌輸“以人為本”的管理服務(wù)方針，努力探索推行“人文社區(qū)”、“學(xué)習(xí)型社區(qū)”和“綠色物業(yè)管理”等全新的管理服務(wù)理念，進(jìn)一步充實(shí)其內(nèi)涵和外延，通過理念的升華推動(dòng)了品牌的塑造。目前，我們相繼打造出了“心連心”、“彩虹”、“廣廈之星”、“銀盾”等一批服務(wù)品牌。在堅(jiān)持強(qiáng)化素質(zhì)、高效服務(wù)樹品牌的基礎(chǔ)上，我們還通過策劃設(shè)計(jì)標(biāo)識圖案、利用媒體進(jìn)行文字宣傳、制作固定或流動(dòng)宣傳圖徽等方式充分進(jìn)行了品牌形象展示，同時(shí)對品牌隊(duì)的服裝和其它相關(guān)標(biāo)識也進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)范，既便于大眾識別和監(jiān)督，又增強(qiáng)了員工自覺維護(hù)品牌形象的團(tuán)隊(duì)精神和集體主義觀念，品牌的感召力正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。

三、由固守內(nèi)部市場向開拓外部市場轉(zhuǎn)變，在具體行動(dòng)上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場化發(fā)展要求

我們必須充分認(rèn)識到，油田物業(yè)管理市場打破行政區(qū)域界限是必然的發(fā)展趨勢，而且迫在眉睫、指日可待。即使退一步講，縱然我們能夠站穩(wěn)內(nèi)部行政區(qū)域劃定的現(xiàn)有物業(yè)管理市場，由于普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的盈利空間是十分有限的，僅靠這部分市場份額枉談發(fā)展。因此，大力實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，努力開拓外部市場，積極擴(kuò)大社會(huì)市場占有份額，是物業(yè)管理企業(yè)謀求基本生存、實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的唯一選擇。為了適應(yīng)這種要求，我們主要從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)了重點(diǎn)突破。

一是積極向社會(huì)公共型物業(yè)市場滲透。社會(huì)公共型物業(yè)主要是指機(jī)關(guān)事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)的辦公、住宅等物業(yè)。這部分物業(yè)本來是由單位統(tǒng)一管理，但由于受到管理不夠?qū)I(yè)等因素影響，致使管理成本高，服務(wù)檔次低。隨著政府后勤制度的改革，這部分物業(yè)最終會(huì)走向市場。我們之所以把社會(huì)公共型物業(yè)作為拓展外部市場的首選主攻方向，是由于社會(huì)公共型物業(yè)是國有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主單一，收費(fèi)相對比較容易，而且有一定的利潤空間。目前，全國社會(huì)公共型物業(yè)管理全面飄紅，在一定程度上就說明了這個(gè)問題。幾年來，我們以良好的社會(huì)信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)、誠懇的合作態(tài)度和堅(jiān)韌的和談毅力，逐步敲開了邁進(jìn)社會(huì)公共型物業(yè)市場的大門，先后成功地接管了東營區(qū)政府、辛店街道辦事處、東營區(qū)檢察院、建設(shè)銀行、勝利日報(bào)社、計(jì)算中心、油城廣場等多處社會(huì)公共型物業(yè)，贏得了近150萬元的經(jīng)濟(jì)效益。

二是積極向外部專業(yè)型服務(wù)市場延伸。外部專業(yè)型服務(wù)市場主要是指市政工程、城市廣場等業(yè)務(wù)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的建設(shè)管理職能一般都是在政府部門或企業(yè)機(jī)關(guān)部門，管理方式一般是在明確具體的管理內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用標(biāo)底后，采取招投標(biāo)的形式，面向社會(huì)公開招聘管理服務(wù)機(jī)構(gòu)。我們分析認(rèn)為，外部專業(yè)型服務(wù)項(xiàng)目業(yè)主一般不存在信譽(yù)問題，管理服務(wù)費(fèi)用能夠保證及時(shí)支付到位，這些項(xiàng)目管理起來也相對比較簡單，而且，在管理服務(wù)過程中還便于展示管理機(jī)構(gòu)的形象，擴(kuò)大社會(huì)聲譽(yù)。為此，我們發(fā)動(dòng)廣大職工，用心了解掌握外部專業(yè)型服務(wù)市場的招投標(biāo)信息，并在深入了解和分析的基礎(chǔ)上，積極參加社會(huì)市場的管理招投標(biāo)活動(dòng)，全員滲透社會(huì)市場。近幾年來，我們先后在油城廣場管理服務(wù)招投標(biāo)、東營市西城西片道路綠化養(yǎng)護(hù)招投標(biāo)中一舉中標(biāo)，贏得了較大的經(jīng)濟(jì)效益。公務(wù)員之家版權(quán)所有

多年來的實(shí)踐告訴我們，市場的競爭是殘酷無情的，市場永遠(yuǎn)屬于那些銳意進(jìn)取、勇于創(chuàng)新、朝氣蓬勃的企業(yè)。如果我們不能加快發(fā)展速度，主動(dòng)出擊搶占市場，我們的物業(yè)市場將會(huì)漸漸地被那些知名品牌物業(yè)或管理更先進(jìn)，實(shí)力更強(qiáng)大的物業(yè)企業(yè)所蠶食。所以我們必須不斷開拓創(chuàng)新，努力提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，加快品牌化、規(guī)模化物業(yè)管理企業(yè)的建設(shè)力度，充分利用物業(yè)管理區(qū)域性和本土化的特點(diǎn)，牢牢把住機(jī)遇并積極的向外擴(kuò)展，才能夠奪得市場比拼的主動(dòng)權(quán)。