物業管理處市場監管年終總結

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20*年，我處在建設局的直接領導下，局屬其他各單位的配合、支持下，圍繞年初制定的工作目標，結合開展“作風建設年”活動，統一思想認識，團結一致，奮發進取，認真履行職能。經過全體工作人員的共同努力和扎實工作，克服了人員少、工作量大等各種困難，較好地完成了各項工作任務。現將主要工作情況總結如下：

一、貫徹建設部等八部委文件精神，部署開展專項整治工作

根據建設部等八部門《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》（建稽[20*]87號）和省建廳等十廳委局聯合下發的《轉發建設部等八部門關于開展房地產市場秩序專項整治的的通知》要求，為強化房地產市場監管，建立規范的房地產市場秩序，健全和完善長效機制，促進我縣房地產市場穩定、健康發展,及時擬訂方案，在全縣開展為期一年時間的房地產市場秩序專項整治。

1、宣傳發動，制訂方案。今年六月份，在廣泛深入地開展宣傳貫徹建設部等八部門和省建廳等十廳委局聯合下發有關文件的基礎上，擬訂《*縣房地產市場秩序專項整治實施方案》。這次專項整治工作為期一年，分三個階段進行。第一階段為動員部署階段，第二階段為組織實施階段，第三階段為鞏固總結階段。這次專項整治工作的重點內容：一是按照房地產市場秩序專項整治和前階段已經開展的整頓規范房地產交易秩序和治理商業賄賂兩項工作有機結合的工作方針，重點對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理；對涉及群眾投訴和媒體曝光的案件進行重點調查；對房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規、錢權交易等行為進行依法查處。切實將專項整治工作納入房地產市場宏觀調控的總體安排，納入黨風政風建設的總體部署。二是建立審計制度和案件線索移送制度。對檢查中發現問題的房地產開發企業要依法進行審計和檢查。同時，暢通舉報投訴案件線索渠道，對群眾投訴舉報中發現的案件線索進行梳理，配合監察機關、檢察機關集中查處房地產領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權索賄受賄等違法違紀行為，依法懲處房地產開發企業、中介服務機構及其從業人員的行賄行為。與此同時，還明確了在專項整治中各部門的工作職責和任務。保證專項整治工作按計劃、有重點、分階段穩步推進。

2、廣泛動員，全面部署自查自糾。今年六月份，分別組織縣有關部門、全縣房地產開發企業和房地產中介機構召開會議，部署我縣房地產市場秩序專項整治工作。會議要求各部門和企業要從全面貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的高度出發，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的原則，充分認識房地產市場秩序專項整治工作的重要意義，集中開展房地產市場秩序專項整治活動，狠抓各項整頓和規范工作的落實，加大對房地產領域違法行為的查處力度，加強制度建設，切實保障群眾合法權益，維護公平競爭、規范誠信的市場環境，促進我縣房地產市場持續健康發展。

3、分階段組織實施，全面開展自查自糾。自查自糾工作分二個層面展開，即，部門自查自糾和企業自查自糾。部門自查自糾工作的重點內容是查找并糾正房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目土地取得、立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權力等行為和房地產稅收政策、廉租住房資金落實情況等相關工作的執行情況；企業自查自糾的重點內容是房地產開發前期及交易秩序、稅收和其他方面是否存在違法違規問題。對照方案要求，我縣列入在建并已進入預售環節的房地產開發五個，列入自查自糾范圍的還有房地產中介機構65家，部門4個。通過自查自糾，發現了一些問題。如個別房地產開發企業交付使用商品房前未經竣工綜合驗收備案；已經具備條件的住宅小區，建設單位未能及時成立業主大會；房地產中介機構中有20家無執業資格人員，還有10家無證經營等。

4、全面開展檢查工作。八月下旬由縣建設局牽頭，縣發改局、縣監察局、縣工商局、縣國土局參加組成聯合專項檢查小組，分二組分別對我縣房地產開發項目和房地產中介機構開展為期二天的檢查。縣地稅局與國稅局對房地產行業稅收進行了專項聯合檢查。列入本次我縣專項檢查的房地產開發項目有5個，房地產中介機構29個，專項檢查采用企業自查自糾匯報和部門檢查相結合的方式。對照這次房地產市場秩序專項整治的要求，結合檢查結果我縣房地產市場秩序總體上來看是規范的，但還存在一定的問題：⑴房地產開發項目中存在的問題包括：個別房地產開發企業印刷的宣傳冊中，存在著宣傳用語不規范；企業委托廣告公司的戶外廣告沒有及時辦理審批；5家企業在所得稅方面存在問題，表現為企業多列成本，少計企業所得稅，本次專項檢查共計應補繳所得稅2122495.03元。⑵房地產中介機構中存在的問題：14戶經營戶屬無證經營；超越經營范圍，個別經紀機構只具有一般經紀資格證，不具備經紀機構成立條件。對檢查出的問題，各職能部門按分工依法進行了處理。

二、加強市場監管力度，促進行業健康發展

1、繼續抓好在地產開發項目的監管工作。一是把好商品房銷售關。至12月底，對符合預售條件的10個房地產開發項目核發了《商品房預售證》19張，核定預售面積25.01萬平方米。二是按照《關于加強商品房銷售管理的通知》的有關要求，繼續推行商品房銷售合同備案制度。12月底，共有商品房銷售合同備案份2015份。三是切實加強住宅小區竣工綜合驗收的后續監督和管理。繼續實行住宅小區竣工綜合驗收備案制度。共有4個項目(嘉州海岸、綠城花苑29號樓、東海花苑5、7組團、南塘夢琴苑1-14號樓)中16.40萬平方米商品房在交付使用前，對竣工綜合驗收備案資料進行了審核備案，嚴格把好商品房交付使用關。

2、繼續抓好物業管理工作。一是開展物業服務企業年檢工作。在參加企業年檢的13家物業服務企業中，有12家年檢合格，1家晉升。二是繼續在新建住宅小區中推行物業管理。交付使用的“嘉洲海岸”“南塘琴園夢琴苑1-14號樓”等住宅小區先后實行了物業管理，新增物業管理的房屋面積9.4萬平方米。三是廣泛深入地開展《浙江省物業管理條例》宣傳和貫徹工作，在物業管理的住宅小區中積極引導和幫助業主委員會開展工作。指導、幫助“郵電新村”“金匯名仕”等住宅小區成立首次業主大會；“城市花苑”住宅小區完成第二屆業主委員會換屆選舉工作。四是以制度建設為抓手，以創優達標活動為契機著力推進物業管理整體水平的提高。今年共有2家物業服務企業管理被評為“20*年度創建‘平安小區’先進集體”，6名物業服務企業經理被評為“20*年創建‘平安小區’先進個人”。五是繼續抓好物業維修專項資金的歸集管理使用工作。今年歸集物業維修專項資金679.5萬元，按規定程序使用物業維修專項資金8.42萬元。累計歸集物業維修專項資金3*4萬元。

3、調整方式，繼續抓好住宅室內裝飾裝修管理。依據有關法律規定及時調整管理方式，印發《關于加強城鎮住宅室內裝飾裝修管理的通知》由原來住宅室內裝飾裝修審批制度改為申報登記制度，并做好相應的宣傳貫徹工作。組織裝飾裝修企業參加20*年嘉興市市級室內裝飾設計技能比賽，共有三家裝飾裝修企業組成三個隊參加，我局獲得優秀組織獎。

三、組織實施實事工程，切實為民排憂解難

今年是我處承擔組織實施政府實事工程的第三年。我們在認真總結往年工作的基礎上，按照既突出重點，又兼顧一般的原則，采用區塊整體改造與疏浚修繕相結合的方法，有選擇、有重點的解決一些具備改造條件區塊的突出問題。今年整治改造區塊11個，涉及六個社區居委會中的17幢居民住宅樓，受益居民552戶。同時針對一些不具備改造條件或已經列入舊城改造計劃區塊中存在的問題將采用以維修與疏浚為主的方法來解決。11個整治改造區塊分三個標段通過小型工程招投標確定三家施工企業于6月底全面動工建設，8月底全面竣工。11月初，會同發改、財政、審計、質監部門，設計、監理、施工等相關企業參與，通過現場查看、資料審查，對*、*年整治工程進行了竣工驗收。

四、其它方面工作

圍繞工作中心，開展創建活動。根據局創建省級園林城市工作的統一部署和總體要求，制訂園林式居住區創建實施方案，及時調整年度工作計劃。并落實專人負責，有計劃、有步驟、有重點地扎實推進我縣園林式居住區的創建工作。高度重視、認真做好縣人大代表建議、縣政協委員提案辦事答復和信訪工作。辦理并答復縣人大代表建議、縣政協委員提案4件；辦理12345縣長公開電話168件。認真做好縣志編寫工作的基礎性工作。按照分工要求完成了本單位的撰寫工作。繼續開展老住宅小區地下排水管道的疏通和更新工作，受理8個社區居委會報修。

五、全縣房地產市場運行情況

針對我縣新建商品住房市場供求矛盾較為突出等問題，縣政府加強房地產市場有效調控力度。今年以來，在加強城鎮住房保障體系建設，構建多層次住房保障體系的同時，還加大了商品住房用地的投放數量，以增加普通商品住房的市場供給，緩解市場供求矛盾。但是，土地從供應到最后轉化為住宅還需要一段時間。因此，今年我縣的房地產市場總體運行良好。主要表現在以下幾個方面：

1、房地產開發投資有所回升。20*年我縣房地產開發投資6億元，同比增長59.15%，與05年投資基本持平。其中，拆遷安置住房開發投資1.28億元，占全縣房地產開發投資總額21.33%。剔除拆遷安置住房開發投資，同口徑與20*年比較，20*年我縣商品房開發投資同比增長31.48%。

2、住房供應結構有所調整，中小套型住房供應增加。在建立以中小戶型為主的住房消費模式的政策引導下，我縣普通商品住房的供應比重增加，普通商品住房所占全部商品住房的比重由20*年的81.52%，增加到20*年的85.13%。中小套型住房市場供應明顯增多，套型面積明顯減小。據統計（以下統計未包括經濟適用住房和廉租住房），20*年市場供應中小套型住房(90平方米以下)有358套,占整個住房供應面積的15.6%。

在調整住房供應結構的同時，也調整了保障性質住房在整個住房供應中的比重，逐步滿足低收入家庭的基本住房需求。20*年，拆遷安置住房施工面積11.34萬平方米，占全縣住宅施工面積的27.58%；供應經濟適用住房330套，面積3.43萬平方米；供應廉租住房50套，面積2901平方米。

3、消費需求依然強烈，銷售額有較大幅度提高。20*年，全縣商品房屋銷售面積26.36萬平方米，剔除拆遷安置用房同比減少7.28%，其中住宅14.61萬平方米，剔除拆遷安置用房同比減少19.*%；辦公樓1萬平方米，同比增長1*.33%；商業營業用房8.43萬平方米（包括緊固件城商鋪用房），剔除拆遷安置用房同比增長4*.83%。

20*年，全縣商品房銷售額10.69億元，剔除拆遷安置用房同比增長24.54%，其中住宅6.17億元，剔除拆遷安置用房與*年基本持平；辦公樓4901萬元，同比增長3*%；商業營業用房3.55億元，剔除拆遷安置用房同比增長195.83%。

4、商品住房成交旺盛，住房價格持續攀升。從20*年全縣登記備案的《商品房買賣合同》統計數據中反映出：（1）住房需求強烈，成交量保持一定水平。20*年，全縣簽訂并登記備案的《商品房買賣合同》共計2015份，其中，住房買賣合同1276份，同比增長3.91%。住房成交量分季度統計為：第一季度352套、第二季度383套、第三季度182套、第四季度359套。（2）高層住房需求有所增加。20*年簽訂高層住房買賣合同389份，同比增長37.46%。（3）住房價格持續攀升。20*年全縣商品住房銷售均價4300.53元/m2，同比增長21.77%，其中多層均價4185.26元/m2，同比增長19.63%，高層均價4241.85元/m2（不計精裝修），同比增長17.03%，精裝修高層均價5942.81元/m2,多層住房的上漲幅度大于高層住房的上漲幅度。20*年縣城（除大橋新區）商品住房銷售均價4417.29元/m2，同比增長23.18%，其中多層均價4343.37元/m2；鄉鎮商品住房銷售均價為2000元/m2，同比增長14.05%。

5、商品房空置面積明顯減少。20*年12月底，全縣商品房空置面積6.39萬平方米，剔除不可銷售面積（拆遷安置用房）2.21萬平方米，實際空置面積為4.18萬平米，同比減少27.56%。其中，住宅空置面積2.*萬平方米，剔除不可銷售面積（拆遷安置用房）1.71萬平方米，實際空置面積為0.37萬平米，同比減少85.71%。

六、當前行業發展中存在的主要問題

1、房地產市場中主要存在以下幾方面的問題及矛盾：一是，住宅產業現代化程度不高，距離國家確立的住宅產業化總體目標還有較大差距。這一差距集中反映為樓盤的綜合品質不高，具體表現在，節能省地型建設觀念尚未真正樹立；健康文明、節約能源的消費模式尚未形成；戶型設計特別是中小戶型的設計，其高舒適度還沒有到得很好體現；住房作為一種產品，其最終產品的市場供給不多，絕大部分房產品還是毛坯房。二是，商品房開發建設過程中還存在著許多問題。如，個別房地產開發企業存在著“重主體，輕配套”的傾向。近幾年來，雖然商品房的主體工程質量明顯提高，但在粉刷工程、安裝工程和配套工程等環節上仍然存在著許多質量問題，由此引發的糾紛時有發生；還有的房地產開發企業存在著“重單體工程竣工驗收，輕綜合驗收備案”。據統計，近年來交付使用的新建住宅小區中，有6個建設單位開發的8個項目還未申報竣工綜合驗收備案。三是，房地產中介市場還不夠規范。從今年開展的專項整治檢查結果顯示，65家房地產中介機構中，20家無執業資格人員，14家無證經營。

2、物業管理中主要存在以下幾方面的問題：一是業主住宅服務消費觀念尚未真正建立，很大程度上制約了行業良性循環機制建立，限制了行業的發展。二是個別物業服務企業的經營服務不規范，忽視業主權益，處理問題和矛盾簡單生硬。三是，由于受到許多客觀條件和因素的制約，業主大會、業主委員會在物業管理中的作用未能充分發揮。四是，物業管理制度尚需進一步修改完善。去年十月《浙江省物業管理條例》頒布實施，今年四月省政府印發《浙江省物業專項維修資金管理辦法》、《浙江省物業保修金管理辦法》、《浙江省物區域相關共有設施設備管理辦法》等三個配套辦法，今年十月《物權法》又已施行。因此，現行都許多管理制度已不適應新形勢的發展要求。