社區物業管理如何走好市場路

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隨著管理局對油田社區的費用補貼的逐年減少，社區賴以生存的費用補貼也即將走到盡頭，到2005年費用補貼將為零。費用的大幅縮減，使原本存在的矛盾更加突出，文秘部落其中物業管理方面費用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴峻的現實，作為社區主業的物業管理今后如何生存、發展，如何真正走向市場，實現產業化經營，市場化運作。帶著這一問題，我們對玉山物業公司的9個四級單位進行了深入調查和分析。

一、油田社區物業管理的基本定位

1997年管理局推行社區改革，把原來各二級單位分散管理社會部分分離出來，實行區域化管理、社會化服務。因此，社區是在分離主業辦社會職能、分流企業富余人員的大背景下成立的。作為社區的重要組成部分之一，物業管理公司一直是在計劃經濟中定位的，靠的是吃福利，吃“皇糧”維持管理和服務，隨著這種變形的運作模式的不斷循環，物業公司的管理服務也在不斷擴大，項目不斷增多，但經濟效益卻在逐步下降。這主要是由于當初對水、電、氣、暖、住房、環衛、綠化等方面物業的有效投入，逐步變成主業單位甩包袱，安置老弱病殘的福利性管理，造成了管理成本的上漲，導致經濟效益下降。

從目前的實際情況看，物業公司的管理職能定位主要有兩部分：一是管理職能，二是服務職能。這些職能的確定現在看來帶有很大的計劃性，還保留著計劃經濟體制的許多痕跡，不是真正意義上的物業管理公司。與真正意義上的市場化運作相比，油田物業公司在很多方面都有較大差別，主要是在自身定位上產生了概念模糊，存在偏差，認為自己是管理局和社區成立的物業管理單位，專門負責管轄各小區的物業管理，住戶理應接受管理。而真正市場化運作的物業公司所提供的服務與業主的需求之間應是不斷更替、互動的過程，二者之間的關系是服務的提供者與享受者的關系。因此，物業管理既是一種物業上的管理行為，同時，它也是一種物業上的服務行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為油田物業管理公司的生存和發展創造了更加廣闊的空間，決定了物業管理企業的生存必須建立在市場競爭的基礎上，以市場為導向，把握競爭優勢，找準市場定位，樹立品牌形象，逐步走出一條產業化經營的新路子。

二、玉山物業公司在市場化道路上所取得的成績

玉山物業管理公司作為油田物業行業的一條巨龍在同行業中處于領先地位，在物業管理市場開拓方面進行了有益的探索和實踐，同時也取得了一定的效果和經驗。

1、增強了品牌感召力。品牌是公司綜合管理、經營服務、公眾信譽等多種因素在廣大業主以至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到居民的認可，帶來可觀的經濟效益，而且可以作為物業公司長遠發展和規模效益的堅強后盾。因此，公司決策層以“達標、創優、爭強、奪牌”活動為載體，著力夯實所屬9個基層單位的基本功，努力強化自身的造血功能，大力實施了品牌戰略，先后培育了一個名牌物業站，一個行業一強隊，2個管理局優秀基層隊，提高了基層的管理服務水平，樹立全新的品牌形象，使居民真正感受到了生活的舒適和心理的滿足，增強了服務品牌感召力。

2、增強了綜合管理能力。勝中社區機構整合以后，新的玉山物業公司將服務方法、操作規程、經營理念、發展戰略、人力資源等進行了系統、規范的管理，并平衡了公司內部的各種關系，將管理意圖貫徹、落實到每一個崗位、每一名員工，變多方面的壓力為協調一致的動力。結合ISO9001質量管理標準，切實加強了公司的基礎規范管理，靠系統化的制度培育了職業管理層，淡化了個人管理色彩，減少管理隨意性，通過管理流程的整合和優化，提高了管理的程序化和標準化水平，實現了最佳管理目標。

3、增強了參與競爭能力。物業管理行業的競爭在比管理水平、比資金實力、比管理規模的同時，已經上升為真正市場化運作基礎上的持續競爭。企業要在競爭中取勝，必須提高核心競爭力。為錘煉隊伍駕馭市場的能力，公司建立了以物業站為甲方、專業隊為乙方的內部模擬市場運行機制，使物業站和專業隊都增添了無形的壓力。在薪金的分配激勵機制上，公司制定了系統、全面的考核標準，采取了崗位系數與日常考核結果相結合的辦法，較好地發揮了經濟杠桿的調節作用，積極的營造了有序的競爭氛圍，增強了公司各單位的競爭能力。目前，公司依靠過硬的技術，優質的服務，在外部市場贏得了良好的信譽。通過幾年來的不斷努力，公司先后成功地承攬了東營區人民政府、東營區人民檢察院、東營區地稅局等地方政府和油田明珠廣場、勝利日報社、大明油氣公司等十多個單位的住宅和非住宅物業管理業務。僅2003年上半年，公司便以優質的服務贏得了130萬元的市場份額。

三、所存在的問題

1、市場機制、競爭機制不規范。

由于社區改革不夠徹底，原屬主營單位的經營場所沒有完全移交社區，形成了主營單位與社區搶占市場的局面，市場秩序有待規范。而且部分主營單位在分離綠化、維修等后勤人員后，又出現了重上機構、自建自管的現象。另一方面，受地域管理和客觀因素的影響，全局范圍內的跨區域物業市場競爭格局還沒有完全開展。目前油田物業管理市場發育緩慢，絕大多數物業管理仍由主管部門按區域委派或指定物業管理企業進行管理。物業管理企業在這種情況下既無壓力、又無動力，更難以形成由于競爭帶來的危機感，阻礙了物業管理市場的健康發展。

2、管理和專業人才匱乏。

油田社區是后勤體制改革的產物，是分離富余人員的集合體。從其它行業轉行從事物業管理的人在目前的物業管理企業中占據大多數，真正懂經營、能經營、會經營、善經營的人才缺乏，而且由于油田物業管理發展時間較短，尚未建立統一的行業管理標準和行為規范，從業人員的素質參差不齊。加之一些管理人員觀念轉變不夠，對自己正從事的職業沒有清楚的認識，甚至擺不正自己的位置，缺乏對市場的理性認識，看不到物業管理市場的廣闊前景，影響了對物業管理市場的開發。

3、人工成本高，負擔過重。

近幾年來，油田物業管理企業已經成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業的一個后勤服務單位，人工成本過高、負擔過重是油田物業單位的一個普遍現象。目前玉山物業公司現有員工351人，況且今年總費用較往年有大幅的減少，在一些小規模市場的開發上出現了入不敷出的現象，人工成本的過高使公司的產業化經營道路舉步維艱。

四、尋求自我發展的實施對策

1、準確地選擇市場定位。

物業管理企業同其他企業一樣，也是以盈利為最終目的的，因此，物業企業應以自己獲取最大經濟效益為原則。了解自己的競爭方向、競爭重點、競爭對手和競爭強度等內容，要準確地確定自己的市場定位，來占有和發揮優勢，遠離價格競爭的圈子。物業企業在確定市場定位時，要根據實際情況，選擇科技含量較高、社會信譽度較好，成規模、上檔次的高層大廈或住宅小區實施物業管理。對于基礎設施不健全、社會信譽較差、不適合實施物業管理及物業市場不完善地區的項目應遠離，防止造成不應有的損失。

2、增加物業管理的科技含量。公務員之家版權所有

要充分運用現代科技智能化管理系統，增加物業管理的科技含量，通過實施網上信息服務和智能化管理等高技術附加值，實現高經濟回報，創造和鞏固物業管理企業新的效益增長點。

3、完善物業管理的商務功能。

隨著社會的進步和社會分工專業的深入，物業管理應從大局出發，在穩定地占有市場份額的基礎上，在商務服務的深度和廣度上進一步拓展思路，與社會各專業服務機構聯合，以全面、優質、快捷的服務來滿足廣大業主的多方面需求，掌握管理區域內的所有商機。

目前，油田物業管理行業正處于由傳統管理向現代管理，由經驗管理向理性管理，由人制管理向法制管理的方向發展的重要階段，隨著改革的不斷深入，只有不斷加強自身建設，增強抵御風險的能力，積極主動的參與市場競爭，才能夠開拓出更加廣闊的市場空間。