物業管理創新問題綜述

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現代物業管理是指在市場經濟條件下，業主委員會通過招標，委托專業的物業管理企業或自主成立物業管理組織向業主提供物業管理服務的行為。近年來，隨著我國經濟的快速發展，物業管理作為一種新的城市管理形式，契合了市場經濟的需求，成為新興的服務產業我國物業管理不斷發展壯大起來，隨著物業管理的覆蓋面在全國范圍內不斷擴張，行業初具雛形，城鎮居民的物業管理意識加強，其競爭機制逐步建立，行業呈現出良好勢態。這一新興的行業己得到越來越多人的認可，并在社會、經濟和環境等方面呈現越來越明顯的效益。但在國內，物業管理仍是一個處于成長階段的新興行業，許多問題和矛盾在實踐中不斷涌出，并逐步演變成普遍的社會問題，所以我國的物業管理水平需要不斷提升，才能真正地適應現代社會的發展。

一、現代物業管理的特點分析

我國物業管理是伴隨建立社會主義市場經濟的要求誕生的，它是一種與現代化房地產綜合開發方式相配套，與產權多元化格局相銜接的綜合性管理。物業管理具有社會化、專業化、企業化、市場化等四個基本特點。

1．社會化。

物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的專業分Tgt]是實現物業管理社會化的必要條件。物業管理的社會化是指物業管理將原來分散的社會服務分工匯集在一起統一進行管理。對于物業使用者而言，物業管理猶如為業主找到了一個“總管家”：對于政府部門來說，則猶如找到了一個“總”。業主只需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業主又便于統一管理，大大提高了城市管理的社會化程度。

2．專業化。

物業管理是由專業的機構一物業管理公司對物業實施統一管理的。它將有關物業的各專業管理都納入企業業務范疇之內，通過設置分專業管理部門從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工日趨專業化，有些物業管理企業也開始將一些專業管理、服務業務以經濟合同的方式轉包給相應的專業經營或服務公司。這種轉向有利于提高城市管理的專業化和社會化程度，促進城市管理的現代化。

3．企業化。

物業管理公司作為一個獨立的法人，按照國家頒布的企業法、公司法等法律法規的規定運作，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業管理企業必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質的服務在物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得商業信譽。

4．市場化。

物業管理公司必須遵循市場經濟規律，實行有償服務，按照誰享用、誰受益、誰負擔的原則來分擔物業管理費用。作為經濟實體的物業管理公司，是否實現利潤是衡量其管理成效的重要標志之一，而實現利潤要依靠企業自身的經營素質，積極地參與市場競爭，遵循市場經濟的一般做法，實行管理招投標制，以優質的服務和合理的收費，在物業管理市場爭取位置、擴展業務。

二、現階段我國物業管理存在的問題

1．物業管理權責不明晰。

物業管理權責不明晰，過多不應該承擔的風險和責任施加在了物業管理企業身上。為了提高房屋銷售業績或接到項目管理權，有的房地產開發商、物業管理企業甚至把物業管理說成了“包治百病”，從而造成廣大業主錯誤的把一些應由社區承擔的社會保障職能、應由政府行政部門承擔的社會治安職能、應由開發商承擔的建設質量與保修責任、應由水、電、氣以及公交等公用事業企業承擔的經營管理職能都誤以為是物業管理的事情。并且一旦發生問題，業主都會找到物業管理企業身上追究責任。物業管理服務活動涉及多個相關主體，其中包括業主、物業管理企業、房地產開發企業、公用事業單位以及政府行政管理部門等。相互之間關系錯綜復雜，而且各方認識也存在差異，責任界定也不明確，使得在對一些涉及相關主體利益方面的問題層出不窮。

2．市場機制尚待健全。

現代服務業中物業管理己經成為其重要組成部分，但物業管理作為一個成長于市場經濟時期的新興行業，不成熟的市場運作機制和交易雙方導致各種矛盾和糾紛，引來眾多社會關注和爭議。市場經濟條件下，整個行業發展會受到不規范市場化運作的嚴重影響。物業管理市場缺乏活力，需要必要的監督和競爭，健全的競爭環境還沒有完全形成，招投標的標準化和透明度還不夠，違法違規現象依然存在。因為缺少合理的市場競爭機制，必然導致物業管理企業管理水平低下，運作不規范，而業主也不滿意此種不合格的物業管理，業主參與自治的積極性無法調動。此外，由于必要監管機制體制的缺失，造成了物業管理市場的持續混亂。

3．優化物業管理收費制度。

一般住宅小區物業管理服務費包括：“(1)服務、管理人員的工資和按相應規定抽取的福利費；(2)公共設備、設施日常維修、運行及保養費用；(3)清潔衛生費用；(4)綠化管理費用：(5)辦公費：(6)保安費；(7)固定資產折舊費：(8)稅費”。目前物業管理行業中，聽到最多的是物業管理收費困難的抱怨。資金回籠困難無疑是影響物業管理企業健康成長的重大問題，嚴重制約了物業管理行業擴大再發展的進程。而業主為了證明自己不交物業管理費合理，則舉出諸多理由來證明物業公司服務不到位。從本質上講，物業管理費收繳率低的直接后果是欠費業主侵害了付費業主的合法權益，同時也干擾了物業管理企業正常工作的開展，進而降低了物業管理的服務質量，形成了惡性循環。雖然有關行政主管部門出臺各種考核措施，但都是針對物業管理企業進行制度上的規范，對于業主的違法行為，尚無有效的制約措施。

三、促進物業管理發展的幾點建議

1．改革物業管理改制。在物業管理中，引入競爭機制，主動改革，增加動力。創建社會化、專業化的品牌物業管理公司必須引入競爭機制。業主是物業的真正主人，業主大會直接選聘物業公司，而不是由政府和開發商指派，從而為物業管理企業帶來競爭壓力，淘汰一批分散的素質低的小企業，促進服務質量高、收費合理的物業管理公司。形成規模化的經營管理，促進品牌物業管理公司的產生，促進物業管理的專業化、社會化，使物業管理公司的資源配置更加合理。

2．完善物業立法。市場經濟是法制經濟，所以物業管理也應該有法律作為保障。物業管理企業與物業管理主管部門、政府、上級行政主管部門等都有很大的關系，尤其是與業主的關系是最重要的。如果這些關系沒有法律作為保障，就很難保證物業管理快速健康的發展。

3．培養人才。物業管理部門要注重培育高素質的物業管理人才。目前我國的物業管理人才文化素質不高，沒有經過專門的培訓，觀念落后，缺乏物業管理知識，致使物業公司的發展具有被動性、粗放型和盲目性，嚴重制約了物業公司水平的發展和提高。因此要培養一拼具有專業技術素質的高水平的物業管理人才，管理者應該具備現代化的管理技術，同時也可以引入競爭機制，招聘人才，建立一支具有高水平高素質的物業管理隊伍。