土地出讓金范文10篇

各有關部門、直屬各單位：

近幾年，我省各級政府和各有關部門嚴格執行國家關于土地使用權出讓金征收與管理的有關規定，全省土地出讓金征收與使用管理工作總體情況較好，但個別市、縣政府和部門存在違規減免、擠占和挪用土地出讓金等問題。為落實《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，進一步加強我省土地出讓金的征收與管理，現就有關事項通知如下：

一、切實加強土地出讓金的征收管理

（一）明確土地出讓金的征收管理部門。按照國家有關規定，市、縣財政行政管理部門是土地出讓金的主管部門，市、縣土地行政管理部門是土地出讓金的代征部門。其他部門或者單位（含各類開發區管委會）一律不得征收土地出讓金。各市、縣人民政府應當重視和加強土地出讓金的征收管理，支持財政、土地行政管理部門規范土地出讓金的征收管理。

（二）嚴格履行土地出讓合同，按照規定征收土地出讓金及滯納金。各市、縣土地行政管理部門在出讓國有土地使用權時，應當按照土地出讓合同確定的土地價款，向土地受讓人送達繳款通知書。土地受讓人應當根據繳款通知書規定的金額、開戶銀行和賬號，按照規定時間將土地出讓金直接繳入“非稅收入財政專戶”。未按照合同約定足額繳清土地出讓金的，市、縣土地行政管理部門一律不得印發用地批準文件和辦理土地使用證書，并按照規定追繳土地出讓金及滯納金。土地受讓人拒繳土地出讓金及滯納金的，市、縣土地行政管理部門應當及時解除與其簽訂的國有土地使用權出讓合同，并要求其給予違約賠償。

（三）各市、縣財政行政管理部門應當設立“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和清算；應當將“非稅收入財政專戶”中征收的土地出讓金全額劃入“土地出讓金財政專戶”，并按照出讓土地逐宗進行明細核算。

一、問題的提出

我國在實施土地出讓制度的十幾年來，全國統一的土地出讓金的管理制度一直處于空白，除《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發[2006]100號，以下簡稱《通知》）外，關于土地出讓金管理的制度性規定相對較少，地方政府操作空間大，缺乏合理運用土地出讓金的前瞻性，造成土地出讓金使用的不合理。改進土地出讓金管理制度和加強政府的土地收支管理，既是政府部門面臨的重要課題，也是社會各界普遍關注的問題。

二、文獻綜述

土地出讓金制度在實踐中暴露的問題越來越多，學術界普遍認為存在著管理不規范、出讓金流失嚴重以及支出不合理等問題。如李建功（2002）等學者認為土地使用者利用現有的土地政策，高進低出發土地財。在經濟利益的驅動下，通過各種投機方式，造成國家土地收益的流失。學界還認為土地出讓金的流失與地方政府管理不規范，維護地方政府利益以及地方競爭等因素有關［1］。其次，在土地出讓金的支出方面，也存在著很多的問題，例如，一些地方政府以未來土地出讓收入作擔保，通過大量借貸進行城市建設，而用于農業土地開發的資金欠繳嚴重；有的地方政府挪用土地出讓金，用于平衡財政預算。如何規范土地出讓金的收支管理呢？江峰（2006）認為各級政府當期出讓土地使用權獲得的土地純收益不得全部用于當期支出，要按一定的比例留存收益，作以后年度使用［2］。汪利娜（2009）則提出，建立土地出讓金收支專戶、土地出讓金全額進入地方預算、建立土地出讓金的分配體制、建立國有土地收益基金的設想是把土地出讓金納入到統一管理的模式，實現出讓金的透明化管理［3］。研究資料表明，我國土地出讓金收支管理制度還有很大的不足，有待更加系統的、全面的完善，土地出讓金制度的設計仍有深入研究的空間。因此，完善土地出讓金的收支管理制度，有效解決土地出讓金收支管理中各個環節出現的問題，保障土地出讓金各方的利益，才能確保國有土地出讓金收支管理開發有序，出讓有方，核算有據，分配有道。

三、土地出讓金收支管理的基本情況

（一）土地出讓金的含義

2012年9月23日至11月30日我被抽調到省審計廳參加2010年至2012年10月全省土地出讓金審計。審計前，省審計廳和省財政廳的主管廳長及專業人員對我們進行了一天的審前培訓，對相關業務知識、審計要求、目的、內容、重點、注意事項進行了講解，發放了土地出讓金審計表格，詳細講解了土地出讓金審計工作方案。我被分到蘭州審計組和平涼審計組，分別審計蘭州市和平涼市的土地出讓金。土地政策、法律、法規較多，變化也較大，如何將這次審計搞深搞透，按時完成任務，總結這次全省土地出讓金審計，我有以下幾點簡單的體會：

一、要緊緊圍繞審計工作方案的總體思路實施審計。

這次全省土地出讓金審計涉及十四個地州市，不但要個別反映十四個地州市的審計情況，還要匯總反映全省土地出讓金的總體情況，并且要求各審計組同時進行，按時結束。審計工作中，涉及的單位多，主要有國土、財政、儲備中心、城投、開發公司、統征辦、城建指揮部、房管局等；資金量大，都達上億的資金。如何全面完成好這項工作，使這些單位的土地出讓金準確無誤地匯總起來，真實反映土地出讓金的征收、管理和使用，關鍵在于緊緊圍繞《審計工作方案》的總體思路實施審計。按照審計工作方案中制定的目標、范圍、內容、重點和實施時間進行，按照省審計廳統一規定的統計口徑認真填寫統計土地出讓金的宗地、合同數、征收數、未征收數、上繳財政專戶數、清算數、上繳國庫數、未繳數等指標，只有這些基礎性工作做好了，才能保證各小組數字的可靠性、正確性和準確性，進而保證土地出讓金匯總數字的可靠、正確和準確。還有一點需要說明的是，由于各單位土地出讓金的做法有所不同，情況也有所不同，為了保證全面反映土地出讓金情況，我們在審計過程中，注重審計取證一定要十分充分，基礎工作一定要做扎實，也就是說在審計過程中不但要將省審計廳所設計的取證取到，還要將單位特有的情況也要取證，全面取得審計證據，做好審計匯總基礎工作。

二、要從土地出讓業務檔案入手。

財務帳面反映的土地出讓金征收、管理、使用數據來源于土地的出讓、轉讓業務，財務帳面反映的土地出讓金征收、管理、使用數字的正確與否，收費的多與少，不查土地業務資料檔案是無法認定的。比如說，一塊土地的出讓金金額要涉及土地的出讓方式、土地的出讓面積、土地的地段等級、土地的使用用途、土地的評估價格、土地的基準地價等才能確定。這些從財務帳面是無法知道的，因而很難知道土地出讓金收的是否合理、準確。土地出讓金中存在的許多問題就得結合業務檔案審查才能暴露無遺。類似低價出讓土地、坐收坐支、以物頂費、擅自改變土地用途或非法轉讓、倒賣土地導致國有土地收益流失等問題，從財務帳面檢查是無法實現的。所以說，業務入手是土地出讓金審計的關鍵。

三、要突出重點，抓住問題關健進行審計。

為切實保護耕地，增強糧食生產能力，促進城鄉協調發展，加強本區用于農業土地開發的土地出讓金的收入、使用管理，根據《*市用于農業土地開發的土地出讓金收支管理辦法》有關規定，結合本區實際情況，特制訂實施意見如下：

一、本實施意見所稱的用于農業土地開發的土地出讓金是指本區從土地出讓金收入中按規定比例劃出的專賬管理的資金。

本區土地出讓金用于農業土地開發的比例，按土地出讓平均純收益15％確定，其中30％資金由市集中使用，70％資金由區集中使用。

土地出讓平均純收益標準是指：根據《財政部、國土資源部關于印發〈用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法〉的通知》（財綜[*]49號）中確定的本區地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值，具體標準為65元/平方米。

二、用于農業土地開發的土地出讓金納入財政預算，實行專項管理。區財政局應對農業土地開發資金實行專帳核算，按規定的標準和用途足額劃繳及使用，不得截留、坐支和挪用，并實行社會公示制度。

三、調整現行政府預算收支科目，取消“基金預算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項“土地出讓金”；增設850103項“用于農業土地開發的土地出讓金”，反映從“土地出讓金”財政專戶中劃入的用于農業土地開發的資金。

**年**月**日國務院向各省、自治區、直轄市人民政府、國務院各部委下發了《關于加強土地調控有關問題的通知》，通知要求要在全國范圍內集中開展一次以清理欠繳土地出讓金為重點之一的專項行動。該項活動開展以來，國有土地管理部門作為原告以追收土地出讓金為訴訟標的案件大量涌入法院。在這類案件中因欠費情況不同、案件事實的差別，不少案件因欠費金額的確定爭議較大，從而為審判工作帶來困難，尤其是改變建筑容積率而引發的追收土地出讓金的個案更屬于新類型案件，在法律適用上存在很多分歧。為了正確及時地審理好這類案件，我們有必要對以下問題進行研究。

一、國有土地管理部門以追收土地出讓金為訴訟標的案件的性質

在審判實踐中，對以國有土地管理部門為原告、以開發商及其所屬房地產公司為被告、以追繳土地出讓金為標的案件的性質確定有三種不同意見：一種意見認為該類爭議屬于行政爭議，應由土地管理部門按照行政法律法規進行處理，走行政裁決之路，該類爭議不屬于人民法院主管。其理由是國有土地管理部門負有行政管理職責任，國有土地的轉讓，具有行政許可和行政審批的特點，轉讓行為是否成立，最終要以土地權屬登記為生效要件。第二種意見認為該類爭議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標的的案件應由行政審判庭審理并按照行政法律法規作出實體判決。第三種意見認為該類爭議屬于普通的民事訴訟。對于欠繳土地出讓金的案件應依據《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關原則作出實體處理。

要弄清上述問題，我們有必要對國有土地轉讓進行深入剖析。作為房地產開發企業，取得土地使用權用于商業開發，極終目的是以贏利、獲得商業利潤為目的。根據法律的授權，國有土地管理部門對國有土地負有經營管理的職責，當國有土地管理部門代表國家以“招、拍、掛”等市場運作的形式，本著“平等、自愿、等價有償、誠實信用”的原則出讓具有商業開發價值的國有土地時，對于參加競買國有土地的受讓人而言，在土地轉讓活動中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權的轉讓已全部按照市場化方式運作，決定了在《國有土地轉讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國有土地管理部門為原告、以開發商及其所屬房地產公司為被告、以追繳土地出讓金為標的案件的性質應當是普通民事案件，人民法院要及時地按照普通民事案件受理立案。為了保全國有資產，盡可能減少國有資產流失，在該類案件的審判和執行中，可以根據國有土地管理部門的訴前、訴訟保全申請，充分運用查封、扣押、劃撥、變買等司法強制措施，查封房地產企業和開發商的銀行帳戶，扣押財產，保證欠繳土地出讓金能及時全額回收。

二、追收土地出讓金案件的兩種不同類型

從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標的案件來看，該類案件主要有兩種類型。一類是房地產開發企業與國有土地管理部門簽訂《國有土地轉讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權后進行了房地產開發，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產企業為了取得土地使用權證，還向土地管理部門書立了欠據。對于這類案件，事實清楚，處理意見也是相當明確的，應當依據受讓人與出讓人簽訂的《國有土地轉讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類是房地產商在簽訂《國有土地轉讓合同》取得轉讓土地的使用權后，變更合同的規劃設計條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業利潤的最大化的過程中，不按規定向國家補繳土地出讓金。對這類案件的審理，由于涉及到容積率與地價之間關系的專業知識，而標準容積率的確定國家沒有統一標準，各省、地、市經濟發展水平的不同，城市建設的總體規劃要求不同，也不可能有固定的容積率標準，因而改變容積率對地價的影響處于不確定的狀態，在學術界因容積率變動計算應補交的土地出讓金也有多種意見，因此，該類案件審理難較大。

**市審計局：

按照市審計局《專項審計調查通知書》（渝審調[2005]3號）的要求，現將我縣**年至**年土地出讓金的征收、解繳、使用及管理情況報告如下：

一、基本情況

**年至**年共計批準出讓用地180宗，面積1126.6906畝，合同價金13325.0545萬元，其中：征地補償及整治成本等10564.0773萬元、應收土地出讓金2660.9772萬元，減免193.1388萬元，實收出讓金2467.8384萬元，其中：縣國土房管局征收347.91萬元、龍水鎮小城鎮辦及原老工業園區收取272.6209萬元，縣工業園區收取81.332萬元，改制企業收取652.5921萬元，市政公司收取409.2689萬元，瀨溪河整治辦收取38.346萬元，其他鎮鄉及單位收取210.7685萬元。其中：

（一）**年批準用地面積543.75畝，合同價金5639.2831萬元，其中：征地補償及整治成本等4371.3921萬元、應收土地出讓金1267.891萬元；實收出讓金1267.891萬元，其中：縣國土房管局征收162.2727萬元、龍水鎮小城鎮辦及原老工業園區收取282.6655萬元，縣工業園區收取72.242萬元，改制企業收取466.8721萬元，市政公司收取179.6211萬元，瀨溪河整治辦收取38.346萬元，其他鎮鄉及單位收取65.8716萬元。全年土地出讓金繳入財政金庫149.63萬元（體現在行政事業性收費預算科目中），為應繳數的11.8%，財政全額安排用于城市土地開發支出、農業土地開發支出。

（二）**年批準用地面積582.9422畝，合同價金7585.7714萬元，其中：征地補償及整治成本等6192.6852萬元、應收土地出讓金1393.0862萬元；減免193.1388萬元，實收出讓金1199.9474萬元，其中：縣國土房管局征收185.6373萬元、龍水鎮小城鎮辦及原老工業園區收取444.9554萬元，縣工業園區收取9.09萬元，改制企業收取185.72萬元，市政公司收取229.6478萬元，其他鎮鄉及單位收取144.8969萬元。全年土地讓金繳入財政金庫780.27萬元（含大足紅碟鍶鹽公司補繳欠繳的606.4萬元），為應繳數的64.45%，財政全額安排用于城市土地開發支出、農業土地開發支出。

第一章總則

第一條為加強我縣國有土地（以下簡稱土地）使用權有償使用收入的征收管理，進一步完善土地使用制度改革，促進我縣房地產市場快速健康發展，根據國家財政部、原土地管理局《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》（〔1992〕財綜字第172號）、《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》（〔1995〕財綜字第10號）、《國有土地使用出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》（〔1996〕財綜字第1號）和重慶市人民政府辦公廳《轉發市國土房管局等部門關于切實加強我市國有土地使用權出讓金管理意見的通知》（**辦發〔2005〕229號）、《關于統一全市主城區外土地出讓金征解模式的通知》（**辦發〔**〕44號）以及國家有關法律法規的規定，結合我縣實際，特制定本辦法。

第二條土地使用權有償使用收入包括：

（一）土地出讓金

1、縣級人民政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓交易總額）。

2、土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款。

一、進一步規范土地出讓行為

（一）嚴格國有建設用地出讓主體。市人民政府全面高度壟斷眉山城市規劃區范圍內土地一級市場，實行對土地的集中統一供應。國有建設用地使用權出讓一律由市國土資源局組織實施，嚴禁其它單位或個人實施土地出讓行為。

（二）嚴格調控土地出讓總量。市國土資源局根據經濟和社會發展需要，編制年度土地運營計劃報市人民政府批準執行。年度計劃要優先考慮工業和城市公共設施用地；商業和住宅用地按照非飽和適度供應土地的原則合理控制土地供應量，提高土地資產運營質量，實現土地收益最大化。

（三）全面實行“熟地”出讓。眉山城市規劃區范圍內的國有建設用地使用權出讓前必須先進入土地儲備庫。土地儲備的范圍包括：依法收回的國有土地；收購的土地；行使優先購買權取得的土地；已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地和其他依法取得的土地。市土地儲備中心應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行前期開發，達到“四通一平”（道路通、供水通、供電通、排水通和土地平整），凡是不具備“四通一平”的土地原則上不得出讓。

（四）堅持市場化配置土地資源。對工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。商品住宅開發建設用地必須以拍賣方式出讓；商品住宅與其它用途混合建設用地中商品住宅建設面積達到50%以上的必須拍賣出讓。市規劃建設局在制定國有建設用地使用權規劃設計條件時，必須明確各類用途的建設面積所占比例。

（五）嚴禁低價出讓國有建設用地。各類國有建設用地使用權出讓價格，不得低于新增建設用地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。其中：經營性用地在基準地價以內的區域，不得低于基準地價出讓；工業用地不得低于工業用地最低價標準120元/m2。

各省、自治區、直轄市及計劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團土地管理局：財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規定》（財綜字〔〕113號）下發后，各地紛紛對與該文有關的土地管理問題提出咨詢。為加快工作進程，規范操作，現就有關問題通知如下：

一、關于標定地價與繳納土地出讓金額的測算

（一）已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金或相當于土地出讓金價款的計算公式為：補交土地價款（元）＝標定地價（元／平方米）×繳納比例（≥10％）×上市房屋分攤土地面積（平方米）×年期修正系數已有標定地價的城鎮，不再另行評估；上市房屋尚未確定分攤土地面積的，可用上市房屋建筑面積（平方米）×整幢建筑總用地面積（平方米）／整幢建筑總建筑面積（平方米）計算分攤土地面積后，直接按上述公式確定應繳納的土地出讓金或相當于土地出讓金價款。已有基準地價但未評估標定地價的城鎮，可在簡化修正系數體系后，采用基準地價系數修正法測算標定地價，測算公式為：標定地價（元／平方米）＝基準地價（元／平方米）×區位修正系數×容積率修正系數

（二）為滿足已購公有住房和經濟適用住房上市需要，加快工作進度，對沒有基準地價修正系數體系的城鎮，可暫采用以下簡便方法確定已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金或相當于土地出讓金價款：補交土地價款（元）＝基準地價（元／平方米）×所在建筑總層數修正系數×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數對于建筑層數差異較小的城市，為便于土地出讓金及相應價款的征收，也可采用如下公式確定：補交土地價款（元）＝基準地價（元／平方米）×所在區域建筑平均層數修正系數×繳納比例（≥10％）×上市房屋建筑面積（平方米）×年期修正系數上述公式中，區位修正系數由各地依據房屋所處的位置、交通便捷程度、基本生活設施和公用服務設施狀況、環境質量等因素，對照基準地價因素修正體系具體確定，變動范圍一般為－20％至＋20％；容積率修正系數根據基準地價修正系數體系確定；建筑總層數修正系數的參考標準見附表一；區域建筑平均層數修正系數的參考標準見附表二；年期修正系數的參考標準見附表三。各地土地行政主管部門應當以簡明、直觀的圖、表等方式按等級或區域公布基準地價、標定地價的測算結果及有關修正系數，以方便房屋買賣雙方能自行概算應繳納的土地出讓金數額或相當于土地出讓金價款。有條件的地方，可建立計算機查詢系統。

二、關于土地使用權出讓年期的確定已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃拔土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計算土地出讓年期，確定出讓土地使用權截止日。此后其它各套房屋上市時，其土地出讓年期相應縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。土地出讓年期可根據各地具體情況確定，但最高不超過70年。已購公有住房所在宗地為出讓土地的，其土地出讓年期仍以原《國有土地使用權出讓合同》和《國有土地使用證》規定的出讓年期為準，明確相應的剩余使用年期。

三、關于土地出讓金和相當于土地出讓金價款的區分土地出讓金或相當于土地出讓金價款由購買方繳納，購買方應在交易雙方簽訂房屋買賣合同后，持房屋買賣合同、原房屋產權人的房屋所有權證及國有土地使用證或土地產權證明等材料到房屋所在地市、縣土地行政主管部門辦理有關手續。已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃撥土地的，需繳納出讓金，辦理土地出讓手續；已購公有住房所在宗地為出讓土地的，需繳納相當于土地出讓金的價款，辦理土地轉讓手續。購房者在繳納了有關價款后，方可領取國有土地使用證，取得出讓土地使用權。

因為物業稅稅基穩定，可以為地方政府提供長期可持續的財政資金，物業稅具有成為地方財政收入主要來源的稅種。這將增加地方政府的財政收入。但在物業稅改革的影響下，土地出讓金將由一次性批租改為年金制，盡管各期收入的貼現值沒有減少，但考慮會對地方政府的當前期收入造成非常大的影響，那么物業稅改革的推行就需要地方政府的支持和配合。地方政府將會主要考慮兩個問題：物業稅改革是否會導致地方公共財政出現缺口？未來的物業稅將在地方公共財政中起多大作用？只有處理好這兩個問題，物業稅改革才可能順利推行，否則中央政府必須提供特別強的激勵。

一、地方土地財政的規模估算

在整個中國自2003年來的這一輪經濟擴張與城市擴容中，地方政府發揮了主導作用。而地方政府熱衷于城市擴張，從財政的角度來說，既有預算外收入擴張的收益，又可以帶動預算內稅收收人上升。從“預算外”的角度來看，近幾年來，隨著中央對政府行政收費的管理越來越規范，行政事業收費在預算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出讓金收入則既不列入預算內，又未列入預算外管理，成為地方政府尤其是東部幾個省市地方政府（特別是縣政府）收人的重要來源。

另一面，土地出讓、房地產開發與以土地廉價出讓為手段的招商引資又可以帶來地區經濟擴張，從而帶動預算內的稅源增加。因此，與土地相關的收費已經成為地方政府各部門改善財政狀況的重要途徑。

平新喬（2007）在對8省8縣3個市的調查訪談中發現，地方政府對土地的收費大體分為三類：一類是土地部門的收費。如耕地開墾費、管理費、業務費、登報費、房屋拆遷費、折抵指標費、收回國有土地補償費、新增建設用地有償使用費。二是財政部門的收費，如土地使用費、土地租金。三是其他部門收費，如農業、房產、水利、交通、郵電、文物、人防、林業等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關費用。這些收費十分龐雜，透明度低，難以查清，但數額不菲。

據經濟媒體提供的資料，2001－2003年我國土地出讓合計9100多億，約占同期全國地方財政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進一步市場化。當年全國出讓的價款更達5894億元，占同期地方財政總收人的47%，2005年我國執行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產市場的火爆，2006年出讓金收入達3000億元左右，預計全年出讓金占地方財政收入比例可能將突破50%，事實上，北京、廣州、深圳等房地產熱點區域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。