城市規劃區土地出讓管理意見

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一、進一步規范土地出讓行為

（一）嚴格國有建設用地出讓主體。市人民政府全面高度壟斷眉山城市規劃區范圍內土地一級市場，實行對土地的集中統一供應。國有建設用地使用權出讓一律由市國土資源局組織實施，嚴禁其它單位或個人實施土地出讓行為。

（二）嚴格調控土地出讓總量。市國土資源局根據經濟和社會發展需要，編制年度土地運營計劃報市人民政府批準執行。年度計劃要優先考慮工業和城市公共設施用地；商業和住宅用地按照非飽和適度供應土地的原則合理控制土地供應量，提高土地資產運營質量，實現土地收益最大化。

（三）全面實行“熟地”出讓。眉山城市規劃區范圍內的國有建設用地使用權出讓前必須先進入土地儲備庫。土地儲備的范圍包括：依法收回的國有土地；收購的土地；行使優先購買權取得的土地；已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地和其他依法取得的土地。市土地儲備中心應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行前期開發，達到“四通一平”（道路通、供水通、供電通、排水通和土地平整），凡是不具備“四通一平”的土地原則上不得出讓。

（四）堅持市場化配置土地資源。對工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。商品住宅開發建設用地必須以拍賣方式出讓；商品住宅與其它用途混合建設用地中商品住宅建設面積達到50%以上的必須拍賣出讓。市規劃建設局在制定國有建設用地使用權規劃設計條件時，必須明確各類用途的建設面積所占比例。

（五）嚴禁低價出讓國有建設用地。各類國有建設用地使用權出讓價格，不得低于新增建設用地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。其中：經營性用地在基準地價以內的區域，不得低于基準地價出讓；工業用地不得低于工業用地最低價標準120元/m2。

（六）合理確定出讓土地宗地規模和工業項目控制指標。工業集中發展區要嚴格執行國土資源部《關于實施〈工業項目建設用地控制指標〉的通知》，工業企業廠區綠地率不得超過20%，所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。今后，新上工業項目原則上要求進入工業集中發展區，區內凈工業用地不得小于開發區總面積的65%。

（七）強化出讓合同管理。《國有建設用地使用權出讓合同》要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規劃條件、價款、違約責任等內容。國有建設用地改變土地用途必須符合城市規劃，對非經營性用地改變為經營性用地的，應當約定或明確政府可以收回土地使用權，重新依法出讓。

（八）切實履行政府優先購買權。國有建設用地使用權轉讓時，轉讓雙方必須如實申報價格，申報價格低于基準地價20%以上的，市人民政府可以委托市土地儲備中心行使優先購買權。經依法批準轉讓的劃撥國有建設用地使用權和出讓國有建設用地使用權設定抵押權實現時，應在土地有形市場公開轉讓，轉讓價低于基準地價20%以上的，市人民政府可以委托市土地儲備中心行使優先購買權。

（九）落實土地出讓公開制度。協議出讓的《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后7日內，招標、拍賣、掛牌出讓活動結束后10個工作日內，市國土資源局和市公共資源交易中心應將出讓結果在土地有形市場或指定的場所、媒介公布。

二、進一步規范土地出讓價款管理

（十）嚴格土地出讓價款收取。土地價款必須按《國有建設用地使用權出讓合同》約定按期支付，分期支付最長時間不得超過6個月。受讓人不能按期支付土地價款的，自滯納之日起每日加收遲延支付款項1‰的滯納金，延期付款超過60日，經出讓人催交仍不能支付土地價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金（保證金），出讓人并可要求受讓人賠償損失。

（十一）土地出讓價款嚴格實行“收支兩條線”管理。國有建設用地使用權出讓收支全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過基金預算安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。

（十二）規范土地二級市場出讓金收取標準。土地二級市場出讓金收取按以下標準執行，涉及多項出讓金收取的按本條款序號逐項計算，累計收取。土地使用權人在原眉山縣人民政府辦理劃撥轉有償使用時，已繳納的土地有償使用費可抵扣相應的出讓金。

1.劃撥住宅用地補辦出讓手續。政府收取的土地出讓金為該土地所在區域基準地價的20%。具體公式為：政府收取的土地出讓金=土地使用權面積×基準地價×20%。

2.非政府統建的居民安置小區補辦出讓手續。政府收取的土地出讓金按照批準安置時所在區域基準地價的20%計算。具體公式為：政府收取的土地出讓金=土地使用權面積×批準安置時的基準地價×20%。

3.20*年5月20日前從各開發區取得的建設用地補辦出讓手續。取得的土地使用權價格達到當時基準地價水平的，土地使用權類型規范界定為“出讓”；未達到當時基準地價水平的，政府收取的土地出讓金為取得時基準地價與取得土地使用權單價差額部分的40%。具體公式為：政府收取的土地出讓金=土地使用權面積×（取得時基準地價－取得時的土地使用權單價）×40%。

4.其他劃撥用地補辦出讓手續。政府收取的土地出讓金為市場評估單價的20%。具體公式為：政府收取的土地出讓金=土地使用權面積×市場評估單價×20%。

5.劃撥土地經批準改變用途補辦出讓手續。政府收取的土地出讓金按市場評估價的差額全額征收。具體公式為：政府收取的土地出讓金=批準時新土地使用條件下出讓土地使用權市場評估價－批準時原土地使用條件下劃撥土地使用權市場評估價。

6.出讓土地經批準改變用途。政府收取的土地出讓金按市場評估價的差額全額收取。具體公式為：政府收取的土地出讓金=批準時的新土地使用條件下土地使用權市場評估價－批準時原土地使用條件下剩余年限土地使用權市場評估價。

7.出讓土地經批準改變容積率。工業用地增加容積率不收取土地出讓金，其它項目用地增加容積率政府應收取土地出讓金。具體公式為：政府收取的土地出讓金=原樓面地價×增加的建筑面積；原樓面地價=原土地出讓總價款（以基準地價計算的總價款）÷原建筑總面積；增加的建筑面積=土地面積×新容積率－土地面積×原容積率。

增加的建筑面積由市規劃建設局核定。原取得土地價格低于批準改變容積率時基準地價的，按批準時的基準地價核定原樓面地價。

8.土地面積增加。原用皮尺測量、手工制圖，現用精密儀器測量、電子制圖等因素，導致實際用地面積大于土地登記面積的，在權屬來源合法，四至界線無變化，無爭議的情況下，增加的土地面積按土地初始登記時基準地價征收土地出讓金。具體公式為：政府收取的土地出讓金=增加的土地使用權面積×初始登記時基準地價。

9.增加土地使用年限。土地使用年限從土地交付之日起計算，建設工期應當計入已使用的土地年限。房地產企業在房屋預售、銷售前應將土地使用年限告知購房人。購房人在辦理土地登記時申請將土地年限辦理為法定最高年限的，應予以批準并收取土地出讓金。政府應收取的土地出讓金為增加土地使用年限的市場評估價。具體公式為：政府收取的土地出讓金=增加的土地使用年限÷土地用途法定最高年限×土地使用權市場評估價。

三、進一步加強出讓土地跟蹤管理

（十三）完善建設項目竣工驗收制度。建設項目竣工驗收時，要將建設項目履行土地出讓合同和劃撥決定書約定的用地面積、土地用途、容積率等依法用地情況，作為竣工驗收的一項內容。沒有市國土資源局的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。

（十四）嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿二年的按土地出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

（十五）規范國有建設用地使用權的土地登記管理。2010年1月1日起，停止按土地出讓價款繳納比例分宗辦理《國有土地使用證》。土地受讓人按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定，付清全部土地出讓價款和繳清稅費后，市國土資源局方可辦理《國有土地使用證》。

《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地使用條件發生變更的，土地受讓人應當持有關批準文件、原《國有土地使用證》和補交土地出讓金憑證等證明資料，向市國土資源局申請土地變更登記。

（十六）規范國有土地使用權抵押登記。依法登記辦理了《國有土地使用證》方可辦理國有土地使用權抵押登記。國有土地使用權抵押期間，土地使用權人進行房地產開發的必須經抵押權人同意并出具書面意見后，市規劃建設局方可辦理建設工程規劃和建設手續。同時，抵押權人應加強對設立抵押的土地使用權的監管。

（十七）加強房屋預售和登記管理。市房地產管理局在辦理開發房屋預售和房屋所有權證時，應征求市國土資源局意見。對土地出讓價款未交清、已設定土地使用權抵押未經抵押權人書面同意和存在查封、凍結等限制土地權利的開發建設項目，市房地產管理局不得辦理商品房預售許可證和房屋所有權證書。

本意見從印發之日起施行，過去與本意見不一致的，以本意見為準。本意見有效期限3年。