房地產(chǎn)測繪論文范文

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篇1

摘要:房屋是人們生活、生產(chǎn)的必要場所。房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段,能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,而成果質(zhì)量作為房產(chǎn)測繪的命脈更顯重要。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房產(chǎn)測繪,風(fēng)險,質(zhì)量控制

一、房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

進(jìn)行房地產(chǎn)測繪一般為對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)拆遷和交易管理,開發(fā)、產(chǎn)籍管理等實(shí)施鑒定和仲裁,收費(fèi)和征稅及評估,且還核查房地產(chǎn)的管理之中的基本資料和數(shù)據(jù)以及表格等有關(guān)資料。房地產(chǎn)的測繪通常包含房地產(chǎn)項目的測繪以及基礎(chǔ)測繪2個方面。對于房地產(chǎn)實(shí)施基礎(chǔ)測繪通常為在一個大的區(qū)域范圍里給房地產(chǎn)構(gòu)建整體且系統(tǒng)的平面管控網(wǎng)。對于房地產(chǎn)實(shí)施項目測繪就通常為對房地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)和經(jīng)營及權(quán)屬管理等實(shí)施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)和薄、冊、表及圖等不同內(nèi)容作的測繪。對于對房地產(chǎn)實(shí)施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產(chǎn)的權(quán)屬拆遷和開發(fā),交易和管理等有關(guān)工作的有效開展。進(jìn)行房地產(chǎn)的項目測繪,土地與房屋的權(quán)屬有關(guān)證件附圖的測繪為最重要和最具有現(xiàn)實(shí)意義的一項房產(chǎn)測繪內(nèi)容。

二、推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理的必要性

1、推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理能提高測繪工作的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,提高工作效率。眾所周知,房產(chǎn)測繪工作較為繁瑣,數(shù)據(jù)的測量、存儲與處理均可能產(chǎn)生許多誤差甚至錯誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產(chǎn)測繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關(guān)的數(shù)據(jù)資料整理和檢查更加快捷。

2、推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理,能更好的理解和融入現(xiàn)代化的管理手段和方法,為其他領(lǐng)域提供了一個不錯的先例。房產(chǎn)測繪管理的進(jìn)一步發(fā)展,能有效的揭示出房產(chǎn)系統(tǒng)中各因素的相互制約關(guān)系,并且結(jié)合計算機(jī)超強(qiáng)的信息處理能力,提升工作質(zhì)量,為其他領(lǐng)域的發(fā)展提供借鑒。

3、推進(jìn)房產(chǎn)測繪管理,能更合理的處理和利用管理數(shù)據(jù),適應(yīng)了時代迅速發(fā)展的要求。測繪管理工作能較好的保留歷史數(shù)據(jù),同時提升這些數(shù)據(jù)的利用率。

三、房產(chǎn)測繪產(chǎn)生風(fēng)險的原因

由于市場不確定因素的存在,房產(chǎn)測繪單位在提高專業(yè)化服務(wù)的同時,也面臨著一定的風(fēng)險。與其他經(jīng)濟(jì)活動不同的是,房產(chǎn)測繪風(fēng)險具有特殊性,它涉及面廣而且復(fù)雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風(fēng)險,也會給利益相關(guān)各方帶來不同的風(fēng)險。

1、房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善

國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》雖然為維護(hù)售房人與購房人雙方的合法權(quán)益,規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場作出不懈努力,但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化,使得新問題無法可依,無據(jù)可查,從而引發(fā)許多爭議。基于這一原因,房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對《規(guī)范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細(xì)則,以確保測繪成果的唯一性和嚴(yán)密性。

2、房產(chǎn)測繪具有較強(qiáng)的特征性,難以完全杜絕差錯的出現(xiàn)

房產(chǎn)測繪特別是房屋面積測繪具有外業(yè)測繪情況復(fù)雜、工作量巨大,內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計算量巨大的特點(diǎn),從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯。但是,房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)就具有法律效力,并且直接進(jìn)入市場,房產(chǎn)的高價值性使任何一個錯誤都可能給當(dāng)事人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失,因而引發(fā)賠償,而這種賠償是任何房產(chǎn)測繪單位都難以承受的。

3、房產(chǎn)測繪專業(yè)性強(qiáng),但在社會監(jiān)督方面效力較差

由于房產(chǎn)測繪專業(yè)性強(qiáng),對非專業(yè)人員而言,即便進(jìn)行公示,也只能知道結(jié)果而不知就里,在社會監(jiān)督方面效力較差。并且,測繪結(jié)果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進(jìn)入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn),這會將測繪機(jī)構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發(fā)生,如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全,出現(xiàn)差錯的概率就會較高。

四、房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制措施

1、加強(qiáng)房產(chǎn)測繪單位的資格審查認(rèn)證管理

進(jìn)行房產(chǎn)測繪必須由具有資質(zhì)的單位進(jìn)行,對于這個標(biāo)準(zhǔn)不能降低。目前對從業(yè)技術(shù)人員的審查尚未做到聯(lián)網(wǎng),有些從業(yè)人員存在一證多報的現(xiàn)象,有些還存在跨省市申報。對于從業(yè)人員的造假可以通過要求企業(yè)誠信聲明,聲明本企業(yè)房產(chǎn)測繪人員無人員造假,也可以采取長期公示被舉報弄虛作假的要取消資質(zhì)。對于裝備要認(rèn)真審核,實(shí)行年檢并對設(shè)備進(jìn)行編號管理。要根據(jù)市場容量情況,保證房產(chǎn)測繪質(zhì)量,不能過早地開放市場,房產(chǎn)測繪市場化會引起價格競爭,不同房產(chǎn)測繪單位的相互壓價促進(jìn)了市場價格競爭機(jī)制的形成,但是無序的價格競爭會導(dǎo)致房產(chǎn)測繪質(zhì)量的下降。

2、對房產(chǎn)測繪單位強(qiáng)化質(zhì)量意識

測繪單位的每一位領(lǐng)導(dǎo)及員工都要充分認(rèn)識到測繪質(zhì)量關(guān)系到自身的利益和生產(chǎn)發(fā)展,要把質(zhì)量保證措施落實(shí)到房產(chǎn)測繪工作的每一個細(xì)節(jié)。房產(chǎn)測繪的從業(yè)技術(shù)人員要樹立誠信、守法、公正的理念,切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的利益,但也不能損害開發(fā)商的合法權(quán)益,堅持實(shí)事求是的態(tài)度,樹立良好的職業(yè)道德,按照相關(guān)法規(guī)的要求,進(jìn)行房產(chǎn)測繪工作。房產(chǎn)測繪從業(yè)人員要不斷提高判斷能力,憑借掌握的技術(shù)方法、理論知識,科學(xué)地處理問題。

3、制定基礎(chǔ)測繪與市場測繪劃分、管理的規(guī)范文件

新《測繪法》對測繪分類進(jìn)行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下,對于基礎(chǔ)測繪和市場類測繪項目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測繪的測繪隊伍,專門進(jìn)行基礎(chǔ)測繪服務(wù),退出目前市場競爭,專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn),同時對市場競爭測繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分,制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境,在政府開展基礎(chǔ)測繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時,促進(jìn)市場測繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn),建立基礎(chǔ)測繪項目投資主體明確、項目運(yùn)行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測繪信息,實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測繪資料的社會效益最大化。

4、建立房產(chǎn)測繪協(xié)會、積

極完善房產(chǎn)測繪行業(yè)自律 房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會是民間的社團(tuán)組織,在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。我國要盡快建立和完善各級房產(chǎn)測繪協(xié)會,加強(qiáng)自我管理,加強(qiáng)規(guī)范發(fā)展,加快體制建設(shè)。政府部門要加快大力培育行業(yè)協(xié)會的發(fā)展,推動房產(chǎn)測繪行業(yè)立法進(jìn)程。房產(chǎn)測繪單位要建立自我完善、自查自檢的質(zhì)量控制體系。在做好人才的引進(jìn)和培養(yǎng)同時也要引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù),以便提高測繪質(zhì)量控制和工作效率及精度的提高。房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下建立的房產(chǎn)測繪協(xié)會要對行業(yè)自律起到應(yīng)有的作用。房產(chǎn)測繪協(xié)會要對房產(chǎn)測繪行業(yè)存在的問題進(jìn)行積極檢討,提出應(yīng)對措施,完善相關(guān)制度,推動房產(chǎn)測繪管理。單位內(nèi)部要把日常質(zhì)量考核和質(zhì)量監(jiān)督工作進(jìn)行結(jié)合,并實(shí)行獎罰措施。房產(chǎn)測繪單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)量監(jiān)管人員,要科學(xué)利用檢查記錄、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、客戶反饋意見等信息,分析不合格原因,制定可行的預(yù)防方案。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測量；測繪技術(shù)；測繪質(zhì)量；控制措施

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房產(chǎn)測量是測量學(xué)按照專業(yè)進(jìn)行分類的其中一個分支，它研究的范圍是利用特定的技術(shù)和方案對房屋和房屋有關(guān)土地形狀和大小進(jìn)行測量，而房產(chǎn)測繪則是將這些測量數(shù)據(jù)按照國家標(biāo)準(zhǔn)的繪制方法呈現(xiàn)在圖紙上。測繪技術(shù)與測繪質(zhì)量控制的根本目標(biāo)是降低項目整體成本和提高項目質(zhì)量，從而有利于房地產(chǎn)商的經(jīng)營活動的實(shí)施和保障國民的經(jīng)濟(jì)利益和生命安全。

一、房產(chǎn)測繪的功能

1.房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)提供技術(shù)上的支持

房產(chǎn)測繪為其管理、開發(fā)、交易、經(jīng)營等多方面提供有力的科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)測繪指的是將一座城市或一片區(qū)域作為研究對象，對其測繪整體的平面控制網(wǎng)包括房產(chǎn)分層圖，建立坐標(biāo)系，嚴(yán)格按照國家規(guī)定繪制圖紙。該圖紙中體現(xiàn)房屋布局、數(shù)量和利用狀況等多方面的信息；將其圖紙進(jìn)一步細(xì)化，則可體現(xiàn)出每一個房地產(chǎn)項目的整體和直觀的數(shù)據(jù)信息等，為房地產(chǎn)管理部門提供可靠的科學(xué)依據(jù)，其管理部門根據(jù)房地產(chǎn)測繪圖所提供數(shù)據(jù)信息了解房地產(chǎn)的基本信息，包括其占地面積、位置等，便于對其房地產(chǎn)進(jìn)行管理和登記、從而做出科學(xué)合理的城市規(guī)劃；房地產(chǎn)根據(jù)房產(chǎn)測繪進(jìn)行項目開發(fā)、競標(biāo)、營銷等經(jīng)濟(jì)活動。因此房地產(chǎn)商對于房產(chǎn)測繪的精確度有著高度的要求，且在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中起著至關(guān)重要的作用。

2.為城市規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)

城市規(guī)劃的合理性直接影響到城市居民的生活水平和效率。城市規(guī)劃中房屋規(guī)劃的數(shù)據(jù)依據(jù)的主要來源于房產(chǎn)測繪圖。房產(chǎn)測繪為其提供房屋分布、數(shù)量、功效、結(jié)構(gòu)等基本數(shù)據(jù)信息，對其數(shù)據(jù)信息進(jìn)行歸納、總結(jié)，再加上原有城市規(guī)劃的原有狀態(tài)，對該城市格局進(jìn)行科學(xué)合理的動工，為城市建立便民、惠民、綠化等優(yōu)良的生活和工作的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)測繪技術(shù)

1.GPS-RTK技術(shù)

RTK技術(shù)是先進(jìn)的定位技術(shù)，該技術(shù)具有精確的數(shù)據(jù)分析和傳輸能力，在運(yùn)用過程中該技術(shù)將觀測數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)高速的運(yùn)轉(zhuǎn)，快速傳遞給GPS機(jī)上，使其接受，接著流動對其數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析處理，經(jīng)過精密的計算將房屋的位置精確到厘米。該技術(shù)的由于高速傳遞、精確的數(shù)據(jù)和操作簡便的優(yōu)點(diǎn)，被廣泛運(yùn)用于房產(chǎn)測繪的定位系統(tǒng)中。房屋管理局就是利用RTK技術(shù)來對房屋進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，從而確定房屋的權(quán)屬界，并隨時將房屋定位數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)信息傳遞到GPS系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的及時更新。GIS技術(shù)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)繪制的數(shù)據(jù)信息在坐標(biāo)中進(jìn)一步精確繪制，整體上使測繪圖紙更加接近房產(chǎn)的實(shí)際的情況，有利于房地產(chǎn)的管理、開發(fā)和經(jīng)營。

2.全站儀技術(shù)

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)信息的復(fù)雜程度明顯增加，傳統(tǒng)的記錄技術(shù)顯然不能滿足房地產(chǎn)的工業(yè)要求。全站儀技術(shù)得到問世，提升房產(chǎn)測繪中采集數(shù)據(jù)的效率。簡單來說，全站儀是中更為精確的測量儀器，其包含了微測量器、角度測量器、距離測量器等多方面綜合性質(zhì)的測量儀器。該技術(shù)是一款自動儀器，其可以自動獨(dú)立完成相關(guān)數(shù)據(jù)的測量以及相關(guān)數(shù)據(jù)信息的計算工作，還具有自動輸出、記錄和保存的功能。很大程度提升房產(chǎn)測量的效率和精準(zhǔn)程度，加深的房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的數(shù)字化程度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展。

房產(chǎn)測繪技術(shù)除了以上的兩個技術(shù)還包括數(shù)字測繪技術(shù)等，這些具有現(xiàn)代特色的測繪技術(shù)為房產(chǎn)測繪質(zhì)量提供有力保障，也對房地產(chǎn)發(fā)展起到強(qiáng)有力的推動作用。

三、房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的問題及控制

1.提高測繪人員職業(yè)素養(yǎng)

房產(chǎn)測繪圖的研究對象往往是一片區(qū)域，甚至一座城市，其工作量是十分龐大，其測量數(shù)據(jù)分析十分復(fù)雜。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其面臨著越來越復(fù)雜測繪現(xiàn)狀，其相應(yīng)的測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)不能應(yīng)付人們?nèi)找嬖鲩L的需求。這一現(xiàn)象可能造成數(shù)據(jù)的精確度不能得到保證，從而其測繪質(zhì)量水平的降低。

首先房產(chǎn)測繪的人員的資質(zhì)應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，嚴(yán)禁無證測繪的現(xiàn)象出現(xiàn)；其次對測繪人員進(jìn)行科學(xué)合理的任務(wù)分配，務(wù)必做到物盡其用，例如將專業(yè)與非專業(yè)人員合理調(diào)配，使其測繪人員做到自檢、互檢，一級檢察、二級檢查，嚴(yán)格按程序走；還有是建立高技能的測繪隊伍。一方面是建立培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，提高測繪員工的整理職業(yè)素養(yǎng)，同時不斷傳遞先進(jìn)的測繪技術(shù)和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高測繪人員的專業(yè)水平；最后增加測繪的透明度，接受社會、政府、居民、企業(yè)自身等多方面的監(jiān)管等。

2.建立完善的房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制系統(tǒng)

房產(chǎn)測繪系統(tǒng)主要分為測繪市場控制系統(tǒng)和測繪內(nèi)部控制系統(tǒng)兩部分。市場控制系統(tǒng)的建立主要包括房地產(chǎn)要根據(jù)市場波動和競爭對手的信息，對測繪質(zhì)量進(jìn)行調(diào)節(jié)。測繪質(zhì)量通過市場優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境下不斷提升，從而在市場中占據(jù)有利地位，從而獲取更多的客源，贏得更多的利潤；內(nèi)部控制包括兩方面的內(nèi)容：一方面是在房產(chǎn)測繪具體實(shí)施過程中，測繪方案的設(shè)計、測繪技術(shù)的運(yùn)用、先進(jìn)設(shè)備的選取，數(shù)據(jù)信息的審核等多方面進(jìn)行不斷優(yōu)化從而達(dá)到數(shù)據(jù)信息的不斷精確和分析數(shù)據(jù)能力不斷提升；另一方面完善質(zhì)量控制系統(tǒng)。制定完善的測繪技術(shù)、不斷加深測繪計劃中的債權(quán)制度、根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)制定科學(xué)合理的審核標(biāo)準(zhǔn)，使測繪作業(yè)形成流水線工程，保證每一環(huán)節(jié)作業(yè)的測繪質(zhì)量，從而提升整體的測繪質(zhì)量水平。

3.加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

政府對于測繪質(zhì)量的宏觀調(diào)控主要從質(zhì)量控制責(zé)任制度和考核制度兩方面來實(shí)現(xiàn)，對于房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制。同時政府根據(jù)測繪質(zhì)量問題不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并且做到“有法可依，有法必依”。我國政府對房產(chǎn)測繪質(zhì)量實(shí)施有效的監(jiān)督，從而保證測繪市場良性競爭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)展，優(yōu)化我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

結(jié)束語

綜上所述，房產(chǎn)測繪技術(shù)的數(shù)字化是現(xiàn)今的發(fā)展趨勢，想要有效的控制測繪質(zhì)量，首先需要技術(shù)上的支持；其次是人才隊伍的建設(shè)；再次是完善測繪質(zhì)量控制系統(tǒng)；最后是政府強(qiáng)有力的支持，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，調(diào)整房產(chǎn)測繪的市場結(jié)構(gòu)。推動房產(chǎn)測繪質(zhì)量的進(jìn)步，從而促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；信息系統(tǒng)；發(fā)展研究

城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅速增加，帶動了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也形成了多元化的局面。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理以及維護(hù)市場有序性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就必須要結(jié)合信息系統(tǒng)來作業(yè)。GIS信息系統(tǒng)目前成為了房產(chǎn)測繪最普遍使用的信息手段，受到了廣泛的歡迎。

一.房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

房產(chǎn)測繪就是利用測繪儀器，測繪手段和技術(shù)來測定房產(chǎn)相關(guān)信息，房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容包括了對房屋以及建筑物進(jìn)行測量工作并且繪圖，對土地和土地和載物進(jìn)行測量工作，以及對房產(chǎn)的權(quán)屬，位置，數(shù)量等內(nèi)容測定，且完成繪圖工作。其目的是房產(chǎn)有關(guān)資料和信息利于管理，有利于房產(chǎn)交易評估等各項工作開展和實(shí)施。同樣也對一個城市規(guī)劃是具有現(xiàn)實(shí)意義。

二.房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的意義

房產(chǎn)行業(yè)作為一個新型行業(yè)，其發(fā)展速度令人感到吃驚，當(dāng)然得益于國家體制改革，而房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)是管理房產(chǎn)數(shù)據(jù)和資料的系統(tǒng)，其發(fā)展與GIS有著密不可分的關(guān)系。GIS是空間信息系統(tǒng)，在計算機(jī)硬件和軟件支持下對空間的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，存儲，管理，運(yùn)算和分析。從而廣泛的應(yīng)用在房產(chǎn)測繪行業(yè)，對其測繪結(jié)果和戰(zhàn)略規(guī)劃具有實(shí)用價值。

由此可以看出GIS]系統(tǒng)發(fā)展為房產(chǎn)測繪以及管理提供了理論基礎(chǔ)，而且為房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)建立提供了豐富經(jīng)驗(yàn)。房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)具有幾個方面的意義：

1.為房產(chǎn)管理提供了現(xiàn)代化的管理方法

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的建立，使得房產(chǎn)有關(guān)事宜操作變得簡單，改變了傳統(tǒng)方法的管理模式，為房產(chǎn)現(xiàn)代化管理提供了全新的科學(xué)方式。

2.為房產(chǎn)管理提供了現(xiàn)代化的管理手段

政策的不斷出臺會直接導(dǎo)致了一些方案不能得到很好的適應(yīng)，這就必須要要求房產(chǎn)測繪以及管理方面提高技術(shù)手段，新技術(shù)的運(yùn)用會幫助其工作量減少，工作效率提升。

3.為房產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)利用提供了途徑

使用房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)方便了資料的查找，只要輕松的操作就可以顯示出自己想要搜索的信息，從而大大提升了其工作效率。

4.為房產(chǎn)管理提供科學(xué)決策依據(jù)

房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)為房產(chǎn)管理提供決策，利用系統(tǒng)方法，控制學(xué)等來計算數(shù)據(jù)，建立模型，從而建立起方案并且從中優(yōu)選方案，以供團(tuán)隊分析做出明智決策。

三.房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的發(fā)展

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)隨著時代的發(fā)展不斷出現(xiàn)，幫助行業(yè)在管理工作內(nèi)容，工作方式發(fā)生了翻天覆地的變化，其信息系統(tǒng)的硬件和軟件共同經(jīng)歷了幾個重要階段：

1.單機(jī)用戶模式

傳統(tǒng)的作業(yè)方式由于信息量大，工作程度頗為復(fù)雜，給房產(chǎn)測繪管理統(tǒng)計帶來了很大的困擾，而且出現(xiàn)錯誤概率明顯增多。其單獨(dú)用戶模式改變了這一狀況，由事先完工的資料和案件進(jìn)行計算機(jī)錄用工作，并且實(shí)現(xiàn)了打印各種憑證功能；它的優(yōu)勢在于減輕了工作量，方便了工作人員查詢和統(tǒng)計，計算機(jī)打印的憑證美觀，整潔，使得房產(chǎn)測繪信息管理取得了階段性的創(chuàng)新。但是缺點(diǎn)頗多，計算機(jī)輔助功能少，沒有較好程度提高作業(yè)的準(zhǔn)確性和效率，反而在某種程度上面增加了作業(yè)量。

2.多用戶模式階段

這個階段非誠講究合作，通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)模式來進(jìn)行工作，主要是利用了部門內(nèi)部的局域網(wǎng)，完成協(xié)議來實(shí)現(xiàn)多人共同工作，流動性比較強(qiáng)，而且查詢和統(tǒng)計工作更加方便。但是缺點(diǎn)在于分工工作弊端突出，獨(dú)立性較強(qiáng)，而且沒有形成統(tǒng)一的辦公體制，效率難免會有所降低，最重要的是系統(tǒng)缺乏開放性，網(wǎng)絡(luò)傳輸效果欠佳，升級維護(hù)工作耗費(fèi)大等。

3.廣義用戶模式階段

這一階段對信息化和數(shù)字化的要求是非常高，如今，信息技術(shù)和數(shù)字技術(shù)在城市社會中廣泛應(yīng)用，因此，通過數(shù)字網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用方式來達(dá)到目的。使得房產(chǎn)測繪部門，管理部門以及政府機(jī)構(gòu)與人民之間建立起良好溝通橋梁，方便在線咨詢和交流，利于房產(chǎn)測繪信息傳播。

另一方面，隨著GIS軟件的更新和日益成熟，微視化模式的出現(xiàn)，以及結(jié)合圖文，圖標(biāo)等一體化辦公模式的有機(jī)結(jié)合，使得房產(chǎn)測繪變得快速，而且準(zhǔn)確率比起之前大大提升。

綜合上述，信息成為了新世紀(jì)最重要的社會資源來源和表現(xiàn)，人們開始通過各種方式來搜尋信息，需求日益增加，房產(chǎn)測繪是一項關(guān)系到民生的工程項目，對人們生活影響非常大，而且信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用給其工作模式和性質(zhì)都發(fā)生了變化，在其中發(fā)揮著重要作用，使得行業(yè)人員工作質(zhì)量得到了強(qiáng)有力的保障。

結(jié)語

房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)容之一，測繪質(zhì)量和測繪效益是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的資源，傳統(tǒng)的技術(shù)模式，因其復(fù)雜和繁瑣的程度，給工作帶來了不必要的麻煩而面臨淘汰，取而代之的是采取了創(chuàng)新度強(qiáng)的房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)，通過目前先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，來對測繪的數(shù)據(jù)和資料科學(xué)分析，得出結(jié)論，并且提供有效方案，供人員參考，不僅僅如此，先進(jìn)的信息技術(shù)能夠建立起模型，從而幫助分析人員做好細(xì)節(jié)方面的診斷，大大提高了數(shù)據(jù)處理的安全性和準(zhǔn)確性，明顯提高工作效率。

房產(chǎn)測繪工作一直以來是被認(rèn)為關(guān)系到人們生活的項目，所以在新時展過程中會逐漸出現(xiàn)一些新的模式，新的技術(shù)，為其發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，同樣實(shí)現(xiàn)了提高居民生活安全，促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和穩(wěn)定社會安定。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王宇.關(guān)于房產(chǎn)測繪管理的思考[J]. 城市地理. 2014（22）

篇4

    論文摘要:隨著城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,房產(chǎn)面積計算工作日益復(fù)雜。分?jǐn)傆嬎阒写罅康臄?shù)據(jù)處理,增大了房產(chǎn)測繪人員的工作量。本文通過實(shí)際應(yīng)用房產(chǎn)面積測算軟件闡述其功能及應(yīng)用的體會

    一、前言

    隨著我國城市人民生活水平及城市經(jīng)濟(jì)水平的提高,城市房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,房地產(chǎn)作為一個長久耐用、價值巨大而又人人需要的不可移動的特殊商品進(jìn)入市場,正越來越受到社會普遍關(guān)注,人們對房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性和現(xiàn)實(shí)性也提出了更高的要求。產(chǎn)面積計算準(zhǔn)確與否,不僅關(guān)系到房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益,還直接影響到千家萬戶的利益。因此房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)也應(yīng)此呼聲而產(chǎn)生,它使房產(chǎn)測繪人員從繁鎖的面積計算中解脫,不但提高了工作效率,而且提高了分?jǐn)倻?zhǔn)確度的計算精度,從而減少面積計算工作中不必要的錯誤。

    我院于2006年5月引進(jìn)了大連華圖科技《房產(chǎn)面積測算系統(tǒng)V.20》軟件,在房產(chǎn)面積測算工作中起到了不可估量的作用。本文通過實(shí)際應(yīng)用主要闡述該系統(tǒng)的設(shè)計思想、功能及應(yīng)用的體會。

    二、系統(tǒng)的設(shè)計思想

    該系統(tǒng)針對房產(chǎn)面積測算業(yè)務(wù)進(jìn)行剖析,面積測算業(yè)務(wù)最主要的需求有四點(diǎn),一是測算要準(zhǔn)確,二是要快速,三是能夠?qū)y算數(shù)據(jù)進(jìn)行長期存儲,四是能夠?qū)y算業(yè)務(wù)形成規(guī)范化的管理。

    1.對于“測算準(zhǔn)確”,著重于兩個方面,一是要保證公用面積分?jǐn)傆嬎愕姆椒ㄗ裱嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范;二是計算的精度有保障。

    2.對于“快速”要求,通過實(shí)際工作中得出,測算業(yè)務(wù)中最費(fèi)時間的是繪制分層分戶圖,其次是計算面積,再次是分?jǐn)傆嬎恪τ凇袄L圖”,該系統(tǒng)采用CAD作為繪圖平臺;對于“計算面積”,該系統(tǒng)在繪圖平臺上的二次開發(fā),用最簡單的操作方法且又能夠保證精度,實(shí)現(xiàn)對所繪圖形的面積采集。

    3.對于測算數(shù)據(jù)長期存儲,該系統(tǒng)采用數(shù)據(jù)庫技術(shù)解決的。

    4.對于測算業(yè)務(wù)規(guī)范化管理,該系統(tǒng)總結(jié)出其業(yè)務(wù)流程和數(shù)據(jù)流程,用戶權(quán)限劃分、流程控制、多級審核,實(shí)施業(yè)務(wù)規(guī)范化管理。

    三、系統(tǒng)環(huán)境

    1.系統(tǒng)軟件環(huán)境

    ·操作系統(tǒng),對于網(wǎng)絡(luò)版的操作系統(tǒng)采用Windows2000;單機(jī)版的和網(wǎng)絡(luò)版客戶端操作系統(tǒng)可采用Windows98、Windows2000或Windows XP;

    ·數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),對于網(wǎng)絡(luò)版的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)可采用Oracle或MS SQL Server,單機(jī)版的可采用MS SQL Server或MS Access;

    ·CAD繪圖平臺,采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。

    2.系統(tǒng)硬件環(huán)境

    ·網(wǎng)絡(luò)版的服務(wù)器,采用P4以上CPU,256M以上內(nèi)存,10G以上硬盤;

    ·單機(jī)版或服務(wù)器版的客戶端計算機(jī),采用PIII以上CPU,128M以上內(nèi)存,10G以上硬盤,網(wǎng)絡(luò)版的客戶機(jī)需配有10/100M的網(wǎng)卡;

    ·打印機(jī),配置A4幅面以上的噴墨打印機(jī)或激光打印機(jī);

    四、系統(tǒng)功能應(yīng)用

    (1)建立房屋基本信息

    當(dāng)對一幢新的建筑進(jìn)行面積測算時,首先需要在系統(tǒng)中建立一工程,輸入該幢建筑物的基本信息,包括房地號、圖幅號、開發(fā)單位、建筑地址、開發(fā)單位、建筑類型、建筑狀態(tài)、竣工狀態(tài)、測繪人員及日期等,同時確立該幢建筑物的分?jǐn)偡绞健?/p>

    (2)建立房屋結(jié)構(gòu)

    當(dāng)房屋基本信息輸入完成后,系統(tǒng)自動彈出房屋結(jié)構(gòu)窗口,稱為“操作導(dǎo)航器”的窗口,在該窗口中可按層次建立房屋結(jié)構(gòu)。房屋結(jié)構(gòu)由“棟”、“功能區(qū)”、“層”、“戶”、“公用面積”五項組成。在實(shí)際測算中“棟”、“功能區(qū)”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好,而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。

    (3)繪制分層分戶圖

    分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍(lán)線表示。我們在實(shí)際繪圖時以繪圖區(qū)的坐標(biāo)原點(diǎn)為起點(diǎn)繪制分層分戶圖,用墻體縮放邊界自動生成建筑平面圖。該系統(tǒng)在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中,包含了所有繪圖工具,并自動標(biāo)注尺寸。我們可以通過操作導(dǎo)航器切換各個樓層,進(jìn)行繪制圖形,同時建立數(shù)據(jù)樓層與圖形樓層的關(guān)聯(lián)。

    (4)采集面積

    通過操作導(dǎo)航器與繪圖區(qū)間的交互操作,采集各種建筑面積,包括各層的建筑面積,各戶的套內(nèi)建筑面積、陽臺面積,各種公用面積,采集的面積值將自動進(jìn)入數(shù)據(jù)庫中。

    (5)校核面積

    通過該功能,校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應(yīng)是該層的層建筑面積等于該層的套內(nèi)建筑面積、陽臺面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。

    (6)分?jǐn)傆嬎?/p>

    由于建立房屋基本信息時確定了分?jǐn)偡绞?對于規(guī)范性的分?jǐn)偡绞?系統(tǒng)將自動進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?對于復(fù)雜分?jǐn)偡绞?該系統(tǒng)將彈出分?jǐn)傆嬎愦翱?由我們根據(jù)需要,分步指派各種公用面積,進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?直至所有公用面積分?jǐn)偼戤叀Ｔ趶?fù)雜分?jǐn)傔^程中,系統(tǒng)給出了每一步分?jǐn)傆嬎愕墓胶头謹(jǐn)傁禂?shù),便于我們查找,同時對于錯誤的分?jǐn)傊概?我們可以逐步撤消分?jǐn)偟牟襟E。

    (7)成果輸出

    主要打印輸出結(jié)果的各種技術(shù)報表、管理報表、成果報告書、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內(nèi)平面圖等。

    五、系統(tǒng)應(yīng)用體會

    1.通過在操作導(dǎo)航器中點(diǎn)擊某一樓層,系統(tǒng)將自動找到圖形文件中的圖層,并在繪圖區(qū)自動顯示。也就實(shí)現(xiàn)了工程中的數(shù)據(jù)庫與對應(yīng)圖形文件相關(guān)聯(lián)。

    2.規(guī)范作業(yè)過程,嚴(yán)把測算質(zhì)量,系統(tǒng)對作業(yè)中不同職能的人員確定了不同的角色,授予不同的權(quán)限,只有完成本環(huán)節(jié)的作業(yè),才能進(jìn)入下一環(huán)節(jié)的作業(yè),由此形成了整個作業(yè)的管理控制過程。

    3.對于圖形復(fù)雜的建筑物,可以實(shí)現(xiàn)多人同時繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時由多人進(jìn)行繪圖和采集面積值,即以此加快作業(yè)的速度。

    4.對于復(fù)雜分?jǐn)傤愋偷慕ㄖ?該系統(tǒng)改變以往的對各種公用面積進(jìn)行類型預(yù)定義的模式該系統(tǒng)改變以往的對各種公用面積進(jìn)行類型預(yù)定義的模式,而采用模擬手工作業(yè)的方式,即可視化的分步計算模式。

    5.校核多級化、全方位,保證計算成果的完整性與準(zhǔn)確性。

    6.面積計算采用了AutoCAD平臺系統(tǒng)內(nèi)部的面積計算函數(shù),面積值存儲精度為雙精度浮點(diǎn)型,在數(shù)據(jù)庫中存儲數(shù)值以及計算過程中數(shù)值均保留小數(shù)點(diǎn)后十二位,完全滿足面積值的精度要求。

    總之,通過實(shí)際工作中應(yīng)用該系統(tǒng)不但提高了工作效率,計算精確,操作簡單便捷,管理規(guī)范,而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設(shè)計電子圖件格式廣泛應(yīng)用,如何能直接在設(shè)計院設(shè)計的建筑平面圖上,自動建立房產(chǎn)測繪用的分戶平面圖,沒有得到應(yīng)用,這也是該系統(tǒng)今后著重研究和探索的課題。

    參考文獻(xiàn)

    [1]張建強(qiáng).房地產(chǎn)測量[M].北京:測繪出版社,1993

    [2] 呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)[M].北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社,2001

篇5

論文關(guān)鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價格進(jìn)行評估時，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用。轉(zhuǎn)貼于中國論文主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂＂诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂ζ髽I(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

篇6

論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強(qiáng)對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法 計算 增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3o％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價格進(jìn)行評估時，審核其真實(shí)性。

4認(rèn)真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用。

主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)    票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指 企業(yè) 為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、 教育 費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：① 計算 扣除項目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的 會計 政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂＂诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂ζ髽I(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

篇7

【關(guān)鍵詞】人才培養(yǎng)，房地產(chǎn)，估價，工作過程

一、資產(chǎn)評估與管理專業(yè)教學(xué)改革探索之課堂前移

資產(chǎn)評估與管理專業(yè)的教學(xué)改革早在2008就已經(jīng)開始進(jìn)行。資產(chǎn)評估專業(yè)以房地產(chǎn)評估為主，經(jīng)市場調(diào)查獲知，資產(chǎn)評估的專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)、實(shí)用性強(qiáng)，企業(yè)需要具有扎實(shí)理論知識和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，要求有較強(qiáng)的動手操作能力及較好的綜合素質(zhì)。

我專業(yè)積極探索培養(yǎng)接近社會需求的職業(yè)人才教學(xué)方式，在此過程中得到廣西國聯(lián)房地產(chǎn)評估公司的大力支技，雙方本著互惠互利的原則，由我院專業(yè)老師定期為企業(yè)進(jìn)行理論知識的講授，由企業(yè)提供根據(jù)自身用人標(biāo)準(zhǔn)及需求，參與我院教學(xué)計劃修訂和教學(xué)方法的改革，共同開展教學(xué)工作，為我院提供課堂教學(xué)前移點(diǎn)和安排實(shí)踐活動。同時委派房地產(chǎn)估價行業(yè)資深人士到學(xué)院授課。

經(jīng)過一個學(xué)期的課堂前移教學(xué)活動，同學(xué)們的學(xué)習(xí)主動性被激發(fā)出來，克服種種困難做好了市調(diào)查報告，經(jīng)反復(fù)修改，最終完成了合格的估價報告。某些學(xué)生說“理論知識不扎實(shí)在估價行業(yè)里行不通”，在此學(xué)生心靈上感悟到理論知識的重要性，認(rèn)識到自己的不足；某些學(xué)生說“能完成實(shí)踐任務(wù)真愉快”，在此學(xué)生心靈上體會到克服困難的喜悅和成就感。還有一些同學(xué)舉得實(shí)踐過程太短還不夠，學(xué)到的東西遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，還想多做一些，主動要求利用業(yè)余時間為估價師做全面市場調(diào)查，希望在學(xué)校也能像在公司一樣，進(jìn)行實(shí)踐操作。在公司上課學(xué)習(xí)和實(shí)踐操作比地學(xué)校老師在課堂上多次強(qiáng)度效果更好，該班的學(xué)習(xí)風(fēng)氣向著利好的方向發(fā)展。

基于本次06級學(xué)生的課堂前移所獲得的收獲以及學(xué)生的反饋，我們再次進(jìn)行了教學(xué)改革。

二、資產(chǎn)評估與管理專業(yè)教學(xué)改革探索之項目導(dǎo)向教學(xué)法

開展科研活動，研究行動導(dǎo)向教學(xué)法在資產(chǎn)評估專業(yè)中的應(yīng)用，在對資產(chǎn)評估行業(yè)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)社會人才需求，充分利用學(xué)院現(xiàn)有資源，整合專業(yè)課程，打破學(xué)科體系，以項目導(dǎo)向開展教學(xué)活動。全面系統(tǒng)化進(jìn)行教學(xué)改革，制定切實(shí)可行詳細(xì)方案，現(xiàn)正穩(wěn)步實(shí)施，各項工作進(jìn)展順利，教學(xué)改革的具體內(nèi)容過程如下。

1、建立校內(nèi)實(shí)驗(yàn)室。在校內(nèi)實(shí)驗(yàn)室開展模擬實(shí)踐項目操作，分三個層次進(jìn)行實(shí)踐教學(xué)，由淺入深地設(shè)計各階段的實(shí)踐項目。

（1）初級階段實(shí)踐項目：市場調(diào)查及學(xué)習(xí)房地產(chǎn)概念完成實(shí)地勘察任務(wù)。該階段的培養(yǎng)目標(biāo)：培養(yǎng)學(xué)生進(jìn)行市場調(diào)查能力，加強(qiáng)建立學(xué)生方位感，同時引導(dǎo)學(xué)生走向社會邁開步伐，培養(yǎng)學(xué)生吃苦耐勞，堅忍不拔精神。旨在加強(qiáng)學(xué)生個人能力提高或團(tuán)隊合作精神的培養(yǎng)教育。使學(xué)生具備資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)人員的某些基本職業(yè)素質(zhì)和技能。為下一步進(jìn)行資產(chǎn)評估項目的實(shí)踐操作打下基礎(chǔ)。

（2）中級階段實(shí)踐項目：三大估價方法的學(xué)習(xí)與應(yīng)用。該階段的培養(yǎng)目標(biāo)：根據(jù)實(shí)踐項目的特點(diǎn)，針對性地進(jìn)行市場調(diào)查，對房地產(chǎn)的權(quán)益、實(shí)物、區(qū)位進(jìn)行描述分析，加強(qiáng)學(xué)生自學(xué)能力的培養(yǎng)，掌握各種估價方法技術(shù)思路與測算過程，培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)技術(shù)能力，加強(qiáng)學(xué)習(xí)能力的培養(yǎng)，使學(xué)生具備核心職業(yè)技能。

（3）高級階段實(shí)踐項目：房地產(chǎn)估價規(guī)范及相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。撰寫三份完整估價報告，對同一估價項目運(yùn)用兩種方法進(jìn)行估價。該階段的培養(yǎng)目標(biāo)：估價聲明、估價假設(shè)限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告及附件各部分寫作要素的掌握。具有市場背景分析宏觀微觀因素分析、最高最佳使用分析、估價方法選用分析及價值定義分析等綜合能力。進(jìn)一步鞏固所學(xué)的知識，全面擴(kuò)充知識，開拓視野，拓寬思路。

2、建立校外課堂前移教學(xué)點(diǎn)。先行導(dǎo)入?yún)⒓淤Y產(chǎn)評估公司活動，參觀工作場景。由企業(yè)高層管理介紹公司結(jié)構(gòu)設(shè)置，介紹行業(yè)發(fā)展歷，現(xiàn)狀需求，未來發(fā)展方向，執(zhí)業(yè)要求。與資產(chǎn)評估資深人員進(jìn)行交流，以資深專業(yè)成功人士為鮮活榜樣，感悟職業(yè)人品，加強(qiáng)職業(yè)道德的學(xué)習(xí)、吸取他人的工作經(jīng)驗(yàn)，激勵學(xué)生樹立信心，明確人生目標(biāo)，驅(qū)動學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性。

3、實(shí)踐總結(jié)。進(jìn)行市場調(diào)查和實(shí)地勘察工作十分辛苦，學(xué)生經(jīng)驗(yàn)不足和調(diào)查的方法不對或不成熟經(jīng)常碰墻，所收集的資料信息不全面，剛開始同學(xué)們都覺得壓力太大，但在老師的鼓勵下，同學(xué)不斷調(diào)整心態(tài)，經(jīng)反反復(fù)復(fù)的修正錯誤和補(bǔ)充完善不足，在不斷克服困難的過程中變得成熟，最終完成對完成了市場調(diào)查工作，積累了社會經(jīng)驗(yàn)，總體質(zhì)量較好。

07、08級資產(chǎn)評估專業(yè)同學(xué)們在完成所有專業(yè)知識之后開始進(jìn)行市場調(diào)查工作，經(jīng)整理分析形成了調(diào)查報告和共享信息資源，為房地產(chǎn)估價項目的操作奠定了基礎(chǔ)，然后運(yùn)用三種估價方法分別進(jìn)行三個估價項目的實(shí)務(wù)操作，按照估價行業(yè)規(guī)范要求完成了三份完整的估價報告，同學(xué)們感覺到理論與實(shí)踐有很大的差距，經(jīng)過實(shí)踐之后才能真正理解理論知識，才能變成有價值的東西，同學(xué)們在此階段積累了寶貴的工作經(jīng)驗(yàn)，下學(xué)期即將開始的頂崗實(shí)習(xí)更增加了自信心。

三、資產(chǎn)評估與管理專業(yè)教學(xué)改革探索之工作過程系統(tǒng)化

“行動導(dǎo)向”理論及“以工作過程為導(dǎo)向”的職業(yè)教育理論是20世紀(jì)90年代以來德國學(xué)者針對傳統(tǒng)教育與真實(shí)工作世界相脫離的弊端提出的。在這種教育理念下，以教學(xué)中由師生共同決定的產(chǎn)品來引導(dǎo)教學(xué)組織過程，通過主動和整體的學(xué)習(xí)，達(dá)到腦力勞動和體力勞動相統(tǒng)一。學(xué)生可從多種可能的行為方式中選擇自己的方式，在行動前可對行動可能產(chǎn)生的后果做出預(yù)測并通過有計劃的行動，有意識、有母的的去影響行動的后果。可見，以工作過程為導(dǎo)向的職業(yè)教育理念具有先進(jìn)性，因此，資產(chǎn)評估與管理專業(yè)實(shí)行以工作過程為導(dǎo)向的教學(xué)改革，有利于教學(xué)開展。

我們希望通過這樣的教學(xué)改革，實(shí)現(xiàn)學(xué)生與社會的無縫接軌。將三年的教學(xué)時間如此分配：在初步系統(tǒng)學(xué)習(xí)專業(yè)基礎(chǔ)知識的基礎(chǔ)上（一年），以一年的時間，通過學(xué)院專業(yè)教師和行業(yè)評估師的共同教學(xué)、培訓(xùn)，培養(yǎng)出能進(jìn)行房地產(chǎn)中介（估價、營銷、策劃、經(jīng)紀(jì)、咨詢、測繪）操作的高技能應(yīng)用型畢業(yè)生。

（一）實(shí)施步驟

1、學(xué)院成立“房地產(chǎn)中介工作過程學(xué)與教研究室”，作為校企結(jié)合、專業(yè)與行業(yè)結(jié)合的平臺，研究所選聘院內(nèi)專業(yè)教師和行業(yè)內(nèi)估價師作為研究人員。

2、以研究所的名義，與企業(yè)或行業(yè)（桂林市估價師專家委員會）密切合作，制定出對我院房地產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)生的培養(yǎng)方案

3、在校內(nèi)，設(shè)立實(shí)驗(yàn)室。由校內(nèi)專業(yè)教師和特聘行業(yè)估價師用一年的時間（大學(xué)一年級）完成理論基礎(chǔ)知識的講授，配以相應(yīng)的模擬實(shí)踐環(huán)節(jié)，見習(xí)或?qū)嵙?xí)。

4、在校外，與評估機(jī)構(gòu)合作，建立實(shí)訓(xùn)基地。學(xué)生從大學(xué)二年級開始進(jìn)行工作過程學(xué)習(xí)，估價師作為“師傅”帶領(lǐng)學(xué)生“徒弟”在具體崗位上進(jìn)行實(shí)際業(yè)務(wù)操作，按工作爺在各項中介業(yè)務(wù)崗位上學(xué)習(xí)工作任務(wù)所要求的知識、技能并進(jìn)行考核。

5、校外學(xué)習(xí)階段，主要的技能、工作技巧和工作方法由行業(yè)估價師傳授，學(xué)校專業(yè)教師負(fù)責(zé)不定期考核學(xué)生的專業(yè)技能，從中發(fā)現(xiàn)學(xué)生的知識薄弱點(diǎn)并給予解答，考核的結(jié)果以研究所例會的形式反饋給指導(dǎo)估價師，做為下一階段培訓(xùn)內(nèi)容調(diào)整的依據(jù)之一。學(xué)生的考核結(jié)果作為對指導(dǎo)估價師培訓(xùn)工作的評估依據(jù)并作為培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)下?lián)艿囊罁?jù)之一。

6、學(xué)生結(jié)束工作過程學(xué)習(xí)后，論文應(yīng)由指導(dǎo)估價師和專業(yè)老師共同評判。

（二）實(shí)踐總結(jié)

篇8

【關(guān)鍵詞】土地勘測；質(zhì)量；措施

國土資源局土地勘測工作承擔(dān)著縣域新增建設(shè)用地報批、土地招拍掛勘測定界和城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)維護(hù)等涉及國土資源管理的業(yè)務(wù)工作，我們?yōu)樘岣呖睖y工作對全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的服務(wù)水平，采取了多項措施，加強(qiáng)對土地勘測工作的管理，確保了土地勘測工作的質(zhì)量，為提高對社會發(fā)展的服務(wù)質(zhì)量打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

1.土地勘測過程中存在的問題及原因

從近幾年的項目來看，乃至國家投資項目，規(guī)劃設(shè)計均存在深度不夠的問題。項目規(guī)劃不符合當(dāng)?shù)毓まr(nóng)業(yè)生產(chǎn)習(xí)慣，道路等建筑物的布置脫離實(shí)際，地形情況不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對項目施工中的實(shí)際困難沒有全面考慮。出現(xiàn)這些問題，主要是由于以下幾方面的原因：測圖比例尺不能滿足施工圖設(shè)計的要求；在項目勘測設(shè)計過程中，沒有進(jìn)入項目區(qū)內(nèi)及群眾當(dāng)中開展認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研工作。沒有摸清楚項目區(qū)的實(shí)際地形情況，沒有摸清楚項目區(qū)內(nèi)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的利用情況，沒有摸清楚項目區(qū)內(nèi)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的實(shí)際。確定項目的時間較晚，往往在項目需要上報前的一個月或更短的時間內(nèi)才委托進(jìn)行項目的可行性研究及規(guī)劃設(shè)計工作，為了不耽誤項目的正常上報，只能在這有限的時間內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計工作，自然造成規(guī)劃設(shè)計報告的質(zhì)量低劣，深度不夠；得不到政府的配合，經(jīng)常憑借經(jīng)驗(yàn)“閉門造車”。在這些情況下出現(xiàn)勘測質(zhì)量問題是在所難免的。

2.提高土地勘測質(zhì)量的措施

2.1 充分認(rèn)識土地勘測質(zhì)量的重要性

土地勘測繪工作是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國防建設(shè)和社會發(fā)展的一項基礎(chǔ)性工作，是監(jiān)測地理國情、提高決策水平的重要手段。提供土地測繪公共服務(wù)是國土資源局測繪工作的重要職能。近年來，很多所轄范圍內(nèi)基礎(chǔ)測繪中長期規(guī)劃、基礎(chǔ)測繪“十二五”規(guī)劃已全面實(shí)施，測繪科技水平也在不斷的提高，土地測繪服務(wù)保障作用也在不斷的增強(qiáng)。針對在土地勘測管理中存在的問題，如勘測質(zhì)量不高、勘測任務(wù)備案管理制度不落實(shí)、勘測誠信體系尚未建立等，應(yīng)提升對土地勘測質(zhì)量管理工作的重要性和緊迫性的認(rèn)識，從基礎(chǔ)勘測工作入手，提高勘測質(zhì)量。提高認(rèn)識，加強(qiáng)宣傳，不斷增強(qiáng)責(zé)任感和使命感。統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，切實(shí)增強(qiáng)全系統(tǒng)人員做好土地勘測工作的責(zé)任感、使命感，并對進(jìn)一步做好測繪管理工作，更好地為縣域經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供測繪保障服務(wù)，提出了具體的要求和目標(biāo)。為增強(qiáng)全民知法、懂法、守法意識，全方位、多渠道宣傳《測繪法》等法律法規(guī)，并與其它法律法規(guī)宣傳統(tǒng)一安排，統(tǒng)一部署，并形成宣傳合力，不斷增強(qiáng)勘測工作的責(zé)任感和使命感。通過加強(qiáng)測繪宣傳工作，不僅能夠營造良好的測繪法制環(huán)境，取得各級領(lǐng)導(dǎo)和政府部門對土地勘測工作的支持和理解，同時也能夠使各項勘測法律制度真正落實(shí)到實(shí)處。增強(qiáng)服務(wù)意識，提供土地勘測服務(wù)水平。土地勘測是一項基礎(chǔ)性工作，勘測工作的重要性往往不被人們認(rèn)識和理解。因此，一定要增強(qiáng)服務(wù)意識，認(rèn)真謀劃，主動服務(wù)，及時為政府宏觀經(jīng)濟(jì)決策、規(guī)劃管理、應(yīng)對突發(fā)事件等提供勘測保障服務(wù)，使勘測成果成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要支撐和保障。

2.2 強(qiáng)化土地勘測質(zhì)量的監(jiān)督

加強(qiáng)土地勘測質(zhì)量監(jiān)督的檢查工作，強(qiáng)化土地勘測成果匯交，提高勘測服務(wù)保障能力。按照《測繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，根據(jù)要求，進(jìn)一步加強(qiáng)測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理，完善測繪項目監(jiān)理制度。結(jié)合盤縣實(shí)際，完善年度測繪質(zhì)量監(jiān)督檢查流程和評定標(biāo)準(zhǔn)，健全測繪質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)制，建立市級測繪質(zhì)量監(jiān)督檢查專家?guī)欤_展常態(tài)的質(zhì)量監(jiān)督檢查。加強(qiáng)土地勘測成果匯交工作，提高土地勘測服務(wù)保障能力。加大對土地勘測產(chǎn)品質(zhì)量的檢查力度和抽查比例，及時發(fā)現(xiàn)問題，做到及時解決。

2.3 加強(qiáng)行業(yè)自律，建立誠信體系

建立健全可量化的土地勘測誠信體系和評估標(biāo)準(zhǔn)，形成政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、行業(yè)自律“三結(jié)合”的有效監(jiān)管模式。一是結(jié)合實(shí)際情況，制定測繪行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和測繪單位誠信評估辦法，量化指標(biāo)值，明確評估指標(biāo)。二是簽訂《測繪單位誠信服務(wù)承諾書》。三是建立土地勘測誠信信息公開制度，四是開展土地勘測誠信服務(wù)調(diào)查工作，填寫《測繪單位誠信服務(wù)用戶調(diào)查表》，并在項目完成后，將其作為勘測成果匯交的要件。

2.4 規(guī)范土地勘測項目管理工作，完善本單位土地勘測管理制度

按照有關(guān)條例的要求，規(guī)范土地勘測項目備案工作。進(jìn)一步優(yōu)化工作流程，明確工作責(zé)任，建立工作責(zé)任追究制度，建立了測繪成果統(tǒng)一對外提供制度，確立對外提供土地勘測成果資料的嚴(yán)肅性、權(quán)威性。對外提供具有法律效力的測繪成果均需統(tǒng)一加蓋測繪資質(zhì)專用章。完善內(nèi)部各項規(guī)章制度。制定土地勘測管理制度、勘測質(zhì)量管理制度、勘測技術(shù)管理制度、檔案管理制度等一系列勘測管理工作制度，為生產(chǎn)優(yōu)秀土地勘測成果提供制度保障。

2.5 加強(qiáng)土地勘測業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高勘測成果質(zhì)量

大力實(shí)施人才戰(zhàn)略，著力改善人員結(jié)構(gòu)。改善從事勘測工作人員的知識、年齡結(jié)構(gòu)，提高技術(shù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升勘測技術(shù)服務(wù)水平。不斷提高土地勘測隊員業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，確保土地勘測成果質(zhì)量。從學(xué)習(xí)內(nèi)容上，認(rèn)真組織學(xué)習(xí)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《土地勘測定界規(guī)程》等業(yè)務(wù)行規(guī)；從學(xué)習(xí)方法上，采取書面學(xué)習(xí)與野外工作實(shí)踐相結(jié)合的辦法，理論與實(shí)踐相結(jié)合；從學(xué)習(xí)形式上，采取老手帶新手，技術(shù)熟練的組長帶組員的辦法。通過采取這些措施，使每個勘測隊員的業(yè)務(wù)工作能力在短時間內(nèi)得以迅速提高，從而提升土地勘測隊伍的整體素質(zhì)。創(chuàng)優(yōu)服務(wù)理念，增強(qiáng)服務(wù)效能，提高職工政治思想素質(zhì)。在做好業(yè)務(wù)工作的同時，進(jìn)一步加強(qiáng)思想政治工作，加強(qiáng)職工的政治理論學(xué)習(xí)，根據(jù)工作性質(zhì)和崗位職責(zé)，加強(qiáng)對職工的政治思想教育，進(jìn)一步增強(qiáng)職工的服務(wù)意識，真正讓服務(wù)理念和效能意識深入人心。

2.6 健全土地勘測機(jī)構(gòu)機(jī)制，構(gòu)建和諧土地勘測發(fā)展環(huán)境

加強(qiáng)土地勘測隊伍建設(shè)，形成布局合理、功能完善、保障有力的基礎(chǔ)勘測隊伍，為全縣公益性勘測和政府應(yīng)急勘測提供隊伍保障。充實(shí)土地勘測管理人員，注重測繪專業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)和引進(jìn)，努力構(gòu)建和諧土地勘測的發(fā)展環(huán)境。

2.7 認(rèn)真做好測量標(biāo)志普查、管理及維護(hù)工作

一是全面普查，摸清底數(shù)。組織人員通過全面、徹底地普查，全面掌握縣域擁有的永久性測量標(biāo)志數(shù)量以及狀況。二是登記造冊，建立檔案。對完好的測量標(biāo)志分別建立檔案，利用《測量標(biāo)志管理系統(tǒng)》軟件，全部實(shí)施微機(jī)化管理，同時詳細(xì)拍攝各測量標(biāo)志的點(diǎn)位、標(biāo)志及附近現(xiàn)狀照片，做到底數(shù)清楚，現(xiàn)狀明白。三是明確責(zé)任，加強(qiáng)保護(hù)。對各個水準(zhǔn)點(diǎn)、三角點(diǎn)、B級GPS點(diǎn)全部委托測量標(biāo)志所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所（站）保管，將測量標(biāo)志保護(hù)工作落實(shí)到所（站）、責(zé)任到人，并要求各責(zé)任人增強(qiáng)責(zé)任意識，定期進(jìn)行檢查，切實(shí)加強(qiáng)保護(hù)。

3.結(jié)束語

在土地勘測工作中，應(yīng)做到在思想上高度重視，強(qiáng)化土地勘測質(zhì)量監(jiān)督和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立土地勘測誠信體系，規(guī)范土地勘測項目管理工作，完善本單位土地勘測管理制度，為提供高質(zhì)量的土地勘測服務(wù)提供保障。

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篇9

關(guān)鍵詞：景觀；水景設(shè)計；居住區(qū)水景

中國古典園林素有“無水不成園”的傳統(tǒng)，正所謂“水隨山轉(zhuǎn)，山因水活”。水是園林的靈魂所在。改革開放后，城市建設(shè)的腳步越來越快，伴隨著社會的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的興起，人們擺脫了以往的居住觀念，對于居住環(huán)境品質(zhì)的關(guān)注度越來越高。居住區(qū)水景不但滿足了人們親近自然的心理需求，同時在凈化空氣、調(diào)節(jié)小氣候和活躍居住區(qū)的氣氛等方面具有重要的作用。

1 居住區(qū)水景的分類

按照水的形態(tài)可分為動態(tài)水景和靜態(tài)水景；按照藝術(shù)風(fēng)格可分為規(guī)則式水景和自然式水景；從歷史文化發(fā)展角度又可以分為現(xiàn)代水景和古典水景。按照表現(xiàn)形式來分，可分為點(diǎn)綴型水景，如噴泉、跌水等；生態(tài)型水景，如池塘、人工湖等；親水型水景，如泳池、旱噴等；意象型水景，如日本的枯山水做法。

2 居住區(qū)水景的特征和作用

2.1 居住區(qū)水景的特征

居住區(qū)水景在規(guī)模上并不大，有水池、瀑布、噴泉等表現(xiàn)形式；集觀賞、娛樂、生態(tài)、游憩等功能于一體；安全性較好，服務(wù)對象具有特定指向性；設(shè)計方法多樣，多借用于建筑的設(shè)計手法；并且對局部小氣候有一定影響。

2.2 居住區(qū)水景的作用

2.2.1 美化環(huán)境。居住區(qū)水景在實(shí)際應(yīng)用過程中，是以動水和靜水在形態(tài)上的融合，結(jié)合水生、地被、喬灌木等植物，用假山、置石、雕塑小品、亭臺樓榭等做點(diǎn)綴，同居住區(qū)環(huán)境和建筑風(fēng)格相契合，并運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)，配以燈光、音響等設(shè)施，在聽覺和視覺等方面體現(xiàn)水景的美化作用。

2.2.2 休閑游憩。親水是人們對水的需求的強(qiáng)烈表現(xiàn)，水是人們進(jìn)行休閑娛樂活動的載體。居住區(qū)水景在設(shè)計過程中往往同亭、橋或者植物相結(jié)合，形成景色優(yōu)美的濱水空間，濱水空間往往是人們聚集活動的場所，這樣的場所不僅可以起到聚集人群的作用，又可以拉近人和水的距離，滿足居民親水的需求。

2.2.3 美化心靈，調(diào)節(jié)情緒。親水的設(shè)計會拉近人和水之間的距離，水景可以安撫人們躁動的情緒，給人們心靈釋放的空間。環(huán)境心理學(xué)研究表明，水環(huán)境可以使人體溫下降、脈搏平穩(wěn)，特別有助于消除城市人在精神上的壓抑感，有著重要的鎮(zhèn)靜安神的作用，從而使緊張的神經(jīng)得以放松，產(chǎn)生舒暢的心理感受。

2.2.4 空間的引導(dǎo)和拓展。點(diǎn)狀的水面或者水池，是空間中的視覺焦點(diǎn)，在景觀環(huán)境中起到點(diǎn)景的作用；線形的水景具有分隔空間、引導(dǎo)暗示的作用，直線型的造型會提升空間的秩序感，曲折的水面則暗示空間的連續(xù)和環(huán)境的含蓄；大面積的水面，具有控制空間環(huán)境尺度的作用，弱化的邊緣有助于空間的拓展，水中的倒影更是增加了空間的深遠(yuǎn)。

2.2.5 調(diào)節(jié)小氣候，提升居住質(zhì)量。水景可以增加居住區(qū)環(huán)境的空氣濕度，降低周邊環(huán)境的溫度，同時還可以降低粉塵濃度，凈化空氣，降低噪音，改善空氣質(zhì)量，尤其是它能明顯增加居住區(qū)域環(huán)境中的負(fù)氧離子濃度，使人感到心情舒暢，具有一定的保健作用。

2.2.6 防災(zāi)功能。一些居住區(qū)內(nèi)的水體景觀，在設(shè)計之初就考慮到了雨季和旱季可能出現(xiàn)災(zāi)害的情況，雨季洪澇，一些水景設(shè)施可以蓄水，以減少災(zāi)害；旱季又可以利用蓄存的水澆灌植物或者抵擋旱災(zāi)、火災(zāi)等一些災(zāi)害的發(fā)生；特殊條件下，還可以作為飲用水提供給居民所使用。

2.2.7 社會經(jīng)濟(jì)效益。由于水景在居住區(qū)環(huán)境中的重要性，加上人們對居住區(qū)環(huán)境的新要求，在房地產(chǎn)行業(yè)中，有水景的項目可以直接提升項目的檔次和社會影響力，從而提升房價，轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)方面的效益，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3 居住區(qū)水景設(shè)計的影響因素

3.1 社會因素

社會因素包括社會制度、道德規(guī)范、法律法規(guī)、風(fēng)俗習(xí)慣等方面內(nèi)容，這些內(nèi)容直接影響著人們態(tài)度的形成和改變。在一定區(qū)域空間內(nèi)，不同的生活方式和行為準(zhǔn)則直接影響當(dāng)?shù)氐膬r值觀念，這對居住區(qū)水景的設(shè)計具有很大的影響。

3.2 經(jīng)濟(jì)因素

對開發(fā)商而言，投資是否會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，這是影響居住區(qū)水景乃至整個居住區(qū)景觀品質(zhì)的最大因素；對于管理部門而言，水景日常運(yùn)行產(chǎn)生的管理費(fèi)用和后期的維護(hù)費(fèi)用，都取決于水景的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，這對居住區(qū)水景的品質(zhì)是很大的制約；而以上兩種投資費(fèi)用的來源，歸根結(jié)底都是來自居民的物業(yè)費(fèi)和購房費(fèi)用，費(fèi)用過高，居民自然不會買賬，所以居民對于費(fèi)用的承受能力也會影響到居住區(qū)水景的設(shè)計。

3.3 文化因素

理水”則是中國造園文化的重要組成部分。水是園林靈魂的載體，是園林生機(jī)盎然的動力。中國古典園林中的“理水”講求的是意境和手法，即寓情于景，情景交融，通過對水的品格的理解，運(yùn)用一定的技藝和處理方法，并賦予其情感色彩和文化內(nèi)涵，使其具有生命力，但這是對水體的再創(chuàng)造，并不是對自然水體的簡單濃縮和模仿。

不同地域的文化也是影響水景設(shè)計的重要因素，水景設(shè)計應(yīng)該充分考慮所處的地理位置和環(huán)境條件，融合當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情和文化特征，體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐牡赜蛱厣咕坝^具有標(biāo)識性和地方代表性。

3.4 地理環(huán)境因素

地理環(huán)境因素主要包含自然地理因素和人工環(huán)境因素。自然地理因素主要包括地形地貌、動植物分布情況等自然生態(tài)環(huán)境；光照、風(fēng)向、氣溫、降水等氣候環(huán)境；聲音、空氣質(zhì)量等物理環(huán)境。人工環(huán)境因素主要包括居住區(qū)所處的城市風(fēng)貌和建筑風(fēng)格等方面。居住區(qū)水景的設(shè)計應(yīng)在保護(hù)生態(tài)環(huán)境，充分利用地理環(huán)境的條件下，營造符合當(dāng)?shù)氐乩憝h(huán)境的景觀。

3.5 人為因素

水景的誕生過程，離不開建設(shè)單位、設(shè)計單位和施工單位的參與，建設(shè)單位對水景的意向，如規(guī)模、樣式、風(fēng)格等方面有決定性作用；設(shè)計單位的設(shè)計水平，職業(yè)素養(yǎng)，以及團(tuán)隊的協(xié)作能力，直接決定了水景的形式；施工單位的實(shí)地操作能力，在施工過程中對于圖紙的理解和深化能力，則直接影響水景的最終效果。

4 結(jié)語

文震亨曰：“石令人古，水令人遠(yuǎn)。園林水石，最不可無。一峰則太華千尋，一勺則江湖萬里。”理水是中國園林的重要主題，理水的關(guān)鍵就在于將水的靈秀通過藝術(shù)加工，賦予抒情寫意的意境。未來居住區(qū)水景的設(shè)計應(yīng)秉承我國傳統(tǒng)理水理念，將中國歷史文化融入其中，結(jié)合創(chuàng)新思路，創(chuàng)造出符合時代需求，意蘊(yùn)深厚的現(xiàn)代居住區(qū)水景。

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篇10

【關(guān)鍵詞】房屋調(diào)查； 面積測繪 ； 面積統(tǒng)計； 面積匯總

1 引言

為了全面查明佛山市某片區(qū)的土地面積、房屋建筑面積，建立具有權(quán)威性、現(xiàn)勢性的房屋調(diào)查摸底資料，為該片區(qū)舊城區(qū)改造提供全面、詳細(xì)的評估資料，從而推動該片區(qū)產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)型升級。該區(qū)“舊城鎮(zhèn)改造建設(shè)中心”決定在該片區(qū)開展“三舊”改造房屋調(diào)查項目。本文是技術(shù)人員在項目實(shí)施中的經(jīng)驗(yàn)與體會。

2 三舊”改造建設(shè)的房屋現(xiàn)狀

“三舊”改造建設(shè)測繪調(diào)查就是要對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居的土地的權(quán)屬、用途、使用年限和房產(chǎn)的權(quán)屬、用途及家庭成員、出租情況、查封抵押的調(diào)查，對建筑面積、土地使用面積及權(quán)屬界線核定等一系列的摸底調(diào)查，以利于評估及拆遷，國家和政府都在推進(jìn)這項民生工程，這原本是一項利國利民的好事，然而“三舊”改造建設(shè)現(xiàn)狀卻呈現(xiàn)如下特征：

2.1群眾對“三舊”改造的重要性缺乏充分認(rèn)識，許多房屋很難聯(lián)系屋主，調(diào)查工作無法開展。

據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)約1/5的房屋聯(lián)系不上屋主，他們有出國的，有出省的，有的即使在省內(nèi)也在外面購買了房屋；還有一部分人即使知道本片區(qū)要改造，但是對該項工作的重要性認(rèn)識不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，給調(diào)查工作的順利開展帶來了極大的困難。

2.2房產(chǎn)證地址編排不規(guī)范或錯誤，影響了數(shù)據(jù)匯總時間。

對實(shí)地中的同一棟樓，在房產(chǎn)證中可能存在幾種命名規(guī)則。例如，“新華路2號”和“新華路一座”是同一棟樓，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2號” 是同一棟樓，“人民一路33號”和“中山中路33號” 是同一棟樓，等等。

2.3沒有一張完整的房屋地址圖，延誤了房產(chǎn)證收集的時間。

對于房屋測繪調(diào)查工作而言，房產(chǎn)地址圖就是工作的指示圖。由于進(jìn)場時，我們手上只有國土部門提供的地形圖，它存在現(xiàn)勢性不強(qiáng)、房屋地址信息不全等問題，再加上國土部門提供的國土證信息也沒有與房屋地址一致的坐標(biāo)位置信息，因而對工作的指導(dǎo)性不強(qiáng)。由于不知道測區(qū)所包含的地址信息，結(jié)果在查找房產(chǎn)證時，一方面是測區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)證沒有找出來，另一方面找出了許多測區(qū)范圍外的房產(chǎn)證，延誤了房產(chǎn)證收集的時間，影響了整個工期。

2.4不同時期房屋測繪標(biāo)準(zhǔn)不一致，給面積測繪與統(tǒng)計帶來了極大的困難。

測區(qū)內(nèi)的房屋最老的有民國時期建設(shè)的，最新的也有至今還未入住的；不同時期建設(shè)房屋測繪標(biāo)準(zhǔn)不一致，房產(chǎn)證上登記的面積有未分?jǐn)偟摹⒂胁糠址謹(jǐn)偦蛲耆謹(jǐn)偟模邪疵娣e分?jǐn)偦虬磻魯?shù)分?jǐn)偟模械怯浗ㄖ娣e無套內(nèi)面積的，有登記建筑面積與套內(nèi)面積的等等。現(xiàn)在要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測，對于上述各種情況必須認(rèn)真分析、區(qū)別對待，給面積測繪與統(tǒng)計帶來了極大的困難。

3 舊城鎮(zhèn)改造建設(shè)中的房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法

要做好舊城鎮(zhèn)改造建設(shè)中的房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法，項目開展前應(yīng)根據(jù)調(diào)研情況組織編寫《項目技術(shù)實(shí)施方案》，在項目實(shí)施過程中制定《項目工作實(shí)施要點(diǎn)》和《項目工作實(shí)施補(bǔ)充規(guī)定》等技術(shù)指導(dǎo)文件。由于房屋調(diào)查、面積測繪與統(tǒng)計方法等技術(shù)工作都有相應(yīng)文件做指導(dǎo)，故各項工作均能有序進(jìn)行，極大地方便了工作。

3.1房屋調(diào)查方法

入戶調(diào)查是一項非技術(shù)性的工作，一方面需要調(diào)查人員有較高的表達(dá)溝通技巧，另一方面通過本次調(diào)查，還需要給業(yè)主留下較好的印象，以方便后續(xù)工作的開展。

① 盡快辦理《協(xié)助調(diào)查函》、《通告》等文件和證明，設(shè)法解決入戶困難的問題。

② 盡快收集地形地籍圖、國土證、房產(chǎn)證等資料，以利于統(tǒng)籌安排。

③ 房屋入戶調(diào)查時多問一句，以免造成工作反復(fù)。

3.2房屋面積測繪方法

房屋面積測繪是根據(jù)房產(chǎn)證附圖核對產(chǎn)權(quán)人的房屋是否與現(xiàn)狀一致，主要是核對尺寸。如果一致，則實(shí)測面積可取房產(chǎn)證面積，土地面積取土地證面積，如果不同，則需要在《房屋測繪調(diào)查草圖》上繪制出房屋的各層平面圖，并認(rèn)真量取尺寸。面積實(shí)測分如下幾種情況：

① 房屋加建，主要是指房屋的層數(shù)改變以及產(chǎn)權(quán)人在自己土地范圍內(nèi)的空白地進(jìn)行加建。此時，房屋的土地面積多沒有變化，當(dāng)能十分明確確定房屋的加建部分時，可對照房產(chǎn)證附圖直接量取加建部分的面積，最終實(shí)測面積成果取產(chǎn)權(quán)證和加建面積的總和。當(dāng)不能確定加建部分時，需要對整棟房屋進(jìn)行測量。

② 房屋多占，主要指產(chǎn)權(quán)人在自己土地證規(guī)定的界址外進(jìn)行加建。此時土地和房產(chǎn)面積均發(fā)生變化，需要對土地面積和房產(chǎn)面積全部測量。

③ 陽臺封閉。對于陽臺封閉的情況，在進(jìn)行面積實(shí)測時，需要測量出封閉的面積，則該面積的一半即為產(chǎn)權(quán)證上多出的面積。

④ 房屋套內(nèi)面積測繪方法。

a、房改房。房改房的情況一般來說當(dāng)時在進(jìn)行房產(chǎn)測量時，進(jìn)行了簡單的分?jǐn)偂Ｔ诤藢Ψ课莩叽鐭o誤后，實(shí)測套內(nèi)面積，取房產(chǎn)證面積（建筑面積）與套內(nèi)面積之差值為分?jǐn)偯娣e。

b、商品房。在核對房屋尺寸無誤后，取其房產(chǎn)證套內(nèi)面積為套內(nèi)面積。

c、獨(dú)立棟。由于此類型房屋只屬于同一產(chǎn)權(quán)人所有，不需分?jǐn)偅瑒t在檢測房屋平面圖尺寸無誤后，取其建筑面積為套內(nèi)面積。

3.3房屋面積統(tǒng)計方法

① 開發(fā)功能豐富的“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”，以提高工作效率。

根據(jù)“舊城鎮(zhèn)改造建設(shè)中心”的要求，我院對測區(qū)內(nèi)的房屋建筑面積做了如公有產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán)、完全產(chǎn)權(quán)、非完全產(chǎn)權(quán)、學(xué)校、大型公建設(shè)施、商業(yè)部分、無證部分、陽臺封閉及加建部分等多項面積匯總的內(nèi)容，以方便對調(diào)查區(qū)域做出準(zhǔn)確的征收成本分析，有針對性地制定實(shí)施方案。根據(jù)作業(yè)要求，開發(fā)了自動統(tǒng)計上述面積的“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”。

② 內(nèi)業(yè)校核統(tǒng)計結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)計算的正確性。

由于數(shù)據(jù)量龐大，雖然有專用程序統(tǒng)計，但是作業(yè)員在房屋分類時有可能會出現(xiàn)錯漏，為了避免這種情況，在內(nèi)業(yè)校核時，就要從多方面做封閉性檢核。因?yàn)闇y區(qū)房屋建筑總面積是固定的，完全產(chǎn)權(quán)與非完全產(chǎn)權(quán)總面積之和，公有產(chǎn)權(quán)與私人產(chǎn)權(quán)總面積之和，無證部分與有證部分總面積之和，商業(yè)部分與非商業(yè)部分總面積之和應(yīng)該都等于房屋建筑總面積。如果不符合就要找原因，可能有房屋分類錯誤等情況，直到解決問題。

③ 外業(yè)抽檢統(tǒng)計結(jié)果，以保證數(shù)據(jù)測量的正確性。

4 結(jié)語

“三舊”改造建設(shè)是一項相當(dāng)繁瑣的工程，由于涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)權(quán)拍賣、兩證混亂以及可能的利益的再分割等錯綜復(fù)雜的關(guān)系，注定了房屋測繪調(diào)查者在工作中將付出更多的時間和精力。但是，只要我們按照文中的方法，發(fā)動多方面的力量做好入戶調(diào)查與測繪、開發(fā)“房屋測繪調(diào)查數(shù)據(jù)入庫程序”專用程序做面積統(tǒng)計，將復(fù)查的問題將變?yōu)楹唵危瑥亩鵀槿f”改造建設(shè)節(jié)省一定的經(jīng)費(fèi)和時間，保證對“三舊”房屋進(jìn)行實(shí)地逐項核查，確保數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，切實(shí)保障群眾的合法權(quán)益，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。

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