房地產商業計劃書范文

導語：如何才能寫好一篇房地產商業計劃書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

美 國

美國是世界上最早建立企業孵化器的國家。1956年，美國人約瑟夫?曼庫索在美國紐約的貝特維亞建立了世界第一家企業孵化器。目前美國企業孵化器數量已經接近了1000家，位居世界第一。通過對MIT、哈佛等幾所大學科技園孵化器的考察發現，對于努力發展高新技術產業的各國來說，“美國政府”的一些做法對促進孵化器的發展很值得借鑒。比如：

（1）通過立法來啟動企業孵化器發展計劃，確保政府對企業孵化器創建和普及的資金投入。絕大部分州政府先后通過了發展企業孵化器的法案，并制定企業孵化器的發展計劃，撥出專款來支持企業孵化器的發展，政府按其所肩負的使命，參與企業孵化器建設。

（2）確立稅收減免政策，營造好企業孵化器運行的外部環境，激勵私人機構等組織參與企業孵化器的建設。

（3）確立各種支持小企業成長的政策法規，支持小企業成長，在另一個層面上為入孵企業構筑了一個更好的生存環境。

（4）在宏觀上指導和調控企業孵化器的建設。在微觀上進行監管，使企業孵化器發展進入良性循環的軌道。

美國孵化器的特點

美國的孵化器以硅谷國際孵化器模式及麻省理工學院孵化器為代表。

硅谷第一次贏得世人的注意是在20世紀60年代末。當時，美國的斯坦福大學和加州大學將閑置的8800多英畝的土地出租給初創公司，開辦科技園區。一夜之間，加州的土地上出現近百家公司，它們的大多數構成了今天硅谷的核心。在硅谷建立的初期，高校模式的企業孵化占了主導地位，科技企業和高校集群形成了硅谷，科技創業者集中構成了硅谷獨有的科技經濟文化和企業家精神。在硅谷，創業者往往身兼多個身份，他們是商人，是企業家，是經理人，同時他們也可能是程序員、科學家、律師或者市場分析師。商業和科技的“兩棲身份”、多元化的知識結構賦予硅谷企業家高度的市場敏感性，他們可以隨時隨地抓住機遇，推進新科技的市場應用。但是隨著科技企業向縱深發展，由風險投資主導的企業孵化器模式成為了市場的主流。與穩健的高校創業模式不同，風險投資制度更加得益于美國金融市場的改革。

美國麻省理工學院（MIT）抓住了第二次世界大戰期間美國的武器發展的契機而躋身成為世界一流大學。其間也逐步形成了“知識服務于社會，實驗室的新思想應用于現實世界”的辦學理念。MIT較早時就成立了“產品開發創新中心”，即我們現在一般稱之為“大學科技園”和“孵化器”的機構。從而，促使形成了美國波士頓地區“128號公路”沿線10公里長的高科技產業園區，對該地區經濟發展起到了巨大的推動作用，并對整個國家乃至世界經濟也產生了巨大的影響。根據美國波士頓銀行1998年對研究型大學的作用的一份統計調查報告顯示，MIT的學生和教師創辦的高科技企業的產值高達2321億美元，超過了整個泰國的工業總產值。這些企業還創造了高達200多萬個就業機會，并大多為高學歷人員的就業機會。

MIT設立了一個題為“50K”的創業大賽，每年舉行一次，前幾位獲獎者可以獲得總額為5萬美元的獎金。MIT的創業中心（E-Center）設置了29門創業課程，其中15門課程的高級講師來自企業，這些講師大多為MIT的校友，都不取報酬。特別是他們的e-lab課程，老師帶著學生直接深入到企業，了解企業的實際運作，幫助企業解決實際問題，提高企業的管理能力和創新能力，提高經濟增長速度，促進企業的各方面發展。許多美國大公司（如惠普等）的主要管理者都經過MIT創業中心的培訓。

美國孵化器最大的特點是通過立法來啟動孵化器發展計劃，確保政府對孵化器的創建和資金投入建立在立法的基礎上，絕大部分州政府先后通過了發展企業孵化器的法案，并制定企業孵化器的發展計劃，撥出專款來支持孵化器的發展，政府按其所肩負的使命，參與孵化器建設，由州經濟開發局來統一組織或相應機構實施管理，目的是促進孵化器的建立和確保孵化器的運行早日走上正軌。

橫向比較各國政府在建立科技園區和孵化器過程中所發揮的功能，可以發現政府的職責舉足輕重。研究科技產業專家認為在建立、完善科技園區過程中，政府應保持冷靜，避免直接干預企業運作，也不要對初創企業過度保護。政府的職責是建立合理的游戲規則，鼓勵科技園區經濟開放，包括吸引海外的投資者和法律機構入駐。它提倡的科技產業多元化的概念避免了科技園區因為產業興衰而過度震蕩。另外，美國值得我們借鑒的還有就是當地政府在教育上的大力投入和對園區各大科技產業的合理布局。

英 國

英國是世界經濟強國，一直以來英國都十分重視高科技產業的發展。英國孵化器大都依托大學而設立，主要有三個模式：牛津型、劍橋型和帝國理工型。

（1）牛津大學科技園的特點是高效率的科研成果轉化功能。學校的老師只管技術成果研發，獲得專利后老師將專利轉讓給學校，再由學校以一定的價格將專利的使用權轉讓給科技園內的公司，而專利的所有權仍屬于學校。

（2）劍橋科技園的發展較牛津更為出色，園內共11個孵化器，1600個公司。劍橋孵化器的特點是在孵企業均以劍橋大學的科技資源為依托，設在科技園的公司大多為跨國公司的研發機構，原則上科技園不接收生產型企業入駐。劍橋在IT、生化、儀器、法律等領域比牛津更有優勢，有81個諾貝爾獎獲得者都來自于劍橋。

（3）帝國理工科技園的特點是按照企業生命周期演化規律進行孵化，帝國理工的孵化器認為一個企業的發展都要經歷幼兒、少年、青年期，初辦的企業屬于幼兒期，需要照顧；然而幼兒期的企業往往又沒錢，大都用產權來融資，所以孵化器幫助企業解決創業資金問題尤為重要。其主要營利模式有：一、房屋租賃收益；二、增值服務收益；三、投資入股園區內的公司，股份收益。此外，園區還開展銀行性質的貸款業務、保險業務、融資業務、企業兼并重組業務等。

英國孵化器的特點

不論以何種模式運行，英國孵化器的特點都是注重產、學、研的結合，依托大學的技術優勢及資源，實現知識產權的轉化，讓研發老師、學校、公司均受益，實現多贏。以伯明翰大學科技園為例，轉化成交額在10萬英鎊以下的，公司得總額的15%,剩余的，學校得25%，院系得25%，個人得50%；轉化成交額在10萬英鎊以上的，公司得總額的15%，剩余的，學校得40%，院系得40%，個人得20%。

另外，設立在英國的兩個中英科技園孵化器也值得關注。一個是中英科技創業園，2002年我國科技部提出在英設立創業園的設想，2003年5月批準建園方案，9月1日正式啟動。另一個是位于曼徹斯特大學內的SINO-VENTURE，2003年11月設立。兩個中英科技園孵化器的成立得到了英國政府的支持，促進了兩國科技文化的交流，更有助于兩國的企業互動，不但協助中國企業走出國門，還將吸引英國的企業來華發展。但目前孵化器內中國企業數量不多，只有十幾家，主要問題是來自歐美的技術壁壘及較高的運營成本。

以色列

以色列地小人少，資源貧乏，90年代以色列成功地實現了經濟轉型，以科技立國，成為世界一流的高科技經濟國家。農業、工業、電子、通訊、軍工和醫療工業水平較高，為世人矚目。以色列全國共有高科技企業達3000多家，其中，在納斯達克上市的科技企業已有120家，數量僅次于美國和加拿大。

以色列政府為促進高科技產業的發展，于1991年在工貿部設立了首席科學家辦公室，政府每年撥3億至4億美元專項資金扶持科學家創業，開創了以色列新創企業孵化器（園區）。目前以色列共有24個孵化器，從南到北，分布均勻。其中13家是私有的，其它主要是由當地政府投資的，成立孵化器須經以色列工貿部的審核批準。目前，以色列采取對孵化器總量控制的辦法，不再新增孵化器，想辦孵化器的機構或投資人可以采取與原有孵化器合并的方式進行。以色列做得好的孵化器有XENIA孵化器和ATI孵化器，前者是私營的，后者為地方創辦。

以色列孵化器的特點

（1）以色列的孵化器由首席科學家辦公室負責歸口管理。OCS的職責就是支持和鼓勵以色列的工業研發，發展高科技帶動經濟發展，開發以色列的科學技術資源，鼓勵高附加值產品的研發，促進以色列國內和國內的研發合作。以色列工貿部首席科學家辦公室OCS在以色列國內開展的活動有：研發基金，磁鐵計劃，普通研發，種子基金，技術孵化器項目，創新企業促進計劃等等。OCS按支持項目的階段分為種子期、發展期、產業期。每年投入到種子期的資金約2500萬美元，發展期資金4500萬美元，產業期資金18000萬美元。

（2）孵化器對企業入股。新創企業一般要經過OCS篩選后方能入駐孵化器。新創企業可在孵化器中運作兩至三年，享受政府提供的各項優惠政策以及財務、管理和市場方面的支持。在此期間，政府提供的資金可占企業技術開發和市場營銷等所有運作資金的75%左右，有的甚至高達85%。在兩至三年后，企業要么因為產品沒有市場而自行夭折，要么就必須自行面對市場求生存。另外，以色列孵化分為國有非營利孵化器和私有孵化器兩種形式。無論國有還是私有孵化器，都有一個共同的特點，即孵化器對入孵企業都以現金投入的方式占有其股份，兩者形成一種血肉關系。而孵化器投向在孵企業的資金，主要來自OCS對項目的貸款，項目成功，還款付息；項目失敗，不予追索。

法國

法國是歐盟大國，全球經濟發達國家之一。上世紀90年代以來，法國政府開始認識到在新經濟條件下，中小規模的新型企業對于一個國家總體競爭力起到了關鍵作用。1999年，法國國家研究部投入1億法郎建設孵化器，2000年又投入1.5億法郎孵化器專項經費。

在法國，大學和科研機構是最早的孵化器。孵化器被稱為PEPINIERE，原意是溫床。法國的大學和科研機構成為了新技術最早的搖籃。很多大學設有社會發展服務部，統一管理項目合作的事宜；最初期的項目研發很多都是在大學里進行，創業期的企業才搬入孵化器里孵化，發展到一定階段再搬到其他專業科技園，如巴黎數字村、生物園等。

法國孵化器的特點

（1）政府的強力支持。法國政府十分重視對孵化器的投入，除了前面提到的資金投入外，還支持專門機構幫助孵化器的發展。比如1996年巴黎市政府、工商會投入350萬歐元成立“巴黎發展署”，政府資金占65％，管理人員25名，3個顧問提供企業陪伴式服務。巴黎發展署的使命就是促進巴黎商業發展，吸引全世界的投資，培育和幫助創新科技企業的發展來帶動巴黎的經濟增長，促進大企業間及大小企業間合作，給予小企業初期幫助，經常組織一些研討會，互相獲取經驗。在巴黎發展署下，有9個不同領域的孵化器，孵化器接受不同發展時期的企業。另外，法國的科技園通常都加入一個名為IASP的協會，IASP給科學園的定義就是：在大學和研究機構與高等教育管理部門的共同合作下，增進知識密集型產業的成長，促使企業成為專利知識轉化的機構。

（2）小而精，可為企業提供陪伴式服務。以Paris’ Technological Cluster為例，孵化面積800平方米,只有18家初創型企業，400個工作崗位。由于企業數量少，孵化器為企業不僅提供場地、公共辦公設備、通訊網絡等服務外，還可做到陪伴式服務。孵化器幫助企業與政府部門、學校、大學及研究機構聯系，互通技術與商業上的信息交流。以巴黎發展署下的9個孵化器為例，可以看出法國孵化器小而精的孵化特點。

德國

德國被稱為“歐洲的走廊”。德國是高度發達的工業國，經濟總量位居歐洲首位，世界第三。工業主要由中小企業組成，大約2/3的工業企業雇員不到100名，眾多的中小企業專業化程度較強，技術水平較高。

據德國科技園和孵化器聯合會（ADT）不完全統計，截至2004年5月德國全國共有300余個科技園和孵化器，園內的企業共有7500多家，工作人員總計56萬余人，入園企業的平均規模是75人。入園企業孵化成功率超過90%。著名的科技園區有海德堡科技園、柏林ADLERSHOF科技園、慕尼黑農業科技項目示范基地。

德國科技園與孵化器的特點

（1）與大學聯系緊密，將產、學、研有機地結合在一起，形成了一個有效的互動平臺。

（2）政府一般免費提供給科技園建設用地，但是較少介入科技園與孵化器的建立與運營。科技園會委托某銀行下的一家房地產公司建設，房地產商不以營利為目的，將蓋好樓后租給科技園使用，科技園再將辦公場地出租給入駐企業。企業申請入園首先經過科技園的審批，然后再與房地產公司簽訂租房協議，技園服務公司負責整個園區的運營管理。

（3）完善的服務。德國的科技園會為企業提供辦公房屋、會議室、財務、管理、營銷、網絡、實驗設備、法律、甚至幼兒園等方面的服務，另外還定期舉辦講座、論壇、公司之間的聯誼會等活動，并承擔著青少年科普任務。除一般性的服務外，科技園還為企業提供會議和展覽服務，并為企業提供集中采購服務，以降低企業成本。另外，在孵企業在孵化期內購買的設備，政府給予20％的補貼。

瑞士

瑞士國土面積較小，人少，資源相對貧乏。實行自由經濟政策，政府較少干預。瑞士的高科技企業項目主要集中在瑞士的大學、科研機構或外國在瑞士設立的科研實體的科技轉化中。所以技術轉移中心在瑞士起到了高科技企業孵化器的作用。瑞士政府科研經費資助的國內科研項目大多具有國際合作背景，并且瑞士對參與多邊國際科技合作（如歐盟科研框架計劃）也設有專項經費，一般外國科學家在申請瑞士政府科研經費方面可以享受國民待遇。

瑞士孵化器的特點

（1）瑞士的科技成果轉化中心起到的是科技企業孵化器的作用。其功能是：搭建平臺、發放許可、支持創業。將創新的技術、軟件、電子產品、技術秘密先進行評估、申請技術專利，然后與產業界聯系尋找合作人，最終將技術轉讓或許可給他人使用，所有的轉讓、許可費歸科技轉化中心所有。同時蘇黎士大學科技成果轉化中心也支持這些技術項目獨立地成立為SPIN-OFF科技公司，并提供前期最基礎的顧問服務（如輔導撰寫商業計劃書），并提供種子資金支持，企業培訓，2～3年實驗室，技術轉讓許可服務（如用股份代替付現）等。

（2）瑞士技術轉移是雙向的。大學通過與企業合作，把大學里創新研發的技術應用到企業中去，走向市場；同時，大學又從企業了解市場的需求，從而指導大學里的研究方向。瑞士技術創新委員會CTI對大學及企業的幫助是自下而上的。先是大學及企業有需求，向CTI提出申請，CTI委托專家咨詢委員會進行評估。專家咨詢委員會接到評估項目后，先從專家庫中隨機抽選兩名專家對項目進行單獨評議，然后提交專家咨詢委員會全體會議討論，最后由技術創新委員會決定是否對該項目給予資助。

（3）瑞士將科技創新分為三個階段進行孵化，這三個階段是:創意階段，這一時期的項目由瑞士國家科學基金資助；死亡之谷階段，這個階段的項目往往處在生死存亡的關鍵時刻；公司正常滾動發展階段。 瑞士技術創新委員會CTI為實驗室的項目與市場之間架起一座橋梁，幫助項目在產品轉化期渡過死亡之谷，并推動好項目的下一代研發，疏通好項目與大學及私人企業的合作渠道，使科技向市場成功轉移，最終促進國家及地區經濟發展。

瑞典

瑞典位居北歐，以高工資、高稅收、高福利著稱。高科技產業發達，交通、通訊、醫藥保健、信息、環保領域在世界上具有較強的競爭力，瑞典共有24個高科技園區，其中斯特哥爾摩市有5個。比較著名的是TEKNIKHOJDEN孵化器。

瑞典孵化器的特點

政府不論從國家政策還是國家戰略上，對高科技創新產業發展給予高度的重視。從戰略上調整經濟結構和產業結構，鼓勵高新技術企業發展、研究和開發；從政策上制定扶持中小科技企業發展的優惠政策，加大資助的力度，專門設立科技園基金會。科技園基金會由瑞典皇家工學院、斯特哥爾摩市政府、斯德哥爾摩大學、卡林薩醫學院以及其他四個基金會組成。基金會每年無償資助科技園300萬元瑞典克郎，而且不向科技園提任何工作指標，科技園每年的工作計劃和工作考核完全由科技園自己完成。

以TEKNIKHOJDEN孵化器為例，可以充分反映出瑞典孵化器的特點。TEKNIKHOJDEN的理念就是為企業家和創業者們提供一個創新的商業環境，從項目計劃書開始，通過半年的預孵化期和2年半的孵化期，最終幫助和支持企業發展壯大起來。TEKNIKHOJDEN評判項目的標準是：創新的商業想法、好的團隊、創業的決心、產品有市場、有可持續發展的優勢。

TEKNIKHOJDEN由科技園基金會資助運行。科技園自身對創業者不提供種子基金和創業資金，不占有企業股份，只提供孵化服務。科技園每年收入除基金會資助的300萬元瑞典克郎外，房租節余約400萬元瑞典克郎，還有少量會員費及服務費等其他收入。科技園每年的收入完全可以滿足人員及管理費用，所以科技園為企業提供的大部分服務都是無償的。

奧地利

奧地利是一個聯邦國家，由九個州組成。奧地利是一個有著技術革新和創造發明傳統的國家，奧地利科學技術發展的方針是科學技術為經濟服務，經濟依靠科學技術，并將科學技術置于優先發展的領域。奧地利中小企業占97%，技術研究開發的重點領域是微電子技術與信息處理、生物技術與基因工程、新材料與環保技術。為促進技術創新、加速科研成果商品化，奧地利政府建立了各種類型的科技園及技術成果轉讓中心。奧地利著名的科技園及機構有奧地利經濟服務中心、奧地利研究促進會及維也納生命科學園、中奧科技園。

奧地利孵化器的特點

奧地利擁有規范的科研成果轉化體制。奧地利政府非常重視科技成果轉化及推廣應用工作，鼓勵大學與企業建立廣泛的聯系，希望大學能為企業提供技術咨詢服務，同時也希望企業向大學提供經濟支持。以因斯布魯克大學為例，該校成立了科技成果轉化機構，分為三層體系，其中包括項目管理局PSB，技術成果轉化公司TRANS IT和企業孵化公司CAST。

PSB是因斯布魯克大學的項目管理部門，它是大學的一個職能部門，由副校長辦公室分管，主要職責是：一、尋求奧地利政府、州政府及歐盟的各項資金支持；二、推動和促進學校的科技創新與研發，并提出項目建議；三、做好知識產權保護，申請專利；四、項目管理和控制。

TRANS IT是專門從事因斯布魯克大學的科技成果轉化的公司，它架起了科學與商業之間的橋梁。TRANS IT的股東分別由因斯布魯克大學（占72%股份）、因斯布魯克管理中心（占14%股份）、及因斯布魯克基金（占14%股份）三家組成。

CAST是專門從事企業孵化的公司，它們的任務是服務于那些想從大學和研究機構分離出來成立自己獨立公司的企業家，CAST不僅促進激勵學校的技術項目向工業界轉化，而且幫助自然科學領域的科學家們走上企業家之路。CAST的股東由因斯布魯克大學、大學醫學院、TYROL州未來基金、因斯布魯克商業學校、CONCENTRO風險投資公司組成。資金來源為：奧地利交通技術創新部45%，TYROL州政府35%，其他股東20%，資助期10年。

芬蘭

據2004年全球競爭力排名，芬蘭的經濟增長競爭力排世界第一，商業競爭力僅次于美國排全球第二名。在移動通訊技術領域居世界領先地位。目前，芬蘭共有23個科技園，其中一半的科技園設有孵化器，主要集中在赫爾辛基和庫奧皮奧地區。考察團參觀訪問了Otaniemi科技園和庫奧皮奧科技園。

芬蘭的孵化器，大多是非營利機構，每年的運行費用約400萬歐元，其支出費用的一半來自政府資助，另一半來自孵化場地租金。

芬蘭孵化器的特點

（1）政府支持，高科技戰略

上世紀50年代，芬蘭還是一個農業經濟小國，發展至今已成為一個科技先進的工業強國。芬蘭政府于20世紀90年代初完成了經濟結構調整，增大了知識經濟在國民經濟中所占比重，重視科技投入，發展高新技術和信息技術，加快國有企業私有化進程和改善就業政策，促使經濟穩定增長。諾基亞就是最好的例子。

（2）具有針對性的培養

芬蘭孵化器中一個比較特殊的孵化方式是將在孵企業分成A、B、C三級，A級企業：成長快、團隊強、投資人支持；B級企業：有待投入時間、精力、資金，使B級變成A級；C級企業：雞肋企業。孵化器從一開始就把資源集中在A、B級企業上，幫助企業與大學及研究所合作，證實新企業的技術可行性；另一方面幫助新企業尋找風險投資人，從市場的角度對企業進行指導。

（3）緊密聯系大學，產學研結合

以Otaniemi為例，其與赫爾辛基工業大學及芬蘭技術研究中心等研究機構緊密聯系。赫工大每年有1000個學位產生，芬蘭技術研究中心有3000名研究員。芬蘭的大學課程十分強調動手實踐，就拿計算機語言這門課來說，芬蘭更注重實際編寫程序的能力。目前全世界廣泛使用的UNIX操作系統最初就是赫爾辛基大學的一名芬蘭大學生開發出來的。芬蘭的教育與工業界聯系緊密，每年夏天都會給學生提供相當數量的假期工作崗位，讓學生把所學的知識融入到實際工作中去。孵化器與大學簽訂協議，大學的學生可在企業實習3～4個月。

（4）私人和公共投入都非常和諧

近二十年來，芬蘭政府一直不遺余力地投入大量資金支持高新技術的研發。1988年8月12日，芬蘭政府把這一天定為”芬蘭技術”的生日，并決定在這之后的十年內，在科技方面的投入至少要翻一番。2003年芬蘭政府在研發上的投入為50億歐元，占芬蘭國內生產總值的5％。研發資金主要來源于工業界、高校、國家技術研究中心、國家科技局以及私有企業。近日芬蘭政府又提出”科技芬蘭”的理念，意即以高新技術的研發作為經濟發展中心。

（5）理性的全球化合作

芬蘭做到了取人之長、補己之短，自己不生產的大量從國外進口，進行全球化合作，促成雙贏的局面。在全球范圍的合作化中，芬蘭利用集群效應把科技園和企業組合在一起作為一個更大的項目帶入國際競爭的環境中，與國外的企業進行雙向交流，注重國際項目合作，搭建國際關系網絡平臺，促進研發、投資和商務網絡的形成。每年召開一次世界科技園大會IASP。

印度