房地產的宏觀調控范文

導語：如何才能寫好一篇房地產的宏觀調控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵字：房地產業 稅費性收益 建設規劃

Abstract: This paper take a brief research into in the present circumstances, the macro should be how the real estate market regulation.

Key words: real estate; taxes income; construction plan

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

前言：

房地產業對我國經濟的持續增長拉動較大，同時房地產的快速發展也造成了一定量的泡沫經濟，給我國經濟持續健康的發展帶來了潛在的危險。房價過高、部分居民無力購房已成為我國現階段日顯嚴重的生活矛盾，在宏觀上如何對房地產進行調控已成燃眉之急，本文簡要探研在目前情況下，我國宏觀上應如何對房地產市場進行調控。

對地方財政收入重新分配

國家應對土地轉讓收益及房地產開發的稅費性收益產生的財政收入進行重新分配，暨對經營土地收益及房地產開發稅費產生的財政收入所占地方全部財政收入的比率應加以限制，該類收益超過限定比率后的財政收入全部上繳中央。這項措施是從杜絕地方政府推動房價上漲的原因著手。

在我國，“房地產是國民經濟的支柱產業”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。為了GDP的快速增長，為了政績，地方政府過于依賴土地收益，有意識或無意識造成房地產價格的上漲。土地有償使用特別是土地使用權有償出讓，使土地成為地方政府的“搖錢樹”。在現行體制下，由土地產生的資產性收益和大部分稅費主要歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。據“證券時報網”2012年6月26日所發表的《各國房地產收入占財政收入比重PK》資料顯示，我國房地產收入占財政收入的比重已經由2000年占比10%上漲到2010占比接近80%，十年的時間漲浮如此之快，房地產真正擔負了拉動經濟增長的功能。

在我國現行體制下，由土地產生的資產性收益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區已成為典型的財政收入。可以說十年前，房地產稅費收益與財政收入的占比過低，十年后占比又過高，國家應給地方政府確立合理的占比，這對地方經濟發展及我國整體經濟的健康發展都至關重要。同時為了促進地方經濟的穩定發展，中央在財政補貼中應加大對地方政府在科技、電子、服務等新興第三產業的補貼額。鼓勵地方政府發展相關產業，鼓勵地方政府對可持續發展產業的投資，減少“短平快”項目的立項和投資，從長遠發展環保、利民產業。

開征房產稅及消費稅

對非剛性需求的房屋開征房產稅及消費稅是調控房地產市場價格的重要措施之一，對開發單位五年以上未售存量房開征房產稅，對居民第二套及以上住房開征房產稅，對非普通性住宅開征房產稅及消費稅，這些稅費的開征主要是針對目前房地產市場投資炒房現象所制定的調控措施。

我國的房地產不只是單純的消費品，還兼有投資品的性質。由于房屋能夠帶來收益(包含房租收益和房屋價格上漲帶來的差價收益)，因此投資者可以在房屋和儲蓄、股票等金融資產之間選擇，進行資產組合。我國儲蓄利率非常低，我國經濟的發展又使得民間積累了相當的資本，為了獲得更高的收益，大批資金開始涌入房地產業。同時，受人民幣升值預期的影響及房地產業的高利潤率的吸引，許多國外資本也通過各種渠道進入我國房地產市場，進行投資或炒房，使真正有購房需求的消費者承受了投資者所賺取的高額利潤。促使投資者為了自身的利潤，人為的推動了市場房價的上漲，而并非真正意義上的物有所值。這也是許多人把房價上漲歸因于投資炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以來，我國一直加大力度調控房價。然而如果投資房地產獲得不了高額收益，投資炒作是無法進行的。只有對非剛性需求的消費進行調控，使投資炒房的利潤降低，增加非剛性需求的房地產持有期間費用，才能避免投資炒房，使房屋價格合理回歸，同時也能保證真正的剛性需求得到解決。

建設規劃時做好安居房問題

鼓勵合理消費，保證正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建設工作，并真正達到安居作用，使真正有購房需求的家庭能夠買得到房、買得起房，這是從建設規劃設計時進行調控的措施。

“現在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困難家庭等外，還有每年1000多萬新加入就業大軍的年輕人和數量更大的城市農民工。”全國政協委員李慶云在2010年就曾經指出，“現在年輕人買房靠夫妻、雙方父母，三個家庭供一套房，以此來維持高房價。房地產變身為收入再分配的工具，進一步加劇了社會貧富差距。”真正需要購房者往往買不到經濟適用房或安居房，這是中國特有的一個現象。

地方政府在規劃設計時，必須考慮到每個樓盤項目的開發都有一定比例的經濟適用房和安居房，而非擇地集中建設經濟適用房或安居房。目前經濟適用房建造量較低，經濟適用房的分配管理混亂，經濟適用房與普通商品房價格差距不大，同時存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現高收入階層購買多套經濟適用房的現象，導致社會上有相當部分中低收入者既買不起普通商品房又買不到經濟適用房，且還享受不到安居房、廉租房，住房保障制度嚴重缺位。同時豪華型及享受型房屋開發量不斷增加，該類型房屋的開發即提高了房屋開發成本也推動了房價的上漲。

我們不反對住房高消費，必竟改善住房條件，提高住房質量是我們一直提倡的，但我們更要保證需者有其房，尤其是針對拆遷建房類型的開發，異地安置、拆房補償都不是最合理的解決方案，只有回遷安置才是最科學的方案，即可以保證動遷戶有房住，也能避免釘子戶漫天要價。很多動遷戶原房屋面積較小，又沒能力支付高額的回遷差價款，所以不愿意動遷，對于此部分動遷戶異地安置、拆遷補償都不是最合理的角決方案，應建造一定量小面積的回遷安置房加以解決，減少拆房補償即有利于安居，又有助于穩定房價。回遷安置同時也有助于解決動遷戶的漫天要價，等面積回遷及互惠的動遷方案才能減少動遷成本，這是解決動遷難的可行性方案。地方政府在建設規劃時應多聽取各方意見，同時制定切實可靠的動遷方案有助于降低土地成本、保障房地產市場的健康發展、保證社會經濟穩定發展。

推行廉租房制度，解除民生的戶籍限制

“上學難、看病難、就業難、安居難”一直是關系我國民生的“四大難題”，這四大難題又以“安居難”為根本，解決了安居難，其他問題相應簡單了。解決民生的四大難題，不僅是個人問題，更是社會問題，而廉租房的推行將起著積極重要的作用。我國現在多數地區還存在以戶籍所在地人為對民生問題加以限制，然而沒有房就解決不了戶籍，解決不了戶籍，就不能正常的接受教育、醫療、就業、養老等相關問題，可以說戶籍限制在某種程度上推動了房價的上漲。

近年來國家已經推行了一系列改善措施，但卻因為各地方落實情況不一，而沒有真正的得以解決。

政府應大力推行廉租房措施，畢業生、外來務工人員很難承受高額的房價，國家對廉租房的建設投入應增加，把有限的廉租房合理分配出去，繼續推行租房優惠的政策，讓畢業生及外來務工人員不在為其基本生活而四處奔波，同時解除戶籍限制，對社會經濟發展及調控房地產價格的正常發展也都至關重要。

結束語

通過以上措施的宏觀調控，會使房地產業對經濟拉動的作用發揮到正常、合理的狀態，給房地產業創造一個良好的發展空間；地方政府應加大發展第三產業，增加第三產業產生的稅費收益，從長遠解決地方經濟發展的瓶頸問題才是根本辦法。只有這樣，才能保證我國經濟的持續增長，才能使房地產業健康發展，使房價真正合理回歸，實現人們的安居樂業。

參考資料

1、《各國房地產收入占財政收入比重PK》，證券時報網，2012-06-26；

2、曹祥軍.剛性需求下的房地產營銷策略再思考[J].現代經濟,2009,（9）；

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【關鍵詞】 房地產 宏觀調控 困境 房產稅 住房保障

近年來我國房地產業快速發展，房價持續快速上漲。為了穩定房價，保障居民的住房消費能力，促進房地產市場健康發展，中央政府連續出臺了一系列調控政策，但效果不盡如人意。自2010年4月17日“新國十條”以來，各地陸續實施了最嚴厲的調控手段——限購后，有效地抑制了非剛性需求，為房價的下行打開了通道。但放眼長遠，限購帶來的負面影響也不可忽視，它在過濾非剛性需求的同時，必然會大大壓縮房地產的總需求。因此，當前我們應該重新審視限購政策，逐步調整政策的著力點，在對過去的調控政策進行總結、分析的基礎上，尋找未來房地產市場調控的有效途徑。

一、2003年以來房地產調控政策的簡要梳理

1、2003年初—2005年上半年，規范管理階段

2003年2月8日，國土資源部《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，旨在嚴格控制土地供應總量。2003年6月5日，央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，控制并且規范銀行對房地產企業的貸款以及對個人的房貸。2004年3月30日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，明確商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地供應必須嚴格按規定采用招標拍賣掛牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，適度控制階段

2005年3月17日，個人住房貸款利率從即日起再次上調，宣布取消住房貸款優惠利率。2006年5月17日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施，稱之為“國六條”。2006年5月30日，國土資源部下發了《關于目前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，堅決執行停止別墅類房地產開發項目土地供應的規定。2007年9月27日，央行發出《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，提高了購買非首套住房的首付款比例和貸款利率，以抑制住房需求增長。

3、2008年下半年—2009年底，大力發展階段

2008年12月20日，國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產開發企業積極應對市場變化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房價重拾漲勢，2010年2季度房價同比漲幅達到14%，為1998年以來的最高點。

4、2010年初至今，從嚴調控階段

2010年1月7日，國務院辦公廳發出《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，強調合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，規定“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，國務院發出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責制。2011年1月26日，國務院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執行住房限購措施。2011年7月20日，總理在第164次國務院常務會議上，要求必須堅持房地產調控方向不動搖、調控力度不放松，促進房價合理回歸。

從中央對房地產調控的時間階段上可以看出，我國對于房地產的調控具有多樣性，同時采取了行政政策、財政政策、土地政策以及金融政策對房地產進行調控。每一次新一輪的調控政策都是在嚴密分析當前市場變化的基礎上制定的，根據市場的反應，來決定調控的時機和力度。但縱觀近幾年房地產市場的震蕩發展，雖然宏觀調控政策對市場發展起到了一定的積極作用，但同時也產生了很多負面影響，有些政策甚至成為房地產市場進一步發展的障礙。尤其是自2010年一些城市逐步實行限購政策以來，房地產交易量出現了較大幅度的回落，房價也呈現出穩中有降的趨勢。從表面看來，這種變化是限購政策對市場交易形成的壓制所導致的，符合了當前民眾及政府對房價的期望。但房地產交易的萎縮也可能會帶來整個行業的發展停滯，甚至會影響到眾多的相關行業。因此，為避免整個行業的劇烈波動，需要有效把握調控政策的走向和時機。

二、房地產宏觀調控面臨的困境

1、宏觀調控與地方政府之間的矛盾

從稅收上講，目前正規稅收方面，中央財政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠稅收，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資的現狀。其中，賣地收入成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。雖然土地收入越多，但是房價卻始終沒有辦法從根本上控制下來。從體制上來看，目前中央對地方政府政績的考察過多關注于GDP，而房地產作為一個關聯性與帶動性極強的產業，其發展可以帶動上下游很多產業的共同繁榮，這就足以讓GDP有顯著的提升，而諸多產業發展的同時也增加了居民收入，從而提高了普通居民對住房的需求量，最終帶動了房價快速上揚。房地產規模越大，房價越高，其對GDP的貢獻也就越大。因此，過高的土地價格與地方政府盲目的發展都是推高房價的成因，也是調控房價中最難以克服和解決的問題。

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學界通說認為，宏觀調控的方式與手段有三：經濟手段、行政手段與法律手段。而對于三者的關系，筆者比較認同楊紫教授的觀點，既在一個法制健全的國家，重要的經濟手段和行政手段一般都會采取法律的形式，以法律為依據，以國家強制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經濟手段也就是法律手段。

本此宏觀調控的一大特色在于越來越多的經濟手段替代了以往某些時刻不得不采取的行政手段，“新八條”明確將稅收、金融等經濟手段作為主攻措施，央行、財政部、稅務總局、銀監會也是直接參與進了調控的陣線。這是在宏觀調控的屬性之一――“間接性”在指引下所必然發生的一種調整，“看不見的手”才是宏觀調控的第一選擇。

二、我國的特有的調控手段――“土地政策”與其他手段的配合

我國宏觀調控最富有特色之處是調控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性質決定的運用土地政策參與宏觀調控的獨特優勢，是西方國家所不具備的。我國土地公有制表現為兩種形式，即城市土地國家所有制和農村土地集體所有制。實施土地用途管制、農地嚴格非農化、建設用地統一供應，使政府可以通過調節土地供應總量、土地用途管制等途徑，達到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資總量和結構，實現調控經濟運行的目標。中國目前正處于工業化中期和城鎮化快速發展時期，土地需求增長迅速，經濟發展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對經濟發展作用明顯。

在房地產業務的運作中，土地的基礎性地位毫無疑問，所以，要對房地產市場進行宏觀調控，土地政策也相應的擁有不能忽視的使用空間。但是，土地政策并非十全十美，由于中間環節的繁多，它的時滯性比其他調控手段更為嚴重。因此，要想充分利用土地政策又要講求實效必須注意提高預見性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價格政策之間的相互配合。

1.與金融政策的配合

決定房地產供應量和供應速度有兩大因素：土地供應狀況和資金供應狀況，對應的就是在調控過程中應強化土地政策和金融政策的配合。

本次調控中個人住房信貸政策部分的核心就是從調控需求入手，引導社會對未來房地產價格形成較合理的預期，抑制投機性需求，保護自營性購房。其傳導過程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計劃購房的人會因首付款不足而延遲住房消費、部分投資者和投機者會因首付款增加而減少購房套數會購房面積，從而導致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機者的住房需求會得到抑制。更重要的是，取消優惠利率可以使得部分投機者因預期收益下降而主動放棄投資計劃，住房需求下降無疑有助于控制房價上漲。

另外，本次調控強調嚴肅查處違法違規銷售行為，其中針對的一大現象就是“保租銷售”， 這種銷售方式實質上是房地產行業大規模的非法集資，已經與銷售房產沒有關系了，房產的價格也再不受市場需求的約束，很大一部分風險被轉嫁到了金融機構的身上，給房地產業和金融業都帶來了極大的安全隱患。從維護金融系統穩定的角度出發，這一現象將被切實整頓。

2.與稅收政策的配合

稅收不僅是國家參與社會財富再分配、籌集財政資金的主要渠道，更是國家宏觀調控的重要手段。國家通過稅種、稅率等稅收手段，對社會經濟流向起著導引作用。對哪種產業免征稅或減稅，意味著國家鼓勵該產業，反之則意味著國家抑制或放緩該產業的發展，這是一種非常敏感的經濟杠桿。

“新八條”第五條規定運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。國家稅務總局、財政部、建設部于2005年5月27日發文《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》部署個人住房管業稅問題，物業稅的開征試點工作也正在醞釀之中，種種跡象表明，稅收政策業已成為我國房地產市場宏觀調控的另一不可或缺之手段。

3.與價格政策的配合

在市場經濟條件下，價格主要通過市場而形成。價格隨供求關系的變化而圍繞價值波動。如果價格非因供求原因而過分偏離價值，或因價格壟斷出現暴利，或因任意低價競銷、傾銷而擾亂正常的市場秩序，必然破壞市場機制。作為反映和調節國家價格總水平的價格管理關系也必然的成為了此次宏觀調控的對象。

“新八條”規定加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應，經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。

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關鍵詞：房地產市場；宏觀調控；財政政策；貨幣政策

2011年，中國房地產開發投資完成額達61739.78億元，同比增長27.9%，呈現穩定增長的態勢，但其中存在的問題也逐步顯現。在房地產市場中，市場機制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無法保證邊際社會收益和邊際社會成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調控來彌補市場失靈。政府宏觀調控的目標是房價相對穩定、供求基本平衡和實現房地產業與國民經濟的協調發展。

一、我國房地產市場的宏觀調控分析

（一）財政政策

財政政策主要通過兩個途徑來影響房地產價格。

第一，稅收途徑。稅收手段是財政政策的主要手段，也是國家利用積極的財政政策來調節現階段房地產市場的主要手段。在我國房地產投資過熱，房地產市場健康發展面臨嚴峻考驗的情況下，房地產稅收不僅是保證房地產業成為國家財政收入來源的重要工具，也是國家調控房地產市場經濟活動的杠桿。但從國統局的近年來房地產銷售價格指數來看，稅收政策在現實中對于遏制房地產價格持續上漲并沒有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產稅收占開發成本比例相對較小，對于房地產的高利潤空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產生短期化思想，背離中央政府宏觀調控的初衷；稅收不論在調節總量還是在調節結構上都存在一定的時滯，造成調節效果不顯著。

第二，政府轉移支付。政府轉移支付水平的高低會對居民的生活水平產生較大的影響。從整體上來說，國家和地方政府加大力度提供保障性住房，對于改善住房結構、有效遏制房地產價格過快增長有非常重要的作用。從目前來看，保障性住房政策對房地產格局的影響主要表現在：影響房地產供求關系、拉低房地產價格和影響房價上漲預期等方面。

（二）貨幣政策

作為國民經濟重要支柱產業的房地產業是貨幣政策調整的重點。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對房地產市場的影響主要通過以下三大途徑。

第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進而改變消費者的購房成本。由于房地產價格富有彈性，購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場，從而達到調節房地產的需求，直接影響房價。第二，信貸途徑。中央銀行可以運用公開市場操作、調節再貼現率和法定存款準備金等工具來改變貨幣供應量，從而影響信貸機構的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會對利率產生影響，從而增加或減少房地產需求，引致其價格的相應變化。第三，資產組合效應途徑。投資者的資產組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產等資產。如果中央銀行采取擴張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應量，那么貨幣資產的收益率下降，投資者會減少資產組合中貨幣資產的比例，而增加非貨幣資產的比例，以形成新的均衡。從而導致非貨幣資產的需求增加、價格上升，房地產商品作為非貨幣資產就會受到影響。

二、調控效果及局限性分析

總體來看，2003年以后的房地產宏觀調控效果不是很理想，特別是對房價漲速過快及市場秩序的調控和治理與調控預期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調控積累基礎上，為加強住房保障體系建設和改善住房結構的調控思路，目前已經顯現出一些效果，部分地區部分城市的房價有所回落，但仍不明顯。總體上房價過高、部分城市的房價不斷出現漲速過快以及市場有序化程度較低等問題依然沒有得到解決。調控的局限性主要表現為：

第一，地方政府過度依賴土地財政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產價格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對住房市場進行干預，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問題。雖然1998年國務院下發的23號文件確定了要建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，但2003年國務院下發的18號文件，將原來23號文件中有關“經濟適用房是住房供應的主體”改為“經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房”，弱化了經濟適用房在住房供應體系的地位。同時又沒有及時建立其他有效地住房保障措施，這也是調控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調控政策在地方得不到很好落實。地方貫徹房地產宏觀調控政策不積極的現象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對房地產市場調控的時滯，使宏觀調控的效果大大減弱。

三、對我國房地產市場宏觀調控的思考

首先，要重視住房保障。許多國家都將建立住房保障體系作為房地產宏觀調控的一個主要目標。認為這樣做既有助于解決市場經濟中的公平問題，也能有效改善住房市場的供給和需求結構，從而建立較好的市場基礎。例如美國政府在20世紀30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點轉為補貼私人機構興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補貼。

其次，強化稅收工具在房地產市場中的運用。稅收工具對調節房地產市場供求關系具有非常重要的作用，從我國近年來房地產市場宏觀調控的政策看，稅收政策的運用力度明顯不夠。

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關鍵詞：宏觀調控；房地產企業；戰略調整

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2012）06-45 -02

2011年，隨著“國八條”、房產稅的相繼出臺，國家對房地產行業實施的宏觀調控的決心和力度呈進一步加大的趨勢，調控目標從“遏制部分城市房價快速上漲”演變為“抑制投機投資性需求，促進房價合理回歸”，特別是“限購”、“限貸”等強制性的行政手段起到了立竿見影的效果。國家統計局的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。2011年，房地產投資增速、銷售價格及銷售面積下滑趨勢明顯，絕大多數的房地產企業沒有完成全年的銷售目標。另外，2011年央行6次上調存款準備金率、3次加息，房地產企業的融資難度持續加大、融資成本不斷增高，很多房企陷入了資金困難的泥淖之中，綠城等知名房企甚至傳出資金鏈斷裂的消息。為了緩解資金壓力，在2011年底，各地樓盤紛紛出現了打折促銷的情況，房價進入了下行通道。2012年中央經濟工作會議也再次明確表示 “堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”， 房地產市場在經歷低成本、資金低成本運作時代和政策寬松時代后，業界普遍分析認為，在住宅地產黃金十年后，隨著房價同比指數的回落和同比價格下降城市的增多，房價已經出現了轉折性的變化，房地產業已告別暴利時代，調控正進入新階段。

在宏觀調控的新形勢下，中小型房地產企業由于實力薄弱、融資渠道單一，抵御風險能力普遍較小，在國家對房地產業的調控政策在短期內不會發生顯著變化的情況下，如何通過戰略的調整和選擇，找到一條適合自己的發展道路，已經成為面臨生死抉擇的當務之急。我認為，當前中小型房地產企業應當通過以下方式來調整自己的經營戰略：

一、快速出貨，現金為王——先謀求生存

在宏觀調控頻出，市場下一步的發展形勢不明朗的情況下，大中型房地產企業由于資金實力雄厚、融資能力較強，業態種類繁多，項目分散、風險分散，地域風險的能力較強，可以選擇“以靜制動”、“以不變應萬變”，在觀察、分析市場形勢得出準確判斷之后，再采取相應的策略調整。

然而，這種策略對于中小型房地產企業來說是非常不可取的。中小型房地產企業，在銀根緊縮的情況下，融資極其困難，即使能融到一部分資金也要支付高昂的成本。而且，中小型房企普遍存在項目少、業態單一、風險集中的特點，一兩個項目的滯銷都可能會帶來資金鏈鍛煉的嚴重后果，“一著不慎，滿盤皆輸”。在這種情況下，最好的辦法就是“出貨”，在必要時用“果斷降價”來換取現金流，用犧牲一部分利潤的代價來換取穩健的現金流，看似利潤降低了，但也換取了避免現金流斷裂的危機。同時，在銀根緊縮的情況下，會涌現很多高回報的投資的機會，掌握大量的現金隨時擇機而動，賺取的利潤可能會高于房地產開發本身。

另外，隨著調控的進一步發展，很多企業可能會紛紛選擇降價，甚至是轉讓項目，土地的價格必然會進行調整，而且土地的降價幅度可能會大于房價的降度。這時候，持有現金可以隨時有機會重新再低價接盤，為后續的發展奠定良好的基礎。

二、苦練內功，進行產品升級——戰略模式轉變

在過去十年，雖然也經歷了幾輪房地產的宏觀調控，在調控過程中出現了多次的行業洗牌，但房地產業總體上保持了持續、快速的發展形勢，很多優秀的房企沒有經歷過太大的生存和發展的壓力，由于房價和地價的持續攀升，使很多房企單純在土地的增值方面就賺取了數額龐大的利潤，“日子過得太滋潤”導致了一些房企不太重視市場戰略和管控體系的梳理，不太重視制度、流程和標準的制訂，不太重視人才、梯隊的建設，不太重視成本的管控和效率的提升，行業總體上顯現粗獷式的管理態勢。

這輪宏觀調控的手段、力度和效果都是以往歷次調控所無法比擬的，房地產企業所面臨的困難也是前所未有的。價格持續降低、去化速度大幅下滑，必然導致存貨的增加，很多企業為了急于出貨、紛紛降價，市場競爭更加激烈。高品質、高性能的產品將越來越受消費者青睞，提供這類產品需要有較強的企業聲譽和開發實力，相對來說大型開發集團更有實力滿足這些需求，而且當一線城市中市場出現飽和時，大型集團將被迫進入二、三線城市中尋求生機。中小型房地產企業由于自身管理水平和專業水平的限制，所開發的產品普遍呈現品質低、配套劣、管理差的問題，這樣的產品在供大于求的情況下會變得越來越沒有競爭力；另外，中小型房地產企業由于規模較小，普遍采用“家族式”的管理模式，管理粗放，沒有統一的戰略規劃和科學的現代企業管理制度，管控模式落后，沒有風險預警機制。且由于形勢變化，家族成員之間可能會因為意見上的分歧而影響團結，產生內耗，更加影響效率。

在這種情況下，中小型房地產企業必須要進行戰略模式的轉變，擺脫簡單的提供居所的思路，避免與低品質的產品同質化，打造長遠的優勢，力求從研發到銷售各個部分的實力較為均衡。從提高產品品質、完善功能、提升附加值的角度出發，不斷提高產品的核心競爭能力。當然，產品綜合競爭力的提升不是一蹴而就的，企業的主要領導者必須要轉變觀念，徹底改變陳舊的管理體現，向標桿企業學習，實現管控模式的重建和流程、制度和標準的升級換代。

篇6

Abstract: This paper analyzes the main factors which influences development of real estate based on the pattern of balance of supply and demand, then dynamics model of 3-dimension based on government, land agent and consumers is established. According to the model, the paper puts foreword some advices and analyze it with examples as the interest rising as well.

關鍵詞： 房地產；供求平衡；三維動力學模型；升息

Key words: real estate；balance of supply and demand；model of 3-dimension dynamics；interest rising

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）25-0102-02

0 引言

此前，已經有許多學者在房地產市場方面進行了廣泛的研究。袁萌萌和賈秀娥[1]以房地產金融風險概念為基礎，提出了防范房地產金融風險的具體措施。王曉雙[2]提出加強房地產網絡營銷管理的建議，對房地產網絡營銷的研究具有重大意義。孔行等[3]以我國北京、天津、上海、重慶四大直轄市為例，從供給、需求等經濟基本面角度測算了四大直轄市房地產的長期均衡價格。湯偉偉和高朋[4]在個人決策行為研究成果的基礎上構建了房地產項目投資決策行為的動態模式，指出了未來可能研究的內容。周畢文和程嘉許[5]通過分析調控效果，探究房價高漲的原因，以改變調控的思路，變“急治”為“緩治”。王金明和高鐵梅[6]利用可變參數模型對我國居地產市場需求、供給進行了動態的定量分析。

本文建立三維動力學模型來分析影響政府、房地產商和消費者之間的關系，并就該模型對于政府調控房地產市場的指導作用進行合理分析，以便為相關決策提供借鑒，具有一定的現實意義。

1 三維動力學模型的建立

設全市生產總值N（t）是時間t的函數；D，T，C>0分別為房地產商的資金投入、消費者的消費投入、政府的宏觀調控對二者的影響；γ>0為偶然因子。

首先我們假設：①N（t）的時間變化率與資金投入、消費者的消費投入成正的線性相關，與政府的宏觀調控對二者的影響成負的線性相關；②如果生產總值較多（或者較少），那么消費水平就應調高（或者調低）；③如果資金投入較高（或者較低），那么就需要政府充分考慮房地產商和消費者承受能力，通過加大（或者減少）影響因子來進行合理地調控。

在生產總值為Nm，且近期的消費水平有一個標準TM時，根據前面的假設，我們得到如下關于政府、房地產商和消費者之間之間的三維耦合非線性微分方程動力學模型：

dN/dt=（D+T-C）N-γN2dT/dt=δ（Nm-N）dD/dt=k（T-Tm）（1）

其中：δ，k為比例系數δ，k>0。

通過應用Routh-Hurwitz判別準則、穩定性判別法[7]以及極值來對模型（1）進行分析，可得：

定理1：當Nm>k/γ時，三維耦合微分方程動力學模型（1）有穩定的平衡點：（N*，T*，D*）=（Nm，TM，C-TM+γNm）（2）

參考文獻：

[1]袁萌萌，賈秀娥.我國房地產金融的風險及防范研究[J].技術與創新管理，2009，（1）:75-78.

[2]王曉雙.探析房地產網絡營銷[J].哈爾濱商業大學學報（社會科學版），2009，（1）:52-55.

[3]孔行，黃玲，于渤.區域房地產業與區域經濟發展的長期動態協調關系研究[J].中央財經大學學報，2009，（3）:54-59.

[4]湯偉偉，高朋.房地產項目投資決策行為模式與方法研究[J].工業技術經濟，2007，（26）:94-96.

篇7

關鍵詞：房地產開發；宏觀調控；成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著國家一系列宏觀調控政策的出臺，房地產市場競爭日趨激烈。房地產項目自身情況及政府宏觀政策因素發生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強。因此，這也成為房地產開發過程中成本控制的重點。

一、房地產開發前期費用成本控制措施

房地產開發前期準備工作一般會發生部分費用，而這部分費用主要體現在項目規劃建設前期籌備中。這部分費用在國外項目建設中，主要歸入通路成本，包含市場開發費用、項目立項及規劃費用、項目選址及征地費用等等。

1、土地費用的控制

這部分費用控制的關鍵是建設項目的選址。房地產項目開發用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環境因素。在目前的土地政策和背景下，國有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進行，房地產開發公司對于土地的選擇不多，因此針對每個出讓地塊的調研則顯得尤為重要。

對于項目地塊的SWOT分析及建設項目的可行性研究必須開展在拍賣之前，這樣才能對項目進行有效的成本分析，進而減少項目建設時期的被動。在做前期論證時充分分析各種可能出現的影響開發成本和進度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報建風險。這些都需要做充分論證，才能達到有的放矢。

2、勘察設計費的控制

前期工程費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對于行政事業收費，應采取有效的規避措施。而勘察設計費等，則應通過公開招標或者邀請招標的方式進行發包，在滿足設計要求的情況下最大程度的壓縮設計費用。對設計單位，應通過限額設計減小工期和材料成本壓力，應該在建筑美學和投資成本間尋找平衡點，在保證設計定位和結構安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡潔；設備設施夠用，好用；通過審核結構配筋降低含金率等等辦法來達到控制開發成本的目的。

三、施工費用的全程控制措施

1、項目決策階段的費用控制要點

一般房地產項目決策階段會遇到以下問題，首先就是項目的實施階段時候的市場定位已經與前期市場定位不一致。這個比較突出的表現在房地產市場的宏觀調控政策上。這樣的難題必須采取以下對策：①加強項目投資決策的科學性、系統性，重新明確和調整項目市場定位；②推行價值工程管理，使用最少的投資，爭取最大的效益產出。③保持決策的連貫與調整，盡量避免后期大幅度調整帶來的震蕩和成本上升。

在價值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點：①保持項目功能不變的情況下降低項目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資。

2、規劃設計階段的成本控制要點

設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵，必須采用以下有效措施進行控制：①對設計單位的設計管理應嚴格控制，設無論是概念設計、規劃設計還是一般的裝修設計，均應通過規范化的設計控制流程來管理；②在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對工程造價影響大的內容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響；④通過規范化的設計任務書和合同嚴格控制設計單位的設計質量；⑤通過規范化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設計成果質量。

3、項目招標及前期階段的成本控制要點

在這個階段，必須通過合理分包及施工招投標等手段合理降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。具體的控制措施如下：①專業專項工程分包給專項隊伍施工并負責驗收通過，由有相應資質的設計及施工單位進行施工，并組織相關部門進行驗收；②盡可能自購設備和材料，降低工程材料成本；③協調處理好與政府相關部門的關系，由于房地產開發項目施工過程中涉及較多的專項檢查，必須協調好與政府相關部門的關系，減少不必要的罰款和處置費用。

其中材料采購造價成本控制是重點。由于房地產項目開發的周期較長，會出現有材料價格波動的情況。尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，正確性時效性難以把握。因此房地產開發企業對于不能自行采購的材料，造價人員應該實地走訪和深入了解，掌握材料采購的真實價格，降低不必要的費用支付。

4、項目施工過程中的成本控制要點

這一成本控制的重點在于保證工程進度，避免因延期交房引發不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯誤、缺漏等造成的浪費及重復施工，減少相應的費用支出。這個階段控制造價控制較難把握，一旦發生錯誤，將使竣工結算發生錯誤。因此施工組織設計及施工方案的審定，房地產開發企業應該讓費用控制工程師和造價人員參與，從而避免問題發生。

5、設計優化及設計變更成本控制要點

房地產開發企業應鼓勵施工單位采用新工藝及新手段進行施工設計，甚至對于可以降低造價的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設計單位從技術上考慮是否可行，最終房地產開發企業審批核準。作為開發企業的造價控制人員必須知道設計變更的優劣對開發效益的影響程度，基本原則是技術上可行、法律上允許、經濟上合理、質量標準不變。

6、造價增加的管理措施及控制要點

在施工過程中，由于工程變更、現場簽證、施工索賠、經濟洽商、技術聯系單、驗收資料等行為，會造成施工管理階段的費用增加。而這階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，對沒有定額的分部分項工程單價要及時合理的確定。

四、財務費用及項目建設時間的控制手段

對于房地產開發這種大型資金占用的項目，以加快銷售和加速資金回收的手段來實現項目滾動開發，是最優化的資金手段，因此在項目建設全程必須縮短建設時間，控制手段主要有以下幾個方面：

1、在征地、拆遷、立項、設計、報建等前期建設階段盡量縮短工期。

2、在對規劃設計階段通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位以加快進度。

3、在施工階段，從項目節點控制上為項目節約時間：①逐級編制工作計劃，分項落實；②以合同為藍本，明確各施工單位各分項工程的交接時間，對逾期交付行為設置處罰措施；③配備經驗豐富的管理人員，保障項目擁有足夠的技術指導；④確保資金按時到位；⑤保證原材料、設備的組織供應及時到位；⑥對于施工過程中的設計變更，要求設計單位及時變更出圖。

4、在銷售階段，要注意以下幾點：①項目定位及銷售策略要符合項目實際情況，切記盲目和空泛；②將銷售委托給專業的營銷公司進行，并設立一定的銷售激勵制度，快速通過市場；③項目施工進度應配合銷售進度，在銷售時應具備基本的立面展示及樣板間；③監控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時收到銀行放款。

五、結語

總而言之，在國家宏觀調控政策下，房地產開發企業如果想要在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，那只有通過合理手段控制好房地產的開發成本。以方法促效益，才是企業生存的王道。

參考文獻：

[1] 郭寶霞．淺議房地產開發企業的成本核算[J]．商場現代化，2010年第25期

[2] 葉宏：房地產企業項目成本控制思路[J].科技創新導報，2009（34）

篇8

房地產是資本密集型行業，對資金需求極大，房地產融資尤其重要。目前，我國房地產行業過于依賴銀行信貸，其資金體系存在著融資渠道單一的缺陷，這使得房地產風險過于集中于銀行，導致金融體系的不穩定和整體金融風險的擴張。作為國民經濟支柱產業的房地產業，不能將銀行信貸資金作為主要甚至唯一的來源。現實情況是：一面是大量富余的民間資本，一面是存在資金渴求的房地產行業。上市融資，投資基金，房地產信托，發行債券是中國房地產融資市場上新出現的一些名詞，而他們都有各自的優缺點，在實行的過程中也都會出現不同的難度。

二、常見的多樣化房地產融資方式及其各自的特點

（一）銀行貸款

現階段，我國房地產開發企業自有資金中30%--40%為來自銀行的流動資金貸款，銷售回款中主要是購房者的個人住房抵押貸款。中國人民銀行研究課題組的調查研究顯示，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金直接或者間接地來自銀行。

但是商業銀行所提供的貸款主要是短期貸款，這對需要長期資本的房地產企業來說還是不能滿足需要。而且房地產開發周期長，風險高，占用資金量大，開發的各環節過分的依賴銀行貸款，增大了銀行的系統風險，而銀行獲得的收益只是利息，從銀行事后的角度看，國內的銀行實際上承擔著風險投資的風險，拿到的是債券的收益。在新的融資限制條件下，實際上可以說當前的多數房地產企業是難以繼續依賴貸款融資的。2005年3月17日，央行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，貸款定價差異化成為必然，不同的房地產商，不同的開發項目，利率都會有比較大的差異，隨著金融機構辨識風險和定價能力的提高，利率差異化趨勢將更加顯著。因此資質較差的房地產企業將面臨著更高的融資成本，加之對自有資金比例的約束，廣大的中小房地產公司更難以取得貸款。

（二）上市融資

雖然股市在國內發展已有很長時間，但由于房地產業本身的特殊性，加之中國股市存在種種頑疾，地產企業上市融資非常有限。至2004年，國內A股市場房地產上市公司只有40多家，占整個房地產企業不足1%。這些上市公司融資金額3億多元，占全部房地產企業資金來源不到0。5%。但是，我們必須認識到上市公司是有很多優點的。發行股票所融入的資金屬于所有者權益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉讓其擁有的股份，并相應地享有分享剩余收益、重大決策以及選擇管理者的權利。因此與其它融資方式特別是債務融資相比，進行股權融資最大的好處就是企業沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規避企業在經營狀況出現起伏時伴隨的財務風險。

就企業的后續融資而言，企業發行股票成功意味著可以降低其資產負債率，這對于企業在發展過程中進行債務融資等奠定了良好的基礎。事實上，目前我國的各大商業銀行在總體惜貸的情況下對發放貸款給上市公司還是比較積極的。已經上市的公司還可以根據實際情況進行配股、增發、或者發行企業債券（在國家從嚴控制企業債券發行后，我國能發行債券的企業主要是上市公司和一些中央級壟斷企業），這為其可持續發展提供了融資渠道方面的保證。上市融資雖然門檻高，而且上市后要接受較嚴格的監管，但是從規范經營管理實現企業長遠發展戰略規劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。

（三）發行公司債券

目前，我國的二級市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業而言是可望而不可及的事。那么，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。

由于地產項目具有的資金量大、風險高以及流動性差等特點，再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善， 屢屢出現企業債券無法按期償還的案例，因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。監管部門為規范債券市場，采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束這些使得我國房地產發債融資的門檻較高不易進入，且發行成本較高，對于一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

三、可以借鑒的新的房地產融資方式

（一）民間融資

在中國的融資不夠健全的情況下，簡單的圍堵并不能徹底解決問題。由于國有商業銀行基于風險的考慮，中小企業特別是鄉鎮企業很難得到國有商業銀行的支持，因此民間融資成為他們唯一的選擇。與此同時，在銀行利率普偏偏低的情況下，大量的剩余資本也需要投資出路。事實上，隨著民間融資自律行業的形成，及其在中小企業融資中地位的增強，越來越多的人士已經認識到民間融資的正面意義，并試圖將其歸位。 “禁止民間借貸只不過增加了金融交易的風險和成本，減少了資金供給，使高利貸利率變得更高。”

2005年中國人民銀行《2004年中國區域金融運行報告》，明確指出，“要正確認識民間融資的補充作用”，這可以被看作是央行首次對體制外循環的民間借貸的正面認定。該報告透露了2004年浙江、福建、河北三省民間融資規模，分別約在550億元、450億元和350億元，相當于各省當年貸款增量的15%--25%。報告肯定民間融資有“一定的優化資源配置功能，形成了與正規金融的互補效應”，并且可以提高直接融資比重，減輕中小企業對銀行的信貸壓力。

怎樣很好的利用這一融資方式是對房地產企業提出的挑戰。面對民間融資，房地產企業要在法律允許的范圍內合理控制融資風險，用最少的融資費用融到最需要的資金。

（二）土地分期付款和約

土地分期付款和約也是一種常見的非抵押貸款融資。在土地私有制的國家，土地所有權可以買賣。多數土地的買賣都是采用分期付款的方式進行的。根據土地分期付款和約，買方以年金形式按月支付地價款和相應的利息，在和約有效期間，賣方保留土地的產權，買方則享有土地的使用權和占有權。直到清償最后一筆地價款，買方才獲得所購買地產的產權。在中國，土地歸國家所有，不能轉讓買賣，但是土地的使用權是可以轉讓買賣的。隨著房地產商品需求的不斷增加，土地資源日益短缺，地價上漲迅速。考慮用土地分期付款和約為開發商提供非抵押貸款融資，是值得探討的課題。

（三）股權回購

簡單地說，股權回購投融資就是進行融資企業（目標企業）的股東向提供融資的并購方出讓自己的股權或者允許并購方認購目標公司的增資，并購方受讓股東的股權或認購目標公司的增資，然后股東再以雙方事先商定的條件回購并購方持有的目標公司股權，從而雙方各自實現融資與投資目的的資本運作過程。這種融資方式既可以使目標公司得到與銀行貸款類似的融資借款，最終又不喪失其擁有的股權。

篇9

關鍵詞：房地產項目；特點；宏觀調控

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-000-01

前言

顧名思義，房地產就是房產和地產的總稱。房地產風險的含義是指在房地產項目的開發過程中，存在諸多主客觀因素會對項目開發的經營利潤產生影響，導致成本不能預期收回而遭受經濟效益受損的可能性。房地產項目承擔的風險受多方面因素的影響，包括國家宏觀調控、銀行信貸、自然因素、行業特點等等。同時房地產項目風險具有不可消除性，只能通過采取合理的措施盡可能的降低風險。

一、房地產項目的風險概述

1.宏觀調控趨緊背景下房地產風險的新特點

（1）政府巨額投資引發房地產泡沫風險增加

2008年由美國引發的次貸危機，導致全球金融震蕩。2009年，我國為防止全球金融危機引發經濟衰退，國務院決定由中央政府投資4萬億元，加上地方政府的配套資金可能超過20萬億元，刺激經濟發展。政府的巨額投資，導致全國廣義貨幣M2供應快速攀升，雖然我國政府06年以來一直采用各種手段打壓房價，但因出口增速放緩、工業的不景氣、消費增長有限，加上2007年以來我國股市低迷以及我國買房保值增值的傳統文化理念深入人心，使得房地產變成了資金的蓄水池，廣大居民把大量的資金投入該行業，導致房價居高不下，增加了房地產泡沫風險。

（2）房地產行業特性加大了政府的調控難度

一個房地產項目，從政府土地整理、規劃調整、土地出讓、開發建設直至竣工交付使用，一般需要3-5年的開發周期，期間涉及政府、開發商、建筑承包商、材料供應商、購房者等眾多利益主體，這必然產生信息的不對稱或失真；加上房地產產品的不可替代性和不可移動性、土地財政在各地方政府收入的比重超過40%、房地產行業對GDP的高貢獻度等特性，政府對房地產行業的調控異常艱難。

（3）房地產政策的預測難度加大

2005年以來，隨著我國經濟的快速增長、貧富差距擴大和城鎮化進程加快，我國房價高速增長，遠遠超出了廣大居民可承受的范圍。為此，我國政府密集出臺各種房地產調控措施，如《國五條》、《國十條》、試點房產稅、限購限貸等政策。房地產是涉及國計民生的產業，過快的房價增長以及房價大幅下跌關系到國家穩定和金融機構風險，因我國社會主義市場經濟建設還處于初級階段，市場調節機制不夠完善，房地產行業信息不對稱以及其本身的復雜程度，導致了政府調控任務的艱巨性。上述這些情況加大對房地產政策的預測難度。

2.房地產風險的種類

（1）房價泡沫風險

房價泡沫風險是最常見也是關注最為廣泛的一種風險，它的主要特點在于房價以較快的速度持續上浮，并且這種漲幅明顯高于居民收入漲幅。一旦導致房價漲幅超過收入漲幅的各種短期因素出現變化，將迅速引起房價泡沫風險的爆發。

（2）供給過剩風險

供給過剩型風險的誘發原因主要是市場供應量明顯超過需求量。對供給過剩風險進行檢測需要根據不同情況把握兩個方面的指標，針對中長期的供給過剩應該重點關注特定城市的戶均套數指標，而針對短期的供給過剩則應該重點關注人口結構調整以及居民實際收入。

（3）流動性風險

房地產行業是一個資金投入量大，開發周期長的行業，同時也是典型的高杠桿行業。正因為房地產行業具備這種特點，因此在房地產開發過程中企業的資金來源主要依賴外部環境，如果資金來源出現問題，就很容易爆發流動性風險。

二、房地產項目的風險識別

對房地產項目風險進行識別的目的主要是要判斷哪些可能的風險事件會對房地產行業產生影響，甚至影響國家宏觀經濟的發展。房地產風險識別的具體過程如下：1.確定風險識別對象。風險識別的首先要面對的問題就是確定房地產風險識別的對象。2.搜集并整理與風險有關的信息。3.分析并判斷不確定性。主要依靠房地產風險分析人員的累積經驗，同時運用所搜集到的信息分析并判斷現階段房地產行業面臨的不確定性。4.選擇風險識別方法與工具。根據不同的風險對象，制定不同的風險識別方法。5.判斷風險事件的動態發展及結果。在對風險事件分類的基礎上，對風險發生的原因、時間、形式、發展過程以及導致的后果做出及時的判斷。6.風險識別報告。

三、宏觀調控趨緊背景下如何防范房地產項目風險

針對我國不夠完善的市場經濟，市場經濟調節手段相對匾乏，必須依靠政府的宏觀調控加以調節。因此，我國房地產行業往往面臨行政調控的風險，這就需要采取合理措施對房地產項目風險加以防范與利用。

1.縮短開發周期，規避房價泡沫風險

市場上有一些開發商意識到房價泡沫風險，開始加快開發周期予以防范，比如碧桂園，實行快速開工、快速開盤、快速資金回籠策略，以規避房價泡沫破滅風險。但是一些剛進入房地產行業不久的開發商卻因缺乏標準化的產品線、和政府關系不到位、工程營銷欠缺有效的策劃等因素，導致很難大幅加快開發進度，防范房價泡沫破滅風險。為此，現階段進入房地產行業要謹慎。

2.深入研究區域購買力，防范供給過剩風險

房地產又名不動產，其不可移動的產品屬性導致該行業具有明顯的區域特征。所以，投資房地產項目首先要對項目所在區域做深入研究，搞清楚其供需關系，才可決定投資與否。否則，鄂爾多斯的“鬼城”教訓很有可能重演，那時，不僅投資者血本無歸，也導致了社會資源的大量浪費。

3.加強銀行信貸管理，完善房地產金融市場

加強銀行信貸管理，完善房地產金融市場，能夠有效地分散房地產信貸風險， 同時還應該對稅費體系進行進一步完善，做到合理稅負。與此同時，房地產行業與金融市場的關系密不可分，房地產風險又存在長期性以及復雜性的特點，因此房地產項目的風險防范應該從房地產市場以及房地產金融這兩方面同時著手，認真做好房地產金融防范工作，確保房地產行業的健康發展。

四、結論

在我國房地產項目的開發運營過程中始終將伴隨著一定的風險，并且這種風險具有不可消除性。因此在國家宏觀調控趨緊的大背景下，房地產企業應該不斷完善風險管理體系，制定合理的措施有效地防范各種類型的房地產項目風險。在宏觀經濟環境發生變化時，能及時實施既定方案規避風險或者將風險引發的損失盡可能的降到最低，從而確保房地產行業的可持續發展。

參考文獻：

篇10

關鍵詞：宏觀調控政策，房地產，融資

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言：從 2003 年開始至 2008 年全球金融危機爆發之前，我國對房地產業連續五年出臺一系列宏觀調控政策 。2009 年為應對全球性金融危機，國家實行了寬松的貨幣政策和財政政策。2009 年全國房價達到前所未有的高點，當年房地產上市公司平均業績增長達到 45％，2009年的瘋狂透支了未來。2010 年伊始，國家調控政策開始出臺，說明宏觀經濟的主基調已從保增長過渡到調結構和防止通貨膨脹，貨幣政策從過度寬松回到真正意義上的適度寬松。目前，國土部、證監會、銀監會等部委聯手遏制房價過快上漲的機制正在形成，這一機制放在當下的房地產調控背景下，將使 2010 年房地產企業資本市場融資變得比較困難，今后幾年，房地產企業融資困難也會成為常態。

1、我國房地產企業融資概況

眾所周知房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業屬于資金密集型產業和金融業息息相關，它的發展需要金融業的持續支持，同時房地產市場的過度發展特別是房地產泡沫的存在會導致金融風險的增加，因此政府既需要通過金融政策促進房地產市場發展，又需要合理地防范金融風險。因此，房地產企業的融資就顯得尤為重要。從 2003-2006 年資金結構看，房地產投資資金主要來源于國內貸款、自籌資金和其他資金，其中其他資金主要為房地產預售過程中的定金及預付款、國內預算內資金比例和債券比例持續下降， 年這兩項比例均為 0；國內貸款比例分別為23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年國家的緊縮“銀根”房地產宏觀調控政策，國內貸款比例在 2004年和2005 年比例處于歷史最低水平， 年國內貸款比例比年增加 了1. 47個百分點 ， 利 用外資比例從1998~2003 年處于持續下降過程中，最低比例為 1.98 %(2003 年 )， 最高比例為8.19 %( 1998年)，企業自籌資金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自籌資金比例均超過30 %，其中企事業單位自有資金比例在2006年達到最高58.52%，其他資金來源比例最低為41.4%( 年 )， 最 高 比 例 為49.87%( 2004年)。二、股票融資和債券融資所占比重較小目前，我國上市的房地產企業非常少，即使是已經上市的房地產公司，由于其業績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件，從總體來看，房地產上市公司籌資占全部房地產企業的資金來源比例很小。同樣，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，這主要是由于我國對發行企業債券限制較嚴，一般房地產企業開發的項目獲取發行企業債券的可能性非常小。（三）外資所占比例呈上升趨勢1998 － 2006 年，我國房地產開發企業利用外資占同期我國房地產開發累計資金總量的 1.9%，盡管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趨勢。2006 年以來，我國房地產企業利用外資增勢強勁，一方面，從宏觀層面看，國外資本在分享中國經濟快速發展的成果；另一方面，隨著人民幣升值，伴隨外資進入的還有大量熱錢，盡管國家先后出臺了一系列限制外資進入的文件，但還有繼續擴大流入量的發展趨勢。（四）房地產資金信托近期最為活躍房地產資金信托是近期我國最活躍的房地產融資形式。雖然目前房地產資金信托計劃的融資額在房地產資金總量中僅占 0.5%，但所表現出的創造性、靈活性與適應能力已顯示出資金信托計劃具有廣闊的發展空間。

二、當前國家進行宏觀調控的情況分析

2007年以來央行次調高利率，10次提高存款準備金率同時通過特別國債正回購操作回收流動性，6次加息，通過融資成本適度上升來合理調控貨幣信貸投放。未來貨幣政策組合拳的力度更大，會通過匯率政策和利率政策的有效配合實現宏觀調控。但在貨幣政策轉向“從緊”的同時，今年財政政策將繼續保持“穩健”，財政支出結構進一步優化，社會保障、改善民生、經濟結構調整等各項工作將依然能夠得到財政的大力支持。同時，中央經濟工作會議提出將節能減排目標完成情況作為檢驗經濟發 展成效的重要標準，鞏固完善強化支農惠農政策，推進產業結構優化升級，著力改善民生，促進社會和諧等。流動性過剩、投資增長過快、環境與資源壓力持續加大以及通脹壓力抬頭等問題帶有一定的必然性和長期性，短期內難以從根本上予以消除，上述問題仍然是 年我國宏觀經濟運行中的主要矛盾。為確保經濟社會的長期穩定發展，進一步提高發展質量，政府將繼續保持宏觀調控的力度，“適度從,緊”仍然是 年我國貨幣政策的主基調。

三、宏觀調控對房地產行業的影響分析。

（一）運用利率杠桿，控制房地產企業

投資規模房地產投資規模較大比例增長，這種房地產企業過快的膨脹的行為，對于房地產業的健康發展構成了很大的潛在威脅。一方面，被較高利潤所誘惑的房地產商，在面對房地產開發過程較大風險時，仍然選擇大量涌入，而開發過程的長期性，使得房地產需求的結構及數量存在較大的可變性，一旦外部環境風吹草動就會導致大量房地產企業遭到損失，對于房地產行業的長遠發展十分不利。另一方面，由于我國房地產企業開發資金有很大一部分來源于商業貸款，故銀行業也成為這種風險的主要承擔者，而銀行業作為我國單一金融體系中的主體，房地產行業所承擔的風險一旦實現，銀行業的損失，就將牽動眾多行業的發展。

（二）提高房地產企業外部融資門檻，增強房地產企業自身實力。無論是通過提高房地產企業貸款自有資本金的比例，四證的取得的要求，還是通過對房地產企業境外融資或房地產企業信托發展的規范中我們不難發現，中央正在尋求一種融資要求的標準化，各種融資模式在門檻的制定上趨于相同。

（三）信貸緊縮將控制開發總量中央經濟工作會議提出，進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏，嚴格控制新開工項目，防止投資反彈，促使經濟增長保持在合理水平。

結 語：

房地產業屬于資金密集型產業和金融業息息相關，它的發展需要金融業的持續支持，同時房地產市場的過度發展特別是房地產泡沫的存在會導致金融風險的增加，因此政府既需要通過金融政策促進房地產市場發展，又需要合理地防范金融風險。

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