土地評估的市場法范文

導語：如何才能寫好一篇土地評估的市場法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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對584戶農戶和98位專業人士的問卷分析表明，在問及“是否需要開展農村土地資產評估？”問題時，有近70％的農戶及88％的資產評估專業人士回答需要。這一問題同時也被另一問題所佐證，在“您認為開展農村土地資產評估重要嗎？”問題中，有近80％的農戶和95％的資產評估專業人士回答很重要。調研數據表明，人們已經逐漸認識到農村土地資產評估的重要性，開展農村土地資產評估已成為時展的潮流。

1．1建立農村土地市場，統籌城鄉一體化發展改革開放30多年來，我國社會主義市場經濟取得了長足的發展，農村土地市場得到逐步發展。一方面，在社會主義市場經濟下，農村土地既是一種資源，又是一種資產，以土地為主要內容的農業資源必將進入市場，參與流通和交換；另一方面，國家鼓勵農村土地市場建立和發展。2003年3月1日實行的《中華人民共和國農村土地承包法》標志著國家對農村土地流轉市場放開，隨后黨和國家相繼一系列法律政策，鼓勵引導農村土地市場的建立。農村土地流轉過程中，涉及土地估價的問題越來越多，如農村土地承包經營權出讓、租賃費用計算，農村土地抵押貸款、耕地復墾價值計算，新農村建設中住房置換價值確定等，使得農村土地資產評估變得日益重要。調研數據顯示，53．25％的農戶參與農村土地流轉，占被調查農戶一半以上，表明忠縣已存在農村土地流轉市場，67．81％的農戶愿意流轉土地，他們普遍認為，在社會保障體系逐步完善的條件下，土地流轉不僅不會威脅到他們的生存安全，還會給他們帶來更多的財產性收入。具備合理的農村土地價格是確保農村土地合理流轉的首要條件。目前，我國農村土地交易價格混亂，缺乏一個明確、統一的土地評估標準，因而這種市場存在一定的局限性和盲目性，從長遠來看，在一定程度上阻礙了我國農村土地市場的健康發展。黨的十指出要深化經濟體制改革，健全現代土地市場。健全現代土地市場，應加快發展農村土地市場，建立健全農村土地資產評估體系，開展農村土地資產評估。一方面，有利于實現資源優化配置。價格是市場的靈魂，按照價值規律建立農村土地資產評估體系，有利于促進我國農村土地資產流動，引導土地從低效率經營者流向高效率經營者，實現資源的優化配置，促進我國農村土地規模化、現代化、產業化發展。另一方面，有利于統籌城鄉一體化發展。我國城鄉土地資產市場的二元特征明顯，主要表現為：土地產權城鄉二元、土地價格城鄉二元、土地市場城鄉二元、土地用途城鄉二元、土地規劃和管理城鄉二元。開展農村土地資產評估，建立城鄉一體化的土地資產評估標準，有利于建立“同地、同權、同價”的城鄉土地市場，促進土地資源在城鄉間的合理、有序流動，促進城鄉土地市場一體化發展。

1．2完善征地補償制度，保障農民合法權益據調查，63．18％的農戶認為我國現行征地制度不合理，73．97％的農戶對我國現行征地補償標準不滿意。黨的十指出要讓廣大農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果。農村土地是農民發展的經濟資源，是農民從事生產與維持生計的固定資產，也是農民最主要的財產。顯化農村土地資產、盤活農村集體經濟、保障農村土地平等入市、增加農民財產性收入是實現農民平等參與現代化進程，共同分享現代化成果的有效途徑，是農民產權權益的經濟實現形式。然而，在農村土地資產化過程中，作為弱勢群體的農民其合法權益難以得到保障。據《中國統計年鑒》的數據，2007～2011年，農村家庭財產性收入占總收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在農村土地資產化過程中，土地并沒有發揮其增收的功能，農民的財產權益受到了侵犯。一方面，我國現行的征地補償制度損害了農民權益。《中華人民共和國土地管理法》規定土地補償費包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，采用“產值倍數法”的計算方式，并且規定土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均產值的30倍。這種政府壟斷和干預的土地補償機制并沒有以市場機制為基礎，農民缺少話語權，導致土地補償標準偏低，嚴重扭曲了土地真實價格，最終損害了農民權益［5，6］。國際上通行的做法是根據土地市場價格進行補償，被征地的人員在獲得公平交易后自謀生計。結合國際經驗及遵循市場主體平等、利益均衡的原則，開展農村土地資產評估是完善我國征地制度的前提條件。農村土地資產評估有利于實現“按價征地”和充分保障失地農民權益。另一方面，我國農村土地交易中，交易價格大多是由雙方自行協商或由農村基層組織協商確定的，缺乏科學依據，作為弱勢群體的農民，其合法權益難以得到保障。開展農村土地資產評估，引入第三方專業的資產評估機構和評估人員對交易土地進行評估，給出獨立、客觀、公正和科學的評估價格能有效維護農民的權益。

1．3規范農村土地流轉行為，加強農村土地資產管理農村土地所有權和使用權分離的過程必然導致農村土地流轉［7］。由于我國農村土地市場發展滯后，缺乏政府的統一管理，土地流轉大多是流轉雙方私下協商交易，導致流轉行為不規范，在流轉中容易產生欺行霸市、倒買倒賣等投機行為，而土地流轉的投機性又導致了農村集體土地資產的流失和農地非農化。加強農村土地資產評估有助于確定合理的土地流轉價格，建立農村土地市場價格體系，規范農村土地流轉行為，促進農村土地合理流轉。土地既是一種重要資源，又是一項重要財產，推進農村土地資產評估有助于加強國家對土地的宏觀管理，為國家決策提供科學依據。第一，有助于提高耕地保護質量。我國實行了世界上最嚴格的耕地保護制度，制定了包括基本農田保護制度、土地用途管制制度和耕地占補平衡制度在內的一系列制度。《中華人民共和國土地管理法》明確指出“非農業建設經批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。”開展農村土地評估，建立農村土地價格體系是促使我國耕地管理向數量質量雙重管理轉變的重要依據。第二，有助于加強國家對農村土地的監測。加強農村土地資產評估，有助于摸清全國各地農村土地生態質量（包括數量和質量），實現農業可持續發展；有助于測算我國農村包括土地在內不動產的價值總量。第三，有助于指導農村土地開發整理。應用農村土地資產評估成果，有助于合理確定土地開發整理的重點區域、區域土地開發整理潛力及應采取的措施，提高農村土地開發整理規劃編制的科學性。

2推進農村資產評估面臨的主要挑戰

2．1農村土地制度供給不足通過調研，筆者發現，絕大部分的資產評估專業人士認為制約我國農村土地資產評估發展最主要的障礙是農村土地制度供給不足。一方面，我國農村土地資產評估在國家層面上制度設計較少，又缺少相應層面的法律制度或規章制度，導致土地資產評估缺乏科學性，無法形成正常的市場價格表達機制，造成農村土地資產價格扭曲；另一方面，現行的農村土地制度，在一定程度上阻礙了我國農村土地資產的評估。根據地價理論，土地價格是土地所有權壟斷而產生地租的資本化。因此，推進我國農村土地資產評估首先應加強我國農村土地產權制度建設。目前，我國農村土地產權制度存在嚴重缺陷，主要表現在以下三個方面：第一，農村土地產權模糊，產權模糊將不利于產權主體形成有效的激勵和約束機制，并最終損害了分配機制［8］；第二，農村土地產權不穩定，主要表現為土地承包期及農民對所承包土地的不穩定性，不利于農民對土地進行長期投資，阻礙土地承包經營權流轉機制的建立；第三，農村土地產權不完整，土地使用權具有的轉讓、出租、抵押等權能受到法律法規的限制。正是由于殘缺的土地使用權，才導致了土地使用的隨意性以及土地流轉的困難性。姚洋［9］認為土地使用權的有效轉讓，能夠使得土地使用權具有邊際產出拉平效應與交易收益效應，從而提高資源配置的效率。此外，我國農村土地流轉制度和市場制度供給不足在一定程度上阻礙了我國農村土地資產化。農村土地流轉制度供給不足主要表現為：流轉主體的障礙、流轉權利的限制、流轉規則不明。農村土地市場制度供給不足主要表現為：農村土地市場體系不完善，農村土地市場管理機制缺乏。

2．2評估方法技術體系不健全現代估價方法體系的建立是基于一套固定的政策構架及市場環境假設，其常用的方法包括收益還原法、市場比較法和成本核算法。現代評估方法并不完全適用于中國國情的農村土地資產評估市場。一方面，中國農村土地市場是一個不完全的市場，國家政策對農村土地的收益影響較大，預期收益成為一個難以預期的變量，導致現有估價方法需要重新考慮標準化變量的誤差問題；另一方面，我國農村土地資產獨特的產權性質和保障功能決定了農村土地資產評估方法設計需要更多的考量。市場比較法。市場比較法是指在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原理，將待估土地與較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估日地價的方法［10］。運用市場比較法所求取的價格與市場價格最吻合。但是，由于我國農村土地市場不健全，流轉交易價格不規范，缺乏參照性。因此，在農村土地市場體系尚未完全建立的情況下，不宜采用市場比較法。成本核算法。成本核算法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本核算法一般適用于新開發土地的估價，在農村土地資產評估中應用范圍有限。例如，運用成本核算法對在農村地理條件惡劣地區開墾的一塊貧瘠土地估價，由于投入多，估價高，這就與市場比較法、收益還原法所評估的結果相差甚遠。收益還原法。收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準日收益總和的一種方法。目前，學術界大都形成共識，認為收益還原法是目前我國農村土地估價中最適宜的方法。但是，收益還原法中待估地的年總收益、還原利率等參數因子很難確定，阻礙了收益還原法在實際中的應用。針對農村土地資產評估方法，62％的重慶市資產評估專業人士認為農村土地資產評估的原理和方法可以參照城鎮土地資產評估的原理和方法進行。還有部分人士認為，鑒于農村土地的多樣性及各種類型土地本身的特性，在開展農村土地資產評估時應采取分類評估的方法，建立分類評估技術路線。他們認為，農用地評估可以采用收益還原法、成本法，建設用地評估可以采用市場比較法。此外，沈秀峰等［11］認為，在測算農地價格時應根據農地流轉方向進行不同的估價，農地轉農地，則只需要測算其經濟價值，農地非農化，應測算經濟價值、生態價值和社會價值，而不同價值估價時所選擇的評估方法應不同。

2．3土地市場服務體系不健全完善的市場服務體系是保障我國農村土地資產評估順利開展的有利外部環境條件。目前，我國農村土地資產評估體系尚未建立，配套服務設施不全，主要表現在以下三個方面。1）缺乏專業的資產評估機構和專業的資產評估人員。以重慶市為例，重慶市國土資源房屋評估和經紀協會是重慶市主要從事土地資產評估的自律組織。通過對該協會及資產評估專業人士調研得知，目前該會從事土地資產評估工作的專業評估機構，其業務范圍大多集中于城市土地，很少涉及農村土地，有從事農村土地資產評估的專業人員則更少。在我國被政府認可的具有評估資格的專業人員有注冊資產評估師、房地產估價師、土地估價師，國家并沒有從法律層面上明確我國農村土地資產評估主體。2）缺乏市場中介組織。一方面農民獲取資產評估市場信息的渠道較少，中介組織有利于搭建起資產評估需求方與評估方的橋梁，加強評估雙方信息互通，促進農村土地資產評估工作的開展，進而促進農村土地流轉；另一方面有利于加強對資產評估機構和評估人員的監督管理，保障需求方利益，保護農民權益。3）缺乏政府對農村土地資產評估的有效管理。由于農村土地資產評估處于新生事物發展階段，政府對其管理處于探索階段，導致部分地方缺乏有效管理，主要表現為農村土地資產評估相關法律法規不健全、監督管理缺失、出現過分干預現象等。

3有序推進農村土地資產評估的政策建議

3．1堅持人民主體地位，保障農民合法土地權益黨的十報告明確提出，必須堅持人民主體地位。依法保障農民合法的土地權益是貫徹落實黨的十方針的基本要求。加強農村土地制度改革是保障農民合法土地權益的根本途徑，主要途徑有：一是完善農村土地承包經營權權能。一方面，通過法律制度的建設，按物權理論規范我國農地承包經營權制度，賦予農民完整的承包權權能；另一方面豐富農村土地承包經營權流轉形式。地方政府要在不改變農地用途，不損害農民利益的前提下，積極探索各種土地承包經營權的流轉模式。二是依法保障農民宅基地用益物權。通過土地管理制度改革，實行宅基地有償使用制度和允許宅基地有條件轉讓，制定宅基地流轉制度，建立合理健康的農村宅基地流轉市場，徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制，推動城鄉協調發展，依法保障農民的宅基地使用權和收益權，保護農民利益。

3．2促進城鄉統籌發展，健全農村土地資產評估體系目前，我國城市已形成比較完備的土地資產評估體系，而農村土地資產評估工作還處于試點階段，尚未全面開展。建立城鄉一體化的土地資產評估體系，健全農村土地資產評估體系，主要措施有：一是培育專業的農村土地資產評估機構和評估人員，保障農村土地價格的科學性、統一性和合理性；二是加快完善農村土地資產評估的基礎性工作，盡快建立全國性的農村土地分等定級；三是探索農村土地資產評估方法，建立具有全國性指導意義的評估技術路線；四是建立農村土地資產評估中介機構，建立資產評估信息服務平臺和仲裁調解機構；五是進一步完善農村土地資產價格體系。

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【關鍵詞】土地評估職業;面臨的主要風險;應對措施

【 abstract 】 with China's socialist the development of market economy and perfect, the land of the degree of marketization has improved. Land appraisal industry is also showing rapid development momentum. As the various reform smoothly development, our country's land market constantly get standard, the fierce market competition to the land evaluation put forward higher request, land appraisal industry assumes the social responsibility also more and more. In addition, because the market, policy and evaluate the effects of factors such as the personnel quality, land evaluation industry development and at the same time, also highlights the risks, this paper discusses the risk of the profession, and put forward the corresponding countermeasures for employees in practical work for reference.

【 keywords 】 land evaluation profession; The main risk facing; measures

中圖分類號：{F123.17} 文獻標識碼：A文章編號：

1．前言

隨著我國土地市場化的逐漸完善，有著土地評估和咨詢服務功能的土地評估業逐漸在我國經濟發展中占有重要地位。根據國家有關政策的規定，很多土地評估機構完成了改制工作，并按照市場經濟的原則和發展規律，建立起適應現代化市場發展的管理和運營體制，社會主義市場經濟環境中需要秉承“獨立、公開、公正”原則的土地鑒證機構。土地評估人員服務的基本理念是運用相關的專業知識和經驗幫助客戶規避風險并維護客戶的合法利益。然而，土地評估人員職業自身存在著風險，影響著土地評估事業的發展，積極探討“風險”的形成原因，并采取相應的措施進行防范，維護土地評估人員的社會形象，是促進土地評估事業良性發展的重要手段。

2. 土地評估職業存在的風險

在土地評估的實際操作中，必然會存在著評估結果與土地實際價值發生較大偏差的現象，這種現象被稱為土地評估風險，主要表現在以下幾個方面。

2.1 職業道德面臨的風險

如果土地評估人員只是精通掌握了估價理論，并且有著豐富的從業經驗，只能說是其在技術層面上具備了成為合格的土地評估人員的基本素質。社會上一些土地鑒證機構在土地評估中出現嚴重的欺詐、違法行為，并不是由于技術不過關，而是職業道德方面存在嚴重問題，做出的評估結果不客觀、偏離土地的真實價值，損害了土地利益方的合法權益。有的土地評估人員打著“公正”旗號惡意破壞市場秩序，甚至和委托人相互勾結圖謀第三者的利益，這種行為擾亂了土地評估市場秩序，給土地評估從業人員的社會形象造成了不良影響。職業道德是任何職業的基本底線，土地評估人員要恪守職業操守，控制好職業道德方面的風險，如果職業道德的風險處于失控狀態，隨之而來的其他各種風險更難以控制。[1]

2.2 政策環境不穩定產生的風險

我國的經濟改革尚不完全成熟，相關的經濟法律體系還沒有得到完善，市場經驗也比較缺乏，在諸多經濟領域，真正起作用的倒是一些行政性規章或地方性政策條例。盡管這些法律法規填補了不少法律上的空白，但是存在著落后于經濟發展現實的現象，另外，國家和法制部門會根據市場情況的變化不斷調整或者頒布一些新的法規政策條文，這就使土地評估行業處在一個充滿不確定性的政策環境中，這種不確定性必然使土地評估機構承擔由此相應的風險，由于不同土地評鑒機構的發展程度和實力不同，應對這種風險采取的措施也是不一樣的，這種風險給機構帶來的沖擊也是不可預知的。

2.3 職業素質不高帶來的風險

隨著我國土地市場化的推進，對土地評估人員的職業素質要求也逐漸提高。就目前的實際情況來看，我國土地評估行業的從業人員的整體素質不高。土地評估作為專業性特點很強的工作，要求從業者掌握多方面的知識，涉及土地、房產、政策法規等各個知識領域。土地評估工作比較繁雜，評估人員很難得到空余時間進行知識充電，其工作往往單一地局限于一個執業領域，導致知識水平難以得到提升。

另外，由于一些土地評估從業人員的技術水平較低，在實際的土地評估工作中，采取的評估技術和方法比較落后，從而導致帶來不同程度的風險。由于自身的評估技術不高，對土地價值標準的把握不準確，采取的股估價方法和估價對象不同步，導致估價結果和實際價值差距較大，引起一些不必要的商業糾紛，從業人員必須承擔因自身知識素質和技術素質的缺憾帶來的風險。

3. 應對職業風險的相應措施

基于以上幾個原因和我國經濟發展的大環境，土地評估人員的職業風險是很難避免的，但是可以采取相應的措施將這些風險帶來的沖擊降到最低點，筆者認為在實際工作中可以采取以下幾點措施。

3.1提高行業自律監管和從業者的職業道德水平

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關鍵詞：土地 出讓指導價 評估

一、研究背景

寧波市本級土地出讓權限下放后，為保證寧波市原有地價體系的持續穩定和土地市場的健康發展，需要建立一套以土地出讓市場指導價為主要內容的地價綜合監管體系。為了完善這套體系，寧波市本級土地出讓市場指導價的準確測定就顯得尤為重要。相對于基準地價，土地出讓市場指導價是基準地價具體區域的細化，能更清楚地顯示城市地價水平空間的區域差異，有利于土地出讓的精細化管理。作為一項新的研究內容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場指導價確定方法，對于處在健康有序發展階段的土地市場有著深遠的意義。

二、土地出讓市場指導價的內涵

土地出讓市場指導價是指某一時段、某一區域、某一用途類型的土地，在設定的基準條件下的土地出讓時的市場價格的合理下限。土地出讓市場指導價應該按照不同用途、不同區域、不同規劃條件等測算確定，并定期公布實施。

以寧波市本級土地出讓市場指導價確定為例，基準期日為2013年7月1日，實施范圍包括寧波市本級的海曙、江東、江北圈內、高新區、東部新城和東錢湖度假區，土地用途分為商業用地、住宅用地、工業用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區包括風景名勝設施用地）。具體設定的基準條件見表1所示。

三、土地出讓市場指導價確定的原則

土地價格作為土地市場中最重要的杠桿，在優化土地資源配置、合理分配土地收益、實現土地資產價值、保證國有資產不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場指導價的確定做到客觀、科學、合理，在土地出讓市場指導價的確定過程中必須遵循如下原則。

（一）供需原則

供需原則是指在完全自由的市場中，穩定的商品價格通常在供給與需求的均衡點形成。這一原則對土地市場同樣適用，即土地價值通常隨供給的變動而變動。如果某一用途土地的供給數量與需求相比變多了，均衡價值會下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對于需求變少，土地均衡價值會提高。

供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價格可能的變化趨勢，對于土地現實價格的確定非常重要。而我國城市土地屬國家所有，市場上能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。

（二）替代原則

替代原則是指在同一商品市場中，在商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者所吸引的需求會最大。土地價格同樣也遵循替代規律，即某一地塊的價格受同一區域其他具有相同實用價值的地塊的價格所決定的。換言之，具有相同使用價值、有替代可能性的地塊會相互影響和競爭，使價格趨于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移動性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強調的是市場競爭性。

（三）變動原則

一般商品的價格是隨價格構成因素的變化而發生變動的，土地價格也有相同的情形。各種地價形成因素處于經常變動之中，土地價格也在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成。

社會、經濟、行政和環境因素總是處于時刻變化之中，使得土地市場上的各種因素，如一般因素、區域因素及個別因素也在變動，進而改變不動產的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個別條件及有效需求，最終影響土地價值。

（四）預期收益原則

預期收益原則認為，土地價值是由其未來可獲得利益的預期產生。在市場中，土地的當前價值往往不是依據其歷史價格或生產成本確定的，相反取決于市場參與者對未來利益的預期。

事實上，市場上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價值的來源，無論我們采用什么方法進行估價，都離不開土地收益這一價值本源。

（五）報酬遞增、遞減原則

邊際效用遞減法認為，增加各生產要素的單位投入量時，生產的純收益會隨之增加，但當投入達到某一數值之后，相應的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價的報酬遞增、遞減原則認為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價值與投資的關系存在一個理論上的均衡點。如果超過了這個均衡點，追加的費用將不會使土地價值或收入有同樣比例的增加。

四、常見的土地價格評估方法比較

市場比較法、收益還原法和成本逼近法是國際上公認的三種最基本的土地評估方法，其他的諸如假設開發法、基準地價修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。

（一）市場比較法

市場比較法的基本含義是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。

市場比較法是以替代原則為理論基礎，具有現實性和富有說服力。只要有類似的土地買賣實例可以適用，就可以評估土地價格。所以，市場比較法要求土地市場比較發育，可以獲得足夠的比較實例，適宜于市場比較發育的經常易的土地價格的評估。

（二）收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個別性、永續性等特征，使得土地的使用者能期待在未來年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價格。土地純收益測定是否準確，還原利率選擇是否合適，都會直接影響土地價格評估結果的準確度。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，因此，它適用于有現實收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產的評估。

（三）成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

成本逼近法一般適用于新開發土地的評價，特別適用于土地市場不發育、土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行評估時。但由于現實生活中土地價格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價中的應用受到了一定限制。

五、土地出讓市場指導價的確定

（一）總體思路和技術路線

土地出讓市場指導價確定的基本思路是根據評估范圍內的城市規劃確定各區域的主要利用功能和土地利用現狀，在資料調查和整理分析的基礎上，劃分均質地域（區片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測算確定各區片內各類用地出讓時市場價格的合理下限（區片價格）。

按照上述總體思路，寧波市本級土地出讓市場指導價確定將遵循市本級范圍內綜合平衡、結果簡便實用、多種測算方法綜合運用、地價連續性和動態性的基本思想，確定“以區片為基礎，以土地市場交易資料為主要依據”的技術思路。具體的技術途徑如下：

1.資料調查；

2.區片劃分；

3.樣點地價標準化；

4.區片價格的測算；

5.出讓指導價結果的確定。

（二）樣點地價標準化

寧波市本級土地出讓市場指導價確定是以近5年土地出讓樣點地價數據為依據測算，而出讓樣點地價數據包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準容積率和基準期日，這就要求確定出容積率修正系數和年份修正系數。

1.容積率修正系數的確定

首先，依據2009—2013年土地出讓樣點地價數據，區分市區與東錢湖度假區，經統計分析，分別建立商業用地和住宅用地的分級別、分年份的容積率與樣點樓面地價之間擬合模型，根據兩者關系模型測算確定基于出讓樣點的容積率修正系數；其次，參考基準地價評估成果，確定基于市場交易樣點的容積率修正系數；最后，綜合上述兩種結果，確定土地出讓指導價容積率修正系數Rr。

2.年份修正系數的確定

首先，依據2009—2013年土地出讓樣點地價數據，將其按照容積率修正系數進行容積率修正，經統計分析，分別建立商業用地和住宅用地的分級別的年份與樣點樓面地價之間擬合模型，根據兩者關系模型測算確定年份修正系數Rn。

3.樣點地價標準化處理

根據前述容積率修正系數和年份修正系數，可以將出讓樣點地價數據進行標準化處理，其公式為：

式中，pi——第i個出讓樣點標準化后的樣點地價；

piy——第i個出讓樣點的樣點地價；

Rr——容積率修正系數；

Rn——年份修正系數。

（三）土地出讓市場指導價確定方法

寧波市本級土地出讓市場指導價確定以《城鎮土地估價規程》為指導，結合寧波市本級當前土地市場發育、房地產交易資料豐富、地價樣點分布較廣的實際，主要采用市場地價資料直接進行土地出讓市場指導價確定，用到的方法是樣點均值法和區域比較法。

1.樣點均值法

對于出讓樣點較多且分布均勻的區片，其區片價格可以通過樣點均值法來測算。樣點均值法是指將區片內已有的出讓樣點數據進行標準化處理，求取其算術平均值的方法。其測算模型為：

式中，pi——區片內第i個標準化后的樣點地價；

n——區片內的標準化樣點數；

Pj——第j號區片的標準化區片價格。

2.區域比較法

對于出讓樣點較少或者缺失的區片，其區片價格可以采用區域比較法來測算。區域比較法是根據替代原理，將未知區域與已知區域的區域因素條件進行比較，確定一個修正系數，以已知區域的價格為基礎，確定未知區域的價格。其測算模型為：

式中，p——樣點均值法測算得到的區片價格；

K——區域因素比較修正系數；

Pi——第i號區片的標準化區片價格。

K值主要根據路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規劃發展潛力等區域因素條件之間比較而確定。

六、結論

目前，土地出讓市場指導價確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評估的理論方法和評估體系，但仍未形成一套完整系統的評估理論。為了維持土地市場的健康發展和土地資源的合理開發，必須完善土地出讓市場指導價評估體系的建立。

本文主要結合寧波市本級土地出讓市場指導價確定研究對土地出讓市場指導價確定方法進行了初步的研究探索，基本思路是依據出讓樣點地價數據標準化處理，通過樣點均值法和區域比較法來測算區片價格，具有一定的操作性。但在實際的區片價格確定過程中，需要對出讓樣點地價數據進行詳細的收集與整理，并且能夠準確地測定樣點標準化處理所需的修正系數，這樣才能保證最后測算出的土地出讓市場指導價的準確完整性和實踐可用性。

參考文獻：

[1]沈晶，吳群.我國基準地價評估方法研究[J].資源與產業，2007.

[2]資格考試命題研究中心.土地估價實務基礎[M].南京：江蘇

科學技術出版社，2012.

[3]王冬青，曹健.我國城鎮基準地價更新問題研究[J].山東理工

大學學報（社會科學版），2007 （5）.

[4]馬文明，卞正富.地產估價中容積率修正系數的確定[J].中國

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【關鍵詞】 拆遷補償；房地合一；房地分離

一、引言

自改革開放以來，房地產行業成為我國經濟發展支柱產業的同時，全國各地因拆遷而引發的暴力惡性事件也頻頻發生。盡管自1991年起我國先后頒布了《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物權法》以及《國有土地上房屋征收與補償條例》等一系列針對性的規章制度，但始終未能真正有效解決問題，其根本原因在于對被拆遷人的補償不合理。近年來，房屋拆遷補償問題日益成為社會關注的焦點，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補償對象、補償范圍和補償原則等領域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎上，通過對“房地合一”和“房地分離”拆遷補償評估方法的對比實證研究，指出房地分離拆遷補償模式是一種更為合理的補償方法。

二、房屋拆遷補償評估方法

縱觀國內外相關法規及實踐操作，房屋拆遷補償評估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國城市房屋拆遷評估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補償基準價系數修正法。

（一）房地合一評估方法

房地合一評估方法是目前城市拆遷補償中比較通用的一種計算模型，其基本思路就是根據拆一還一、就地安置的補償原則，以評估時點被拆遷片區同地段、同用途新建商品房的交易平均價格為基數，作為被拆遷人房屋和土地使用權的補償價格，它與房屋設施補償、裝修補償一起構成房屋拆遷補償總額。該方法的計算公式是：拆遷補償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數）＋設施補償費＋裝修補償費+其他費用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均價格

一是采用市場比較法。在評估時點將評估對象與同地段、同用途新建商品房的市場價格進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理價值；二是采用收益法。該方法預計評估對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到評估時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理價值。

2.住宅狀況修正系數

結合我國北京、上海等地方政府出臺的相關政策，住宅狀況修正系數的計算公式是，住宅狀況修正系數=年限修正系數+水電氣修正系數+墻體修正系數+結構修正系數+門窗修正系數+區位因素調節系數+其他修正系數。

3.設施補償費

設施指水、電、氣等設施，一般采用重置成本法，按照市場價格進行估算。設施補償費=自有設施數量×重置價格。

4.城市房屋裝修補償費

裝修必須依附于建筑物，本身無法作為獨立財產體現其價值，無法運用比較法、收益法評估，且同等裝修價格在市場上差別很小，采用成本法即可以體現其價值。裝修補償金額=裝修成本－折舊。

（二）房地分離評估方法

在市場經濟高速發展的時代，城市房屋拆遷補償金額應與被拆遷的土地市場價值緊密聯系在一起。目前我國土地價值評估的方法有基準地價法和成本逼近法。成本逼近法根據土地出讓各項費用的總和來確定土地的市場價值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標準的計算方法。基準地價法是通過對被拆遷土地所在片區地價的動態化監測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價值，計算方法較為簡單，也易于建立比較嚴格的補償標準。該方法的計算公式是：拆遷補償費用=土地使用權補償費+地上附著物補償費+裝修補償費。

1.土地評估值

評估地價=基準地價×［1+（成熟度修正系數）+（區域和個別因素修正系數）+（土地使用權類型修正系數）］×容積率修正系數×年限修正系數×期日修正系數

2.土地使用權補償價格標準

土地使用權補償價格標準=（拆遷后的土地使用權價格評估+政策優惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積

3.地上附著物費

地上附著物包括房屋及水電氣等設施，一般采用重置成本法，按照評估時點的市場價格進行估算。房屋補償金額=房屋建筑面積×重置價格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分攤面積。水電氣等設施補償費=自有設施數量×重置價格。

4.城市房屋裝修費

該部分的補償方法與前文中房地合一評估法中相關部分的補償方法一致，不再重復。

（三）兩種評估方法的比較分析

房地合一評估法通過市場比較法或收益法計算拆遷補償金額，但是，該方法將房地產開發過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素——土地的規劃指標，土地的市場價值未能得到充分的體現，不利于保護被拆遷人的權益。房地分離評估法則將土地的拆遷過程和房地產開發過程聯系起來，以動態的土地基準地價為核心，充分考慮區位、規劃指標等土地價值影響因素，真實地反映了土地的市場價值，因此，房地分離的評估法相對更加科學合理。土地基準地價和容積率調整系數一般由政府基于房地產市場的發展進行動態調整，政府需要建立一套完整的市場監控體系，定期公布土地市場和房地產開發市場的動態信息，為評估提供準確的基礎數據。

三、評估案例

（一）拆遷項目簡介

2004年重慶市沙坪壩區工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區政府列為舊城改造項目。該項目水、電、氣、通訊、道路五通，各項條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結構為磚混結構，補償方式選擇貨幣安置。根據沙坪壩區國土局公示函，該項目用地性質為住宅，最大建筑面積不超過86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結構，住房曾在2001 年裝修過，裝修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆遷補償評估

1.同地段同用途住宅交易價格

（1）交易實例的選擇。比較實例A、B和C均緊鄰本項目，土地級別均為住宅五級，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均價格的計算。上述比較實例均緊鄰本項目，環境、配套設施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調整，經簡單算術平均得：住宅平均價格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅狀況修正系數

根據被拆遷人陳××房屋的實際情況，其住宅狀況修正系數如表1，合計-10.5%。

3.設施補償費

按照重置價格法，陳××房屋的設施補償費如表2，為4 243元。

4.裝修補償費

按照每年10%的折舊計算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陳××拆遷補償金額合計

拆遷補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數）＋設施補償費＋裝修補償費=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬元。

（三）房地分離的城市拆遷補償評估

1.評估樣本點土地使用權價值評估

根據《重慶市人民政府關于調整國有土地使用權土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知》、《重慶地價指南》以及《重慶市國有土地使用權基準地價》等相關規定，可得下列數據（具體計算過程省略）：

（1）土地面積=14 575平方米；（2）區段均價= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數=-0.015；（4）容積率修正系數=2.5488；（5）土地使用權類型修正系數=0；（6）區域和個別因素修正系數= 0.1049；（7）期日修正系數=1.29738；（8）年限修正系數=1。

根據上文相關數據，單位土地使用權評估價值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權價值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬元。

2.拆遷房屋土地使用權補償價格

根據重慶市有關稅收優惠措施，對于舊城改造項目，城市建設配套費和土地出讓金實行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應繳納土地出讓金為270元，每平方米應繳納城市建設配套費為140元，由此可得：

（1）應繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬元；（2）土地出讓金優惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬元；（3）應繳納城市建設配套費=140×86 444=1 210.216萬元；（4）城市建設配套費優惠=1.5×26 565×140=557.86萬元；（5）實際應繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬元；（6）實際應繳納的城市建設配套費=1 210.216-557.86=652.356

萬元；（7）政府轉移補貼=557.86萬元；（8）其他拆遷成本=土地使用權價值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬元。

根據上文相關數據，被拆遷房屋實際補償價格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分戶土地使用權補償價值

土地使用權補償價值=片區土地使用權平均補償價格

×占地面積=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附著物價格補償費

按照重置價格法對地上附著物進行補償。

（1）房屋補償。根據重慶房屋評估標準，木柱穿逗結構房屋丙級的重置價格為120 元/平方米，房屋補償金額=120×65

=7 800元。

（2）設施補償。按照重置價格法，陳××房屋的設施補償費如表2，為4 243元。

5.裝修補償費

根據前文計算結果，裝修補償為5 190元。

6.陳××拆遷補償金額合計

拆遷補償金額=土地使用權補償費+地上附著物補償費+裝修補償費=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）評估結果對比分析

上述兩種不同方法的評估結果，陳××的拆遷補償金額相差近21萬元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發商、政府、被拆遷人三者之間的經濟利益，才能真正有效解決拆遷過程中的矛盾。就房地分離評估法的結果而言，該項目的土地使用權價值為6 497.8 萬元，折合樓面地價約為751元/平方米，完全在開發商可承受的范圍之內，而政府也獲取多達1 258萬元的土地出讓金，同時，被拆遷人也多獲得了將近21萬元的補償費。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補償計算方法有效實現了開發商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現了土地使用權的市場價值，是一種比較科學的城市經營性土地拆遷補償的評估方法。

【參考文獻】

［1］ 陳路.城市房屋拆遷管理條例實施手冊［M］. 北京： 北京科學技術文獻出版社，2001.

［2］ 王才亮. 房屋拆遷實務［M］.北京： 法律出版社，2002.

［3］ 楊曉鈴，王建賓.房屋拆遷、征地補償全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.

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關鍵詞：物業稅計稅依據評估

一、物業稅與不動產評估

世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據的方式，少數國家和地區采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據，城鎮土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業稅的計稅依據，使得物業稅和評估緊密聯系起來。

物業稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”①現行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。

物業稅稅基評估是大規模的、覆蓋所有應稅不動產的評估，開征物業稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關鍵的意義。

二、物業稅立法中的評估問題

（一）不動產的市場價值

物業稅的計稅依據是一定時點的土地使用權和房產的市場價值，除這一點外，稅法還應進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統一認識，以確保評估值以及納稅依據的準確性，保證不同征稅對象納稅依據的可比性。

（二）稅基評估的責任劃分和評估主體

物業稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應在稅法中明確。各國不動產稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產稅（包括不動產稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應當考慮的問題是：一個評估機構服務于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應是能保證房地產的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權衡考慮收益和成本問題。

物業稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經驗主要是，有的國家設立專門機構從事不動產稅基的評估，如在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設立中央、大區和區三個層次的評估辦公室，其中中央和大區級的評估辦公室主要進行管理協調工作，區級的評估辦公室具體承擔其轄區內的稅基評估工作④。有的國家財產稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節省成本、提高稅務行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設立專門的稅基評估機構，還是委托社會中介機構評估，最主要的問題是必須明確評估機構的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業稅稅基評估周期

物業稅是以不動產的市場價值為征稅依據的，因此評估應定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產價值上漲，仍以原評估值為計稅依據會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據會導致納稅人之間的相對不公平。將應稅財產值指數化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產的重新評估。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關鍵。當前計算機技術在評估中的應用，使得開展大規模的財產稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產稅稅基評估的準確性和保證財產稅征收的公平性。

我國在物業稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規定，則將在實際操作中出現隨意性，既可能發生稅務部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發生稅務部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。

（四）申訴安排

物業稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，保證納稅人的知情權，稅務機關對物業稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構或人員處理納稅人申訴。

三、物業稅稅基評估方法和技術

（一）基本評估方法

稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產市場中尋找與待估房地產類似的實際交易，分析待估房地產與實際交易的房地產的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調整從而得出待估房地產的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優于其它兩種方法，但市場比較法對房地產市場的發育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預期的從待估房地產取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權或重新建造房產所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等得出應稅房地產的評估價值。

（二）稅基評估技術——批量評估

同其他目的的評估不同，為得出物業稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的是通過運用批量評估（massassessment）來實現的。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基本描述，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響，分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學模型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細的復查。

很明顯，批量評估并非是籠統地分塊評估，它承認各項不動產的個性，并通過估價模型將不動產個性對其市場價值的影響切實地表現出來。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，二者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術的廣泛應用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當前亟待開展的工作

對應稅不動產進行大規模的評估是我們在以前的稅務工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經驗和技術，事先做好充分的準備工作是物業稅順利征收的關鍵。如上所述，物業稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產基本信息和市場信息數據庫。另外完備的不動產產權登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業稅征收的關鍵，因此也是相關部門面臨的重要任務。

參考文獻

（1）中國資產評估協會赴澳培訓團考察報告《澳大利亞的資產評估業》，《中國資產評估》2000年6月。

（2）張燕“稅基評估的探討”，《資產評估準則研究》，中國財政經濟出版社2002年版。

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關鍵詞：劃撥土地使用權評估方法

中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：

一．劃撥土地使用權的內涵及特征

劃撥土地使用權， 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。隨著劃撥土地使用權的入市，特別是企業改制中，經常涉及劃撥土地使用權的問題，如何開展劃撥土地使用權價格評估工作，是必須面對的一個問題。

劃撥土地使用權價格包括兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發成本。以企業為例，在通過劃撥方式取得土地使用權時，除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關稅費外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費用，并進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等基礎設施的配套，才能滿足企業生產的需要，因此，劃撥土地使用權價格就包括土地取得費用、土地開發費用、稅費、利息和利潤。

與出讓土地使用權相比，劃撥土地使用權無限期使用，從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價。劃撥的需要繳納征地補償、安置補償等成本費用就可以供地了。 從性質上來講，劃撥土地都是市政公共設施和機關辦公、公益事業、重點交通、水利、電力等基礎設施，都是屬于無盈利性質的。因而劃撥土地使用權在二級市場上受到許多限制，劃撥土地使用權可以占有、使用、收益，但無處分權。1992年3月8 日（1992）第一號令頒布《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規定，“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。”

劃撥土地使用權價格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委托評估宗地的使用年限進行界定。目前，對劃撥土地使用權價格評估中的使用年限的界定有兩種情況，一是設定為無限年期，二是根據評估宗地的設定用途設定其年限為該用途的法定最高出讓年限。

國家對企業改制、城市拆遷、抵押等方面的相關規定，為劃撥土地使用權價格的評估奠定了基礎，2007年頒布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可以根據企業改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他幾種方式均需進行評估，根據《中華人民共和國土地管理法》和《誠征國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以回收，并依法處置，依法處置時需要評估，《房地產估價規范》第六條明確規定“以劃撥方式取得的土地使用權聯通都是建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。

二．劃撥土地使用權的評估方法

根據《城鎮土地估價規程》，劃撥土地使用權價格評估，可以采用成本法、收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法等。

1.成本法：劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息、利潤。在應用成本法評估時應注意，只能堅持以區域客觀、平均的費用作為計算依據，堅持客觀的重置成本，即以估價期日的、估價對象所在區域的平均取得成本和開發成本作為計價依據，而不應去考慮某個企業在取得土地時實際所支付的歷史成本，其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業投入資金購買“土地”這個特殊商品而產生的資金利息和投資利潤。通常，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調整值確定，利潤則以估價對象的土地使用者所在行業的年平均利潤率來確定。最后再通過對區域平均價格的修正來確定宗地的價格。

成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法等進行估價的情況下的房地產估價，但由于該方法不能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關系，有時會與市場價格存在較大差異。

2. 收益還原法：利用該方法主要是將估價對象的總收益減去總費用得到土地的純收益，再扣除國家土地收益部分，然后按一定的土地還原率還原成現實活剝土地收益價格，目前許多地方都制定了劃撥土地使用權年租制租金標準，可以直接作為活剝土地使用權評估的參數。

3.市場比較法：根據同類型劃撥土地實際成交價格作為比較案例，通過修正確定估價對象的價格。適用于劃撥土地作價入股、作為合作條件等案例較多的城市。

4.剩余法：在以土地作為合作條件，土地使用權所有者不承擔土地使用費的情況下，可假設估價對象具有完整的所有權，以同類型土地的市場交易實例（包括出讓、轉讓或其他市場化方式取得的土地使用權）作為比較實例，采用市場比較法求得估價對象在具有完整使用權條件下的公開市場價格，然后視情況扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為估價對象在劃撥土地使用權條件下的價格。

5. 基準地價系數修正法：基準地價一般是指出讓條件下具有級別的地面熟地價，其構成基本包括土地取得費、土地開發費以及土地所有者權益三部分，而土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥土地使用權價值主要由前兩項構成，然后利用基準地價修正體系，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，選擇相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取估價對象的劃撥土地使用權價格，采用基準地價修正法時要注意兩點，一是所使用的基準地價要扣除當地劃撥土地補交的出讓金標準，或者通過年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金，二是不考慮年期修正問題，不利用年期修正系數。

不管采用哪種方法評估，在具體評估時，應根據不同的評估目的，在評估報告中就土地出讓金的有關事項予以說明：

1.以轉讓為目的，轉讓后按國家有關規定，受讓方不需辦理土地使用權出讓手續，土地任然屬于劃撥性質，土地評估值中不應包括土地使用出讓金

2.經有批準權的人民政府批準轉讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價依據作為估價目的的，評估機構出具的評估報告中應包含劃撥土地使用權價格及土地使用權出讓金的款項。

3.以抵押價值為評估母的的，活剝土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。

4.以確定拍賣底價為目的時，劃撥土地使用權的評估價值從理論上講雖然不應包含土地使用權出讓金，但在實際操作中，應把土地使用權出讓金做為土地價值的一個內容并予以必要的說明。

參考文獻：

[ 1 ] 房地產估價相關法規中國房地產估價師與房地產經紀人學會編 2008年3月

[ 2 ] 房地產估價理論與方法 中國房地產估價師學會編 中國物價出版社2003年.

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[關鍵詞]土地產權；流轉制度；證券化

一、農村土地產權流轉制度的缺陷

(一)農村土地產權制度存在入市的缺陷

農村土地產權制度的最大缺陷在于產權界定不清晰，土地產權關系模糊。農村土地產權入市的首要條件是產權清晰。產權清晰包含兩層含義：一是財產的歸屬關系是清楚的，即財產歸誰所有，誰是財產的所有者或誰擁有財產的所有權是明確的；二是在財產所有權主體明確的情況下，產權實現過程中不同權利主體之間的權、責、利關系是清楚的。明晰的產權關系是土地資源進入市場的前提。當前，我國農村土地產權關系模糊主要表現在以下方面。

1　所有權主體不清晰。雖然憲法規定，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬國家所有即全民所有的以外，屬于集體所有，但這個“集體”太籠統，是指鄉、村，還是村民小組，不夠明確。《土地管理法》和《民法通則》雖然有較詳細的規定，但由于政府擁有對鄉鎮政府、農業集體經濟組織或者村民委員會的設置調整權，因此，農村土地所有權主體依然不明確。

2　產權中的“權責利”關系模糊，缺乏必要的激勵和約束機制。例如，在土地承包合同中雙方的權責不清，往往只有承包方的義務，而沒有發包方的職責。對農戶在使用土地中所造成的地力升降也沒有明確獎懲辦法。

(二)土地產權的配套制度缺乏

由于農村土地具備的生存和社會保障功能，在土地產權進入市場后，土地資源的利用取決于資本市場的配置，必然出現農村勞動力轉移和農民社會保障兩大問題，需要有相應的制度安排。在農村勞動力資源的使用上，由于農村勞動力缺乏技術基礎，以及現行的戶籍制度等障礙，導致農村勞動力在城市就業的艱巨，社會保障制度也僅僅在發達地區農村才出現。沒有勞動力轉移和農民社會保障的安排，農村土地產權難以“獨木成林”。

解決農村勞動力轉移的努力，各地都沒有停止過，尤其在經濟發達地區，如廣東、上海等地，對農村勞動力入戶城市正積極探索有效路徑。但是，農民的社會保障，包括退休養老、醫療等保障，則需要政府以極大的勇氣去承擔。農村社會保障體系的建立需要政府、企業和農民各方面的努力。國家按市場經濟的要求建立統一的社會保障體系時，應統籌考慮農村居民，解決他們離開土地的后顧之憂。可以考慮將“以工補農”的資金、土地征用安置費等，變為直接補貼農業生產和給予農民，轉作為農民的社會保障基金，以更利于土地的流動和轉讓。

(三)土地產權的價值難以計量

曾擔任世界糧食委員會主席的j.w.羅森不拉姆，收集了richard barrows的觀點：在競爭市場上，生產資源在各種用途之間的競爭中如何分配，由價格決定。土地將通過市場交易得到最高的使用價值。也就是說，土地價值的準確數據應當是通過市場競爭來決定的，這是有效市場經濟體制下的必然結果，其他的方法可能低估或高估土地的價值。但我們也知道，靠市場來決定土地價值，就目前的農村而言，是不現實的。由于產權問題帶來的流通和市場準入，使農村土地很難通過市場得到價值確定。鮑杰等從資產評估的角度出發，認為農村土地屬于集體所有，土地所有權不能進入市場流通。土地使用者可以依法擁有和轉讓的是特定土地一定年限的使用權，也就是說，土地價值的計量更多的只是停留在使用權層面。

2005年關于農村土地使用權流轉管理辦法的出臺，給土地使用權商品化指明了出路，但對所有權是否商品化，則存在種種疑慮。但正如實踐往往是走在理論的前頭，南方某海濱市主管著幾十家國營農場的企業集團在剛跨入新世紀之際，為了防止土地資源的流失、改變財務狀況及方便籌集資金，在當地一家會計師事務所的協助下，對所屬土地評估為3億元并據以進行會計處理。這是在沒有將土地商品化的前提下的計量實踐，顯然是以土地所有權計量為目的的實踐活動。無獨有偶，2006年，廣東韶贛高速公路建設擬嘗試“農民土地入股”征地方式，由韶關市進行具體操作。我們既然知道高速公路的永久性性質，也就知道這將是涉及土地所有權計量的又一次實踐活動。不難預計，土地價值的計量實踐必定從使用權層面上升到所有權高度，完成對土地的整體計量。

(四)土地產權流轉的工具沒有配備

無論是農民私下的承包權流轉交易，還是集體經濟組織對使用產權的調整，或者政府對使用權流轉管理辦法的引導，都沒有解決土地產權交易的媒介問題，因而很難體現出土地產權的價值。

二、農村土地產權證券化選擇

(一)證券的功能

提供流動性是資本市場的基本功能，產權必須流動才能體現其價值。那么，在資本市場，或者資本產權市場，流轉的工具，或者說媒介，就是證券了。證券是指各類記載并代表了一定權利的法律憑證，它用以證明持有人有權依其所持憑證記載的內容而取得應有的權益。從一般意義上來說，證券是指用以證明或設定權利所做成的書面憑證，它表明證券持有人或第三者有權取得該證券擁有的特定權益，或證明其曾經發生過的行為。證券作為資本和產權的運動載體，它具有以下兩個基本功能。

第一，籌資功能，即為經濟的發展籌措資本。通過證券籌措資本的范圍很廣，社會經濟活動的各個層次和方面都可以利用證券來籌措資本。如企業通過發行證券來籌集資本，國家通過發行國債來籌措財政資金等。

第二，配置資本的功能，即通過證券的發行與交易，按利潤最大化的要求對資本進行分配。資本是一種稀缺資源，如何有效地分配資本是經濟運行的根本目的。證券的發行與交易起著自發地分配資本的作用。通過證券的發行，可以吸收社會上閑置的貨幣資本，使其重新進入經濟系統的再生產過程而發揮效用。證券的交易是在價格的誘導下進行的，而價格的高低取決于證券的價值。證券的價值又取決于其所代表的資本的實際使用效益，所以，資本的使用效益越高，就越能從市場上籌集資本，使資本的流動服從于效益最大化的原則，最終實現資本的優化配置。

(二)農村土地產權證券化選擇

正因為證券的上述特征和功能，它

成了資本市場不可替代的交易工具。產權市場具備資本市場的特性，也應當使用證券方式，以證券代表一定的土地產權。實施農村土地證券化后，在土地這種基本的經濟資源和生產要素的有效合理配置的市場進程中，借助于有價證券這種虛擬資本形式來承載擁有土地經營權所產生的權益，并以此來獲得未來預期的經濟收益，將有利于真正實現土地使用權的自由流轉。這種改革思路，就是在明確農村土地集體所有權、穩定農戶家庭承包權、放活土地使用權的基礎上，農戶以土地經營權作價入股，按照自愿的原則組成利益共享、風險共擔的股份合作企業。企業統一經營農民的土地，農民既可按股分紅，又可在企業工作，按勞取酬。在股份的構成上，農民主要以土地經營權人股，也可以資金、技術、設備入股。在用人機制上，企業與農民實行雙向選擇，企業原則上優先招收土地股民。這是一種讓農民變股民的農村改革新思路，這一思路的目標就是要實現家庭承包經營責任制與現代農業的順利對接，可以很好地解決目前我國農村家庭承包經營責任制面臨的突出問題。土地證券的持有者可以憑借其進入資本市場，行使資本投資和資本交易的職能。土地經營權流轉借助土地的證券化的方式，能很好地實現土地流轉市場化的目標。土地經營權證券化以后，土地經營權的價值被貨幣化，易于同其他生產要素(資本、技術)進行比較，突破了土地經營權無法進行價值和價格比較的限制。土地經營證券化以后可以降低土地流轉中的交易費用，大大節約流轉成本，熨平土地交易中所產生的沖擊和波動，便于實現土地的順利交接，可以使農業企業的內部治理結構逐步得到完善，同時還能分散風險，便于實現利益的合理分配。

三、農村土地證券化的建議

(一)繼續推動和深化農村土地產權制度改革

土地證券化的前提是土地產權明晰，我國應深化農村土地產權制度改革，使土地產權真正實現獨立化、法律化、人格化、商品化。一是進一步明晰農村土地所有權代表。筆者認為，農村村民委員會作為這樣的機構是比較合適的，也與現實情況比較吻合，當前重點是要加強村委會選舉的監督，完善村委會運作制度。二是逐步推行農村土地家庭“永包制”。“永包制”強化了承包權的財產權利，有利于土地承包權真正實現物權化，既調動了農戶對土地保值增值的積極性，又便于所有權主體對承包權進行調控。更為重要的是，家庭“永包制”將為土地使用權流轉清除制度障礙，大幅度地降低土地流轉成本。三是農村土地所有權逐步國有化。土地所有權由集體所有變為國家所有，不僅有利于統一城鄉土地管理，更好地保護農民的承包權，而且還有利于土地資源的市場流動和優化配置。四是建立農村土地保障的替代機制。要推行土地證券化和土地市場化，就必須弱化承包土地的社會保障功能，逐步在農村建立社會保障制度。五是精簡鄉鎮政府。這有助于減少農村事務的管理成本，減少土地承載的負擔，加速農村社會化進程。

(二)建立健全農村土地使用權流轉市場

完善土地使用權流轉機制。建立農村土地使用權市場是土地證券化的前提和基礎，必須按照發展與規范并重的原則，建立一個開放、公平、高效、有序、有度、規范化的農村土地使用權市場。使用權市場可以按縣、省、全國市場三級設置，縣級交易市場為本縣區域內的土地交易服務，省級交易市場為跨縣的土地交易服務，全國市場則為跨省交易服務。為規范農村土地交易市場，必須做好以下工作。一是要健全土地使用權市場的法律法規。土地市場交易實際上是土地的產權權利的交易，這種交易一定要有法律、法規的規范和保障。我國現行的法律、法規仍然不能適應農村土地市場發展的要求，必須加強立法，完善農村土地市場管理的法律體系，從法律上保障土地產權制度的建立和土地產權交易的正常運行。二是建立和規范土地使用權交易中介組織。土地使用交易是一項比較復雜的交易過程，必須建立相應的中介服務組織為之服務。建立土地使用權市場信息、咨詢、預測和評估等服務系統，使服務專業化、社會化。

(三)建立健全農村土地證券化信用擔保、信用評估體系

1　必須建立有效的信用擔保體系。土地證券化一般都需要進行信用提升，信用提升可以有兩個途徑：內部信用提升和外部信用提升。在我國農村土地證券化中，相對于外部信用提升來說，內部信用提升可能是一條更可行的路子。內部信用提升一般是將全部農村土地證券分為優先級證券和次級證券兩個層次，通過弱化一部分證券的信用，來增強另一部分證券的信用。外部信用提升是通過信用擔保機構的擔保來獲得的。我國可以借鑒國外經驗，建立政府農村土地信用擔保機構為主、民間信用擔保機構為輔的信用擔保體系。

2　必須進一步健全信用評級制度。信用評估的意義在于可以有效降低農村土地證券交易成本和市場投資風險，對農村土地證券市場的發展具有重要意義。首先，必須改變政府對證券市場的管理方式，證券的評級應該交給市場來完成，政府的任務是制定信用評估的管理法規，維護信用評估市場的秩序。其次，國際上已經形成比較規范的評估方法和標準，我們有必要借鑒國外信用評級業的發展經驗，提高我國信用評估機構的業務水平和服務質量。

(四)建立和健全相關法規，為土地證券化提供有力的法律保障

1　要修改相關的法規，消除土地證券化中的制度障礙。具體來說，應賦予商業銀行的信托資產經營權，允許商業銀行作為專門機構從事土地證券的發行、投資等業務；允許保險資金、養老基金、住房公積金等進入土地證券市場；《證券法》中應明確有關土地證券的地位，確保土地證券的合法性；稅收制度要根據土地證券發行、流通的各個環節，明確相關的主要稅種及稅率，盡量合法化地減少稅收成本，設計一個有利于證券化的稅收環境。

2　著手研究和制定有關土地證券化的專業法規。在這方面，可以借鑒國外相對成熟的土地證券化立法經驗，在試點的基礎上，構建適合我國土地證券化的專業法規體系。此外，要深化投融資體制改革，培育和完善金融市場，為土地證券化提供良好的金融市場環境。

注釋：

①魏杰現代產權制度辨析[m]，北京：首都經濟貿易大學出版社,2000.9

[參考文獻]

[1]鮑杰，李光洲，羅秦資產評估[m]上海：立信會計出版社,2003

[2]陳文漢，牛勇以土地證券化促進農業發展[j]，農村經濟,2003,(9)：15-17

[3]道格拉斯·c·諾思等，制度變遷理論綱要[m]上海：上海出版社,1995

[4]黃小彪農村土地證券化：功能、障礙與對策分析[j]生產力研究，2005,(10)：45-46+54

[5]馬義華，農村土地證券化研究[d]，中國學位論文全文數據庫

篇8

中圖分類號： F301.1文獻標識碼： A

一、《辦法》與《意見》相比變化

（一）、評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格。”

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。《國有土地上房屋征收評估辦法》對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

房屋征收價值完全按照市場價格，這一規定非常重要。在過去發生的強拆惡性事件中，一個重要的原因就是征收者與被征收者在征收價格上的巨大分歧。很多情況下沒有能夠體現被征收房屋的市場價值，而是參照政府確定的征收價格，而政府參照價往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發者與地方管理者存在千絲萬縷聯系的時候，這種不合理性更加突出。這一規定的意義在于，它是落實《物權法》，保護公民合法財產權的一個實質性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權，更充分體現政府方面對私有物權的尊重。

《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏。”

（二）、評估機構由被征收人選

《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

《辦法》取消了政府指定評估機構的權力，改由被征收人選定價格評估機構，它體現操作過程致力于程序公正。

由政府指定評估機構的結果是，評估價通常都很低，曾引發過許多拆遷矛盾。現在由被征收人來選定評估機構，這就不僅是對被征收人權利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補，有利于被征收者利益的保障。指定評估機構的權力會在一定意義上影響征收價格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機構的決定權交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創造了條件。至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被征收人的權利。不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現在一個小區成立業主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”

（三）、 評估更多體現土地價值

《意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

《辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收的房屋類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

評估方式多樣化、細致化，其進步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動拆遷戶的估評方式。其在補償中將地段價值、房屋內裝修價值、停業停產損失賠償等多元化的因素都納入評估范圍，相應地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價值的合理化、人性化的評估，在征收的補償中不僅僅體現房屋的價值，更給予土地價值更多的體現。

《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點，但《辦法》能否真正得以貫徹執行，還有許多問題需要解決。

二、新辦法中出現的問題

（一）、完全按市場價評估房屋價值的可行性

問題盡管按市場價評估房屋價值符合市場經濟的觀點，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔憂。這是因為，城市建設、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質補償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應考慮給予補償。

再一方面，什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標準，從房價評估到簽訂補償協議、發放補償款、公民重新置業有一個時間差。在房價不斷上漲的當下，被征收人拿到的市場價補償，到購房時可能會貶值、縮水。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補償款，他們根本達不到那樣的購買力，或者說住房條件會變得更差。

（二）、評估機構的獨立性和公正性問題

盡管評估機構由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機構未必就獨立、公正。一則，選定評估機構的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗；二則，《辦法》規定評估費用由委托人支付——實際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機構顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機構的監管者，評估機構也可能倒向地方政府一邊。

三、對策

（一）、從評估細節上完善《辦法》。

如何選定評估機構、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細化，諸如評估機構的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機構與評估方法的選擇更便于評估結果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實現了政府的宏觀經濟目標，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市場價定期公開機制。

社會大眾對于整個城市房價總體情況、房屋的計價內容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價評估缺乏了強有力的、準確性的、能夠取信于民的統計數據作支撐。要想實現這一目標，地方政府只有拿出具有說明力的統計數據，并定期公開房地產市場價格，才能保證實現房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標。

（三）、保持評估機構的獨立性與公平性

評估費用支付問題，評估款項不能由委托人即地方政府直接支付，在費用支付前，應當由被征收人集體來決定評估費用支出，政府出資，在雙方均對評估報告沒有異議的之后，再通過獨立的第三方金融機構支付。

加強評估資格認定，要提高房屋評估行業素質，在職業的過程中設立有效的業務承接條款，對于任何有損職業獨立性的業務建立一整套風險評估及應對的機制，某些情況下拒絕接受委托。

有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會人士組成的獨立的臨時監督機構，或開辟司法救濟渠道。要培養公益性房屋征收的詢價機構和評估機構，以驗證商業性評估機構評估的合理性。

篇9

關鍵詞：業務傭金 管理理念 拓展業務領域

自1993年7月國家建設部、人事部認定第一批房地產估價師至今已有二十年了，在這二十年中，有很多公司的規模從幾個人發展到幾百人的大型綜合評估公司，也有一些公司苦撐幾年后自然消失或轉手易人。

進入2000年以來，一些原為國有體制的評估公司逐步轉變為私有企業，由于成立評估公司門檻不高，大批的民營評估公司紛紛成立，評估業務從原來的客戶找上門變成了客戶坐等評估業務員上門服務，一時間，業務傭金承諾滿天飛，那時的一套普通住宅評估收費達2000元/份，而其中的業務傭金高達70%左右，也就是說，一份評估報告的收費中公司凈收入僅為20%左右，公司收入少，限制了公司的發展。2005年，為了杜絕業務傭金，有公司推出普通住宅500元/份的評估報告，不再給業務傭金，一時間，評估報告收費成了業務競爭的焦點，一些靠業務傭金拉客戶的小公司，由于其品牌與聲譽難與大公司相比，業務難以再繼，只能苦苦支撐，能支撐下來的也只是維持正常經營。收入低，沒有實力引進人才，無法對公司進行現代化管理，而杜絕業務傭金的公司由于公司收入大幅度提高，有資金用來改善公司內部管理機制，另一方面引進人才，采用評估數據系統化建設，品牌和聲譽逐漸提升，在市場競爭愈演愈烈的評估行業，就造成了強者愈強，弱者愈弱的局面。

隨著評估公司的發展，一些評估公司從加強公司服務意識入手，爭取客戶，樹立口碑，走品牌路線，擴大業務發展。他們大量引進管理與專業技術人才，加強對公司員工培訓，從細節入手，提出 “做足功課”、“細節決定成敗”等。記得某公司一估價師接到一個東莞土地的評估業務，要求查勘后第二天出評估報告，估價師在接到任務后，第一時間查閱了土地的相關資料及當地相關土地政策和房地產市場水平，由于準備得充分，現場查勘時便節約了許多時間，本著客戶第一的公司規定，查勘回來后加班加點到凌晨二點，第二天提交給公司技術審核，下午便提交了報告，此舉不但贏得了客戶的好評，在隨后的日子，該客戶成了公司的長期客戶，并為公司介紹的新客戶，無形中為公司做了免費宣傳。

評估公司的業務中銀行業務占比重較大，有些人為了想多貸款或騙貸，與中介公司合作，采用瞞報虛報成交價和實際租金的手段，更有甚者，采用偷梁換柱的手段瞞騙查勘估價師。例如在抵押貸款評估中，估價對象是某花園小區的臨街底商（查勘時領勘人故意托辭房地產證復印件未帶在身上），查勘時估價師被領到一處商業氛圍較濃厚的街道旁的商鋪查勘，估價師很認真地調查了周邊商鋪的租金與售價情況，認為該鋪能達到客戶的貸款要求。過了幾天，客戶要求出具報告，估價師讓其提供房地產證，待估價師仔細核查房地產證及對當時查勘時記憶中商鋪的鋪號時發現，委估物業與查勘物業是不同一處物業，委估物業的市場成交價在12000元/平方米，而查勘物業的市場成交價在38000元/平方米，差別非常大。假如估價師查勘時未仔細核對鋪號，沒注重細節，若按38000元/平方米的估價出具報告的話，給銀行造成的損失可以用金錢來衡量，但對公司造成的名譽損失是無可估量的。所以，注重細節，細節決定成敗，公司理念若能深入到每個員工的心中，管理到位，公司不愁發展。

管理是手段，但業務仍是公司發展的硬道理。銀行評估業務雖然多，但分羹的也多，為了爭搶業務，各公司打起了價格戰，同時，也有公司另辟奇徑，開展房地產咨詢顧問業務。有一信托客戶意欲在某城市開展房地產開發業務，委托筆者所在公司對該城市的房地產市場情況進行調研并針對某項土地進行價值分析，項目任務重，但時間急，我們一到該城市，土地現場查勘完成后，就開始對這個土地總面積有8，034平方公里的城市開展房地產市場調查，調研前就預備好第二天需要調查的樓盤名單及路線，白天到每個在售樓盤市場調查，晚上回到住處就整理白天市場調查的資料及預備第二天的需調查的樓盤及行走路線，三天時間就跑了大小樓盤近三十處，除完成全市住宅市場的市場調查工作外，還完成了全市商業圈市場調查，在規定的時間里完成了委托任務，客戶對我們出具的成果十分滿意，并根據報告中該市房地產市場發展前景及建議，成功拿下了那塊土地，進駐了該市房地產開發市場，取得非常好的效益。

房地產評估業發展總體來說已經有二十年了，這在二十年中，每個公司或多或少都已經儲存了大量的經驗與教訓，筆者從一個估價師的角度來看，評估公司的發展良好的因素眾多，但以下幾個方面眾多因素中需優先考慮的：

1.杜絕回扣，健康行業形象

“回扣”不利于房地產評估業自身的發展。如果房地產評估業“回扣”盛行，互相攀比，導致回扣比例越來越高，這樣就會導致房地產評估行業的收入越來越少，房地產從業人員素質減低，不能吸引到優秀人才，導致某些估價報告質量低劣，不能為客戶提供公正、獨立的評估服務，也導致對該行業的信譽的懷疑，損害房地產評估業的形象，從而，嚴重損害該行業的健康發展。

2.向管理要效益，走專業化、品牌化道路

公司內部完善管理制度，引進管理及專業化人才，加強估價師隊伍培訓，提高素質教育，從細節做起，用專業技術來服務客戶。

3.開拓并壯大新的業務領域―房地產咨詢顧問

在銀行、法院、拆遷等行業的評估業務競爭日趨激烈的市場情形下，另辟捷徑，開展房地產咨詢顧問業務。

在房地產開發的整個階段來看，從土地尚未獲取到土地取得這個階段，房地產咨詢顧問的角色非常重要，這個階段，可以幫助企業是否拿地、以什么價位拿地、可以開發什么類型的產品等提供咨詢幫助，土地取得之后，咨詢顧問可以提供可行性研究、市場調研、策劃、開發貸款等類型的研究，幫助企業進行決策，土地建成完工時，還可提供價格定位、按揭分析、項目銷售方案、商業項目租金方案及出售方案等方面的咨詢顧問工作，因此，房地產咨詢顧問可開發產品類型具有連續性、多樣性的特點。

其次，政府在土地出讓、區域房地產規劃、房地產研究等方面，也需要專業的房地產咨詢機構，也就是說，房地產咨詢顧問工作不僅僅局限于房地產開發企業，其業務來源廣泛，品種多。

篇10

一、建立健全地價管理制度，合理確定地價。地價按照區別不同供地、用地性質采取國家定價和國家指導下的市場調節價相結合的原則確定。

地價實行省、市、縣三級管理，以市、縣管理為主。省國土廳會同物價、國有資產管理等部門負責制定地價管理辦法和作價原則，宏觀協調各地地價水平，糾正不合理地價；市、縣國土局會同物價、國有資產管理等部門負責組織實施地價管理辦法，對本地區土地進行分等定級和制定基準地價、標定地價、出讓底價。

（一）基準地價的制定與管理基準地價由各市、縣國土部門會同物價等有關部門制定方案，經同級政府批準，并報上一級政府審核平衡后向社會公布實施。基準地價可根據當地具體情況選擇剩余法、收益還原法、市場比較法或采用多種方法綜合測算確定。未具備條件對土地進行分等定級估價的，可根據國家土地管理局的有關規定，采用簡易方法制定臨時基準地價。

（二） 標定地價的制訂和管理標定地價以基準地價為基礎，根據地塊大小、形狀、區位、容積率、土地使用年限、市場行情和國家政策等條件制定。標定地價由市、縣國土部門會物價部門制定方案，報同級政府批準。

（三） 出讓底價的確定與管理出讓底價是在標定地價基礎上，根據國家產業政策和市場行情以及各地的經濟發展狀況而確定的最低出讓價格。出讓底價的構成：征地、拆遷補償費，市政基礎設施建設配套費，土地開發費用和開發利潤，政府規定的其他稅費，政府未實行統一開發的土地，應減除市政基礎設施建設配套費、土地開發費用和開發利潤。

土地出讓底價由國土部門會同物價部門制定方案、經同級政府批準。土地出讓時根據其不同的使用性質實行協議、招標或拍賣方式出讓。

未經地價評估的土地，不予辦理出讓、轉讓等變更手續。

二、對不同用途的土地實行不同的地價政策。

（一） 高科技項目，市政公共設施項目以及國家機關、部隊、文教、衛生、體育、科研單位的非營利建設項目用地，由用地單位提出申請，經當地縣以上國土、物價部門審核報同級政府批準后，可通過協議出讓或行政劃撥，地價減免。

（二） 金融、商業、工業交通、旅游、服務業等營利性項目用地，土地使用權出讓方式以招標為主，也可采取拍賣方式，一般不采取協議方式。

（三） 住宅建設用地，應按照商品房、微利房、解困房的不同性質實行不同價格。商品房用地主要采取招標、拍賣方式出讓；微利房、解困房應以協議或行政劃撥方式供地，經同級政府批準，地價減免。

（四） 屬于行政劃撥和減免地價取得土地使用權的土地，經政府主管部門批準改變用途和轉讓、出租、抵押以及作價入股的，必須按照當地政府規定的標定地價補交地價款。

（五）股份制試點企業以土地使用權作價入股的，必須按國家土地管理局和國家體改委聯合下發的《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》，對其使用的土地資產進行估價。

三、土地出讓金由國土部門收取，除按規定提取土地出讓業務費外，全部上交當地財政，再由當地財政按規定比例上繳上級財政。土地出讓金應專項用于城鎮建設和土地開發。

四、加強供地計劃管理和地價評估管理工作。

（一） 各地要根據當地社會經濟發展需要以及產業的布局安排，編制土地出讓計劃，實行計劃供地，每年向社會公布。

（二） 各市、縣可根據需要，建立地價評估機構，承辦本轄區內的地價評估。設立地價評估機構，由省國土廳進行資質評審并頒發許可證。凡未經資質認證，未領取許可證的，其評估結果無效。外省或境外的地價評估機構在廣東境內進行地價評估的，必須經省國土廳資格認證并頒發許可證。

（三） 地價評估可由市、縣地價評估機構評估，也可由省地價評估機構評估。地價評估結果接受國土、物價部門監督。對地價評估結果發生爭議的，可提交當地國土、物價部門監督。對地價評估結果發生爭議的，可提交當地國土、物價部門裁決。對裁決不服的，提交省國土廳會同物價局作最終裁決。

（四） 開展地價評估業務，可適當收取服務費，具體標準和管理辦法由省物價局會同有關部門審定。

以上請示如無不妥，請批轉各地、各有關部門貫徹執行。

                                                                        　廣東省國土廳