房地產(chǎn)財(cái)稅管理范文

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篇1

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;稅務(wù)管理;財(cái)務(wù)管理;應(yīng)對(duì)策略

今年8月28日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在匯報(bào)預(yù)算工作時(shí)表示，要適時(shí)將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)。實(shí)際上2013年多家大型房企已參與到房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”政策影響的模擬測(cè)算中。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)動(dòng)全身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響效應(yīng)，還在于房地產(chǎn)行業(yè)由于土地購置政策的特殊性、開發(fā)周期長(zhǎng)導(dǎo)致的增值稅進(jìn)項(xiàng)、銷項(xiàng)時(shí)間不匹配性、增值稅稅率確定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及國家總體稅收影響以及由于以上因素復(fù)雜性導(dǎo)致的制定過渡期政策的難度等一系列問題。

一、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

“營(yíng)改增”的目標(biāo)是通過改革，實(shí)現(xiàn)只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，從而減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，其主要目的不是在于減稅。 雖然從 “營(yíng)改增”試行的反饋情況看，大多數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)下降，也有部分企業(yè)因?yàn)樯a(chǎn)具有周期性、成本結(jié)構(gòu)中可抵扣的成本占比較小等原因，反而出現(xiàn)了稅負(fù)增加的情況。據(jù)普華永道對(duì)全國近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查，超過90%的受訪企業(yè)均表示了對(duì)稅負(fù)上升的擔(dān)憂，其中近40%的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，作為開發(fā)成本最重要組成部分之一的土地成本進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的缺失，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及的鏈條長(zhǎng)、費(fèi)項(xiàng)多，開發(fā)成本涉及土地、建筑安裝、配套基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)計(jì)、裝修裝飾、綠化、廣告宣傳、財(cái)務(wù)費(fèi)用等諸多項(xiàng)目，若未形成完整的抵扣鏈條，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)有可能增加。

以下將舉例說明對(duì)“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響。假設(shè)某二線城市房企開發(fā)項(xiàng)目A，均價(jià)為30000元/平，土地樓面價(jià)10000元/平（無專票），建安成本2500/平（營(yíng)改增后適用稅率11%），設(shè)計(jì)、監(jiān)理等1000元/平（適用稅率6%），財(cái)務(wù)費(fèi)用1000元/平（假設(shè)可取得增值稅票，適用稅率6%），廣告策劃500元/平（適用稅率6%），其他銷售、管理費(fèi)用500元/平（無專票）。

1.“營(yíng)改增”前稅負(fù)（元/平）

（1）營(yíng)業(yè)稅及附加=30000*5.6%=1680

（2）土增稅

增值額=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445（假設(shè)利息費(fèi)用均符合據(jù)實(shí)列支條件）

增值率=10445/（30000-10445）=53.41%

土增稅=10445*40%-19555*5%=3200.25

（3）企業(yè)所得稅=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94

（4）總稅負(fù)=1680+3200.25+2404.94= 7285.19

2.“營(yíng)改增”后稅負(fù)（元/平）

（1）增值稅=30000/（1+11%）*11%-（2500/（1+11%）*11%+（1000+1000+500）/（1+6%）*6%=2583.72

城建稅及附加=2583.72*12%=310.05

（2）土增稅

增值額=30000/（1+11%）-（10000+2500/（1+11%）+1000/（1+6%））*1.25+1000/（1+6%）+ 2583.72+310.05）=6695.31

增值率=6695.31/20331.72=32.93%

土增稅=6695.31*30%=2008.59

（3）企業(yè)所得稅=（30000/（1+11%）-10000- 2500（1+11%）-（1000+1000+500）/（1+6%）-500-310.05-2008.59）*0.25=2399.41

（4）總稅負(fù)=2583.72+310.05+2008.59+2399.41=7301.77

從以上分析來看，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后，即使土地成本不可扣除，企業(yè)繳納的增值稅大于“營(yíng)改增”前的營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額將增大及銷售凈收入的減少，土地增值稅將下降，總體稅負(fù)未必大幅增加。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)管理的影響

根據(jù)增值稅“以票控稅”的特征，增值稅專票的開具、取得、傳遞和管理都必須比增值稅普票和非稅控發(fā)票更為嚴(yán)格。增值稅發(fā)票開具必須使用專用稅控設(shè)備開具，專票必須如實(shí)開具，信息完整、格式正確;同時(shí)專票的沖紅更加嚴(yán)謹(jǐn)，必須專項(xiàng)審批;從進(jìn)項(xiàng)發(fā)票抵扣上，每張專用發(fā)票均需通過認(rèn)證方可抵扣。

同時(shí)，企業(yè)需對(duì)現(xiàn)有供應(yīng)商、客戶群體進(jìn)行分類梳理。因?yàn)楣?yīng)商是否能夠提供增值稅專用發(fā)票，客戶群中公司客戶的占比，客戶的價(jià)格敏感性等決定了客戶能否接受稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，進(jìn)而很大程度上影響企業(yè)的收入、稅負(fù)及企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。另一方面，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票后，必須在發(fā)票開具之日起 180 天內(nèi)進(jìn)行發(fā)票認(rèn)證，否則將無法進(jìn)項(xiàng)抵扣。財(cái)務(wù)部門可要求業(yè)務(wù)部門取得增值稅發(fā)票后及時(shí)提交給財(cái)務(wù)人員進(jìn)行掃描認(rèn)證。

（三）對(duì)企業(yè)稅收申報(bào)的影響

增值稅“以票控稅”和“差額征稅”的特征，使得增值稅申報(bào)更加復(fù)雜。納稅申報(bào)包括銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、應(yīng)交稅金、專票認(rèn)證等多方面信息。銷項(xiàng)稅額統(tǒng)計(jì)需區(qū)分開票收入、不開票收入及其他信息;進(jìn)項(xiàng)稅額統(tǒng)計(jì)需確定可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出及其他信息;專票認(rèn)證需統(tǒng)計(jì)份數(shù)、金額、稅款及其他信息。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

“營(yíng)改增”雖然只是在稅種上發(fā)生變化，卻造成了整個(gè)會(huì)計(jì)核算體系的改變，涉及科目增多，核算要求也大大地提高。（1）對(duì)收入核算的影響，在營(yíng)業(yè)稅核算體系下，按合同金額計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，在增值稅核算體系下，銷項(xiàng)稅額通過“應(yīng)交稅金-增值稅-銷項(xiàng)稅”核算，所以收入金額要扣除銷項(xiàng)稅額進(jìn)行確認(rèn);（2）對(duì)成本核算的影響， 在營(yíng)業(yè)稅核算體系下，相應(yīng)發(fā)生的成本按實(shí)際發(fā)生額列支，在增值稅核算體系下，進(jìn)項(xiàng)稅額通過“應(yīng)交稅金-增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅”核算，所以成本金額要扣除進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行確認(rèn);（3）對(duì)營(yíng)業(yè)稅金及附加核算的影響，增值稅是價(jià)外稅，不再根據(jù)收入計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加。

營(yíng)改增對(duì)于多業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來說，在企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的要求更高。若無法劃分出明確的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)性質(zhì)，無法將各類業(yè)務(wù)的核算明細(xì)化，則按照高稅率稅種進(jìn)行稅收征收。目前，房地產(chǎn)企業(yè)常存在商業(yè)地產(chǎn)租賃、物管多種業(yè)務(wù)形態(tài)，所涉及稅率也不一致，因此，應(yīng)針對(duì)不同稅種的業(yè)務(wù)分別進(jìn)行核算。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響

1.“營(yíng)改增”對(duì)利潤(rùn)表的影響

營(yíng)改增后，由于收入和成本分別扣除了銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅，收入和成本的列表金額都隨之減少，由于不再計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅金及附加將大幅降低。根據(jù)上述舉例測(cè)算，企業(yè)凈利潤(rùn)的增加或減少，具體取決于收入、成本降幅及營(yíng)業(yè)稅金及附加降幅。

2.“營(yíng)改增”對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

營(yíng)改增后，存貨中的開發(fā)成本或投資性房地產(chǎn)（自持物業(yè)）均以不含稅價(jià)格列示，相應(yīng)將減少企業(yè)的資產(chǎn)總額;另一方面，營(yíng)改增后，應(yīng)交稅金―應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅已不存在，應(yīng)交增值稅的余額以借貸方差額列示，較改革前應(yīng)交稅金將有一定程度下降，因此，企業(yè)的負(fù)債相應(yīng)也降低。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算分析的影響

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后、收入、成本、費(fèi)用、稅金、開發(fā)成本等報(bào)表項(xiàng)目的核算口徑均與原口徑發(fā)生了變化，因此，在變更年度及以后年度的預(yù)算及比較分析中需注意轉(zhuǎn)換為同口徑分析。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理的影響

“營(yíng)改增”后，項(xiàng)目開發(fā)前期（尚未取得預(yù)售許可），由于有大量進(jìn)項(xiàng)稅額，將導(dǎo)致開發(fā)前期繳納的增值稅較少，稅收現(xiàn)金流出較小;一旦進(jìn)入強(qiáng)銷期，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨集中回籠資金實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，還是為實(shí)現(xiàn)進(jìn)銷稅金匹配而犧牲資金成本的選擇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)未來需在企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)導(dǎo)向下進(jìn)行相應(yīng)稅收籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)迎接“營(yíng)改增”政策變革的應(yīng)對(duì)策略

與營(yíng)業(yè)稅不同，增值稅直接影響收入、成本確認(rèn)和稅負(fù)差異，因此，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后，需將增值稅管理貫穿于公司業(yè)務(wù)管理全過程。在“營(yíng)改增”后，稅負(fù)變動(dòng)性加強(qiáng)，需從業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)融合的角度進(jìn)行稅收籌劃，降低整體稅負(fù)。同時(shí)，需強(qiáng)化全員增值稅管控意識(shí)，各部門緊密配合、協(xié)同合作，做好增值稅稅前籌劃、事中管控和事后跟蹤。

（一）在價(jià)格制定策略方面，應(yīng)做好相應(yīng)測(cè)算，用數(shù)據(jù)支持決策

1.以增值稅的納稅規(guī)定對(duì)收入、成本、費(fèi)用進(jìn)行價(jià)稅分離，綜合收入、成本因素變化，評(píng)估對(duì)毛利率的影響;（1）在收入方面，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)行情和公司戰(zhàn)略綜合考慮;（2）在成本測(cè)算方面，還需評(píng)估“營(yíng)改增”對(duì)供應(yīng)商的影響，評(píng)估供應(yīng)商的價(jià)格調(diào)整幅度;作為地產(chǎn)企業(yè)上游的建筑企業(yè)，其稅負(fù)上升、利潤(rùn)下降已成定局，其存在強(qiáng)烈的成本轉(zhuǎn)嫁意愿。企業(yè)需根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、供應(yīng)商選擇策略等因素，對(duì)各項(xiàng)成本、費(fèi)用的增值稅專用發(fā)票取得比例進(jìn)行估計(jì)，為企業(yè)呈現(xiàn)分項(xiàng)議價(jià)空間和綜合議價(jià)空間。

2.在營(yíng)銷方案制定方面，應(yīng)更加關(guān)注增值稅稅收政策和對(duì)應(yīng)稅負(fù)的分析，特別是對(duì)視同銷售、從高稅率等方面，需綜合衡量營(yíng)銷效果和稅負(fù)成本。

（二）在供應(yīng)商選擇方面

應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人作為合作方，便于增值稅鏈條的完整，對(duì)于需要合作的小規(guī)模納稅人，要求其代開增值稅專用發(fā)票;對(duì)于不能開增值稅專票的合作方，需根據(jù)對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響，重新議價(jià)。

（三）在合同條款制定方面

1.對(duì)常用合同中涉稅事項(xiàng)增加重要的法律條款或修訂原合同條款。

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”后，增值稅發(fā)票的取得直接關(guān)系到企業(yè)的稅負(fù)，合同付款條款，如銷售合同的一次性付款、分期付款及采購合同約定的取得增值稅進(jìn)項(xiàng)票的時(shí)點(diǎn)不同對(duì)企業(yè)的稅負(fù)影響均不同。因此，企業(yè)應(yīng)重視合同條款中關(guān)于增值稅發(fā)票相關(guān)條款的約定，如提供發(fā)票類型，價(jià)格是否含稅價(jià)，何時(shí)取得發(fā)票及對(duì)方虛開發(fā)票應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。另違約條款中關(guān)于違約金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用是具有收入性質(zhì)的，需要作為收入繳納11%的增值稅，因此合同中的懲罰條款也需要全面審閱和修訂。

2.加強(qiáng)采購合同管理，增值稅要求票、款、貨三流合一，即納稅人購買的應(yīng)稅勞務(wù)提供方、開票方和收款方必須一致，才能申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。營(yíng)改增后，除非取得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的同意，不運(yùn)行繼續(xù)簽訂三方抵賬協(xié)議，不允許繼續(xù)采用委托收款的方式支付款項(xiàng)。

（四）在企業(yè)運(yùn)營(yíng)流程方面

營(yíng)改增下，財(cái)務(wù)部應(yīng)牽頭全面梳理公司的運(yùn)營(yíng)，其他部門配合營(yíng)改增的需求，嚴(yán)格遵守相關(guān)運(yùn)營(yíng)流程。如不含稅成本的編制，需要成本、采購、項(xiàng)目部與財(cái)務(wù)的共同努力，可按成本科目的類別進(jìn)行稅率測(cè)算不含稅成本，也可基于合約規(guī)劃進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)合同類別與預(yù)期合作對(duì)象的納稅人資格進(jìn)行稅率的設(shè)置并測(cè)算不含稅成本，甚至需考慮混業(yè)銷售的情況，如電梯銷售及安裝，由于貨物與勞務(wù)增殖稅率不同，需分開核算。在工程結(jié)算方面，已完工項(xiàng)目應(yīng)盡快完成結(jié)算，否則待建筑業(yè)營(yíng)改增后，應(yīng)稅負(fù)增加的成本很可能轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對(duì)于已完成銷售的項(xiàng)目，若工程結(jié)算延至稅改后，將導(dǎo)致大量進(jìn)項(xiàng)無法抵扣;導(dǎo)致土增稅及所得稅前可抵扣成本不完整，增值額上升，稅金同步上升。

（五）在IT系統(tǒng)方面

營(yíng)改增對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響是全面的，IT系統(tǒng)需應(yīng)需而變，在財(cái)務(wù)管理方面，需從價(jià)稅分離、進(jìn)項(xiàng)稅管控與增值稅納稅管理三個(gè)維度滿足和支撐需求，具體包括增值稅發(fā)票管理、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票認(rèn)證、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣與轉(zhuǎn)出，應(yīng)納增值稅測(cè)算與平衡、納稅申報(bào)。在工程造價(jià)計(jì)價(jià)方式，營(yíng)改增前僅一個(gè)建安稅率，營(yíng)改增后人工、輔材、主材執(zhí)行的稅率不一致，包括對(duì)應(yīng)的計(jì)價(jià)定額、規(guī)范、軟件都得以全部升級(jí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張運(yùn)賢.芻議營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對(duì)策[J].會(huì)計(jì)師，2014（7） .

[2]中國移動(dòng)通信公司總部財(cái)務(wù)部.“營(yíng)改增”對(duì)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理影響的初步分析PPT， 2012.

篇2

    根據(jù)上海市人民政府滬府發(fā)（1996）30號(hào)批轉(zhuǎn)市房地局等六部門制定的《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)若干規(guī)定的通知》的精神，現(xiàn)對(duì)進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅收處理意見通知如下：

    一、為了進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，對(duì)城鎮(zhèn)私有房屋出租取得的租金收入，暫按《上海市城鎮(zhèn)私有房屋租賃稅收征收管理試行辦法》的綜合征收率計(jì)算的稅款減半征收。對(duì)私有房屋轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租仍按規(guī)定的綜合征收率征收稅款。

    二、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及市人民政府的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)出租房屋應(yīng)按租金收入12％稅率征收房產(chǎn)稅。為促進(jìn)房地市場(chǎng)流通，緩解商品房空置，對(duì)從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)租賃辦公樓等，可按房產(chǎn)原值一次扣除20％后的余值依年稅率1.2％計(jì)征房產(chǎn)稅。

    三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的商品房采取“先租后售”方式進(jìn)行銷售的有關(guān)稅收處理。在先進(jìn)行出租時(shí)取得的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目稅收5％的營(yíng)業(yè)稅和按房產(chǎn)原值一次扣除20％后的全值依年稅率1.2％計(jì)征房產(chǎn)稅，出售時(shí)的價(jià)格如扣除原先租金收入并扣除后的差額開具售房發(fā)票的，可就差額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收5％營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。如出售時(shí)價(jià)格未扣除原先租金收入而按全額開具售房發(fā)票的，則按規(guī)定應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

    四、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建造的商品房采取“售后包租”經(jīng)營(yíng)方式的稅收處理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出售商品房時(shí)取得的收入應(yīng)按規(guī)定依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，售后包租如仍由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向承租人開具發(fā)票收取租金的，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取的租金收入依“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征5％的營(yíng)業(yè)稅和按房產(chǎn)原值一次扣除20％的余值依1.2％年稅率計(jì)征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將收取的租金收入轉(zhuǎn)交給購房者時(shí)，不論是否開票結(jié)算，對(duì)購房者可不再計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向購房者收取的包租手續(xù)費(fèi)等名目的收入，應(yīng)按規(guī)定計(jì)征5％的營(yíng)業(yè)稅。

    售后包租如由購房者直接開具發(fā)票向承租人收取租金的，購房者系個(gè)人的，可按照本文第一點(diǎn)規(guī)定綜合征收率計(jì)算的稅款減半征收；購房者系企事業(yè)單位的，應(yīng)對(duì)收取的租金收入按5％稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和按12％稅率計(jì)征房產(chǎn)稅。

篇3

我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，隨著我國政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)的稅收問題成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要調(diào)控方向之一，企業(yè)的稅務(wù)問題是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務(wù)籌劃方面仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體制，制定合理的措施來防范風(fēng)險(xiǎn)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所造成的危害，進(jìn)而完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系和提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）企業(yè)對(duì)納稅政策風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不到位

首先，整體來看，放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)屬于國家政策風(fēng)險(xiǎn)，是難以避免的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)過高已然成為一個(gè)重要的問題，我國政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國政府對(duì)于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商恐慌從而房?jī)r(jià)逐步增大，難以避免的會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長(zhǎng)，債務(wù)成本比較高，資金的風(fēng)險(xiǎn)比較大，企業(yè)的利潤(rùn)空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，影響企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（二）企業(yè)缺乏正確的納稅管理機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風(fēng)險(xiǎn)的政策因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認(rèn)知，企業(yè)對(duì)于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對(duì)于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達(dá)到少繳稅的目的，所以這就導(dǎo)致了偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來都是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政的重要來源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)偏重是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅務(wù)問題沒有正確的認(rèn)識(shí)，稅務(wù)處理機(jī)制很不完善，企業(yè)的部分收入不計(jì)入賬務(wù)中去，另外還有多計(jì)提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時(shí)為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導(dǎo)致企業(yè)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機(jī)制還不太完善，沒有專門的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會(huì)遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個(gè)動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，無法對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)來源進(jìn)行有效的評(píng)估，這很容易造成公司風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的喪失，降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力和應(yīng)對(duì)策略。

（三）企業(yè)納稅處理機(jī)制不健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機(jī)制，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也比較缺乏，再加上風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的因素考慮不全面，準(zhǔn)備工作不充分，從而在實(shí)際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，無法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的來源主體進(jìn)行追蹤，更加增加了企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的難度。最后，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生缺乏具體的應(yīng)對(duì)方案，或者是具體的應(yīng)對(duì)方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。再者，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有認(rèn)識(shí)到照章納稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的重要性，一味強(qiáng)調(diào)稅負(fù)的降低，或者長(zhǎng)期拖欠稅金而促使相關(guān)部門鋌而走險(xiǎn)。

（四）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)偏低

由于我國對(duì)納稅處理的認(rèn)識(shí)程度不高，所以我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立專門的進(jìn)行納稅處理的部門，同時(shí)也極度缺乏這方面的人員，對(duì)于目前情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財(cái)務(wù)管理體系之中，財(cái)務(wù)部門工作量大，任務(wù)重，一些財(cái)務(wù)人員只是對(duì)財(cái)務(wù)記賬熟悉而對(duì)賬務(wù)處理卻有很大的不足，他們對(duì)稅務(wù)知識(shí)的認(rèn)識(shí)還比較籠統(tǒng)，并且實(shí)際經(jīng)驗(yàn)缺乏，特別是國家實(shí)施宏觀調(diào)控以來，由于我國稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員有時(shí)候很難跟上國家政策變動(dòng)的步伐。這就導(dǎo)致了稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了很多不利因素的發(fā)生。我國企業(yè)對(duì)于納稅籌劃方面要求比較高，一些財(cái)務(wù)人員缺乏專門的培訓(xùn)，再加上一些人的道德素質(zhì)還有待加強(qiáng)，所以財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)技術(shù)很多不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致了我國財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，樹立正確的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)至關(guān)重要。正確的防范納稅風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于一個(gè)企業(yè)良好的發(fā)展是一個(gè)極其有利的因素。

（一）企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識(shí)

納稅是每一個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在，在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行合理的納稅。同時(shí)我們也要端正心態(tài)，遵守國家稅收法律法規(guī)，合理的制定企業(yè)內(nèi)部的納稅風(fēng)險(xiǎn)管控制度，重視納稅風(fēng)險(xiǎn)所帶來的危害。同時(shí)，國家在稅收政策方面做了很多的規(guī)定，企業(yè)在具體的稅務(wù)處理方面要做到時(shí)刻關(guān)注國家政策動(dòng)態(tài)，深刻理解國家政策的內(nèi)涵，在依照國家法律規(guī)定的前提下，合理地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

同時(shí)，企業(yè)管理者應(yīng)認(rèn)識(shí)到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務(wù)，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對(duì)社會(huì)也產(chǎn)生了有力的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立正確的納稅意識(shí)，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動(dòng)性，充分考慮自身的實(shí)際情況，考慮各方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理地進(jìn)行企業(yè)納稅。

（二）健全企業(yè)納稅管理機(jī)制

首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化自身稅收風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機(jī)制，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估機(jī)制，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從稅收稽查、會(huì)計(jì)處理等方面進(jìn)行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置方面，企業(yè)要想有一個(gè)健全的納稅管理機(jī)制，需要設(shè)立專門的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)確的識(shí)別納稅風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，從而從各個(gè)方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機(jī)制。其次，每個(gè)企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況，自身業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)制定適合自己的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營(yíng)管理過程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)處理流程中，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，使企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)防范管理制度化。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)構(gòu)，與企業(yè)的財(cái)務(wù)部門、審計(jì)部門、評(píng)估部門等整合起來為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

（三）提高財(cái)務(wù)、財(cái)稅人員的素質(zhì)，正確面對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員來看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個(gè)企業(yè)沒有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開設(shè)稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)班，定期的把國家政策通過知識(shí)培訓(xùn)班的途徑傳授給財(cái)務(wù)人員，還可以定期的引進(jìn)一些稅務(wù)知識(shí)方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓(xùn)，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)人員既懂稅法，也懂財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，也懂企業(yè)管理等多方面知識(shí)，又有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)復(fù)合型人才，進(jìn)而來保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術(shù)人才的完備。企業(yè)應(yīng)重視對(duì)納稅處理人員的培養(yǎng)，建立科學(xué)有效的考核機(jī)制， 通過一定的獎(jiǎng)勵(lì)措施來增強(qiáng)財(cái)稅處理人員的素質(zhì)水平。

（四）加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

對(duì)于企業(yè)和稅務(wù)部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環(huán)境、行業(yè)以及工作性質(zhì)上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務(wù)部門與企業(yè)之間彼此信息不對(duì)稱，所以在一些觀念上面難免會(huì)出現(xiàn)一些偏差，所以房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體而言，應(yīng)該主動(dòng)去了解認(rèn)識(shí)稅務(wù)部門的具體工作章程和具體的稅務(wù)操作規(guī)范，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)部門加強(qiáng)溝通交流，對(duì)于跟自己相關(guān)的一些重大稅收政策加大交流，保持認(rèn)識(shí)上的一致性，維持一個(gè)良好的合作關(guān)系，嚴(yán)格遵守國家稅務(wù)部門的規(guī)章制度，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

篇4

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實(shí)證研究

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地增值稅涉稅事項(xiàng)劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實(shí)踐的角度，認(rèn)為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機(jī)遇，及時(shí)加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，全面落實(shí)土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規(guī)范管理，稅收增長(zhǎng)明顯

隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機(jī)行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機(jī)關(guān)的高度重視。嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細(xì)化管理，針對(duì)土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長(zhǎng)，累計(jì)征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強(qiáng)了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長(zhǎng)121.7%，是光澤地稅第一個(gè)年度實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位

目前，在光澤縣注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目有8個(gè)，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計(jì)預(yù)征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創(chuàng)新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進(jìn)行比對(duì)，按照土地增值稅清算條件進(jìn)行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)確定符合土地增值稅清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時(shí)進(jìn)行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核，開展土地增值稅清算，2011年對(duì)“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個(gè)符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實(shí)現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強(qiáng)部門協(xié)作，建立控管機(jī)制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機(jī)制。加強(qiáng)了與住建、房管、國土、財(cái)政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會(huì)議，“先稅后證”的工作機(jī)制運(yùn)行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時(shí)，地稅主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目化管理，建立單項(xiàng)目專戶檔案和臺(tái)賬，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實(shí)行全程跟蹤動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅源的監(jiān)控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對(duì)不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中僅占到10%，且政策明細(xì)容易執(zhí)行，但在占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，就成為地稅機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認(rèn)定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。

篇5

一、發(fā)生存量房交易的雙方，均負(fù)有納稅義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定依法如實(shí)申報(bào)繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等稅費(fèi)。

加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，對(duì)納稅人申報(bào)的存量房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，地稅機(jī)關(guān)有權(quán)依法通過國家稅務(wù)總局開發(fā)的存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)對(duì)其申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估的房產(chǎn)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，依法計(jì)算應(yīng)納稅款。

二、政府相關(guān)部門各負(fù)其責(zé)，共同規(guī)范存量房交易的稅收管理。

地稅部門負(fù)責(zé)存量房交易過程中的稅費(fèi)征收、爭(zhēng)議處理、減免稅管理和稅收政策咨詢、宣傳等工作。

房產(chǎn)部門按照“先稅后證”的政策，在辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，當(dāng)事人未能提供地稅部門出具的稅務(wù)事項(xiàng)通知書（銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證）的，一律不得辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

政府價(jià)格主管部門應(yīng)積極協(xié)助地稅部門開展價(jià)格認(rèn)定工作。對(duì)征稅過程中出現(xiàn)的價(jià)格不明、價(jià)格有爭(zhēng)議的情況，可由地稅部門按規(guī)定程序提請(qǐng)政府價(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定。

國土資源、住房保障房產(chǎn)管理、規(guī)劃、建設(shè)等部門要與地稅部門共同建立存量房信息傳遞機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。

三、納稅人發(fā)生存量房交易時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照納稅程序申報(bào)納稅。納稅程序如下：先到地稅部門的征收窗口申報(bào)評(píng)估存量房交易價(jià)格，按照規(guī)定計(jì)算繳納稅款后，憑地稅部門出具的稅務(wù)事項(xiàng)通知書（銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證）到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

四、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定辦理。

五、發(fā)生存量房交易行為，納稅人未按規(guī)定繳納稅款的，由地稅機(jī)關(guān)依法追繳應(yīng)納稅款、滯納金。并按規(guī)定給予行政處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

六、納稅人對(duì)地稅機(jī)關(guān)的處理有異議的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

七、本通告自年月日起實(shí)施。此前有關(guān)存量房交易稅收政策規(guī)定與本通告相抵觸的，一律按本通告的規(guī)定執(zhí)行。

篇6

關(guān)鍵詞：收入差距 稅制調(diào)整 個(gè)人所得稅 房地產(chǎn)稅

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的主流觀點(diǎn)之一，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與收入差距之間存在著密切的因果關(guān)系。經(jīng)濟(jì)衰退和增長(zhǎng)乏力很重要的原因是收入差距過大引起的需求不足，使得總供求不平衡；因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件之一，是通過縮小收入差距，達(dá)到增加有效需求目的。作為經(jīng)濟(jì)追趕型國家，中國在過去30多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段，把“增長(zhǎng)是硬道理”作為首要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，并沒有將縮小居民收入和財(cái)產(chǎn)差距作為首要的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策目標(biāo)。

目前，中國的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段結(jié)束，正在向經(jīng)濟(jì)中高速轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大。在國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總供求失衡，總需求不足的條件下，需求側(cè)管理政策必然涉及到收入差距問題，通過縮小收入差距，擴(kuò)大有效需求是解決總需求不足的一個(gè)重要思路和途徑。在這個(gè)階段，中國是否應(yīng)該提升縮小收入差距這一社會(huì)政策的重要性，很值得考慮和研究。

一、中國居民可支配收入差距現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2017年1月20日公布的《2016年國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“十三五”良好開局》報(bào)告中，關(guān)于居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)差距繼續(xù)縮小一段中的數(shù)據(jù)，按照全國居民五等份分組，居民可支配收入差距情況如圖1所示：

擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模的重要途徑，筆者理解就是縮小高收入群體與中等收入、低收入群體之間的收入差距，尤其是要縮小高收入組與低收入組的差距，擴(kuò)大中等收入群體的收入。

二、逐步縮小居民可支配收入和財(cái)產(chǎn)差距的政策目標(biāo)

基于全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)的需要，以及宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策的必要措施，在保證經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，將逐步縮小居民可支配收入和財(cái)產(chǎn)差距作為重要的社會(huì)政策目標(biāo)。

在“十三五”規(guī)劃期間，要完成7000萬貧困人口脫貧的攻堅(jiān)任務(wù)。這一任務(wù)的完成，實(shí)際上就是通過脫貧增加低收入群體的收入水平，客觀上應(yīng)該縮小了低收入群體與中等收入和高收入群體之間的收入差距。

在“十四五”規(guī)劃中，建議提出將高收入群體與中等收入群體、低收入群體的收入倍數(shù)縮小的明確指標(biāo)要求，即：高收入組是低收入組的8倍，是中等偏下收入組的3.5倍，是中等收入組的2.5倍，是中等偏上收入組的1倍。

三、目前中國稅制對(duì)縮小收入差距的作用很小

總體來看，目前中國稅制起到縮小收入差距的功能很弱，如不加以調(diào)整和改革，將不利于縮小收入差距和擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模。這主要有兩個(gè)方面的原因：

（一）稅制結(jié)構(gòu)不合理

中國稅制的間接稅和直接稅比重相當(dāng)，各占稅收總收入比重的40%多；相對(duì)于美國這種直接稅為主體的國家，中國間接稅比重相對(duì)較高，而直接稅比重相對(duì)較低。尤其是中國的個(gè)人所得稅和財(cái)產(chǎn)稅，占稅收總收入的比重都是很低的。2015年，中國的間接稅三大稅種：國內(nèi)增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅占總稅收比重48.8%；企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅合計(jì)占總稅收的28.6%，其中個(gè)人所得稅僅占總稅收的6.9%（詳見圖2）。

中國的這種稅制結(jié)構(gòu)，在收入分配上具有明顯的累退性。由于間接稅的稅負(fù)主要由居民消費(fèi)環(huán)節(jié)承擔(dān)，收入越低者負(fù)擔(dān)的實(shí)際稅負(fù)越高；反之，收入越高者負(fù)擔(dān)的實(shí)際稅負(fù)越低。根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年重點(diǎn)課題《個(gè)人所得稅改革方案及征管條件研究》報(bào)告中的數(shù)據(jù)：2012年城鎮(zhèn)居民最低收入戶現(xiàn)金消費(fèi)占平均可支配收入的比重為88.88%，隨著收入的提高，消費(fèi)占收入的比重逐步降低，最高收入戶所占比重只有59.01%。這種稅制的累退性表明，中國現(xiàn)行稅制不僅難以調(diào)解并縮小收入差距，而且增加了中低收入群體的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)。

（二）個(gè)人所得稅制度對(duì)調(diào)節(jié)收入差距功效很低

財(cái)稅研究界對(duì)中國現(xiàn)行個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)收入差距的效應(yīng)研究，基本上一致的判斷是個(gè)人所得稅在調(diào)節(jié)收入差距上發(fā)揮正效應(yīng)，但功效不顯著。比如，詹新宇、楊燦明的研究結(jié)論：運(yùn)用MT指數(shù)方法對(duì)1985-2013年的基尼系數(shù)對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)稅前和稅后基尼系數(shù)的差值（即MT指數(shù)）非常小，均值為0.0003，最高也僅為2005年的0.00031，這表明我國個(gè)人所得稅對(duì)居民收入分配差距調(diào)整的作用整體上是正向的，但其正向調(diào)整的力度并不大。

我國個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)收入差距的功效不顯著的主要原因：一是個(gè)人所得稅的主要來源是工薪階層，以2014年為例，65.34%的個(gè)人所得稅收入來自工資薪金所得。對(duì)于高收入者和收入來源多元化的個(gè)人所得征稅是薄弱環(huán)節(jié)。 二是實(shí)行分項(xiàng)計(jì)征的現(xiàn)行個(gè)人所得稅制度，在一定程度上，降低了對(duì)高收入者征稅的累進(jìn)稅率。從現(xiàn)行稅制稅率的設(shè)計(jì)來看，十一個(gè)分項(xiàng)計(jì)征項(xiàng)目，只有三項(xiàng)即工資薪金所得、個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得實(shí)行累進(jìn)稅率，對(duì)于其他八項(xiàng)所得，尤其財(cái)產(chǎn)類收益所得都實(shí)行的是比例稅率。三是個(gè)人所得稅的征管還處于代扣代繳為主的模式，高收入和多元化收入稅源的監(jiān)控體系基本處于真空狀態(tài)，稅源管理粗放，監(jiān)管措施不力。

根據(jù)以上分析，為了使我國稅收能夠更好地發(fā)揮調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)產(chǎn)差距的作用，應(yīng)該從調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、改革個(gè)人所得稅制度設(shè)計(jì)、強(qiáng)化個(gè)人所得稅征管、完善財(cái)產(chǎn)稅制度四個(gè)方面入手。

四、中國稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整將朝著提高直接稅比重的方向發(fā)展

十八屆三中全會(huì)關(guān)于深化社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的決定中明確指出：在我國稅制中逐步提高直接稅比重。在保持宏觀稅負(fù)總體穩(wěn)定的前提下（近兩年來，由于全面的減稅政策，實(shí)際的稅收占GDP比重已經(jīng)由2012年的19.4%下降到2016年的17.5%），對(duì)稅制需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，在逐步提高直接比重同時(shí)，降低間接稅的比重。在目前國際經(jīng)濟(jì)和國際稅收競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與稅收制度設(shè)計(jì)和稅收負(fù)擔(dān)有著很密切的關(guān)系，因此我國稅制結(jié)構(gòu)的調(diào)整――降低間接稅比重和提高直接稅比重，已經(jīng)到了一個(gè)重要的窗口期。

中國稅制的調(diào)結(jié)構(gòu)是財(cái)稅改革的重頭戲，調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)，不僅要對(duì)直接稅進(jìn)行改革和完善，同時(shí)對(duì)間接稅也要進(jìn)行調(diào)整。概括地講包括：對(duì)個(gè)人所得稅的完善，對(duì)企業(yè)所得稅的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)稅收制度的整合和改革，對(duì)“營(yíng)改增”后的增值稅的規(guī)范和立法，對(duì)消費(fèi)稅的完善等。可見，本世紀(jì)中國稅制的結(jié)構(gòu)性調(diào)整實(shí)際上涉及到中國稅制中所有主要大稅種的改革和完善。可以肯定地講，不是一個(gè)小工程，而是一個(gè)大工程；不是“速?zèng)Q戰(zhàn)”能夠解決的，而是需要一個(gè)“持久戰(zhàn)”。

五、個(gè)人所得稅如何在縮小居民可支配收入差距方面強(qiáng)化力度

提高個(gè)人所得稅對(duì)縮小居民收入差距的作用，主要包括完善個(gè)人所得稅稅制和強(qiáng)化征收管理兩個(gè)方面，這兩個(gè)方面的關(guān)系是兩者互為另一方面的前提。稅制設(shè)計(jì)和完善是征收管理的前提條件，而征收管理能否實(shí)施又是稅制設(shè)計(jì)的前提條件。個(gè)人所得稅改革和完善的目標(biāo)是“建立覆蓋全部個(gè)人收入的分類與綜合相結(jié)合的個(gè)人所得稅制”。這個(gè)目標(biāo)是在1996年“九五”計(jì)劃提出的，至今已經(jīng)跨越了5個(gè)五年計(jì)劃，依然在改革的進(jìn)程中。關(guān)鍵點(diǎn)應(yīng)該是征管條件推進(jìn)落實(shí)的比較慢。綜合計(jì)征個(gè)人所得稅依靠整個(gè)社會(huì)，尤其是銀行系統(tǒng)有關(guān)個(gè)人信息必須與稅務(wù)系統(tǒng)能夠共享，稅務(wù)機(jī)關(guān)在能夠全面掌握個(gè)人各類信息的基礎(chǔ)上才能實(shí)施綜合計(jì)征。目前這一稅收征管的準(zhǔn)備和信息系統(tǒng)的建立正在推進(jìn)。

對(duì)個(gè)人所得稅制度改革的幾個(gè)熱點(diǎn)問題，筆者認(rèn)為：

（一）不宜再統(tǒng)一提高個(gè)人所得稅費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（簡(jiǎn)稱免征額）

2006年以來，我國曾三次提高了個(gè)人所得稅的免征額：2006年從800元/月提高到1600元/月；2008年由1600元/月提高到2000元/月；2011年由2000元/月提高到目前的3500元/月。僅2011年免征額調(diào)整就減少了6000萬個(gè)人所得稅納稅人。自此，個(gè)人所得稅的征稅范圍和納稅人都大幅度減少。

結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)居民可支配收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前個(gè)人所得稅只是針對(duì)年所得收入在42000元以上（月收入3500元）的人征稅，也就是大體相當(dāng)于對(duì)20%的高收入群體和少部分中等偏上群體征稅，對(duì)低收入和部分中等收入群體是不征個(gè)人所得稅的。

從上述分析可見，考慮到整個(gè)稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，目前個(gè)人所得稅的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)還需要研究，不宜統(tǒng)一籠統(tǒng)地再提高。最重要的是，為了提高個(gè)人所得稅扣除費(fèi)用的公平性，在實(shí)行了綜合與分項(xiàng)計(jì)征稅制改革后，將有針對(duì)性地對(duì)一些支出費(fèi)用，在綜合計(jì)征基礎(chǔ)上進(jìn)行抵扣，以盡量精準(zhǔn)地減輕部分納稅人的負(fù)擔(dān)，這種制度設(shè)計(jì)是比較公平、規(guī)范和科學(xué)的。這一改革已經(jīng)在設(shè)計(jì)和制定方案之中。

（二）對(duì)財(cái)產(chǎn)性收益征稅管理

與調(diào)節(jié)收入分配差距相關(guān)性比較高的是對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)性收益的征稅管理，這是目前我國個(gè)人所得稅征收管理的“軟肋”，也是個(gè)人所得稅改革和完善的重點(diǎn)之一。在現(xiàn)行個(gè)人所得稅制度設(shè)計(jì)中，雖然已經(jīng)都涉及了這些財(cái)產(chǎn)性收益，但由于沒有實(shí)行綜合計(jì)征，累進(jìn)稅率并沒有很好地全面發(fā)揮調(diào)節(jié)收入的作用。同時(shí)，由于稅收征管制度的條件不夠，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以全面、及時(shí)掌握個(gè)人的全部收入信息，因此很難在綜合計(jì)征的基礎(chǔ)上計(jì)算累進(jìn)稅率，這樣，使得高收入者來自財(cái)產(chǎn)收益的部分，只能按照低檔稅率征收。

稅收征管的難度還來自經(jīng)營(yíng)主體的收入費(fèi)用化問題。比較普遍的現(xiàn)實(shí)做法是，一些企業(yè)利潤(rùn)長(zhǎng)期不予分配；有些投資人和公司創(chuàng)辦者只領(lǐng)取1元年薪，而將個(gè)人的消費(fèi)性支出如購車、購房等開支從企業(yè)出賬，客觀上規(guī)避了繳納個(gè)人所得稅，對(duì)于這樣的做法，需要通過稅制的完善和強(qiáng)化稅收征管來加以控制。

（三）強(qiáng)化稅源監(jiān)控的社會(huì)管理

對(duì)個(gè)人所得稅稅源的監(jiān)控，有賴于全社會(huì)的信息管理共享和納稅環(huán)境的優(yōu)化。這絕不是稅務(wù)機(jī)關(guān)自身能夠做到的，所以需要全社會(huì)的努力和政府各個(gè)部門的通力協(xié)作。而頂層設(shè)計(jì)是首要的。

目前比較現(xiàn)實(shí)的是銀行等金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人信息能否與稅務(wù)機(jī)關(guān)共享，或者是在什么條件下共享，通過怎樣的合法程序共享？這些制度設(shè)計(jì)還在研究之中。這些問題的解決是個(gè)人所得稅改革和完善的前提條件，否則稅源監(jiān)控不到位，綜合計(jì)征就無法真正實(shí)現(xiàn)。

（四）修改和完善對(duì)自然人稅收征管的法律制度

現(xiàn)行中國的《稅收征管法》主要針對(duì)企事業(yè)納稅人，相對(duì)缺乏針對(duì)自然人納稅人的相關(guān)配套法律措施。包括稅收債權(quán)保障措施、反避稅措施中自然人主體的缺位，稅收優(yōu)先權(quán)、代位權(quán)和撤銷權(quán)制度的規(guī)定等。所以，在個(gè)人所得稅等直接稅改革、修改和完善的同時(shí)，稅收征管方面的相關(guān)法律也必須修改和完善。

（五）中國的納稅人意識(shí)有待提高

多少年來，中國的老百姓已經(jīng)習(xí)慣了繳納間接稅，相對(duì)地比較抵觸直接稅，這樣的納稅意識(shí)是將間接稅改為直接稅的最大障礙之一。為此，需要大量地普及財(cái)稅知識(shí)，讓老百姓認(rèn)識(shí)到為什么在中華人民共和國憲法中要規(guī)定公民的納稅義務(wù)。也要從經(jīng)濟(jì)原理上說明公民為什么要納稅，它的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是老百姓購買公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品用于自身的消費(fèi)，就像購買糧食和食品一樣，只是購買的方式不一樣而已。提高中國公民的納稅意識(shí)，是稅收制度改革和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重要前提。

六、房地產(chǎn)稅收如何縮小財(cái)富差距

根據(jù)李實(shí)課題組的研究，2013年的財(cái)產(chǎn)差距的基尼系數(shù)接近0.7，并且他認(rèn)為財(cái)產(chǎn)的差距會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。如何來使這種財(cái)產(chǎn)差距擴(kuò)大的趨勢(shì)得到控制甚至縮小，確實(shí)是值得研究的問題。

保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，被認(rèn)為是調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)差距的重要政策工具。從理論上分析，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅增加了持有人的稅收負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)持有者的成本增加，在房地產(chǎn)供求基本平衡狀態(tài)下，這種稅收負(fù)擔(dān)基本上難以轉(zhuǎn)嫁給需求方。持有者成本增加會(huì)將擁有過多財(cái)產(chǎn)的人的收入集中在政府手中，同時(shí)也會(huì)降低財(cái)產(chǎn)多的人的收益。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)差距。

在實(shí)踐上，房地產(chǎn)稅能否真正達(dá)到調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)差距的作用，還有賴于房地產(chǎn)稅制的具體設(shè)計(jì)。這其中涉及到：房地產(chǎn)稅制的目的――是以籌集收入為主，還是以調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)差距為主？以前者的目的為主，房地產(chǎn)稅將采取普遍征收的制度設(shè)計(jì)；以后者目的為主，將采取對(duì)多占有房地產(chǎn)的少數(shù)人征收。另外，不同目的下的稅率設(shè)計(jì)也會(huì)不同。在前者的目的下，采取較低稅率比較合適；而對(duì)于后一個(gè)目的，則要采取高稅率或者累進(jìn)性的稅率。當(dāng)然，房地產(chǎn)稅的目的也可以兩種目的兼顧，這樣在稅制要素的設(shè)計(jì)上，會(huì)有多種方案的選擇。目前，房地產(chǎn)稅制的方案依然在討論和設(shè)計(jì)之中。

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自1994年起，我國改革財(cái)政包干制度，對(duì)省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制，建立了以分稅制為基礎(chǔ)的分級(jí)財(cái)政管理體制框架，并由原先的行政性分權(quán)改變?yōu)榻?jīng)濟(jì)性分權(quán)，主要依靠經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。分稅財(cái)政體制的改革一方面改變了中央與地方原有的經(jīng)濟(jì)利益分關(guān)系，促進(jìn)了中央政府財(cái)政收入的不斷增長(zhǎng)，為解決此前的中央財(cái)政困境起到了積極的作用；另一方面，也對(duì)地區(qū)間的財(cái)力分配問題進(jìn)行了調(diào)節(jié)，通過返還稅收和轉(zhuǎn)移支付等手段為不發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展提供了一定經(jīng)濟(jì)上的幫助。1993~2009年，全國財(cái)政收入由4349億元增加到68518.3億元，增長(zhǎng)了近15倍，年均增速高達(dá)18.8%；全國財(cái)政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重則由12.3%提高到20.1%。1994～2009年中央財(cái)政收入年均增長(zhǎng)18.2%（1994年為基期），地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)19.3%，實(shí)現(xiàn)了中央和地方財(cái)政收入增長(zhǎng)的“雙贏”。由此我們可以看出在實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制后，中央和地方的財(cái)政收入都得到了大幅的提高，這一方面依賴于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面快速穩(wěn)定發(fā)展；另一方面也說明分稅制在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。

中央政府與地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)的分配

中央與地方的事權(quán)分配關(guān)系：在地方固定收入中，以土地與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收為主體內(nèi)容，在中央與地方共享稅中，地方分享比例相對(duì)較低。同時(shí)，地方政府在維持自身政府機(jī)關(guān)運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，還肩負(fù)著本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任。但是由于地方財(cái)政收入主體稅種不足，稅種數(shù)目雖然不少，但是稅源分散、征收成本高、收入低，使得地方政府在很難維持自身運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，大力快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)。于是，地方政府官員將獲得財(cái)政收入的目光投向了房地產(chǎn)業(yè)。由于土地出讓而獲得的財(cái)政收入屬于預(yù)算外收入，并不用上繳中央財(cái)政，這就大大增加了地方政府的財(cái)政收入的來源。在這種情況下，地方政府在利益與政績(jī)考核的雙重驅(qū)動(dòng)下，將大量土地以高價(jià)出讓，獲得高額回報(bào)。所以，地方政府不愿將位置較好的地塊用來建設(shè)保障性住房，更不愿為建保障房而減少財(cái)政收入，影響領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)考核。

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況

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關(guān)鍵詞:綜合 治稅 完善 措施

完善實(shí)行社會(huì)綜合治稅體系，能使稅務(wù)部門更加有效地摸清稅基、控管稅源，從根本上解決涉稅信息不暢、涉稅源頭控管不嚴(yán)、征管不到位的問題，實(shí)現(xiàn)稅收征管方式由注重征收管理向稅源控管和征收管理并舉，從粗放式管理向精細(xì)化、集約化管理的轉(zhuǎn)變。

一、當(dāng)前社會(huì)綜合治稅工作中存在的問題

(一)思想認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一

對(duì)綜合治稅的認(rèn)識(shí)還存在一定的差距。一是主觀上對(duì)搞好社會(huì)綜合治稅的意義和方法仍然把握不清，在工作上沒有主動(dòng)性，未能真正理解其實(shí)質(zhì)所在；二是認(rèn)為綜合治稅是稅務(wù)部門的事情與自身本職工作關(guān)系不大，工作缺乏主動(dòng)性，少數(shù)基層稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)綜合治稅工作依賴性過大。

(二)措施落實(shí)不扎實(shí)

綜合治稅工作雖然正走向規(guī)范化，但大多數(shù)仍存在僅流于形式，沒有實(shí)質(zhì)性的開展工作，工作措施落實(shí)力度不大，操作程序不夠規(guī)范，工作主動(dòng)性不強(qiáng)，缺乏創(chuàng)新理念。

（三）社會(huì)綜合治稅氛圍不濃

宣傳工作長(zhǎng)期性不到位，納稅人的誠信納稅意識(shí)沒有普遍形成，出現(xiàn)了政府部門“一頭熱”的現(xiàn)象。不少企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人只顧自己利益，不顧《稅法》、《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定，沒有形成“依法納稅光榮，偷稅漏稅可恥”的責(zé)任意識(shí)。

（四）操作程序不規(guī)范

創(chuàng)新不夠，稅源流失比較突出。由于社會(huì)綜合治稅涉及面廣，工作量大，人員素質(zhì)參差不齊，在具體操作中硬搬模式，沒有因地制宜形成當(dāng)?shù)匦兄行У墓ぷ鞔胧斐闪硕愒戳魇А?/p>

二、 完善綜合治稅體系的工作措施

(一)加大宣傳力度，增強(qiáng)做好社會(huì)綜合治稅工作的主動(dòng)性自覺性

認(rèn)識(shí)是行動(dòng)的先導(dǎo)。因此，必須加大宣傳力度，廣泛宣傳社會(huì)綜合治稅的重要意義、目標(biāo)任務(wù)、工作措施以及有關(guān)法律法規(guī)和政策，提高社會(huì)綜合治稅的認(rèn)同度，為社會(huì)綜合治稅工作順利開展?fàn)I造良好的輿論氛圍。緊緊抓住《山東省地方稅收保障條例》頒布實(shí)施的機(jī)遇，通過報(bào)紙、電視、召開座談會(huì)等多種形式進(jìn)行宣傳，進(jìn)一步明確各有關(guān)部門的責(zé)任和義務(wù)，提高協(xié)稅護(hù)稅工作的主動(dòng)性和自覺性。同時(shí)，開展正反兩方面的典型宣傳，曝光典型偷漏稅案件，以案說法，教育廣大納稅人，震懾違法犯罪分子，擴(kuò)大社會(huì)綜合治稅的影響。

(二)健全聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)研究解決稅收征管工作中出現(xiàn)的新情況新問題

聯(lián)席會(huì)議制度是了解情況、查找不足、研究措施、解決問題的有效形式。一是建立收入分析調(diào)度會(huì)制度。由縣社會(huì)綜合治稅辦公室牽頭，有財(cái)政、國稅、地稅等部門參加，每季召開一次稅源分析調(diào)度會(huì)，及時(shí)掌握稅源變化，分析存在問題，明確工作重點(diǎn)，提出工作措施。二是建立社會(huì)綜合治稅工作聯(lián)席會(huì)議制度。由縣綜合治稅工作領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，有社會(huì)綜合治稅工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員參加，每半年召開一次社會(huì)綜合治稅工作聯(lián)席會(huì)議，明確任務(wù)，分析問題，交流經(jīng)驗(yàn)，安排部署階段性綜合治稅工作。

(三)高度重視信息報(bào)送工作，確保實(shí)現(xiàn)稅收及時(shí)足額入庫

完善涉稅信息平臺(tái)建設(shè)，強(qiáng)化涉稅信息的報(bào)送和應(yīng)用。為方便涉稅信息報(bào)送，實(shí)現(xiàn)信息共享，縣社會(huì)綜合治稅辦公室建立了綜合治稅工作電子平臺(tái)，各有關(guān)部門要按照綜合治稅辦公室給予的指令，通過電子平臺(tái)實(shí)現(xiàn)信息報(bào)送和稅款代征。要進(jìn)一步明確涉稅信息采集報(bào)送責(zé)任。各有關(guān)單位要明確一人作為信息員，專門負(fù)責(zé)涉稅信息的收集、整理和報(bào)送，年終對(duì)報(bào)送單位和信息員進(jìn)行考核評(píng)比，并予以獎(jiǎng)勵(lì)。縣社會(huì)綜合治稅辦公室組織專業(yè)人員負(fù)責(zé)涉對(duì)稅信息的分類和處理，對(duì)采集到的信息要及時(shí)進(jìn)行分析和應(yīng)用，及時(shí)將信息變成稅源，稅源變成收入。

(四)擴(kuò)大代征代扣范圍，充分發(fā)揮各有關(guān)部門、單位的職能作用和工作優(yōu)勢(shì)

委托代征，是單位履行綜合治稅責(zé)任和義務(wù)的重要形式。我縣在委托代征方面取得了一定的成果。今后，我們要根據(jù)稅收實(shí)現(xiàn)的形式，結(jié)合單位的工作性質(zhì)，本著方便納稅人，降低稅收成本，減少稅收流失的原則，進(jìn)一步擴(kuò)大委托代征范圍。特別對(duì)一些職能部門要堅(jiān)持“先稅后證”、“先稅后審”制度，自覺接受稅務(wù)部門的委托，對(duì)相關(guān)稅收實(shí)行代征代扣，促進(jìn)稅收應(yīng)收盡收。

(五)突出工作重點(diǎn)，強(qiáng)化重點(diǎn)稅源監(jiān)控

一是加強(qiáng)煤炭行業(yè)稅收管理。繼續(xù)抓好煤炭企業(yè)產(chǎn)量監(jiān)控，加強(qiáng)數(shù)據(jù)比對(duì)，及時(shí)了解和掌握煤炭產(chǎn)量變化原因。二是加強(qiáng)土地使用稅收管理。抓好城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理。三是加強(qiáng)房屋出租行業(yè)稅收管理。四是加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理。目前我縣房地產(chǎn)行業(yè)管理不夠規(guī)范，沒有房產(chǎn)證、不通過房產(chǎn)管理部門進(jìn)行房產(chǎn)交易的現(xiàn)象比較普遍，給稅務(wù)部門的稅收征管帶來很大的難度。解決這一問題的辦法就是推行房地產(chǎn)稅收一體化管理，具體負(fù)責(zé)全縣房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的組織協(xié)調(diào)。

篇9

當(dāng)前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收在稅收制度和征收管理等方面存在比較嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重影響了稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的作用，不利于房地產(chǎn)資源合理分配，同樣不利于稅收征管效率的提高。

（一）稅制方面存在的問題1．征稅范圍過于狹窄現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都只針對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征稅，并未將廣大農(nóng)村地區(qū)納入征稅范圍，征稅范圍過于狹窄。隨著農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)民收入水平不斷的提高，農(nóng)民私人房產(chǎn)日漸增多，城鄉(xiāng)差距正在不斷的縮小。但是，按照現(xiàn)行規(guī)定的征稅范圍，企業(yè)有可能因城市與農(nóng)村的地域區(qū)分而面對(duì)著截然不同的稅收待遇。這種情況不僅容易造成企業(yè)間稅負(fù)不公，不利于城鄉(xiāng)企業(yè)間的公平競(jìng)爭(zhēng)，也給稅收征收管理工作帶來諸多麻煩。2．免稅范圍較大目前兩稅免稅范圍過大，對(duì)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，同樣對(duì)個(gè)人所有的居住房屋以及院落用地給予免征城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)居住行為長(zhǎng)期基本處于無稅負(fù)狀態(tài)，多數(shù)房產(chǎn)投資者購置了大量的商品房坐等升值，而不會(huì)有額外的成本支出，造成了資源配置的不公平。3．計(jì)稅依據(jù)不合理現(xiàn)行的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按照1．2％稅率繳納房產(chǎn)稅。由于房產(chǎn)的賬面原值為建造價(jià)值，當(dāng)房地產(chǎn)完工后，其建造價(jià)值為永恒的固定數(shù)額。因此，考慮到房產(chǎn)后期的升值因素，房產(chǎn)的賬面原值無法隨著房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的增加而增加，房產(chǎn)稅亦無法隨著房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的增加而增加，使得房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)缺乏彈性［3］，影響了稅收收入的自然增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，一方面，其從量計(jì)征方法既沒有考慮物價(jià)水平的上漲，也未曾考慮所占用耕地的質(zhì)量好壞，使得納稅人占用好地與劣地的繳納的稅額沒有差別；另一方面，由于土地屬于自然資源，供給固定，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，土地價(jià)值必然逐步提高。現(xiàn)行土地使用稅不能隨著土地的市場(chǎng)價(jià)值的增加而增加，計(jì)稅依據(jù)同樣缺乏彈性，不但影響了稅收收入的增長(zhǎng)，而且也不能充分發(fā)揮對(duì)土地資源的配置作用。4．重復(fù)征稅嚴(yán)重現(xiàn)行稅收制度按照土地和房產(chǎn)分設(shè)獨(dú)立稅種，對(duì)于土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅，再對(duì)于房屋征收房產(chǎn)稅，對(duì)土地從量計(jì)稅，對(duì)房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按照房屋所占土地面積征收了土地稅，又按照價(jià)值征收了房產(chǎn)稅。即土地價(jià)值在承擔(dān)了城鎮(zhèn)土地使用稅之后，城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)入土地價(jià)值，成為房產(chǎn)價(jià)值的組成部分，再一次征收房產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅依據(jù)存在著重復(fù)計(jì)稅。

（二）稅收征管方面存在的問題1．財(cái)產(chǎn)登記制度不完善目前，我國尚無明確的法律規(guī)范私人財(cái)產(chǎn)申報(bào)登記制度，現(xiàn)有的一系列財(cái)產(chǎn)申報(bào)登記制度存在一定的缺陷，尤其是房地產(chǎn)登記管理制度的缺乏。房產(chǎn)稅稅源點(diǎn)多面廣、隱蔽分散，地稅部門難以及時(shí)取得房產(chǎn)的登記資料及變動(dòng)情況，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人的稅源監(jiān)控不到位，容易出現(xiàn)征管漏洞，納稅人偷稅、逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重削弱了稅收征管的力度。2．房產(chǎn)評(píng)估體系不完善現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收，需要對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。我國目前房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步晚，有待進(jìn)一步規(guī)范和成熟。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)人員的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)估價(jià)的需要，房地產(chǎn)評(píng)估制度還不健全，使得房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估工作相當(dāng)困難，從而增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管難度。3．評(píng)稅糾紛爭(zhēng)議解決機(jī)制不健全在房地產(chǎn)稅收的征收過程中，納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)常會(huì)就房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，當(dāng)前我國缺少一套解決此類糾紛爭(zhēng)議的機(jī)制，相關(guān)部門應(yīng)該加快研究制定出有關(guān)方案，保證房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革效果評(píng)價(jià)

（一）試點(diǎn)改革方案概述自2011年1月28日起，上海市、重慶市作為試點(diǎn)地區(qū)，開始對(duì)居民個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。上海市試點(diǎn)的征稅對(duì)象為本市居民第二套及以上新購住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0．6％和0．4％兩檔，暫時(shí)先按照房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算繳稅。重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的征稅對(duì)象包括獨(dú)棟別墅、高檔公寓，以及無工作戶口、無投資人員所購二套房，計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)交易價(jià)格，稅率分為0．5％、1．0％和1．2％三檔。

（二）試點(diǎn)改革方案的成效從完善稅制角度看，意義重大。這次改革試點(diǎn)，將個(gè)人住房納入了征收范圍，是房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的補(bǔ)缺［4］，為下一步全面改革積累了經(jīng)驗(yàn)，有利于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制。從對(duì)稅收制度的影響看，效果不顯著［5］。首先，兩市的房產(chǎn)稅改革實(shí)際上僅是對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房恢復(fù)征稅，只是將部分居住房屋納入征稅范圍，改革力度較小。其次，兩市稅收規(guī)模小，對(duì)稅收體系影響較小。兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的征收范圍主要是居民住房中的增量房，較少包括存量房，又包括多項(xiàng)減免稅措施，實(shí)際征稅范圍狹小。從稅收職能角度分析，成效并不明顯［5］。第一，對(duì)地方財(cái)政收入的影響很小。2011年重慶市對(duì)個(gè)人住房征收的房產(chǎn)稅收入為1億元，僅占同期稅收收入的0．11％，占地方財(cái)政收入的0．03％，幾乎可以忽略不計(jì)。第二，對(duì)收入分配的影響有限。試點(diǎn)地區(qū)的征稅對(duì)象主要是增量房和高端房，只針對(duì)少量的存量房，多數(shù)存量房被排除在征稅范圍外，影響了收入調(diào)節(jié)作用的實(shí)現(xiàn)。

（三）改革中存在的問題試點(diǎn)地區(qū)效果不明顯的主要原因是試點(diǎn)地區(qū)的稅制要素設(shè)計(jì)不合理［4］。一是征稅范圍過于狹窄。上海市沒有把存量房納入征稅范圍，而重慶市僅對(duì)存量中獨(dú)棟別墅和高檔住宅征收房產(chǎn)稅。二是稅率偏低。上海市執(zhí)行的稅率為0．6％和0．4％兩檔，重慶市實(shí)際執(zhí)行的稅率大多是最低檔0．5％，都低于其他國家的一般標(biāo)準(zhǔn)。三是計(jì)稅依據(jù)不合理。兩市計(jì)稅依據(jù)均不是評(píng)估價(jià)值，而是采用了房地產(chǎn)的交易價(jià)格。四是稅收優(yōu)惠過寬。兩市均規(guī)定了多項(xiàng)減免稅措施，例如上海市規(guī)定人均60平方米的免稅面積。

三、積極推進(jìn)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制改革的基本思路

目前，國際上關(guān)于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收有兩種基本模式：一種是分類房地產(chǎn)稅，其特點(diǎn)是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分別征稅；另一種是綜合房地產(chǎn)稅，就是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，按照統(tǒng)一的稅基和稅率征稅。考慮到我國目前的實(shí)際情況是：第一，對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅的實(shí)質(zhì)不同［6］。對(duì)土地的課稅實(shí)質(zhì)為收取租金，其稅制的設(shè)置應(yīng)當(dāng)遵從地租原理。而對(duì)房產(chǎn)課征的房產(chǎn)稅屬于真正的稅收，應(yīng)該按照稅收的原理實(shí)行同一的征稅辦法。第二，房屋和土地的價(jià)格變化趨勢(shì)不同［6］。土地屬于自然資源，供給固定，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地價(jià)必然逐步提高；而房屋屬于勞動(dòng)產(chǎn)品，具有特定的使用年限，隨著折舊的增加而逐漸減值；最后，對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅，稅基和稅率的確定有難度，在相關(guān)的配套制度不健全的情況下，要兼顧中央、地方以及納稅人的利益平衡。綜上所述，筆者認(rèn)為，近期我國不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅應(yīng)當(dāng)采取分類房地產(chǎn)稅模式。

（一）房產(chǎn)稅改革建議1．逐漸對(duì)居民非經(jīng)營(yíng)住房恢復(fù)征稅隨著個(gè)人住房的商品化，住房成為個(gè)人與家庭重要的財(cái)產(chǎn)，購買住宅也成為一些高收入群體投資的重要手段。高收入階層購買的住房?jī)r(jià)格高、地段好、服務(wù)設(shè)施齊全，同時(shí)享受到更多更好的社會(huì)公共服務(wù)。根據(jù)多收益多納稅的公平原則，高收入家庭應(yīng)該繳付更高的房產(chǎn)稅［7］。對(duì)非經(jīng)營(yíng)性住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)民眾進(jìn)行合理住房消費(fèi)，不但有利于緩解收入差距擴(kuò)大的問題，促進(jìn)稅收公平實(shí)現(xiàn)，而且可以為地方政府開拓新型稅源，不斷增加地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅的推出不可一蹴而就，宜采取漸進(jìn)的改革路徑，在相關(guān)配套制度完善、試點(diǎn)地區(qū)取得成功經(jīng)驗(yàn)后，將房產(chǎn)稅征收范圍逐步擴(kuò)大，將征收對(duì)象由城市居民住房等擴(kuò)大到廣大農(nóng)村地區(qū)［8］。2．對(duì)增量房和存量房同時(shí)征收房產(chǎn)稅從房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)來看，把存量房納入房產(chǎn)稅征稅范圍有以下優(yōu)勢(shì)［9］。第一，實(shí)現(xiàn)稅收公平的目標(biāo)。第二，有利于擴(kuò)大稅基，增加地方財(cái)政收入。第三，將存量房納入房產(chǎn)稅征收范圍，有利于增加二手房市場(chǎng)的供給，加大房產(chǎn)稅對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。因此，對(duì)于個(gè)人住房應(yīng)不予以區(qū)分存量房屋與增量房屋都征收房產(chǎn)稅，對(duì)于僅擁有的唯一住房，應(yīng)以特定數(shù)額的人均面積進(jìn)行優(yōu)惠限定，超過面積的部分應(yīng)予計(jì)稅。一視同仁地對(duì)于個(gè)人擁有的第二套及第二套以上的住房征稅。3．允許地方選擇稅率水平房產(chǎn)稅改革后應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式，并應(yīng)綜合考慮各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況以及居民平均收入水平的差異，規(guī)定全國統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅率變動(dòng)幅度。并授予地方政府一定權(quán)限，允許地方政府根據(jù)本轄區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜地在上下限內(nèi)自行選擇并確定稅率水平。4．實(shí)行從價(jià)計(jì)征實(shí)行從價(jià)計(jì)征即以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。無論是經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)還是非經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)，無論是企業(yè)房產(chǎn)還是個(gè)人房產(chǎn)，房產(chǎn)稅的計(jì)算依據(jù)應(yīng)統(tǒng)一為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)由政府認(rèn)可的權(quán)威評(píng)估部門，運(yùn)用科學(xué)的方法評(píng)估確定，并根據(jù)市場(chǎng)及其他外界因素變化情況進(jìn)行定期調(diào)整。5．減免稅管理我國房產(chǎn)稅的開征，應(yīng)當(dāng)明確界定稅收優(yōu)惠范圍，在確保普通居民住房需求的基礎(chǔ)上，設(shè)置適度的免稅扣除，例如對(duì)居住用房地產(chǎn)設(shè)定人均免稅面積，可以規(guī)定家庭唯一的一套不超過人均免稅面積，自用住宅免稅，對(duì)超過人均免稅面積或擁有的第二套以上的住宅征稅，并逐漸提高稅率。

（二）城鎮(zhèn)土地使用稅改革建議1．對(duì)居民非經(jīng)營(yíng)住房用地恢復(fù)征稅配合房產(chǎn)稅的改革，在對(duì)于居民非經(jīng)營(yíng)住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅后，借鑒房產(chǎn)稅對(duì)于城市居民非經(jīng)營(yíng)性住房征稅的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于城市居民非經(jīng)營(yíng)性住房用地恢復(fù)征收土地稅。2．統(tǒng)一為比例稅率但允許選擇稅率水平在適用稅率方面，改革后的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式，建議規(guī)定全國統(tǒng)一的稅率變動(dòng)上下限，允許各地確定適用稅率水平，以適應(yīng)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的需要，并使各地有較大的選擇空間。3．計(jì)稅依據(jù)為土地評(píng)估價(jià)值在計(jì)稅基礎(chǔ)方面，借鑒房產(chǎn)稅的改革經(jīng)驗(yàn)，將城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅修改為以土地評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，為房產(chǎn)稅和土地使用稅的進(jìn)一步改革打下制度基礎(chǔ)。在計(jì)稅方法方面，將城鎮(zhèn)土地使用稅的從量計(jì)征方法修改為從價(jià)計(jì)征方法。

篇10

一、個(gè)人和其他個(gè)人

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第一條對(duì)增值稅納稅人進(jìn)行了界定，其中明確，“在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。”

該條第二款對(duì)“單位”進(jìn)行了界定，“單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。”

該條第三款明確，“個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。”照此規(guī)定，這套文件中出現(xiàn)的“個(gè)人”并非通常意義上自然人的個(gè)人，“個(gè)人”包括了兩個(gè)部分：

一是“個(gè)體工商戶”，《個(gè)體工商戶條例》第二條第一款規(guī)定，“有經(jīng)營(yíng)能力的公民，依照本條例規(guī)定經(jīng)工商行政管理部門登記，從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，為個(gè)體工商戶。”第二款規(guī)定，“個(gè)體工商戶可以個(gè)人經(jīng)營(yíng)，也可以家庭經(jīng)營(yíng)。”由此可知，個(gè)體工商戶要么是指具體的某個(gè)人，要么是某家庭的若干人。

二是“其他個(gè)人”，應(yīng)當(dāng)就是純粹的自然人。

理解了上述規(guī)范，有助于準(zhǔn)確把握一些文件某些條款的準(zhǔn)確涵義。比如，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三條第三款的第一句規(guī)定，“年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。”也即無論如何自然人是不可能被認(rèn)定為一般納稅人的。

再比如，第18號(hào)公告第十八條規(guī)定，“一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。”也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房給自然人不能開具增值稅專用發(fā)票；而以辦理了工商登記的個(gè)體工商戶名義購買的，則可以向開發(fā)企業(yè)索取增值稅專用發(fā)票。

此外，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第五十三條第二款規(guī)定，“屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。”這里又出現(xiàn)了一個(gè)“消費(fèi)者個(gè)人”的提法，聯(lián)系上述第18號(hào)公告的規(guī)定，“消費(fèi)者個(gè)人”似乎與“其他個(gè)人”是相同的。

二、一般計(jì)稅方法與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

增值稅有兩種計(jì)稅方法：一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。這兩種方法的差異表現(xiàn)在應(yīng)納稅額的計(jì)算和適用對(duì)象等兩個(gè)方面。

一般計(jì)稅方法按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額的差額計(jì)算應(yīng)納稅額，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照銷售額與征收率的乘積計(jì)算應(yīng)納稅額。

通常情況下，一般計(jì)稅方法適用于一般納稅人，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用于小規(guī)模納稅人。然而，對(duì)一些特定應(yīng)稅行為，一般納稅人也可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。比如，一般納稅人銷售其自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目、出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)、開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目等。換言之，一般納稅人會(huì)有既使用一般計(jì)稅方法又使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的局面。不過，一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

此外，還需要注意的是，按適用稅率計(jì)稅、按適用稅率計(jì)算和一般計(jì)稅方法屬于同意詞，按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅、按簡(jiǎn)易征收辦法計(jì)算和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法也是同意詞。

三、銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額

進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額是一般納稅人采用一般計(jì)稅方法必須慎重對(duì)待的觀念，必須加強(qiáng)管理的事項(xiàng)。《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十二條規(guī)定，“銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。”銷項(xiàng)稅額按以下公式計(jì)算：

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十四條規(guī)定，“進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。”

確定了進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額，從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額便形成應(yīng)納稅額。這樣，就相當(dāng)于僅對(duì)發(fā)生應(yīng)稅行為的增值部分征稅。

四、銷售額與含稅銷售額

銷售額是增值稅體系中相當(dāng)重要的基礎(chǔ)概念，直接關(guān)系到應(yīng)納稅額的計(jì)算和繳納。《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十三條規(guī)定，“一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額。”第三十五條規(guī)定，“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。”這兩條都明確地告訴我們，計(jì)算應(yīng)納稅額使用的銷售額應(yīng)當(dāng)是不含稅的銷售額。

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三章第四節(jié)為“銷售額的確定”，第三十七條規(guī)定，“銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。”國家稅務(wù)總局貨勞司對(duì)此條政策的解讀是，“銷售額是不含稅銷售額，銷售額中不含增值稅額本身。含稅銷售額按照以下公式換算：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率或者征收率）

在第17號(hào)公告中，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款時(shí)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅及簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算公式分別是：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%

第18號(hào)公告第四條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。”銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

按照官方對(duì)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三章第四節(jié)第三十七條銷售額定義的解讀，納稅人取得的“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)是不含稅的，若含稅則要進(jìn)行換算。但是，由第17號(hào)、第18號(hào)公告中銷售額的計(jì)算公式來看，“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”又是含稅的。也即關(guān)于銷售額的定義，不同文件中有違背同一性情形的存在。這種矛盾，在財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》）和第14號(hào)公告中也都有不同程度的存在。

立足于企業(yè)而言，取得的“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”大多理解為是包括了向購買方收取的稅金。因此，將第四節(jié)中的“銷售額”換為“含稅銷售額”可能更為順當(dāng)，這種矛盾也可迎刃而解。

五、合并定價(jià)與價(jià)稅分離

對(duì)于采用一般計(jì)稅方法，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十三條指出，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

對(duì)于采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十五條指出，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）

上述公式既闡明了銷售額和含稅銷售額之間的內(nèi)在關(guān)系，同時(shí)也昭示了形成這兩個(gè)概念的根源。

實(shí)際工作中，銷售企業(yè)常常將銷售額加銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額合并定價(jià)，這樣就會(huì)形成含稅銷售額。所以說，含稅銷售額是由于合并定價(jià)造成的。

增值稅實(shí)行價(jià)外稅制度，即在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)作為計(jì)稅依據(jù)的銷售額是不含增值稅稅款的。這樣，銷售方的銷售額便是購買方的采購成本，如此流轉(zhuǎn)，有利于形成均衡的生產(chǎn)價(jià)格，也有利于稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁。否則，以含稅銷售額作為計(jì)稅依據(jù)，便會(huì)產(chǎn)生對(duì)增值稅銷項(xiàng)稅額本身重復(fù)征稅的問題，由此助推購買方生產(chǎn)成本的上漲和整個(gè)社會(huì)物價(jià)的上漲。正因?yàn)槿绱耍裕绻髽I(yè)采用的是合并定價(jià)，就需要將含稅銷售額換算為銷售額。

這一對(duì)概念要求企業(yè)相關(guān)人員，在采購、銷售、核算及納稅等有關(guān)環(huán)節(jié)，對(duì)服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是否含稅，都要高度敏感和格外關(guān)注。

六、銷售折讓與折扣銷售

在銷售貨物活動(dòng)中，因貨物品種、質(zhì)量、規(guī)格等原因可能會(huì)發(fā)生價(jià)格折讓、甚至是銷售退回等情況。這樣，不單是貨款減少、退回等，還有增值稅的退回。對(duì)此，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十二條規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當(dāng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票；未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷項(xiàng)稅額或者銷售額。”

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十三條規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價(jià)款為銷售額，不得扣減折扣額。”國家稅務(wù)總局貨勞司涉及此條的相關(guān)解釋主要有兩點(diǎn)，一是此條中的折扣“是指銷售方在銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)，因購買方購買數(shù)量較大等原因而給予購買方的價(jià)格優(yōu)惠。”二是此條中的“分別注明”必須是價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上的“金額”欄分別注明，僅在發(fā)票“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從價(jià)款中減除。照此解釋，諸如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中給予購買數(shù)量較小，甚至只有一套的客戶的價(jià)格優(yōu)惠，在開具發(fā)票及進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)就需要特別謹(jǐn)慎。

此外，為鼓勵(lì)購買方及早付款而協(xié)議許諾給予優(yōu)惠的銷售折扣（常見的表述如：10天內(nèi)付款，貨款折扣2%；20天內(nèi)付款，折扣為1%；30天內(nèi)全價(jià)付款），因折扣發(fā)生在銷貨之后，而且這種折扣被定性為融資費(fèi)用，所以是不允許從銷售額中扣除的（如注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材增值稅一章即是如此解釋）。這種形式的折扣在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中也是比較普遍的。

七、可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與扣除項(xiàng)目

伴隨著營(yíng)改增的全面推開，加強(qiáng)進(jìn)稅額管理，成為企業(yè)的一項(xiàng)重要管理工作。在進(jìn)項(xiàng)稅額管理中，首先在取得發(fā)票之時(shí)，需要嚴(yán)格區(qū)分可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，前者在《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十五條中進(jìn)行了具體規(guī)定，后者在《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條、第二十七條等進(jìn)行了具體規(guī)定；其次要對(duì)各類進(jìn)項(xiàng)稅額開展跟蹤管理，重點(diǎn)關(guān)注已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額出現(xiàn)不得抵扣情形及不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額出現(xiàn)可以抵扣情形，前者在《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十條、第三十一條等進(jìn)行了具體規(guī)定；后者如第15號(hào)公告第九條規(guī)定，“按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。”

無疑，進(jìn)項(xiàng)稅額管理控制的好，才可能將該抵扣的予以充分抵扣，才可能有效防范源于抵扣管理的各種風(fēng)險(xiǎn)。

在《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中有這樣一些規(guī)定，比如“試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。”再如“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。”其中的分包款和土地價(jià)款都屬于所謂的“扣除項(xiàng)目”。

按照國家稅務(wù)總局貨勞司的解釋，雖然全行業(yè)納入了增值稅的征收范圍，但是目前仍然有無法通過抵扣機(jī)制避免重復(fù)征稅的情況存在，因此引入了差額征稅的辦法，解決納稅人稅收負(fù)擔(dān)增加問題。上述這種從銷售額中直接扣除的項(xiàng)目，屬于差額確定銷售額的項(xiàng)目。所以，在增值稅管理中需要把進(jìn)項(xiàng)稅額與扣除項(xiàng)目區(qū)別開來。

八、固定資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：“適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”。

按此規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的一個(gè)重要前提條件是，“在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算”。但是，在會(huì)計(jì)核算方面，對(duì)于取得的不動(dòng)產(chǎn)往往按其用途進(jìn)行分類核算和列報(bào)。比如，取得的不動(dòng)產(chǎn)若是作為辦公及生產(chǎn)場(chǎng)所等使用，按固定資產(chǎn)核算；取得的不動(dòng)產(chǎn)用于租賃，按投資性房地產(chǎn)核算；取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，先行按在建工程核算，完工后再轉(zhuǎn)入相關(guān)資產(chǎn)類別，等等。

顯然，按照上述規(guī)定，取得不動(dòng)產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租賃，也即在會(huì)計(jì)上作為“投資性房地產(chǎn)”核算的這一部分不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額是不能如此抵扣的。原理上說，可以隨著出租收入的不斷取得而逐步抵扣，但操作上存在難度，稅務(wù)規(guī)定上目前尚未明確。

九、預(yù)繳稅款與納稅申報(bào)

預(yù)繳稅款主要涉及建筑服務(wù)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，關(guān)于預(yù)繳的時(shí)點(diǎn)、預(yù)繳率等基本上是明確的。

按照規(guī)定，納稅申報(bào)要在形成納稅義務(wù)時(shí)進(jìn)行，這是天經(jīng)地義的事情。然而，對(duì)于一些特殊行業(yè)，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)售方式銷售自行開發(fā)的商品房，有許多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，比如認(rèn)購、購買雙方簽約、銷售合同在管理部門的網(wǎng)簽、交房入伙等，到底哪一個(gè)時(shí)點(diǎn)才算形成了納稅義務(wù)，說法眾多。有些省的國稅局作出了一些不盡相同的解釋，國家稅務(wù)總局迄今未作統(tǒng)一解釋。無疑，這一定會(huì)引起企業(yè)界的困惑。

十、增值稅專用發(fā)票與增值稅普通發(fā)票

增值稅專用發(fā)票一般只能由一般納稅人領(lǐng)購使用，小規(guī)模納稅人根據(jù)需要經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后可由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開；增值稅普通發(fā)票指專用發(fā)票以外的納稅人使用的其他發(fā)票。