公積金貸款房產評估范文
時間：2023-12-05 17:32:16
導語：如何才能寫好一篇公積金貸款房產評估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
二手房公積金貸款四大問題
業界專家向記者分析，首先，大部分的購房者都沒有公積金貸款的申請資格。據北京市各大中介公司統計，目前市場上有公積金帳戶的購房者只占到所有二手房購房者的10%左右。如果沒有公積金帳戶，或是由于沒有連續6個月繳存或累計12個月繳存公積金而失去申請公積金貸款資格的客戶，一旦沒有足夠的現金用于一次性支付全部房款，就只能選擇用商業貸款來買房。
其次，申請公積金貸款程序復雜。申請公積金貸款的買房人首先要了解自己繳納公積金的所在單位由北京市公積金管理中心的哪個分支機構管理，然后由該機構咨詢辦理申請者資格初審的相關事宜，并審查申請者是否符合6個月連續繳存或累計12個月繳存公積金的硬性條件，并填寫申請表。之后，辦理人將自己的有效申請表、身份證、戶口本、首付款發票、購房合同的原件和復印件等證明交到相應的公積金管理中心，由公積金管理中心對申請者做貸款資質審核，并由評估機構對所購房屋進行評估并交納相關費用。此后相關文件再交由住房擔保中心進行審核，經同意批準后才能辦理房屋過戶手續。而且放貸必須在房屋過戶手續辦理完畢、拿到房產證并在住房擔保中心辦理完抵押登記后才能最終發放貸款。辦理這一整套繁瑣復雜的申請流程，令很多購房者望而卻步。
另外，申請貸款時間較長。由于公積金貸款不僅申請程序復雜，而且還要求房屋過戶、拿到房產證明，并做完抵押登記后才能發放貸款；而發放商業貸款的銀行則只需要見到過戶證明，證明該房屋已經完成過戶就能夠發放貸款了。因此公積金貸款比普通商業貸款辦理的時間要長許多，并由此導致了業主拿錢難的問題。
最后，沒有市場競爭機制。在公積金貸款辦理過程中涉及的單位都處于壟斷地位。（1）作為唯一的公積金貸款放貸主體，其貸款產品無法滿足消費者的個性化需求。（2）公積金貸款的評估單位只有一家。由于處于壟斷地位，評估事務所的服務水平、與客戶溝通的能力方面都有所欠缺。而且評估事務所收取評估價的5‰做為評估費用，遠高于商業貸款評估費用的3‰。（3）公積金貸款的擔保單位也只有一家，而且北京市住房擔保中心是一家有著北京市政府背景的事業單位，既沒有市場化運作，也沒有其他單位與其競爭，因此在服務態度、服務費用等方面都令二手房購買者不甚滿意。如費用方面住房擔保中心每年收取1‰的擔保服務費；在放貸時間方面，其兩個月的放貸時間遠高于普通商業銀行的十五天甚至是當天放貸。
利率低是公積金貸款唯一優勢
既便公積金貸款存在很多問題，但大部分想買房的消費者卻都希望能夠進行公積金貸款。針對商業貸款與公積金貸款的區別，房地產著名經紀專家康勝介紹說，這兩種貸款方式有以下幾個不同點：
第一，放貸主體、擔保單位與擔保方式的不同。商業貸款的放貸主體是各商業銀行，而公積金貸款的放貸主體則是北京市公積金管理中心。為商業貸款提供階段性擔保的單位一般是房地產經紀機構，即中介公司；而公積金貸款的擔保單位則是北京市住房擔保中心。中介公司給申請商業貸款的個人做階段性擔保，而北京市住房擔保中心為申請公積金貸款的個人所做的是全程擔保。
第二，貸款申請的條件不同。申請公積金貸款的個人除需滿足申請商業貸款所需滿足的條件外，還必須滿足貸款前6個月曾連續繳納個人住房公積金或累計繳存住房公積金12個月以上。而在申請商業貸款時則沒有此項硬性規定。
第三，抵押權人不同。普通商業貸款，申請人是將房產抵押給銀行，即抵押給放貸方；而公積金貸款則是由申請人將房產抵押給北京市住房擔保中心，即抵押給擔保方。
篇2
2、做好首付購房資金預算，確定房源價位。了解的公積金貸款的政策后就可以進行購房資金預算了，作資金預算時要比首付要求比例多算1成。
3、簽訂購房合同，支付定金。查看好房源之后，就可以與二手房的出售一方簽訂購房合同，然后支付定金(其金額的多少由雙方協商確定)，注意在開具收據的時候一定要寫成定金，而不是訂金。
4、房屋價格評估，出具評估報告。到當地的公積金管理中心官網上查詢，公積金認可的二手房貸款房屋價格清單，在清單范圍內尋找一家評估公司對房產價值進行評估的。
5、準備房貸資料，提交貸款申請。然后就是準備貸款的相關資料，由于各地的公積金中心對資料準備要求不一樣，具體要求可以到當地的公積金管理中心網站上進行查詢和下載，資料準備齊全之后就向公積金中心認可的網點(可到當地公積金網站上進行查詢)提交貸款申請。受理后，要記得向對方索要受理回執。
6、貸款發放，支付房貸。貸款手續辦理完成后，貸款申請工作就基本完成。你需要做的就是等待貸款的發放，貸款發放后，就按照還款日期要求，每月支付房貸。自此，二手房公積金貸款工作全部完成。
篇3
40年產權公寓可以抵押貸款嗎
40年產權公寓是可以抵押貸款的。只要40年公寓和貸款銀行是同處一個城市，房屋評估價值是在十萬元以上;辦理了房產證，產權清晰，且可以上市進行流通，不存在著房屋產權爭議等不利房屋變現的情況，不存在于政府的拆遷范圍內，那么就可以辦理抵押貸款。
40年產權公寓可以用公積金嗎
40年產權公寓可以用公積金，但是只能用于提取，不能用于貸款。個人住房公積金貸款是住房公積金管理中心用住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻修、大修自住住房、集資合作建房的住房公積金存款人發放的優惠貸款。
40年產權公寓可以注冊公司嗎
篇4
關鍵詞：住房公積金；保障性住房建設；內部控制
中圖分類號：F840 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01
一、加強內部控制的重要性
防范資金風險，確保資金安全是住房公積金貸款支持保障性住房建設項目的重中之重。內部控制的目標就是將風險控制在可承受度范圍內。2010年4月26日，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會聯合了《企業內部控制配套指引》，連同此前的《企業內部控制基本規范》，標志著適應我國企業實際情況、融合國際先進經驗的中國內部控制規范體系基本建成。與此同時，國家建設部等部委推出的住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作在全國范圍內逐步推開。如何在內部控制制度體系的指導下，準確識別住房公積金支持保障性住房建設項目貸款中存在的風險、建立健全相應的內部控制、保證資金安全非常重要。
二、存在的風險因素
內部控制有五大要素，包括內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通和內部監督五大方面。其中，風險評估是依據。對于住房公積金支持保障性住房建設貸款這個新生事物，住房公積金管理中心應當全面開展風險評估，關注引起資金風險的主要因素，準確識別項目貸款活動與實現控制目標有關的內部風險和外部風險。
（一）內部風險
1.住房公積金管理中心領導干部的職業操守、職工的專業勝任能力等人力資源因素；2.住房公積金支持保障性住房建設項目貸款管理組織機構、資金運營、業務流程等管理因素；3.項目貸款財務狀況、保值增值、現金流量等財務因素。
（二）外部風險
1.國家推進保障性安居工程建設的經濟形勢、政策法規等經濟因素；2.住房公積金支持保障性住房建設項目相關法律法規、監管要求等法律因素；3.安全穩定、文化理念、社會信用、教育水平、繳存職工消費行為方式等社會因素。
三、權衡風險與收益，制定風險防范措施
（一）提供可靠的組織保障和制度保障
1.強化組織領導，明確分工職責。實行住房公積金支持保障性住房建設項目試點城市應當由政府牽頭，成立專門的“利用住房公積金貸款支持保障性住房建設領導組”，分工負責。住房公積金管理中心作為領導小組中的重要成員，是貸款資金發放的主體單位，將獨立承擔貸款風險，因此，住房公積金管理中心應積極主動地推動相關工作的進展，將領導小組下設的辦公室設在住房公積金管理中心，以更好地實現對項目貸款的管理。
2.做好人員配備工作。項目貸款無論從業務復雜程度還是風險控制等方面都對管理中心提出了更高的要求，住房公積金管理中心應按照住房和城鄉建設部的要求成立專門的部門負責項目貸款的管理及操作，并以職業道德修養和專業勝任能力為標準選拔和配備工作人員，注重工作人員職業道德水平、政策法規、業務流程的培訓，不斷提高管理人員素質。
3.完善制度。住房公積金管理中心除執行國家部委保障性項目貸款相關規定，與開發商簽訂《委托借款合同》、《抵押合同》、《資金封閉管理協議》外，還應建立試點項目貸款工作職責、資金監督管理辦法、檔案管理辦法、責任追究等配套制度。
（二）規范審批程序，實行封閉管理
1.嚴格執行報批程序。住房公積金管理中心應成立審貸領導小組，負責貸款項目的調查評審，對“借款人基本情況、資信情況、項目概況、建設情況、項目市場情況、項目財務情況、貸款抵押情況、還款來源、銷售預測”形成詳細的評審報告；按照職責權限和審批程序報住房公積金管理委員會和市政府審批；落實貸款抵押，貸款必須以在建項目、房產、土地使用權足額抵押，不得重復抵押；建立項目專管員制度，實時掌握銷售情況，監督工程進度。
2.完善會計系統控制。按照《利用住房公積金發放保障性住房建設項目貸款相關業務會計核算辦法》合理設置賬戶，登記會計賬簿，進行會計核算；設立資金監管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理，嚴格審核資金使用申請，確保專款專用，對建設項目全部流入、流出資金進行全程封閉管理；按照住建部試點項目貸款運行監管平臺的要求，實現與住建部信息系統聯網。確保每筆業務在監管平臺內正常運行，保證信息數據的真實性。
（三）建立住房公積金對保障房貸款擔保機制
風險轉移是風險防范的措施之一。保障性住房非常顯著的特點是建設工作受政策影響大、盈利性差、投資回收期長、利率風險和市場風險大，因此，住房公積金管理中心必須結合當地實際，選擇合適的擔保方式，進行風險轉移，降低資金風險。
（四）加強廉政建設和嚴格落實政策監管
住房公積金管理中心應當從主觀和客觀上全面落實政策要求，加強日常監督和專項監督，保證資金安全。一是自覺接受國家、省、市有關部門的監督檢查；二是適時聘請人大代表、政協委員進行現場監督；三是定期向住房公積金管理委員會和市“利用住房公積金貸款支持保障性住房建設領導組”匯報貸款工作進展情況；四是將項目貸款列入年度審計計劃，對借款人和項目貸款管理部門的運行管理進行專項審計。
（五）建立項目評估制度和責任追究制度
住房公積金管理中心應當按照國家有關檔案管理的規定，及時收集、整理項目貸款實施過程中的文件資料，建立完整的項目貸款檔案；以此為基礎，建立項目貸款評估制度，重點評價項目貸款預期目標的實現情況和項目投資效益等，并作為責任追究的依據。
參考文獻：
[1]高級會計實務[M].經濟科學出版社，2012.
[2]牟濤.論住房公積金支持保障性住房建設貸款風險及應對措施[J].經濟研究導刊，2011（09）.
篇5
關鍵詞：住房公積金 財務處理 問題探討
為規范住房公積金的管理，國家先后出臺了《住房公積金管理條例》和《住房公積金財務管理辦法》、《住房公積金會計核算辦法》，為住房公積金管理和財務工作提供了依據。但隨著住房公積金業務的發展，這些辦法在某些方面難以適應業務發展的需要，筆者就財務核算工作中遇到的一些問題談些粗淺的看法。
一、關于抵債資產的問題
在《住房公積金管理條例》頒布前發放的項目貸款，在清收時除收回貨幣資金外，債務方可能以土地、房產甚至動產等實物進行抵債，由于各方面原因這些實物變現能力差，甚至幾年內無法變現。另外，隨著個人住房公積金貸款規模不斷增長，個人不能償還住房公積金貸款的風險也在日益加大，中心可能會以強制執行其抵押房產方式來進行抵償。
對于收回抵償房產如何進行財務核算，兩個“辦法”對此沒有明確規定，各地對這部分資產的財務處理不盡相同：有的隨意增設“固定資產”科目予以處理，也有的在“其他應收款”科目記載；更有甚者不作任何賬務處理，使這部分抵債資產成為賬外資產。
建議增設“抵債資產”科目，按資產類別或債務人分設明細科目，按以下方式進行賬務處理：
收到抵債資產時，按資產評估機構出具意見的評估價值加各項處置費用（評估費、過戶稅費等）入賬。當抵債資產入賬價值低于“逾期貸款”科目余額時，按入賬價值，借記“抵債資產”科目，按逾期貸款賬面價值加上相關稅費與抵債資產入賬價值差額，借記“貸款風險準備”科目，按逾期貸款賬面價值，貸記“逾期貸款”科目，按支付相關稅費，貸記“住房公積金存款”科目。反之，入賬價值高于“逾期貸款”科目余額的，按入賬價值與逾期貸款賬面價值與相著稅費的差額，貸記“業務收入―其他收入”。
抵債資產是否計提折舊？筆者認為，中心收回抵債資產后應當及時進行處置，盡快收回屬于住房公積金職工共有的資金，不應對該資產進行自用，也不能以該資產出租方式獲取收益，所以不宜參考會計制度對于固定資產的會計方法進行處理，無需對資產折舊的提取、資產出租收益等方面的核算進行明確，但需要考慮處置資產的收益與損失。
處置抵債資產時，按變現金額與相關稅費差額即實際收到款項，借記“住房公積金存款”科目，按賬面價值，貸記“抵債資產”科目，兩者差額，借記“業務支出―其他業務支出”科目或貸記“業務收入―其他業務收入”科目。
二、關于管理模式的問題
現在各地管理模式仍實行分散管理，若應用銀行現代管理科技手段，對中心銀行賬戶實行“1+x”管理模式，中心設立明確主賬戶，用來統一核算，“x”指下設縣市區管理部在各家銀行開設的用來核算本金的財務虛擬賬戶。市中心與管理部之間相互調劑資金，中心不再設應收、應付科目的核算，解決了管理資金沉淀較多且分散的問題，獲得時間效益最佳的存款組合，簡便了公積金存款利息計算、審核和結算，只有主賬戶計息結息，子賬戶不再結計息，減少核算步驟、流程，工作效率可大大提高。
三、應收、應付利息的核算問題
《住房公積金會計核算辦法》作為住房公積金核算的依據，首先應該明確住房公積金業務的會計核算基礎，但恰恰又沒有明確，由此造成各地區或采用權責發生制或采用收付實現制，無章可循、口徑不一。
本人認為，為了正確劃分并確定各個會計期間的財務成果，應當在會計年度終了時，按權責發生制原則和配比原則核定屬于當期的利息收入與支出，各地中心信息系統開發中應當考慮對預提利息收入、預提利息支出的自動，按季度列支利息支出和預提利息收入。每季末，按每筆定期存款或國債金額在當季存在天數核算屬于當季應確認的定期存款或國債利息收入，借記“應收利息”科目，貸記“業務收入”科目；按照信息系統試算當季應付職工利息，借記“業務支出”科目，貸記“應付利息”科目。
四、關于住房公積金相關結算費用問題
《住房公積金核算辦法》關于業務支出，只規定了三個明細科目：公積金利息支出、歸集手續費支出、貸款手續費支出。實際工作中，又會發生許多諸如賬戶維護費、電匯手續費、支票工本費、網銀轉賬費等賬戶結算費用，這些費用發生時由銀行從賬戶中直接扣劃的。各地有通過管理費用賬戶轉平然后報銷的；也有直接在業務支出列支的。建議《會計核算辦法》明確在“業務支出”科目增設“其他業務支出”明細科目，用以核算上述結算費用，發生上述費用時，借記“業務支出－其他業務支出”科目，貸記“住房公積金存款”科目。
五、關于事業基金問題
按照《住房公積金財務管理辦法》規定，住房公積金增值收益定向用于風險準備金、中心管理費用、廉租住房補充資金三個方面，當年增值收益無節余。但是，管理費用是按照年度財政預算進行計提的，對于動輒數百萬元的信息系統建設費用、辦公場所更新改造等費用不是一年的增值收益所能承擔的。建議在住房公積金增值收益分配提取貸款風險準備、住房公積金管理機構經費后，建立城市廉租房補充建設資金前，按增值收益一定比例提取事業發展基金。同時，因為提取資金數額一般較大，須納入住房公積金賬務處理，而不是提取后作為管理費用的一部分，以減少資金挪用風險。為此，需增設“事業發展基金”科目，年終決算時，按增值收益比例，借記“增值收益分配”科目，貸記“事業發展基金”科目。
參考文獻：
1.《改進住房公積金財務管理和會計核算的幾點建議》 馬軍 財務月刊（綜合） 2008-11
篇6
關鍵詞:住房公積金;個人貸款;存在問題;對策
中圖分類號:F83文獻標識碼:A
前言
住房公積金制度實質上是一種具有中國城鎮住房特色的住房保障制度,有效的形成了國家、集體、個人三者共同負擔解決住房問題的籌資機構。實行住房公積金制度不僅可以降低城鎮居民職工貸款買房的還款負擔,同時還可集結一部分穩定的住房資金用于加快城市廉租房、經濟適用房的建設。住房公積金以其保障性、互、強制性、工資性和長期性的特點成為推動住房制度改革實行住房分配貨幣化的最重要形式。其中,發放個人住房貸款又是體現住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公積金在貸款方面還暴露出如分配不公、個人使用渠道單一、手續繁瑣等問題亟待解決。
一、我國住房公積金個人貸款存在的問題
(一)覆蓋面低,分配上存在不公。公積金是作為政策性的低息貸款,但是由于公積金是基于工作就業的職工,而目前低收入群體的主體困難企業的職工及相當一部分下崗職工、沒有“單位”的城市居民和在城市工作的農民工就無法參加公積金,從而違背了實行公積金的出發點。并且由于公積金貸款條件比較嚴格,同時房價飛漲,很多低收入者因為承受能力的制約而難以通過該渠道獲取融資購房,所以這部分人群繳存的公積金沒有發揮作用,只能到退休時全額領取,而相對的低存低貸款政策實際上是讓低收入家庭蒙受了利息損失。此外,公積金只能用于房屋購買而不能用于房屋租賃,從而導致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公積金這一優惠政策。住房公積金作為一項政策性的住房金融制度,必須盡可能地擴大其覆蓋率,更好地為低收入家庭服務。
(二)使用效率不高,大量資金閑置。住房公積金歸集的目的原本是提供給職工用于購買、建造、翻修、大修自有住房,但是當前卻存在大量公積金閑置或者投向國債,使得公積金的優勢未能充分得到發揮。以重慶為例,2009年重慶住房公積金繳存數額達到77.17億元,其中貸款金額26.99億元,占同期歸集金額的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88個百分點,進一步說明了公積金貸款比例較低。其原因主要是基于資金的安全性要求較高,支取條件嚴格,提取數額受到限制。同時,住房公積金管理中心市場競爭意識不強,市場推廣力度較弱也是導致貸款比例偏低的原因。
(三)商業銀行缺乏積極性。根據國務院頒布的《住房公積金管理條例》規定個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行來辦理。就受委托銀行而言,如果購房者選擇的是商業銀行貸款則產生的利息全部歸受委托銀行所有,若購房者選擇的是公積金貸款則銀行只能收取一定比例的手續費。受委托銀行受自身利益的驅動往往對公積金貸款客戶采取一些消極拖辦和誤導手段,使得公積金貸款在申請和辦理過程中等待時間過長,降低了公積金貸款業務的高效性和便捷性。雖然新的《住房公積金管理條例》中明確規定公積金管理中心必須在15日之內給客戶能否貸款的答復,但是由于住房資金管理中心、擔保公司、受委托銀行不能實現合署辦公,借款人需向每個部門提供相同的材料,順利辦完一切手續最少也需要一個月的時間,而不管是開發商還是購房者,貸款資金的快速到位才是關鍵。甚至很多商業銀行在發放開發貸款時要求開發企業從本行發放個人貸款,也有不少開發商實行商業貸款時給予購房者一定的折扣優惠或者先貸商業貸款再轉公積金貸款等方式,這樣會額外支出很多相關費用,使得不少準備選擇公積金貸款的購房者不得不選擇商業貸款。
(四)擔保費用較高。公積金貸款擔保是指在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下,擔保公司為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責任的保證擔保行為,其目的是減少貸款風險,保證公積金資金的安全性。而目前大多數地方的擔保公司均是當地住房管理中心指定的,屬于壟斷經營地位,同時擔保費對一些低收入家庭也是一筆不小的開支,使得住房公積金原本給貸款者帶來的利率優惠在無形中被擔保費抵消了一部分。以重慶市為例,如果貸款年限為1～10年(含10年),每年需要繳納的擔保服務費按擔保額的0.5‰收取;10年以上擔保服務費按擔保額的0.4‰收取,擔保費不足300元的按300元收取。擔保服務費計算公式為:
1、貸款年限為1～10年(含10年)
擔保費=擔保額×0.5‰×貸款年限
例如:王小姐買了一套房子,通過市住房置業擔保公司貸款公積金20萬元,貸款年限為10年,公司收取擔保費為200000×10×0.5‰=1000(元)
2、貸款年限為10年以上
擔保費=擔保額×0.5‰×10年+擔保額×0.4‰×(貸款年限-10)
例如:王小姐買了一套房子,通過市住房置業擔保公司貸款公積金20萬元,貸款年限為20年,公司收取擔保費為200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通過以上計算可以得出,每年需要支付給擔保公司的費用無疑抵消了一部分因為公積金貸款而享受的利息優惠,加重了貸款者的還款負擔。
(五)各個地區公積金個貸率差距懸殊。公積金與銀行存款有一定的可比性,歸集資金不能全部貸出,必須要保證足夠的余額也就是流動性來應付存款人未來的提現要求,否則滿足貸款要求的購房者貸不到款,符合提取條件的職工拿不到錢,一旦無法應對支付要求就會出現信譽破產危機。從全國來看,2009年個貸率(個人住房公積金貸款余額占住房公積金歸集繳存余額的比例)為56.39%,但地區分布十分不平衡,一些內陸中部地區,如河北省2009年個貸率為43%,但是也有不少地區尤其是沿海發達地區的住房公積金的資金鏈實際是處于十分緊張的狀況,比如江蘇常州市2009年個貸率為96.30%,市區該比例更是高達98.88%,這么高的公積金貸款率意味著資金流向很可能入不敷出,將使得當地公積金面臨著較大的支付風險。如何解決資金短缺問題,滿足公積金繳存人不斷增加的貸款需求,將成為各地區尤其是資金使用率高的地區公積金貸款運作中的主要困難。
二、解決個人住房公積金貸款問題的建議及對策
(一)加強公積金管理,嚴格繳存比例。因為住房公積金單位繳存部分不計入個人收入范圍,個人繳存部分又免交個人所得稅,故一些效益好的國有企業和行業壟斷企業將公積金的繳存比例不斷提高,這實際上是既增加了職工福利又規避了企業所得稅和個人所得稅。故各地住房公積金管理委員會應切實履行起職責,盡快按照要求規范繳存基數,規定公積金繳存上限,堅決杜絕擅自擴大繳存基數或超比例繳存,避免公積金成為繳存單位工資外發放薪金補貼和避稅的渠道;同時對一些已經擁有個人住房的高收入者申請公積金購買第二套房產時應付出一些額外成本,比如征收利息所得稅、使用較高住房公積金貸款利率等。
(二)簡化貸款手續,取締各種限制條件。由于我國現行的住房公積金管理條例規定住房公積金管理中心是憑借政府政令設立的,不以盈利為目的的全額事業單位。在這種體制下,資金中心和銀行之間的工作不能很好協調起來,雙方根據各自的職責、利益情況制定相應的工作規范,互相設置壁壘,極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機構應建立個人住房貸款各個環節的聯合辦公制度,實行一條龍服務,提高貸款工作效率,進一步簡化貸款程序,降低使用門檻,努力降低個人貸款的擔保、評估、公證、保險、抵押登記等各種費用,減輕職工負擔,真正發揮公積金作為政策性貸款的優勢。
(三)創新公積金使用方法。公積金的創新使用主要可以從以下三個方面來考慮:第一,考慮到一些低收入家庭面對當今高昂的房價無力承擔,而公積金的使用規定只能用于房屋購買、自建和維修,而不能用于租房,故開辟申請租房公積金貸款業務可以加大對低收入家庭的支持力度;第二,可以允許職工提取本人及直系親屬的住房公積金用于支付購房首付款,允許購房職工以直系親屬名義申請住房公積金貸款,提高公積金使用率,體現住房公積金互的特點;第三,我國的住房公積金模式最初是借鑒了新加坡的中央公積金制度,新加坡中央公積金制度規定雇員繳交的公積金平時可用于購房和支付雇員本人以及直系親屬的醫療費用。可以效仿新加坡把家庭成員患重大疾病列入可以辦理非銷戶提取的范圍,如一位繳納了住房公積金的市民,如果他的愛人患上了癌癥,當他無錢交付醫藥費時可以經醫院出具的診斷書、入院通知單、繳費通知單等材料向當地公積金管理中心申請提取住房公積金用于急用,這樣不僅能提高公積金的使用效率,更體現了公積金制度對于保障民生人性化的一面。
(四)實行全國聯網,統籌運用資金。力促住房公積金流動性均衡,實行區域內外融通,改變目前地域分割現狀,由使用資金不足的地區向使用率低、資金充足的地區申請融資合作,由資金充足地區向資金不足地區的繳存職工發放公積金異地貸款,建立風險共擔的合作關系,從根本上解決流動性均衡問題。如陜西省從今年3月25日起11個市(區)就已經開始施行住房公積金在省內通貸的規定。
(五)規范住房置業擔保制度。進一步規范住房置業擔保制度,打破壟斷,向市場開放,同時可采用多種形式的擔保,如抵押、質押、保證等形式。
三、結束語
建立公積金制度的根本目的是充分發揮公積金低存低貸的政策優勢,加快解決城鎮中低收入居民家庭的住房問題,本文從多個角度分析了目前我國公積金個人貸款中存在的問題并從如何提高公積金貸款率、創新使用方法、統籌運用資金等方面提出了一些建議,讓公積金貸款更好地服務于職工購房,為人們提供更為科學、實惠的住房保障系統。
(作者單位:重慶大學)
主要參考文獻:
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[4]王高翔.淺談個人住房公積金貸款信用風險防范[J].住房制度改革,2004.16.2.
[5]住房公積金制度運行中存在的問題與對策[J].甘肅金融,2009.12.12.
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關鍵詞 住房公積金、貸款風險、防控
隨著住房改革的不斷深入，百姓對住房需求的不斷提高，住房公積金貸款數量飛速增長，截至到2011年底，北京住房公積金個人貸款已累計發放523915筆，金額1634.49億元，回收金額769.14億元，余額865.35億元 ①。住房公積金貸款對滿足城鎮居民住房需求、支持政府保障性住房項目發揮著越來越重要的作用。
住房公積金貸款作為一種金融信貸活動，本身蘊含著較大的風險，同時，隨著貸款發放筆數和金額的不斷增加，風險發生的概率也隨之擴大，特別是2008年美國發生了次貸危機，更是給住房公積金管理者敲響了警鐘。如何從理論和實踐上掌控住房公積金貸款業務中的風險點，建立科學的貸款風險管理體系，具有很強的現實意義。
一、住房公積金貸款及其風險
1、住房公積金貸款
住房公積金貸款（以下簡稱貸款）是指由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的貸款②。
2、住房公積金貸款風險
從經濟學的角度來說，風險并非現實的損失或危機，而是一種損失或危機的可能性。住房公積金貸款的風險是指實際收益與預期收益偏離的可能性。狹義上理解，是指由于各種不確定因素的影響，而使貸款蒙受損失的可能性。
3、認識住房公積金貸款風險的意義
住房公積金貸款直接關系到繳存人的切身利益，作為管理者，必須未雨綢繆，全面了解、分析貸款中存在的風險，提高風險防范和化解能力，保障住房公積金的安全，對促進住房建設，促進經濟發展，保證政策性住房金融體系健康發展都具有重要意義。
二、住房公積金個人貸款主要風險及成因
住房公積金貸款存在著諸多風險因素，主要包括以下幾方面：
1、借款人風險。借款人是指申請貸款的自然人③。作為貸款主體，主要存在以下風險：
（1）借款人信用風險。借款人信用風險直接取決于借款人的資信程度， 借款人的資信度越高，貸款風險越低，二者成反比關系。住房公積金貸款的對象群體是全體公積金繳存人，基數巨大，而我國還沒有一個對全體公民進行信用評級的統一平臺。信用中心對借款人的資信調查只限于借款人受教育程度、是否是公積金繳存人、是否在中心申請過貸款，貸款后是否發生違約等有限的信息來判斷其信用狀況，很難做出一個非常準確的信用評判，勢必會給公積金貸款帶來風險。（2）借款人經濟狀況風險。住房公積金貸款屬于中長期貸款，如果借款人或其親屬發生失業、殘廢、重大疾病等狀況或借款人發生重大財產損失等等，導致借款人經濟狀況惡化，影響其還款能力，直接影響公積金貸款的回款。（3）借款人發生意外風險。在貸款還款期間內，借款人可能會出現死亡、失蹤、喪失民事權利等意外，很可能使公積金中心蒙受損失。
2、貸款業務操作風險。操作風險是指因操作流程不完善、人為過失、系統缺陷等外部事件造成的風險④。貸款業務操作風險是指由于住房公積金管理中心內部制度不健全、不科學或不落實，管理不夠規范，給貸款留下漏洞、讓不法分子有機可乘而造成風險。具體表現為：
（1）貸款政策風險。貸款政策規定不周密；流程設計不科學；操作彈性過大，職工責任不清；合同條款不嚴謹等都可能給貸款帶來操作性風險。（2）業務人員素質風險。住房公積金管理中心的內部職工業務素質不高、責任心不強、違規操作、內外串通騙取貸款等導致的風險。
3、貸款所購房屋風險。
（1）房屋權屬問題。由于某種原因所購房屋不能作為貸款抵押物，比如：重復抵押；所購房屋不合法或必要的證件不全等。（2）房屋貶值風險。由于市場波動、房屋折舊等因素都會影響到房屋的價值。（3）期房風險。由于期房要經歷一個較長開發周期，存在一系列不確定因素，也可能會給住房公積金貸款帶來一定的風險。（4）房屋損毀風險。由于各種不可抗的原因及人為原因造成抵押物的毀損或滅失給貸款帶來的風險。
4、政策和法律風險
（1）經濟政策風險。為實現經濟的平穩增長，政府在宏觀調控過程中，會根據情況采用不同的財政政策和貨幣政策。當采取穩健的財政政策和貨幣政策時，貸款政策從嚴、利率提高，雖化解了部分外部風險，但會增加借款人的還貸壓力，另外，還會影響期房項目進度和房地產價格波動，也會加大借款人違約的可能性。（2）抵押物處置及其在司法解釋方面的風險。對借款人的抵押房屋進行拍賣時，由于抵押人不到場無法判決拍賣，拍賣過程不夠公開透明，指定評估機構設定拍賣底價不合理等造成的風險。另外，依照“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”的司法解釋⑤，對于低保家庭貸款抵押的房屋處置存在障礙。
三、住房公積金貸款風險防控措施
住房公積金貸款風險是客觀存在的，如下圖所示，筆者認為應做好以下工作：
1、完善借款人的信用管理——建立統一的信用評測體系
信用是市場經濟的基石⑥，但我國信用體系建設起步晚，需要盡快完善信用評級制度和信用法律體系；制定出國家信用標準；出臺全國信用體系建設總體方案；扶持有實力的現有信用評級機構，鼓勵強強合作，在此基礎上逐步建成全國性的、權威的、公正的信用評級體系，以保障貸款的事前安全。
2、對貸款還款期進行全程跟蹤管理
貸款還款期間管理是指還款期間對借款人和貸款資產實施的管理，重點是客戶關系管理、動態數據管理和過程風險管理。貸款還款期間可以委托住房貸款擔保中心進行管理，擔保中心負責動態采集借款人的變更信息和抵押物的市場價格變動信息，及時動態維護住房公積金個人貸款數據庫。同時，在動態數據庫的基礎上，定期地對貸款資產進行風險等級分類，或當借款人主要信用指標發生變化時及時調險等級。通過風險等級分類，揭示貸款資產的風險程度和風險分布，并根據資產風險分布情況，有針對性地實施全過程的風險管理。
3、建立健全貸款風險管理制度
因貸款數額大、期限長，為了有效地防止風險，公積金管理中心內部應建立健全各項風險防范管理制度。一是政策制度和執行部門分開，避免“既當運動員又當裁判員”；二是按比例提足貸款風險準備金，并嚴格按程序及時核銷壞賬死賬；三是貸款額度與繳存額掛鉤，將借款人月還本付息額控制在其家庭月收入的50%以內；四是制定具體操作規范和實施細則，規范貸款的發放、管理、控制、回收程序；五是加強日常貸款業務管理，提高經辦人員的自律意識和責任意識。
4、強化貸款抵押管理
完善抵押登記工作。住房公積金管理中心可以制定有關工作標準、收費標準、獎懲機制等，委托銀行等專業的資產管理機構辦理抵押登記工作，作為防范貸款風險的有效手段。
嚴格個人住房貸款的抵押管理。一是認真審查抵押房屋的合法性。二是用期房設置抵押的， 嚴格審查開發商的資信狀況；對開發項目進行跟蹤管理，確保抵押住宅按時竣工交付；要求售房單位承諾到期及時辦理產權過戶手續，不履行承諾的，負連帶責任。三是抵押率嚴格控制在70%以內，避免抵押物的變現風險。
5、切實做好住房保障工作
在處理抵押房產前，為維護社會穩定，往往要對借款人進行妥善安排。住房公積金管理中心可以通過調換住房、縮小面積、調整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過借款人放棄住房所有權改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權問題 ；再者，還可通過支持政府廉租房建設獲取部分廉租住房的配置權，給借款人一個周轉之所，以方便處置抵押物。
結論
總之，住房公積金管理中心只有全面、準確認識住房公積金貸款風險，加強貸款工作的規范化、制度化、科學化建設，扎實有效地做好風險防控工作，才能切實保證住房公積金的資金安全，維護廣大住房公積金繳存人的合法權益和切身利益。
參考文獻
[1] 北京住房公積金管理中心2011年工作總結
[2]《北京住房公積金貸款辦法》
[3]2004年《巴塞爾新資本協議》
[4]最高人民法院法釋【2005】14號
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第一條 為深化本市住房制度改革，支持和鼓勵干部、職工購房，改善居住條件，根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》、《廣州市住房公積金條例》以及《關于廣州市直屬機關事業單位住房貨幣分配的實施方案（試行）》，結合本市的實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱委托人是指廣州市住房公積金管理中心；受托人是指受委托人委托辦理住房公積金個人住房抵押貸款業務的商業銀行；借款人是指具備本辦法所規定的條件向委托人提出借款申請的自然人。
第三條 住房公積金個人住房抵押貸款，是指按規定實行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工，以在本市購買的自住普通住房作抵押所申請的住房公積金低息貸款。
第四條 住房公積金個人住房抵押貸款實行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金義務與權利對等的原則。
第五條 住房公積金個人住房抵押貸款業務由受托人根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等內容具體辦理；并委托人履行本辦法規定的有關權利與義務。年度貸款計劃由廣州市住房制度改革領導小組確定。
第二章 貸款對象和貸款條件
第六條 貸款對象，是指按規定實行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工。
第七條 貸款條件。同時具備下列條件者，可申請住房公積金個人住房抵押貸款：
（一）具有城鎮常住戶口或有效居留證件；
（二）具有按規定繳存住房公積金或參加住房貨幣分配的證明；
（三）銀行存款達到所購住房總價款的20％以上（含20％）；
（四）具有穩定的職業和穩定的收入來源，有償還貸款本息的能力；
（五）簽訂了購買住房的合同或協議；
（六）符合委托人和受托人規定的其他條件。
第八條 每個符合貸款條件的借款人只能享受一次住房公積金個人住房抵押貸款。
第三章 貸款的額度、期限和利率
第九條 貸款額度。辦理貸款，每筆貸款額度必須同時符合以下條件：
（一）按借款人在離、退休年齡內所繳存的住房公積金或所獲得的住房貸幣分配補貼總額計算；其配偶、同戶成員或非同戶的直系血親，經本人同意，也可以計算其份內額度；
（二）經不高于所購住房評估價值的80％計算；
（三）最高貸款額暫定為16萬元，今后，根據住房公積金的歸集情況和社會經濟發展水平進行調整。
住房公積金貸款額不足時，借款人可向受托人申請商業性購房抵押貸款，并另行簽訂合同。
第十條 貸款期限最長不超過20年。
第十一條 貸款利率。按照中國人民銀行規定的住房公積金個人住房貸款利率執行。
第四章 貸款程序
第十二條 職工申請住房公積金個人住房抵押貸款，應到受托處填寫借款申請書，并連同本辦法第七條規定的有關證明文件，交受托人審查。
第十三條 受托人審查同意后，將借款申請書連同有關資料送委托人審批。
第十四條 委托人審查批準后，借款人按規定辦理房屋抵押及保險等有關手續，并與受托人簽訂借款合同。
第五章 貸款抵押、償還
第十五條 借款人必須將所購住房用于貸款抵押，以預售房產（期貨）作抵押，應將預售房屋合同和市國土房管局出具的抵押登記備案證明交受托人保管，預售房單位在辦好《房地產證》和《他項權證》并交受托人保管之前，如借款人違約，預售房單位承擔連帶按期償還貸款本息責任。
第十六條 抵押房產的價值以具有資格的廣州市房地產估價機構評估的價格為準；未經受托人同意，借款人已抵押的房產不得再作其他抵押或出租、轉讓、變賣、贈予。
第十七條 借款人在辦理房公積個人住房抵押貸款的同時，又申請了商業性購房抵押貸款的，對所購房產進行處分時，所得款項須按比例償還。
第十八條 借款人應按照借款合同償還到期的貸款本息，超過銀行寬限期仍不償還的，受托人應按規定加收滯納金。
第十九條 貸款采取按月償還方式。如借款人連續6個月沒有按借貸合同約定償還貸款本息，受托人有權通知預售房單位內代為償還。
第二十條 借款人還清全部貸款本息后，受托人應在三十日內將抵押房地產權證及其他權益文件退回借款人，并到市國土房管局辦理抵押登記注銷手續。
第二十一條 出現下列情況之一的，委托人、受托人可依法對抵押物進行處分：
（一）借款人違反本辦法規定之條款；
（二）借款人未按借款合同規定的條款嘗還本息；
（三）借款人在還款期限內死亡、宣告死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼續人、受遺贈人、監護人、或其繼續人、受遺贈人、監護人，或其繼續人、受遺贈人、監護人拒絕履行措款合同之條款。
第二十二條 借款人不履行借款合同時，經協商采取作價轉讓或拍賣方式處分抵押物的，所得價款應按下列順序分配：
（一）支付處分抵押物的費用；
（二）扣除與處分抵押物有關的稅款；
（三）償還抵押人所欠貸款本息及違約金、賠償金；
（四）剩余部分退還抵押人。
處分抵押物所得金額不足以支付貸款本息和違約金、賠償金時，委托人、受托人有權向貸款人追索不足部分。
第六章 抵押物及貸款保險
第二十三條 借款人在抵押合同簽訂前，必須到受托人認可的保險公司辦理指定險種的抵押物及貸款保險，保險金額不得少于借款額；并將受托人列為保險合同的第一受益人。
第二十四條 抵押物及貸款保險期限應與抵押期限一致。在抵押期間，借款人不得以任何理由解除保險合同，否則，受托人有權代為保險，一切費用由借款人承擔，在保險期間，抵押物如發生保險責任范圍以外、因借款過錯而造成的損毀，由借款人負全部責任。
第七章 貸款監督
第二十五條 借款人應保證貸款專款專用，否則受托人有權提收回貸款。
第二十六條 借款事同當事人的任何一方，要求解除或變更原合同內容，應以書面形式通知對方，在未達成協議前，原合同繼續有效。
第二十七條 借貸方之間發生糾紛時，應及時協商解決，協商不成時，當事人可依法申請仲裁或向當地人民法院提起訴訟。
第二十八條 借款人不符合貸款條件而獲得貸款的，一經發現，即取消其貸款資格，由受托人追回已發放的貸款，并由委托人根據中國人民銀行《貸款通則》的有關規定追究處理。
第二十九條 因受托人或委托人的工作人員不負責任。玩忽職守，而導致住房公積金貸款出現損失的，依照國家法律、法規及有關規定追究其領導和工作人員的責任。
第八章 附則
第三十條 本市行政區域范圍內的各縣級市可參照辦法執行。
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一、工作目標和基本原則
（一）工作目標。在確保住房公積金資金安全的前提下，充分發揮住房公積金對保障性住房建設的支持作用，提高住房公積金使用效率，拓寬保障性住房建設資金籌集渠道，加快解決包括繳存職工在內的城鎮中低收入家庭住房問題，推動實現住有所居目標。
（二）基本原則。一是專款專用。嚴格控制貸款用途，實行專款專用；二是封閉管理。規范貸款審批程序，貸款資金實行封閉管理；三是防范風險。加強風險管理，確保資金安全和保值增值，維護繳存職工合法權益。
二、貸款發放范圍和對象
（一）貸款范圍。經濟適用住房。
（二）貸款對象。利用住房公積金發放經濟適用房項目建設貸款，借款人必須是政府非營利性的專門機構或通過招標確定的房地產開發企業。
三、貸款資金安排和貸款年限、貸款利率
（一）貸款資金安排。根據住建部等七部門《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施意見的通知》要求，為保障住房公積金繳存職工的合法權益，在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可以將50%以內的住房公積金結余資金用于保障性住房建設貸款。
（二）貸款年限。利用住房公積金發放經濟適用房項目建設貸款，貸款期限最長不超過3年。
（三）貸款利率。按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，并隨個人住房公積金貸款利率變動相應調整。
四、借款人和貸款項目評估
（一）借款人條件：
1．借款人應具備相應的《房地產開發資質等級證書》；
2．經年檢合格有效的《企業法人營業執照》、《組織機構代碼證書》、《稅務登記證書》、貸款卡（證）；
3．借款人及其主要控股股東的經營管理正常、財務管理完善，財務狀況健康，償債能力較強，企業信譽良好，信用檔案無不良記錄，綜合風險較低；
4．借款人近三年以來的項目開發量、銷售量、項目竣工及時率、合格率、銷售率不低于同行業平均水平；
5．開發和銷售能力在同行業中具有相當的競爭能力，且自有資金不得低于項目總投資的20%；
6．市住房公積金管理中心（以下簡稱“市公積金管理中心”）認為應具備的其他條件。
（二）項目要求。申請住房公積金貸款的項目，應當符合以下條件：
1．列入我市保障性住房年度建設計劃和土地供應計劃；
2．取得市政府有關部門的立項批復文件；
3．取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》；
4．項目選址合理，居民生活條件便利，建設標準、供應對象、開工條件符合保障性住房建設政策要求；
5．市公積金管理中心認為應具備的其它條件。
（三）項目評審。市住房公積金管理委員會授權，成立市住房公積金項目貸款評審領導小組。由市公積金管理中心牽頭，對住房公積金貸款項目嚴格評審，評審工作應邀請相關專家參加，形成項目評審報告和抵押評審報告。評審主要內容包括：
1．對貸款項目的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》的真實性、有效性進行審查。
2．對建設項目是否經投資主管部門批準進行審查。
3．對借款人的資質、營業證照和公司運營狀況、主要股東情況及有關財務資料進行審查。
4．對可行性研究報告中的工程建設狀況、建設條件、實施進程、設計、施工、監理情況、環境保護條件、項目投資估算、銷售或租賃預測分析、償債能力分析等進行審查和綜合論證。
五、貸款審批和發放
（一）貸款審批。市公積金管理中心將項目評審報告和抵押評審報告提交市住房公積金管理委員會進行審議，報市政府審批。
（二）協議簽訂。對經市政府批準符合貸款要求的項目，市公積金管理中心應與借款人簽訂《項目貸款合作協議》及《項目貸款資金封閉管理合作協議》。在《協議》中借款人應承諾：貸款資金只能用于貸款項目的開發建設；在市公積金管理中心指定的銀行開設項目資金專戶并接受市公積金管理中心和市住管局的監督。
（三）貸款發放。市公積金管理中心與借款人、受委托銀行簽訂貸款合同、抵押合同，受委托銀行辦理有關貸款手續。借款人要按月提供項目建設進度表、資金使用情況表和主要材料購置情況表，由市公積金管理中心根據風險狀況，按照工程進度委托銀行發放貸款。
六、貸后管理
（一）資金監管
1．住房公積金貸款必須定向用于已審批的保障性住房建設項目，嚴禁挪作他用。貸款投放節奏要與企業實際資金需求相匹配，確保資金投放符合項目實際開發需要。對于分期滾動開發的項目，在尚未還清上一期項目貸款的情況下，市公積金管理中心要求開發企業必須將貸款資金歸還后，方可用于下一期項目的開發建設。
2．市公積金管理中心應根據封閉管理賬戶資金支付審批、付款情況及賬戶資金歸集情況，建立貸款項目封閉管理賬戶資金收支臺賬，記錄封閉賬戶資金支付及資金歸集的時間、金額、用途、審核依據、審核人等情況。
3．市公積金管理中心在封閉管理過程中，如發現借款人未按約定使用或歸集建設和銷售資金、借款人或貸款項目出現重大經營風險的情形，應及時采取措施，保全貸款資金。
（二）賬戶管理
1．設立專戶。借款人應按貸款所支持的項目在市公積金管理中心指定銀行開設項目資金專用存款（監管）賬戶和還款專戶。存款（監管）賬戶用于項目總投資20%以上的資本金，項目貸款資金、項目銷售（租賃）收入全部存入該帳戶。還款專戶用于核算貸款項目銷售資金按比例用于償還貸款本息的資金。
2．專人管理。貸款發放后，市公積金管理中心建立貸后跟蹤管理制度，指派專人對該項目建設資金、銷售資金的歸集和支用、貸款的償還等情況進行審核、監管。
3．封閉管理。市公積金管理中心和受托銀行對上述資金流動實行全封閉管理，如發現項目銷售資金未進入監管賬戶，市住管局要停止備案以及房屋產權登記等銷售手續。
4．預（銷）售收入。在項目銷售階段，封閉賬戶內的資金可用于未完工項目的開發建設以及歸還項目貸款本息。預（銷）售收入主要包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款等項目預（銷）售收入。
（三）項目跟蹤管理。建立項目跟蹤回訪制度，對項目開發實行全過程跟蹤。市住管局、市財政局、市監察局、中國人民銀行市中心支行、市公積金管理中心加強對工程建設全程監管，建設、設計、招標、施工、監理單位嚴格按照國家規范標準進行工作，確保房屋質量和安全。在項目開發建設期間，要重點關注開發商是否拖欠建筑施工單位工程款。在項目銷售期間，應查看銷售現場，查驗實際銷售進度與房地產開發企業提供的銷售進度報表是否相符，房地產管理部門應及時提供開發商的銷售備案登記情況。市公積金管理中心每月要進行一次回訪。
（四）財務管理。嚴格執行財政部、住房和城鄉建設部聯合制定的《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的財務管理辦法》號文件，以及財政部制定的相關會計核算方法等規定，切實保證項目財務收支的合法性、真實性。
（五）風險管理
1．在發放項目貸款前，借款人必須以可變現的在建項目、房產或土地使用權足額抵押，不得重復抵押。抵押率不高于80%。
2．貸款項目竣工并開始銷售后，在保證項目建設正常需要的前提下，銷售收入應用于償還項目貸款。市公積金管理中心協同抵押部門根據房屋銷售情況，在銷售款轉入資金監管專戶的前提下，按照還款部分與貸款金額的比例釋放相應數量的抵押物，同時應保證項目貸款余額與剩余的抵押物評估價值比例不高于原批準貸款抵押率。貸款項目銷售率達到80%時，市公積金管理中心應要求借款人歸還全部貸款本息。如借款人不能按時歸還貸款本息，由市住管局控制其不得繼續銷售。
3．住房公積金貸款風險由市公積金管理中心承擔。市住房公積金管理中心要加強貸前調查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風險。利用住房公積金貸款建設經濟適用房項目，借款人不能按期償還貸款的，應當在充分保障經濟適用房買受人合法權益的前提下，依法處置抵押資產償還貸款；處置后仍不能償還的，由市政府妥善處理，確保按時償還貸款本息。
七、工作保障措施
（一）加強組織領導，強化部門配合。為保證工作順利開展，成立市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設領導小組，市政府分管領導任組長，市發改委、市監察局、市財政局、市城規局、市住管局、市審計局、人行市中心支行、銀監分局、市公積金管理中心等單位為成員單位。領導小組辦公室設在市公積金管理中心，負責承辦試點工作的具體業務。領導小組實行例會制度，開展項目評審、項目實施，協調有關事項。
（二）明確部門職責，完善協作機制。市財政局負責試點工作經費的保障工作；市住管局負責保障性住房建設規劃和年度投資計劃工作及供應對象的申請、審核、輪候、復核及動態管理，嚴格把關，確保在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工優先購買；市發改委負責項目實施方案的審查及立項批復工作；市城規局負責工程質量監督工作；市審計局負責試點工作的審計監督工作；人行市中心支行和銀監分局分別在職責范圍內負責借款人監管賬戶在銀行設立和使用情況的監管工作；市監察局負責試點工作中違法違紀行為的監督監察工作，對試點工作中出現的違規、違紀行為由監察部門依據有關規定，嚴肅追究有關領導和人員的責任，構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任；市公積金管理中心負責項目的貸款發放、工程監管、資金核算工作。其他各有關部門要密切配合，定期通報項目貸款的運行情況，共同推動我市保障性住房建設工作的有序進行。
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1．合同填寫字跡工整，無涂改。使用黑色油筆填寫。
2．一套合同內容必須一致，一張合同內容的填寫不得出現兩個人的筆跡。
3．數字必是大寫（除房產證號外） 零 壹 貳 叁 肆 伍 陸 柒 捌 玖 拾 佰 仟 萬
4．沒有填寫內容的空格處，必須劃掉。
5．客戶方，不存在人的情況，定房的人直接簽名。
6． 如果業主方，是人。簽字時候，簽到人（包括委托人、共有人、隱形產權人）上。是人簽署的合同的。在最后一款提交解決糾紛中，選擇第2種（房產所在地的人民法院提起訴訟）。
7．在合同第四款，約定共同時間一款中，如果是拾個工作日的，必須寫壹拾個工作日。
8．在留存物品一欄或其它約定事項欄等空格欄里，沒有填寫的，均需要劃掉。
凡是有預留物品的，必須寫具體，三份合同內容必須完全一致。沒有預留物品的，寫“門窗 燈具等固定裝修不動”
9.按手印，需是右手食指，按平。不能是指尖。
10.嚴格按照收費標準，收取中介傭金和代辦費。特殊情況，店長申請運營部，待批準后，方可讓雙方把合同帶走和開收據。
二、合同經手人需注意：
1. 貸款的單子最少簽12個工作日
2.給客戶計算交易費用和按揭費用時候，要保守計算。不建議讓客戶把我們計算列的清單帶走。
3.不能私自承諾客戶不可能實現或不確定能辦的承諾。
4.雙方需提供的所有證件（身份證、戶口本、婚姻證件等等）名字、身份證號是否一致。若不一致，需到戶口所在地開“系同一人”證明。
三、復印相關證件時須注意：
1.復印雙方身份證時，第二代身份證需要雙面復印。
2.房本的三頁均需復印 （a4規格）。
商業貸款單子提醒合同經手人、買賣雙方準備資料有：
賣方需要提供：身份證、戶口本、婚姻證明、 房屋產權證；
買方需要提供：身份證、戶口本、婚姻證明、 收入證明；
若一方未婚則需到戶口所在地民政局開具單身證明/未婚證明；
若一方為離婚則需出具 離婚證/離異證、 寫明房產歸屬的離婚協議書/判決書。
四、開取相關收取證明續注意：
根據實際情況選擇貸款銀行。
1.按照該銀行的收入證明格式，必須是黑色油筆，字體和章印工整清晰（蓋章必須是財務章或公章）。
2.月收入額×12必須等于收入證明上寫的年收入額
3.月收入額是月供的2倍以上
4.一式兩份
若是貸款人是個體戶，除提供以上外，還需向銀行提供：
1.營業執照復印件一份
2.半年以上的流水賬和完稅證明各一份
公積金貸款的客戶除以上需提供的資料之外的注意事項
1.半年以上的公積金繳存明細單（去公積金管理中心打印）
2.客戶所在的單位財務部出具的收入證明一式兩份