公積金貸款風險防控范文

導語：如何才能寫好一篇公積金貸款風險防控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】住房公積金；個人貸款；風險；防控

自上世紀90年代以來，我國建立了政府為主導、以強制的住房公積金制度為基礎的政策性住房金融。近年來，隨著我國房地產市場的繁榮發展，住房公積金貸款放貸期限和放貸規模也隨之不斷延伸。由于各種因素的影響，公積金貸款中的風險日益凸顯。從有關部門的統計數據看，不良貸款的絕對額與比重等指標均已呈現上升趨勢。理性認識住房公積金貸款可能存在的風險隱患，并采取積極有效的措施予以防控，確保住房公積金的安全運營，成為當前和今后住房公積金貸款管理工作一項十分重要的任務。

一、住房公積金貸款風險分析

貸款風險通常是對貸款人而言的，從貸款人角度來考察，貸款風險是指貸款人在經營貸款業務過程中面臨的各種損失發生的可能性。住房公積金貸款風險主要表現在：其一，政策與法律風險。住房公積金貸款是一項政策性較強的業務，相關的行業管理與金融信貸政策對其影響較大，政策的不利變化必然會給公積金貸款帶來風險。另外，我國的公積金貸款法律制度并不完善，更放大了一些潛在風險。其二，經濟社會發展因素帶來的風險。住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長達數十年的貸款期限內，社會經濟狀況、房地產市場和金融市場必然處于不斷變動之中。如發生通貨膨脹，住房公積金就有蒙受貶值的風險。如房地產市場低迷，作為抵押物的房屋價值就會嚴重縮水，導致不足以償還貸款本息。其三，借款人信用風險。住房公積金貸款信用風險來源對象一般指借款人個人，產生信用風險的原因或是借款人的履約能力出現了問題，一般為借款人個人收入狀況惡化，無法償還借款；或是借款人的履約意愿出現了問題，這主要與借款人的價值趨向以及借款動機有關。其四，內部管理風險。公積金管理中心內部管理制度不完善，有效的監督機制未建立，公積金貸款缺乏應有的透明度，使違規貸款有了可乘之機，形成了潛在的貸款風險。其五，貸款業務人員的素質風險。貸款業務人員作為貸款業務的直接操作者，如果其對住房公積金貸款風險認識不足，風險意識淡薄，業務不精，責任心不強，甚至職業道德缺失，必然導致住房公積金貸款風險隱患叢生。

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關鍵詞：住房公積金；貸款風險特點；應對措施

隨著經濟快速發展和廣大居民的住房需求，房地產市場近年發展迅猛，不僅帶動相關產業的迅猛發展，而且增加住房信貸融資業務。隨著個人住房貸款快速擴張和國家房地產政策調整，理應高度關注、有效識別和控制個人住房貸款風險。

一、住房公積金貸款特點

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金職工發放的房屋抵押貸款。

住房公積金貸款有如下特點：一是利率低。目前執行的利率五年及五年內的為4.0%，五年以上為4.5%；二是房屋保險自愿；三是貸款期間每年可支取一次住房公積金余額用于償還貸款本息；四是手續簡便，一般為10個工作日左右辦完；五是辦理方便，通過所在地市公積金中心申請，委托當地授權金融機構辦理。

同時住房公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是國家的金融機構，不能直接發放貸款，貸款手續由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔相關風險。二是住房公積金政策具有特殊性，其針對對象是城鎮中低收入人群，償還能力較低，并且收入也相對較少。即便通過住房公積金申請辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風險。三是貸款人自身因素造成無法在規定時間內償還貸款本金以及利息所產生風險。因為個人信貸尚處于發展階段，相關制度尚未達到系統科學化，從而缺乏全面評判個人信息考評制度，存在較大風險。

二、貸款風險分析

由以上住房公積金貸款特點及局限性分析可見，住房公積金貸款風險問題，是擺在住房公積金管理者面前的主要問題。如何有效防控個人住房貸款所面臨風險，已成為影響住房公積金制度推行與深化改革發展重要問題。

一、業務市場風險。為抑制房地產市場過快增長，國家出臺一系列調控政策，房地產市場形勢充滿相關不確定因素，公積金管理中心及商業銀行難以正確評估房產價值，銀行住房貸款業務市場風險逐漸暴露。違約風險的產生是由于房價人為大幅抬高與信貸利率調高并存，而借款人收入水平不同步增長，致使借款人到期為自身經濟利益著想而放棄還款責任的行為產生。欺詐風險的產生是由于我國信用制度不夠完善，借款人提供虛假資料來騙取銀行貸款，其實際還款能力不足，致使貸款違約。

二、業務操作風險。近幾年樓市較為繁榮，住房貸款業務也相對增加，但由于工作人員在實際操作個人住房貸款過程中存在失誤和管理制度缺陷，容易導致銀行貸款產生損失的可能性。業務審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導致貸中審查不嚴；由于貸款數量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，使其流于形式，導致貸后檢查不及時，無法正確化解風險。

三、業務法律風險。個人貸款中主要的法律風險是合同簽訂和履行中的問題，以及抵押物涉及居民安置和社會穩定時執行難的風險。為保證貸款合同的順利履行，公積金管理中心及委托商業銀行必須逐步完善貸款合同內容及相關的法規制度，并在簽訂合同時將涉及合同雙方主要權利義務的條款向客戶提示，以免引起合同糾紛。

三、貸款風險應對措施

在目前房地產十分活躍前提下，國內房地產開發商百舸爭流的局面還將維持較長時間。但作為住房公積金管理部門，應當對國家信貸等政策收緊有足夠的敏感。未來在與房地產相關的信貸政策方面，仍存在諸多不確定性，而信貸政策的不確定性，可能會影響到整個房地產市場，從而存在一定貸款風險。如何采取針對性措施，有效防范化解資金風險，我們將拭目以待。

一是建立落實貸款審批責任制。根據個人住房公積金貸款法律、法規和政策規定，結合所在地市實際情況，建立貸款風險防范體系，完善貸款內控制度，健全貸款三級審批責任制。嚴格執行個貸法規政策，把好貸款審批關。加強貸后管理，建立貸款審批責任終身制，由貸款審批人負責逾期貸款催收工作，確保責任到位和貸款資金安全回收。建立逾期催收跟蹤記錄檔案，定期開展逾期貸款催收追查工作。

二是強化業務培訓，提升風險防控能力。組織有關部門、崗位人員認真學習有關資產貸款業務專業培訓。重點是國家宏觀經濟金融政策變化對住房公積金影響、有關法律法規在資產管理和維護中的具體操作以及在信貸資產擔保、抵押、客戶信貸資金使用中應重點注意的事項。通過研討交流會等形式重點剖析信貸資產風險成因、量變到質變、造成的危害和后果，從而提高從業人員甄別風險、防控信貸風險能力。

三是堅持完善立法，從法律規章上尋求制度保障。自住房公積金制度建立以來，國務院從1999年4月頒布《住房公積金管理條例》之后修訂數次，從制度層面完善和規范公積金管理制度。一方面要嚴格遵守條例，積極借鑒全國各地同行的先進經驗，另一方面加快住房公積金立法步伐。因而建議國家盡快出臺《住房公積金管理法》、修訂完善《住房公積金管理條例》，使條例具有剛性和可操作性。

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關鍵詞：住房公積金 管理中心 業務風險 防控策略

一、前言

住房公積金為職工的個人長期住房儲蓄資金，在住房公積金管理中，其管理效力對職工的切身利益有直接的影響，同時也影響社會秩序的穩定。隨著政府部門對住房公積金管理、監督力度的加強，住房公積金的銀行專項存儲、公積金管理中心的專職運作、公積金管理委員會的決策判斷等關系得到確定，使得住房公積金的管理成效得到一定提高，但由于住房公積金內部管理制度的不健全，使得業務管理存在較大的資金安全問題，公積金被占用、騙提、騙貸等違反公積金管理規定的現象時有發生，嚴重侵害了職工的合法權益，并對社會穩定造成了一定的影響，使得住房公積金的住房保障作用沒有得到體現，損害了住房公積金管理中心的社會形象。因此，加強住房公積金管理中心業務風險的防控就顯得尤為重要。

二、住房公積業務風險的概念

住房公積金制度的改革與完善，使得各類風險也得到擴散。住房公積金的風險類型主要分為：投資運作風險、籌資風險、貸款風險三大類。各類風險對職工的合法權益都會造成較大的影響，因此，強化資金風險控制成為了一項備受關注的工作。住房公積金因制度的不完善，使得資金管理存在較大的風險，這類風險便是貸款風險。貸款風險主要是應用借貸人沒有按照合合同規定的期限和金額還款，使得本金及利息造成損失的住房公積金風險。在住房公積金的風險類型中，最基本的風險為籌資風險，主要是在融資階段或住房公積金籌資階段發生的資金風險。

三、住房公積金管理中心的業務風險

（一）沒有形成住房公積金的內控觀念

在住房公積金的管理中，工作重心多為歸集與貸款，年度繳存任務的完成與否成為整個工作的重點內容，片面的把內控制度作為制度、規章的匯總，使得內控制度沒有形成動態治理機制。內部控制是隨著公積金的投資、繳存、支取、增值、回收、貸款等業務流程，實行的動態治理。而內部控制觀念的偏差，使得業務操作出現較大的缺陷，不能達到事先風險控制、事中風險管理的目的，總是出現事后補救的現象，使得內部控制面臨較大的風險問題。

（二）住房公積金的管理決策風險

由于住房公積金相應的制度起步較晚，在中國沒有形成統一的貸款辦法，卻不同的地方，管理水平也各不相同。因此，住房公積金的貸款決策管理缺乏相應的經驗，易形成管理上的缺失。若在貸款過程中過度的降低貸款條件，簡化貸款程序，就會在一定程度上產生信貸危機，形成管理決策風險。

（三）沒有現成真正的權利制衡制度

管理中心往往只重視各項業務指標的增長，對內部審計工作缺乏重視，缺乏有效的內控制衡制度，使得工作人員的工作行為、工作規范、責任等未形成相互制約、相互監督的內控形式，容易出現的現象，造成了較大的資金風險。另外，公積金管理中心的內控制度缺乏操作性、實用性，內部評價方式陳舊，使得內控執行力不足。

四、加強住房公積金管理中心業務風險防控的策略

（一）加強內部控制環境的建設

對全體工作人員加強監督管理。內控制度的受控對象除了中上層管理人員外，還要對普通員工加強管理，以免出現工作人員趁職務之便，挪用住房公積金、拆借住房公積金等現象。

進行風險防范控制。住房公積金管理中心要提高管理效率，以風險防范作為工作出發點，設置部門職位的權限，建立且完善法人內部的授權制度，使管理中心形成分權監控。并對人事管理加強崗位競爭，對上崗工作人員進行定期的考核，提高工作人員的責任心和業務水平。

完善管理中心的各職能作用。住房公積金的管理委員會，是管理住房公積金的決策機構，因此，要加強對住房公積金的風險管理，需要完善管理委員會的職能，使管理委員會在審理公積金中心所提出的議案時，對管理中心進行監督管理。此外，還可以把公積金管理中心的內部控制，作為監管的重點，對公積金中心的內部控制范圍和風險管理有所了解，強化公積金中心的內部控制，對公積金中心進行持續監督。

強化高層管理人員的工作職能。公積金中心的高層管理人員為內部控制的主體，承擔著內部控制的主要責任，是促使下屬員工形成公正廉明、風險控制工作意識的關鍵，能夠對下屬員工有積極的引導作用，有效提高員工的職業操守和業務水平。中心高層管理人員要嚴格要求自己，保有穩健的運營思想，提高自身的誠信度，形成高尚的道德情操，使自身的工作職能得到強化，在內部控制環境中發揮良好的帶頭作用。

強化財務人員的工作職能。財務人員在工作過程中，要充分發揮資金監督職能，不僅要對每一筆賬進行真實完整的記錄，還要對內部資金運動情況進行監督。這就要求財務人員要有扎實的財務專業知識和高尚的職業情操，能夠客觀公正、遵紀守法、忠于職守，強化內部控制的執行力。

強化內部審計人員的工作職能。公積金管理中心要對內部審計人員賦予相應的權利，在面對資金異常情況時，能夠及時追查資金異常情況，定期對資產擔保、財務、信貸等部門進行審計，并作出相應的監督評價，提高內部審計力度。

（二）建立完善的風險評估體系

住房公積管理中心要建立完善的風險評估機制，通過系統評估，或利用先進的信息識別技術，有效權衡、識別、分析資金風險，針對資金風險，及時進行綜合處理。當前，住房公積金的使用途徑多是購買國債、發放貸款，利用風險評估，可對貸款風險進行有效識別、分析、控制。

一般，貸款風險評估分析中，要對貸款信用風險、素質風險等進行分析，其中信用風險主要是針對事業人員、下崗人員、患病人員的系統分析，以免貸款資金形成無法收回的風險。素質風險的成因，主要是因為信貸人員沒有風險識別能力或是道德缺失，形成的資金風險。

貸款風險的分析，主要是對貸款人的實際情況進行分析，包括對借款人的職位、社會適應能力、投資發展方向、行業發展前景等因素的分析，對借款人的貸款申請作出判斷。

風險的控制，主要是結合風險識別、分析，作出相應的風險控制措施，包括質押、公正、擔保等，并完善個人房屋貸款決策，按照貸款事前調查、事中審查、時候檢查的業務流程，嚴格遵守貸款責任制。

五、結束語

住房公積的內部控制，對管理中心具有自我調節、控制的作用，是中心制度建設的主要內容。因此，管理中心要強化內部控制，加強內部控制環境的建設，并完善風險評估，確保管理中心的住房公積金安全，提高管理中心的運營效率和運營效果，保證職工的相關權益。

參考文獻：

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關鍵詞：住房公積金；風險；內部控制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）01-0-01

住房公積金制度是我國城鎮住房制度改革的一項創舉。自1991年上海市借鑒新加坡公積金制度的成功經驗，結合我國國情率先建立了住房公積金制度，我國的住房公積金制度迅速發展，對開辟住宅建設融資的新渠道、支持住房建設、調整個人消費結構、拉動個人住房消費、改善居民財產結構、促進社會穩定等方面起到了重要的作用。但是，由于相關制度和管理上的漏洞和缺陷，住房公積金運營中的風險不斷顯現，有關住房公積金騙提、騙貸也時有發生。要有效防范住房公積金運營風險，關鍵是要加強規范管理，通過健全住房公積金管理中心的內部控制體系，主動接受外部監督來有效防范風險，提高資產質量。

一、當前住房公積金管理中心內控制度存在的主要問題

住房公積金管理中心內部控制機制不完善是住房公積金風險形成的主要內部原因。內部控制是為完成既定的工作目標和風險防范，對各部門、各管理部及其工作人員從事的業務活動進行制度管理、風險控制和相互制約的一系列方法、措施，是組織內部約束機制的主要內容，對維護正常的資金管理秩序、防范內部組織風險、保證資金安全、提高管理效益、做強做大住房公積金有著十分重要的意義。

（一）風險管理意識的缺失。當前在實際工作當中關注得更多的是完成年度歸集和貸款任務，忽視支取、貸款、回收、增值等環節的管理和控制，只重視事后檢查，不重視事前、事中的預防控制。

（二）崗位設置不科學，沒有遵循內控原則和要求。各住房公積金管理中心都根據本中心的業務運作流程設置相應的崗位，并訂立了明確的崗位責任制，但在具體執行時往往沒有量化考核措施，沒有設必要的控制崗位或相互制約的崗位，不能實現內部各部門之間的制約。

（三）內控信息化管理缺乏。目前，住房公積金沒有統一覆蓋業務處理信息、內部控制、風險檢測評估信息反饋和交流平臺，自上而下對信息化建設投入不足，各級管理層之間缺乏信息交流，遇到問題不能及時傳遞，不利于內部控制的組織實施。

（四）內部稽查審計部門的獨立性不夠。部分住房公積金管理中心內部職責不清崗位之間缺乏相互制衡。領導只關注業務發展，不注重內部稽查審計，而對內部的稽查審計往往出現履行職責滯后性比較嚴重的現象。此外，審計問題有些得不到有效的落實。

二、加強住房公積金管理中心內部控制制度的建設

（一）完善內部控制制度。住房公積金管理中心內部控制需要在業務實踐的發展中不斷充實和完善，逐步形成一整套統一的內部控制制度。加強住房公積金管理中心內部控制制度的建設，當務之急制定完善歸集、支取、貸款、核算、信息、檔案各個環節的內控制度。

（二）開展內部控制制度培訓。加強內部控制制度的業務技術培訓工作，可以開闊相關相關人員的思維、視野，提高業務水平，增強業務技能，保證業務經營的全過程實施科學合理的內部控制制度，從而達到公積金安全運營的目的。

（三）采用痕跡管理體系。通過建立紙質痕跡和電子痕跡，全程記錄每一項每一筆審批業務工作開展的時間、依據、過程、內容、經辦人等，確保每一個步驟、每一個環節有據可查。一是集中管理紙質痕跡。對業務辦理過程中需要建檔的內容作出明確規定，將以前審批使用的簽章改為書面簽字，科室9管理部）之間的交接必須有交接記錄，對檔案的歸檔時間、保存年限、調閱、復制等均作出明確規定。二是建立保存電子痕跡。設計完成了新的業務信息系統，所有業務操作均留有痕跡記錄。通過對審批資料進行電子掃描，系統將自動建立永久保存和不可更改的電子檔案，與業務操作痕跡一一對應，并進行自動分類、傳遞、存檔，避免了復印件造假和變更檔案的風險。同時，采用電子成像技術，實時記錄電子檔案的采集、使用情況，從程序和技術上加大了防控力度。

（四）構建問責管理體系。制定了《住房公積金業務工作過錯責任追究辦法》，配套制定了《業務過錯返回登記標準》、《科室崗位職責》、《中心機關管理制度》等，對責任追究的行為范圍、責任界限劃分、工作程序、處罰種類做了明確規定，凡出現失職瀆職、違規違紀的將嚴格進行責任追究。凡因工作過錯，違規違紀造成經濟損失的，將承擔追繳、賠償等責任，并視情節輕重，給予不同程度的政紀處分。該中心建立了“誰簽字誰負責，誰出問題追究誰”的問責機制，進一步增強了領導層、中層和工作人員嚴格遵守規章制度、認真履行職責的自覺性，有效防范了有章不循、屢查屢犯現象的發生。通過兩年多的探索與實踐，公積金管理中心各項工作實現了安全運行，違法違紀案件零發生。

（五）建立健全內部管理制度，用制度管人。制定明確的工作流程和操作規范，明確每個崗位的職責，每一個人的工作能檢查相關聯人員的工作。實施授權批準控制。建立和完善法人內部授權管理制度，根據管理水平、工作業績、風險控制能力以及業務管理工作的需要，對分支機構和業務網點實行法人授權管理，明確授權范圍和期限、越權責任追究及授權人認為需要明確的其他事項。推行定期崗位輪換制度，一方面可使員工有機會接觸到整個工作流程，提高員工的素質；另一方面可以從輪崗中發現問題，防止某些危害公積金中心利益小集團的形成。

（六）加強內部審計信息建設。運用計算機技術提高審計效率改善審計手段 ，住房公積金管理機構建立了“住房公積金信息管理系統”實現了住房公積金歸集、提取、貸款等的信息化管理計算機系統中嚴格設置授權、審核、會計、出納等崗位權限每一筆資金的使用都必須通過多人的經辦審查，這為住房公積金實現計算機輔助審計提供了良好的先決條件。要大力開發住房公積金行業的審計系統軟件以計算機輔助審計技術代替手工審計提高審計工作的效率和質量控制人為審計的風險。要建立審計信息共享系統使審計人員在開展具體審計項目前能充分利用以前的審計成果盡快找到審計重點，增強審計的針對性避免重大審計疏漏。綜合運用現場檢查與非現場監控兩種手段實現優勢互補相輔相成提高風險管理的整體效能。如果湖南郴州住房公積金管理中心在日常工作中強化內部審計及時完善內控制度就不會留下制度空子國家也不會因此收到重大的損失。

（七）加強業務管理控制。堅持“安全性、專職管理、專用性”的原則，分別從住房公積金的貸款業務、提取業務和增值收益業務上加強控制。嚴格把握住房公積金貸款業務的資格審查，建立完善個人信用制度，加強貸款資信評估、擔保手續和借款內容的審查，把貸款風險降到最低限度；嚴格把握住房公積金的支取條件、范圍、支取手續和支取程序，必須經過受理、審查、批準三個階段，確保住房公積金的安全與專款專用；嚴格把握住房公積金增值收益業務的渠道和手段，加強與合作銀行等部門的聯系，對住房公積金存款進行優化理財和風險管理。

總之，在我國社會主義市場經濟條件下，住房公積金管理中心應把內部控制制度作為內部管理的一項重要制度完善好，落實好，使其對創造良好的資金運營環境和秩序，確保住房公積金的安全、保值增值，提高資產質量，防范金融風險，在增強住房公積金管理行業健康和諧的可持續性發展能力方面發揮重要的積極作用。

參考文獻：

[1]劉蓉.如何加強住房公積金管理中心內部控制的建設[A].廣西會計學會論文集[C].南寧：廣西人民出版社，2007.

[2]劉麗萍.由“住房公積金全國第一案”談“住房公積金”風險控制[J].住房公積金管理，2006（01）.

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關鍵字:金融危機;房地產;信貸風險;防范措施

一、房地產信貸風險現狀

相比美國而言,我國的房地產市場及房地產信貸起步較晚,但我國各大銀行都更注重風險內控制度的建立與完善,銀監會等行業監管部門控制行業風險也一直是不遺遺力,把關甚嚴,中國銀行業相對于次貸危機爆發之前的美國銀行業對風險的防控意識更強,但我國的房地產信貸仍然存在如下之風險:

1.企業盲目投資房地產

近幾年房地產行業的高額投資回報,吸引了大批資金的介入,不僅房地產企業自身不斷加大投入,不少其它企業、個人也紛紛加入。市場準入條件的寬松,使得房地產開發企業良莠不齊,資金實力雄厚、信用好的大型開發企業不多。開發企業魚龍混雜,出現了三“熱”現象:一是圈地熱,為了競拍得到土地,不惜盲目出高價。根據對中國典型城市地價比重的研究表明,從2005年至2008年地價占房價的比重逐年上升,分別為22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地價占房價的比重從低到高依次為:上海28.15%、北京28.67%、廣州29.96%、武漢30.24%、杭州33.22%,今年則多個城市地王頻頻出現,而且拍下“地王”許多是國有企業,而國有企業購地的款項則許多是來源于銀行的貸款資金,這不得不引起高度的關注及警惕。二是開發高檔房地產熱,開發商急功近利,過分追求高利潤,推出的大量高檔房無人問津。例如廈門市城區近兩年開發的房地產項目每套的可售面積大部分均為150平方米以上,每套房售價均在150萬以上,有能力購買的人群極少,造成房產積壓也就不足為奇。三是以小搏大熱,大部分開發商都采取以小搏大的手法,即主要靠銀行貸款、基建單位墊款、購房者預付款等手段開發項目,自身抗風險能力極差。實施宏觀調控后,規模小、項目資本金達不到規定要求、信用等級差的房地產企業達不到金融機構的準入要求,新的融資渠道被堵死,項目不能繼續開發,已發放貸款的金融機構,將面臨產生不良貸款的風險。

2.個人盲目投資房地產

超前消費在現時已成為時髦話題,一些購房者不顧自身經濟承受能力購買大面積住房,許多中國城市家庭月供比例超出合理的40%(按發達國家的合理的收入月供比例,房貸月供占家庭總收入的30%比較合適),風險系數正在加大;另一些人盲目投資房地產市場,多處購房辦理按揭貸款,期望以房養房、以租養房來投資獲利。而據調查,以投機心態的炒房者為數甚多,這樣,國家房貸政策一旦收緊,或提高貸款利率,整個資金鏈就會斷裂,特別是房價一旦形成連續性的跌勢,大量囤積在炒房客手上的房產會以火山噴發之態泄向市場,屆時銀行就會陷入無法“平倉”的黑色怪圈。另外,如果借款人為改善居住條件而按揭購買的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外災害,無力按期償還銀行貸款,而按照有關法律規定銀行又無法對借款人唯一住房進行處置,必將產生新的不良貸款。從總量來看,美國的住房按揭市場發展50多年,其住房貸款余額也不過在3萬億左右,但是中國房地產市場剛發展不到10年,中國住房按揭貸款從2003年的3329億元,至2009年9月末,加上公積金貸款已經突破4萬億,貸款增加數以年均75%的速度增長,如此與經濟發展嚴重不匹配的畸形的增長,無疑會成為一個巨大的房地產“龐式騙局”。

3.開發企業聯合個人“假按揭”騙貸

“假按揭”從行為目的上看,通常有二大類:一是解決資金不足難題,轉移風險,抽逃資金;二是特殊的營銷策略,如規避“零首付”。前一類“假按揭”一般是開發企業故意組織非真實的購房自然人,利用虛假的資料向銀行申請個人住房貸款。第二類“假按揭”是開發企業為了促進銷售采取的行為,主要是提高售價以達到規避“零首付”的目的。假按揭”由于購房借款人的購房意愿不真實,因此,一旦房地產開發企業的資金周轉出現問題,購房借款人就會立即停止償還銀行貸款,致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物,給銀行造成極大的損失。

4.商業銀行內控機制存在制度嚴格與執行不力之矛盾

我國各大銀行雖然如前所述都更注重風險內控制度的建立與完善,銀監會等行業監管部門控制行業風險也一直是不遺遺力,把關甚嚴,中國銀行業相對于次貸危機爆發之前的美國銀行業對風險的防控意識更強,但在實際執行方面卻內控不嚴格,存在操作風險,信用風險管理存在較大缺陷。例如銀行本身對企業的資產管理水平和資產質量優劣雖然都制定了一套定性及定量標準,但在實際執行中還是存在很大的人為可操作空間,并未能準確、及時的反映風險,風險控制更無從談起。與此同時,由于盲目追求信貸規模效益,過渡擴張資產規模,導致銀行在市場激烈競爭下,違規違法經營的現象時有發生。具體表現在:貸前審查經辦人員風險意識不強,審查流于形式,對資料真實性、合法性審核不嚴。雖然各銀行均要求各項貸款均要有貸后檢查報告,但很多都只是流于形式,檢查不深入,貸款公司發生風險事項未能及時予以揭示,甚至采用借新還舊,多次展期等方式掩蓋風險等,缺少相關的風險預警措施;有些銀行對抵押物價值的評估過分依賴中介機構的評估結果,造成抵押品貶值;個別基層行貸后管理混亂,甚至內外勾結,騙取銀行貸款。對個人貸款部分,審查不嚴格,流于形式,例如對辦理個貸的個人提供的高收入證明上單位與稅務系統上的該個人繳交社保、醫保上的單位不符,也未有其他可以佐證其高收入的證明,而且對提供的貸款資金用途的合同的真實性未認真核實審查就予以放款,并對貸后核查不嚴,致使大部分借款流入基市,或曲線流入股市;對于具有同時購買多套,由關聯公司或關聯人支付首付,聯系地址、電話均相同,按揭款集中流回關聯公司的具有"假按揭"明顯特征的、以及"假首付"、"假房價"、等明顯特征的嚴重不符放款條件的個人貸款未經審慎評估借款人風險,就予以發放;對"二套房貸"認定標準自行解釋,變相降低首付款的比例成數等。

三、房地產信貸風險的防范措施

1.鼓勵房地產開發企業充分開拓利用新的融資渠道

由于房地產開發是資金密集型的投資行業,投入的資金量大、周期長、風險高,與政策的關聯度又大,是屬于“政策市”。而根據統計估算,目前我國房地產80%左右的房地產開發資金直接或間接地來自商業銀行信貸,融資渠道的過于單一造成大量的風險集聚在銀行,一旦政策轉向,開發企業資金鏈斷裂無法還貸,將給銀行業以及快速發展中的房地產行業帶來巨大的沖擊。因此,為化解和防范開發貸款風險,除了銀行貸款外,房地產企業應當積極開拓房地產信托投資基金、借殼上市、股權置換融資等新的融資方式,政府應制定政策鼓勵企業加大自有資金的投入比例,防止企業盲目標地,囤積土地、房產。

(1)房地產信托投資基金

房地產開發項目或房地產開發公司委托信托投資公司通過實施信托計劃籌集資金,通過信托特有“受人之托,代人理財”的功能,可以有效地拓展房地產開發企業的融資渠道。然而房地產市場畢竟是一個高風險的市場,而信托資金,要求有非常良好的安全保證和收益性,而且現在房地產企業融資關鍵還是要解決開發項目的前期資金問題,甚至是做土地融資,無疑就存在非常巨大的風險。雖然政府并沒有文件明確規定限制信托公司進行貸款,但是信托公司本著穩健經營,以前也大多不傾向于對房地產開發企業進行直接貸款。但是房地產行業畢竟是高利潤的行業,對于追求較高收益的信托基金無疑具有致命的吸引力。因此房地產業應會大受信托基金青睞,成為新興的融資熱點,不僅國內的信托基金青睞,甚至海外基金也會對其垂延三尺。信托基金可利用其具備可以跨國內資本市場、貨幣市場和實業市場等三個市場進行運作的優勢,實現一攬子組合融資解決方案。例如他們可以以得到較高固定回報的條件融資給項目公司,而又不像銀行信貸受到政策“從緊”之苦,不必受國家20%或35%的自有資金比例的限制,幫助企業完成項目前期建設,使項目符合銀行貸款條件后,再由銀行融資置換出其投入。或以股權投資方式進入房地產公司,不僅解決企業資金困境,而且可以幫助企業改善股東結構,同時建立起有利于上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務制度,在適當的時候將公司包裝上市。如此,信托投資基金可以獲得豐厚的利潤回報,而又能發揮其保證其資金的安全性的監督作用,防止企業盲目標地,囤積土地,降低風險,利于房地產行業健康發展,何樂而不為呢?

(2)借殼上市

房地產企業的上市融資方式,是企業獲取資金,降低融資成本,優化資本結構的主要方式之一。然而直接通過IPO新股發行上市的過程較長,要求又高,而手續又復雜,特別是房地產行業,項目的開發投入與回收期間隔較長,現金流支出時間與與收入時間嚴重錯位,利潤的實現也較不連續,特別是中國證監會的《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》只能讓真正有實力的開發商方可順利上市,而大多數房地產公司只能望洋興嘆。因此房地產企業借殼上市不失為一條既快捷又見效快的曲線上市的途徑。例如廈門大洲房地產集團有限公司借殼ST興業。

(3)股權置換融資

而對于一些較早進入房地產行業土地儲備豐富但基于信貸政策的限制或其他原因開發資金不足的企業,以及在其他行業發展較好資金充足對房地產行業的高額利潤無比向往但又不想在競爭激烈的土地市場高價拿地的企業來說,二者強強聯合采用股權置換,一來既可解決房地產企業的資金需求,突破企業發展瓶頸,拓寬企業發展渠道,而又可讓初入房地產行業的其他企業便捷的快速融入房地產行業,避免走彎路,又可獲得高額投資回報,是一種一舉兩得共贏的融資途徑。

2.房地產開發貸款采用封閉式管理

以房地產開發項目貸款為核心,對項目的開發、建設和銷售環節所有資金的發放、使用、回收采用專款專用、封閉運作管理的管理模式,加強對貸款資金的流向的監控力度,特別是對集團客戶內部關聯關系復雜,貸款資金在各關聯公司間相互隨意劃轉的房地產開發貸款,其建設資金的撥付應采用委托撥款方式,可以防止用于項目開發建設的信貸資金在使用過程中出現資金挪用風險,確保資金用于項目建設,確保銷售收入用于歸還貸款。特別對存在在多家銀行同時授信的集團客戶,要加強各銀行間的信息溝通,確實加強貸后跟蹤管理,發現問題及時發出風險預警提示,控制風險。

3.建立和健全市場金融市場補償機制

目前,房地產開發貸款無論項目風險大小都是使用同一利率。可以在推進利率市場化的前提下,按照高風險、高利率的原則,制定和實行靈活的利率標準,即銀行可以根據開發商的信用、自有資金比例等多種因素調節利率。例如,開發商自有資金比例越低,風險越大,利率就越高。此外,銀行可以要求對風險較高的房地產開發貸款實施保險,利用保險來分散風險;銀行也可以實行貸款差額累進利率,不同比例的貸款實行不同利率,貸款比例越高的部分,利率越高。這樣做的另一個好處是,可以適當提高信貸資金的使用成本,改變目前銀行貸款融資成本低于其他融資方式的現狀,有利于鼓勵和迫使開發商主動采取多元化融資方式。

4.將房地產開發貸款與住房按揭貸款的分拆

目前,大部分商業銀行是將開發貸款與個人住房按揭貸款捆綁在一起審批的。而由于個人住房按揭貸款違約率低,僅為1.5%左右,而房地產開發貸款不良貸款率在10-11%之間,這樣在競爭日益激烈的房地產信貸面前,商業銀行為了獲得低風險,高利潤的個人住房按揭貸款,不得不放寬對房地產開發貸款的審核批準條件,因個人住房按揭貸款所帶來的高收益足以抵銷房地產開發貸款風險所產生的損失。將房地產開發貸款與個人住房按揭貸款之間的業務分拆,可以促使商業銀行確實加強對房地產開發貸款的審查,確實做好貸前審查及授信前的盡職調查工作,加強貸后管理,有效控制房地產開發貸款的信貸風險;而對于做個人住房按揭貸款銀行,由于消費者可以自由選擇按揭銀行,有利于銀行增強對消費者的服務。

5.房地產開發貸款新品種的開發

商業銀行要針對房地產開發貸款的特點設計和開發新的貸款品種。可以根據房地產開發資金需求大、風險大,收益也大,但項目的開發投入與回收期間隔較長同時現金流支出時間與收入時間嚴重錯位的特點,設計合理期限 (與開發周期相同)、利率高于普通貸款利率的專項貸款品種。但在開辦新業務時應有適合的人力、技術支持系統及后臺保障能力,并能讓客戶清晰、明確了解業務的優勢及風險,同時應積極主動與監管部門溝通,避免產生新的風險管理的重大問題。