規劃用地兼容性范文

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篇1

【關鍵詞】國家森林公園規劃；土地利用；兼容性控制

National forest park planning of land use in the compatibility of control

Pan Yudao，Song Xin

（Guizhou forestry survey and design co.， LTD，Guiyang 550000，China）

Abstract： National forest park in the cultural resources and natural resources play a role of effectively protect， If not reasonable of land use of national forest park， Failure can lead to national forest park planning， waste of land use and environmental issues， Etc. The analysis in this paper， From the compatibility of land use control， Control way of its feasibility.

Key words： National forest park planning； Land use； Compatibility of control

國家森林公園不僅可帶動旅游業的發展，還可帶動經濟與環境保護的作用，其在國內外主要以資源保護、土地利用與旅游開發進行研究。國家森林公園的土地利用研究者通常以非旅游領域的學者身份，從利用的角度對土地進行研究，選擇坡向、地形、游道距離、坡度與重要景點距離等，通過地理信息系統對國家森林公園旅游景點選址與適宜性進行分析研究，但是到目前為止，對其規劃中土地利用控制的研究相對較少。因此，本文分析土地利用兼容性在國家森林公園規劃中的控制方法，這對于旅游用地具有深遠的意義。

1、土地利用的總體重要性

土地利用包含城市建筑用地、森林用地、旅游用地等幾個最重要的方面，其中國家級森林公園建設總用地不應超過森林公園陸地面積的2%。在城市總體規劃當中，城市人民政府根據社會經濟規劃、城市自然環境、現狀特點、資源條件進行統籌兼顧與綜合部署，確定城市發展方向與發展規模，從而實現其經濟效益與社會效益，確保土地利用的合理性。

旅游規劃首先要以人為本，堅持以科學發展觀為指導思想。統籌城市旅游、區域旅游的總體發展，特點是考慮土地利用的合理性與針對性，實現土地節約性經濟最大化的目的。

土地利用規劃。土地利用總體規劃是通過一定時間與區域規劃，當地政府以長遠發展為目標，根據當地自然環境、當地社會條件及當地經濟發展狀況及因素，統籌安排土地開發、土地利用、土地整治及土地環境保護。

國家森林公園要遵循因地制宜、可持續發展、結合保護與開發、整體效益、協同發展五個主要原則，以生態、旅游經濟理念、可持續發展為依據。同時，國家森林公園規劃要體現人文關懷，為當地人民創造休閑度假空間、娛樂空間、森林科普空間以及農業觀光空間等綜合性天然戶外活動場所。

城市建筑規劃、旅游規劃總體、土地利用規劃、國家森林公園等都是緊緊圍繞著土地利用，從上面看出土地利用是其中最為重要的基礎及因素。因此，土地利用兼容性控制一定要通過科學合理的考慮與規劃，才能體現節約型、生態型、經濟型的國家森林公園。

2、土地兼容性控制途徑

2.1健全旅游用地分類系統

隨著我國城鎮化建設的不斷擴大，土地規劃主要使用1984年《土地利用現狀分類及其含義》與《城市用地分類系統》，經過長期的發展，不僅使土地規劃缺失，還導致旅游用地邊緣化。由于土地分類各異，無法集中與統一，導致國家森林公園規劃與土地利用不協調，造成兩者土地分類不兼容。隨著我國城鄉一體化的不斷深入，我國國土資源局頒布了《土地利用現狀分類》的政策，通過該政策，國家森林公園可在土地分類的基礎上，根據規劃實際情況與條件，重點細化與創新增減國家森林公園用地類型，不僅為旅游用地的兼容性控制提供科學的依據，還促進旅游業的發展。比如對旅游用地進行規劃時，可將服務住宿用地細分為星級酒店用地及度假村用地等。

2.2規范國家森林公園用地評價系統

我國森林用地評價系統較為傳統，已經適應不了現代化國家森林公園的發展需求，而其規范依據主要參照《中國國家森林公園風景資源質量等級評定》與《森林公園總體設計規范》，兩個規范依據對森林旅游資源與開發條件的評價過于偏重，而對其用地規范未做出詳細要求。因此，在現有國家森林公園規劃中普遍存在以風景資源評價為中心，土地評價失去主體地位，最后導致國家森林公園管理土地結構與土地利用功能無法銜接等問題。

2.3有效控制國家森林公園區域化

國家森林公園區域化是指按國家森林公園功能劃分土地利用，從而確保各個功能區滿足功能要求，保證功能區內與功能區外的土地利用保持兼容。游覽區一般是作為國家森林公園空間布局的中心，從而協調各功能系統，體現各功能區特點與保持總體協調。在國家森林公園建設中，相鄰地塊不兼容且互相制約，比如在國家森林公園增加功能時，會導致相鄰地塊的功能減少或價值降低。因此，在土地利用兼容性控制的問題中，可通過國家森林公園功能區劃分與空間布局作為控制途徑。

3 結束語

綜上所述，土地利用兼容性控制在國家森林公園規劃中顯得尤為重要，當前，我國土地資源越來越少，只有合理利用及嚴格控制土地兼容性才能使我國土地資源實現可持續發展，隨著城鎮化建設進程的進一步加快，對森林公園土地利用兼容性的探討極其重要。

【參考文獻】

[1]葉新才，袁春.國家森林公園規劃中土地利用兼容性控制[J].林業經濟問題，2011，02：162-166.

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【關鍵詞】工業區控制 規劃 控制

中圖分類號： F4文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

近年來，各類工業園區伴隨著城市建設和經濟發展的步伐不斷發展壯大，分布也越來越廣，從沿海到內地，從東部到西部，繁星點點。隨著工業園區在數量上由少增多，區內企業的規模也越來越大，而相應的用地空間則越來越少，它們因此所面臨的情況也發生了很大的變化。雖然各類工業園區在增加就業、引進先進技術、培養人才、推動技術進步等方面起到了很大的作用，但同時也面臨著工業園區規模急速擴張、城市化進程日益加速、產業結構調整、生態環境保護等諸多問題，這些因素的出現使得工業園區在規劃編制過程中會遇到種種矛盾。在經濟快速發展的過程中，加強工業園區的控制性詳細規劃控制探討具有十分重要的意義。

一、工業園區控制性詳細規劃的控制探討

1.工業園區的功能分區

一般而言，在工業園區控制性詳細規劃編制過程中，會根據功能差異將工業園區劃分成若干功能類型。興英工業園區共分為工業園區、綜合服務區、生活居住區和景觀休閑區等四種功能區，使之發揮各自效益。

(一)工業園區

根據規劃區內用地的形態特征，工業園區沿東西方向成帶狀分布。工業園區的發展類型主要為輕型工業、高科技工業以及其他污染較小的工業，禁止設立重度污染性工業。工業用地可用于發展多層和低層廠房。多層廠房面向興英東路建設，以形成興英東路的良好景觀，低層廠房集中設在靠近河岸地方。

(二)綜合服務區

公共設施用地集中布置于工業園區中心區域，即中間城市主干道與興英東路交叉口西側，主要用于布置一些辦公樓，展覽培訓中心以及郵電所等配套公共建筑，結合廣場形成整個工業園區的形象界面，展現工業園區的特色和氣勢。

(三)生活居住區

生活居住區位于綜合服務區北側，主要用于發展高密度的住宅，為園區就業人員提供居住及相應的生活配套服務，這樣既完善工業園區的整體功能，也有助于提高開發的經濟效益。

(四)景觀休閑區

在規劃區西側環市東橋邊規劃公共綠地，該用地西臨道路交叉口，北傍兩英大溪，考慮該地塊的地域特征，適宜規劃為一個以水為主題，融合綠化開放空間的休閑活動景觀區。

2.各種用地規劃

(一)工業用地規劃

工業用地是園區用地的主要組成部分，規劃采用相對集中的布局原則，按縱向三條城市道路和興英東路以及兩英大溪劃分為四個工業組團，各個組團可按照生產特點和工藝要求或生產門類加以分類，把性質相近或生產有協作關系的企業安排在一起。區內現有已建和在建的工業用地均為二類工業用地，集中在工業園區東側組團內，；其它組團根據產業特點規劃為一類工業用地。工業用地內不得設置生活居住區，生活居住等配套用地集中規劃于居住用地內。規劃工業用地面積29．82公頃，占總規劃用地面積的64．26％ 。

(二)公共設施用地規劃

在組團中靠近興英東路以及工業園區中間城市主干道集中規劃行政辦公、商業服務、金融信息、文化娛樂等工業園區級公共設施用地，形成本工業園區的管理中心，這樣，不但強調中心區的位置，還便于近期實施，并帶動整個工業園區開發建設。規劃公共設施用地面積1．96公頃，占總規劃用地面積4．21％ 。

(三)居住用地規劃

規劃根據生產、生活相對獨立的原則，將居住用地集中布置于組團中靠近兩英大溪的地段，居住用地應根據國家、省以及潮陽的有關規定進行配套公用設施建設。規劃居住用地面積2．53公頃，占總規劃用地面積5．44％ 。

(四)綠化用地規劃

高新技術產業園區作為一種綜合區域，比一般工業園區具有更高的環境要求。本規劃區應以形象優美、環境宜人的環境來增強吸引力和凝聚力。規劃結合用地條件，因地制宜，按點、線、面結合的原則，以較高的標準進行綠化系統規劃。

首先，集中綠地。在規劃區西側環市東橋邊規劃公共綠地、結合城市道路交叉口形成工業園區的綠色景觀節點。

其次，點狀綠地。充分利用各種邊角地布置綠地，并且通過各地塊綠地率的規劃指標控制，保證工業用地、居住用地以及其它用地內設置適當規模的小片塊狀以及帶狀綠地，以此形成工業園區的點狀綠地景觀。

最后，帶狀綠地。通過控制建筑后退道路紅線進行綠化，以及沿兩英大溪布置帶狀綠地，以此形成園區內的帶狀綠地景觀。規劃綠地面積5．48公傾，占總規劃用地面積的l1．81％ 。

3.建筑設計引導

（一）建筑布局。本工業園區各地塊建筑布局在滿足基本功能要求的同時，應對工業園區公共開放空間和景觀效果作貢獻。要求各用地單位不得興建實體圍墻，只允許以綠籬或低矮的通透式圍墻作適當的場所界定，改變傳統工業園區“以路為界、以墻為限”的空間形態，提出“空間共享”的原則，以形成積極的外部空間。

（二）建筑體量，建筑體量應服從高新技術產業的要求，其主體部分一般相對完整，設計中可將輔助功能部分相對脫離，形成高低錯落的體量組合，避免一般標準廠房因體量平鋪直敘而形成的單調形態。

（三）建筑形式。宜采用簡潔明快的建筑形式以適應高新技術產業的特點，避免使用繁瑣的裝飾構體和套用一般商業化的建筑風格。利用先進工藝和新型結構體系，如薄殼、懸索、網架等結構，反映高新技術產業園區的建筑特色，立面宜采用重復強調韻律的手法，同時利用凸出樓梯、電梯井等形體形成重點和變化，加強節奏感，避免過長立面和過大體量造成的單調感覺。

（四）建筑色彩。工業園區的主體色調應是明快而雅致的，以便形成優美而寧靜的環境氛圍。

4.市政工程規劃

(一)給水工程規劃。鎮區現有水廠一座，現供水能力4萬噸／日，在西側現有DN1200mm 輸水管沿兩英大溪從南向北穿過規劃范圍。規劃區由鎮區現有水廠供水。規劃區內尚未形成給水管網網絡。根據規劃區各種用地面積進行計算，預計工業園區規劃總用水量為0．6萬噸／日。

(二)排水工程規劃。規劃范圍有兩條水渠由南向北貫穿而過，興英東路兩側已建成兩條排水涵。按照鎮區總體規劃，本規劃區采用分流制。本規劃區基本為工業用地，污水主要是工業廢水。嚴格按照分流制進行污水收集，工業廢水通過污水管道集中收集到鎮區污水處理廠進行處理，以保護環境。

二、工業園區控制性詳細規劃的兼容性

1.工業地塊性質的兼容性

工業園區的規劃建設與一般地塊的規劃建設不一樣，它由工業園區的統一管理指導和建設，其運營的方式是先通過前期基礎設施的建設，吸引項目，但在吸引什么類型的項目上卻帶有很大的機動性，因此建議規劃編制者應該站在工業園區管理者的角度上，考慮用地性質的兼容性控制，以適應工業園區項目的靈活變化，即工業用地上一些一類工業用地。在不影響環境的前提下，也可以兼容二類工業用地。除此以外，還可以考慮居住用地與商業用地的兼容、道路用地與綠帶的兼容、市政公共設施用地與公共綠地的兼容等。

2.彈性道路路段和彈性市政管段

工業園區項目除了在類型上不能準確預測外，投資規模和項目的用地空間大小也很難判斷，因此，筆者建議在工業園區內，除了對主干道進行剛性控制外，對支路應留出彈性控制路段。這些彈性路段是屬于按照一定報批程序可以取消的路段。這是便于大項目落戶時，可以適當地調整道路，擴大地塊，而不會造成整個工業園區的大范圍改動。對彈性道路下的市政管線也可進行彈性控制。需要指出的是，市政的主干管線也需隨主要道路鋪設，并且在與彈性道路的交叉口間要預留接口，這樣才不會因為彈性道路的取消而造成管道系統的癱瘓。

四、結束語

伴隨著我國經濟的快速發展，將會有越來越多的工業園區進行開發建設，而符合各自園區發展需求的控制性詳細規劃，既可以創造一個優美和諧的城市環境，也能夠為營造一個良好的投資的氛圍創造條件，為促進工業園區的經濟快速健康發展奠定堅實的基礎。

參考文獻：

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《控制性詳細規劃》；讀書報告；控制要素

[中圖分類號]TU984 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2012）7-0037-02

城市詳細規劃是以城市總體規劃或分區規劃為依據，對一定時期內城市局部地區的土地利用、空間環境和各項建設用地所作的具體安排，是按城市總體規劃要求，對城市局部地區近期需要建設的房屋建筑、市政工程、公用事業設施、園林綠化、城市人防工程和其它公共設施作出具體布置的規劃。

一、控制性詳細規劃的涵義和核心內容

土地使用性質和土地使用強度、空間環境、市政基礎設施、公共服務設施以及歷史文化遺產保護等做出具體控制性規定。

自我思考：由以上核心內容可以發現，控規直接界定了土地的發展權也就決定了土地的市場價值，因而對房地產市場乃至經濟發展起著舉足輕重的作用。以前我認為控規最重要的是合理性與民主性，但是現在我發現脫離了對控規經濟和社會屬性的認識而局限在所謂功能合理性程序合法性等方面的討論無異于緣木求魚。

二、控制性詳細規劃的作用

由書面描述可知:承上啟下，強調規劃的延續性。與管理結合，與開發銜接，作為城市規劃管理的依據。體現城市設計構想。城市政策的載體。

自我思考：在承上啟下方面，規劃就相當于寫作文一樣，總體規劃相當于列出文章的提綱，詳細規劃承接提綱寫出具體的故事情節，也就是把總體規劃的上宏觀意圖轉化為對微觀的控制，既有整體控制，又有局部要求。將總體規劃宏觀的管理要求轉化為具體的地塊建設管理指標，使規劃編制與規劃管理及城市土地開發建設相銜接。

在管理開發方面，我認為控規在管理、開發這一塊是最不容易實現其優點的。“三分規劃七分管”是城市建設的成功的經驗，控規的擬定是想將規劃控制要點用簡練、明確的方式表達出來，作為控制土地批租、出讓的依據，正確引導開發行為，實現規劃目標，并且通過對開發建設的控制，使土地開發的綜合效益最大化。以有利于規劃管理條例化、規范化和法制化，有利于規劃和管理以及開發建設三者的有機銜接。然而，在投資商在獲取土地后總是想方設法爭取最大的建筑容量，目的就是要獲取最大的利潤空間。這一行為，甚至可以影響投資決策。于是對控制性詳細規劃指標的盡可能的突破，就成了他們房地產項目前期的重要工作之一。甚至有的規劃人員會按照開發商的意向進行修改控規，所以有時候會有不是控規在引導開發行為，而是開發行為在引導控規的現象。

體現城市構想方面，對城市設計主要以引導為主，按照美學和空間藝術處理的原則，從建筑單體環境和建筑群體環境兩個層面對建筑設計和建筑建造提出指導性綜合設計要求和建議，甚至提供具體的形體空間設計示意，為開發控制提供管理準則和設計框架。

城市政策的載體方面，控規的編制和實施過程中包含城市產業結構、城市用地結構、城市人口空間分布、城市環境保護、鼓勵開發建設等各方面廣泛的城市政策的內容。通過傳達城市政策方面的信息，在引導城市社會、經濟、環境協調發展方面具有綜合能力。市場運作過程中各類經濟組織和個人可以通過規劃所提供的政策，輔以城市未來發展的相關政策和信息來消除在決策時所面對的不確定性，從而促進資源的有效配置和合理利用。

三、控制性詳細規劃的控制體系和控制要素

控制線詳細規劃中首要內容就是控制體系的確定。控制體系是影響控制性詳細規劃控制功能發揮的最主要的內部因素，包括控制內容和控制方法兩個層面。

控制體系的內在構成是規劃控制體系建立的基礎，其內在構成包括以下六個方面：土地使用控制、環境容量控制、建筑建造控制、城市設計引導、配套設施控制、行為活動控制。

自我思考：土地使用控制既是對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規定。其具體控制內容包括用地性質、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。

在土地使用控制這一塊上，我認為規劃師們最不容易把握的便是土地的兼容性。我國現在處于社會主義經濟條件下，由城市規劃確定的每塊城市土地的使用性質，是根據城市用地的區位、規劃用地布局與結構、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會經濟發展以及城市生活活動需求所制約，也受到市場供求調節機制的影響。

但是這種調整中，又存在利益的關系，某些開發商出于對自身經濟利益的追求與少數行政領導的不恰當的干預，有可能迫使規劃管理部門對規劃的土地使用性質與開發強度作出不合理的改動，使土地開發脫離了規劃的有效控制，甚至使城市用地布局結構受到損害。一些城市中的公共設施用地、綠化用地被房地產開發所侵占的現象時有發生。因此盡力完善土地兼容性的規劃是十分重要的。

四、對控制線詳細規劃的一些建議

控制性詳細規劃具有引導性和靈活性，但為了能對城市有正確的引導，應完善控制性詳細規劃的內容和深度，注重剛性與彈性的結合。

控規的實施常受到來自上級領導和相關利益部門的壓力，使控規的實施經常陷入自我否定的尷尬境地，所以應該增加民主意識，加強規劃實施管理機制與公眾參與機制。采用多種類型不同深度的規劃控制引導和關心公共利益等。

將控規由終極藍圖式的規劃調整為過程規劃要求，對目前的控規編制內容和審批過程進行精簡并迅速地對市場的變化做出反映。

在編制控規過程中要加入規劃期限，不能為了追求時間效率而拍拍腦袋草草了事。

控制性詳細規劃制定后如何管理依法實施等環節無章可循，所以要提高其法律地位。

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關鍵詞：城中村；控制性詳細規劃；剛性與彈性；方法

中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：

1．引言：城中村問題的提出

2008年1月1日新的《中華人民共和國城鄉規劃法》頒布實施 ，規劃法要求“城市人民政府城鄉規劃主管部門根據城市總體規劃的要求，組織編制城市的控制性詳細規劃”。新的《城鄉規劃法》將控制性詳細規劃提升到了一個新的層次。 加快城中村改造步伐，是推進城市化進程，改善城市環境，提高城市規劃建設與管理水平的一項重要工作。 而城中村控制性詳細規劃的編制具有其特殊性。

“城中村”是我國城市化進程中的一個特殊現象 ，在東營市表現的已相當的突出。 城中村是指在城市建成區內，在原農村居民點范圍內形成的與周邊城市環境構成鮮明反差的以原農村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區，也稱都市里的村莊。 高速城市化是“城中村”形成的直接動因。 在高速城市化過程中，受土地產權限制及拆遷補償等因素的影響，原農村居民點開發成本提高，急于擴展的城市首先傾向于開發成本較低的周邊地塊，使原農村居民點逐漸成為都市海洋中的“孤島”。面對城市化帶來的前所未有的沖擊，“孤島” 上的原村民在自身傳統的影響下逐漸走上了一條完全不同于周邊地區的城市化道路， 并最終形成了今天獨具特色的“城中村”。

本文以東營區東營村改造過程中所遇到的問題入手， 結合當前控制性詳細規劃編制的要點， 提出了城中村改造剛性與彈性并重的新思路。

2．城中村控制編制面臨的問題

控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）是城市規劃管理承上啟下的主要操作平臺，作為實施規劃管理的核心層次，也是實現城市建設的最直接手段。 多年來，各地對控規編制方法的探索和創新取得了一定的效果，逐漸適應了城市建設思路多元化對規劃的沖擊。 但是，城中村在控制性詳細規劃編制中是個特殊的例子，建設方式的多元化和村民利益形成了諸多的矛盾，面臨的問題日益突出，主要集中表現在以下三方面：

2．1 城中村的指標控制過死，缺乏靈活性

城中村控規在管理實施中往往遇到尷尬現象： 控規編制剛剛完成即面臨重大修改和調整；控規中看似嚴謹的指標恰恰禁不起推敲；控規強調過于剛性的控制體系，未與城中村的實際情況結合，顯得缺乏靈活性，最終導致“失控”的結局。這種控制過死的情況集中體現在兩方面：用地性質和開發強度，用地性質過于剛性往往只考慮城中村居民的居住利益而忽視城中村居民的就業的變化；開發強度是控規控制的核心要素之一，未能結合城中村的現實而用城市控規的方法進行“一刀切”的強度控制，使得城中村改造出現失控。

2．2 公共設施缺乏保障

如何保障村民的利益， 合理的配置公共設施成為城中村控規編制的突出難點，在多變的規劃實施中，屢屢突破規定的容量限制，造成公共設施嚴重不足，不能滿足城中村居民的基本生活需求；具體體現在公共設施的容量不足，位置常常挪作他用，難以得到有效保障。

2．3 城市形象缺乏控制

城中村現有的城市形象較差，長期以來，城中村是城市“臟、亂、差”的代名詞，如何有效控制城中村整體形象成為關注的焦點，傳統的控規以引導性規定控制形態，顯得過于單薄和無力，特別是在公共綠地方面難以在城中村實施，造成城市形象的進一步惡化。

3．城中村控規編制方法

東營村控規從用地性質、開發強度、公共服務設施配置、城市形象控制方面入手，從不同的出發點進行分析，綜合運用彈性控制和剛性控制的手段，形成了較為完善的控規編制方法。

3．1 用地性質控制

城中村控規規定的每一塊用地的主導使用性質不能輕易改變，但

也不是一成不變的。 土地使用性質有其兼容性，一定條件下可以在一定范圍內作適當調整，劃分地塊的相容性和確定比例，使規劃具有較強的應變性和可行性，因此，城中村控規用地性質的控制應該為彈性控制和剛性控制相結合。在東營區東營村控規中，考慮到村民的就業問題，二類居住用地可與商業用地進行兼容，形成商住用地；而公共服務設施用地均可進行兼容，但不得妨害非營利性公共服務設施的總量。

為了不改變整個地塊的功能目標，相容用地的各部分應嚴格控制比例范圍，兼容用地不得超過原有用地的 25％，這樣就能保證地塊整體目標的實現。 而不可兼容的用地性質，例如公共綠地、公共停車場等用地，則必須按照規劃確定的用地性質進行控制，這樣才能保證村民的公共利益不受侵害。 在規劃的圖則控制中，兼容用地用綠色表示、不可兼容用地用紅色表示，更好的進行區分。

3．2 開發強度的控制

為了適應土地開發的多樣性，結合城中村改造的特點，在城中村土地的開發強度控制上，可以采取剛性控制為主，彈性控制為輔的控制性方法，既能避免城市村村民按照原有居住模式進行改造，形成過低的開發強度造成土地的浪費，又能避免盲目提高開發強發，造成環境壓力以及設施供應的不足，以保證村民基本的生活質量。

在東營區東營村控規中， 規劃確定每塊用地開發容量的基本控制標準，確定的主要依據包括城中村的建設標準、規劃區的總體定位、各地塊自身的發展條件、基本的日照、環境、消防、衛生要求等。 地塊的基本控制標準是保證開發建設有序進行的基本保證， 也是城中村改造開發強度的低限，規劃須進行剛性控制。為促進村民改造的積極性，解決城中村改造的村民就業問題，規劃在確定用地開發容量的同時也制定了地塊開發浮動容量， 集中體現在住宅、 商業和其他的公共服務設施用地中。 在規劃中確定一個浮動指標，結合城中村改造的政策進行控制，一般浮動指標上限為 20%。 例如，提供城市公共空間的可控制為浮動指標的上限， 城市開發密度較大的區域可取浮動的下限。 在控規的圖則中，應明確表示出地塊開發強度的浮動指標量，以便于規劃的控制和管理。

3．3 公共服務設施控制

從現狀來看，城中村改造的公共服務設施需進行重新配置，非營利性公共服務設施的控制以剛性為主， 營利性的公共服務設施的配置以剛性和彈性相結合。

在東營市東營村控規中，非營利性的服務設施（例如小學、幼兒園、老年活動中心）的配置必須嚴格按照標準進行控制，實行定量定點的方式，保證村民的基本利益；營利性的服務設施（例如商業）的配置可實行基本指標控制為主， 浮動指標控制為輔的方式適當增加部分服務設施以滿足村民的需要。

3．4 城市形象控制

考慮搭配原有城中村區域的城市形象較差， 村民的素質普遍較低現狀，規劃在控制中應加大剛性控制的力度，將城市的空間界面、交通要素、開放空間、街道要素和建筑高度分區進行嚴格的控制。

東營村控規在規劃中加大了對地塊的環境容量、建筑建造、道路交通等方面分別提出指標控制要求。 其中，將城市空間界面與地塊的環境容量進行結合，采取剛性控制的方法限定城市的公共空間（例如綠地、步行系統等）， 從整個城市的角度合理論證區域在城市的形象和地位，為城市的管理和控制提供有力的依據，提升了城市的形象。

4．結束語

通過對東營區東營村控規中用地性質、開發強度公共服務設施、城市形象的彈性、剛性控制，大大增強城中村控規的可操作性，在合理的實現城中村改造的同時也保證了村民的利益， 同時也使規劃管理工作有章可循、有序進行，使城中村走可持續發展的道路。 然而，真正的將村民的利益和城市的開發進行有機的結合， 將彈性和剛性控制合理的運用到城中村的實際建設中去，仍有很長的路要走。

參考文獻

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[2]趙民等，論快速城市化時期城市土地使用的有效規劃和管理，城市規劃匯刊，1997（5）

[3]控制性詳細規劃創新體系研究———張光 遠周劍峰

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【關鍵詞】城市規劃；城市混合居住模式；總體規劃；詳細規劃

目前，我國正處于一個城市化加速發展的使其，在這個時期中，社會生產中存在著諸多的隱患和經濟制約因素，不斷的調整和分化社會階層是當前不容忽視的工作重點。這是由于多樣化的分配制度的進行，使得我國社會各階層收入差距逐漸拉大，各種土地有償使用的制度和商品房應用實施有更進一步的推動了社會階層的空間變動，居住分異逐漸顯現，并且在當前有著更進一步的擴大和發展趨勢。居住分異現象能正確體現土地價值，能夠在當前滿足社會階層發展的水平和居民的居住要求，同時在應用的時候其計劃現象更是造成社會的分工變動。同時我國居住發展過程中在規模層次、組織管理和規劃設計等方面出現了各種問題。

1、城市混合居住模式的含義

城市是一個時代的象征，是某一地區，某一時間段的文化水平發展和經濟發展的主要體現方式。城市作為一種物質的表現，是一種可以看到的物質形態。其在規劃的過程中是通過對城市未來發展進行定位來設計的過程，是城市建設的綜合性部署過程。其目的是通過城市與周圍影響地區的整體研究，為城市居民的生活和生產打造出美好的環境和場所。作為一種相對于“同質聚居模式”的新型居住形式，混合居住在應用中是通過不同收入和基層的居民通過自己的購買能力為前提，共同的在不同價位和梯度的居住性房產產品中居住，而且要能夠彼此之間和諧相處，實現其優勢互補因素，共同形成一套系統化的居住模式。其本質是社會和諧、經濟平衡的發展趨勢，并且能夠在居住的景觀上體現出其應有的系統功能和模式，并且能夠發揮出其最大的優勢。由于其居民的多樣化造成居住行為模式的多樣化，從而在居住空間中形成多樣化的空間模式，這樣在居住環境的設計中要能夠滿足各個階層的居住行為，促使居住居民的融合。

2、各層次城市規劃的策略

2.1 城市總體規劃階段

1）結合大運量公共交通規劃，建構多中心組團式城市結構。

在城市總體規劃階段應與大運量的公共交通(軌道交通)的發展規劃同步考慮，土地利用規劃與交通規劃相銜接，以用地控制和大容量公共交通，包括軌道交通來引導產業和人口的空間布局。以大運量公共交通引導新中心建設，通過大運量的、廉價的公共交通保證與新中心的便捷聯系。

2）混合布局城市用地

根據各組團的不同特點，科學合理地安排一些混合用地，使科、貿、工、教相互毗鄰滲透，就會在一定程度上增加不同職業背景的居民相互對話的可能。

2.2 詳細規劃階段

2.2.1 組團分布結構

混合居住模式的物質空間設計的首要任務就是要給各收入階層提供混合居住的空問，在滿足公平原則的基礎上，滿足各階層的需求。應注重發揮中等收入階層的緩沖和調和作用，減少相鄰異質組團的差異。這種布局形式是降低沖突發生的概率，提高項目對高等收入階層的吸引力，促進住區形成和諧氛圍的重要因素。

2.2.2 道路系統布局

1）局部人車分流：混合居住住區內部異質單元彼此在空間上相對獨立，單元內部均質性較強，因此只需通過對商品房組團人、車入門的合理設置便可以分流社區內大部分的人車交通線路，減少沖突點。并能減少完全人車分流所帶來的成本。2）有針對性的靜態交通：靜態交通主要是指停車場和停車庫的組織。混合居住住區由于各收入階層對交通設施的需求不同而有針對性地采取不同的布置形式。在高收入階層單元中，南于私家小汽車擁有量比較大，所以應以私人停車庫為主，配以地面停車場和地下停車庫。中等收入階層則突出地下停車庫的作用。考慮到低收入階層仍以自行車等非機動車為主要交通工具，應提供有專人管理的非機動車停車場。

2.2.3 多樣性的公共溝通空間的靼造

混合居住社區的公共空問的塑造可以分解為居住單元開放空問和社區中心兩個層次組成部分：居住單元開放空問是滿足功能需求、審美需求的半私密的個性空間。其多樣性則表現為針對不同階層的需求特點個性空問的空問組織形式。在空問塑造過程中。應分別形成戶內、宅前與院落空間的多樣化表達，在創造靈動的私密與半私密空間的同時，也增強了住宅單元的可識別性。同時，在居住單元之問通過對異質空間合理的處理可以形成場所特性的復合。社區中心公共窄問設計應盡力體現多樣惟和功能的完整性，賦予其必要的場所精神。從群體融合的環境心理學角度精心雕琢社區的重要節點空間，充分挖掘原生地域空問環境布局中的優秀元素，使混合居住社區公共交往場所在最大限度上發揮兼容性，體現多樣性賦予的魅力。

3、多樣化的住宅設計

3.1 小戶型商品房設計

1）功能完善。隨著經濟的發展，對于小戶型住宅應做到動靜分明、沽污分區、公私明確，避免使用過程中的互相干擾，充分利用每一寸空間。

2）有效利用面積與空間。a．在墻體設計上，減少戶內固定墻體，以輕質、高強、隔音的新型材料來分隔不同的功能卒問；b．盡量減少戶內村交通嘶積，充分利用交通空間的效益化和可兼容性；c．模糊功能審問，對某嶼功能窄問進行合理的合并和整合，不做明確的墑體限定；d．改變傳統的陽臺設計，豐富陽臺功能，布置陽光宅或讀書室；e．充分發揮包括設備角落、工作臺上、下部空間、走廊上部空問等角落空間的可以利用性。

3.2 廉租房設計

以滿足低收入生活特點和家庭基本需求為根本日標：在年齡結構上對于老年人、殘障或有嚴重慢性疾病的人在設計上應考慮栩應的養老、醫療和護理等方面的需求。在經濟來源方式上，不同的情況對應著不同的戶型和戶內空間需求。滿足基本的居住生活需求應是廉租房設計時首要考慮的問題。

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關鍵詞:土地供給制度;房地產市場;房地產價格

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、土地供給制度安排

從政府作為土地供給者,從自然供給的土地到經濟供給的土地,要經過征地拆遷、整治開發和市場出讓等三個階段,因此土地供給制度具體包括:土地征遷制度、儲備開發制度、土地出讓制度。從政府作為土地管控者角度,為了減少市場失靈,政府需要對土地市場進行市場規制,具體包括:土地征遷和補償制度、儲備開發制度、土地出讓制度等。

1、土地征遷和補償制度。土地征遷是政府依靠其特有的權力強制性地實現土地權利的轉移過程,但這種強制性轉移又是以相應的經濟補償為條件的,強制性與補償性是土地征用的兩個特性,主要體現在《土地管理法》、《房地產管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關管理規定。如果說土地征遷是政府的權利,則土地補償則是被拆遷人的權利。由于私人產權的保護,政府只有為公共利益才能進行征遷,因此土地征遷制度的核心是政府產權的界定;由于房屋拆遷的實質是獲得土地的使用權,土地才是拆遷真正的標的物,因此土地補償制度的核心是被拆遷人產權的界定。

2、土地儲備開發制度。土地儲備開發制度包括土地儲備制度和土地一級開發制度。土地儲備是指政府按照法律程序,根據城市土地利用規劃和城市規劃,通過收購、收回、置換、征用等方式取得土地使用權,并進行土地的前期開發,予以儲存,以適時適量供應和調控城市各類建設用地的需求,規范土地市場,為城市發展提供土地資源、資產和資本;土地一級開發由土地項目一級開發權的開發主體組織實施土地開發項目的征地、拆遷,規劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環境建設和投融資過程。土地一級開發一般由土地儲備單位或土地一級開發公司接受委托負責組織。

3、土地出讓制度。土地出讓方式包括劃撥和有償出讓兩種方式,劃撥土地主要集中在國有機關和軍事用地,城市基礎設施用地和公益事業用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地,以及法律、法規規定的其他用地;有償出讓又分為協議出讓、招標、拍賣、掛牌。土地使用權出讓制度的主要內容,主要體現在《經營性用地出讓管理辦法》、《協議出讓管理辦法》及其相關管理規定。

二、土地政策對房地產的影響分析

1、土地政策對房地產市場影響的傳導機制。主要包括兩個途徑:首先,土地價格對房價的影響,土地價格是房價的成本之一,土地價格的增加會引起房地產開發企業的成本增加,房地產企業的投資規模下降,房地產市場的供給減少,最終影響房價;相反,地價下降,供給增加;其次,土地供應量對房地產價格的影響,土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量,影響房地產企業的投資規模,從而影響房地產市場的供給,最終影響房地產價格。與金融政策、稅收政策相比,土地宏觀調控政策只能對供給產生影響,無法對需求產生直接的影響,無法實現整體市場的穩定均衡。土地政策這一行政手段對供給的影響是很有效的,因為土地所有權歸國家所有。而對于土地使用需求的影響并不能通過土地政策來實現,單純地對土地供給的控制只能加劇對土地的需求,激化土地供需之間的矛盾。

2、土地供應政策對房地產市場調控的時滯效應。土地要素對于房價變化影響很大,通過對土地要素的宏觀調控可以規范和穩定房地產市場的運行。而土地因素對房地產價格的影響并不是同步的,在一定程度上存在著“時差性”。對房地產市場的土地調控是指政府通過調整土地供應來影響房地產市場運行。由于土地是房地產開發的基礎,相比金融、財政方面的調控措施,土地調控對增量市場的影響最為直接,但是效果顯現的時間更長。無論是土地總量調控還是結構調控,土地供應時滯都是影響調控效果的重要因素。忽視土地供應時滯的存在,就無法清楚地把握調控的影響效應,對于市場的調控只能是較盲目的決策,達不到預期的效果。

3、土地供應總量對房地產市場的影響

(1)土地供應總量對房地產市場數量的影響。土地供應是房地產市場基礎,土地供應如果是被儲備、閑置或者是被蓄意囤積,那么土地供應量只能部分轉化為房地產市場的供給。所以,這里所說的土地供應總量為有效供應總量。土地供應總量對房地產市場有著兩方面的影響:一方面是影響房地產產品的供應總量,特別是影響增量房地產產品;另一方面是影響生產和預期,但影響力的時效不同,對房地產產品供應的影響,由于房地產開發周期的原因,要在1～2年之內才能顯現出來,但對投資和消費的影響卻是當期的。由于房、地的緊密關系,土地供給量與房地產增量有著密切關系,土地供給量是房地產增量的基礎,他們之間的關系由容積率(項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值)來反映。設房地產增量為QR(平方米建筑面積),土地供給量為QL(平方米土地面積),容積率為F,則有QR=F×QL。則當容積率不變時,土地供給量與房地產增量呈線性正相關關系。容積率越大,單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。

(2)土地供應量對房地產價格的影響。房地產價格代表了對房地產的需求,土地市場的供求關系作用形成地價,決定新一輪房地產價格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市場和房地產市場的互動機理:當房地產數量的需求上升時,土地供應量、地價、房地產價格和地產數量都增大了。當房地產的價格上升時,土地供應量也上升,房地產價格與土地供應量呈正相關關系,并且房地產價格是土地供應量變化的原因。通過對土地供給彈性變化的分析,隨著城市的發展,可以用較少的土地供應量來調控相同的房地產價格的漲幅。

4、土地供應結構對房地產市場的影響。不同用途用地的供應比例,體現了政府的產業政策,例如目前我國采用供地結構的政策是,對于不符合國家產業政策和行業準入條件的建設項目停止供地,對于限制性項目提高供地標準和條件,并根據經濟發展需要、動態調整和更新限制性、禁止性建設項目供地目錄;同時,調整商業用地的市場投放量,增加產業政策扶持行業的供地量。

三、完善我國土地供給制度的建議

1、在土地供給制度變遷過程中,農民、城市中低收入群體是制度的受損者,因此我國的土地供給制度不能達到帕累托優化的制度評價準則,建議我國的土地供給制度的價值導向是實現社會的卡爾多――希克斯效率改進。本文建議將土地供給制度和其他制度按照兼容性、互補性和關聯性的原則進行完善:從制度的兼容性來講,主要是重新界定所有權、土地使用權和發展權,建立起制度兼容的土地產權制度,促進土地使用權按照市場價格流轉;從土地供給制度與其他制度的互補性來說,應將房地產產業的稅收政策、金融政策、房地產產業政策聯系起來共同完成一個體系;從土地供給制度的關聯性來講,應將土地的計劃管理、城市規劃管理、土地儲備開發和土地出讓制度聯系起來,共同組成一個制度體系,才能對房地產市場產生影響。

2、需要調整經濟適用房、限價房和廉租房等政策。維護市場秩序、提供公共產品和服務是政府的主要職責,在房地產市場中,政府應避免采用直接價格管制方式降低地價和房價,有些政府為了應付房價降低的“政治任務”,直接對商品房采取限價措施,這是對市場機制的破壞。政府應將主要任務放在提供廉租房等保障性住房的供給方面。經濟適用房、限價房政策的初衷雖然是為了提高中低收入家庭的社會福利,但直接的價格規制降低了土地資源的配置效率,必然導致排隊成本和交易成本的上升,且政府在嚴格界定中低收入群體時將花費更多的制度成本,因此制度績效較低,應改變直接規制向間接規制轉變。本文建議,政府應取消目前的雙限房政策,降低經濟適用房的比例,改為加大廉租房土地供應政策。建議成立專門的銀行機構采用寬松的信貸政策,用土地拍賣所得收入彌補中低等收入群體自住用房的信貸,以此幫助中低收入群體實現居者有其屋,減少投機行為。

3、轉變社會各利益主體之間的博弈關系,政府退出市場的討價還價博弈是我國土地供給制度設計的方向。大多數的學者認為,政府權力尋租行為是造成政府管理績效較低的原因。就本文看來,由于土地具有私人價值屬性,土地供需雙方之間對于價值的判斷不同,在信息不對稱和產權不清晰的情況下,會導致機會主義行為,必然造成交易成本過高。由于政府公共利益職能,政府不能通過與其他利益主體之間的討價還價方式與民爭利,為此政府會采取以“拆遷標準”、“基準地價”這種非市場價值標準取代市場價值標準進行出讓,但由于政府存在產權主體模糊,政府官員存在“道德風險”和“逆向選擇”行為,產權成本較高,造成制度績效較低。政府應從社會利益的討價還價中退出,由利益關系的博弈者轉變為制度的制定者,可以提高制度績效。

(作者單位:河北經貿大學)

主要參考文獻:

[1]張中新.土地供應在經濟宏觀調控中的政策運用[J].特區經濟,2004.10.

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農民工納入公積金覆蓋范圍

我省支持農民進城購房。落實戶籍制度改革政策和居住證制度，積極推進農業轉移人口市民化，各市、縣政府要制定鼓勵農民進城購房的政策措施。將農民工和城鎮個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍，連續足額繳存6個月（含）以上即可申請住房公積金個人住房貸款；全面開展住房公積金異地貸款，實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，提高進城務工人員住房消費能力。加大信貸支持力度，銀行業監管、人民銀行等部門要指導轄內銀行業金融機構創新推出針對農民進城購房的信貸產品。引導房地產企業順應進城農民購房需求特點，采用團購等銷售方式，降低農民購房成本。

實行棚戶區改造貨幣化安置

實行棚戶區改造貨幣化安置。將棚戶區改造與推動新型城鎮化相結合，把城中村、城郊村及易地搬遷進入城鎮的村莊納入城鎮棚戶區改造范圍，給予資金補助、稅費減免和開發性金融政策支持。同步推進村民轉為市民、村委會轉為居委會、集體土地依法征為國有土地、集體企業轉為股份制企業“四個轉變”。各地要制定棚戶區改造貨幣化安置的支持措施，自2016年起，新啟動的城鎮棚戶區改造及其他房屋征收項目貨幣化安置比例不低于80%。

商品房套型建筑面積根據市場需求確定

各地要根據房地產市場供需實際，控制好房地產用地供應的規模、結構、布局和節奏。堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，實行按樓面地價出讓住宅、商服用地。合理確定建設用地兼容性，提高對新產業、新空間的適應性，允許既有和存量公共服務設施、商業商務設施在建設用地大類中跨類別功能轉換，支持存量住宅向家居酒店轉型，住房城鄉建設、城鄉規劃、國土資源、工商、公安消防等部門要及時換發相關證照，并行辦理有關手續。今后公開出讓的商品住房項目是否配建保障性住房及配建比例由各地政府自主確定。商品住房套型建筑面積根據市場需求確定，取消90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積70％以上的強制要求。

鼓勵利用存量房發展旅游、養老等

鼓勵房地產企業利用存量房發展旅游、養老、創業、文化、教育、體育等跨界地產，開展多元化經營。促進房地產企業由單一開發型向專業服務型轉變。提高房地產品質，強力推行居住建筑節能75%的標準，積極發展被動式房屋等綠色節能建筑。加大政策支持力度，推廣裝配式建造方式，大力發展鋼結構建筑，促進化解鋼鐵過剩產能。支持房地產開發企業兼并重組，提高產業集中度。

加大金融信貸支持力度

加大金融信貸支持力度。居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例下調至20%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。將職工住房公積金賬戶存款利率統一調整為按一年定期存款基準利率執行。加快建立住房公積金管理機構與國土資源、住房城鄉建設、公安、民政和人民銀行等部門信息共享機制。將享受優惠政策的普通住房單套建筑面積調整為144平方米以下（含144平方米）。

推動住房租賃規模化、專業化經營

培育發展住房租賃市場。全面落實好國家土地、規劃、金融、稅收等相關支持政策，培育專業化住房租賃機構，推動住房租賃規模化、專業化經營。引導企業投資購房用于租賃經營，鼓勵房地產企業調整資產配置持有住房用于租賃經營，支持專業機構通過租賃或購買社會閑置住房開展租賃經營。建立租賃市場房源信息平臺，規范租賃行為，維護租賃雙方的合法權益。今后各地政府原則上不再新建公租房，實行公租房貨幣化。

加強北京周邊房地產管控

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[關鍵詞] 控制性詳細規劃；實施與管理；剛性；彈性；

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A 文章編號：

正文：

控制性詳細規劃（以下簡成“控規”）是城市規劃管理承上啟下的主要操作平臺，是政府管理城市的重要的依據之一，也是實現城市建設的最直接手段。隨著新的《城鄉規劃法》及《城市規劃編制辦法》的頒布，對控制性詳細規劃提出更高與更科學的要求。如何發揮控規承上啟下作用，強調規劃的延續性？如何使控規與管理結合、與開發銜接，作為城市規劃管理的依據？怎樣體現城市設計構想……這些將是新形勢下控規編制方法的難點。

一、控制性詳細規劃編制方法的反思

多年來，各地對控規編制方法的探索和創新取得了一定的效果，逐漸適應了投資多元化帶來的利益主體的多元化和城市建設思路多元化對規劃的沖擊。但是，隨著建設方式與投資渠道的更加多元化，面臨的問題日益突出，主要集中表現在以下幾方面：

（1）城市文化的感性與法定規劃的理性之間的矛盾

城市文化建設一直是人們關注的內容之一，也是創造城市特色的重要環節，如何在規劃中體現文化內涵，尤其是地域文化內涵，一直是規劃工作者必須面對的問題。特別是在《城鄉規劃法》頒布實施后的法定規劃體系下，控規只解決了建什么、如何建的問題，而怎樣建好、建出特色卻未涉及。

（2）市場經濟彈性與法定規劃的剛性之間的矛盾

①用地性質、開發強度的調整

在實際的管理實施中，控規往往遇到尷尬現象：控規編制剛剛完成即面臨重大修改和調整；控規中看似嚴謹的指標恰恰禁不起推敲；控規強調過于剛性的控制體系，顯得缺乏靈活性，最終導致“失控”的結局。

②公共設施、基礎設施配套問題

如何保障公共設施成為控規編制的突出難點，在多變的規劃實施中，屢屢突破規定的容量限制，造成公共設施嚴重不足，不能滿足居民的基本生活需求；具體體現在以下兩點：

1、規劃設施用地得不到保障，經常被挪作它用。

2、實際開發規模超過規劃預計規模，造成公共設施嚴重缺乏。

③招商與城市規劃的矛盾

控制性詳細規劃的編制一般都有一定的工作周期，在近一到兩個月的時間內對十幾甚至幾十平方公里的土地進行強制性指標的控制。而招商工作確是漫長而靈活多變的過程。它隨著市場情況而瞬息萬變。因此，當控制性詳細規劃編制完成后，常常出現因項目引進情況的變化而頻繁調整控規的情況。

（3）法定規劃的概括性與規劃實施和管理的復雜性的矛盾

控規作為法定規劃往往只界定某一類用地、或某一類公共設施的普遍規定，而面對規劃實施和管理中紛繁多變的具體案例，這種概括性注定了它不能解決一切問題。因此，法定規劃仍需要經歷深化細化，不斷與相關情況協調的過程。

二、編制方法和內容的探索和創新——紙坊控制性詳細規劃編制的實踐

紙坊城區位于素有“武漢南大門”之城的江夏區，地理位置優越，是1+8城市圈的重要節點，東接鄂州，南通咸寧，西臨長江，北連武漢東湖高新技術開發區，是江夏區政治經濟文化中心，2002年，新一輪武漢市總體規劃，將紙坊城區劃入武漢市南部新城組群。而作為組群核心組團的紙坊城區，近年來由于武漢城市建設向北向東快速發展，不斷增強其居住、休閑、服務的功能，使其成為武漢主城區周邊重要的人口疏散地，城市化快速發展地區。

通過現場踏勘，調查，發現項目區存在著以下問題:規劃區內用地權屬混亂，集體用地、農用地、建設用地各種用地布滿項目區；面對快速城市化、人口突增，原來的城市公共設施和市政設施無法滿足新的城市功能要求；道路系統不成體系……

針對以上問題，根據新版《城鄉規劃法》的要求，結合武漢市出臺的《武漢市控制性詳細規劃編制規程》，以“江夏區紙坊城區控制性詳細規劃”項目為載體，對控規編制方法和內容做了以下探索和創新。

2.1 采取“編制單元——管理單元”兩個層次進行管理，通過“控規導則——控規細則”兩級規劃體系逐級細化總規確定的城市發展目標，體現城市特色

紙坊控規按照“編制單元——管理單元”兩個層次，對應形成“控規導則——控規細則”兩級規劃體系進行編制。控制導則以“編制單元”為平臺，針對總體控制要素進行控制，目的是從整體層面提出控制的方向，包括對單元內的功能、土地利用、人口分布、居住區級及以上公共設施和重要市政基礎設施進行規劃控制。

控規細則以“控規管理單元”為平臺，針對詳細控制要素進行控制，直接指導規劃咨詢編制，并用于日常的規劃管理。采取三圖控制方法，即：法定圖則、指導圖則、城市設計引導圖則。包括對公共設施的分類控制、用地兼容性和兼容比例控制、開發容量、城市設計的模式等方面。

2.2 通過“剛性控制——彈性控制——引導性控制”三種控制方法來協調市場經濟彈性與法定規劃的剛性之間的矛盾

剛性控制對應于控規細則中的法定文件，主要針對城市“五線”和公共設施，對五線進行定位、定性控制，對公共設施的定量、定位、定性控制；彈性控制對應于控規細則中的指導文件，主要針對用地性質和開發強度，務實地對待由于市場變化帶來的調整，并提出規劃的應對措施；引導性控制則是在武漢市頒布的控規編制辦法以外，根據大城市周邊城鎮化較快地區開發建設的實際情況所做的創新，它針對城市形象，通過控制性語言或者城市形體設計進行引導，以達到預期的效果。

2.3 通過“實線控制——虛線控制——點位控制——虛位控制——指標控制”五種控制方式來解決法定規劃的概括性與規劃實施和管理的復雜性的矛盾

針對規劃管理中，需要對地段內各個地塊位置、邊界、建設規模、公共設施、市政設施、開發方式等管理內容，規劃針對不同內容采取五種控制方式。實線控制是指對控制對象的地塊位置、邊界形狀、建設規模、設施要求均不得更改的規劃控制。虛線控制是指對控制對象的地塊位置、建設規模、設施要求不得更改，但地塊邊界形狀可適當調整的規劃控制。點位控制是針對公共設施和市政設施的控制，對設施僅確定其在地塊內配置的數量和規模，而不指定具體的位置和用地邊界。指標控制是指以指標形式確定的控制要求，是規劃編制的重要依據。

三、依據控規編制成果實施規劃管理的幾點建議

1、將規劃成果轉化為指導性和操作性較強的政府文件，強化其作為政府公共政策的調控效能

控規的成果不應只作為專業部門的技術報告，還應將規劃成果轉化為操作性很強的政府文件，才能真正成為政府及其各部門統一行動綱領。只有通過政府各部門建立相應的協調機制后，才能更有效和充分地發揮控規作為政府公共政策的宏觀調控作用。

2、建立和完善項目建設主要保障制度

各行業主管部門、以控制性詳細規劃為指導，根據近年實際用地情況、來年的經濟發展和各項事業發展目標要求，提前申報匯總各行業和轄區建設項目和用地需求情況，通過建立建設規劃許可預申報制度、建設項目審批的協調機制、城市近期建設項目庫，最終將控規的建設計劃落實到實處。

3建立和完善規劃實施的監督與考核制度

控規所規定的內容應成為每年城市規劃建設和主要相關職能部門年終工作總結時對照考核的重要依據。要建立一套完善的責任追究機制，增強規劃實施的法律效力和切實加強監督管理。控規經法定程序審批后，不得隨意修改，應認真落實規劃實施責任主體。

參考文獻：

[1]杜立柱：《法定規劃編制體系下的創新規劃——談新時期哈爾濱城市規劃編制工作的幾點體會》

[2]《武漢市控制性詳細規劃編制導則》

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關鍵詞：土地規劃；城市用地；管理

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

一、城市用地分類的特點

城市用地分類不同于農村用地、城鄉用地，城市用地的分類更加復雜、全面，對這些方面稍有偏差，很可能影響城市規劃的全盤布局。

1、城市用地共分為類

系統地講，城市用地共分為八種，分別是：居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地等。廣西玉林之所以在城市規劃用地上獨領，最大的原因是市政府在規劃城市用地方面，充分考量了這類用地，有條不紊地進行布局，保證了每個用地分類的具體范圍和可用面積。

2、用地分類以人口規模為標準

城市用地在規劃分類時，首先要參考當地的人口規模。俗話說，有多大的鍋下多少米。脫離了人口規模，去討論城市用地分類，基本會出現兩種情況，一種是公共設施滿足不了人口需求，另外一種是容易產生“鬼城”。廣西玉林在城市規劃用地上，充分考量了當地的人口規模，590多萬的人口，在12,838平方公里的土地上有效地規劃類的具體規模，重點當然還是居住面積，其次是公共服務設施用地，每個分類之間的大小關系與人口規模、人口流動相互配合，人地矛盾得以和諧解決。

二、用地規劃管理存在問題

1、總體規劃存在不同程度的滯后性

由于城市總體規劃編制時間、審批時間均較長，有的從開始編制到審批結束要超過2、3年。在規劃時限上，總體規劃的規劃期限通常為10-20年。而在我國城市化快速發展的今天，很少有城市能按批準的總規實施10年以上的，中小城市更是如此。宿遷市1996年成立地級市，當年完成第一輪總體規劃編制及審批工作，但隨著城市快速發展，原有規模已無法滿足城市發展需求，到2002 年不得不進行第二輪總體規劃編制工作。同樣，到 2008 年，開始著手第三輪總體規劃編制工作，但由于種種原因，至今還未完成總規綱要論證工作。而總規不批準，超出原總規范圍外的區域，就無法編制控規，用地也就缺乏法定依據。由此可見，總規時間的滯后性一定程度上影響了用地規劃管理工作。

2、規劃與實踐未能有效接軌

由于規劃設計的專家往往著眼于遠期目標、終極目標，所以往往忽視階段性的目標，也就是說他們缺乏對現實狀況的有力分析，對于現階段急需的目標未能給予有效而明確的說明，規劃師們對于現狀分析和發展前景的理解不到位，直接導致規劃藍圖的科學性的降低。同時，《城市規劃法》又規定了規劃在五年后就要給予修正、修編，因此城市規劃的長期性和有效性得不到真正的貫徹，而且我們知道每一輪編制都會被新一輪的規劃所代替，其結構均會有所不同。而且規劃始終是藍圖性的，也就是說是宏觀的，在細節上未能給予足夠的明示，這也會在實踐實施過程中出現與規劃不相符的情形，也就是說自規劃設計的開始直至實施的整個系列環節中各種有悖規劃藍圖的可能性因素是多種多樣的。

3、規劃編制主體忽視社會公眾

規劃管理部門一般都會流行這樣一句話：“市長才是城市的總規劃師”。這句話雖然有些夸張但是我們從中也可以窺見政府在城市規劃中的重要地位，其實這是由我國的國家政體來決定的，我國是一個集權性的國家，政府在國家各項事務中發揮著非常重要的作用，其地位是凌駕于其他社會主體的。也就是說相關專家和市政領導是整個規劃的主體，而社會公眾被排除了規劃事務管理之外，作為城市主體的市民群眾，城市規劃和建設與他們的利益息息相關，他們是生活在其中的主體，對自己周圍的環境的認識了解與要求是非常清楚的，畢竟市政建設也好，其他建設也好，都是服務于生活在其中的人的，所以說社會公眾也應該被納入到規劃主體之內，并引起足夠的重視。因為他們與現實實踐的結合是最為緊密的，這可以在一定程度上彌補有關專家的現實實踐的不足，以保證制定更為科學化的藍圖方案。

4、用地規劃管理人員素質有待提高

中小城市的規劃管理者大多都不是規劃專業出身，加之在吸納人才方面缺乏吸引力，造成了中小城市整體規劃管理專業性的薄弱。例如，宿遷市規劃局用地處現有人員共 3 人，沒有一個是規劃方面的專業人員。基于此，更需要有一個更為科學、合理、便于中小城市控制管理的法律性規劃。

三、加強用地規劃管理的建議

1、加大規劃編制、審查力度，確保規劃成果的及時性和科學性

加大總規編制力度。總規是控規和專項規劃編制的上位規劃，直接影響一個城市的發展性質和發展方向。在上一輪總規無法滿足經濟發展需要時，要及時啟動新一輪總規編制工作。同時， 在新總規未報批時，可以對原規劃進行局部調整，這樣做既可滿足經濟發展需要，又可保證用地工作法定性。加大專項規劃編制力度。規劃部門要超前制定專項規劃編制計劃，特別要對涉及民生的公共配套工程（醫療機構布點、教育設施布點、保障性住房布點、公交設施、能源站點等）、 涉及宜居的慢行系統、綠地系統等專項規劃超前研究。加大規劃審查力度。一要多組織專家審查，保證規劃成果的科學性。二要加強公示，組織各界社會群體參與，以保證群眾對規劃的參與權和知情權。

2、提高控規編制水平，進一步增強控規的彈性和公共屬性

在城鎮化進程快速推進的今天，在激烈的市場競爭中，控規作為承上啟下、控制和引導城市建設的重要法定技術文件，在規劃管理方面應與時俱進，不斷創新，完善自身的管控體系，以有效、科學、規范地保障控規的順利實施。首先要加大編制力度。 城市國有土地使用權出讓前應當編制控規，出讓地塊必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。應對多變市場的最好途徑就是擴大控規的覆蓋面，這樣，無論市場如何變化，都有管理的依據。當然，在實施控規全覆蓋可行性較弱的地區，也可采取重點地塊全覆蓋、一般地塊制定通則的管理形式。其次， 要增強控規彈性。為應對市場的多變靈活性，最好的手段就是給予指標一定的彈性。例如，為了鼓勵開發商建設公益性項目，可適當放寬容積率，為了避免沿街界面的過分單一化，可鼓勵開發商多退道路紅線；還可采取兼容性的方式解決用地性質過分僵化的問題。對停車泊位問題，可以形成文字性要求內容，以便執行層面人員操作。最后，在控規編制過程中，還要對周邊編制單元進行研究，以進一步提升城市宜居和公共配套工程均等性。

3、加強人員培訓，提高管理人員專業水平

俗話說：“三分規劃，七分管理”，規劃管理的好壞對規劃意圖的實現將產生很大的影響。因此，筆者建議強化規劃專業人才引入機制，對在職人員進行專業培訓，與規劃設計工作者進行廣泛的經驗交流， 全面提高規劃管理水平。爭取規劃設計者，當地規劃管理相關部門和公眾三方的合作，增強城市控規編制的科學合理性、可操作性，且使之富有當地特色。

4、加大國土與規劃部門溝通力度，進一步增強兩個規劃的銜接性

要建立部門間定期溝通機制。對要出讓的土地，規劃部門要及時溝通聯系，對無土地指標的或還不是國有建設用地的，國土部門要積極向上爭取，盡量避免一宗地塊因指標問題人為化成兩宗地塊掛牌上市的現象發生。

結束語

城市化建設是一個長期性的工程，由于我國的社會轉型期的特殊歷史時期，使得這一任務更為艱巨。城市化進程中的管理，尤其是用地管理更需要我們長期的探索，我們要針對現實實踐問題提供有指向性的規劃與實施操作流程、模式，只有這樣我們才能夠在未來城市化進程中不斷創造輝煌、不斷的提升城市競爭力以提升我們的生活質量。

參考文獻

[1]鄧小文，孫貽超，韓士杰.城市生態用地分類及其規劃的一般原則[J].應用生態學報，2013 (10).

篇10

關鍵詞:控制性詳細規劃；編制方法；作用；用地控制；空間控制

中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：

控制性詳細規劃是以城市總體規劃為依據,對一定時期內的城市局部地區的土地利用、空間環境等做出的具體安排，是具體落實城市總體規劃各項戰略部署、原則要求和規劃內容的關鍵環節。控制性詳細規劃作為一種有效地控制城市土地利用和強化城市管理的技術手段，在城市的開發建設中發揮著重要的作用。但隨著城市經濟的不斷發展，不斷變化的新形勢給控制性詳細規劃的編制帶來了新的機遇和挑戰，也不斷暴露出控制性詳細規劃編制中存在的諸多問題。因此，應對控制性詳細規劃編制方法進行新的探索，以適應形勢發展的要求。

1 當前控制性詳細規劃編制方法存在問題

1.1 地塊單元劃分缺乏靈活性

控規指標的基礎首先是劃分地塊。地塊是規劃管理的最基本單元。控制指標針對地塊制定，地塊劃分是指標賦值的前提。根據現行控規編制的方法，地塊劃分以規劃道路、自然邊界為界線，同時需遵循規劃用地性質的唯一性原則。

1.2 體系龐大效率不高

當前控規的指標體系越來越龐大，指標規定越來越細致。但是很多指標控制并沒有切實針對規劃地塊，指標內容龐雜而空泛。控規指標一般包括地塊的用地性質、地塊面積、建筑面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、機動車配建泊位等。控規圖則的控制內容有道路紅線、建筑紅線、地塊出入口位置的控制以及基礎設施、公共服務設施配套等。兩者涉及的控制指標有數十項之多。

1.3 指標體系缺乏嚴謹性

建設強度指標反映土地開發的經濟性，容積率的高低直接影響了用地開發建設的經濟效益，市場經濟條件下開發者對利益的追求使得容積率指標受到極大的關注，也是控規最為關鍵的指標。

1.4 缺乏應變市場的靈活性

城市規劃是為實現一定目標而預先安排的行動步驟并不斷付諸實踐的過程，其最主要的特征是它對城市空間的一種未來發展導向。它既是對未來城市空間發展結果的預測，也是對城市空間發展過程的預先安排。但對于城市空間這種包含著無限多的要素、相互作用關系極為復雜的系統而言，人類的認知水平是十分有限的，未來的不確定性是顯然的。城市建設有無數個決策主體，個體行為的隨機性使不確定的因素大大增加。城市空間的發展是城市運行中各種力量共同作用的結果，而非預先規劃好，所有的項目建設按規劃對號入座是不現實的。

2 市場條件下的控規的作用

2.1 協調與平衡社會利益

在市場條件下，城市規劃是城市政府進行空間資源分配和利益調整的重要手段。城市中不同建設主體有各自的利益需求，需要一個統一的公開、公平、明確的空間政策來協調平衡其利益關系，為城市建設的健康發展提供基礎和條件。

2.2 控制和規范城市建設行為，保障公共利益

市場體制下，開發者通過不同地塊收益的比較，追求利益最大化。利益主體間的競爭與協同，使城市空間實現相對合理的配置。城市空間有通過不斷的市場調節維系相對平衡的自組織演化的機制，自組織優化是一個相對緩慢的過程。

2.3 引導實現城市發展的宏觀目標

城市空間的發展是參與城市運行的各種力量共同作用的結果。城市空間發展有其自身的規律，城市規劃是基于現實情形對將要發生的建設行為的部署與安排。人的認識畢竟是有限的，對未來的預測并不一定是完全準確的，城市的發展不可能一切都處于人的掌控之中。

3 控制性詳細規劃編制思路與方法探討

3.1 用地控制的彈性

城市規劃可以把握城市未來空間的宏觀發展方向，對于某一具體的地塊，規劃的安排并不一定就是唯一正確的選擇，在總體格局基本形成的情況下，部分用地的功能可以按照該地塊的市場投資需要安排，給市場自由支配權，增強實施的經濟性和可操作性。土地使用的控制主要是禁止對城市發展不利的項目的建設。

規劃對未來城市建設項目的安排只具有相對的“合理性”。城市的發展是動態的，規劃如何確立動態和彈性的機制以更好地適應城市發展的需要，這是市場經濟條件下的關鍵問題。用地使用性質應具有一定的適應市場的靈活性。當然也并非是一切都是不可確定的，必須平衡變與不變之間的辯證關系。

為適應市場發展靈活性的需求，新加坡在土地利用規劃中設置了“白地”，即對于城市中心區內的少量用地，在規劃尚不能有清晰的認識、不能完全確定具體用途的情形下，將這些用地作為“白地”。這些用地有一個基本的功能范圍，在范圍內，開發者可以根據市場需求自主建設，這一經驗值得我們借鑒。

現行用地分類標準將地塊用地性質劃分得非常細致與明確。一個地塊出現兩種以上的功能時以主要功能作為用地性質劃分依據，對于現狀用地可以這樣劃分，但是對于規劃地塊，規劃所確定的用地性質是單一的。各種用地上可建設的建筑功能，控規有土地適建表的規定。土地適建表不是用地彈性的控制，而是某種性質用地上可建建筑的說明。在實際建設中有大量的功能混合的綜合開發項目，現有用地分類標準無法用一種性質表示。控規可以從以下幾方面增加土地使用的彈性：(1)控規在土地使用控制時除規劃的性質以外應增加土地使用的兼容性內容；(2)控規用地性質控制應允許一個地塊規劃為多種性質，適應混合開發的需要；(3)引入“白地”的做法，對用地使用不做規定，但禁止不利功能的建設。

3.2 簡化指標體系

面向管理的控規，更需注重可行性，控規控制體系的水分不宜過多。要實行規劃的規范化管理，加強城市規劃的控制力度，就必須堅持利益公平、標準統一、簡潔明確的原則。在不偏離城市發展的宏觀目標與基本發展軌跡情況下，要盡可能簡潔，以最少的控制要素獲得最佳的控制效果，給城市建設留有市場調節的余地。

所以控制性詳細規劃的指標體系并非是越龐大越好，要突出控規的實效性，就必須抓住關鍵要素，什么都控制可能會導致什么都控制不的結果。要認識到必須控制哪些要素，哪些要素沒必要控制。控規指標體系簡化的基本措施為減少控制元素，盡可能以通則的形式控制。

例如指標體系中關鍵指標是容積率與建筑高度。容積率的指標控制要在深入研究城市的整體建筑容量、環境質量、資源承載力等宏觀因素的基礎上，綜合考慮區位、地價、用地現狀、交通條件、設施配套、建設時序、城市設計和市場需求等多種要素。但是目前控規在確定地塊容量時，缺乏科學有效的研究方法，無法實現環境質量、空間品質與建設經濟性的最佳平衡。地塊容積率所規定的大大小小只是人為的感性認識。