規(guī)劃土地用途調(diào)整方案范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇規(guī)劃土地用途調(diào)整方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

進一步加強國有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對土地使用者因改變用途、利用現(xiàn)狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產(chǎn)的補充處置，維護土地市場公開公平公正的交易規(guī)則，實現(xiàn)政府的土地收益權(quán)，促進廉政建設(shè)。

（一）全面實行經(jīng)營性土地公開交易，完善市場配置機制。

凡商業(yè)、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，堅持以招標、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。對于原工業(yè)、倉儲、市政公用、交通、教育醫(yī)療等非經(jīng)營性用地，按照規(guī)劃須改變?yōu)榻?jīng)營性用地的也必須實行公開交易。全面實行建設(shè)用地有償使用制度，包括行政機關(guān)事業(yè)單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區(qū)居委會盈利性的對外服務(wù)用房，均要按照出讓方式供地。

（二）維護土地供地條件的嚴肅性，防止產(chǎn)生新的不公平競爭。

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，必須按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定執(zhí)行。國有土地使用權(quán)的供地條件具有法律嚴肅性，約定的各項規(guī)劃條件和用地范圍不應(yīng)隨意調(diào)整。除政府要求改變土地利用規(guī)劃條件之外，都不得改變原批準的土地利用規(guī)劃條件。確需改變土地用途、容積率的必須經(jīng)原出讓方和規(guī)劃部門同意，依法報經(jīng)市、縣級市人民政府批準，并按規(guī)定補繳不同用途和容積率的土地差價。

（三）建設(shè)項目規(guī)劃調(diào)整產(chǎn)生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產(chǎn)流失。

因規(guī)劃條件調(diào)整產(chǎn)生的土地增值屬于級差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當(dāng)途徑獲取額外利益，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失。

二、適用范圍

國有存量建設(shè)用地，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的劃撥或出讓國

有土地使用權(quán)。主要指下列五種情形：

（一）原為國有存量經(jīng)營性用地，須進行翻擴建，改變原土地利用狀況和提高土地利用率的

（二）原國有存量非經(jīng)營性土地，保持工業(yè)或其他非經(jīng)營性用途不變，須進行轉(zhuǎn)讓、翻擴建的

（三）原國有存量工業(yè)用地、公益事業(yè)用地、機關(guān)辦公用地等非經(jīng)營性土地，利用原有建筑物現(xiàn)狀，暫時不進行翻擴建，但實際用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用途的

（四）協(xié)議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調(diào)整規(guī)劃利用條件的

（五）涉及法院裁定協(xié)助執(zhí)行、企業(yè)抵債、拍賣行拍賣的土地。

三、處置方式

根據(jù)上述不同情形，對土地資產(chǎn)確定不同的補充處置方式：

（一）經(jīng)營性土地翻擴建的若宗地未納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，經(jīng)縣級市以上人民政府批準后，土地使用者才可以進行翻擴建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場價格補繳土地出讓金。若宗地已納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的經(jīng)縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻擴建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場價格補繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的將由政府優(yōu)先收購儲備，實行公開交易。

（二）非經(jīng)營性土地翻擴建的若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)相一致的經(jīng)縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻建，不再補繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)不一致的且城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)為商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用途的則土地使用者不得進行翻擴建，將由政府優(yōu)先收購儲備，實行公開交易。

（三）利用現(xiàn)有建筑改變土地用途的必須經(jīng)規(guī)劃和國土部門批準，不得擅自改變土地用途。

對于在年7月我市實行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經(jīng)規(guī)劃部門批準的土地使用者可申請完善相應(yīng)手續(xù)，一次性補繳土地出讓金后調(diào)整土地用途。

對于經(jīng)營性土地公開交易制度實行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請一次性補繳土地出讓金的以及經(jīng)營性土地公開交易制度實行以后改變土地用途的若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土管理局等部門關(guān)于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請示的通知》政辦發(fā)[]50號精神，根據(jù)規(guī)劃批準意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用權(quán)登記原用途不變。

（四）司法裁決、項權(quán)利實現(xiàn)、拍賣行拍賣等引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，若宗地已納入規(guī)劃改造范圍，維護權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準用途的按照本意見相關(guān)條款執(zhí)行。

五原協(xié)議出讓土地、公開交易的經(jīng)營性用地，改變原出讓約定的規(guī)劃條件的報經(jīng)縣級市以上人民政府批準后，根據(jù)新規(guī)劃條件，按市場價格向政府補繳土地出讓金。

四、程序和要求

根據(jù)各種情況及相應(yīng)處置方式，按以下程序辦理相關(guān)手續(xù)：

（一）涉及國有存量經(jīng)營性土地提高容積率的項目。

1規(guī)劃方案的審核批準。規(guī)劃部門受理土地使用者申報的規(guī)劃方案，審核并報經(jīng)政府批準后，書面函告國土部門。

2國土部門根據(jù)規(guī)劃部門函告，對土地容積率提高需補繳地價的項目，書面函告發(fā)改、建設(shè)、房管部門，并同時根據(jù)規(guī)劃審定的具體方案，核定補充土地處置意見，報經(jīng)政府批準，補繳土地出讓金后，再次書面告知發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、房管部門。

3土地使用者到發(fā)改委辦理項目備案或核準手續(xù)后，向規(guī)劃部門申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進入正常基建程序。

（二）涉及國有存量經(jīng)營性土地改變原批準用途的項目。

規(guī)劃方案審核批準前，國土、發(fā)改、規(guī)劃等部門進行會辦，會辦，意見報經(jīng)政府批準后按照上款的程序進行。

（三）司法裁決、項權(quán)利實現(xiàn)、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的項目。對土地權(quán)屬不合法、土地實際用途和批準用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權(quán)等，法律法規(guī)明確不符合土地轉(zhuǎn)讓條件的應(yīng)在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續(xù)；確因債權(quán)處置需要，須在完善法定土地手續(xù)前裁決、處置、拍賣的應(yīng)按土地管理法律法規(guī)的要求處置，依法完善土地手續(xù)，維護債權(quán)人的合法權(quán)利。

五、補繳地價

對于經(jīng)營性土地，具體處置時應(yīng)根據(jù)調(diào)整原因、時間、幅度和規(guī)劃用途、土地性質(zhì)等因素按市場價確定地價補差。對于須補繳土地出讓金的經(jīng)營性用地，原則上以規(guī)劃方案批準時間為同一時點，對照新舊不同的規(guī)劃條件土地評估差價，作為地價調(diào)整和補繳土地收益的基數(shù)。

（一）容積率改變的根據(jù)具體情況相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

1超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時規(guī)劃部門批準容積率的根據(jù)評估差價補繳土地出讓金。

2自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規(guī)劃部門批準容積率的土地出讓金不作調(diào)整。

3由于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等客觀因素影響原批準的容積率不能實施，以及政府要求降低容積率的根據(jù)評估差價可以相應(yīng)調(diào)整出讓金。

4定銷商品房項目用地容積率改變的按原出讓公告確定的房價、成交樓面地價以及調(diào)整容積率后的樓面地價，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

（二）土地用途調(diào)整的按照評估差額全額補繳土地出讓金。

（三）行政劃撥方式取得的經(jīng)營性土地進行翻擴建的根據(jù)原利用現(xiàn)狀補辦出讓手續(xù)，按照規(guī)定比例收取原利用現(xiàn)狀下的土地出讓金，此基礎(chǔ)上按照規(guī)劃調(diào)整的具體情況，由土地使用者全額補繳土地出讓金。

（四）利用原建筑物將土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的年7月前已發(fā)生的土地使用者可申請一次性補繳土地出讓金。劃撥土地依據(jù)經(jīng)營性用地市場評估地價按規(guī)定比例補繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評估的差額補繳土地出讓金。

年7月前已改變用途，但未申請一次性補繳土地出讓金的以及土地公開交易制度實施以后改變用途的劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標準征收，出讓土地則根據(jù)不同用途評估地價差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、轉(zhuǎn)讓條件

根據(jù)《土地管理法》城市房地產(chǎn)管理法》及國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》國發(fā)[]15號文件規(guī)定，

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合以下條件：

（一）出讓土地使用權(quán)必須依法轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)縣級市以上人民政府批準，不得擅自轉(zhuǎn)讓。

（二）繳清土地出讓金，領(lǐng)取土地使用證。涉及改變土地規(guī)劃條件，進行土地資產(chǎn)補充處置的還需提供土地完善手續(xù)的證明。

（三）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成投資總額的25％以上不含土地出讓金

（四）已經(jīng)建有房屋轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)持有變更后房屋所有權(quán)證書。

（五）工業(yè)用地依法轉(zhuǎn)讓后需續(xù)建或新建廠房的受讓方須提供新的立項批復(fù)和規(guī)劃意見。

（六）凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)具備土地評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)如實申報成交地價，低于市場評估地價20％以上的政府實行優(yōu)先收購。

城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)明確禁止轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，必須按照國家和省有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費后辦理土地登記手續(xù)。

經(jīng)營性土地分割轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓后土地使用者必須按照原整體規(guī)劃方案建設(shè)開發(fā)。

規(guī)范以土地資產(chǎn)為股權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，對取得土地使用權(quán)超過2年未開發(fā)的土地資產(chǎn)，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，政府將依法收回。

七、土地登記

（一）進一步細化土地登記。除根據(jù)現(xiàn)行土地分類和登記規(guī)程，土地使用證還須根據(jù)出讓合同或補充處置意見載明具體的規(guī)劃利用條件。

（二）嚴格土地證書查驗制度。初始發(fā)放土地使用證時，要根據(jù)出讓合同約定的項目建成時間，注明土地證的有效期限。有效期內(nèi)，建設(shè)項目竣工驗收通過后，換發(fā)土地使用證。超過有效期限的土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請。

（三）土地分割轉(zhuǎn)讓實行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對于賓館包括公寓式酒店超市、各類交易市場、經(jīng)營性的物流用地原則上不得進行分割銷售。對于經(jīng)營性的打工樓、文體、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、福利院、養(yǎng)老院、藝術(shù)館、博物館等項目用地，不得進行分割轉(zhuǎn)讓。

（四）對改變土地利用規(guī)劃條件的項目，未完善土地手續(xù)、補繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續(xù)。

八、建立協(xié)調(diào)機制

加強國有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對改變土地利用條件涉及土地資產(chǎn)處置，涉及各有關(guān)部門的管理職能，需要部門之間加強溝通協(xié)調(diào)，完善配套措施，健全工作規(guī)程，規(guī)范申報和流轉(zhuǎn)程序，便于在項目實施前完成土地資產(chǎn)處置，維護土地市場和房地產(chǎn)市場的良好秩序。

（一）建立溝通協(xié)調(diào)機制。發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等相關(guān)部門，規(guī)劃選址、規(guī)劃方案審批、建設(shè)項目備案和核準、用地審核、銷售許可等各個環(huán)節(jié)，要各司其職，密切合作，采取

通過相關(guān)事項書面告知和會辦等形式，加強信息溝通協(xié)調(diào)，確保部門各自職責(zé)到位。

（二）規(guī)范土地評估行為。土地資產(chǎn)的處置及轉(zhuǎn)讓，都須經(jīng)具備土地評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行土地評估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的應(yīng)由一級資質(zhì)的評估機構(gòu)評估。國土部門要進一步加強對土地評估機構(gòu)的管理和監(jiān)督。

（三）規(guī)范開工報建程序。改變土地利用條件的開工報建項目未取得規(guī)劃和土地部門批準手續(xù)的不予發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》

（四）嚴格房屋銷售制度。土地開發(fā)使用單位申請辦理預(yù)售許可證或銷售許可證時，必須提供國有土地使用證；涉及用途調(diào)整和改變利用條件的還需提供土地完善手續(xù)的材料。

（五）嚴格項目竣工驗收制度。項目竣工后，規(guī)劃、國土部門進行各自單項驗收時，對土地用途、容積率等指標要嚴格審核，符合規(guī)劃和土地利用條件的房管、國土部門方可辦理房產(chǎn)證和土地分割登記手續(xù)。

篇2

第一條為加快推進我縣“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造工作，促進我縣土地的節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、省政府《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（]78號）和《印發(fā)市區(qū)“三舊”改造土地管理辦法的通知》（河府[]113號）等法律法規(guī)和文件的規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條縣列入“三舊”改造范圍（已標圖建庫、符合“三舊”改造專項規(guī)劃）的用地，適用于本辦法。

第三條實施“三舊”改造應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、市場運作，明晰產(chǎn)權(quán)、保障權(quán)益，統(tǒng)籌規(guī)劃、有序推進，節(jié)約集約、提高效率，尊重歷史、客觀公正”的基本原則。

第二章用地收購程序

第四條為了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進行舊城改建需要調(diào)整使用土地，可由縣政府依法收購?fù)恋厥褂脵?quán)，納入政府土地儲備庫。

第五條政府有償收購“三舊”用地土地使用權(quán)及定價按以下程序辦理：

（一）權(quán)屬核查。根據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃及實施計劃，由縣“三舊”改造機構(gòu)會同相關(guān)部門對擬購買、收回土地的使用者、面積、用途、四至、地上建筑物及附著物、他項權(quán)利等情況進行實地調(diào)查和核實。

（二）費用測算。縣“三舊”改造機構(gòu)會同相關(guān)職能部門根據(jù)權(quán)屬核查情況，委托有資質(zhì)的土地房產(chǎn)評估機構(gòu)對擬收購項目的現(xiàn)狀進行市場價格評估。

（三）協(xié)商談判。根據(jù)評估土地購買、收回補償費用情況，由縣土地儲備部門會同縣“三舊”改造機構(gòu)、相關(guān)部門與被購買、收回土地使用者進行協(xié)商談判。

（四）方案報批。在協(xié)商意見談判達成一致后，縣“三舊”改造機構(gòu)根據(jù)權(quán)屬核查、費用測算和協(xié)商談判情況，擬定土地收購方案及項目改造方案，經(jīng)本級國土資源部門審查后，提交建設(shè)用地審批委員會審議并報縣政府審批。

（五）簽訂土地收購合同。收購方案經(jīng)審批后，由縣國土資源和財政部門與原土地使用者簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。

（六）交付土地。原土地使用者根據(jù)《國有土地使用權(quán)收購合同》約定，將土地移交縣級土地儲備機構(gòu)，即納入縣政府土地儲備庫。

第六條收購“三舊”用地原則上采取貨幣補償，如需要以等值置換土地的方式進行補償?shù)模煽h規(guī)劃建設(shè)部門擬定土地置換方案后，提交縣建設(shè)用地審批委員會審議并報縣政府批準后實施。

第三章改變土地用途

第七條“三舊”用地申請改變土地用途必須有合法的用地手續(xù)，沒有合法用地手續(xù)的，按]78號文規(guī)定先行完善用地手續(xù)。

第八條由政府統(tǒng)一收購再出讓的“三舊”改造項目，涉及土地用途調(diào)整的，經(jīng)縣規(guī)劃、國土部門審核提交縣建設(shè)用地審批委員會審議并報縣政府批準后，再辦理土地變更手續(xù)。

第九條非政府收購的“三舊”改造用地，涉及改變土地用途的，按《縣國有土地使用權(quán)若干規(guī)定(試行)》(龍府]58號)辦理。

第十條國有劃撥建設(shè)用地改為經(jīng)營性用地的，劃撥補辦出讓手續(xù)按我縣現(xiàn)行補繳土地出讓金的規(guī)定執(zhí)行。

第四章土地收益管理

第十一條“三舊”改造中國有企業(yè)搬遷、舊村莊改造用地，由縣政府依法收回（征收）后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，其土地純收益可按15%的比例返還企業(yè)（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）用于再發(fā)展。土地純收益是指土地出讓收入扣除征地拆遷成本或收購補償價格和支農(nóng)支出后剩余部分的土地出讓收入。土地純收益由縣國土、財政、“三舊”改造辦公室等部門聯(lián)合負責(zé)核定。

第十二條政府出讓土地成交后，土地使用者依法履行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》繳交土地價款后，由縣國土部門通知企業(yè)或村集體，向縣財政部門申請返還土地純收益，縣財政部門根據(jù)有關(guān)部門核定的土地純收益部分按有關(guān)規(guī)定返還給企業(yè)或者村集體。

第五章附則

篇3

第一條為進一步加強土地資源管理和土地調(diào)控。促進土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》國發(fā)〔〕28號)和《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》國發(fā)〔〕3號)結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱土地收購儲備出讓。優(yōu)化土地資源配置、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存并以招標拍賣掛牌方式供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由市城市建設(shè)投資有限公司(簡稱市城司)土地收購儲備中心承擔(dān)。

第三條市政府高度壟斷土地一級市場。國有劃撥土地的供地、出讓、轉(zhuǎn)讓，集體劃撥土地的供地、流轉(zhuǎn)，一律由國土資源部門依法辦理手續(xù)。其他任何單位和個人均不得私自簽訂征地協(xié)議和補償協(xié)議。嚴禁國有劃撥土地和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地自行入市，對手成交。嚴禁使用集體建設(shè)用地從事房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。

第四條實行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一監(jiān)管”土地經(jīng)營機制。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的存量土地和集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地必須完全由政府控制。要充分發(fā)揮土地儲備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)作用。調(diào)整儲量，公開交易。實行儲備土地項目成本核算，規(guī)范資金運行。

第五條市政府委托市城司土地收購儲備中心統(tǒng)一組織、調(diào)度、監(jiān)管土地收購儲備出讓事宜。市國土資源局、財政局、發(fā)改局、建設(shè)局、規(guī)劃局和房產(chǎn)局等有關(guān)部門要按照職責(zé)分工。互相配合，嚴格按規(guī)定程序核發(fā)相關(guān)的法定文書，依法履行職責(zé)，對非法交易和違規(guī)建設(shè)進行嚴格監(jiān)管。

第六條對原行政劃撥的國有土地改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、金融、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地和原集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)的市政府要依法收回其土地使用權(quán)。必須依法申請使用國有土地。

第二章土地儲備的計劃與管理

第七條土地儲備的計劃與管理

(一)市城司土地收購儲備中心根據(jù)調(diào)控土地市場的需要。儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。

(二)土地儲備實行計劃管理。市國土資源局、城司、發(fā)改局、規(guī)劃局根據(jù)麻城市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃。

(三)凡商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)等經(jīng)營性建設(shè)項目用地一律由市城司土地收購儲備中心先收購儲備。任何部門和單位不得先確定用地對象。

(四)市城司代表市政府對土地收購儲備出讓工作進行統(tǒng)一組織、調(diào)度和監(jiān)管。加大土地違法違規(guī)案件的查處力度。市發(fā)展和改革部門在審查項目時，應(yīng)當(dāng)與國土資源部門的年度用地計劃相銜接，對無用地預(yù)審意見的不予核準。市城市規(guī)劃管理部門要編制好計劃出讓地塊和擬收購儲備地塊的詳細規(guī)劃，并將規(guī)劃的各項詳細控制性指標書面通知市國土資源部門和市城司土地收購儲備中心，作為制定收儲和供地方案的依據(jù)。市國土資源部門在對外招拍掛出讓時，要將規(guī)劃控制條件一并公布。市建設(shè)部門憑建設(shè)工程規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)證辦理相應(yīng)的項目開工手續(xù)。市房地產(chǎn)管理部門憑土地使用權(quán)證和規(guī)劃許可證辦理商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)登記和二手房交易手續(xù)。市財政、國土資源部門要加強對土地出讓收入的征收管理，確保土地出讓收入及時足額入庫。市監(jiān)察部門要對土地規(guī)劃、收購、交易、供應(yīng)的全過程進行監(jiān)督檢查，保障土地市場規(guī)范運作。

第三章土地的收購、儲備

第八條土地收購、儲備工作流程：

(一)受理；

(二)由市城司土地收購儲備中心向市規(guī)劃局發(fā)函明確土地用途和規(guī)劃指標；

(三)市城司會同市國土資源、財政、規(guī)劃等相關(guān)單位就經(jīng)營性用地收儲的有關(guān)問題(如收購方案、底價等)進行會審。

(四)向市政府呈報收儲方案。

(五)商談收購合同；

(六)委托中介機構(gòu)評估出讓宗地的底價；

(七)向市政府呈報招拍掛出讓方案；

(八)市國土資源局組織招拍掛出讓工作；

(九)出讓成交價款入財政專戶。

第九條土地收購儲備的補償原則、方式和標準：

(一)對規(guī)劃控制范圍內(nèi)農(nóng)村集體所有的土地和收購的城市存量劃撥土地作為政府儲備用地的要堅持平衡、協(xié)調(diào)、互動、客觀的原則。

(二)土地補償按以下標準執(zhí)行：

1原以出讓等有償使用方式取得使用權(quán)的土地。合同有約定的按照合同約定補償；合同未約定的根據(jù)土地有償使用合同期限的余期和土地用途按基準地價核定土地收購價。

2原以劃撥方式取得使用權(quán)的土地。除依法無償收回的其他劃撥土地按照下列方式予以適當(dāng)補償：補償標準分地段按80000元／畝—120000元／畝進行補償。

3農(nóng)村集體所有的土地征收補償標準按現(xiàn)行的集體土地征收補償標準的規(guī)定予以補償。

4地上有建筑物、附著物的由雙方共同委托評估機構(gòu)評估。

5對被拆遷房屋及其附屬物的補償按市政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對被拆遷房屋及其附屬物按拆遷政策進行補償后。

第十條儲備土地的范圍

(一)依法收回的國有土地：

1城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)閑置、荒蕪的土地；

2因國家建設(shè)征收后未利用的土地；

3土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿。土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的土地；

4因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。企業(yè)改制或其他原因停止使用原劃撥的國有土地；

5土地使用者超過土地出讓合同約定的開發(fā)期限。滿兩年未動工開發(fā)被依法收回的土地；

6市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司、銀行收回處置土地抵押權(quán)、法院依法裁定的土地；

7公路、鐵路、礦場等經(jīng)批準報廢后收回的土地；

8土地使用者違反土地出讓等有償使用合同約定。被依法解除合同的土地；

9擅自改變劃撥土地用途被依法收回的土地；

10非法占用、轉(zhuǎn)讓土地。被依法收回的土地；

11其他應(yīng)依法收回的土地。

由市國土資源局負責(zé)報請市政府審批并辦理法定收回手續(xù)后移交給市城司土地收購儲備中心。以上所列應(yīng)依法收回的國有土地。

(二)收購的國有土地：

1因?qū)嵤┏鞘锌傮w規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。政府指令收購或征收的土地；

2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的土地；

3土地使用者申請市土地收購儲備中心收購的土地。

由市城司土地收購儲備中心根據(jù)本規(guī)定與被收購?fù)恋厥褂谜咧苯忧⑸淌召徥乱耍饔嘘P(guān)部門應(yīng)及時提供收購地塊的有關(guān)資料。并依法給予補償。

(三)征收集體所有的土地：

1集體所有的建設(shè)用地；

2土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)。為實施該規(guī)劃必須轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地。

第十一條根據(jù)第十條第(二)項的規(guī)定。收購國有土地的按下列程序辦理：

(一)申請收購。原土地使用權(quán)人向市土地收購儲備中心提出申請并提供有關(guān)資料。

(二)土地權(quán)屬核實。對確定收購?fù)恋氐臋?quán)屬、面積、地上物、四至范圍、用途等情況進行實地調(diào)查、勘測和審核；

(三)征詢意見。根據(jù)申請人提出的申請和實地調(diào)查情況。

(四)價格評估。根據(jù)實地調(diào)查和市區(qū)、集鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃等。為確定收購價格提供依據(jù)，并進行土地收購補償費用的測算；將土地收購補償方案定期公示；

(五)方案報批。根據(jù)地塊權(quán)屬調(diào)查和收購的費用測算情況。達成收購的一致意見后，提出土地收購的具體方案，報市政府批準；

(六)簽訂合同。經(jīng)市政府批準后。無異議的與原土地使用權(quán)人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)收購合同》原土地使用權(quán)人提交未抵押或抵押已注銷的權(quán)證，按照合同約定的期限和方式支付土地收購補償費；

(七)支付土地收購補償費用。市城司土地收購儲備中心根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)收購合同》約定的期限、金額和方式。

(八)辦理權(quán)屬變更和注銷手續(xù)。國有建設(shè)用地使用權(quán)收購合同》經(jīng)市國土資源局審核后。原權(quán)屬證書同時予以注銷；地上有建筑物和附屬物的辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更或注銷手續(xù)；

(九)交付土地。原土地使用權(quán)人應(yīng)按合同約定。

第十二條根據(jù)第十條第(三)項的規(guī)定。征收集體土地的按下列程序辦理：

(一)市城司土地收購儲備中心會同市規(guī)劃局將城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)被規(guī)劃為經(jīng)營性用地的區(qū)域劃為紅線區(qū)。

(二)向市國土資源局咨詢轉(zhuǎn)用征收事宜。簽訂收購合同；

(三)提供報批相關(guān)資料。

第十三條對屬于改制企業(yè)工業(yè)用地的土地收購、儲備。由企業(yè)改革工作領(lǐng)導(dǎo)專班根據(jù)改制企業(yè)資金缺口情況核定返還基數(shù)，報市政府審批后，由市財政局負責(zé)返還資金。

第四章儲備土地的前期開發(fā)與利用

第十四條開發(fā)與利用

(一)經(jīng)市國土資源局批準。市城司土地收購儲備中心可以對儲備的土地設(shè)定他項權(quán)利，避免土地資產(chǎn)閑置；

(二)市土地收購儲備中心應(yīng)對已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收批準手續(xù)納入儲備的土地。使之具備供應(yīng)條件；

(三)儲備土地的臨時利用。且不能影響土地供應(yīng)。設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意；

(四)前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的要按照有關(guān)規(guī)定。

第五章儲備土地的使用權(quán)出讓

第十五條儲備土地完成前期開發(fā)后。由市國土資源局統(tǒng)一組織招標、拍賣、掛牌出讓。

第十六條國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途和容積率原則上不得改變。確需改變土地用途或調(diào)整容積率的按下列程序辦理

(一)原土地使用權(quán)人向市城司土地收購儲備中心提出改變事項的申請；

(二)市城司土地收購儲備中心就改變的事項向市規(guī)劃局發(fā)函；

(三)市規(guī)劃局審核后。則向市城司土地收購儲備中心回函明確可以改變的用途或可以調(diào)整到容積率；

(四)市城司土地收購儲備中心批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局回函并明確可以具體辦理的事項；

(五)市國土資源局根據(jù)調(diào)整的項目。簽訂土地出讓合同；

(六)市國土資源局向市城司土地收購儲備中心發(fā)辦結(jié)回函；

(七)市城司土地收購儲備中心發(fā)函給市規(guī)劃局。

第十七條禁止城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地單位在所屬劃撥土地上自建、聯(lián)建和集資建住宅。國有劃撥土地使用權(quán)人和集體建設(shè)用地使用權(quán)人一律不得與房地產(chǎn)開發(fā)商私下簽訂協(xié)議。不得借建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房之名變相從事商品房開發(fā)。

第十八條市區(qū)臨街主干道兩側(cè)的房地產(chǎn)一律不得擅自重建、改建、擴建。未經(jīng)市城司土地收購儲備中心發(fā)函表示同意，市相關(guān)職能部門一律不得受理。對需要重建、改建、擴建且不能成規(guī)模開發(fā)的小宗臨街地塊，由市城司收儲后公開出讓，原房地產(chǎn)權(quán)利人可參與競買。

第十九條企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)一律先收儲后出讓。

第二十條市城司壟斷經(jīng)營城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃為經(jīng)營性用途的新增建設(shè)用地。沒有市城司土地收購儲備中心出具的事項辦理函。市規(guī)劃部門不得辦理準建手續(xù)，房產(chǎn)部門不得頒發(fā)房屋所有權(quán)證或核發(fā)商品房預(yù)售許可證。市規(guī)劃局憑市城司土地收購儲備中心的來函辦理土地用途變更、控制性詳細規(guī)劃和明確規(guī)劃指標等相關(guān)工作。對于其他單位或個人要求土地用途變更為經(jīng)營性用地、明確規(guī)劃指標等法定文書的市國土、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門一律不得受理。

第二十一條切實規(guī)范破產(chǎn)改制企業(yè)劃撥土地資產(chǎn)處置行為。凡屬劃撥土地使用權(quán)的要依本規(guī)定的規(guī)定依法處置。嚴禁企業(yè)、事業(yè)單位私下轉(zhuǎn)讓土地使有權(quán)。設(shè)立門檻，暗箱操作，搞定向掛牌出讓。

第二十二條工業(yè)用地出讓最低標準按國家確定的標準執(zhí)行。由市政府及招商局、財政局等部門核定具體優(yōu)惠政策，由市財政局辦理優(yōu)惠事宜。

第六章法律責(zé)任

第二十三條凡違反本規(guī)定規(guī)定。逾期不改正的沒收非法所得，并按有關(guān)規(guī)定處以罰款；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任，無償收回土地。

第二十四條市城司土地收購儲備中心未按協(xié)議規(guī)定支付土地收購補償費的按協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十五條原土地使用權(quán)人違反合同約定。

篇4

各相關(guān)職能部門要依照職責(zé)分工，加強執(zhí)法力度。切實履行職責(zé)，加強監(jiān)督檢查。對建設(shè)項目用地單位未按土地出讓合同或劃撥決定書規(guī)定使用土地的或未按要求完成投資建設(shè)的或驗收不合格且不按要求進行整改的由相關(guān)監(jiān)管部門依照法律、法規(guī)、規(guī)章等相關(guān)規(guī)定依法作出處置。對在建設(shè)用地批后監(jiān)管過程中存在、、、索賄受賄行為的由紀檢監(jiān)察部門依法追究相關(guān)人員的責(zé)任。

（一）嚴格實行建設(shè)用地計劃管理。各級國土資源部門要會同發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門。每年的第四季度編制下一年度的建設(shè)用地供應(yīng)計劃，報經(jīng)本級政府批準后向社會公布。凡未列入年度計劃的原則上不予安排用地，確需調(diào)整的須經(jīng)本級政府同意后，方可料理有關(guān)供地手續(xù)。

（二）科學(xué)制定供地方案。供地方案由國土資源部門會同發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保等有關(guān)部門共同擬定。

（三）實行供地備案制度。宗地供地方案按規(guī)定權(quán)限上報備案審查。每宗供地成交之日起10個工作日內(nèi)，將土地供應(yīng)信息錄入省土地供應(yīng)管理系統(tǒng)。

（四）加強供地合同管理。土地出讓合同和劃撥決定書是國有建設(shè)用地批后監(jiān)管的主要依據(jù)。要嚴格約定土地用途、項目投資額、投資強度、規(guī)劃條件、開工竣工時間、土地價款、違約責(zé)任等內(nèi)容。供應(yīng)住宅用地需寫入最高容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件。對非經(jīng)營性用地改為經(jīng)營性用地的應(yīng)當(dāng)約定或明確政府可以收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。

（五）完善用地信息公開制度。各地要及時向社會公開供地計劃、宗地供地方案、供地結(jié)果和實際開發(fā)利用等信息情況。

二、建立批后監(jiān)管協(xié)同機制

（一）明確監(jiān)管職責(zé)。縣（市、區(qū)）政府、市風(fēng)景旅游區(qū)管委會、工業(yè)園區(qū)管委會要對本轄區(qū)建設(shè)用地的供應(yīng)和監(jiān)管負總責(zé)。國土資源、發(fā)改、財政、監(jiān)察、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、經(jīng)貿(mào)、工商、工業(yè)園區(qū)等有關(guān)職能部門要各司其職。共同加強國有建設(shè)用地批后監(jiān)管工作。

1.國土資源部門要做好土地供應(yīng)和項目用地竣工驗收等工作。依照供地計劃、土地用途、國家產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃設(shè)計條件以及環(huán)保要求進行供地。工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的必需采取招標拍賣掛牌等方式公開出讓。工業(yè)用地的出讓價格不得低于國家規(guī)定的最低價規(guī)范。依照土地劃撥決定書、出讓合同、建設(shè)用地批準書規(guī)定對用地單位的履約情況進行日常檢查和竣工驗收。不得受理土地登記申請。

2.發(fā)改部門要做好項目的審核、核準和備案工作。把好建設(shè)項目的可行性研究論證關(guān)。督促項目單位按批準、核準或備案的要求進行投資建設(shè)。對未進行用地預(yù)審的建設(shè)項目，不得料理項目的審核、核準和備案手續(xù)。

3.財政部門要做好土地出讓收入的征收管理工作。督促用地單位依照土地出讓合同規(guī)定。

4.規(guī)劃、建設(shè)、房管部門要做好建設(shè)項目供地前的規(guī)劃條件編制、審批工作和用地后的規(guī)劃、建設(shè)施工、房屋銷售等監(jiān)督檢查工作。依照節(jié)約集約原則和《土地利用現(xiàn)狀分類》中華人民共和國國家規(guī)范省建設(shè)用地指標》等新的指標要求。不得擅自調(diào)整。對項目用地的規(guī)劃及工程建設(shè)等情況進行監(jiān)督檢查，督促項目單位按規(guī)劃及工程建設(shè)要求進行建設(shè)。對未取得合法用地手續(xù)的建設(shè)項目，不得發(fā)放相關(guān)的規(guī)劃、施工許可證、料理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

5.監(jiān)察部門要做好土地供應(yīng)過程的監(jiān)督工作。依法進行責(zé)任追究。

6.經(jīng)貿(mào)、中小企業(yè)管理部門和工業(yè)園區(qū)要做好項目投資金額到資情況的監(jiān)督檢查工作。及時將項目用地監(jiān)管情況通報給相關(guān)職能部門。

7.對未取得合法用地手續(xù)的建設(shè)項目。

（二）加強監(jiān)督檢查。國土資源、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)職能部門要切實履行職責(zé)。不能影響用地單位的正常施工和生產(chǎn)。監(jiān)督檢查的主要內(nèi)容：

1.否按土地出讓合同約定的期限及時足額繳納土地出讓金；屬于劃撥土地的否交清了有關(guān)規(guī)費。

2.否在規(guī)定期限內(nèi)完成規(guī)劃、建設(shè)等動工開發(fā)建設(shè)前的相關(guān)審批手續(xù)。

3.否按照規(guī)定的土地用途進行土地開發(fā)和利用；

4.否按照規(guī)定的容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃條件進行建設(shè)；

5.否存在少批多占和移位用地問題；

6.否存在違規(guī)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)；

7.相關(guān)職能部門需要列入監(jiān)督檢查的其他內(nèi)容。

每半年要對經(jīng)依法批準的新增建設(shè)用地和土地供應(yīng)的情況，各地要建立建設(shè)項目用地定期檢查制度。進行一次全面自查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時糾正，對土地違法違規(guī)行為進行處置。

三、完善建設(shè)項目竣工用地驗收制度

（一）建立建設(shè)項目綜合驗收制度。各地要為建設(shè)項目竣工驗收提供高效快捷服務(wù)。作為建設(shè)項目竣工綜合驗收的一項內(nèi)容。建設(shè)項目竣工驗收中，沒有國土資源部門的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的不得通過竣工驗收。

（二）加強對建設(shè)項目用地竣工驗收工作。國土資源部門要嚴格對照項目用地供地規(guī)定的內(nèi)容逐項驗收。重點檢查是否改變土地用途，否存在閑置現(xiàn)象；對經(jīng)營性用地重點檢查是否超容積率和增加建筑密度減少綠地等；對工業(yè)用地重點檢查土地用途、投資強度、建筑密度、綠地率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積是否符合土地出讓合同規(guī)定，用地范圍內(nèi)是否建有成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。對不按土地出讓合同或劃撥決定書約定要求進行開發(fā)的依照合同約定追究土地使用者相應(yīng)的違約責(zé)任。

四、加大違法違規(guī)責(zé)任追究

（一）加大閑置土地處置力度。各地要依照閑置土地處置政策。特別是閑置的工業(yè)用地，要加大盤活力度，新引進企業(yè)要首先使用閑置土地。根據(jù)《閑置土地處置方法》有關(guān)規(guī)定，下列土地可認定為閑置土地：

1.土地出讓合同或劃撥決定書或建設(shè)用地批準書約定開工期限的自期滿之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的

2.土地出讓合同或劃撥決定書或建設(shè)用地批準書未約定開工建設(shè)期限的自土地出讓合同或劃撥決定書生效之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的

3.規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi)雖已動工開發(fā)建設(shè)。

4.規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi)雖已動工開發(fā)建設(shè)。

閑置土地可以按下列方法進行處置：

1.料理延期建設(shè)手續(xù)。

2.土地閑置滿一年不滿兩年的按出讓或劃撥土地價款的20%征收閑置費；

篇5

關(guān)鍵詞：土地利用；特點；方法

中圖分類號： C35 文獻標識碼： A

一、土地利用規(guī)劃的特點

1、公共政策屬性

土地利用規(guī)劃是基于社會經(jīng)濟發(fā)展的需求而產(chǎn)生的，具有與社會經(jīng)濟同步演化的特點。總結(jié)國際上土地利用相關(guān)規(guī)劃的特點，土地利用規(guī)劃總體上可分為以科學(xué)和理性為特點的藍圖規(guī)劃階段、系統(tǒng)綜合為特點的過程規(guī)劃階段以及倡導(dǎo)人的社會價值理念為特點的參與式規(guī)劃階段。中國處于社會經(jīng)濟的快速發(fā)展階段，規(guī)劃更應(yīng)該采用過程規(guī)劃模式，土地利用規(guī)劃不僅是描繪未來變化的圖景，更重要的是通過行動綱領(lǐng)和政策的制訂，調(diào)整社會經(jīng)濟關(guān)系的變化，引導(dǎo)社會經(jīng)濟和環(huán)境的發(fā)展方向、行動步驟，促進社會經(jīng)濟在客觀規(guī)律和規(guī)劃的綜合作用下，符合未來發(fā)展的要求。因此更具有政策屬性，在某種程度上，土地利用規(guī)劃成為政府的公共政策的工具或者一部分。

2、綜合性

綜合性不僅僅是指傳統(tǒng)意義上的自然、社會、經(jīng)濟和生態(tài)的綜合，部門的綜合，多學(xué)科的綜合，更強調(diào)作為政治、經(jīng)濟、環(huán)境、社會與土地利用空間相互作用基礎(chǔ)上的綜合。中國的土地利用規(guī)劃編制過程中也經(jīng)過大量的社會經(jīng)濟調(diào)查和預(yù)測，在規(guī)劃的內(nèi)容中也有社會經(jīng)濟的內(nèi)容（人口、GDP等），但是這些社會經(jīng)濟的分析、預(yù)測及結(jié)論均未很好地轉(zhuǎn)化為規(guī)劃的組成部分，或者并沒有有機的結(jié)合進規(guī)劃內(nèi)容之中，兩部分是脫離的。而實際上，土地利用規(guī)劃是將社會經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為空間層次的內(nèi)容，土地利用規(guī)劃通過協(xié)調(diào)和調(diào)節(jié)土地使用關(guān)系，建立社會經(jīng)濟和環(huán)境要素在土地使用上的關(guān)系，為社會經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展提供空間支持。因此，土地利用規(guī)劃的綜合性體現(xiàn)在土地利用系統(tǒng)和社會經(jīng)濟和環(huán)境系統(tǒng)的相互作用之中。

3、空間層次性

中國經(jīng)濟體制的改革使中央和地方政府在財權(quán)、事權(quán)等方面有了不同劃分。具有鮮明政治經(jīng)濟特點的土地利用規(guī)劃也相應(yīng)的有所不同。土地利用規(guī)劃的空間層次性體現(xiàn)在不同層級的土地利用規(guī)劃有不同的目標、內(nèi)容、方法和保障手段等。

二、土地利用規(guī)劃方法

土地利用規(guī)劃的方法取決于規(guī)劃的理論或模式。首先，不同發(fā)展階段的土地利用規(guī)劃方法有所不同。需要指出的是，新方法的產(chǎn)生并不意味著舊方法的失效，隨著問題導(dǎo)向的土地利用規(guī)劃的發(fā)展，方法也在不斷地發(fā)展之中。其次土地利用規(guī)劃的要素綜合性和學(xué)科集成性決定了其方法的多樣性，總體上可分為普遍的方法和具體的方法兩個層次。

1、土地利用規(guī)劃方法比較

原國家土地管理局制定的《縣級土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》規(guī)定土地利用規(guī)劃必須在土地利用現(xiàn)狀分析和各類用地需求量預(yù)測的基礎(chǔ)上綜合考慮社會、經(jīng)濟和生態(tài)效益，協(xié)調(diào)各部門和產(chǎn)業(yè)間的用地矛盾。但《規(guī)程》中沒有給出具體“綜合協(xié)調(diào)”的方法，導(dǎo)致實踐操作中，地方只是將各類用地需求預(yù)測結(jié)果拼湊成一個規(guī)劃方案，提出了各類用地間的矛盾，而對于如何解決這些矛盾，即如何進行矛盾的“綜合協(xié)調(diào)”這個本質(zhì)而關(guān)鍵的問題卻懸而未決。為了有效利用土地資源，保證社會、經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，減少人為因素對土地利用主觀隨意性的干擾，就必然要依靠科學(xué)合理的規(guī)劃方法。下表從土地利用規(guī)劃方法取決于規(guī)劃理論的觀點出發(fā)，對土地利用規(guī)劃方法進行總結(jié)。

基于土地利用規(guī)劃理論的土地利用規(guī)劃方法分析

理論基礎(chǔ) 理論分支 規(guī)劃方法

地理學(xué) 人地關(guān)系論

區(qū)位論

地域分異理論

地理信息系統(tǒng) 土地適應(yīng)性分析、土地潛力評價

土地集約利用、土地規(guī)模效益、級差地租分析

土地利用分區(qū)、土地用途管制

元胞自動機(CA)分析法，多智體(NfAS)分析模型

經(jīng)濟學(xué) 經(jīng)濟增長論

運籌學(xué)理論

自然資源價值理論 成本收益分析法

博弈論方法、線性規(guī)劃法、目標規(guī)劃法

資源環(huán)境經(jīng)濟核算法

管理學(xué) 非理性理論

外部性理論

行為科學(xué)理論 有限性規(guī)劃法、彈性規(guī)劃法

環(huán)境影響評價分析、外部性內(nèi)部化方法

行為分析法

生態(tài)學(xué) 種群生態(tài)學(xué)理論

景觀生態(tài)學(xué)理論 生態(tài)位方法

景觀格局分析法

哲學(xué) 可持續(xù)發(fā)展理論

低碳經(jīng)濟理論 生態(tài)足跡方法、生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值測度方法

碳源(匯)分析法

社會學(xué) 公共關(guān)系理論 交互式方法、參與式方法

心理學(xué) 實驗心理學(xué) 決策分析法

系統(tǒng)科學(xué) 系統(tǒng)工程 系統(tǒng)動力學(xué)分析法

2、土地利用規(guī)劃方法

從土地利用規(guī)劃的特點而知, 意識形態(tài)和經(jīng)濟體制對土地利用規(guī)劃起著根本性的制約作用。探討社會主義市場經(jīng)濟的運行規(guī)律和與此相關(guān)的土地利用變化規(guī)律, 土地利用規(guī)劃管理的特點是創(chuàng)新土地利用規(guī)劃方法的重要基礎(chǔ)。進而發(fā)展以下方法:

1.加強土地評價

從土地利用規(guī)劃的空間性出發(fā), 土地資源的空間配置需要以評價為基礎(chǔ), FAO 土地利用規(guī)劃指南強調(diào)土地利用規(guī)劃作為最佳土地利用的選擇, 是以土地計價為基礎(chǔ)的, 而且不包括自然的適宜性評價, 也包括經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的評價, 如農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)方法, 以及基層規(guī)劃服務(wù)的土地評價, 如土地評價和立地評價, 以及包括土地不同層次上的生態(tài)經(jīng)濟評價, 方案的環(huán)境影響評價等在內(nèi)的土地評價系列方法都可以為規(guī)劃的協(xié)調(diào)和決策提供科學(xué)支撐。

2.建立土地利用變化與社會, 經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系的模型

工業(yè)化, 城鎮(zhèn)化的加快與農(nóng)用地尤其是耕地的減少的雙向過程是一個客觀的規(guī)律。但由于土地資源的有限性, 這種雙向的過程不會是線性的, 社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段, 土地利用結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)相對平穩(wěn)狀態(tài), 既土地利用變化和社會經(jīng)濟發(fā)展具有偶合關(guān)系。在不同國家和地區(qū)有不同的表現(xiàn)形式, 尤其是市場經(jīng)濟體制的建立, 使這一過程變得更為復(fù)雜。為此, 借鑒“土地利用和土地覆蓋變化的驅(qū)動力模型”, 引入投入產(chǎn)出的宏觀經(jīng)濟模型, 度量區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài), 考察地區(qū)變化的城鎮(zhèn)化速率, 通過典型地區(qū)的案例研究提取所需參數(shù), 建立動態(tài)經(jīng)濟, 發(fā)展土地利用變化的耦合關(guān)系模型, 可為這一復(fù)雜過程的分析找到解決的方法。

3.建立土地利用變化與生態(tài)環(huán)境演變的模型

土地生態(tài)環(huán)境的演變與土地利用規(guī)劃引致的土地利用結(jié)構(gòu)和布局的變化及土地利用方式的選擇是密不可分的, 基于可持續(xù)發(fā)展的要求, 土地利用的規(guī)劃應(yīng)以不導(dǎo)致土地生態(tài)環(huán)境的退化或不超時土地資源的生態(tài)安全為基礎(chǔ)。為此, 需要建立土地利用變化和生態(tài)環(huán)境演變關(guān)系的模型, 合理確定土地生態(tài)安全標準下的土地利用模式。國際土地利用和土地覆蓋變化的研究, 把土地利用引起的環(huán)境效應(yīng)作為重要內(nèi)容, 并主要在微觀和小流域尺度上建立相應(yīng)的模型。借鑒這一方法, 建立不同利用尺度的土地利用變化和生態(tài)環(huán)境演變關(guān)系模型以及生態(tài)安全評價指標體系, 為尋找土地資源生態(tài)安全下的土地利用方案提供有效的途徑。

4.制定土地用途管制分區(qū)的法則

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展, 土地利用規(guī)劃轉(zhuǎn)向以技術(shù)領(lǐng)域為重點轉(zhuǎn)向非技術(shù)領(lǐng)域為重點的趨勢。基于土地利用規(guī)劃作為政策工具的特點, 土地用途管制作為基層土地利用規(guī)劃的主要方法為核心內(nèi)容, 其本質(zhì)是制定一種土地用途管制的規(guī)則, 或者說是法規(guī)。盡管土地用途分區(qū)管制法在國外比較成熟, 但其特點是一個國家的基本政體、法律傳統(tǒng)、歷史基礎(chǔ)、經(jīng)濟體制、社會發(fā)展階段、自然資源和條件的稟賦以及文化背景都密切相關(guān)。基于中國社會主義市場經(jīng)濟體制的發(fā)展階段特點, 分析中國進行土地用途分區(qū)的背景, 在探討不同地區(qū)用途分區(qū)法令化的可能框架基礎(chǔ)之上, 制定土地用途分區(qū)的法則, 使之真正成為土地利用規(guī)劃的重要方法之一。

參考文獻

[1]梁鶴年.簡明土地利用規(guī)劃[M].北京:地質(zhì)出版社，2003

篇6

關(guān)鍵詞：項目貸款；土地置換；財務(wù)危機；對策

中圖分類號：G647.5 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）018-000-01

一、高校財務(wù)危機的新形式

高校財務(wù)危機的新形式主要表現(xiàn)為以下幾點：

1.高校貸款結(jié)構(gòu)不合理，流動資金貸款所占比例過高，導(dǎo)致高校財務(wù)面臨新的危機。高校新校區(qū)建設(shè)前期，銀行貸款以項目貸款為主，高校歸還項目貸款主要靠向銀行借貸流動資金。隨著新校區(qū)建設(shè)項目逐漸完工，高校項目貸款占高校貸款比例越來越小，流動資金貸款比例越來越大，有的高校已接近50%，而且還在逐年增長。這些流動資金基本上都是一年期短期貸款，一旦國家金融政策出現(xiàn)變動，高校立即就會陷入財務(wù)危機。

2.學(xué)校建設(shè)資金的終極需求與財政部門要求減少貸款規(guī)模的政策存在矛盾。高校新校區(qū)建設(shè)大部分已接近尾聲，但收尾工程及歸還項目貸款仍需要大量資金。怎樣做到既能減少高校貸款規(guī)模，又能滿足高校后期建設(shè)和還貸需要，是當(dāng)前財政部門和高校急需研究的一個重要課題。

3.鄭州市政府土地置換政策和省政府對高校老校區(qū)土地置換政策個別條款不一致，擋住了高校通過土地置換化解財務(wù)危機的主要通道。省政府關(guān)于老校區(qū)置換有兩個文件，一個是豫政辦【2005】83號《河南省教育廳等部門關(guān)于切實做好高等學(xué)校老校區(qū)土地置換工作意見的通知》，第二個文件是【2015】18號《河南省人民政府省長辦公會議紀要》。 鄭州市政府2015年7月也出臺了高校老校區(qū)土地置換文件鄭政辦【2015】99號《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)省屬高校老校區(qū)土地置換實施方案的通知》，文件規(guī)定：1.對未進行控規(guī)調(diào)整的，市政府維持原教育用途不變，不再進行用途調(diào)整；2.對省屬高校新校區(qū)科教用地“未供即用”、“改變用途”等問題的處理與老校區(qū)土地置換同步進行，不符合劃撥用地條件的，按照協(xié)議方式辦理手續(xù)，土地出讓價款按照不低于2014年第一期的同區(qū)塊、同用途的土地市場指導(dǎo)價評估確定，未及時、足額繳納土地價款的，可從老校區(qū)置換收購補償資金中扣繳。

從省政府的這兩個文件中可以看出，文件內(nèi)容有利于促進高校進行老校區(qū)土地置換；而按照鄭州市政府出臺的文件精神進行土地置換，土地價格非常低，因為不準進行土地變性，土地價格上不去。退一步講，就是按照較低的價格進行了土地置換，資金也會被政府扣掉，最后高校也得不到資金，因為每個高校新校區(qū)和家屬區(qū)在征地和建設(shè)過程中都有改變土地用途和不符合劃撥用地條件的現(xiàn)象。

二、解決高校財務(wù)危機的對策

在提出具體建議之前，先探討三個概念：一個是股權(quán)投資；一個是債權(quán)投資；一個是投資性債權(quán)。股權(quán)投資比較好理解，就是用資金換股份，公司收益股東跟著收益，公司虧損股東跟著虧損，投資者對公司的重大事項具有表決權(quán)。高校資產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，解決高校債務(wù)問題現(xiàn)階段還不能引入股權(quán)投資。債權(quán)投資也比較好理解，就是借給別人資金，取得固定收益，到期還本，公司盈虧與自己沒有關(guān)系。目前，銀行向高校貸款以及融資租賃公司向高校融資就屬于這一類。投資性債權(quán)就比較難理解了，投資性債權(quán)既兼具股權(quán)投資的長期性質(zhì)又不具備股權(quán)投資的表決權(quán)，既兼具債權(quán)投資的保本固定收益性質(zhì)，又沒有債權(quán)投資的歸還本金期限。投資性債權(quán)本質(zhì)上是一種長期債權(quán)，只不過是沒有還款期限，投資方想撤回投資只能靠出售債權(quán)，接受投資的一方想收回債權(quán)也只能通過購買債權(quán)來實現(xiàn)。理解了這三個概念，我們就可以提出解決高校新形式債務(wù)危機的第一個措施：

1.引入社會資金，把高校貸款轉(zhuǎn)化為債權(quán)性投資，既可以解決新的財務(wù)風(fēng)險，又可以有效化解高校債務(wù)；既能滿足高校的資金需求，又能完成化債目標，在高校財力允許的情況下再將債權(quán)收回。

目前，個別高校已開始模仿嘗試這種融資方式，但還不屬于真正的債權(quán)性投資模式，他們只是簡單地把貸款的主體由學(xué)校轉(zhuǎn)嫁給了其它相關(guān)單位，比如學(xué)校建設(shè)，學(xué)校不再向銀行貸款，改由學(xué)校協(xié)助施工方向銀行貸款墊資，學(xué)校除按期支付工程款以外再加付施工方銀行貸款利息。這種方式表面上避過了財政部門、教育部門的貸款監(jiān)管，解決了高校建設(shè)資金，但實際上還得按期歸還銀行貸款本金和利息。學(xué)校還貸的壓力并沒有減輕。如果再進一步，學(xué)校不再歸還施工方本金，每年只支付施工單位利息就可以完全把貸款轉(zhuǎn)化為債權(quán)性投資。

2014年10月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》，全面部署加強地方政府性債務(wù)管理，允許地方政府發(fā)行債券。高校債務(wù)屬于政府債務(wù)的一部分，也會通過發(fā)行地方政府債券替高校歸還一部分銀行貸款。無論債務(wù)的主題是誰，總得按約定期限歸還本金，債務(wù)的主題總是被動的。如果能把債務(wù)轉(zhuǎn)化為債權(quán)性投資，高校就可以變被動為主動，什么時候還本由高校說了算，高校什么時候經(jīng)濟富裕了什么時候再把債權(quán)購回。如果高校平時只付息不換本，經(jīng)濟壓力就會很小。

2.招商引資把高校老校區(qū)建設(shè)成大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，讓高校老校區(qū)變?yōu)榇髮W(xué)生創(chuàng)業(yè)就業(yè)基地，不但能化解高校債務(wù)，又能讓高校老校區(qū)永遠為高校師生服務(wù)。

高校老校區(qū)土地所有權(quán)屬于國家，由屬地政府代表國家行使這一權(quán)利，高校土地性質(zhì)能否變更由屬地政府的城市規(guī)劃說了算，上一級政府無權(quán)干涉。省級政府雖然不能干涉地市政府的城市規(guī)劃，但可以考慮在不改變教育用地性質(zhì)的情況下幫助高校把老校區(qū)建設(shè)成大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，讓高校老校區(qū)變?yōu)榇髮W(xué)生創(chuàng)業(yè)就業(yè)實踐基地，不但能化解高校債務(wù)，又能讓高校老校區(qū)永遠為高校師生服務(wù)，將是一個兩全其美的好辦法。

第三、由教育廳代表高校和市政府協(xié)商，把所有高校需要置換的老校區(qū)作為一個整體進行規(guī)劃和置換。對于市政府急需、必須建成中小學(xué)和醫(yī)院的老校區(qū)，由市政府規(guī)劃成學(xué)校和醫(yī)院，解決市區(qū)基礎(chǔ)教育和醫(yī)院不足的問題，把其余的老校區(qū)規(guī)劃成商住用地，提高老校區(qū)置換價格，既照顧到了市政府的規(guī)劃需要也滿足了高校化債所需資金。

參考文獻：

[1]豫政辦【2005】83號.河南省教育廳等部門關(guān)于切實做好高等學(xué)校老校區(qū)土地置換工作意見的通知.

[2]【2015】18號.河南省人民政府省長辦公會議紀要.

篇7

【關(guān)鍵詞】土地規(guī)劃；理性思考

一、我國土地規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀

（ 一） 規(guī)劃制定不完善

在土地規(guī)劃制度逐步受到重視的今天，在市場經(jīng)濟發(fā)展的新形勢下，我國現(xiàn)行的土地規(guī)劃凸顯出一個重要問題，就是土地規(guī)劃的制定不完善，與貫徹執(zhí)行脫節(jié)。通常，一個完整的土地規(guī)劃需要花費大量的人力、物力、財力等編制，當(dāng)規(guī)劃取得進展后，往往在具體實施過程中遇到障礙，執(zhí)行過程中通常有很多現(xiàn)實的阻力影響預(yù)先編制好的規(guī)劃，致使土地規(guī)劃形同虛設(shè)，造成大量的浪費。這種情況出現(xiàn)有很多主、客觀因素，主要包括規(guī)劃制定不完善、政策整體性、連貫性差、土地規(guī)劃權(quán)威性不高、公眾參與度低等，這些都影響我國土地規(guī)劃的進一步發(fā)展。

（ 二） 規(guī)劃方法單一

我國制定土地規(guī)劃一直以來采取靜態(tài)的定性研究法，而非動態(tài)的定量研究法，這種單一的研究方法不可避免地造成了規(guī)劃的局限性。定性研究法憑借規(guī)劃者的經(jīng)驗判斷，通過客觀事物的觀察為導(dǎo)向，進行綜合測量判斷，進一步制定出具體的規(guī)劃指標，最后經(jīng)過數(shù)據(jù)驗算、推理達到綜合平衡發(fā)展。然而隨著時代的發(fā)展，我國經(jīng)濟體制已經(jīng)由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，我國的土地規(guī)劃越來越受重視，如果依然沿用這種定性的單一方法編制土地規(guī)劃，勢必會影響土地規(guī)劃的準確性，難以建立嚴謹規(guī)范的土地管理制度，難以促進我國土地規(guī)劃的飛速、穩(wěn)步發(fā)展。

（ 三） 規(guī)劃可操作性低

由于國情的需要，我國土地規(guī)劃過分重視農(nóng)業(yè)用地的評價，卻忽視了我國整體資源的優(yōu)化配置及空間布局。通常，在一些土地規(guī)劃的制定過程中，某些地方思想保守落后，觀點缺乏創(chuàng)新，土地規(guī)劃方案的執(zhí)行力度不夠，無法體現(xiàn)出土地規(guī)劃的前瞻性和先進性。對于建設(shè)用地的預(yù)測和安排缺少創(chuàng)新能力，只是在有關(guān)部門現(xiàn)有的規(guī)劃下執(zhí)行實施的。而且，土地規(guī)劃中重復(fù)問題嚴重，地方實施土地方針政策缺乏地方特色，甚至出現(xiàn)土地規(guī)劃雷同的現(xiàn)象，這些我們都要引以為戒。

二、我國土地規(guī)劃發(fā)展中存在的問題

（ 一） 土地用途不合理

當(dāng)前，我國土地用途規(guī)劃的不合理，往往由于領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威過高、公眾和專家參與度較低、現(xiàn)實與規(guī)劃脫節(jié)、制定前期實地調(diào)研不到位或不準確等原因造成。為了避免這種情況的惡化，在土地規(guī)劃編制前，必須對規(guī)劃范圍及其周邊用地的實際情況加以詳細調(diào)研，在合理分析、評價的基礎(chǔ)上，從政府、環(huán)境、當(dāng)?shù)貙嶋H等經(jīng)濟學(xué)、社會學(xué)角度，合理確定土地用途。

（ 二） 規(guī)劃缺乏明確的目標

當(dāng)前我國仍有許多土地規(guī)劃未能充分適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展機制，規(guī)劃目標不科學(xué)，方法不得當(dāng)，體現(xiàn)不出地方土地規(guī)劃的特色，從而使得土地規(guī)劃與市場經(jīng)濟發(fā)展背離。此外，有的土地規(guī)劃制定的方案單一，在實際執(zhí)行過程中往往需要反復(fù)修改、調(diào)整，導(dǎo)致以前的規(guī)劃作廢，浪費人力、物力。

（ 三） 規(guī)劃缺乏動態(tài)性

我國當(dāng)前土地規(guī)劃方法單一，基本上采用靜態(tài)的定性分析方法，從地方的經(jīng)濟發(fā)展出發(fā)制定出相應(yīng)的規(guī)劃，再進行各種數(shù)據(jù)的分析、運算。然而這種研究方法對于人文地理、生態(tài)環(huán)境和土地的自然屬性等方面缺少全面細致的分析，容易導(dǎo)致土地利用問題過于簡單化，造成其指標準確度的下降。另外，由于受規(guī)劃本身的約束性或不確定因素的影響，需要隨時調(diào)整或者更改，使得之前的規(guī)劃方案缺乏動態(tài)性，需要大幅度修改，造成了重復(fù)的勞動。這種缺乏動態(tài)性的規(guī)劃使得土地規(guī)劃成為一種僵化、固有的模式，導(dǎo)致了土地規(guī)劃工作與現(xiàn)實脫節(jié)，削弱了規(guī)劃指導(dǎo)的控制作用，與實際脫離。

三、促進我國土地規(guī)劃的對策建議

（一） 建立健全規(guī)劃制度

為了盡可能避免土地規(guī)劃過程中所遇到的各種問題，確保土地規(guī)劃與經(jīng)濟建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，我國在現(xiàn)有的土地規(guī)劃基礎(chǔ)上，應(yīng)進一步建立并完善土地規(guī)劃制度，包括土地規(guī)劃的編制、審批以及土地規(guī)劃的公示等，并對現(xiàn)有土地規(guī)劃的貫徹執(zhí)行情況進行實時的動態(tài)監(jiān)測。另外，我國政府應(yīng)加強出臺關(guān)于土地規(guī)劃方面的法律、法規(guī)，進一步嚴格執(zhí)行土地用途管制制度并逐步完善法律監(jiān)督體系及約束機制。通過對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地審批的嚴格管控，推動土地規(guī)劃的全面執(zhí)行。

（二） 完善土地規(guī)劃編制方法

我國當(dāng)前土地規(guī)劃方法過于單一和局限，必須對土地規(guī)劃編制方法進行進一步的改進和完善。可以通過完善土地規(guī)劃方法，采取將定性分析改為定性和定量分析相結(jié)合、改變傳統(tǒng)單一的靜態(tài)分析為動態(tài)分析。由于土地的利用開發(fā)屬于一個動態(tài)變化的過程，僅僅憑靜態(tài)的角度分析，難以全面掌握，很難作出合理、正確的預(yù)測和判斷，為了達到土地利用與經(jīng)濟發(fā)展相同步這一目標，并使經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益均達到最大化，必須采取動態(tài)的方法進行土地規(guī)劃編制。

（三） 深入規(guī)劃體制改革

為了將土地規(guī)劃的基本宗旨充分應(yīng)用到經(jīng)濟建設(shè)中，就必須不斷加大對規(guī)劃方案的改革力度。一是應(yīng)向社會廣泛宣傳土地規(guī)劃的指導(dǎo)思想、方針政策，讓各級領(lǐng)導(dǎo)樹立起規(guī)劃管理的意識，明確土地規(guī)劃的必要性和重要性，提高相關(guān)部門在規(guī)劃執(zhí)行過程中的自覺性；二是土地規(guī)劃要高效有序地開展實施，必須深入改革規(guī)劃體制，減少規(guī)劃數(shù)量，加強規(guī)劃的銜接力度，嚴格界定規(guī)劃范圍；三是建立起在市場經(jīng)濟發(fā)展下，以市場經(jīng)濟主體功能規(guī)劃為基礎(chǔ)，土地規(guī)劃等專項規(guī)劃為補充，各類規(guī)劃定位清晰、功能互補的規(guī)劃體制。

（四）完善土地規(guī)劃機制

建立完善的土地規(guī)劃機制，這也是我國進行土地規(guī)劃的重要舉措。土地規(guī)劃機制的建設(shè)，需要以土地有形市場為中心，加強各個部門之間關(guān)于土地規(guī)劃的交流與合作，制定出一系列的土地規(guī)劃法律法規(guī)與規(guī)章制度，從而建立起良性互動、規(guī)范有序的土地規(guī)劃運行體系。關(guān)于我國土地出讓與轉(zhuǎn)讓，往往是采用土地協(xié)議有償出讓的方式，一般流程是土地開發(fā)商看好一塊土地之后，需要國家有關(guān)單位進行審批，經(jīng)過一系列的審批環(huán)節(jié)之后，100個工作日左右開發(fā)商便可以獲得土地。土地交易中心的成立，使得這些繁瑣的手續(xù)大大的減少，僅僅憑借合同，開發(fā)商便可以直接向政府有關(guān)部門領(lǐng)取各種審批手續(xù)，無論是對于開發(fā)商還是對于有關(guān)部門來講，都可以達到省時省力省錢的目的。從這一角度來講，土地交易中心的成立，大大的實現(xiàn)了市場土地的資源配置，同時也有利于政府土地規(guī)劃廉政建設(shè)。未來五十年內(nèi)，我國土地將會進行更大范圍更高層次的土地規(guī)劃制度改革，實現(xiàn)我國土地資源配置的進一步優(yōu)化，實現(xiàn)我國土地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，從而建立服務(wù)周到、治理有方的土地規(guī)劃模式。

（五）加強規(guī)劃監(jiān)測和評估

作為一門應(yīng)用的科學(xué)，規(guī)劃本身需要在實踐中不斷檢驗而得以發(fā)展。FAO的十步驟土地利用規(guī)劃方法包括：確定目標；組織規(guī)劃工作；分析規(guī)劃的難題；尋找解決的途經(jīng)；自然適宜性評價；環(huán)境――經(jīng)濟――社會適宜性評價；選擇最佳方案；撰寫規(guī)劃報告；規(guī)劃實施；規(guī)劃監(jiān)測和修訂。規(guī)劃的監(jiān)測和評估是土地利用規(guī)劃的重要環(huán)節(jié)。

（六）建立土地規(guī)劃師資格認證制度。

我國要根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的需求，按照國家產(chǎn)業(yè)政策和土地利用總體規(guī)劃的要求、計劃編報程序，結(jié)合實際，因地制宜地制定土地規(guī)劃師資格認證制度，通過專業(yè)人才的培養(yǎng)來進一步推動土地規(guī)劃實施。相關(guān)土地規(guī)劃人員必須不斷豐富自己的專業(yè)知識，實時更新國土動態(tài)，通過部門間學(xué)習(xí)、省內(nèi)學(xué)習(xí)、國內(nèi)學(xué)習(xí)等途徑，不斷深化專業(yè)及相關(guān)法律政策的知識，提高自身綜合分析能力，確保規(guī)劃水平的完善和提高。通過建立土地規(guī)劃師資格認證制度，提高土地規(guī)劃從業(yè)人員的專業(yè)水平，從而提高土地規(guī)劃編制水平。

（七）做好土地規(guī)劃的實施工作

我們?nèi)匀恍枰粩嗨伎迹朴谠趯嶋H工作中隨時發(fā)現(xiàn)問題，及時采取有效措施改善并解決問題，從而將土地利用總體規(guī)劃實施工作做好。不斷創(chuàng)新土地規(guī)劃理念，盡可能避免規(guī)劃中可能產(chǎn)生的問題，只有這樣才能確保土地規(guī)劃與經(jīng)濟建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地規(guī)劃的制定也會變得越來越復(fù)雜，為了使土地資源得到最充分、有效的利用，就必須建立一個系統(tǒng)性和完整性較高的土地規(guī)劃方案。在土地規(guī)劃實施的問題上，需要冷靜認真地考慮，發(fā)現(xiàn)問題的原因，采取有力的措施解決問題，從而將土地利用總體規(guī)劃工作做好。不斷創(chuàng)新土地規(guī)劃理念，盡可能避免規(guī)劃中各類問題的發(fā)生，只有這樣才能確保土地規(guī)劃與經(jīng)濟建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，為我國土地規(guī)劃事業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

參考文獻

[1]潘文章.關(guān)于我國當(dāng)前土地規(guī)劃的理性思考[J].江西建材，2014，04.

[2]竺豪杰.土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的關(guān)系[J].中國農(nóng)業(yè)信息，2014，03.

篇8

第一條為加大土地開發(fā)整理力度，規(guī)范土地開發(fā)整理工作，確保建設(shè)用地占補平衡和耕地保有量目標的實現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《*省土地管理實施辦法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的土地開發(fā)整理，是指在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃確定的目標和用途，通過行政、經(jīng)濟、法律和工程技術(shù)等手段，對土地利用現(xiàn)狀進行調(diào)整改造，綜合整治，提高土地集約利用率和產(chǎn)出率，增加有效耕地面積，改善生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的過程，包括土地開發(fā)、土地整理和土地復(fù)墾。

第三條土地開發(fā)整理必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項規(guī)劃，符合濕地保護、生態(tài)保護等有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。

第四條國土資源行政主管部門是土地開發(fā)整理的監(jiān)督管理部門。按管理權(quán)限負責(zé)土地開發(fā)整理規(guī)劃的編制、審批與實施，土地開發(fā)整理項目的安排、立項和規(guī)劃設(shè)計審批、專項資金管理、監(jiān)督實施、竣工驗收以及其他與土地開發(fā)整理有關(guān)活動的監(jiān)督管理。各級土地整理中心負責(zé)承辦本行政區(qū)域內(nèi)政府投資項目的論證、申報和組織編制項目的規(guī)劃設(shè)計、資金預(yù)算及項目實施等工作。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財政、交通、水利及環(huán)保等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)密切配合，并積極開展土地開發(fā)整理研究，推廣先進技術(shù)，提高土地開發(fā)整理工作水平。

第五條建立補充耕地儲備制，增加的耕地面積按規(guī)定列入全市年度耕地占補平衡的計劃指標。

第六條土地開發(fā)整理應(yīng)堅持積極推進土地整理，鼓勵土地復(fù)墾，適度開發(fā)未利用地的方針，以保護和改善生態(tài)環(huán)境為前提，按規(guī)劃、有計劃、有步驟、有組織地進行。

第七條各級政府應(yīng)制定優(yōu)惠政策鼓勵企業(yè)、其他組織采取多種形式參與土地開發(fā)整理，對取得顯著成績的單位和個人，可以給予獎勵。

第二章規(guī)劃管理與項目審批

第八條各級國土資源行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)耕地后備資源的調(diào)查、管理和項目選址，并根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，會同有關(guān)部門編制本級土地開發(fā)整理專項規(guī)劃。土地開發(fā)整理專項規(guī)劃編制完成后，報上一級國土資源行政主管部門審批并備

案。

第九條市級土地開發(fā)整理專項規(guī)劃應(yīng)著重提出土地整理開發(fā)的重點區(qū)域和重點工程，明確本市范圍內(nèi)易地補充耕地的區(qū)域和政策，確定土地整理開發(fā)投資方向。縣級土地開發(fā)整理專項規(guī)劃應(yīng)著重劃分適宜開墾區(qū)和土地整理區(qū)，明確土地整理開發(fā)項目的位置、范圍、規(guī)模和優(yōu)先順序，作為確立土地整理開發(fā)項目的依據(jù)。

第十條編制土地開發(fā)整理專項規(guī)劃應(yīng)廣泛征求公眾的意見，注意與基本農(nóng)田建設(shè)、生態(tài)退耕、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地權(quán)屬調(diào)整相結(jié)合，做好與村鎮(zhèn)建設(shè)、生態(tài)建設(shè)及大型工程移民搬遷等相關(guān)規(guī)劃的銜接。

第十一條市、縣（市）國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃、耕地后備資源狀況等情況，負責(zé)組織政府投資的土地開發(fā)整理項目的申報材料，逐級向有立項批準權(quán)的國土資源行政主管部門申報。有立項批準權(quán)的國土資源行政主管部門自收到項目申報材料后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按立項要求進行審查和現(xiàn)場踏勘，對不符合規(guī)劃和權(quán)屬不清、面積不符以及報件不全的，不予批準或轉(zhuǎn)報；對符合立項條件的，提出審查意見，按規(guī)定權(quán)限報批。建設(shè)用地單位和個人履行耕地占補平衡或土地復(fù)墾義務(wù)的，或由社會各類資金投資的土地開發(fā)整理項目，由投資單位按項目面積、規(guī)模分別向市、縣（市）國土資源行政主管部門申請立項，國土資源部門負責(zé)組織項目可行性研究與規(guī)劃設(shè)計審查和項目驗收。

第十二條申請土地開發(fā)整理項目，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請報告；

（二）項目可行性研究報告與評估意見，其中土地開發(fā)項目中涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、交通、環(huán)保等方面的，還應(yīng)附相關(guān)部

門簽署的明確意見；

（三）資金概算；

（四）土地利用總體規(guī)劃圖、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃圖、項目規(guī)劃圖和土地利用現(xiàn)狀圖；

（五）土地權(quán)屬證明；

（六）其他需要提交的材料。

第十三條各級國土資源行政主管部門應(yīng)對申報項目進行論證、審查和篩選，對重點項目進行評估，符合條件的，納入本級土地開發(fā)整理項目庫。納入土地開發(fā)整理項目庫的項目應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）符合土地開發(fā)整理的方向和要求；

（二）符合土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃；

（三）可開發(fā)整理土地具有一定規(guī)模，且相對集中成片（片塊不超過5片），土地整理項目單片在10公頃以上，其他項目單片面積一般應(yīng)在1公頃以上；

（四）項目實施后能有效增加一定耕地面積（土地開發(fā)凈增耕地面積不低于項目規(guī)劃設(shè)計面積的60%、土地復(fù)墾凈增耕地面積不低于項目規(guī)劃設(shè)計面積的40%、土地整理凈增耕地面積不低于項目規(guī)劃設(shè)計面積的10%、基本農(nóng)田整理凈增耕地面積不低于項目規(guī)劃設(shè)計面積的3%）。

第十四條各級國土資源行政主管部門每年應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)整理專項資金和耕地后備資源等情況制定年度土地開發(fā)整理計劃，并從本級項目庫中經(jīng)集體討論提出合適的土地開發(fā)整理項目批準立項。

第十五條土地開發(fā)整理項目經(jīng)批準后，項目承擔(dān)單位應(yīng)按《土地開發(fā)整理標準》和其他相關(guān)規(guī)范及時組織編制項目規(guī)劃設(shè)計和預(yù)算，并逐級報批準立項的國土資源行政主管部門審核。

第十六條國土資源行政主管部門對報送的項目規(guī)劃設(shè)計、預(yù)算方案實行會審制度，并按下列程序進行：

（一）初審。對報送的材料進行審核，提出初步審查意見；

（二）踏勘核實。組織有關(guān)人員到現(xiàn)場實地踏勘，并對報送材料的情況進行全面核實；

（三）作出決定。召開會審會，根據(jù)報送材料、實地踏勘核實情況和有關(guān)評估機構(gòu)及專家的評審論證，決定是否予以批準。

第十七條土地開發(fā)整理項目經(jīng)批準后，項目所在地的國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在批準之日起10日內(nèi)將土地開發(fā)整理方

案予以公告，公告期限為20日。從土地開發(fā)整理公告之日起，禁止在開發(fā)整理區(qū)域內(nèi)實施有礙項目實施的采石、取土、種植、改（擴）建或新建建筑物等行為，但禁止的時間一般不超過6個月。

第十八條國土資源行政主管部門要依據(jù)項目申報批準情況、土地開發(fā)整理專項資金情況和土地利用年度計劃，下達土地開發(fā)整理項目實施計劃，并予以公布。公布內(nèi)容包括：項目名稱、地點、規(guī)模、性質(zhì)、計劃投入資金、計劃施工期限等。

第十九條各級國土資源行政主管部門要依據(jù)下達的土地開發(fā)整理項目實施計劃，會同同級財政部門編制項目專項資金的季度用款計劃，并報上級國土資源行政主管部門備案。

第三章項目專項資金管理與項目實施

第二十條土地開發(fā)整理項目實施計劃下達后，各級國土資源行政主管部門應(yīng)認真組織實施，并接受上級國土資源行政主管

部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十一條國土資源行政主管部門要按批準的項目規(guī)劃設(shè)計、預(yù)算、支出預(yù)算、工程進度及實際用款情況和合同的約定撥付項目資金，以確保項目工程質(zhì)量和工期。

第二十二條撥入的土地開發(fā)整理專項資金必須按預(yù)算規(guī)定的用途使用，嚴格執(zhí)行專戶存儲，專款專用，專項管理、單獨核算，不得超支、坐支或挪作他用。

第二十三條項目承擔(dān)單位要根據(jù)批準的項目資金，制定項目實施方案，確保機構(gòu)、責(zé)任、制度及計劃的落實。

第二十四條土地開發(fā)整理項目的實施實行公告制、工程招投標制、項目法人制、工程監(jiān)理制。項目承擔(dān)單位為項目法人，負責(zé)項目實施全過程的組織和管理。項目實施應(yīng)采取合同管理方式，項目承擔(dān)單位應(yīng)與項目申報單位簽訂實施合同，按照合同規(guī)定嚴格項目的管理。項目中根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)進行招投標和監(jiān)理的，應(yīng)按規(guī)定確定施工單位和監(jiān)理單位。項目承擔(dān)單位應(yīng)項目實施公告，接受群眾和社會監(jiān)督。公告內(nèi)容主要包括：

（一）項目批準機關(guān)、批準文號、批準時間、批準范圍；

（二）項目承擔(dān)單位、實施單位、工程施工和監(jiān)理單位；

（三）項目具置、性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、主要工程內(nèi)容、總投資額限、工期；

（四）項目新增耕地面積、土地權(quán)屬狀況、預(yù)算經(jīng)濟效益等。

第二十五條項目實施過程中任何單位和個人不準擅自改變已批準的項目規(guī)劃設(shè)計。因施工需要確需變更規(guī)劃設(shè)計的，必須報原批準部門批準。項目規(guī)劃設(shè)計變更應(yīng)提交下列材料：

（一）項目規(guī)劃設(shè)計變更請示和變更申請書；

（二）項目規(guī)劃設(shè)計工程施工費用預(yù)算明細表；

（三）項目規(guī)劃設(shè)計變更前后直接費用預(yù)算對照表；

（四）項目規(guī)劃局部變更圖；

（五）其他需要提交的材料。

第二十六條項目竣工后，由項目承擔(dān)單位進行自檢，同級國土資源行政主管部門初驗合格后逐級報請項目批準部門驗收。其中，“占一補一”項目面積在6.66公頃以上的，報省國土資源行政主管部門檢查驗收；6.66公頃以下的，由市國土資源行政主管部門組織驗收，并報上級備案。

第二十七條項目驗收標準按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對驗收不合格的，下達整改通知責(zé)令其限期整改，經(jīng)兩次驗收仍不合格的，按有關(guān)規(guī)定進行處理。

第二十八條項目驗收合格后，由負責(zé)驗收的國土資源行政主管部門下達驗收批文，市、縣（市）國土資源行政主管部門依據(jù)批文驗收面積，將新增耕地按有關(guān)規(guī)定納入本級新增耕地補償指標庫。

第四章權(quán)屬調(diào)整與利用管理

第二十九條項目驗收合格后，涉及土地權(quán)屬調(diào)整的，土地使用權(quán)申請人應(yīng)及時到國土資源行政主管部門辦理土地登記手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定領(lǐng)取土地使用權(quán)證。

第三十條開發(fā)整理未確定使用權(quán)的國有未利用土地，可依法確定給從事開發(fā)的單位和個人（包括國有企業(yè)及下崗分流人員）使用。開發(fā)整理集體未利用地，經(jīng)三分之二以上村民代表或村民會議三分之二以上成員的同意，土地承包經(jīng)營權(quán)可以確定給開發(fā)者。

第三十一條經(jīng)登記發(fā)證后，使用開發(fā)整理新增耕地的，土地使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定30至50年不變，除確因國家建設(shè)需要外，不得平調(diào)或劃撥。

第三十二條因土地開發(fā)整理農(nóng)村居民搬遷、原宅基地恢復(fù)耕種，新建住宅占用耕地少于原宅基地的，免征耕地占用稅。有關(guān)部門對因土地整理實施的村莊集鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的項目建設(shè)，應(yīng)優(yōu)先安排用地計劃，有關(guān)規(guī)費按優(yōu)惠政策收繳。

第三十三條國土資源行政主管部門要加強項目成果管理，合理確定新增耕地的使用方式，保障新增耕地的有效利用，并實行后期運管制度。

第三十四條項目后期土地利用必須符合生態(tài)平衡原則、最大經(jīng)濟效果原則、用途不改變原則。

第三十五條項目后期工程的管護，由土地使用者負責(zé)，國土資源部門要建立巡查制度，負責(zé)檢查和監(jiān)督。

第三十六條經(jīng)依法登記發(fā)證后，任何單位或個人在耕種開發(fā)整理新增耕地期間，不能改變土地使用用途，如需要改變用途應(yīng)向國土資源行政主管部門提出申請，報有批準權(quán)的國土資源行政主管部門辦理土地變更登記手續(xù)。

第三十七條承包經(jīng)營土地開發(fā)整理新增耕地的單位或個人連續(xù)二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回該耕地的承包經(jīng)營權(quán)，重新發(fā)包。

第三十八條國土資源行政主管部門可以委托有資質(zhì)的單位對項目后期進行經(jīng)營管理，并依據(jù)經(jīng)營狀況，建立適當(dāng)?shù)耐顿Y回收計劃。

第三十九條國土資源行政主管部門應(yīng)對項目后期工程管護、土地利用和經(jīng)營情況以及項目開發(fā)復(fù)墾整理所帶來的作用和影響進行系統(tǒng)、客觀的分析評價。

第五章附則

第四十條由國家或省國土資源行政主管部門投入的土地開發(fā)整理項目的管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條本辦法自公布之日起施行。

黃石市國有建設(shè)用地用途管理實施辦法

第一條為加強國有建設(shè)用地管理，規(guī)范土地市場，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有建設(shè)用地的用途管理。

第三條縣級以上人民政府國土資源管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)國有建設(shè)用地用途管理工作。

第四條土地使用者必須嚴格按照批準和出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項目性質(zhì)、容積率、建筑密度、投資強度和綠地率等土地使用條件，動工開發(fā)利用土地。

第五條建設(shè)單位確需改變土地出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強度和綠地率等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上人民政府國土資源管理部門同意，報原批準用地的人民政府批準，并與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金；土地位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，在報批前，應(yīng)經(jīng)城市規(guī)劃管理部門同意。

第六條大型商居市場建設(shè)項目，應(yīng)以招標、拍賣、掛牌的出讓方式供地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛的方式取得大型商業(yè)市場項目開發(fā)權(quán)后,必須按土地出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強度和綠地率等土地使用條件開發(fā)利用土地。

第七條土地使用者利用招商引資和企業(yè)改制等優(yōu)惠政策，取得優(yōu)惠價格的土地使用權(quán)后，擅自改變土地用途、建設(shè)項目性質(zhì)的，改變部分的土地不享受優(yōu)惠政策，經(jīng)規(guī)劃部門同意后，按改變后的土地用途和建設(shè)項目性質(zhì)重新確定土地價格，與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，由土地使用者補繳差額部分的土地出讓金。

第八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、建設(shè)項目性質(zhì)、容積率、建設(shè)密度、投資強度和綠地率等土地使用條件的，按本辦法第五條的規(guī)定履行審批手續(xù)，與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第九條各類園區(qū)的商品房開發(fā)項目用地，應(yīng)當(dāng)納入全市土地利用年度計劃統(tǒng)一管理，由國土資源管理部門按照市場供需狀況，在土地交易市場以招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十條原劃撥土地經(jīng)依法批準用于經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，由國土資源管理部門在土地交易市場進行公開交易，按照市場價格補繳土地出讓金，也可以由縣級以上人民政府土地收儲部門按原土地用途和劃撥用地的評估地價收購，以招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)報有批準權(quán)的人民政府批準；準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方與國土資源管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照市場價格補繳土地出讓金。

第十二條經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，由國土資源管理部門在土地交易市場進行公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，縣級以上人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

第十三條土地使用者通過科技、教育、經(jīng)濟適用住房等產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改困、改善職工住房條件、拆遷還建等優(yōu)惠政策取得劃撥土地使用權(quán)后，改變土地用途和項目性質(zhì)的，必須補辦規(guī)劃審批手續(xù)，并與國土資源管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照市場價格補繳土地出讓金。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目（含住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目）竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)主管部門提出竣工驗收申請。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、消防、人防等有關(guān)部門按下列要求進行綜合性驗收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）土地出讓合同約定條件的履行情況；

（四）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

（五）拆遷安置方案的落實情況；

（六）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。參與驗收的每個部門必須認真履行職責(zé)，并在驗收書上簽字蓋章。

第十五條單位和個人以營利為目的，改變建在原劃撥土地上的房屋用途，從事經(jīng)營性活動或?qū)ν獬鲎獾模瑧?yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金或土地年租金。

第十六條因土地抵押權(quán)實現(xiàn)和法院判決用于債務(wù)清償而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由國土資源管理部門依法納入土地交易市場進行公開交易。但在法院執(zhí)法階段，經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，對以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)經(jīng)評估作價后可直接交由申請執(zhí)行人抵償債務(wù)。

第十七條未經(jīng)法定程序，任何單位和個人不得擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第十八條任何單位和個人不得閑置土地。已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)建設(shè)用地，一年以上未動工建設(shè)的，由縣以上國土資源管理部門按每平方米2—5元的標準征收土地閑置費；連續(xù)兩年未使用的報經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣以上人民政府無償收回土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的非農(nóng)建設(shè)用地，必須按照土地出讓合同約定的條件開發(fā)土地。合同約定的動工開發(fā)日期滿一年仍未動工開發(fā)的，國土資源管理部門可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力、管理部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外。

篇9

第二條在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第三條出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

第四條協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第五條協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和;有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

第六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價，報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

第七條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報同級人民政府批準后組織實施。

國有土地使用權(quán)出讓計劃經(jīng)批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。

因特殊原因，需要對國有土地使用權(quán)出讓計劃進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)報原批準機關(guān)批準，并按照前款規(guī)定及時向社會公布。

國有土地使用權(quán)出讓計劃應(yīng)當(dāng)包括年度土地供應(yīng)總量、不同用途土地供應(yīng)面積、地段以及供地時間等內(nèi)容。

第八條國有土地使用權(quán)出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

第九條在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第十條對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等，制訂協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計條件、供地時間等。

第十一條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策,合理確定協(xié)議出讓底價。

協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。

協(xié)議出讓底價確定后應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個人不得泄露。

第十二條協(xié)議出讓土地方案和底價經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協(xié)議。

第十三條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

第十四條《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布，接受社會監(jiān)督。

公布協(xié)議出讓結(jié)果的時間不得少于15日。

第十五條土地使用者按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權(quán)。

第十六條以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十七條違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分：

（一）不按照規(guī)定公布國有土地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的；

（二）確定出讓底價時未經(jīng)集體決策的；

（三）泄露出讓底價的；

（四）低于協(xié)議出讓最低價出讓國有土地使用權(quán)的；

（五）減免國有土地使用權(quán)出讓金的。

違反前款有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇10

一、堅持保護與發(fā)展并重，切實加強土地管理

（一）強化耕地保護。按照國家堅守18億畝耕地保護紅線要求，落實最嚴格的耕地保護制度和土地用途管制制度，鞏固提高基本農(nóng)田保護成果。各鎮(zhèn)街要健全完善政府耕地保護目標考核體系，嚴格責(zé)任管理，確保全市耕地保有量不少于87337.5公頃，基本農(nóng)田保護面積不少于78184.3公頃，保護率不低于89.5％。

（二）嚴格建設(shè)項目用地預(yù)審。強化建設(shè)項目的土地規(guī)劃審查和許可，符合土地利用總體規(guī)劃的，國土部門要開辟“綠色通道”，優(yōu)先辦理；對不符合土地利用總體規(guī)劃的，不得通過建設(shè)項目用地預(yù)審。項目建設(shè)單位申報審批或核準使用土地建設(shè)項目時，必須附具土地預(yù)審意見，沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得審批或核準建設(shè)項目。各鎮(zhèn)街（開發(fā)區(qū)）要按照政策調(diào)整投資導(dǎo)向，優(yōu)先選擇符合國家產(chǎn)業(yè)政策、科技含量高、附加值大、低碳產(chǎn)業(yè)的項目，對這些項目，國土部門要會同項目單位積極跑辦，最大限度地滿足建設(shè)項目用地需求。對不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的項目，要實行“八個不”，即：發(fā)改部門不審批、規(guī)劃部門不許可、環(huán)保部門不環(huán)評、國土部門不供地、工商部門不注冊、供電部門不供電、水務(wù)部門不通水、金融部門不貸款。

（三）加強國有土地管理。任何單位和個人使用劃撥國有土地的，必須按照批準用途使用土地，不得擅自改變土地用途和使用條件，不經(jīng)國土部門批準，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)。各級各部門要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)建立良好的供地秩序，對不配合、不積極辦理用地手續(xù)的項目單位，國土部門要限期糾正并根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)；對涉嫌犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。要加強建設(shè)用地供后監(jiān)管。使用出讓國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、條件、期限，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。對建設(shè)項目用地實行竣工驗收，沒有國土部門檢查驗收意見，不得通過竣工驗收。

（四）扎實推進農(nóng)村建設(shè)用地綜合整治工作。要加強農(nóng)村集體土地管理，禁止村集體經(jīng)濟組織或村民委員會與項目用地單位私下交易土地，不得“以租代征”集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；嚴禁鎮(zhèn)村干部越權(quán)批放宅基地，村集體經(jīng)濟組織或村民委員會不得以任何形式轉(zhuǎn)讓或出租集體土地用于住宅建設(shè)；對擅自轉(zhuǎn)讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，要依照法律規(guī)定沒收非法所得，并處罰款，并對直接責(zé)任人給予黨政紀處分,構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。要加強衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作。各鎮(zhèn)街注意整治工作的方式方法，嚴禁敷衍塞責(zé)，嚴禁上交矛盾。市土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查領(lǐng)導(dǎo)小組要統(tǒng)籌安排，精心組織，突出難點，各成員單位要協(xié)同作戰(zhàn)，形成強大工作合力，確保衛(wèi)片檢查安全過關(guān)。

二、堅持開發(fā)與保護并舉，切實加強礦產(chǎn)資源管理

（一）繼續(xù)整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序，合理調(diào)整礦山企業(yè)布局，推進礦產(chǎn)資源整合。按照“禁采區(qū)關(guān)停，限采區(qū)收縮，開采區(qū)集聚”的原則，對不符合規(guī)劃、位于“三區(qū)兩線”可視范圍內(nèi)的一律取締關(guān)閉。對超層越界、私挖濫采等違法行為，由所在地鎮(zhèn)政府組織實施整治，市國土部門不得為其發(fā)放采礦許可證，公安部門不得批準其購買、使用爆破器材，供電部門不得為其供電，工商部門不得為其發(fā)放營業(yè)執(zhí)照，安全監(jiān)管部門不得為其發(fā)放安全生產(chǎn)許可證。對違法行為涉及到的礦山企業(yè)負責(zé)人要依法嚴懲；該追究刑事責(zé)任的，移交司法部門處理，并在新聞媒體上曝光。

（二）進一步加強礦業(yè)權(quán)市場建設(shè)。按照《探礦權(quán)采礦權(quán)招標拍賣掛牌管理辦法》的規(guī)定，嚴格新建礦山準入條件，堅持不符合礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃的不辦、生產(chǎn)能力達不到最低規(guī)模的不辦、位于耕地內(nèi)的不辦、未通過環(huán)評的不辦。發(fā)揮政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)作用，強制淘汰落后的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)技術(shù)，促使企業(yè)進行技術(shù)改造，推進資源利用方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。要嚴格執(zhí)行采礦權(quán)價款、礦產(chǎn)資源補償費、礦山地質(zhì)環(huán)境恢復(fù)治理保證金征收管理規(guī)定，做到依法征收、足額征收、應(yīng)收盡收，切實維護礦產(chǎn)資源國家所有權(quán)益。要以建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會為目標，堅持礦產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護相結(jié)合。按照“誰破壞，誰治理”的原則，明確治理責(zé)任人，礦山企業(yè)必須按照礦產(chǎn)資源開發(fā)利用方案和礦山地質(zhì)環(huán)境保護與恢復(fù)治理方案的要求，邊開采、邊治理。采礦權(quán)管理要和礦山生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理相結(jié)合，對不依法繳納地質(zhì)環(huán)境治理保證金、礦山生態(tài)環(huán)境治理工作不積極或不達標的，國土部門要吊銷其采礦許可證、礦山年檢視為不合格。對于歷史遺留，難以確定治理責(zé)任的損毀山體，各轄區(qū)鎮(zhèn)政府是治理的責(zé)任主體。要進一步充實完善《市突發(fā)地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案》，確保全市不出現(xiàn)地質(zhì)災(zāi)害事故。

三、強化責(zé)任意識，健全政府問責(zé)制度

（一）要加強組織領(lǐng)導(dǎo)，密切配合。土地礦產(chǎn)資源管理工作涉及面廣，政策性強。各鎮(zhèn)街要切實加強對此項工作的領(lǐng)導(dǎo)，主要負責(zé)同志要親自抓；國土、發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃等部門要在建設(shè)項目立項、工程設(shè)計、用地選址、用地預(yù)審和規(guī)劃審查、供地審批等各個環(huán)節(jié)，各負其責(zé)，協(xié)調(diào)配合；監(jiān)察、財政、審計、司法等部門要協(xié)同作戰(zhàn)，嚴肅查處土地供應(yīng)中的違法違規(guī)行為，在全社會形成依法用地、依法管礦的共識。