土地管理法修訂范文
時間：2023-09-06 17:41:49
導語：如何才能寫好一篇土地管理法修訂，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
第一章 總則
第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），制定本條例。
第二章 土地的所有權和使用權
第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有：
（一）城市市區的土地; （二）農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地; （三）國家依法征收的土地; （四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地; （五）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地; （六）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。
第三條 國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。
土地登記資料可以公開查詢。
確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。
第四條 農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。
農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。
設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。
第五條 單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的登記發證，由國務院土地行政主管部門負責，具體登記發證辦法由國務院土地行政主管部門會同國務院機關事務管理局等有關部門制定。
未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理。
第六條 依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。
依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。
第七條 依照《土地管理法》的有關規定，收回用地單位的土地使用權的，由原土地登記機關注銷土地登記。
土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。
第三章 土地利用總體規劃
第八條 全國土地利用總體規劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。
省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，由省、自治區、直轄市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，報國務院批準。
省、自治區人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，由各該市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，經省、自治區人民政府審查同意后，報國務院批準。
本條第一款、第二款、第三款規定以外的土地利用總體規劃，由有關人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準;其中，鄉（鎮）土地利用總體規劃，由鄉（鎮）人民政府編制，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府或者省、自治區、直轄市人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批準。
第九條 土地利用總體規劃的規劃期限一般為15年。
第十條 依照《土地管理法》規定，土地利用總體規劃應當將土地劃分為農用地、建設用地和未利用地。
縣級和鄉（鎮）土地利用總體規劃應當根據需要，劃定基本農田保護區、土地開墾區、建設用地區和禁止開墾區等;其中，鄉（鎮）土地利用總體規劃還應當根據土地使用條件，確定每一塊土地的用途。
土地分類和劃定土地利用區的具體辦法，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門制定。
第十一條 鄉（鎮）土地利用總體規劃經依法批準后，鄉（鎮）人民政府應當在本行政區域內予以公告。
公告應當包括下列內容：
（一）規劃目標; （二）規劃期限; （三）規劃范圍;（四）地塊用途; （五）批準機關和批準日期。
第十二條 依照《土地管理法》第二十六條第二款、第三款規定修改土地利用總體規劃的，由原編制機關根據國務院或者省、自治區、直轄市人民政府的批準文件修改。修改后的土地利用總體規劃應當報原批準機關批準。
上一級土地利用總體規劃修改后，涉及修改下一級土地利用總體規劃的，由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應修改，并報原批準機關備案。
第十三條 各級人民政府應當加強土地利用年度計劃管理，實行建設用地總量控制。土地利用年度計劃一經批準下達，必須嚴格執行。
土地利用年度計劃應當包括下列內容：
（一）農用地轉用計劃指標; （二）耕地保有量計劃指標; （三）土地開發整理計劃指標。
第十四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門應當會同同級有關部門進行土地調查。
土地調查應當包括下列內容：
（一）土地權屬; （二）土地利用現狀; （三）土地條件。
地方土地利用現狀調查結果，經本級人民政府審核，報上一級人民政府批準后，應當向社會公布;全國土地利用現狀調查結果，報國務院批準后，應當向社會公布。土地調查規程，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門制定。
第十五條 國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門制定土地等級評定標準。
縣級以上人民政府土地行政主管部門應當會同同級有關部門根據土地等級評定標準，對土地等級進行評定。地方土地等級評定結果，經本級人民政府審核，報上一級人民政府土地行政主管部門批準后，應當向社會公布。
根據國民經濟和社會發展狀況，土地等級每6年調整1次。
第四章 耕地保護
第十六條 在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用耕地，以及在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目占用耕地的，分別由市、縣人民政府、農村集體經濟組織和建設單位依照《土地管理法》第三十一條的規定負責開墾耕地;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費。
第十七條 禁止單位和個人在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內從事土地開發活動。
在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，應當向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的權限，由縣級以上地方人民政府批準。
開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業或者漁業生產的，經縣級以上地方人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用，使用期限最長不得超過50年。
第十八條 縣、鄉（鎮）人民政府應當按照土地利用總體規劃，組織農村集體經濟組織制定土地整理方案，并組織實施。
地方各級人民政府應當采取措施，按照土地利用總體規劃推進土地整理。土地整理新增耕地面積的60%可以用作折抵建設占用耕地的補償指標。
土地整理所需費用，按照誰受益誰負擔的原則，由農村集體經濟組織和土地使用者共同承擔。
第五章 建設用地
第十九條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標;城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批準農用地轉為建設用地。
第二十條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，按照下列規定辦理：
（一）市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府。
（二）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準;其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準。
（三）農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。
在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施村莊、集鎮規劃占用土地的，由市、縣人民政府擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案，依照前款規定的程序辦理。
第二十一條 具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審批手續;分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續。
第二十二條 具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地的，按照下列規定辦理：
（一）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告;可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。
（二）建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報市、縣人民政府批準;需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。
（三）供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同;劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。
（四）土地使用者應當依法申請土地登記。
通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應當依法申請土地登記。
第二十三條 具體建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，涉及農用地的，按照下列規定辦理：
（一）建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告;可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。
（二）建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案（涉及國有農用地的，不擬訂征收土地方案），經市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府批準;其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準;供地方案由批準征收土地的人民政府在批準征收土地方案時一并批準（涉及國有農用地的，供地方案由批準農用地轉用的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準）。
（三）農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同;劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。
（四）土地使用者應當依法申請土地登記。
建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，涉及農民集體所有的未利用地的，只報批征收土地方案和供地方案。
第二十四條 具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地的，按照省、自治區、直轄市的規定辦理;但是，國家重點建設項目、軍事設施和跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目以及國務院規定的其他建設項目用地，應當報國務院批準。
第二十五條 征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。
被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。
市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。
征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。
第二十六條 土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。
征收土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位;不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。
市、縣和鄉（鎮）人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督。
第二十七條 搶險救災等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時用地的，災后應當恢復原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續;屬于永久性建設用地的，建設單位應當在災情結束后6個月內申請補辦建設用地審批手續。
第二十八條 建設項目施工和地質勘查需要臨時占用耕地的，土地使用者應當自臨時用地期滿之日起1年內恢復種植條件。
第二十九條 國有土地有償使用的方式包括：
（一）國有土地使用權出讓;（二）國有土地租賃;（三）國有土地使用權作價出資或者入股。
第三十條 《土地管理法》第五十五條規定的新增建設用地的土地有償使用費，是指國家在新增建設用地中應取得的平均土地純收益。
第六章 監督檢查
第三十一條 土地管理監督檢查人員應當經過培訓，經考核合格后，方可從事土地管理監督檢查工作。
第三十二條 土地行政主管部門履行監督檢查職責，除采取《土地管理法》第六十七條規定的措施外，還可以采取下列措施：
（一）詢問違法案件的當事人、嫌疑人和證人; （二）進入被檢查單位或者個人非法占用的土地現場進行拍照、攝像; （三）責令當事人停止正在進行的土地違法行為;（四）對涉嫌土地違法的單位或者個人，停止辦理有關土地審批、登記手續; （五）責令違法嫌疑人在調查期間不得變賣、轉移與案件有關的財物。
第三十三條 依照《土地管理法》第七十二條規定給予行政處分的，由責令作出行政處罰決定或者直接給予行政處罰決定的上級人民政府土地行政主管部門作出。對于警告、記過、記大過的行政處分決定，上級土地行政主管部門可以直接作出;對于降級、撤職、開除的行政處分決定，上級土地行政主管部門應當按照國家有關人事管理權限和處理程序的規定，向有關機關提出行政處分建議，由有關機關依法處理。
第七章 法律責任
第三十四條 違反本條例第十七條的規定，在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內進行開墾的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六條的規定處罰。
第三十五條 在臨時使用的土地上修建永久性建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。
第三十六條 對在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物重建、擴建的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。
第三十七條 阻礙土地行政主管部門的工作人員依法執行職務的，依法給予治安管理處罰或者追究刑事責任。
第三十八條 依照《土地管理法》第七十三條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的50%以下。
第三十九條 依照《土地管理法》第八十一條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的5%以上20%以下。
第四十條 依照《土地管理法》第七十四條的規定處以罰款的，罰款額為耕地開墾費的2倍以下。
第四十一條 依照《土地管理法》第七十五條的規定處以罰款的，罰款額為土地復墾費的2倍以下。
第四十二條 依照《土地管理法》第七十六條的規定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米30元以下。
第四十三條 依照《土地管理法》第八十條的規定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下。
第四十四條 違反本條例第二十八條的規定，逾期不恢復種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，可以處耕地復墾費2倍以下的罰款。
第四十五條 違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。
篇2
為貫徹落實新修訂的《中華人民共和國土地管理法》關于土地利用總體規劃編制和管理的各項規定，確保地方各級土地利用總體規劃的質量，保證土地用途管制制度的順利實施，現就有關問題緊急通知如下：
一、關于基本農田保護區的劃定。基本農田保護是各級土地利用總體規劃的重要內容，各地在規劃修編中，必須按新修訂的《土地管理法》關于基本農田保護規定的要求，保證劃定基本農田的數量和質量。我部已擬定各省、自治區、直轄市基本農田保護面積指標（見附件一），待國務院審批后再正式下達，但各地修編規劃時應先按所列指標嚴格控制使用。各地要將基本農田面積指標和我部下發的耕地保有量控制指標一并層層分解，最終落實到具體地塊。
二、要嚴格確定各級城鎮規劃建設用地規模，并按照《土地利用總體規劃編制審批規定》明確標示在各級規劃圖上。省級規劃應當確定每個設市城市建設用地發展規模。地級以上城市的規劃圖件應當標明城鎮和村莊分階段的建設用地區界線。
三、規劃用地分類應根據新修訂的《土地管理法》第四條規定，分為農用地、建設用地和未利用地，以利于實行土地用途管制。具體地類調整，暫按本通知附件二執行。
篇3
近年來,我國土地違法現象面廣量大,表現形式多種多樣,主要原因就是由于相關的法律法規制度的不完善,具體表現在以下幾個方面:1、違規設立各類開發區,隨意圈地、征地、批地。一些地方過去名目繁多的開發區至今仍有大量土地閑置,新一輪興辦各類開發區、園區的圈地現象又有上升之勢。2、擅自改變土地用途,任意出臺土地優惠政策。有的地方以農業開發為名,進行非農業建設。獲得土地使用權后,改變用途搞其他開發。有的地方在招商引資中,甚至實行零地價、負地價,導致國有土地資產嚴重流失。3、規避經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。一些地方以各種形式規避這一制度,暗箱操作現象屢見不鮮。4、劃撥土地和集體土地非法入市。對劃撥土地使用權非法入市即非法轉讓、出租、抵押的“土地隱形市場”,造成國有土地資產大量流失,而且加劇了社會分配不公的矛盾。
二、我國土地管理相關法律法規完善的建議
(一)加強對土地法學的研究近年來,很多高校都增設了土地資源管理專業,這對于培養土地資源管理專業人才和實現化、專業化土地資源管理是十分有利的,在對土地資源管理專業人才的培養同時,也要加強土地法學、這個土地資源管理中不可或缺的重要學科的研究。對土地法本身的研究應該在土地法科學性評價、土地法存在的問題與完善、土地法基本功能發生作用的條件和環境、土地執法體系、土地法律成本等方面開展。對土地法不同角度的研究主要可歸結為:從人類的發展角度研究、從土地法的立法技術角度研究、從土地法的法律效用角度研究。
(二)完善我國土地管理法借鑒發達國家在土地管理上的經驗,應建議將廉租房、經濟適用房等用地的土地供應最低比例寫入《土地管理法》等相關法律。我國也出臺了一些相關規定,例如,在[2006]37號文件中規定了“城市新開工住房建設中,套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上,廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%”。但目前制定的一些政策措施僅限于國務院文件、部門規定等層面,約束力不強,政策執行效果不佳。因此,應將保障公民居住權上升到法律層面,將廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量的最低比例寫入《土地管理法》等相關法律,對于不執行該項規定的,均應視為違法行為加以嚴處,從而遏制土地投機,有效地控制房價的過快上漲。將土地可持續利用、節約集約利用的思想作為重點內容寫入《土地管理法》。我國1998年修訂的《土地管理法》,通篇較少提到土地可持續利用和節約集約利用問題。當前,在資源瓶頸已成為我國社會經濟發展的主要障礙、經濟發展的主旋律已經是“好”在“快”前、促進土地資源的節約集約利用已經成為國土資源管理當前及將來很長一段時間內的工作重點的情況下,土地資源的可持續利用及節約集約利用的思想也應該作為一項重要內容寫入《土地管理法》的首要位置。在土地管理法中,應加強土地利用規劃制定過程和規劃成果的透明度,保障公民的知情權和參與權。立法者對于個人權利的偏見一直是土地規劃歷史上的主要特點,新出臺的《土地法》應放棄這種偏見,以較多的筆墨對公民的知情權和參與權進行了規定,在規劃制定、實施過程中始終貫徹公開透明和公眾參與的原則,這也是國外發達國家土地方面法律的通行做法。因此,在我國《土地管理法》中,也應當增加土地利用規劃體系的透明度,保障公民的知情權和參與權。與土地利用規劃和有關土地的數據,在符合保密規定的情況下,都應該公開、透明,廣大公眾可以隨時通過一定的程序查閱,同時應增加公告和聽證程序的有關內容,提高公眾參與度,加大監督力度,防止腐敗,促進土地利用規劃和土地政策更好地執行。
(三)執法機構設置專業、負責的執法機構是解決土地執法難問題的組織保證我國《土地管理法》第66條規定“:縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規,忠于職守、秉公執法。”目前,我國基層土地行政主管部門都下設了執法監察大隊,但是因為權力不夠、經費落實難導致執法監察大隊往往流于形式,工作效率不高。而且,因為監察隊伍的性質屬于自收自支的事業法人,在查辦土地違法案件時,依法行政與部門經濟利益的矛盾時有發生,一定程度上影響了執法的嚴肅性。因而我們要在法律上明文規定在土地行政主管部門中下設專門執法監察部門,配備專業工作人員,并在組織上、思想上、制度上、專業素質上和裝備上加強對這一隊伍的建設,完備充實土地執法必要的辦案工具和辦案經費,提高土地執法監察人員在執法監察工作中的積極性。要在法律上明確土地執法監察部門的具體權力,要賦予土地執法監察人員行政強制權。什么情況下可以自行解決違法行為、處罰違法主體,什么情況下需要求救公安和法院,都應該在法律上找到具體的依據。
(四)完善土地動態巡查執法監察制度我國的土地違法大都還是“民不舉,官不究”,無形中導致了很多違反案件的出現,出現后又無法及時制止,最終釀成破壞土地的后果。在1999年11月18日由國土資源部了《國土資源部關于在土地執法監察工作中實行動態巡查責任制有關問題的通知》,這個通知明確了我國在土地執法中采取動態巡查的工作方式,這樣的工作方式對于及時發現土地違法行為、及時的加以糾正和制止是十分有效的。但是這僅僅是個通知,動態巡查還有待于上升為正規的、法律中明確規定的執法監察制度,以嚴格貫徹“預防為主、預防和查處相結合”的國土資源執法監察工作方針,建立起省、市、縣(區)、鄉(鎮)四級動態巡查體系,劃分巡查區域,明確巡查責任,建立起層層負責的斯基動態巡查目標責任考核體系,加大動態巡查的覆蓋面,提高動態巡查的質量,及時發現和制止違法,將國土資源違法消滅在萌芽狀態。近期,國土資源部根據國務院的授權向幾個試點省會城市派駐了土地督察人員,對于加強動態巡查有著重要的意義。
篇4
[關鍵詞]耕地 土地管理法 法律保護
一、我國耕地現狀
我國耕地資源的現狀，從自然因素講也就是耕地的基本國情，可概括為“一多三少”，即耕地總量多、人均耕地少、高質量的耕地少、耕地后備資源少。人均耕地少，分布不均衡。我國國土面積960萬平方公里，居世界第三位，可以說是幅員遼闊。但由于可利用土地少，加上人口眾多，我國土地資源相對貧乏，特別是作為農業生產基礎的耕地更為緊缺。根據全國土地詳查匯總的數據，我國耕地面積19.51億畝，人均耕地只有1.59畝，不及世界平均水平的一半，僅相當世界人均耕地3.75畝的43％。耕地質量差，退化嚴重。全國66％的耕地分布在山地、丘陵和高原地區，只有34％的耕地分布在平原、盆地。耕地總體質量不高，與發達國家或農業發達國家相比，糧食單產相差150-200公斤。全國還有9100萬畝耕地坡度在25度以上，長期耕作不利于水土保持，需逐步退耕。耕地后備資源嚴重不足，耕地利用率低。我國擁有宜耕荒地資源2.04億畝，按照60％的墾殖率計，可開墾耕地1.22億畝。但由于生態保護的要求，耕地后備資源開發受到嚴格限制，今后通過后備資源開發補充耕地已十分有限。我國的耕地現狀，從人為因素來看也是相當嚴峻的。根據土地利用變更調查，1998年全國凈減耕地391.5萬畝，1999年凈減耕地654.9萬畝。從近兩年的耕地變化情況看，我國耕地保護工作雖然取得一定成效，但耕地保護面臨的形勢依然十分嚴峻。
二、《土地管理法》對耕地保護的缺陷
耕地資源作為農業最主要的生產資料和農民最直接的勞動對象，是構成糧食綜合生產能力的最基本要素之一，是實現中國糧食安全的基礎和保證，保護耕地就是保護我們的生命線。《中華人民共和國土地管理法》自1986年正式頒布實施以來，歷經1988年第一次修正、1998年修訂和2004年的第二次修正，作為我國土地資源管理最重要的法律之一，在我國土地管理和耕地保護工作中發揮了重要作用。但由于各方面的原因，其中仍存在著一些值得商榷之處。
第一，第二條第四款規定，國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征收或征用并給予補償。該條款值得商榷之處在于對公共利益沒有明確的法律界定，公益性征地和非公益性(或稱經營性)用地的界限不明確，土地征收(用)的公益性容易被異化。
第二，第八條第二款規定，農村和城。被B區的土地，除由法律規定屬于國家所有以外，屬于農民集體所有。對集體所有的解釋，《憲法》沒有具體界定，籠統界定為集體所有，《民法通則》界定為鄉(鎮)、村兩級所有，《農業法則》界定為鄉(鎮)、村或村內集體經濟組織，《地管理法》第十條僅就其經營和管理權給予一般界定，沒有涉及所有權，具體到所有權權利的執行人更是不明確。
第三，第十八條第三款規定，省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少。該條款字面上僅僅簡單地提出耕地總量不減少，沒有體現出對耕地質量和生態方面的要求，這必然造成占優補劣現象的發生，并因此導致區域內耕地質量總體水平的下降和耕地生態系統的失衡。該條款的表述明顯缺乏嚴密性和科學性，值得注意的是，應當這個詞使得整個法律條款更象政策建議，失去了法律的嚴肅性。
第四，第二十六條規定，經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準，需要改變土地利用總體規劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規劃批準權限內的，根據省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規劃。這里的問題有三個，其一，沒有對土地利用總體規劃進行修改的依據和程序作出明確規定，為一些地方政府根據需要修改土地利用總體規劃提供了便利條件，削弱了土地利用總體規劃的穩定性和權威性；其二，土地利用總體規劃的制定和修改的透明度不高；其三，關于違反土地利用總體規劃的法律責任的規定比較簡單，弱化了對執行土地利用總體規劃制度的法律保護力度。
第五，第三十一條規定，國家實行占用耕地補償制度，非農業建設經批準占用耕地的，按照占多少墾多少的原則，由占用耕地單位負責開墾與所占用耕地數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定交納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。在耕地后備資源嚴重不足、開發利用難度越來越大、效益越來越低的現實情況下，恐怕連該條款的制定者也不相信在我國占用耕地者能夠開墾出與所占用耕地數量和質量相當的耕地。即使開墾，至少應該有相當一部分屬于開墾的耕地不符合要求，那么只有依靠交納耕地開墾費來解決問題，形成占地補錢，但占地補錢很容易受到行政的干預，減免和拖欠現象嚴重；至于專款用于開墾新的耕地的說法，更多的是停留在紙上，而不是行動中。結果必然是耕地數量的減少、質量的下降。
第六，第三十二條規定，縣級以上人民政府可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質地或者其他耕地的土壤改良。其中可以兩個字弱化了該條款的嚴肅性，同時也使執行成為一個不可能完成的任務。
第七，第三十七條規定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地，承包經營耕地的單位或者個人連續2年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。但事實上，目前我國耕地拋荒問題嚴重，但因此收回發包的耕地卻從未見報道。
第八，第四十七條第二款規定，征收耕地的補償費、安置費以及地上附著物和青苗的補償費。由此可以看出，我國耕地非農化是通過征收來完成的，一個征字就意味著指令和權力，導致市場價不如市長價，耕地征用價格(按原用途給予補償，這個價格與市場無關)和出讓價格(市場價)之間存在很大差異，如江蘇滬寧高速公路的征地補償費為715萬元／hm2，而2000年在香港證券市場上市時的評估地價是180萬元／hm2，為征地費的24倍。再如上海浦東開發區，當年浦東開發區管委會以大約糧田3415萬元／hm2、菜田42萬元／hm2的補償費從農民手中征地之后，簡單地把地平一平，就以450萬元／hm2將其使用權賣出，開發區總共5萬hm2土地，除去原有市政建設所用土地，就算還剩3萬hm2，如賺300萬元／hm2的話，開發區僅此一項就獲得900億元的資金。這種征用價格和出讓價格
(市場價)之間的巨大差異形成了耕地非農化過程中的巨大經濟利益，成為各利益主體參與分配的利益源泉。
第九，第四十八條規定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地農村集體組織和農民的意見。這里明顯存在被征地農村集體組織和農民(被征土地所有權人)的知情權被侵犯的問題，被征土地所有權人應該事先被告知申請用地單位、征地行為對所有權人相關權益影響的程度，進而提出合理的補償或救濟申請。
第十，第六十六條規定，縣級以上人民政府土地行政管理部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。這里明顯存在兩個漏洞，其一，縣級以上人民政府土地行政管理部門本身的土地違法行為由誰來管，沒有明確規定。事實上我國目前相當一部分土地違法行為是在土地管理部門參與下作出的；其二，由于土地行政管理部門屬于各級政府的一個職能部門，其土地管理行為受到各級政府的制約，在這種條件下讓土地行政管理部門監督檢查其所屬政府土地違法行為是不現實的，至少監督檢查力度達不到條款制定者的目標，這種沒有監督的權力加上利益的驅動必然造成權力的濫用和資源的不合理配置甚至浪費。1999-2002年4年間，全國共立案查處土地違法案件5419萬件，無不不與權力有關。
三、《土地管理法》的完善
第一，強化耕地的預防保護。一是政府保護耕地的職責。各級人民政府應當采取措施，保護耕地，維護排灌工程設施，改良土壤，提高地力，防治土地沙化、鹽漬化、水土流失，制止荒廢、破壞耕地的行為；二是建設用地的原則。國家建設和鄉鎮建設必須節約使用土地，可利用荒地的不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地；三是耕地用途改變的批準。土地使用權的享有者或承包經營者利用的土地為耕地時，其使用權和承包權受到限制，將耕地改為非耕地時，須經縣級以上人民政府批準。
第二，對于占用耕地。我國《土地管理法》第三十一條規定：國家實行占用耕地補償制度。非農建設經批準占用耕地的按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。省、自治區、直轄市人民政府應當制定開墾耕地計劃，監督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，并進行驗收。第三十二條規定：縣級以上地方人民政府可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤改良。
第三，如果要進行耕地總量的變動，依據《土地管理理法》第三十三條規定，履行相應手續：“省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃、采取措施，確保本行政區域內耕地總量不減少；耕地總量減少的，由國務院責令在規定期限內組織開墾與所減少的數量與質量相當的耕地，并由國務院土地行政主管部門會同農業行政主管部門驗收，個別省、直轄市確因土地后備資源匱乏，新增建設用地后，新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地的數量的，必須報經國務院批準減免本行政區域內開墾耕地的數量，進行易地開墾。”也即各省級人民政府應負責任以保證耕地總量動態平衡。
第四，關于基本農田和基本農田保護區：其一，根據土地利用總體規劃，可劃入基本農田保護區并進行嚴格管理的有：經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；蔬菜生產基地；農業科研、教學試驗田；國務院應當劃入基本農田保護區的其他耕地。其二，對基本農田保護，應當貫徹全面規劃、合理利用、用養結合、嚴格管理的方針。按照《基本農田保護條例》和《土地管理法》的有關規定對基本農田采取以下保護措施：凡是已經劃定的基本農田保護區，任何單位和個人都不得擅自改變或者占用。其三，對基本農田保護區的定界、編制、批準和規劃：根據《土地管理法》和《基本農田條例》的規定，各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的10％以上。基本農田保護區以鄉(鎮)為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。縣級以上人民政府土地管理部門和同級農業行政主管部門應會同其他有關部門根據上一級人民政府的基本農田保護區規劃，編制本行政區域內的規劃，經本級人民政府審定，報上一級人民政府批準。其四，基本農田保護區的建設耕地分為兩級：一級基本農田是生產條件好、產量高、長期占用的耕地；二級基本農田是生產條件較好、產量較高、規劃區內不得占用的耕地。其五，劃定的基本農田保護區由縣級人民政府設立保護標志，予以公告，任何單位和個人不得破壞或擅自改變基本農田保護區的保護標志。
第五，對耕地和基本農田的利用限制，《土地管理法》第三十六條有規定：唯農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窯、建坑或者擅自在耕地建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。
第六，非農業建設經批準占用基本農田保護區內耕地的，除依照《土地管理法》和有關行政法規的規定繳納稅費外，還應按照“占多少、墾多少”的原則，由用地單位或個人負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地，沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應交納或者補助占用保護區耕地的造地費。
第七，《土地管理法》第三十七條規定：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續2年末使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權，該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種；承包經營耕種的單位或者個人連續2年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。
[參考文獻]
篇5
《財經國家周刊》記者獲得的一份相關材料顯示：目前，各地在保障房用地“創新”方面，已暴露出一些“苗頭性、傾向性”問題。若不及時防范和杜絕，恐影響到正常的土地管理秩序。
嚴查保障房供地
在國土資源部對保障房用地管理要求從嚴之前，各類“創新”思維、舉措已頗為可觀。
鑒于近年來土地增量供應日漸緊張，業內專家呼吁，應建立土地二級流轉市場，改變土地供應的壟斷格局，以激活大量閑置在企業、集體手中的存量土地，化解城市建設用地供應緊張的矛盾。
去年6月，住房和城鄉建設部牽頭7部委，聯合《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。其中，曾提出鼓勵各類企業等多主體投資建設公租房。
今年初，北京市副市長陳剛在兩會期間透露，北京市正在就農村集體土地興建租賃房進行試點申報。陳剛在接受《財經國家周刊》記者專訪時表示，北京已在4城區開展此項試點工作。同時，企業、園區和科研院所等事業單位利用自有用地建保障房也被予以鼓勵。
《財經國家周刊》記者了解到，目前已有一些北京市屬國有企業拿出手里的工業、倉儲、物流用地，向規劃、國土等相關部門申請變更用地性質，建設保障房。
另一些城市保障房用地“創新”行動更顯急迫。不請自批、倉促上馬者不少。《財經國家周刊》記者此前曾在華中地區調研保障房建設。某省會城市的保障房用地指標，有超過四分之一來源于企業、工業園區的“自有土地”。這無疑將涉及大批規劃變更和用地性質變更。
這些所謂的“創新”引發了國土資源部的高度關注。相關部門負責人表示，目前一些地方在落實2011年保障性住房建設指標的過程中，出現了借保障房之名違規圈占農村集體土地、銷售小產權房等傾向性問題。這位負責人稱，5月底，國土資源部將以保障房供地為重點，對此展開抽查。
諸多跡象表明，在對待保障房用地創新和維護土地管理秩序方面，國土部的上述“三嚴”態度明顯傾向于后者。
但在“三嚴”表態的措辭中，又不無回旋余地。
例如，對于農村集體土地建公租房，國土部除表明“嚴禁”的總體態度后，又在文件中補充了一段說明：“對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的個別直轄市，城市人民政府必須按照控制規模、優化布局、集體自建、只租不售、土地所有權和使用權不得流轉的原則，制定試點方案，報國土資源部審核批準后，方可試點。”
國土資源部土地利用管理司司長廖永林在回答《財經國家周刊》記者關于北京市的試點方案是否會單獨批復時，未置可否，僅表示，對北京市試點方案“高度關注”，且“積極主動推進”。
北京市國土局局長魏成林在回復《財經國家周刊》記者的短信中則著意強調，北京市目前申報試點的是集體土地建租賃房而非公租房，“集體土地建公租房是違法的”。
收緊的背后
對地方土地創新謹慎叫停的背后，是《土地管理法》的修訂工作再度“提速”。知情人士告訴《財經國家周刊》記者，自2009年6月以來，《土地管理法》修訂草案在報國務院法制辦的過程中“已經歷兩輪修改”，“目前基本上是被推倒重來”。
據這位知情人透露，高層近期的批示意見是，當前《土地管理法》修訂工作，應首先著力解決農村集體土地征收補償等關鍵性問題。因為此點事關保護農民權益、維護社會穩定大局。
國土資源部相關負責人告訴記者，《土地管理法》修訂工作是今年部里的幾件大事之一。當前國土資源部開展的諸多日常工作都與此有關。例如5月13日國土部聯合財政部、農業部下發的《關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》，客觀上將為下一步“征地補償標準”的明確鋪墊基礎。
5月19日， 國務院辦公廳發出通知，決定立即在全國開展征地拆遷制度規定落實情況專項檢查，堅決制止違法強拆行為。“維穩”再次成為當前土地管理主體思路。
鼓勵“招拍掛”創新
雖然在保障房用地“創新”問題上，國土部態度謹慎，但對于近年來各地已經展開實踐的招拍掛土地出讓制度創新，國土部則多有肯定。
5月12日公布的《關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》（下稱《意見》）中，明確提出要“積極探索‘招拍掛’出讓方式的創新”；且對當前出現的4種創新做法給予肯定，分別是：“限房價、競地價”，“限地價、競房價”，“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”。
上述4種創新做法，相應的代表城市分別為天津、深圳、青島和北京。總體而言，這些創新改變了“招拍掛”制度“價高者得”的游戲規則。后者常被認為是導致近年來開發商非理性拿地、商品房價格高居不下的制度禍根。
以北京市的“招拍掛”土地出讓制度為例。從2010年下半年開始，北京市連續在幾塊住宅和商業用地的出讓中，嘗試競規劃設計方案、競企業開發資質、業績和綜合財務能力、競配建保障房面積等綜合評標手段，使地塊成交價格和溢價幅度降低，阻截了“地王”的復出。
《財經國家周刊》記者了解到，早在今年初，“創新和完善‘招拍掛’土地出讓制度”曾被作為年度工作重點，列入國土資源部部長徐紹史的工作報告中。隨后，國土資源部成立專題調研組，奔赴各地探討、總結“招拍掛”創新成果。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，對“招拍掛”制度應該歷史地看待。作為市場機制下的一項制度，盡管“招拍掛”存在這樣那樣的問題，但目前還沒有哪種土地出讓方式可以替代它。
國土資源部在發給《財經國家周刊》記者的相關文件中，進一步強調了“招拍掛”制度的不可替代性，即概括為它的“三公”特性：“公開、公平、公正競爭和誠實信用的市場基本原則”。這份文件還指出，“招拍掛”制度對于“抑制行政權力干預市場，從源頭上預防土地出讓領域腐敗”發揮著至關重要的作用。
公開資料顯示，近年來，國土系統發生的土地大案、窩案，與“行政權力干預市場”密切相關。這也是國土部堅持“招拍掛”制度可以創新、完善但不能廢除的一個重要原因。
廖永林同時表示，目前“招拍掛”制度確實已走到一個需要轉折或提升的節點：從過去片面追求土地價格最大化的單一經濟目標，向更注重社會、環境和民生等多重目標轉型升級。
篇6
關鍵詞：土地管理；資源優化配置；耕地保護
1 引言
進入21世紀以來，我國經濟突飛猛進，年經濟增長常常保持在8%以上，這在世界范圍內都是鮮有的。伴隨著經濟高速發展的是對土地資源的更大需求。一方面，我國城鎮化和工業化的腳步從未停歇，并且在穩步推進中，各地高樓林立、拔地而起，興建廠房，對建設用地的需求不斷加大；另一方面，我國人口基數大，雖然國家積極控制人口增長的速度，但無法改變人口增長的趨勢，因而對糧食的需求可謂空前巨大，從而也增大了對耕地的需求，這對我國耕地數量少，質量差的現狀是嚴峻的挑戰。因此，現階段討論如何優化配置土地資源，具有戰略性的重要意義。
2 我國土地管理制度的現狀
我國的土地管理法律最主要、最根本的是《土地管理法》，近年來國家又陸續頒布并實施了城市房地產、國有土地轉讓等方面的法律，土地管理法律體系不斷完善。我國現行的《中華人民共和國土地管理法》歷經了三次修訂。該法對土地的所有權和使用權、土地利用總體規劃、耕地保護、建設用地、監督檢查、法律責任做了詳細的規定。我國的土地管理制度最基本的依據就是《土地管理法》。我國土地管理的內容主要包括：
①通過制定并嚴格落實相關的政策法規，作為強化土地管理的保障；
②通過準確、全面的對土地狀況進行調查，并根據科學的評判體系進行評估；
③通過土地登記等管理手段，明確土地使用權與所有權的所屬關系，強化各方的權利與義務，維護土地權益，調動各方積極性；
④構建完善的土地統計制度，便于對土地資源的相關資料進行整理，以促進土地管理工作的開展；
⑤合理規劃與運用土地，加強國家對土地資源的優化配置；
⑥加強土地利用情況的監管，對于不合理利用土地的違法事件進行嚴厲查處
目前我國土地資源狀況不容樂觀，為此我國制定并執行的是有史以來最嚴格的土地管理制度。
3 我國土地管理制度在資源優化配置中存在的問題
3.1 土地管理體制存在的問題
從2004年起，我國確定實行土地垂直管理體制，其目的是要加強中央政府的領導權力，限制各地方政府的權力。然而這種垂直管理體制仍不成熟，會產生一些新的問題。首先，現行土地管理體制給予中央政府過多的管理土地的權力，同時對地方政府管理土地的權力限制過多，在現實中許多問題往往只有地方政府能看到，地方政府有解決問題的積極性，但卻無權管理，放任不管必然會造成負面的影響，這必然會打擊地方政府的積極性，中央政府與地方政府的矛盾日益突出。其次，中央政府的領導權力雖然得到加強，但業務、人事、后勤保障等事務仍然是由地方政府來管理，這樣無形中增強了地方政府操作的靈活性，地方政府能夠操控垂直管理的力度，其往往不會全力配合實施中央政府定下的目標，使土地管理過程經常受到阻礙。
3.2土地征收制度中存在的問題
3.2.1公共利益的界定方式不規范
公共利益是一定社會條件下或特定范圍內不特定多數主體利益相一致的方面，將“公共利益"列入土地管理法，表明了土地征收的前提和目的所在。“公共利益”的內涵如果沒有明確界定，將使土地征收缺失其價值標準，不僅會使土地資源的分配變得無根據、不合理，同時也會損害到農村土地的所有權。
3.2.2征地補償標準低，農民無話語權
雖然我國對征地補償的相關事宜有明確規定，但是不夠具體。關于各種補償標準只是模糊的說由省、自治區、直轄市規定，也就是說農民到底能拿到多少補償是由各級政府裁定，補償的隨意性很大，政府在征地過程中處于優勢地位，既征地，又制定標準，而農民毫無話語權，只有被動接受的權利，而沒有商討與反駁的權利。
3.3 耕地保護制度存在的問題
首先，從耕地的種植用途角度考慮，、對于大多數農民來說，種植業的比較收益普遍偏低，特別是近幾年城市化進程的加快，農民多數離開農村，走向城鎮，而放棄耕種，因此農民對耕地保護的積極性也不強烈。其次，從耕地變更為建設用地角度考慮，地方政府往往只考慮短期利益，耕地轉建設用地能夠很輕松的幫助地方政府增加政績，因而地方政府存在減少耕地的利益動機。根據《土地管理法》，耕地被征用將會獲得征地補償費，農村集體也是受益者，因此，農村集體也有減少耕地的利益需求。由以上兩方面分析可以看出，現行耕地保護制度存在利益主體關系不協調的矛盾，這種不協調關系就是使保護耕地工作無法切實落到實處、造成耕地不斷減少的重要原因。
4完善我國現行的土地管理制度的措施
4.1 改革利益分配機制
中央政府應充分意識到土地資源的珍貴與稀缺，以及土地資源在促進經濟發展、維護國家穩定中的重要作用，充分協調各方經濟主體的利益關系，對出讓土地所有權所獲得的收益進行合理分配，利益分配務必科學合理，還需要將財權與事權相統一，讓中央政府所占份額增大，而降低地方政府的份額，從經濟上最大限度阻斷地方政府受利益驅使的不良念頭，健全土地垂直管理體制，進一步明確中央政府與地方政府在土地管理問題上的權責利關系，從而減少雙方在工作中的博弈和摩擦，讓土地管理工作高效運行。
4.2 完善土地征收程序，建立科學的土地補償標準
土地征收權是國家特有的權力，由于這種權力過于強大，并且能產生很大的收益，地方政府往往缺乏對權力敬畏，就會濫用土地征收權，以獲取高額利益并提升政績。因此，必須完善土地征收程序，在法律法規的框架下，對土地征收行為進行全面規制。可以制定一部《土地征收法》，對土地征收的細節內容進行規定，其中最重要、最核心的是要讓土地征收程序公開透明、分配公平{效、制約有效。完善的土地征收程序可以有效避免農民權益收到侵害，土地資源可以得到合理利用。
土地征收補償標準必須改革，要用市場化的運作手段，實現與市場的對接。對于土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費等項目的補償價格，都應根據實時的市場價格來進行計算得出，通過這樣的算法可以大大提高征地補償費標準，讓補償過程更加公平合理。更合理的建議是讓政府推出市場，放棄其作為市場交易主體的身份，讓土地使用者直接和集體土地所有人簽訂協議，讓土地所有者在自愿的條件下做出決定，而政府只負責審核其征收行為是否合法合規。只有建立科學合理的土地征收補償標準，才能最大限度的保障被征土地者的權益不受損害，讓土地的價值最大化，土地資源才能得到優化配置。
4.3 完善耕地保護機制
應該通過建立適當的激勵機制，來提高地方政府對于耕地保護的積極性。中央政府應通過績效考核的方式，制定合理的獎勵標準。在考察績效的時候，一定要認真嚴格，實事求是，以耕地的質量和面積雙變量為考核標準。對于給予的獎勵，其獎勵數額不能過低，如果過低則會失去激勵的意義，因此獎勵數額要合理。對于耕地保護效果較好的區域，應進行額外的嘉獎。反之，績效較差的地區，或非法利用耕地的，應收回其當年的耕地保護費，并給予相應懲罰。
參考文獻：
[1]國土資源部.2012國土資源公報[R].2012.
篇7
關鍵詞：土地整理，措施
黨的十四屆五中全會強調指出：“在現化化建設中，必須實現經濟和社會的可持續發展為重大戰略決策，科學、合理地利用各種資源，實現資源垢可持續利用。”這是十分正確的論斷。作為總量一定的土地資源，要實現其可持續利用，我認為，主要應從搞好土地整理來實現。本文僅就這一問題，主要從以下六個方面談談自己的粗淺看法。
1、加大宣傳力度
土地整理是近幾年來國內理論界提出解決土地開發利用，實現土地資源可持續利用的一條新途徑。新《土地管理法》明確規定：“國家鼓勵土地整理。論文大全。縣鄉（鎮）人民政府應當組織農村集體經濟組織，按照土地利用總體規劃，對田、水、路、林、村綜合治理，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生產條件和生態環境。”土地整理不僅是農村、農業、農民的主要工作，也是我國經濟和社會發展的一項戰略性措施。鑒于當前的社會對土地整理觀念淡薄，特別是縣鄉一級黨政領導還缺乏這方面認識的現狀。當前應主要抓好二個方面的工作：一是對社會的宣傳。不但土地管理部門要大力宣傳，并且農業、水利、城建以及新聞宣傳單位、也應加強這方面的宣傳。使之造就一種社會輿論氛圍，形成全社會的一種共識。二是對領導的宣傳，特別是對縣鄉一級領導的宣傳。可根據本地區的實際情況，開辦各種形式的培訓班，或座談會，或講座等，進行政策、法律、法規、技術等方面的學習，增強領導干部對土地整理的時代感，緊迫感和責任感的認識，從而認真抓好這方面的工作。
2、周密規劃，土地整理是一項綜合性的系統工程，涉及到方方面面
在編制規劃時，必須圍繞土地利用總體規劃、城市建設規劃、通盤考慮各種工程措施，確保工程設施按規劃，有步驟地進行。根據先進地區的經驗，在編制土地整理規劃時，應主要注意四個方面的內容：①山地整理。以小流域為單元，在流域內，對田、水、路、林、村全面衡量，合理布局。②村鎮土地整理。要會同有關部門，對原制定的村鎮規劃進行修訂，重新界定村莊，居民點和鄉鎮界線，繪制材莊和鄉鎮駐地規劃圖。逐步做到三個集中。即農民住宅向中心村和小集鎮集中：鄉鎮企業向工業園區集中；農田向規模經營集中。③改造中低產田。改善耕作層，移土回填，使瘦田變良田，低產變高產。④舊城改造。清查“荒”、“廢”、“閑”，挖掘城鎮存量潛力，控制城鎮外延，解決城市建設用地需求。通過土地整理，使農村成為規模經營，適應農業現代化的農業園區，城市成為容積率適中的現代化城市。
3.科學組織
土地整理是政府行為，從編制規劃、制定政策、籌集資金到組織實施都應政府的統一領導下有條不紊地進行。主要表現在四個方面。一是要建立機構。土地整理是一項長期而艱巨的系統工程，也是部門義不容辭的責任，必須持之以恒，常抓不解。目前國家已成立土地整理中心。因此，地方各級人民政府也應成立相應的機構，專管土地整理事宜。二是搞好協調。土地整理涉及農業、林業、水利、電力、財政，城鎮建設、鄉鎮企業等很多部門。論文大全。要使這些部門在政府的統一領導下，發揮各自的職能，集中人力、物力、財力，利用行政、經濟、法律、科技等手段積極參與，形成強有力的土地整理的合力。論文大全。三是抓好示范。要根據本地的實際，抓好不同類型、不同層次的地類進行試點，取得經驗后，逐步推開、防止一哄而起。四是實行目標管理。將土地整理納入經濟發展戰略，列為領導干部政績考核的主要內容。對完成土地整理任務好的要給予獎勵；對完不成任務的要給予黃牌警告。評選先進時要實行“一票否決”。
4.開拓籌資渠道
土地整理是投資巨大的基礎工程，資金的落實是土地整理能否在到預期效果的關鍵。因此，必須建立起從上而下的土地整理資金保障體系，以保證土地開發整理有穩定，充足的資金來源。目前籌穩集資金的渠道可從四個方面解決：一是建立土地整理專項資金。按照“取之于地，用之于地”的原則，建立土地整理專項資金。這些基金應包括：①新《土地管理法》關于：“新增建設用地有償使用費百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發”的規定，作為中央和地方土地管理專項基金。②新《土地管理法》規定，用地單位沒有條件開墾的耕地不符合要求，應繳納的開墾費，以及占用基本農田繳納的造地費和耕地占用稅，都應用于土地開發整理補充耕地。二是組織農民投資、投勞，以及按照：“誰整理誰受益”的原則，吸引社會方方面面的投入。三是利用國內金融部門貸款，在進行土地整理時，可根據土地抵押債權較具可靠性，償還周期長的特點，申請土地抵押貨款。四是積極引用外資、如世界銀行、亞洲銀行等國際性投資。
5.完善法制體系
土地整理政策性強、涉及面廣，必須有相應的配套法規政策來保證。當前各地除認真貫徹執行中央已出臺的《土地管理法》、《基本農田保護條例》、《城市房地產管理法》等等法規外，還應盡快出臺《土地整理條例》或《土地整理辦法》、《土地整理專項資金的管理辦法》等。同時各地還應根據當地的實際，從提高土地利用率出發，制定優化土地利用結構，控制非農業建設用地，限制城鎮外延擴張，耕地“占補”平衡等具體的，易于操佬的規定和政策，使土地整理日益規范化、制度化。
6.搞好優質服務
土地整理是實現土地資源永續利用的必然產物，是實現耕地動態平衡的必由之路。作為土地管理部門，必須竭盡全力搞好服務。這些服務包括：①技術服務。為土地整理提供準確的技術資料和技術措施；為鄉、村培訓土地整理技術骨干，自始至終做好土地整理過程中的技術指導，保障土地整理的高質量。②法規咨詢服務。為土地整理制定和提供配套性的政策、法規，使土地整理有章可循，有法可依。③信息服務。經常通報本地土地整理的情況和外地土地整理的先進經驗，使土地整理沿著正確的方向發展。④權屬服務。認真做好土地整理前土地權屬的確認和土地整理后的土地變更登記，防止引發權屬糾紛。當出現權屬糾紛時，應及時會同有關部門進調處，切實保護土地經營者的權益。
參考文獻：
[1]陳偉;土地整理管理與土地利用可持續發展[D];天津大學;2004
[2]高向軍;;論土地整理項目的科學管理[A];土地整理與復墾分會學術交流會論文集[C];
[3]劉春燕;土地整理存在的問題及對策研究[D];上海交通大學;2008
[4]陳薇;土地整理理論與實踐研究[D];安徽農業大學;2006
篇8
關鍵詞：土地整理；耕地保護
人口多、人均耕地少、耕地后備資源有限是我國的基本國情。近年來，隨著人口的增加，工業化、城鎮化進程的加快，以及生態環境建設力度的加強，耕地保護正面臨著多重壓力。在這種形勢下，如何做好耕地保護工作已成為當前土地管理工作亟待解決的問題之一。
一、我國耕地保護的現狀與面臨形勢
（一）耕地保護現狀
為保護好耕地，自1998年8月29日修訂通過的《中華人民共和國土地管理法》實施以來，我國制定了一系列耕地保護的相關政策。如《中華人民共和國土地管理法》中規定的土地用途管制制度、耕地占補平衡制度、耕地總量動態平衡制度、基本農田保護制度、土地開發整理復墾制度，《中華人民共和國刑法》等法律、法規規定的耕地保護法律責任制度，《基本農田保護條例》中規定的耕地保護目標責任制度，《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》中規定的土地稅費制度等等。其中，最核心的政策為土地用途管制制度與耕地占補平衡制度。
――土地用途管制制度
《中華人民共和國土地管理法》第四條第一款規定：“國家實行土地用途管制制度。”該條第二款規定：“國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”
在我國編制的第二輪土地利用總體規劃中（規劃期為1997―2010年），貫徹落實了土地用途管制制度，在第三輪土地利用總體規劃中（規劃期為2006―2020年），進一步貫徹落實了土地用途管制制度，細化了各類土地用途區，并針對各用途區制定了差別化的管制制度，嚴格控制農用地轉為建設用地，實現對耕地的保護。
――耕地占補平衡制度
《中華人民共和國土地管理法》第三十一條第二款規定：“國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地，按照占多少、墾多少的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾的或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地”。
2008年《關于進一步加強土地整理復墾開發工作的通知》（國土資發〔2008〕176號）及2009年《國土資源部關于全面實行耕地先補后占有關問題的通知》（國土資發〔2009〕31號），先后提出對非農建設占用耕地全面實行“先補后占”，以及“以補定占”，形成耕地占補平衡倒逼機制，進一步強化了耕地占補平衡制度對耕地的保護。
通過各項耕地保護政策的實施，在一定程度上遏制了耕地快速減少的勢頭，實現了耕地占補平衡。1997―2005年間，全國年均非農建設占用耕地305萬畝，而同期通過土地開發整理補充耕地數量達到年均379萬畝。但從耕地保護政策的實施效果看，各項政策對耕地質量的保護和提高力度明顯不足，1997―2005年間，全國灌溉水田和水澆地等優質耕地分別減少1397萬畝和449萬畝，而同期補充的耕地灌排設施的比例不足40%。根據《中國耕地質量等級調查于評定》結果，全國耕地質量評定為15個等別，平均等級為9.8等，等級總體偏低，按照1-4等、5-8等、9-12等、13-15等劃分，優、高、中和低等地面積占全國耕地評定面積的比例分別為2.67%、29.98%、50.64%、16.71%。低于平均質量等級的10-15等地占全國耕地評定面積的57%以上，并且從目前的實際情況看，耕地總體質量仍呈下降趨勢。
（二）耕地保護面臨的形勢
1.耕地數量銳減，后備資源日漸匱乏
本世紀頭20年是我國社會經濟發展的重要戰略機遇期，同時，也是資源環境約束加劇的矛盾凸顯期。預計到2020年，我國人口將達到14.5億，城鎮化率將達到58%。這就意味著一方面隨著人口的增加，對耕地的需求量也將不斷增加，另一方面，隨著鎮化水平的不斷提高，還將有大量耕地轉為建設用地，用于保障城鎮建設的用地需求。據統計，2005年我國耕地后備資源總潛力不足2億畝，其中60%以上分布在水源不足和生態脆弱地區，隨著近幾年的不斷開發，生態環境建設力度的不斷加大，剩余可用于開發的耕地后備資源日漸匱乏，且開發難度越來越大。
2.耕地總體質量不高，且呈下降趨勢
目前，我國中低產田面積已占耕地總面積的70%以上，有效灌溉面積只有48.6%，旱澇保收高標準農田比例很低。未來一個階段，隨著城鎮化、工業化步伐的加快，還將有大量的分布于城鎮周邊的優質耕地將被占用，而新開發的耕地往往質量相對較低，若不加大對耕地質量提高的力度，耕地總體質量還將繼續呈下降趨勢。
3.耕地生態環境破壞嚴重，環境隱患加重
生態環境的持續惡化一直是制約我國社會經濟可持續發展的一個重要因素。近年來每年都有大量的土地退化、沙化、堿化，水土流失情況也愈發嚴重，僅2005年，全國水土流失面積就達53.4億畝。為保護和改善生態環境，每年都有大量的耕地需退耕還林、還草、還湖，這也是近年耕地面積銳減的主要原因之一。另外，部分地區產業用地布局混亂，土地污染嚴重，城市周邊和部分主干道以及江河沿岸耕地的重金屬與有機物污染嚴重。這些都對耕地保護構成了嚴重威脅。
二、土地整理的概念及發展情況
（一）土地整理的概念
土地整理是指采用工程、生物等措施，對田、水、路、林、村進行綜合整治，增加有效耕地面積，提高土地質量和利用效率，改善生產、生活條件和生態環境的活動。土地整理包括農地整理和非農地整理。我國現階段的土地整理主要為農地整理，整理的主要目標是增加有效耕地面積，提高耕地質量，改善農業生產條件和生態環境。
（二）國外土地整理發展情況
土地整理自16世紀中葉起源于歐洲的德國。從國外土地整理的發展歷史看，大致經歷了三個階段：16世紀中葉至19世紀末，土地整理是有組織、有規劃地歸并地塊、調整權屬、改善農業生產條件，其目的主要為改變因土地私有和繼承的分割使農用地日漸細碎、零散的現狀，促進農業的規模經營和使管理更加有效；20世紀初至50年代，土地整理主要圍繞城市建設和大型基礎設施建設進行，其目的主要是實行新的城市規劃、解決城市發展用地，為基建建設提供土地，同時消除工程建設給土地帶來的不利影響；20世紀60年代以后至今，土地整理主要為綜合土地整理，其主要目的為以促進地區經濟發展，縮小城鄉差距，增加收入，保護和改善生態環境、居住環境為主要內容的綜合土地整理。
以德國為例，土地整理的任務是農村地產的重新調整，目的在于改善農業和林業的生產條件與勞動條件，促進農村和人口密集地區的發展和自然平衡的保護，其具體措施包括田塊調整、公路建設、村莊更新、土壤保護、水利經濟、景觀保護等。德國的土地整理具有較完備的法律法規和相關政策，聯邦德國于1953年頒布了第一部《土地整理法》， 1976年修改和頒布了《土地整理法》，為土地整理工作的有序開展提供了有力保障。此外，德國的土地整理還格外的注重土地權屬調整，重視生態環境的保護和建設，注重公眾的積極參與，重視融資研究和信息技術的應用。
（三）我國土地整理發展情況
我國土地整理概念的正式提出以1998年修訂通過的《中華人民共和國土地管理法》為標志。《中華人民共和國土地管理法》中明確提出“國家鼓勵土地整理”，土地整理逐步得到重視，自1998年以來，通過土地整理補充耕地的數量呈逐年增加趨勢，土地整理對實現耕地占補平衡，確保18億畝耕地紅線具有重大意義。尤其是在“十一五”時期，我國的土地整理得到了快速發展，從開展初期簡單的地塊合并、土地平整發展到對田、水、路、林、村的綜合整治，在提高土地利用率、改善農業生產環境以及提高耕地質量等方面都起到了積極作用。
與國外土地整理不同，考慮到我國的特殊國情，我國土地整理是基于解決糧食安全問題和實現耕地總量動態平衡提出的，因此，我國的土地整理更加注重對農地的整理，突出其在增加有效耕地面積、保持耕地總量動態平衡方面的作用。由于我國土地整理工作開展的相對較晚，在土地整理相關法律、法規的健全上，土地整理權屬調整、重視生態環境保護、拓寬融資渠道、吸引公眾參與、信息技術采用等諸多方面還需要不斷吸取外國的先進經驗，來不斷完善發展。
三、土地整理對耕地保護的意義
（一）穩定耕地數量
在耕地數量銳減，后備資源日漸匱乏的形勢下，通過大規模的土地開發來實現耕地占補平衡的難度將越來越大，而通過土地整理增加有效耕地面積，已成為未來實現耕地總量動態平衡的一個更為有效的措施。按照《全國土地利用總體規劃綱要（2006―2020年）》，規劃期內通過土地整理補充耕地面積為2730萬畝，占規劃期內補充耕地總面積的49.6%。
（二）提高耕地質量
在耕地數量日趨減少的形勢下，如何提高耕地質量，提升耕地產能已成為保護耕地，保障糧食安全的又一個重點。按照《全國土地整治規劃（2011～2015年）》，規劃期內，全國將建設旱澇保收高標準基本農田4億畝，經整理的基本農田質量平均提高1個等級，糧食畝產能力增加100公斤以上。未來土地整理將成為提高耕地質量，保障糧食生產能力的有效途徑。
（三）改善耕地生態環境
通過土地整理項目的實施，加強農田水利工程中的生態環境建設，營造防風林、生態林，改善生態環境，加強耕地抵御自然災害的能力，減少自然災害損毀耕地的數量，從而實現真正意義上的經濟、社會、環境效益的最大化。
四、結語
未來的耕地保護將不再是單一的數量保護，而將是對數量、質量、生態的全面管護。按照這一發展趨勢，土地整理工作的開展將對耕地保護具有重大意義，為各項耕地保護目標的實現提供有力保障。
參考文獻：
［1］何姣云，賀榮兵，龍振華，余周武.從國外土地整理特點看我國土地整理的意義與原則[J].農村經濟與科技，2010，06期：75-76.
［2］胡榮，邱道持.我國耕地保護形勢與應對策略[J]. 城市問題，2008，12期：69-72.
篇9
關鍵詞：城市發展綜合癥 宅基地 入市 途徑
中圖分類號：F290 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2013）02-072-02
一、城市發展綜合癥
城市發展綜合癥指的是在我國城市發展過程中遺留的一系列問題。其主要表現但不局限于：
1.房價高企。據來源于搜房網的數據，2010年我國一線城市的租售比已經遠遠超出了國際公認的水平，北京為1∶547，局部地區達到了1∶700。上海達到了1∶500。深圳達到了1∶400-1∶480之間。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。可見，以國際標準衡量，這些一線城市的房價高出了約一倍。
導致房價高企的原因是多方面的，但是，大力推進城市化而使得大量農民涌入城市卻是推高房價的一個不爭的因素。
2.道路擁堵。城市道路擁堵已經越來越嚴重了。調查數據顯示，北京市民每天平均上下班在路上消耗的時間為40分鐘，居全國之首。市區交通擁堵時間已達每天5小時，交通擁堵范圍正由市中心區向和放射線道路蔓延。深圳交通擁堵也已成常態。導致道路擁堵的原因也是多方面的，但是，經濟快速發展使得汽車走入家庭卻是其中的一個主要因素。
3.空殼村數量增加。空殼村指的是由于農村人口向城鎮轉移而使得人口數量嚴重萎縮的村莊。“今天中國有數以大概四千到五千萬的留守老人，留守兒童留守婦女，有大量的空心村，空殼村。”這是2010年10月29日作為主持人的中國綜合開發研究院城市所的李金逵在國際城市論壇上的發言。可見，空殼村現象的出現已經達到需要引起我們高度重視的程度了。空殼村的出現是純粹的城鎮化進程的產物。空殼村的出現不僅使得農村的生產能力下降，導致農業生產出現問題。也不僅使得農村的資源處于閑置狀態而產生浪費，更嚴重的后果是空殼村使得人口結構發生了變化，將帶來一系列的教育、醫療、安全問題。
二、推進宅基地入市可以有效緩解部分城市發展綜合癥
城市發展綜合癥的出現不僅將使得城市發展進程受到阻礙，更將使得我國的經濟發展難以持續。因此，在強調城市化，強調建設和諧社會的同時，我們也必須要重視解決城市發展綜合癥的問題。解決城市發展綜合癥的途徑有很多，其中，推動宅基地入市就是一個很有效的途徑。
（一）宅基地的屬性及流通限制
《土地管理法》第8條規定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。而依照我國的法律規定，具有集體所有性質的宅基地只能在集體內部流轉。農村宅基地使用權的主體只能是本集體經濟組織成員，對于非集體經濟組織成員，法律禁止其通過除法定繼承以外的任何途徑和方式取得宅基地使用權。
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規定》（國發[2004] 28號）規定：“禁止城鎮居民購買宅基地。”《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234號）規定：“嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”
這樣的規定固然有其積極的一面，可以有效保護農民擁有宅基地，有房可住。但是，在我國經濟發展的過程中，這樣的規定不僅在很大程度上起不到保護農民利益的作用，而且已經妨礙了我國經濟的發展。
1.對進城的農民而言，宅基地的存在已經沒有意義。城市化進程導致的直接結果就是大量的農民進入了城市，成為城市中的一個特殊群體。這些農民往往是舉家遷入城市的，已經沒有了回歸農村的欲望。他們在遙遠的農村都有一份宅基地，有一處住所。但是，那處宅基地對于這些已經或計劃在城市扎根的農民而言已經毫無意義了。
2.宅基地的保留，浪費了我國的土地資源。這些注定不會有人居住使用的宅基地，按照法律規定還要為不可能再回來的農民保留，土地的價值就無法得到發揮。這將浪費大量的土地資源，進而在一定程度上阻礙我國發展經濟的進程。
（二）宅基地入市與集體土地入市的區別
宅基地盡管屬于集體土地，但是，宅基地入市不同于集體土地入市。后者包含的含義更廣泛，不僅指宅基地入市，而且可以包含耕地等其他集體土地入市。
相對于集體土地入市，宅基地入市有很多自身的優點：
1.能夠確保基本農田的數量。宅基地本身不屬于基本農田的范疇，其入市不會對基本農田的數量產生影響。而如果集體土地入市，則意味著本屬于集體的基本農田也將流出本集體。可能導致的結果或者是國家基本農田的總量降低，或者是該集體的基本農田數量降低。前者，將對國家的穩定造成影響；后者，將對該集體的生存造成影響。
2.能有效保證鄉鎮結構的穩定。農民的立足點就是土地。有了土地，也就有了安居的根本。如果推行集體土地入市而導致耕地由集體土地之外的人耕種，則那些失去土地的農民就沒有了在本村居住的源動力。而由此導致的人口流動則會打亂原有的鄉村結構的穩定。但是，僅僅是宅基地入市就不會出現這種情況。
（三）宅基地入市可以解決的問題
宅基地入市可以有效解決城市發展綜合癥中的一些病癥：
1.有利于抑制高房價。宅基地入市增加了住宅建設用地的供應，將緩解城市發展住宅建設用地供應緊張的局面，進而有助于抑制高房價。
郊區的宅基地可以直接用于住宅建設直接抑制高房價。距離城區較遠的宅基地可以通過市場的流轉被部分生活富裕的市民購買并完全可能在政策的扶持下形成各具特色的小鎮，進而進一步吸引部分城市人口而間接抑制房價。
2.有助于新農村建設。宅基地入市可以吸引部分有資金、有素質、有能力的市民到農村去居住、創業。（下轉第75頁）（上接第72頁）這些人的到來對于創建有特色的新農村是非常具有積極意義的。在政策的指引下，可以形成諸如畫家村、藝術村等一道道別具特色的風景線和產業群。這些產業群的出現不僅對于提升產業的創造力和生命力具有意義，而且對于提高農村生活質量、生活品味都具有積極意義。
3.有利于增強農民工的生存能力。宅基地閑置在農村時，對于該農民而言幾乎毫無價值。宅基地入市使得農民所有的土地具有了與市場接軌的價值，這些額外產生的財富可以有助于農民工在城市中生存發展。也有助于進一步拉動內需。
4.有利于老有所養。我國已經步入了老齡社會，養老的問題已經日漸突出。而目前，我國的養老體系尚不完善，在農村，尤其是貧困落后的農村更是很不樂觀。在日前舉行的2010年中國衛生論壇上，人力資源和社會保障部副部長胡曉義透露，隨著中國老齡化水平提高，醫療保險、醫療保障的可持續發展面臨著越來越嚴重的挑戰。
宅基地入市可以使得部分農村老人能夠出售自己的宅基地而獲得進住養老院的資金，獲得用于醫療的資金，這對于緩解老齡化帶來的養老問題具有非常重要的意義。
5.有利于緩解交通擁堵。宅基地入市，意味著將會有部分城市人口到農村居住，這將分流一部分城市交通量，一定程度上緩解主城區交通擁堵。同時，當在農村形成特色產業群的時候，就會有相當數量的企業、從業人員主動流出城市的主城區而進一步減少主城區的交通壓力。
6.有利于防治空殼村。城市化進程導致了大量的農民進入了城市，使得部分村莊成為了空殼村。宅基地入市則有助于人口回流，使得農村的空間資源得以充分利用。
農村的清新的空氣、綠色的資源對于部分城市人口還是很具有吸引力的，只是苦于不能獲得宅基地的使用權而無法走進農村。宅基地入市將從根本上解決這個問題。
三、宅基地入市面臨的問題及解決的思路
宅基地入市將會面臨一些列問題，只有解決了這些問題，宅基地入市才能夠得以順利推進，才能夠有效達到推動宅基地入市的目的。
1.需要修改《土地管理法》。如果不修改《土地管理法》，則農民出售宅基地是違法行為。而購買宅基地的買家也不能合法獲得宅基地的使用權。所以，推動宅基地入市的首要工作就是修改《土地管理法》。
對于如深圳這樣的一線城市，可以在《土地管理法》修訂之前申請試點宅基地入市。為《土地管理法》的修訂積累經驗。也能夠率先造福社會，進一步起到特區的示范效應。
2.需要建立宅基地入市的有形市場。宅基地入市在本質上也是商品的交易，但是這種商品交易由于涉及的因素多，影響大，作為交易雙方的當事人對于其中的經濟、法律等環節都不能很好把握，因此不能允許向其他日常消費品一樣在路邊交易，而應該建立有形市場集中管理、集中指導。同時，也應該鼓勵社會中介機構為宅基地入市提供估價、交易、登記等一系列服務，以維護交易公平，保護雙方尤其是農民的利益。
3.需要發展城鄉交通。宅基地入市，需要有城里人購買并去鄉村居住，這實質上就是建立了一個城鄉溝通的渠道。到農村購買宅基地的城市人口并不是存粹的農村人，還要有相當的業務在城市中辦理，因此，大力發展城鄉交通，大力發展鄉村網絡等信息硬件建設都是吸引城市人口下鄉的必要措施。只有城鄉之間的交通便利了，鄉村的信息暢通了，城里人才可能有意愿去鄉村居住。才能真正實現宅基地入市的重要歷史意義。
[本文支持課題：建設部課題《我國建筑工程法律體系構建研究》項目編號：2008-R3-36。課題第一作者：顧永才，博士、副教授]
參考文獻：
1.馮志順，孫順英.試論宅基地使用權流轉的必要性和可行性[J].昆明：法制與社會，2010（10）
2.楊珍惠.我國現行農村宅基地制度問題研究[J].成都：資源與人居環境，2010（18）
3.方文，胡浙平.農村宅基地使用權流轉困境與流轉績效評析[J].成都：農村經濟，2010（9）
4.李蓓，李國銳.淺談中國企業年金的模式選擇[J].深圳：特區經濟，2010（10）
篇10
【關鍵詞】土地管理法 小產權房 集體建設用地 使用權流轉
一、當下小產權房的法律地位
“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房有3種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產權房的典型形態是以銷售為目的在集體土地上開發的商品住宅。取得合法審批手續的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，無法取得受讓房地產的所有權。
二、小產權房產生原因剖析――集體土地利益相關者博弈和選擇的必然結果
（一） 城鄉不平等的土地使用制度
從法律上看，農村集體土地所有權被表述為完全物權，但在經濟上的實際表現卻為“有限所有權”。現行《土地管理法》對集體土地的用途予以嚴格限制，集體土地要用于建設用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設用地的征地供給模式。《土地管理法》確立的城鄉不平等的土地使用制度一方面使國家幾乎壟斷了建設用地的供應，另一方面又使農民集體幾乎喪失了對其土地的處分權，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財富被從農村轉移到城市。
（二）開發商與政府的利益博弈
土地資源的稀缺性日益顯見，房地產開發商想以較低成本得到土地，地方政府為創政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場的種種不規范性也日益顯見。房地產開發商的利益與開發成本和獲取利潤密切相關。在成本中，土地出讓金占到房地產開發成本的60%左右，有些開發商為了節省成本以賺取更多的利潤，便與農村集體經濟組織合作以相對低廉的成本來進行開發。
（三）買賣雙方的利益驅動
首先，作為賣方的農民，農民集體不僅可以從小產權房開發中獲取巨額土地收益，而且由小產權房的建設銷售帶來的農村經濟發展和鄉村面貌改變更是可喜。農民個人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農就業機會以及當地經濟發展帶來的附加利益。此外，鄉政府享受由小產權房建設帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產權房的重要推動力量。就買房人而言，大城市的居住環境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價遠遠超過大多數人的購買能力，小產權房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢想。
三、小產權房治理與土地使用制度改革
治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房。我認為，以下幾方面非常重要：
（一）賦予農村集體建設用地使用權以完全用益物權效力，構建城鄉平等的建設用地使用權流轉制度
小產權房法律上的權屬界定已經比較明確，我們應遵循“權之所在、利之所享”的原則，小產權房的權與利應緊密相連。根據現行法律規定，興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、建設鄉（鎮） 村公共設施和建設公益事業經依法批準都可以在農民集體所有的土地上進行，但在這種建設用地上取得的權利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設用地使用權。2008 年十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指明了集體建設用地進入市場流轉的改革道路，勾畫了“建立城鄉統一的建設用地市場”的目標。
（二）允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮居民住宅用地的政府壟斷
在我看來，既然允許集體建設用地流轉，就不應對集體建設用地上的商品住宅開發予以禁止。首先，禁止集體建設用地用于商品住宅開發，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設用地上的商品住宅開發，治理小產權房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發納入城鎮房地產開發管理的軌道，從開發到銷售到物業管理都實行與國有土地商品房開發一樣的管理，最終打破城鄉住房二元化態勢，實現城鄉統一的商品房市場。
（三）允許宅基地使用權有條件對外流轉
主張禁止宅基地使用權流轉的觀點，最核心的理由是擔心宅基地使用權流轉會使“三無農民”變成“四無農民”，引發社會不穩定。主張允許流轉的觀點最主要的理由是，允許宅基地流轉可以盤活存量建設用地，提高土地資源配置效率，保護耕地。集體建設用地上的商品住宅開發與宅基地使用權的對外流轉，是兩個密切聯系的問題，既然劃撥土地使用權能夠通過辦理出讓手續轉變成可以市場化流轉的出讓土地使用權，宅基地使用權就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續轉變成可以市場化流轉的集體建設用地使用權。因此允許宅基地使用權有條件對外流轉比完全禁止更符合中國當前實際和發展需要。
（四）完善土地征收制度，禁止為“商業利益”而征收
我國《憲法》、《物權法》都嚴格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個世界性的難題，人們曾寄希望于《物權法》的制定，然而現行《物權法》對此并沒有做具體明確的規定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進行的商品房開發顯然與公共利益無關，為此而進行的大規模的征收行為嚴重違法。應嚴厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發，商品房開發應由集體建設用地直接供給土地即可。
參考文獻：
