房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)范文

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篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過(guò)十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問(wèn)題,這些問(wèn)題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章

國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了評(píng)估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、形成了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000 年6 月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開(kāi)始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門(mén)，包括房地產(chǎn)管理部門(mén)，按照國(guó)家的規(guī)定，開(kāi)展原有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與部門(mén)的脫鉤改制工作。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

3、房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大

在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不明確

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員由原來(lái)的主管部門(mén)任命，主要的業(yè)務(wù)來(lái)源依舊是原來(lái)的業(yè)務(wù)部門(mén)，與原來(lái)的主管部門(mén)依舊有著聯(lián)系。現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因?yàn)椋挥羞@樣，有限責(zé)任公司的出資人不會(huì)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。

2、相關(guān)法律制度不健全

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，但是仍舊處于發(fā)展的初級(jí)階段。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所改制而來(lái)，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場(chǎng)，因而不能在正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對(duì)評(píng)估師，沒(méi)有一部有針對(duì)性的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)法律法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)，也沒(méi)有相應(yīng)的針對(duì)性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

(1)估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過(guò)率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過(guò)估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒(méi)有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

(3)估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過(guò)估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來(lái)看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

4、社會(huì)公信力不高

由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問(wèn)題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開(kāi)發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。

促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

1、加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)管

采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管力度。通過(guò)整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性，保證房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)不受外界因素的干擾，確保評(píng)估結(jié)果的龔振興和獨(dú)立性。努力完善房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)則，針對(duì)違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對(duì)那些在評(píng)估過(guò)程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評(píng)估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問(wèn)題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師。可以參照日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒(méi)有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。

4、推進(jìn)信用體系建設(shè)

目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國(guó)家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒(méi)有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對(duì)各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場(chǎng)氛圍。

總結(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的顯著增長(zhǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；現(xiàn)狀；解決對(duì)策

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)起步的較晚，經(jīng)過(guò)十幾年的創(chuàng)新，發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)在有關(guān)主管部門(mén)的指導(dǎo)下也逐漸步入了正軌，并且我國(guó)也建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的相關(guān)制度。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的重要性

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)涉及的范圍也越來(lái)越廣泛，從單一的房地產(chǎn)交易所需的評(píng)估到如今所涉及到的司法鑒定、融資、企業(yè)合并、課稅、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價(jià)入股等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這些活動(dòng)不僅關(guān)系到社會(huì)公眾的利益，更重要的是影響到社會(huì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧和穩(wěn)定。所以說(shuō)，研究怎樣把房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)行業(yè)做好是非常重要的一個(gè)課題。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，還有一些存在的問(wèn)題有待解決。下面主要就我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，針對(duì)所出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行討論，提出對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有利的解決對(duì)策，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

（1）目前發(fā)展?fàn)顩r

從我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是我國(guó)制定了比較完善的法律規(guī)章制度。例如《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等，這些為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行業(yè)統(tǒng)一的，標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)放的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，并且逐漸完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自律機(jī)制，這為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的順利進(jìn)行提供了有利的環(huán)境。三是建立并且逐漸完善了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)資格制度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已經(jīng)注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)單位有三千多家，并且有超過(guò)15000人已經(jīng)獲得房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格，從事相關(guān)工作。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的出臺(tái)，也為房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)和程序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。這些都為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了平臺(tái)和人才保證。

（2）所存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋拆遷補(bǔ)償以及稅收、抵押貸款等多種業(yè)務(wù)之中的，它已經(jīng)成為一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)。但是在發(fā)展的過(guò)程中，也存在很多問(wèn)題，例如我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)還在一個(gè)整合發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，呈現(xiàn)出一種低水平的競(jìng)爭(zhēng)，還有許多問(wèn)題需要進(jìn)行研究解釋的。從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還有很多較為突出的問(wèn)題，下面主要對(duì)一些比較重要的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

1、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律建設(shè)還不完善，立法滯后，在業(yè)務(wù)上也缺乏法律保障。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展也僅僅經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間，起步晚，發(fā)展緩慢，并且一直處在借鑒和摸索的道路中。法律法規(guī)制度不健全，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)師在工作的過(guò)程中沒(méi)有辦法做到有法可依和有法可循，從而不能充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不能得到公眾的認(rèn)可。雖然也制定了像《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等相關(guān)的法律制度，但是這些實(shí)施的細(xì)則還不健全，并沒(méi)有針對(duì)性很強(qiáng)的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而使房地產(chǎn)估價(jià)工作進(jìn)行起來(lái)比較困難。

法律法規(guī)制度不健全，也無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中介活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督。

2、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理不善，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理體系是一個(gè)交叉體系，依照我國(guó)目前的管理體制來(lái)看，評(píng)估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估和土地評(píng)估三種，并且分別屬于國(guó)有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國(guó)土資源部等國(guó)屬事業(yè)單位。這三個(gè)部門(mén)在管理上各施其政，在政策上各行其是，無(wú)法形成統(tǒng)一的管理制度。房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和業(yè)務(wù)管理被分割開(kāi)，從而無(wú)法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無(wú)所適從，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。

3、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高，從而不能滿足本行業(yè)對(duì)人才的需求。由于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性較強(qiáng)，讓人很難識(shí)別服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的級(jí)別考試設(shè)置還是比較單一的，沒(méi)有按照初、中、高的級(jí)別來(lái)設(shè)置，而是只設(shè)置了相當(dāng)于中級(jí)職稱的房地產(chǎn)估價(jià)師，并且對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育還是比較缺乏的。為了獲得高額的估價(jià)費(fèi)有些估價(jià)機(jī)構(gòu)不顧職業(yè)道德，聘用一些非專業(yè)的估價(jià)師，不到估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘而根據(jù)估價(jià)對(duì)象的需求，拼湊出不符合規(guī)范的估價(jià)報(bào)告。這些不但影響了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信譽(yù)，而且直接威脅著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的生存和發(fā)展

四、建議采取的解決對(duì)策

為了促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康和科學(xué)發(fā)展，針對(duì)以上對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問(wèn)題，我們提出以下建議和策略。

1、建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)范

俗話說(shuō)的好“無(wú)規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證是要做到有法可依。只有明確的法律支持，才能保證房地產(chǎn)估價(jià)師公正、客觀、獨(dú)立地開(kāi)展業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。要想房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到順利的發(fā)展，法律規(guī)范是最基本的保障。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，與發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)相比，我們國(guó)家的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)經(jīng)常發(fā)生違規(guī)違法現(xiàn)象，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見(jiàn)不鮮，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處罰，將評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題降低到最小，用法律法規(guī)的制度手段規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為一個(gè)市場(chǎng)中介服務(wù)行業(yè)，客觀、獨(dú)立、公正是其行業(yè)的特征，也是其行業(yè)發(fā)展的前提。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，不妨借鑒一下國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)成熟的管理體制。例如美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、馬來(lái)西亞等國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制各有千秋，但一個(gè)共同點(diǎn)就是：政府對(duì)評(píng)估行業(yè)的管理很少，行業(yè)自律性管理是主要形式。所以我們要完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理，要盡快建立行業(yè)內(nèi)部自律規(guī)則。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)不僅關(guān)系到房地產(chǎn)估價(jià)工作的質(zhì)量，而且還影響到整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，為此提高房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)素質(zhì)尤為重要。我們要打破估價(jià)師級(jí)別設(shè)置單一的局面，要實(shí)行分級(jí)制，對(duì)相關(guān)從業(yè)人員實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，還要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、完善房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育，堅(jiān)強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從而不斷改進(jìn)和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量。在條件允許的情況下建立房地產(chǎn)估價(jià)師誠(chéng)信檔案，實(shí)施信用開(kāi)放和公布制度，提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及“十四大”以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始走向市場(chǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估制度也開(kāi)始建立，評(píng)估市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，評(píng)估隊(duì)伍和評(píng)估機(jī)構(gòu)得到了迅速發(fā)展。我們?cè)谌〉贸删偷耐瑫r(shí)，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前的現(xiàn)狀以及所面臨的問(wèn)題，使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)向著正規(guī)化、完善化、法制化的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王人己，姚玲珍.房地產(chǎn)估價(jià)[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年.8-38.

[2]唐建新，周娟.資產(chǎn)評(píng)估教程[M].北京：清華大學(xué)出版社，2005年.1-17.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估制度；完善；評(píng)估機(jī)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F241

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-1723（2012）08-0061-03

房地產(chǎn)評(píng)估制度的重要意義和作用體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作的約束、規(guī)范、管理之上。具體來(lái)說(shuō)就是通過(guò)一整套的法規(guī)制度來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中所涉及到的估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)程序、估價(jià)行為、估價(jià)結(jié)果等方面的內(nèi)容，最終目的是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)范，保障房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。從客觀上來(lái)說(shuō)，健全和完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括業(yè)務(wù)建設(shè)、人員建設(shè)、行業(yè)管理等范疇，每一個(gè)范疇都需要出臺(tái)嚴(yán)密細(xì)致的規(guī)章制度作為實(shí)施有效管理的基礎(chǔ)和依據(jù)，因此，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估制度的健全和完善是需要廣大從業(yè)人員在實(shí)踐中不斷摸索，不斷總結(jié)的。經(jīng)過(guò)二十多年的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也開(kāi)始日益走向成熟，逐漸在房地產(chǎn)基本交易、房地產(chǎn)抵押、稅收、融資、土地出讓等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)揮出重要作用。然而，在我國(guó)加入WTO之后，不少國(guó)外的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)的廣大市場(chǎng)虎視眈眈，鑒于在機(jī)構(gòu)管理、注冊(cè)管理、評(píng)估準(zhǔn)則管理、執(zhí)業(yè)管理等方面與國(guó)際先進(jìn)水平的差距，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)將遭遇到十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為此，通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)存房地產(chǎn)評(píng)估制度的深入分析，在客觀得出評(píng)價(jià)結(jié)果的基礎(chǔ)上有針對(duì)性地引入國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷健全、完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度是具有戰(zhàn)略性意

義的。

一、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度的現(xiàn)狀分析

（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)管理制度有待進(jìn)一步規(guī)范

首先，我們國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的分級(jí)依據(jù)主要是參考評(píng)估人員數(shù)量、機(jī)構(gòu)資金狀況、整體業(yè)務(wù)數(shù)量、從業(yè)年限等因素，而技術(shù)水平往往不被作為主要的參考依據(jù)。這就造成我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平可能出現(xiàn)與自身等級(jí)不相一致的情況，三級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)水平高于一級(jí)機(jī)構(gòu)的狀況時(shí)有發(fā)生。然而，由于三級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本有限，對(duì)于評(píng)估事故出現(xiàn)后面臨的巨額賠付往往無(wú)力承擔(dān)，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力大打折扣。其次，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理是由各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)、房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在異地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地經(jīng)營(yíng)的情況還缺乏相應(yīng)的管理制度來(lái)加以約束，在很大程度上造成了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理混亂的局面。最后，我國(guó)對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)由于自身過(guò)失給客戶帶來(lái)?yè)p失所要承擔(dān)的責(zé)任尚無(wú)完善的制度與依據(jù)，現(xiàn)行的處罰力度也明顯不足，對(duì)于估價(jià)中的違規(guī)行為僅僅處以三萬(wàn)元以下的罰款，這對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的非法收入來(lái)說(shuō)完全不能達(dá)到懲罰與警示的目的。

（二）估價(jià)人員準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)低，管理松散

一方面，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師的準(zhǔn)入門(mén)檻較低，只需要具備中專學(xué)歷即可，這對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所需要的專業(yè)性與技術(shù)水平來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是有差距的。從考試通過(guò)率來(lái)看，目前的考試往往流于形式，只要參加主管部門(mén)主辦的培訓(xùn)班，往往都能通過(guò)考試。從考試內(nèi)容來(lái)看，僅僅局限于對(duì)評(píng)估原理、法律法規(guī)等方面的考察，內(nèi)容較為陳舊，實(shí)際應(yīng)用性很差。并且在對(duì)評(píng)估師進(jìn)行注冊(cè)時(shí)，審核制度漏洞百出，十分容易被規(guī)避。目前社會(huì)上評(píng)估師掛靠、使用虛假業(yè)績(jī)證明、偽造學(xué)歷的現(xiàn)象比比皆是，直接造成了執(zhí)業(yè)環(huán)境的惡化，破壞了整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信。并且，我國(guó)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中并沒(méi)有采用實(shí)名簽字制度，使得很多不具有從業(yè)資格的人員可以輕松代簽，嚴(yán)重?fù)p害了真正估價(jià)師的經(jīng)濟(jì)利益，挫傷了行業(yè)合法從業(yè)人員的積極性。另一方面，我國(guó)目前對(duì)于評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)等級(jí)制度管理較為單一，僅僅只有一個(gè)級(jí)別，就是中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的資格，沒(méi)有對(duì)于職業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格的有效區(qū)分，評(píng)估師的簽字也不具有法律效應(yīng)。

（三）缺乏對(duì)于職業(yè)道德的重視與建設(shè)

我國(guó)目前還十分缺乏相關(guān)的職業(yè)道德體系。目前來(lái)說(shuō)僅僅只有一部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》來(lái)對(duì)行業(yè)的職業(yè)道德進(jìn)行規(guī)范。然而這部規(guī)范里面只有關(guān)于道德行為的規(guī)范與約束，對(duì)于行業(yè)所涉及到的責(zé)任感、工作理念、職業(yè)榮譽(yù)感、成就感等重要的職業(yè)道德構(gòu)成要素還沒(méi)有體現(xiàn)。從另一方面來(lái)看，這部規(guī)范僅僅只是一種道德上的約束，這樣的約束需要在一個(gè)健康運(yùn)行的行業(yè)中才能得到更好的發(fā)展與尊重。由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的起步較晚，發(fā)展歷史相對(duì)較短，再加上相關(guān)法規(guī)中對(duì)于職業(yè)道德的規(guī)范不成體系，一些從業(yè)人員在具體執(zhí)業(yè)過(guò)程中禁不起誘惑，為了獲得貸款而高估價(jià)值、為了逃避稅款低估價(jià)值的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不僅傷害了交易中弱勢(shì)群體的經(jīng)濟(jì)利益，也破壞了整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)。鑒于此，我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不僅繼續(xù)建立健全相關(guān)的職業(yè)道德體系，同時(shí)也需要對(duì)行業(yè)職業(yè)道德進(jìn)行更為有效的實(shí)際管理，對(duì)于違反職業(yè)道德的從業(yè)人員需要制定出適當(dāng)?shù)膽土P措施，提高其違規(guī)成本。

二、健全與完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度的建議

篇4

我是05級(jí)房地產(chǎn)一班的學(xué)生高月，06-07學(xué)年的暑期在洛陽(yáng)首佳房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司做了一個(gè)暑假的實(shí)習(xí)生，具體時(shí)間是從2007年7月9號(hào)到2007年8月28號(hào)。我所在的實(shí)習(xí)單位是一個(gè)很小的公司，位于老城九龍鼎附近，員工一共只有十個(gè)人，主要從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估和拆遷評(píng)估。最新申報(bào)的業(yè)務(wù)還有測(cè)繪，但目前還沒(méi)有開(kāi)展起來(lái)，只能說(shuō)有這個(gè)資質(zhì)了。

在實(shí)習(xí)期間我對(duì)估價(jià)行業(yè)做了一定的了解，對(duì)基本的辦公用品的使用有了一定的實(shí)際操作能力，同時(shí)我做了近10份的報(bào)告，就一般的抵押評(píng)估報(bào)告，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值我已經(jīng)能獨(dú)立完成，對(duì)于大型報(bào)告則需要成本法和收益法并用，但仍然需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)最終定價(jià)值。以下是我暑期實(shí)習(xí)的所得所感。

作為一名估價(jià)人員，就要遵守估價(jià)人員的職業(yè)道德規(guī)范。除了要遵守估價(jià)機(jī)構(gòu)的道德規(guī)范，社會(huì)道德規(guī)范及估價(jià)道德原則等這些大的公共道德規(guī)范，估價(jià)人員還應(yīng)該盡職盡責(zé)，勤奮工作，公正估價(jià)，廉潔守法，保守秘密，收費(fèi)合理。如果估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，行政主管部門(mén)可以依法做出警告，罰款，沒(méi)收違法所得以及沒(méi)收非法財(cái)物，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，暫時(shí)或者吊銷許可證照，行政拘留以及法律法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰(如通報(bào)批評(píng)等)，估價(jià)師承辦業(yè)務(wù)，由其所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并由該估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂估價(jià)委托合同。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師均可能因執(zhí)業(yè)不規(guī)范而承擔(dān)行政責(zé)任。估價(jià)機(jī)構(gòu)因違反合同的規(guī)定而對(duì)侵權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，屬于違約責(zé)任。違約責(zé)任通常由估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在承擔(dān)責(zé)任后，向直接責(zé)任人追償。估價(jià)機(jī)構(gòu)僅向其訂立合同的相對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)師因違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任，目前的法律尚未做出明確的規(guī)定。但是，法釋【2003】2號(hào)司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理證券市場(chǎng)因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》，第一次將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及負(fù)有責(zé)任的董事，監(jiān)事和經(jīng)理等高級(jí)管理人員，直接責(zé)任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的侵權(quán)責(zé)任的主體。對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的前提條件，免責(zé)事由，舉證責(zé)任，以及責(zé)任的分擔(dān)和追償?shù)鹊龋瑒t由相關(guān)細(xì)則規(guī)定。

雖然說(shuō)，國(guó)家從道德和法律上對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都做出了以上規(guī)范，制定了以上責(zé)任制，但是就目前而言，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)仍然存在著一些問(wèn)題。比如“許諾高額回扣，壓低收費(fèi)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，專業(yè)服務(wù)在競(jìng)爭(zhēng)中并不占優(yōu)勢(shì)”，“為迎合委托方要求在估價(jià)中故意提高或降低評(píng)估價(jià)值額”，“估價(jià)過(guò)程過(guò)于程式化，報(bào)告流于形式，缺少深入分析和獨(dú)到之處”。這一個(gè)暑假我在洛陽(yáng)首佳房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司總部辦公室內(nèi)，與各級(jí)估價(jià)師們的接觸也不少，與公司老總也有一定的交流，對(duì)這個(gè)行業(yè)這個(gè)市場(chǎng)也有一定認(rèn)識(shí)，結(jié)合各種材料，我個(gè)人對(duì)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)存的問(wèn)題提出了以下建議：①清理整頓估價(jià)機(jī)構(gòu)，取消不必要的評(píng)估和確認(rèn)。②改變政府機(jī)關(guān)、銀行、法院等部門(mén)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，給報(bào)告使用方以充分的選擇自由度。③建立政府部門(mén)估價(jià)與民間估價(jià)兩套機(jī)制。④加強(qiáng)對(duì)估價(jià)人員的管理，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格等級(jí)制度。⑤增加信息透明度。⑥修訂房地產(chǎn)估價(jià)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)額與工作量及報(bào)告質(zhì)量掛鉤。⑦定期修訂，更新和完善估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。⑧注重房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的考核避免繼續(xù)教育流于形式，走過(guò)場(chǎng)。

在校期間，我從書(shū)本上學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)評(píng)估的幾種方法及這個(gè)行業(yè)的基本制度，在洛陽(yáng)首佳房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司，我在原有知識(shí)的基礎(chǔ)上有了解到現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的具體分類，包括以下幾種：①“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)。②“干凈”的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)。③“干凈”的農(nóng)民集體所有土地上的房地產(chǎn)。④部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。⑤共有的房地產(chǎn)。⑥附帶有租約的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。⑦設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)。⑧設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)，即已典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。⑨設(shè)定了地段全的房地產(chǎn)。⑩手續(xù)不完善的房地產(chǎn)。11產(chǎn)權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。12臨時(shí)用地或臨時(shí)臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)，可分為未超批準(zhǔn)期限的和已超過(guò)批準(zhǔn)期限的。13違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)。14已被確定為征用或拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。15已被法院查封監(jiān)管的房地產(chǎn)。16房地產(chǎn)的租賃權(quán)。17房地產(chǎn)的典權(quán)，典權(quán)可以將出典和房地產(chǎn)出租，轉(zhuǎn)典于他人，或者將典權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，典權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓人處于典權(quán)人的地位。18房地產(chǎn)的空間利用全，又有地下空間利用和土地上空間利用權(quán)。

篇5

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；評(píng)估

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會(huì)計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，那么接下來(lái)要做的，就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)起步時(shí)間較短，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對(duì)策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效

從我國(guó)目前情況看，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號(hào)）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評(píng)估是在不存在活躍市場(chǎng)的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評(píng)估人員的主觀判斷。因此，大量與評(píng)估相關(guān)的信息有助于評(píng)估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對(duì)信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性

采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評(píng)估報(bào)告，對(duì)未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估實(shí)行監(jiān)督。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)，可通過(guò)信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的框架下進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，必然會(huì)受到會(huì)計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會(huì)計(jì)制度約束。因此，要求評(píng)估師對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)其評(píng)估工作予以監(jiān)督，對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提和評(píng)估對(duì)象

明確投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法的針對(duì)性或適用性。評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法與收益法，當(dāng)這兩種評(píng)估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運(yùn)用市場(chǎng)法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對(duì)于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項(xiàng)目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。

5.資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠(chéng)信機(jī)制

評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。在實(shí)務(wù)中香港、臺(tái)灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，大陸的某些機(jī)構(gòu)或個(gè)人反而不認(rèn)可自己方面評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，這就涉及到我們的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)對(duì)外誠(chéng)信問(wèn)題。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠(chéng)信機(jī)制，評(píng)估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評(píng)估程序，廣泛搜集國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評(píng)估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的基本特征。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺(tái)

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場(chǎng)化的進(jìn)程需要政府的大力推動(dòng)，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)限定規(guī)則。中國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，我國(guó)上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能提供公正的評(píng)估價(jià)格就顯得十分重要。因此國(guó)家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來(lái)完成，通過(guò)互相監(jiān)督，來(lái)保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。

7.提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計(jì)量準(zhǔn)確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國(guó)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施效果。因此，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性呼喚進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的教育。包括加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)素質(zhì)教育和會(huì)計(jì)職業(yè)道德教育。隨著公允價(jià)值計(jì)量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會(huì)計(jì)人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵(lì)他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)他們的公允價(jià)值觀念，必要時(shí)可以考慮聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國(guó)會(huì)計(jì)人員和監(jiān)管人員實(shí)施具體操作；另一方面會(huì)計(jì)職業(yè)道德是實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強(qiáng)從業(yè)人員的知識(shí)水平時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信教育，培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員保持職業(yè)良知，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負(fù)債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會(huì)計(jì)從業(yè)者的基本理念，才能保證會(huì)計(jì)人員在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)自我約束，不出偏差。

參考文獻(xiàn)

[1]王文芳.淺析新形勢(shì)下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法[J].財(cái)稅縱橫,2009(3).

篇6

個(gè)人住房貸款作為個(gè)人金融業(yè)務(wù)的主要品種，具有三個(gè)方面的鮮明特點(diǎn)：一是屬于優(yōu)質(zhì)貸款，風(fēng)險(xiǎn)較低；二是業(yè)務(wù)期限較長(zhǎng)，銀行可以有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，而且客戶的忠誠(chéng)度較高，有利于銀行培養(yǎng)一批忠實(shí)的客戶群體；三是銀行可以利用個(gè)人按揭服務(wù)，爭(zhēng)取客戶使用其他產(chǎn)品，賺取除按揭利差收入以外的其他收入，如銀行透過(guò)按揭業(yè)務(wù)，可以拓展VIP客戶，發(fā)放信用卡、個(gè)人貸款，可為客戶提供一整套的理財(cái)業(yè)務(wù)，從而賺取非利差收益。

正是由于上述個(gè)人住房貸款特點(diǎn)，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行零售業(yè)務(wù)的發(fā)展起著越來(lái)越重要的作用。隨著居民生活水平的不斷提高和住房體制改革的不斷健全，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有巨大的市場(chǎng)空間。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時(shí)，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)逐步成為銀河風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)重要方面。

一、正確識(shí)別個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成原因是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會(huì)監(jiān)督不力等因素外，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)主要還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“賣方”市場(chǎng)向“買(mǎi)方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的時(shí)期，市場(chǎng)參與各方都在不斷地調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)理念和操作方式，以因應(yīng)市場(chǎng)變化。

(二)開(kāi)發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.開(kāi)發(fā)商或銷售商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。在住房貸款中開(kāi)發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)。

2.開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款入賬后,由于經(jīng)營(yíng)不善,導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾,或因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓,由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。

3.由于開(kāi)發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購(gòu)房人以開(kāi)發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。

4.開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)沒(méi)有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證,無(wú)法取得房產(chǎn)證或開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售等原因,導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。

(三)借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無(wú)力償還貸款,被迫放棄所購(gòu)房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來(lái)?yè)p失。

2.購(gòu)房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.購(gòu)房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.由于不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害以及不可抗力的因素,導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(四)銀行內(nèi)控機(jī)制不健全引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行內(nèi)部控制不嚴(yán)格,操作風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。具體表現(xiàn)在：一是貸前審查不嚴(yán)。經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),審查流于形式,對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)；二是信息不暢通帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí),對(duì)貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)、不全面造成判斷錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。三是信貸管理規(guī)定不健全,形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對(duì)如何避免重復(fù)擔(dān)保問(wèn)題沒(méi)有具體的管理方法;制度執(zhí)行不嚴(yán),落實(shí)不到位,違章不糾,極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。四是貸后管理不到位引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

(五)其他因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi),由于國(guó)家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押物的相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。

二、 控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

（一）關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，完善信貸政策

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不斷變化的市場(chǎng)，而且區(qū)域市場(chǎng)的差別化很大。我分行相關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的變化。通過(guò)分析國(guó)家和地方政府的宏觀調(diào)控政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、居民住房需求和預(yù)期等因素的影響，正確把握形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策和經(jīng)營(yíng)策略，把好信貸準(zhǔn)入關(guān)，前瞻性地管理房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

1.進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。首先,要根據(jù)政策層的要求,繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策，尤其要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審核管理,盡力控制開(kāi)發(fā)商通過(guò)諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其次,要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

2.逐步建立全社會(huì)范圍的個(gè)人征信系統(tǒng)和行之有效的個(gè)人信貸資信評(píng)價(jià)體系。建立科學(xué)有效的個(gè)人征信體系是銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提保證。目的就是要通過(guò)評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn),掌握借款人個(gè)人負(fù)債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據(jù)以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。

(二) 加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力

1.完善各項(xiàng)內(nèi)控制度,正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系。建立內(nèi)部個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。建立健全常規(guī)檢查與專項(xiàng)檢查相結(jié)合的檢查制度,及時(shí)糾正不合規(guī)的操作,強(qiáng)化內(nèi)控的再檢查和監(jiān)督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機(jī)制,以便明確職權(quán)和責(zé)任,防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)對(duì)房開(kāi)客戶資金鏈和銷售情況的監(jiān)控。進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況和項(xiàng)目銷售情況，加強(qiáng)對(duì)房開(kāi)貸款的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，特別是對(duì)即將到期的房開(kāi)貸款，要制定一戶一策的催收措施。對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常，因拆遷、銷售延期等原因無(wú)法按時(shí)回收的貸款，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，應(yīng)切實(shí)做好項(xiàng)目貸款的轉(zhuǎn)貸、展期工作，避免因轉(zhuǎn)貸不及時(shí)而產(chǎn)生新的不良貸款。

3.加強(qiáng)對(duì)借款人及其相關(guān)法人的貸前調(diào)查,盡可能地做到操作風(fēng)險(xiǎn)的事前防范。住房按揭貸款業(yè)務(wù)因其特殊性,不僅和個(gè)人客戶有關(guān),而且和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)中介擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司等法人客戶相關(guān)聯(lián),因此要強(qiáng)化貸前調(diào)查環(huán)節(jié)。首先要對(duì)借款人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查,詳細(xì)了解核實(shí)借款人貸款的真實(shí)性,以及借款人(及其家庭成員)的職業(yè)、收入狀況以及其穩(wěn)定性,確保借款人借款行為的真實(shí)性并有足夠的收入來(lái)保證按期歸還借款本息。

篇7

關(guān)鍵詞：高等職業(yè)院校 房地長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)與評(píng)估 課程體系研究

一、確定高等職業(yè)院校的培養(yǎng)目標(biāo)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)也越來(lái)越受廣大考生的關(guān)注，科學(xué)合理的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)的專業(yè)課程體系的設(shè)計(jì)就顯得越來(lái)越重要。它是職業(yè)院校培養(yǎng)學(xué)生組織教學(xué)的依據(jù)。對(duì)高等職業(yè)院校來(lái)說(shuō)其重點(diǎn)就是培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力，它是學(xué)生在今后的房地產(chǎn)相關(guān)崗位中的職業(yè)化和專業(yè)化的基本保證。培養(yǎng)以就業(yè)為導(dǎo)向的高端技能型的房地產(chǎn)專業(yè)人員是目前該課程體系設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)，不僅與我國(guó)的市場(chǎng)需求相聯(lián)系，還與房地產(chǎn)崗位的需求緊密結(jié)合。

高職院校擔(dān)負(fù)著高端技能型的專業(yè)人才的培養(yǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)急需要各高職院校為他們提供適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的技能型人才，他們不僅要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)熟悉，還要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和開(kāi)發(fā)等有一個(gè)系統(tǒng)的掌握，同時(shí)要具有制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策略、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建等高素質(zhì)的綜合型人才。

二、構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研究以及房地產(chǎn)行業(yè)所需人才的要求的調(diào)查我們了解到：要構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，首先，學(xué)校就要積極的與房地產(chǎn)行業(yè)合作，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)該領(lǐng)域人才的需要來(lái)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)課程，并以房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，從房地產(chǎn)行業(yè)自身分析，對(duì)職業(yè)崗位的職責(zé)進(jìn)行確定；然后在對(duì)確定完成任務(wù)所應(yīng)該掌握的技術(shù)和知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)的歸納，最后再以科學(xué)的分析方法和教學(xué)來(lái)實(shí)現(xiàn)由房地產(chǎn)領(lǐng)域到學(xué)習(xí)課程的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而構(gòu)建與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系，這樣會(huì)使得課程體系更加貼近房地產(chǎn)領(lǐng)域，符合房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)需求。在工作和行動(dòng)形結(jié)合的情況下，開(kāi)展以房地產(chǎn)企業(yè)工作為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的教學(xué)內(nèi)容，并將學(xué)習(xí)的內(nèi)容與目標(biāo)，通過(guò)教學(xué)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，形成以主題為主導(dǎo)的學(xué)習(xí)課程，營(yíng)造相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，以保證學(xué)習(xí)課程的系統(tǒng)化、科學(xué)化、具體化和實(shí)踐化。具體步驟如下：

（一）對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的職業(yè)崗位進(jìn)行分析，確定工作任務(wù)

首先要做的就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)研，可以通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷，座談會(huì)和研討會(huì)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。調(diào)研的主要內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的目前現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)行業(yè)相關(guān)人才的需求狀況，工作任務(wù)和所需要的職業(yè)資格證書(shū)等，進(jìn)而確定培養(yǎng)目標(biāo)。然后再對(duì)畢業(yè)生在房地產(chǎn)行業(yè)所面向的主要崗位進(jìn)行明確，并通過(guò)在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際操作來(lái)加強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力。

（二）明確與課程相關(guān)聯(lián)的行動(dòng)領(lǐng)域，以此為依據(jù)確定課程學(xué)習(xí)領(lǐng)域，并制定相應(yīng)的課程體系

與房地產(chǎn)崗位相對(duì)應(yīng)的行動(dòng)領(lǐng)域的確定必須要以崗位所要完成的任務(wù)為基礎(chǔ)。再對(duì)完成該任務(wù)所需要的能力和專業(yè)知識(shí)進(jìn)行整體的分析和總結(jié)。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)銷售與產(chǎn)權(quán)登記代辦，相應(yīng)的需要具備的職業(yè)能力就包括房地產(chǎn)銷售的運(yùn)作、談判和簽約能力，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記操作能力；房地產(chǎn)策劃人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃、銷售策劃以及經(jīng)營(yíng)策劃，應(yīng)具備的職業(yè)能力主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析能力、建設(shè)用地評(píng)價(jià)與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價(jià)格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業(yè)管理策劃能力等；而房地產(chǎn)評(píng)估師的工作任務(wù)是對(duì)土地和房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，所以，他們應(yīng)該具備的能力就包括現(xiàn)場(chǎng)勘查、土地市場(chǎng)背景分析、資料收集估價(jià)報(bào)告的能力等。

（三）構(gòu)建實(shí)踐技能教學(xué)體系

實(shí)踐教學(xué)的主要目的是為了培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐操作能力，也是實(shí)現(xiàn)高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)課程體系的培養(yǎng)目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。所以要加強(qiáng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解，例如學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的了解等。并適時(shí)在校外開(kāi)展實(shí)踐教學(xué)，對(duì)課程中的模擬案例進(jìn)行實(shí)訓(xùn)操作，組織學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行見(jiàn)習(xí)崗位實(shí)習(xí)等社會(huì)實(shí)踐。

三、課程體系實(shí)現(xiàn)的保證

與行動(dòng)領(lǐng)域相對(duì)應(yīng)的、工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的構(gòu)建不僅需要有豐富的教學(xué)理論作為基礎(chǔ)，還要有實(shí)際條件來(lái)為教學(xué)課程的開(kāi)展提供條件。

首先，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)課程體系不僅要為學(xué)生提供關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)教學(xué)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、價(jià)格評(píng)估等基本知識(shí)，還要為學(xué)生提供其他房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的知識(shí)教學(xué)，例如房地產(chǎn)營(yíng)銷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。

此外，為了實(shí)現(xiàn)課程體系中的實(shí)踐教學(xué)，學(xué)校還要與房地產(chǎn)企業(yè)相聯(lián)系，為學(xué)生提供了見(jiàn)習(xí)崗位實(shí)習(xí)，提高了他們的實(shí)際操作能力，學(xué)校好設(shè)置了各種實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，主要包括實(shí)訓(xùn)和考核，為了讓學(xué)生及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資料、建材攪合、政策法規(guī)和樓盤(pán)的價(jià)格等都進(jìn)行了詳細(xì)的總結(jié)，并使得學(xué)生能夠從這些資料中分析房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)。

總之，為了保證工學(xué)結(jié)合一體化的課程體系的實(shí)現(xiàn)，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)應(yīng)的實(shí)踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學(xué)生的專業(yè)理論和操作能力，為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)出高端技能型專業(yè)人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玉陽(yáng).高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)課程體系研究.重慶教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2012

篇8

[關(guān)鍵詞]征地拆遷；市場(chǎng)管理；深圳市；主要問(wèn)題

[中圖分類號(hào)]F274 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）44-0070-02

在征地拆遷過(guò)程中，房地產(chǎn)評(píng)估、測(cè)繪以及房屋拆除等中介服務(wù)不僅是房屋拆遷的重要環(huán)節(jié)，還是維護(hù)拆遷當(dāng)事人和公共利益的重要制度。據(jù)此，加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷中介服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)督管理極為重要。從現(xiàn)實(shí)中來(lái)看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護(hù)被拆遷人的權(quán)益，努力平衡拆遷過(guò)程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國(guó)窗口城市快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在征地拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題使其征地拆遷工作的推進(jìn)亦趨困難，尤其體現(xiàn)在拆遷服務(wù)市場(chǎng)在管理上混亂和無(wú)序，致使各類拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在拆遷服務(wù)過(guò)程中均對(duì)拆遷當(dāng)事人的利益構(gòu)成不同程度的損害，引發(fā)拆遷矛盾。

1缺乏統(tǒng)一的法律管理規(guī)范

統(tǒng)一的法律管理規(guī)范是形成和完善征地拆遷服務(wù)體系的首要前提，但深圳的現(xiàn)狀是關(guān)于規(guī)范拆遷服務(wù)市場(chǎng)方面的立法幾乎空白，這直接導(dǎo)致成熟的征地拆遷服務(wù)市場(chǎng)尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測(cè)繪、評(píng)估服務(wù)的機(jī)構(gòu)以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員缺乏有效的行業(yè)管理規(guī)定。依據(jù)國(guó)家及深圳市現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，也只明確規(guī)定由房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷單位的設(shè)立資格、資質(zhì)等情況進(jìn)行規(guī)范和管理，而對(duì)于拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和拆遷測(cè)繪機(jī)構(gòu)而言，房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)其資質(zhì)、資格進(jìn)行管理并沒(méi)有相應(yīng)的法律依據(jù)或授權(quán)依據(jù)，如此便導(dǎo)致了拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)隨意進(jìn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)，造成市場(chǎng)運(yùn)作的無(wú)序化，從而影響整個(gè)拆遷工作的進(jìn)程。

與此同時(shí)，拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏充分的行業(yè)規(guī)范，其所從事的拆遷服務(wù)具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，行業(yè)組織應(yīng)對(duì)其提供專業(yè)上的指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)揮行業(yè)組織對(duì)該行業(yè)管理和規(guī)范的職責(zé)。目前深圳關(guān)于拆遷服務(wù)的行業(yè)組織有深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)及深圳市測(cè)繪學(xué)會(huì)，但它們僅對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督，現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)組織章程都沒(méi)有賦予行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格乃至準(zhǔn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)的行為等方面進(jìn)行管理的權(quán)限，使得行業(yè)協(xié)會(huì)作為拆遷服務(wù)市場(chǎng)中獨(dú)立第三方的地位和作用沒(méi)有被充分地體現(xiàn)和發(fā)揮，拆遷服務(wù)質(zhì)量也會(huì)受到一定的削弱。

2選定拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題

2.1拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)選取程序有待完善

在城市房屋拆遷過(guò)程中，房屋拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)因與委托人有利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場(chǎng)監(jiān)督情況下，很難保證其在拆遷服務(wù)工作中的中立性和公正性。拆遷服務(wù)工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，而拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在從事拆遷服務(wù)工作時(shí)極少會(huì)將具體工作的操作標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)向拆遷當(dāng)事人公開(kāi)，因此對(duì)于大多數(shù)被拆遷人來(lái)說(shuō)，拆遷服務(wù)工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格以及信譽(yù)等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)與房屋拆遷主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、資格的真實(shí)性同樣飽受質(zhì)疑。

拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在選取程序尚未理順的情況下開(kāi)展拆遷服務(wù)工作則容易產(chǎn)生各方面信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，誤導(dǎo)拆遷當(dāng)事人錯(cuò)選拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)，使得不符合資質(zhì)、資格或者信譽(yù)不良的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)參與到拆遷服務(wù)工作中，使評(píng)估、測(cè)繪結(jié)果的客觀性和真實(shí)性無(wú)法得到保障，由此引發(fā)拆遷糾紛。

2.2拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)申訴途徑匱乏

雖然在拆遷服務(wù)過(guò)程中，拆遷當(dāng)事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益就不會(huì)受到損害。在確定拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)同行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，而現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)范規(guī)定對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)損害同行利益的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發(fā)生，被損害的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益也無(wú)法得到充分的保護(hù)和彌補(bǔ)。而拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務(wù)的積極性和能動(dòng)性，不利于拆遷服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

3拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)備案制度不夠健全

3.1拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的備案制度

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十二條規(guī)定，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案。另外在深圳市政府161號(hào)令第五十二條第三款中規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)市拆遷辦備案。市拆遷辦應(yīng)當(dāng)建立拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案；嚴(yán)重失信的評(píng)估機(jī)構(gòu)不得從事公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。然而，目前深圳市在實(shí)務(wù)操作中尚未建立相關(guān)的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案，一方面不能對(duì)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)形成一種考核機(jī)制，約束并規(guī)范其在拆遷評(píng)估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，不利于在行政管理中融入優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而影響整個(gè)拆遷評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

3.2拆遷測(cè)繪機(jī)構(gòu)的備案制度

對(duì)于測(cè)繪機(jī)構(gòu)方面的備案制度，相關(guān)法律法規(guī)在測(cè)繪機(jī)構(gòu)備案制度或建立誠(chéng)信檔案等方面并沒(méi)有作出明確的規(guī)定，使得測(cè)繪機(jī)構(gòu)雖然受到相關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠(chéng)信檔案制度，拆遷當(dāng)事人的知情權(quán)進(jìn)一步受到限制，使拆遷人選擇測(cè)繪機(jī)構(gòu)時(shí)由于信息的極度不對(duì)稱而導(dǎo)致不符合條件的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)，在一定程度上擾亂服務(wù)市場(chǎng)秩序。

3.3拆遷單位的備案制度

對(duì)于拆遷單位，根據(jù)《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，拆遷單位的設(shè)立及其資質(zhì)、資格是須由房屋拆遷主管部門(mén)進(jìn)行批準(zhǔn)和認(rèn)定的，也就是拆遷單位的業(yè)務(wù)范圍、行為規(guī)范等方面都受房屋拆遷主管部門(mén)的監(jiān)管，拆遷主管部門(mén)掌握了各拆遷單位的信息，因此未規(guī)定備案制度是可以理解的，但是沒(méi)有建立拆遷單位誠(chéng)信檔案，則在一定程度上影響了對(duì)拆遷單位的規(guī)范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔(dān)最繁重的具體拆遷工作，與當(dāng)事人針對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行談判、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行爆破、拆除等，關(guān)乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠(chéng)信檔案，拆遷當(dāng)事人即使對(duì)拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當(dāng)事人利益的行為，對(duì)其之后繼續(xù)參與拆遷工作并無(wú)太大的影響，也就是不能有效地通過(guò)運(yùn)用考核激勵(lì)機(jī)制規(guī)定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。

4違法拆遷行為仍時(shí)有出現(xiàn)

深圳市城市建設(shè)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，使相關(guān)主管部門(mén)偏重于管理的方便而忽視公民權(quán)益的保障；偏重于實(shí)體性規(guī)定，忽視正當(dāng)程序保障。由此引發(fā)了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會(huì)和諧的因素。

拆遷項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，往往與政府相關(guān)部門(mén)及其工作人員的績(jī)效利益相掛鉤，導(dǎo)致在拆遷工作中，相關(guān)行政主管部門(mén)為提高其績(jī)效利益，對(duì)房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態(tài)度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財(cái)產(chǎn)利益。此外，由于缺乏對(duì)違法拆遷行為的有力監(jiān)管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)被拆遷人受損的權(quán)益。目前，對(duì)拆遷行為較為有效的監(jiān)督主要來(lái)自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對(duì)規(guī)范拆遷行為只是治標(biāo)不治本。

5拆遷服務(wù)結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制不合理

5.1拆遷估價(jià)結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十二條明確規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。此外，《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》（政府161號(hào)令）也規(guī)定了，市主管部門(mén)或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織應(yīng)當(dāng)成立市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)，對(duì)拆遷評(píng)估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定。

以上規(guī)定雖然對(duì)評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議提供處理的依據(jù)和方式，但深圳市在實(shí)務(wù)操作中并沒(méi)有建立完備的評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制，既沒(méi)有設(shè)立評(píng)估專家鑒定機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有明確具體的鑒定程序等，僅規(guī)定當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以自行委托其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估自己的被拆遷房屋，而其出具的評(píng)估報(bào)告必須由房屋拆遷管理部門(mén)指定的有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關(guān)部門(mén)或者當(dāng)事人強(qiáng)勢(shì)干預(yù)的因素，政府指定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核能否客觀公斷是存在質(zhì)疑的。缺乏一個(gè)中立的鑒定機(jī)構(gòu)以及一套完備的鑒定程序?qū)Ξ愖h結(jié)果進(jìn)行鑒定，爭(zhēng)議糾紛則很難得到公正的解決。

5.2拆遷測(cè)繪結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制

對(duì)于拆遷測(cè)繪方面，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十七條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果有異議的，可以委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。而根據(jù)深圳市政府161號(hào)令第十六條第二款規(guī)定，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷中的查勘、測(cè)繪工作應(yīng)當(dāng)委托市政府設(shè)立的地籍測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)施。只有在法律法規(guī)另有規(guī)定或者特殊情況需要時(shí)，拆遷人才可以委托具備法定資質(zhì)和良好信譽(yù)的其他測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行查勘、測(cè)繪。

深圳市政府設(shè)立的地籍測(cè)繪機(jī)構(gòu)為深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)，主要負(fù)責(zé)對(duì)測(cè)繪成果管理、測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督等提供技術(shù)支持。那么，在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目測(cè)繪工作中，如有發(fā)生測(cè)繪結(jié)果爭(zhēng)議的，地籍測(cè)繪大隊(duì)則同時(shí)充當(dāng)運(yùn)動(dòng)員與裁判員的角色，使得測(cè)繪鑒定結(jié)果的客觀性和公正性遭受質(zhì)疑，尤其面對(duì)當(dāng)前公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目日趨繁多，有質(zhì)疑的拆遷測(cè)繪結(jié)果無(wú)疑會(huì)影響拆遷工作的推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

第一條為加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。

本辦法所稱房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其它公共利益需要，依法收回國(guó)有土地使用權(quán)而拆除該地塊上房屋的行為。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，有利于文物古跡和有價(jià)值的歷史建筑保護(hù)。

第四條本辦法所稱拆遷人是指縣人民政府設(shè)立的具體實(shí)施收回國(guó)有土地使用權(quán)并依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

本辦法所稱房屋承租人是指與被拆遷人具有合法的房屋租賃關(guān)系的單位和個(gè)人。

第五條縣規(guī)劃建設(shè)局是負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷管理部門(mén)），對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。城市房屋拆遷管理的日常工作由其下設(shè)的拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)。

縣發(fā)展和改革、國(guó)土資源、物價(jià)、工商、財(cái)政、文廣、公安等有關(guān)部門(mén)和城關(guān)鎮(zhèn)政府、華埠鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第六條拆遷人必須依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二章拆遷管理

第七條房屋拆遷管理部門(mén)會(huì)同發(fā)展和改革、國(guó)土資源等部門(mén)，按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)本縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)考慮近期新建商品房的市場(chǎng)供應(yīng)等因素，制定城市房屋拆遷的中長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃和安置用房建設(shè)計(jì)劃，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，并按規(guī)定報(bào)上一級(jí)人民政府備案。

房屋拆遷管理部門(mén)在執(zhí)行年度拆遷計(jì)劃時(shí)，其拆遷范圍經(jīng)確定后，應(yīng)當(dāng)組織做好拆遷房屋的前期調(diào)查統(tǒng)計(jì)及審核工作。

第八條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申請(qǐng)房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷管理部門(mén)提交下列文件：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

前款第（三）項(xiàng)規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件是指人民政府依法作出的收回國(guó)有土地使用權(quán)的決定文件。第（四）項(xiàng)規(guī)定的拆遷方案應(yīng)當(dāng)對(duì)臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房的數(shù)量、戶型、面積、地點(diǎn)、交付時(shí)間等作出安排；需要新建安置用房的，應(yīng)當(dāng)提供安置用地批準(zhǔn)文件。第（五）項(xiàng)規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置資金按照拆遷預(yù)算的百分之八十確認(rèn)，專戶儲(chǔ)存，拆遷人提供安置用房的，現(xiàn)房以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)入，在建房屋按成本價(jià)計(jì)入，但貨幣存款金額不得低于拆遷預(yù)算資金總額的百分之四十；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)足。

第九條房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門(mén)在核發(fā)房屋拆遷許可證前，應(yīng)當(dāng)依法舉行聽(tīng)證，就拆遷許可涉及的拆遷計(jì)劃、拆遷方案和拆遷補(bǔ)償安置資金的落實(shí)情況等相關(guān)事項(xiàng)聽(tīng)取意見(jiàn)。

第十條房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起五日內(nèi)，將建設(shè)項(xiàng)目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項(xiàng)，以公告形式在新聞媒體以及拆遷范圍內(nèi)予以公布，并書(shū)面告知被拆遷人。

房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十一條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限不超過(guò)一年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

第十二條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個(gè)月內(nèi)不實(shí)施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門(mén)予以公告。

實(shí)施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準(zhǔn)的拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門(mén)提出延期申請(qǐng)；房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請(qǐng)之日起十日內(nèi)予以答復(fù)。

拆遷結(jié)束后，拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)將被拆遷人的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證送交房管、土地部門(mén)，辦理注銷登記手續(xù)。

第十三條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業(yè)務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定依法取得房屋拆遷資格證書(shū)。

房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十四條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

第十五條拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公布拆遷補(bǔ)償安置方案。

拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，根據(jù)本辦法規(guī)定簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償形式、貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限、安置地點(diǎn)、安置用房面積、搬遷期限、過(guò)渡方式、過(guò)渡期限、搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷房管部門(mén)代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；代管房屋有使用人的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應(yīng)當(dāng)自協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)將協(xié)議報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議使用由省建設(shè)廳統(tǒng)一監(jiān)制的文本。

第十六條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

第十七條拆遷當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、過(guò)渡方式、搬遷期限、過(guò)渡期限等內(nèi)容，在搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以向房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門(mén)的，由縣人民政府裁決。裁決部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理裁決申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出書(shū)面裁決；裁決作出之前，裁決部門(mén)應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取各方的意見(jiàn)。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復(fù)議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補(bǔ)償或提存補(bǔ)償費(fèi)，或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復(fù)議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十八條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。

第十九條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

縣人民政府在作出強(qiáng)制拆遷決定前，應(yīng)當(dāng)依法舉行聽(tīng)證，就作出補(bǔ)償安置裁決的主體、程序、依據(jù)及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人、有關(guān)主管部門(mén)及其他相關(guān)人員的意見(jiàn)。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十條拆遷房管部門(mén)代管的房屋，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。代管人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十一條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷：

（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的；

（二）產(chǎn)權(quán)人下落不明的；

（三）暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)人的。

房屋拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十二條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依據(jù)國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。

法律、法規(guī)對(duì)拆遷軍事設(shè)施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十三條城市房屋拆遷涉及公共設(shè)施或者各種管線遷移的，由原所有人按規(guī)定期限自行遷移，所需遷移費(fèi)用，由拆遷人按國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十四條對(duì)拆遷范圍內(nèi)的花木、綠地、古樹(shù)名木應(yīng)當(dāng)盡可能保留。不能保留的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十五條拆遷人使用拆遷補(bǔ)償安置資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)審核。拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償、安置，不得挪作他用。

房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十六條房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋拆遷檔案制度，加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷檔案資料的管理。

房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關(guān)批準(zhǔn)文件，拆遷計(jì)劃和拆遷方案及其調(diào)整資料，前期調(diào)查登記資料，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議及其結(jié)算資料，以及其他與拆遷有關(guān)的檔案資料。

第三章拆遷補(bǔ)償與安置

第二十七條拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人按照法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償、安置可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇具體補(bǔ)償安置形式。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予補(bǔ)償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴(kuò)建的附屬物不予補(bǔ)償。

第二十八條拆遷范圍內(nèi)的違法違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補(bǔ)償。拆除經(jīng)批準(zhǔn)未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可給予適當(dāng)補(bǔ)償；審批時(shí)另有約定的，按約定辦理。

第二十九條貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計(jì)算。

第三十條被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，不具備市場(chǎng)比較法評(píng)估條件評(píng)估非住宅房屋價(jià)格的，可以采用其他方法評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明原因。

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在確定被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格前，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)。

本條及本辦法第三十七條、第四十九條規(guī)定的評(píng)估所需費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。

第三十一條采用市場(chǎng)比較法評(píng)估被拆遷房屋價(jià)格的，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評(píng)估確定。

評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)交易價(jià)從高原則從類似房地產(chǎn)中選取三個(gè)以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后確定。

被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)前款規(guī)定選取普通成套住宅作為可比實(shí)例。

房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按月向社會(huì)公布本地房產(chǎn)交易信息。

第三十二條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人與被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由房屋拆遷管理部門(mén)從報(bào)名的具備相應(yīng)法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)確定。參加隨機(jī)確定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不得少于三家。隨機(jī)確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。

房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在隨機(jī)確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之日起三日前在拆遷范圍內(nèi)公告房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)隨機(jī)確定的時(shí)間和地點(diǎn)。

第三十三條被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格實(shí)行公示制。

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門(mén)牌號(hào)、評(píng)估因素、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估價(jià)格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于十日。

拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以要求房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到解釋要求之日起三日內(nèi)予以解釋。

第三十四條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，嚴(yán)格按照國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。

第三十五條按照本章規(guī)定對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償后，其被拆遷房屋按標(biāo)準(zhǔn)容積率占有的土地，不再按照《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，其面積超過(guò)被拆遷房屋按標(biāo)準(zhǔn)容積率占有的土地面積的，超過(guò)部分的土地按照《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。

第三十六條被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

前款規(guī)定的同類商品房銷售，建設(shè)單位應(yīng)將被拆遷人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的期限予以公告。被拆遷人應(yīng)在建設(shè)單位公告規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)期限內(nèi)辦理購(gòu)房手續(xù)，逾期視作放棄。其中同類商品房屬競(jìng)拍銷售的，被拆遷人享有同等競(jìng)拍價(jià)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第三十七條實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)。

被拆遷房屋和安置用房的價(jià)格，由同一家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，采用相同的方法、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估確定。

第三十八條選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。

安置用房應(yīng)當(dāng)符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求；屬于新建商品房的，交付前應(yīng)當(dāng)經(jīng)驗(yàn)收合格。

第三十九條被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于三十六平方米（在縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅房屋的，合并計(jì)算），并實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。安置用房在四十五平方米以內(nèi)的面積，被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)，超過(guò)四十五平方米的面積按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。

前款所稱低收入家庭是指具有下列情形之一、戶口在本縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市居民家庭：

（一）按照有關(guān)規(guī)定享受最低生活保障待遇；

（二）持有縣總工會(huì)頒發(fā)的特困證；

（三）縣政府規(guī)定的其他經(jīng)濟(jì)困難對(duì)象。

被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時(shí)被拆遷人的戶籍證和房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證為依據(jù)確定。

被拆遷人經(jīng)審查符合享受經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房條件的，可優(yōu)先給予安排。

第四十條拆遷房管部門(mén)直管住宅公房或單位自管住宅公房（包括非成套住宅），年月日前租賃的，房屋承租人享有按照房改政策購(gòu)房的權(quán)利。房屋承租人購(gòu)房后，拆遷人應(yīng)對(duì)其按被拆遷人予以補(bǔ)償安置。房屋承租人房改購(gòu)房辦法由縣房改辦制定，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

房屋承租人未按房改政策購(gòu)房或不具備享受房改條件的，可協(xié)議解除租賃關(guān)系，由房管部門(mén)或房屋產(chǎn)權(quán)單位對(duì)承租人給予貨幣補(bǔ)助，貨幣補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為該房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的百分之三十五。

房屋承租人未按房改政策購(gòu)房，也未與被拆遷人達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。房屋承租人經(jīng)審查符合申請(qǐng)廉租住房條件的，可根據(jù)縣政府的有關(guān)規(guī)定給予廉租房安置。

第四十一條拆遷落實(shí)私房政策換約續(xù)租的住宅用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償、安置。被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，被拆遷人應(yīng)按房屋承租人實(shí)際租用面積支付最高為六個(gè)月的租金給予補(bǔ)助；房屋承租人為享受最低生活保障待遇的城市居民，被拆遷人應(yīng)按房屋承租人實(shí)際租用面積支付最高為十二個(gè)月的租金給予補(bǔ)助；房屋承租人經(jīng)審查符合申請(qǐng)廉租住房條件的，可直接申請(qǐng)廉租房安置，被拆遷人不再支付租金補(bǔ)助。

第四十二條拆遷房管部門(mén)代管的房屋，代管房屋有使用人的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；代管房屋無(wú)使用人的，由代管人選擇補(bǔ)償安置方式。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房仍由房管部門(mén)代管；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償金額由代管人專戶存入銀行。

第四十三條被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。認(rèn)定房屋用途以相關(guān)職能部門(mén)提供的合法有效文件為依據(jù)。

房屋所有權(quán)證未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請(qǐng)，按照本條前款的規(guī)定調(diào)查確認(rèn)。

房屋所有人要求改變?cè)怯浻猛镜模梢栽谄浞课荼涣腥氩疬w范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)申請(qǐng)變更登記。

第四十四條年月日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請(qǐng)，按改變后的用途認(rèn)定，由產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)持有合法有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

年日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》施行后未經(jīng)相關(guān)職能部門(mén)同意改變房屋用途的，拆遷時(shí)按原審批房屋用途予以補(bǔ)償安置。

改變房屋用途，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納土地收益金的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)在變更登記前依法補(bǔ)交土地收益金。土地收益金補(bǔ)交辦法由縣國(guó)土資源管理部門(mén)另行制定。

第四十五條住宅房屋的被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起二十四個(gè)月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中，將拆遷地塊上建設(shè)的高層房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起三十六個(gè)月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

過(guò)渡期間的周轉(zhuǎn)用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權(quán)選擇具體過(guò)渡方式，拆遷人不得強(qiáng)迫或者拒絕。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當(dāng)在得到安置用房的四個(gè)月內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)用房。

第四十六條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)從其搬遷之月起到被安置后的四個(gè)月內(nèi)支付其臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按照縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)租賃與被拆遷房屋相當(dāng)面積、地段的住宅用房所需費(fèi)用的平均價(jià)格確定，但每戶每月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)不得低于保障其基本居住條件所需費(fèi)用。具體標(biāo)準(zhǔn)由縣人民政府制定，每年公布一次。

拆遷人超過(guò)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議規(guī)定的過(guò)渡期限未提供安置用房的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起按照原標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，周轉(zhuǎn)用房應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋的居住條件相當(dāng)，并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件，拆遷人不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人超過(guò)協(xié)議規(guī)定的過(guò)渡期限未提供安置用房的，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)房外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之月按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

第四十七條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶不低于六百元，具體標(biāo)準(zhǔn)由縣人民政府制定，每年公布一次。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房遷往安置用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)再次支付搬家補(bǔ)助費(fèi)。

第四十八條拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)損失以及搬遷、安裝、過(guò)渡等費(fèi)用，由拆遷人給予一次性補(bǔ)助。具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由縣人民政府另行公布。

第四十九條拆除產(chǎn)權(quán)屬于學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、福利院、居委會(huì)等用于社會(huì)公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

第四章法律責(zé)任

第五十條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門(mén)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以行政處罰：

(一)未取得房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；

(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；

(四)委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；

(五)擅自延長(zhǎng)拆遷期限的；

(六)接受委托的拆遷單位違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的。

第五十一條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任：

(一)未取得房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的；

(三)未按房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍、拆遷期限實(shí)施拆遷的。

第五十二條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的，評(píng)估結(jié)果無(wú)效，由房屋拆遷管理部門(mén)重新組織評(píng)估；并由房屋拆遷管理部門(mén)責(zé)令退還已收取的評(píng)估費(fèi)用，依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；對(duì)當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門(mén)依法給予警告，責(zé)令改正；對(duì)被拆遷人造成損失的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

(一)未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議且未經(jīng)依法裁決進(jìn)行拆遷的；

(二)違反本辦法第二十一條第一款規(guī)定，補(bǔ)償安置方案未經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意而實(shí)施拆遷的；

(三)偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議文本的；

（四）轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，未按規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)的。

第五十四條有關(guān)行政管理部門(mén)及其工作人員、、，有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，由有關(guān)部門(mén)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的；

(二)核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)或者對(duì)違法行為不予查處的；

(三)未按本辦法規(guī)定拆遷公告的；

(四)房屋拆遷管理部門(mén)實(shí)施房屋拆遷的；

(五)違反本辦法規(guī)定作出拆遷裁決的；

(六)依照本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)聽(tīng)證而沒(méi)有聽(tīng)證的；

(七)未按計(jì)劃組織建設(shè)拆遷安置用房，導(dǎo)致被拆遷人未能在安置期限內(nèi)得到安置的；

(八)違反本辦法規(guī)定實(shí)施強(qiáng)制拆遷的。

因前款規(guī)定行為給拆遷當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五章附則

第五十五條在縣城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。

縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償安置辦法，由縣人民政府根據(jù)省人民政府的規(guī)定另行制定。

篇10

Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.

P鍵詞： 房地產(chǎn)；估價(jià)；信用體系；內(nèi)容；問(wèn)題；對(duì)策

Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）10-0237-04

0 引言

誠(chéng)信乃房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在之根本。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在誠(chéng)信制度方面還有一定的欠缺，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過(guò)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立，有效地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)現(xiàn)狀與存在問(wèn)題

進(jìn)入到二十一世紀(jì)后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，這也進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速發(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處在政府部門(mén)的主要管轄下，從宏觀上能對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起到一定的促進(jìn)作用，但是結(jié)合社會(huì)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)，處在政府部門(mén)統(tǒng)籌下的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在其發(fā)展上也受到了一定的限制。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近十年的蓬勃發(fā)展中已經(jīng)建立起了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，相應(yīng)的職業(yè)資格制度也在不斷的更新和完善，其業(yè)務(wù)范圍也是在不斷擴(kuò)展。另外，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，誠(chéng)信經(jīng)濟(jì)的概念已經(jīng)深入到每一個(gè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)中，像房地產(chǎn)這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業(yè)更是應(yīng)該將誠(chéng)信的理念貫徹到每一個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，因此，信用體系的創(chuàng)建和完善在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得尤為重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展情況就是市場(chǎng)規(guī)范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象。2006年，一份有關(guān)于北京市房地行業(yè)的消費(fèi)者關(guān)于該行業(yè)誠(chéng)信度問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示出只有百分之六的人對(duì)目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信度較為滿意的，而超過(guò)半成的人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信度很低，經(jīng)過(guò)了十年的發(fā)展，目前相關(guān)的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信度依舊不是很滿意。總的來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的信用危機(jī)，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該及時(shí)地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的保證。

目前，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)于其健康發(fā)展十分重視，2005年協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)選舉后，提出了加強(qiáng)行業(yè)研究的設(shè)想，并做出相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查。以上海為例，有估價(jià)資產(chǎn)的房地產(chǎn)估價(jià)公司共有一百余家，其中外地估價(jià)公司在上海開(kāi)設(shè)的分支機(jī)構(gòu)有5家，一級(jí)估價(jià)結(jié)構(gòu)相對(duì)較多，與此同時(shí)，對(duì)上海八達(dá)、城市、國(guó)城等三個(gè)估價(jià)公司展開(kāi)調(diào)查，從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，受訪公司的平均員工30人，估價(jià)報(bào)告二千份，二級(jí)和三級(jí)估價(jià)公司差別相對(duì)較小。與此同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的估價(jià)師占全國(guó)的10%，但是專職房地產(chǎn)估價(jià)師只有300名左右，數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分估價(jià)師出擁有此職業(yè)資格證之外，還有其他的資格證，估價(jià)師的專業(yè)化水平和對(duì)行業(yè)的認(rèn)可度還有待提升。

其中絕大部分估價(jià)公司信息建設(shè)投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過(guò)公司高層的人際關(guān)系進(jìn)行客戶維護(hù)，與此同時(shí)，其中僅有百分之25%的估價(jià)公司成立的專門(mén)的客服部門(mén)提高其信用度，此外，其中95%的估價(jià)公司由估價(jià)師自己尋找所學(xué)資料，所以其服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)水平仍有待提高，設(shè)立研究部門(mén)手機(jī)市場(chǎng)資料的估價(jià)公司進(jìn)展25%，自身研究能力相對(duì)較弱，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)信用體系的構(gòu)建和完善。

2 國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)與借鑒

信用體系的成熟度很大程度上可以對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展起到促進(jìn)作用。分析國(guó)內(nèi)外信用體系的建立成果，我們不難發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國(guó)家都是具有較為完善的信用系統(tǒng)的，而我國(guó)的信用體系的建立起步晚，發(fā)展慢，較發(fā)達(dá)國(guó)家還有很長(zhǎng)的一段距離要走。

2.1 國(guó)外信用體系的分析

就國(guó)外的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信用體系建設(shè)而言，以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家都具有一套完整的信用系統(tǒng)，主要由信用管理體系以及與之對(duì)應(yīng)的法律體系和信用服務(wù)公司組成。到目前為止，這些發(fā)達(dá)國(guó)家的信用體系體現(xiàn)出來(lái)了以下特點(diǎn)：

2.1.1 有效的法律保障和監(jiān)管機(jī)制

一些發(fā)達(dá)國(guó)家的信用體系發(fā)展歷史長(zhǎng)達(dá)數(shù)百年，因此，發(fā)展到現(xiàn)在，相關(guān)的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國(guó)針對(duì)于市場(chǎng)信用體系頒布的法律政策接近20部，相應(yīng)的管理手段和有關(guān)的政策也是不停的在更新和發(fā)展。

另外，國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)信用體系的監(jiān)管是采用政府和相關(guān)的協(xié)會(huì)共同協(xié)助來(lái)完成的，這樣的監(jiān)管手段能有效的結(jié)合二者在信用體系建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，政府部門(mén)起主要的監(jiān)管作用，行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)在政府部門(mén)和行業(yè)企業(yè)中起到樞紐的作用，綜合的從國(guó)家發(fā)展和民生建設(shè)兩方面來(lái)監(jiān)督和管理市場(chǎng)信用體系的建設(shè)和發(fā)展。并且，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的政務(wù)信息是公開(kāi)透明的，這種透明的監(jiān)管制度也能更好地督促社會(huì)信用體制的建設(shè)和發(fā)展。

2.1.2 很強(qiáng)的市場(chǎng)信用意識(shí)

除了有效的法律監(jiān)管手段之外，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于信用體系中涉及的信用服務(wù)機(jī)構(gòu)和征信公司都采取了有效的管理政策，能對(duì)信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時(shí)還能有效地促進(jìn)信用產(chǎn)品生產(chǎn)和改革創(chuàng)新。此外，發(fā)達(dá)國(guó)家的政府部門(mén)對(duì)于采集到的信用信息會(huì)進(jìn)行分析管理，對(duì)于信用記錄較為差勁的企業(yè)和個(gè)人都會(huì)采取相應(yīng)的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費(fèi)行為。又因?yàn)檎餍殴_(kāi)透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務(wù)和合作對(duì)象時(shí)，會(huì)將信用記錄差的公司和個(gè)人排除在外。因此，發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)主體都會(huì)具有很強(qiáng)的信用在這種執(zhí)行政策下，國(guó)家的市場(chǎng)主體部分都會(huì)自覺(jué)的形成很強(qiáng)的信用意識(shí)，這對(duì)信用體系的建設(shè)和管理有很大的促進(jìn)作用。

2.1.3 嚴(yán)厲的懲罰制度

任何體系的建立和形成都離不開(kāi)嚴(yán)明的獎(jiǎng)懲制度，一些國(guó)家針對(duì)失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國(guó)對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的失信行為有著非常明確的懲罰機(jī)制，不僅將失信的內(nèi)容擴(kuò)大和公開(kāi)化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)處罰，對(duì)一些出現(xiàn)嚴(yán)重失信行為的公司和個(gè)人將會(huì)直接取締其營(yíng)業(yè)資格，使其付出慘痛的代價(jià)。通過(guò)建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業(yè)和個(gè)人形成良好的誠(chéng)心習(xí)慣，以保證信用體系能健康的發(fā)展。

2.1.4 完善的信用體系

在國(guó)外，其房地產(chǎn)評(píng)估信用體系相對(duì)完善，就目前其發(fā)展?fàn)顩r來(lái)講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展水平，同時(shí)，在國(guó)外，包括美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家在內(nèi)的發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)估價(jià)信用體系構(gòu)建過(guò)程中主要傾向于估價(jià)的技術(shù)路線的研究，同時(shí)也包括對(duì)估價(jià)工具的重視，此外，這些國(guó)家在構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系過(guò)程中，更加側(cè)重于估價(jià)實(shí)踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業(yè)信用通常包括五個(gè)方面的基本要素，其中涉及到企業(yè)品格、能力、資本、擔(dān)保、環(huán)境。在財(cái)富全球100強(qiáng)企業(yè)中有一半以上被稱之為誠(chéng)信企業(yè)，其信用體系相對(duì)完善，誠(chéng)信是其企業(yè)文化的重要組成部分。

2.1.5 專業(yè)組織的創(chuàng)建

英國(guó)皇家特許測(cè)量時(shí)協(xié)會(huì)目前是一個(gè)全球性的專業(yè)組織，主要以維護(hù)公共利益為目的，并以此代表、規(guī)范、推廣特許測(cè)量師這一職業(yè)。1881年學(xué)會(huì)被允許皇家注冊(cè)，名稱至今。一百多年來(lái)，英國(guó)皇家特許測(cè)量時(shí)協(xié)會(huì)與很多相似道德組織合并，不斷發(fā)展，直接帶動(dòng)了其房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.2 國(guó)內(nèi)信用體系

對(duì)比國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有的一套完善的信用體系，我國(guó)在這方面的建設(shè)還存在很大的不足，具體來(lái)講有以下幾個(gè)方面：

2.2.1 法律制度和監(jiān)管職責(zé)不完善

由上面的介紹我們不難看出，國(guó)外的信用體系在建設(shè)的過(guò)程中都注重法律制度的規(guī)范性。相比較之下，在我國(guó)，與信用體系相關(guān)的法律規(guī)范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內(nèi)容的法律規(guī)范一個(gè)也沒(méi)有。另外，我國(guó)的房地產(chǎn)信用體系是在政府部門(mén)單獨(dú)的監(jiān)管下實(shí)施的，相比較國(guó)外的政府部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)共同監(jiān)管，我國(guó)的這種監(jiān)管情況沒(méi)有充分的發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，很容易因?yàn)槠嫘远霈F(xiàn)一些紕漏，在這種情況下，我國(guó)的信用體系建設(shè)必會(huì)受到很大的阻礙。

2.2.2 信息公_程度不夠，市場(chǎng)信用意識(shí)不夠強(qiáng)烈

對(duì)比國(guó)外的政務(wù)信息公開(kāi)透明化來(lái)說(shuō)，我國(guó)在信息公開(kāi)方面還存在很大的不足。我國(guó)對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的失信行為不會(huì)將其公之于眾，導(dǎo)致行業(yè)部門(mén)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中不會(huì)強(qiáng)烈的約束自己的行為，對(duì)于一些失信行為也不會(huì)給與足夠的重視，最終呈現(xiàn)出來(lái)的就是行業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中信用意識(shí)不強(qiáng)烈，因此出現(xiàn)了很多經(jīng)濟(jì)和合同糾紛。

2.2.3 缺乏明確的獎(jiǎng)懲制度

我國(guó)的關(guān)于房地產(chǎn)信用體系的建設(shè)過(guò)程中缺乏對(duì)失信行為的懲罰行為，對(duì)比國(guó)外對(duì)失信行為的嚴(yán)厲懲罰而言，國(guó)內(nèi)的信用體系似乎缺乏對(duì)失信行為的明確定義和管理。也沒(méi)有像發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，對(duì)社會(huì)群體和個(gè)人的失信行為登記在案，更沒(méi)有將其擴(kuò)大化和嚴(yán)肅化。另外，在對(duì)失信行為的經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)懲罰中，也沒(méi)有明確的懲罰機(jī)制，其懲罰力度也是一般，最終出現(xiàn)的結(jié)果就是失信行為在行業(yè)內(nèi)部惡性循環(huán)。

3 體系框架

對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對(duì)其信用體系的整體框架而言，具體來(lái)講應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分：

3.1 主要內(nèi)容

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系在建立之初就應(yīng)該明確其涉及的主體對(duì)象，提供估價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)建設(shè)公司、中介公司等，提供監(jiān)督管理的政府職能部門(mén)，以及相應(yīng)的從業(yè)人員和服務(wù)對(duì)象。另外一個(gè)不可或缺的就是支持房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的法律和法規(guī)，任何一個(gè)體系的完善都離不開(kāi)法律制度的支持和保護(hù)，因此，建立一套與之相關(guān)的法律和法規(guī)，有效的針對(duì)失信行為給與相應(yīng)的法律處分，在信用體系實(shí)施的過(guò)程中作為其后盾的存在，能有效地促進(jìn)信用體系的改革和發(fā)展。

3.2 運(yùn)行過(guò)程

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系建立完成后，應(yīng)該怎么運(yùn)行就變得十分的重要了。首先要說(shuō)的就是該體系的執(zhí)行方式了。體系建立完成，明確了主體對(duì)象之后必須確定信用體系的實(shí)施方式，按我國(guó)現(xiàn)有的發(fā)展模式來(lái)看，我們應(yīng)該借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，將信用體系的監(jiān)控主題由原來(lái)的政府部門(mén)主管改變成為政府部門(mén)和相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)公共監(jiān)督管理，該行業(yè)涉及的群體和個(gè)人應(yīng)該嚴(yán)格按照體系的要求展開(kāi)工作內(nèi)容，做到令行禁止。

當(dāng)信用體系成功運(yùn)行起來(lái)后，就應(yīng)該嚴(yán)格的按要求執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不按要求執(zhí)行的，又有違反法律法規(guī)的行為時(shí)，相應(yīng)的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個(gè)體系的框架結(jié)構(gòu)中應(yīng)該留出一部分作為針對(duì)失信行為實(shí)行的懲罰制度，通過(guò)在體系的運(yùn)行過(guò)程中實(shí)行對(duì)失信行為不同程度的懲罰來(lái)約束該行業(yè)相關(guān)人員的失信行為。

與此同時(shí)，還要著重發(fā)揮政府在此過(guò)程中的相關(guān)職能，其中包括監(jiān)督、抽查和審核等監(jiān)管機(jī)制，眾所周知，在經(jīng)濟(jì)生活中，信用可以發(fā)揮制度規(guī)范作用，但是在此過(guò)程中，必須滿足一下幾個(gè)條件，其一，市場(chǎng)中的行為主體更加傾向于關(guān)注長(zhǎng)期利益，其二，構(gòu)建暢通的信息渠道，最后是行為主體認(rèn)識(shí)到不誠(chéng)信行為會(huì)受到相應(yīng)處罰，基于此，政府需要不斷加強(qiáng)監(jiān)督和引導(dǎo)，針對(duì)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的失信行為進(jìn)行相關(guān)處罰條例的頒布和實(shí)施，并進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)管和抽查，避免法律漏洞帶來(lái)的信用缺失。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在構(gòu)建信用體系過(guò)程中，大體可以針對(duì)以下幾個(gè)方向，建立信用管理制形象。其中信用建設(shè)的基礎(chǔ)是信用管理制度的構(gòu)建，其中不僅包括估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案制度，同時(shí)也包括房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德守則以及政府的信用監(jiān)督，從而使不守信的估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)的懲戒，從而引領(lǐng)整個(gè)股價(jià)行業(yè)的健康良性發(fā)展，并保障守信的估價(jià)師以及估計(jì)機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)鼓勵(lì)和褒獎(jiǎng)，從而帶動(dòng)良性風(fēng)氣的樹(shù)立和形成。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的構(gòu)建還應(yīng)該自身行業(yè)的自律和不斷規(guī)范化，在此過(guò)程中，可以加大自身企業(yè)信用宣傳，樹(shù)立企業(yè)信用形象，并在此過(guò)程中，不斷提高自身的服務(wù)水平和信用程度，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，形成帶有自身準(zhǔn)則的信用服務(wù)意識(shí)，總而促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的構(gòu)建不僅是為了提高股價(jià)是自身的道德準(zhǔn)則和職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也是為了將房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)發(fā)展成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)所需、社會(huì)所歡迎和認(rèn)可、群眾所支持和尊重的健康行業(yè)。

4 評(píng)價(jià)體系的機(jī)制

社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上的誠(chéng)信問(wèn)題日益嚴(yán)重，雖然信用體系建立已經(jīng)有一段時(shí)間了，但是相應(yīng)的評(píng)價(jià)機(jī)制還未成型，特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的評(píng)價(jià)機(jī)制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)存在的評(píng)價(jià)機(jī)制空白的問(wèn)題，建立有效的評(píng)價(jià)體系機(jī)制變得極其重要。通過(guò)分析目前存在于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中其他各行業(yè)中的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制，結(jié)合國(guó)外一些較為成功的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制的建立過(guò)程，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制的建立應(yīng)該由以下幾個(gè)部分組成：

4.1 企業(yè)素質(zhì)

企業(yè)自身的素質(zhì)從很大程度上可以決定企業(yè)完成業(yè)務(wù)的能力，也能對(duì)企業(yè)的誠(chéng)信度產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)自身的素質(zhì)主要由企業(yè)資質(zhì)、注冊(cè)資金、從業(yè)時(shí)間以及企業(yè)內(nèi)部員工的數(shù)量這四個(gè)部分組成。這四個(gè)部分中，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高，相關(guān)的管理機(jī)制也就越完善，注冊(cè)資金的金額越大，其承擔(dān)的失信風(fēng)險(xiǎn)也就越高，而從業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)也就意味著企業(yè)的誠(chéng)信度結(jié)較高，最后的員工數(shù)量就可以顯示出企業(yè)規(guī)模，對(duì)這四部分進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)就能大致上確定該企業(yè)在誠(chéng)信評(píng)價(jià)中是否占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

4.2 員工素質(zhì)

評(píng)價(jià)體系機(jī)制中，納入對(duì)員工素質(zhì)的綜合分析，主要的分析內(nèi)容包括了對(duì)員工的學(xué)歷以及考取的專業(yè)資格以及業(yè)務(wù)能力，通過(guò)這些分析可以看出與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)的管理和從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)技能和業(yè)務(wù)能力是否具有較高的水平。這也是反應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠(chéng)信度的一個(gè)重要的因素。

4.3 經(jīng)營(yíng)能力

經(jīng)營(yíng)能力指的是房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)展開(kāi)的有關(guān)于估價(jià)行為的經(jīng)營(yíng)方式和取得的成果。經(jīng)營(yíng)能力很大程度上是與該公司的業(yè)務(wù)收入掛鉤的，一個(gè)擁有良好經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)必定也具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力納入評(píng)價(jià)體系機(jī)制的內(nèi)容中能有效地提高企業(yè)的誠(chéng)信度，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

4.4 信用記錄

作為評(píng)價(jià)企業(yè)誠(chéng)信體系的幾個(gè)機(jī)制，有關(guān)于企業(yè)的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中接受的來(lái)自外界，包括了政府部門(mén)、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者以及客戶群的信用反饋。通過(guò)一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對(duì)企業(yè)的誠(chéng)信水平做出評(píng)價(jià)，從而更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)信用的督促。

5 完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)的對(duì)策

針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的信用缺失和相關(guān)監(jiān)督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點(diǎn)建議：

5.1 完善監(jiān)督制度

完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)督制度主要就是提高國(guó)家和行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)控能力，國(guó)家應(yīng)針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題提出與之相對(duì)應(yīng)的法律條文，對(duì)于細(xì)節(jié)部分也應(yīng)該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理。另外，有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該有針對(duì)性的對(duì)行業(yè)內(nèi)部的違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)經(jīng)營(yíng)。

5.2 提高企業(yè)自身的素養(yǎng)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的一些問(wèn)題從根本上來(lái)說(shuō)與企業(yè)自身的素質(zhì)文化有很大的關(guān)系，從企業(yè)內(nèi)部的企業(yè)文化，到專業(yè)知識(shí)技能的培訓(xùn)，再到員工的職業(yè)素養(yǎng)，各方面都對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用a生了影響，因此，從企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，創(chuàng)建企業(yè)文化知識(shí)，加大對(duì)職工素養(yǎng)的培訓(xùn)，提升企業(yè)整體的職業(yè)素養(yǎng)很有必要。

5.3 消費(fèi)者及時(shí)的監(jiān)督舉報(bào)

任何一個(gè)行業(yè)，其失信行為都會(huì)給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的失信行為，消費(fèi)者應(yīng)該持有冷靜客觀的態(tài)度，一發(fā)現(xiàn)任何違反誠(chéng)信現(xiàn)象就應(yīng)該及時(shí)的舉報(bào)，堅(jiān)決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過(guò)消費(fèi)者的監(jiān)督一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立起到促進(jìn)的作用。

6 結(jié)語(yǔ)

誠(chéng)信是立人之本，也是一個(gè)行業(yè)存在于市場(chǎng)的根本所在。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立對(duì)于目前該行業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行約束和規(guī)范，以保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

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