房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

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摘 要 本文從目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的背景入手，利用房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析了當(dāng)前房地產(chǎn)也面臨的財務(wù)風(fēng)險，并對這些風(fēng)險提出了風(fēng)險管理措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量大、回收期長以及變現(xiàn)能力差的特點決定了該行業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險，因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行深入分析，并尋求有效控制財務(wù)風(fēng)險的措施，已成為一個亟待解決的問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析

以下分析中主要選取四個房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)：萬科、招商、保利、金地。

（一）財務(wù)風(fēng)險分析

大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財務(wù)風(fēng)險并不低（見表1）。

從四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)。保利地產(chǎn)三季度末的經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%。甚至有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。

1．速動比率明顯降低，短期償債壓力大

從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動比率比流動比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業(yè)在經(jīng)歷了大幅拿地、迅速擴(kuò)張之后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力，均需要加強(qiáng)對資金的風(fēng)險監(jiān)控。尤其是招商地產(chǎn)，三季度的速動比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產(chǎn)急需提高資金的運營能力，減少短期償債壓力。

2．資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，長期償債令人擔(dān)憂

從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年三季度的資產(chǎn)負(fù)債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團(tuán)，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為39億元，較年初增加254.55%；長期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍為負(fù)。

（二）盈利能力分析

1．營業(yè)收入增加，但仍難抗行業(yè)大勢

從上表中可以看出，四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入同比普遍增長，但仍難抗行業(yè)大勢，紛紛調(diào)減銷售。報告期內(nèi)萬科業(yè)績穩(wěn)步增長，前三季度營業(yè)收入為141.73億元，同比增長59.04%，其中第三季度的營業(yè)收入為52.87億元，同比增長71.04%。保利地產(chǎn)2008年前三季度的營業(yè)收入為39.09億元，同比增長71.22%。但僅從第三季度的營業(yè)收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營業(yè)收入為13.12億元，同比降低27.53%。

2．利潤增長放緩

萬科第三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.42%。對于第三季度凈利潤的下降，萬科的解釋是手計提存貨跌價準(zhǔn)備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價，導(dǎo)致了利潤下跌。

而保利地產(chǎn)2008年前三季度的凈利潤均有大幅增長，高達(dá)12.67億元，同比增長125.38%，但僅從第三季度的凈利潤來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集團(tuán)前三季度的凈利潤出現(xiàn)小幅增長，同比增長分別為7.02%。從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤為1.10億元，同比下降10%。

招商地產(chǎn)前三季度的凈利潤也呈下降趨勢，降幅19.05%，僅從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤卻出現(xiàn)大幅提升，達(dá)1.7億元，同比增長170.26%，而其凈利潤并不是來自于主業(yè)務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是由于遠(yuǎn)期外匯買賣合同的公允價值增加所致。季報顯示，招商第三季度公允價值變動收益為1.11億元，同比大幅增長667.44%。

（三）資產(chǎn)管理能力分析

1．存貨激活，存貨周轉(zhuǎn)率下降

由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。但四家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已經(jīng)跌破0.4這一安全值。

其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價的金地集團(tuán)，存貨也達(dá)到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。

招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計劃銷售目標(biāo)為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴(yán)重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。

即便是龍頭企業(yè)萬科，2008年三季度的存貨也已高達(dá)873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營業(yè)收入計算，這些存貨的消化還需要近2年的時間。

2．現(xiàn)金流持續(xù)惡化，資金壓力大

存貨的大量積壓，嚴(yán)重的制約了經(jīng)營性資金的流動性，目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來彌補(bǔ)的。萬科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-19.89億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則更低，達(dá)-21.3億元。保利地產(chǎn)更為嚴(yán)重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理的措施

1．建立多元化的融資渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債率。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發(fā)等這些傳統(tǒng)融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權(quán)投資來擴(kuò)充自有資金；或者可以利用房地產(chǎn)信托計劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力、降低財務(wù)風(fēng)險。

2．進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場容量和社會承受能力認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項目決策論證。

3．建立適應(yīng)市場的營銷策略。各房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用，創(chuàng)新營銷策略，進(jìn)一步拓展市場。

4．進(jìn)行財務(wù)分析和財務(wù)監(jiān)督。加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險分析和方法性研究，對企業(yè)的經(jīng)營活動和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

5．加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)。

6．確定財務(wù)成本管理戰(zhàn)略、加強(qiáng)內(nèi)部控制、建立健全策劃監(jiān)督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。

參考文獻(xiàn)：

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一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

1.無力償還債務(wù)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。高負(fù)債率意味著較高的財務(wù)杠桿，會放大投資風(fēng)險。

2.負(fù)債的結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業(yè)的籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產(chǎn)，當(dāng)短期借款到期時可能會出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償還短期借款的風(fēng)險。

3.利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。

4.再籌資風(fēng)險。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。

透過以上風(fēng)險的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務(wù)活動結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準(zhǔn)地確定財務(wù)風(fēng)險的大小。所以，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險，該風(fēng)險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。（2）分散轉(zhuǎn)移性：房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)形勢和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。（3）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行評估。在事前對損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出正確的投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低。（4）激勵性：財務(wù)風(fēng)險的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財務(wù)風(fēng)險。由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應(yīng)政策，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進(jìn)一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)管理機(jī)制。在經(jīng)營期間，有些企業(yè)對當(dāng)期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務(wù)分析；即使進(jìn)行了財務(wù)分析，也不能充分利用分析結(jié)果對下期進(jìn)行預(yù)算與指導(dǎo)，沒有較好的發(fā)揮財務(wù)管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃，當(dāng)資金運轉(zhuǎn)困難時，不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負(fù)債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗主義和主觀個人決策現(xiàn)象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細(xì)致的市場調(diào)研和科學(xué)論證。沒有重視項目開發(fā)對資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項目預(yù)期利潤過高。由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加緊尋找防范財務(wù)風(fēng)險的對策，建立財務(wù)風(fēng)險防范機(jī)制

1.建立科學(xué)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營杠桿的同時也帶來相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長，經(jīng)營杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負(fù)面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財?shù)闹攸c內(nèi)容，但外來資金（銀行信貸）對企業(yè)的發(fā)展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時的自給難題，但企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來自企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性“造血”功能機(jī)制，而造血功能機(jī)制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財務(wù)資金支持。再其次，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負(fù)債比率。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財務(wù)風(fēng)險。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對投資方案的投資效益進(jìn)行探究，進(jìn)行可行性研究，充分明確一些風(fēng)險因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合。比較合理的方法是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，從而最大限度地適應(yīng)市場，提高財務(wù)管理的抗風(fēng)險和獲利能力。

3.合理應(yīng)對外部風(fēng)險。自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政治風(fēng)險等，均屬于外部財務(wù)風(fēng)險的范疇。為控制財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對財務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測，調(diào)整財務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對財務(wù)管理的影響。為了應(yīng)對外部情況造成的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立有效地財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用科學(xué)分析方法對獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 財務(wù)風(fēng)險 美都控股

美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊資本113328.8640萬元。公司創(chuàng)立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營公司，是北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司下屬的獨立核算、自負(fù)盈虧的全民所有制企業(yè)。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)1999年首次公開發(fā)行股票并上市，2002年美都集團(tuán)重組，2005年股權(quán)分置改革，2007年向大股東定向發(fā)行A股， 2009年非公開發(fā)行A股，股本從最初的4000萬股增加到113328.8640萬股。截至2009年底總資產(chǎn)33.87億元，凈資產(chǎn)17.08億元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，同時涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)、金融及準(zhǔn)金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域，曾于2005、2006、2007連續(xù)3年入圍中國民營企業(yè)500強(qiáng)。

一、籌資方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財務(wù)風(fēng)險評估

美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預(yù)收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對于長期融資風(fēng)險，按照2012年前三季度的財務(wù)數(shù)據(jù)，美都控股股份有限公司長期銀行借款占總負(fù)債的17.88%，長期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅為56%，較同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司（以房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)代表）平均資產(chǎn)負(fù)債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財務(wù)杠桿系數(shù)為1.26，也低于行業(yè)平均值。資產(chǎn)負(fù)債率和財務(wù)杠桿系數(shù)都表明美都控股股份有限公司長期融資風(fēng)險不大。美都控股股份有限公司流動負(fù)債占總負(fù)債的82.12%，較高于行業(yè)平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動負(fù)債中大部分為預(yù)收賬款，所占比例為53.4%，因為預(yù)收賬款是即將轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入的預(yù)售房產(chǎn)的款項，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風(fēng)險與同行業(yè)相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長期融資風(fēng)險、短期融資風(fēng)險均在可控制范圍之內(nèi)。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預(yù)售賬款是最主要的融資方式。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)還有其他融資方式，如與海外機(jī)構(gòu)合作、國內(nèi)開發(fā)商合作、股權(quán)并購、借殼上市、委托貸款、資產(chǎn)證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優(yōu)勢。如銀行借款與國家宏觀調(diào)控政策關(guān)系密切，在國家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源面臨較大的壓力，轉(zhuǎn)向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風(fēng)險

因為一些主客觀條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對投資風(fēng)險進(jìn)行測度，不過將借鑒前文理論部分對識別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發(fā)的房產(chǎn)都取得了較好的利潤率。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。

房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場形成一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面市場需求降低。這無疑給投資者經(jīng)營者帶來損失。

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

資金變現(xiàn)風(fēng)險就是將非貨幣的資產(chǎn)兌換成貨幣的風(fēng)險。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

（二） 風(fēng)險的變化趨勢及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風(fēng)險的變化趨勢

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險降低，技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險增加。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險有所降低。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們收入增加，實際購買能力提高，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個更優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求的變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策密集出臺，由此引發(fā)多種風(fēng)險，這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也常常遇到。表現(xiàn)為：前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。

2.公司在項目投資方面存在一些缺陷

主要表現(xiàn)在以下三個方面：（1）在投資立項階段做的可行性分析不夠深入、細(xì)致。未采用標(biāo)準(zhǔn)的項目評估方法對未來的收益和風(fēng)險做充分的測算，未充分考慮公司所面臨的各種風(fēng)險因素，對采取一定方法項目現(xiàn)金流做出較為精確的估計，評估方法過于簡單，這容易產(chǎn)生由于決策失誤引致的投資風(fēng)險。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現(xiàn)階段投資建設(shè)中以大中戶型的住宅為住，對于小戶型的住宅則供應(yīng)不足；其二，公司還未進(jìn)入商住樓、寫字樓等地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；其三，美都控股股份有限公司是一家區(qū)域性強(qiáng)的地產(chǎn)公司，尚未進(jìn)行異地開發(fā)，因此投資組合單一，減弱了公司抗風(fēng)險能力。（3）項目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產(chǎn)公司積累了一定的投資管理經(jīng)驗，但是各期項目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當(dāng)大的差異，各階段企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)差異很大，面臨的風(fēng)險也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對后續(xù)有定勢思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風(fēng)險。只要外在自然條件、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素發(fā)生變化，如因為居民可支配收入降低，對大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗。

三、日常資金運作方面的財務(wù)風(fēng)險狀況分析

按單變量計算方法，美都公司2012年前三季度的流動比率為1.68，略低于全國房地產(chǎn)上市公司流動比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動比率為0.58， 略高于全國行業(yè)平均值O.55。上述數(shù)據(jù)比較說明美都公司短期償債能力一般，日常運營資金比較充足。不過美都公司流動比率比速動比率要大得多，說明存貨在美都控股股份有限公司運營資本中占有很打的比例，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。美都公司日常資金運營風(fēng)險總體處于比較好的狀態(tài)。工程管理、貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨是影響公司日常運營風(fēng)險四個重要的項目，其運營狀況如下：

（一）工程管理方面的風(fēng)險問題

美都公司自開發(fā)瓊海美都半島花園至今，從前期的開發(fā)設(shè)計定位、項目報建、工程預(yù)算、合同管理、材料供應(yīng)、現(xiàn)場施工管理，都積累了一定經(jīng)驗，特別是工程現(xiàn)場施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發(fā)一期都進(jìn)行有效的總結(jié)。到美都御府時，美都控股股份有限公司通過對標(biāo)段棟號的分段管理、責(zé)任落實到人，獎懲明確，達(dá)到點面的全面控制，各項工作指令得到具體的實施，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全三方面的有效控制，同時對教訓(xùn)方面亦有所總結(jié)，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風(fēng)險狀況

對貨幣資金，公司通過編制滾動式現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對現(xiàn)金需求的預(yù)測，以免發(fā)生現(xiàn)金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩(wěn)定狀態(tài)，日常營運正常，未發(fā)生重大的現(xiàn)金流短缺的問題。當(dāng)然，公司現(xiàn)金管理也存在一些問題，主要是現(xiàn)金預(yù)算精確度不大，在集團(tuán)層面上，公司有時候會出現(xiàn)輕度的短期現(xiàn)金流緊缺的問題，有時候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數(shù)時間內(nèi)，貨幣資金存量超過1個億以上，未對日常資金進(jìn)行投資，這造成很大的資金機(jī)會成本，因此日常資金營運效率較低。

（三）應(yīng)收賬款（其他應(yīng)收款）的風(fēng)險狀況

房地產(chǎn)公司與客戶的關(guān)系具有特殊性，應(yīng)收賬款比率很小，客戶所占款項中，其他應(yīng)收款和預(yù)收賬款比例最大。對于其他賬款，公司沒有建立相應(yīng)的信用部門，沒有建立動態(tài)的客戶信用資料庫，比較容易發(fā)生壞賬。其他應(yīng)收賬款管理未能引起公司財務(wù)部門的充分注意。另外，隨著公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，應(yīng)收賬款比率可能增加，應(yīng)收賬款管理將變得更加重要。

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關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險 會計控制 融資 營銷渠道

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財務(wù)風(fēng)險主要是由負(fù)債引起的，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營，在未來情況好時，能夠給企業(yè)帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現(xiàn)能力差的特點決定了其必然存在的財務(wù)風(fēng)險。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強(qiáng)，因此，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

1.利率風(fēng)險大。金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險。同時，銀行貸款利率發(fā)生增長變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。另外，這幾年按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高，存在償還債務(wù)風(fēng)險。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當(dāng)?shù)停_發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險。

3.再籌資風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度將會相應(yīng)地降低，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點領(lǐng)域，這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。

二、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的主要問題

1.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務(wù)管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。

3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進(jìn)行細(xì)致的財務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策

（一）在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會計控制的環(huán)境

1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險大，在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項目實施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。

2.重點審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據(jù)、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應(yīng)進(jìn)行對比、分析，制定下年度的預(yù)算。

（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財務(wù)風(fēng)險。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務(wù)上實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金；其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.要加強(qiáng)投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。

（三）加強(qiáng)對內(nèi)的控制，提高成本管理

首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎勵，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

其次，進(jìn)行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財務(wù)人員只起計賬作用，所以要求財務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會計信息，加強(qiáng)成本費用的控制，加強(qiáng)對于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

（四）建立起適應(yīng)市場變化的營銷策略

在實施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈，并且購房者在進(jìn)行購房時回對比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會優(yōu)先選擇品牌價、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發(fā)造成風(fēng)險。

（五）完善內(nèi)部審計

內(nèi)部審計工作強(qiáng)調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益。同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟(jì)效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏巍.《我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理現(xiàn)狀及對策研究》.《商業(yè)會計》.2009年第24期.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險管理 問題 對策 分析

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起可以追溯到20世紀(jì)80年代中期，雖然只有短短的20多年發(fā)展歷史，但潛力卻不容小覷，與其他行業(yè)相比，成長性很高。隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國各個行業(yè)也都顯現(xiàn)出欣欣向上的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)來說更是如此。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)很大的不同在于其在資金上的密集型屬性，房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)相比，不僅投入資金量大、資金回收期長，而且資金變現(xiàn)能力差，正是因為這些特點，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險上比其他行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更多更大。因此，要想增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中整體的競爭能力，必須要對房地產(chǎn)整個企業(yè)的財務(wù)管理水平進(jìn)行提升。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險管理的狀況來看，還存在一些亟待解決的問題。而要想解決這些問題，首先就要了解房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因以及問題所在，了解了這些才能做出有針對性的防范對策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)管理風(fēng)險的原因

（一）負(fù)債率偏高

從相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，在房地產(chǎn)企業(yè)中，負(fù)債率偏高是很大一部分企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，有些企業(yè)在負(fù)債率上甚至超過73%，而我國房地產(chǎn)負(fù)債率的警戒線水平是最高則是60%。

稍微接觸過房地產(chǎn)企業(yè)的人都應(yīng)該很清楚，房地產(chǎn)企業(yè)要想在運營中真正運作，大量的流動資金是必不可少的支持，尤其是對于單個項目來說更加如此。在這種情境之中，在運營中過多的使用借貸資金，無疑會增大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。如果不對資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行降低，進(jìn)行合理的借貸協(xié)調(diào)措施，只會使企業(yè)在投資上的風(fēng)險越來越大，隨時都有可能翻船。

（二）通貨緊縮政策的影響

在資金需求鏈接上，房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)相比會長一些。房地產(chǎn)這種行業(yè)缺乏足夠的資金是很難展開的，所以，作為金額交易最大的場所，銀行自然而然地成為了房地產(chǎn)企業(yè)借貸上最主要也是最重要的救命稻草。但近年來，隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的波及，通貨膨脹問題越來越嚴(yán)重，在各種壓力之下，國家財政政策做出相應(yīng)的緊縮，很多房地產(chǎn)企業(yè)因此無法完全保證自己的資金鏈。蝴蝶效應(yīng)同樣使貨幣市場上的利率在不斷增長，給企業(yè)的預(yù)期收益增加了很多的風(fēng)險。

（三）市場經(jīng)濟(jì)低迷

在金融市場上，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得做夠的資金，融資是必不可少的工作環(huán)節(jié)。但對于上面提到的已經(jīng)負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種方法也使得企業(yè)的負(fù)債率會進(jìn)一步加大。企業(yè)對于債權(quán)人的債權(quán)保證程度在客觀上有所降低，高負(fù)債率的自身情況使企業(yè)在融資渠道上貸款的進(jìn)一步可能性也受到了限制。此外，從經(jīng)營鏈條上來看，房地產(chǎn)企業(yè)比一般企業(yè)要長，在這種高負(fù)債率的情況下，鏈條風(fēng)險也在不斷加大，如果斷裂就會出現(xiàn)一系列的反應(yīng)，對整個國民經(jīng)濟(jì)都會造成無法預(yù)估的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理上的明顯問題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對待貸款比較隨意

從對房地產(chǎn)企業(yè)最近幾年的各種調(diào)查資料顯示來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)中超過一半的很少對自身的資金進(jìn)行合理的規(guī)劃。有些企業(yè)對這一環(huán)節(jié)甚至完全忽視，也缺乏對內(nèi)外負(fù)債的估計。不斷地向銀行申請貸款，從側(cè)面上來看，增加了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險。其中有三成的企業(yè)在拿到上項項目之后，對整個項目并不進(jìn)行合理規(guī)劃性，也很少做出相應(yīng)的研究計劃，一味盲目地使用，使企業(yè)在資金輕重上的使用不夠明晰，給財務(wù)管理增加了不少風(fēng)險。

（二）在單個項目上的負(fù)債金額普遍較大

我國房地產(chǎn)企業(yè)中大部分企業(yè)幾乎沒有或者很少有自有資金，借貸是資金最常見的來源，所以借貸金額一般相對較大。項目越大，負(fù)債成本的可能性也就會更大。另一方面來說，一些房地產(chǎn)項目一旦上項以后，由于自身的風(fēng)險和質(zhì)量管理的普遍不到位問題，在很長一段時期內(nèi)，這些項目都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來困擾。

（三）資本在結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)不當(dāng)

資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，指自有資本與借人資本在企業(yè)資本總額中比例出現(xiàn)不恰當(dāng)，這種狀況會對企業(yè)收益產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。在項目運作和實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要一定數(shù)量的資金。及時的籌集到所需資金是關(guān)系到企業(yè)生存和開發(fā)的重要因素，但從種種情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面的表現(xiàn)并不樂觀，資本結(jié)構(gòu)明顯不當(dāng)，也導(dǎo)致資本利用率較低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)政策

針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產(chǎn)政策。目前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調(diào)控下已經(jīng)有所下降，基于這種已經(jīng)改變的情況，政府同樣要改變自身的政策。政府應(yīng)該在加息的同時對存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行上調(diào)，還應(yīng)該對房地產(chǎn)政策進(jìn)行完善，對信譽(yù)比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，國家應(yīng)該在信貸政策上給予他們一定的鼓勵和支持。

（二）從細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，加強(qiáng)對單個項目的投資管理

房地產(chǎn)是一種資金密集型的行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項目來說，基本上所要投資的資產(chǎn)都是大量的，尤其是一些比較重大的項目，設(shè)計幾個億的資金都是最普遍的情況。所以，對每一個項目房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行可行性的研究，研究之后再做出決策，只有這樣才能更大程度地降低房產(chǎn)項目上一些不必要的損失。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對投資組合進(jìn)行合理運用，比如在寫字樓的投資中盡量堅固商鋪和住宅小區(qū)等的構(gòu)建。只有加強(qiáng)對單個項目的投資管理，從細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，盡可能地區(qū)適應(yīng)市場，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上的抗風(fēng)險能力。

（三）提高財務(wù)管理風(fēng)險水平，加強(qiáng)銀行信貸管理

作為人人皆知的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重心工作事做好資金管理。因此，對資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，合理利用，是房地產(chǎn)企業(yè)所必須做好的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，使貨幣的價值有充分的發(fā)揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理中移動要認(rèn)真地對相關(guān)帳譜認(rèn)真進(jìn)行深刻，對帳譜及時登記，并在有需要的時候及時和認(rèn)真地清查，對出現(xiàn)的問題及時追查。再次，要加強(qiáng)銀行的信貸管理，對稅費體系進(jìn)行完善，這樣能更好地對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行分散。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對金融做好防范，盡可能地避免財務(wù)風(fēng)險問題。

房地產(chǎn)企業(yè)在運營中對財務(wù)風(fēng)險的管理是絕對不可或缺的一項工作，面對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理上的問題，只有對房地產(chǎn)政策進(jìn)行完善，加強(qiáng)對單個項目的投資管理，在細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，提高財務(wù)管理風(fēng)險水平，加強(qiáng)銀行信貸管理才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險，使房地產(chǎn)行業(yè)朝向更加健康的方向發(fā)展。

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摘要：首先對本文中采取的統(tǒng)計學(xué)方法因子分析和聚類分析思想進(jìn)行了簡單的闡述。通過選取20 家房地產(chǎn)上市公司2013 年的財務(wù)數(shù)據(jù)建立財務(wù)指標(biāo)體系，共選取17 個財務(wù)指標(biāo)，運用spss 軟件結(jié)合因子分析和聚類分析，以6 個主因子的得分作為變量對20 家上市公司分類并結(jié)合實際情況給予財務(wù)風(fēng)險評級。對于最后的評級結(jié)果提出了自己的建議。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險因子分析聚類分析

0 引言

據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，同時為了擴(kuò)大資金，大的地產(chǎn)企業(yè)通過公司上市發(fā)行股票、債券等金融產(chǎn)品吸納資金。這些風(fēng)險無疑就轉(zhuǎn)嫁給了銀行，信貸機(jī)構(gòu)，投資者。因此如何有效評價和防范風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，是我們急需解決的問題。

1 因子分析及聚類分析思想

1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根據(jù)相關(guān)性大小把原始變量分組，使得同組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高，而不同的變量之間的相關(guān)性較低。每組變量代表一個基本結(jié)構(gòu)，用一個不可觀測的綜合變量表示，這個基本結(jié)構(gòu)就稱為公共因子。用較少的綜合指標(biāo)分析存在于各變量中的各類信息，而各綜合指標(biāo)之間彼此是不相關(guān)的，代表各類信息的綜合指標(biāo)稱為因子。因子分析就是用少數(shù)幾個因子來描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的統(tǒng)計學(xué)方法。

因子分析有如下特點：

①因子變量的數(shù)量遠(yuǎn)少于原有的指標(biāo)變量的數(shù)量，對因子變量的分析能夠減少分析中的計算工作量。②因子變量不是對原有變量的取舍，而是根據(jù)原始變量的信息進(jìn)行重新組構(gòu)，它能夠反映原有變量大部分的信息。③因子變量之間不存在線性相關(guān)關(guān)系，對變量的分析比較方便。④因子變量具有命名解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。

因子分析的出發(fā)點就是用較少的獨立變量的因子變量來代替原來變量的大部分信息。

1.2 聚類分析思想我們所研究的樣品（網(wǎng)點）或指標(biāo)（變量）之間存在程度不同的相似性（親疏關(guān)系———以樣品間距離衡量）。于是根據(jù)一批樣品的多個觀測指標(biāo)，具體找出一些能夠度量樣品或指標(biāo)之間相似程度的統(tǒng)計量，以這些統(tǒng)計量為劃分類型的依據(jù)。把一些相似程度較大的樣品（或指標(biāo)）聚合為一類，把另外一些彼此之間相似程度較大的樣品（或指標(biāo)）又聚合為另一類，直到把所有的樣品（或指標(biāo)）聚合完畢，這就是分類的基本思想。

2 構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司財務(wù)指標(biāo)評價體系

2.1 指標(biāo)的選取與說明衡量上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力及財務(wù)風(fēng)險水平，通常都是考核盈利能力，償債能力，運營能力，發(fā)展能力，現(xiàn)金流，每股結(jié)構(gòu)這六個指標(biāo)。財務(wù)指標(biāo)比較全面的反映了一個企業(yè)的狀況，通過對財務(wù)指標(biāo)分析可判斷企業(yè)是處于快速成長型企業(yè)，穩(wěn)健性企業(yè)，高增長高風(fēng)險性企業(yè)。用來評價企業(yè)在資本活動中所面臨的風(fēng)險，所以選取的指標(biāo)能夠全面反映公司的經(jīng)營狀況。本文選取了滬深20 家上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)指標(biāo)。構(gòu)建以下的財務(wù)指標(biāo)體系(表1)。

2.2 財務(wù)指標(biāo)處理由于各指標(biāo)之間差異比較大，因此需要將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，采用SPSS 軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。在所選指標(biāo)中有正向指標(biāo)，適度指標(biāo)，逆向指標(biāo)。則對適度指標(biāo)流動比率、速動比率，逆向指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行取倒數(shù)的正向化處理。

2.3 因子分析法適用性檢驗根據(jù)上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度檢驗對20 個上市公司的17 個指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性檢驗。如表2。

由上表得KMO 的值為79.8%，各指標(biāo)之間存在一定的相關(guān)性，原始變量可以做因子分析。同時，巴特利特球形度檢驗的結(jié)果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的顯著性水平下，原指標(biāo)存在相關(guān)性。

2.4 主因子提取本文以主成分分析法構(gòu)造因子變量，根據(jù)特征值大于1 提取主因子。通過主成分分析共提取了6 個主因子，累計貢獻(xiàn)率達(dá)到89.695%，能夠很好的解釋總方差，足夠表達(dá)出原始數(shù)據(jù)的信息。

3 基于聚類分析法劃分財務(wù)風(fēng)險等級

結(jié)合運用聚類思想將房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分類。將上述20 家上市公司主因子得分作為新的變量，對其進(jìn)行K 均值聚類分析，將風(fēng)險等級劃分為3 個等級：風(fēng)險較小，風(fēng)險一般，風(fēng)險較高。運用SPSS 軟件計算結(jié)果如表3。

由表可得風(fēng)險較高的企業(yè)：宋都股份。

風(fēng)險一般企業(yè)：浙江廣廈、濱江集團(tuán)、順發(fā)恒業(yè)、金科股份、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、中弘股份、深振業(yè)、中航地產(chǎn)、華僑城、金融街、榮安地產(chǎn)、億城股份。

風(fēng)險較低的企業(yè)：萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新華聯(lián)、榮盛發(fā)展、保利地產(chǎn)、南京高科。

上面分析結(jié)果中對于6 家風(fēng)險較小的房地產(chǎn)公司，要保持好公司良好的財務(wù)管理狀況，同時也要有一定的防范意識。對于13 家風(fēng)險一般的房地產(chǎn)企業(yè)，可以以現(xiàn)行的財務(wù)管理制度進(jìn)行運作，但應(yīng)隨時關(guān)注財務(wù)指標(biāo)的變化情況，建立有效的財務(wù)預(yù)警機(jī)制，盡最大能力降低風(fēng)險。對于風(fēng)險較高的宋都股份，應(yīng)引起公司內(nèi)部和外界投資者的高度重視，及時根據(jù)財務(wù)報表的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響財務(wù)風(fēng)險的主要因素并采取相應(yīng)的對策，避免財務(wù)風(fēng)險狀況惡化。

4 結(jié)論

本文通過選取較有代表性的17 個財務(wù)指標(biāo)，利用因子分析分為6 個主因子，并利用聚類分析對上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析并做出風(fēng)險歸類評價。這可以為房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人，經(jīng)營者，投資人決策者提供參考依據(jù)。對于債權(quán)人，特別是銀行等金融機(jī)構(gòu)及債券投資者最關(guān)心的是貸給企業(yè)的款項安全度。當(dāng)銀行金融機(jī)構(gòu)貸給企業(yè)資金時也都要對企業(yè)做風(fēng)險評估，以保障自己利益最大程度的安全。對于經(jīng)營者來說，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，必然要提高盈利能力，償債能力，運營能力，有利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。良好的財務(wù)狀況不僅影響公司內(nèi)部團(tuán)結(jié)穩(wěn)定，另一方面樹立企業(yè)的良好形象和信譽(yù)，增強(qiáng)投資者、債權(quán)人、政府機(jī)構(gòu)等相關(guān)利益者對企業(yè)的信心。從經(jīng)營者的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)公司的風(fēng)險等級劃分，更能促使經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險的重視和憂患意識，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。從整體上，使得房地產(chǎn)行業(yè)健康循環(huán)發(fā)展。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；多元化經(jīng)營；財務(wù)風(fēng)險

一、引言

隨著我國20世紀(jì)70年代改革開放戰(zhàn)略的實施，房地產(chǎn)行業(yè)初具雛形，到80年代，房地產(chǎn)行業(yè)才正式步入歷史舞臺。從2003—2015年這十幾年的發(fā)展是中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)行業(yè)是支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要支點。2015年后，由于之前開發(fā)商瘋狂建房，樓市供過于求，政府出臺了“限購限貸、限售限價”等一系列調(diào)控政策去庫存。面臨房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)商不得不另求出路，多元化概念的出現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣一拍即合，大多數(shù)房地產(chǎn)公司為了避免“把雞蛋放在一個籃子里”紛紛實施多元化戰(zhàn)略，以分散經(jīng)營風(fēng)險，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點。

二、企業(yè)多元化經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險相關(guān)概念

(一)企業(yè)多元化經(jīng)營概念

多元化經(jīng)營概念的提出最早可追溯到1957年，美國學(xué)者安索夫在《多元化戰(zhàn)略》中對企業(yè)的多元化經(jīng)營進(jìn)行了研究。他對多元化進(jìn)行了分類，多元化戰(zhàn)略分為水平型、垂直型、同心圓型及混合型四類。隨著時代的發(fā)展，后來的學(xué)者在其基礎(chǔ)上對多元化經(jīng)營的研究也隨之更加豐富和深入，20世紀(jì)50年代Penrose提出多元化的資源剩余理論，之后，生命周期理論和風(fēng)險分散理論也隨之誕生。目前，學(xué)者對多元化經(jīng)營的認(rèn)知歸為兩類，一類認(rèn)為多元化會給企業(yè)帶來積極效應(yīng)，另一類則認(rèn)為多元化會給企業(yè)帶來負(fù)面影響。本文的分析基于后者的角度，試圖說明多元化經(jīng)營過程中存在的弊端，并以此追根溯源解決多元化帶來的問題。

(二)多元化財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論

1.財務(wù)風(fēng)險定義。財務(wù)風(fēng)險的定義有廣義和狹義之分:廣義的定義是指企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不同而影響企業(yè)支付本息能力的風(fēng)險，狹義的定義是指企業(yè)在籌資、投資、運營等各項財務(wù)活動過程中，由于各種不可控或難以預(yù)料的因素導(dǎo)致的蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。本文站狹義的財務(wù)風(fēng)險角度對恒大多元化經(jīng)營進(jìn)行分析探討。2.多元化經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險形成機(jī)理。本文提及的形成機(jī)理有兩個，一是范圍經(jīng)濟(jì)理論，范圍經(jīng)濟(jì)概念是由美國學(xué)者Teece、Panzar等在20世紀(jì)80年代初提出并首次使用的，范圍經(jīng)濟(jì)是指企業(yè)通過擴(kuò)大經(jīng)營范圍，增加產(chǎn)品種類，生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品而引起的單位成本的降低。然而，企業(yè)在達(dá)到范圍經(jīng)濟(jì)后也會導(dǎo)致一系列的問題，就財務(wù)風(fēng)險角度來看，多元化經(jīng)營會導(dǎo)致企業(yè)資金流緊張，資金運轉(zhuǎn)效率低下，如果企業(yè)通過負(fù)債的形式來進(jìn)行多元化擴(kuò)張，就進(jìn)一步加大企業(yè)的償債壓力使財務(wù)杠桿失衡，另一方面，多元化經(jīng)營領(lǐng)域選址不當(dāng)也會造成投資風(fēng)險，多元化進(jìn)軍陌生領(lǐng)域，很可能面臨投資成本有去無回的狀況。二是投資組合理論，依據(jù)投資組合理論，企業(yè)實施多元化經(jīng)營可以分散經(jīng)營風(fēng)險，多元化在分散企業(yè)資源的同時也隨之平均了企業(yè)的綜合風(fēng)險。但事實上，多元化經(jīng)營面臨較大風(fēng)險，企業(yè)進(jìn)行非相關(guān)多元化、跨界經(jīng)營等會造成公司資源的浪費，削弱公司核心競爭力，這些都為公司的財務(wù)風(fēng)險埋下了隱患。

三、房地產(chǎn)行業(yè)多元化情況

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，作為新興的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，能帶動上下游多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。近年來，由于國家政策等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)多元化趨勢明顯增強(qiáng)。房地產(chǎn)多元化是時展的趨勢，早在2010年前后，就有房企提出多元化轉(zhuǎn)型，2016年隨著恒大地產(chǎn)改名恒大集團(tuán)，在房產(chǎn)界掀起了一股改名浪潮。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年中國百強(qiáng)房企中97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，2019年房企500強(qiáng)榜單中，Toop30的企業(yè)都進(jìn)行了多元化布局。房地產(chǎn)企業(yè)多元化能分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，據(jù)中商情報網(wǎng)訊，雖在疫情的強(qiáng)壓下，2020年房地產(chǎn)行業(yè)很快在下半年出現(xiàn)回暖趨勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，從2020年6月開始，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資同比增速連續(xù)6個月維持正值，2020年1－11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%。克而瑞研究中心指出，多元化對企業(yè)能力有很高的要求，多元化要求企業(yè)有足夠的財力、人力和物力的支持，大多數(shù)二三梯隊的房企發(fā)展多元化難以達(dá)到預(yù)期的效果，反而削弱了原有產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，造成資源浪費、經(jīng)營混亂等不良后果。2020年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域加強(qiáng)監(jiān)管，8月，中國住建部聯(lián)合央行召開座談會，提出房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，新規(guī)的實施使得大多數(shù)房企融資門檻提高。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計達(dá)到12448億元，同比增長36%。不斷攀升的償債壓力使得房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不斷加大。房地產(chǎn)多元化經(jīng)營資金需求大，投資回收期長導(dǎo)致其財務(wù)杠桿不斷增高，研究房地產(chǎn)多元化的財務(wù)風(fēng)險對穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)具有一定的意義。

四、恒大多元化經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險分析

恒大自上市之初就積極進(jìn)行多元化的戰(zhàn)略布局。恒大集團(tuán)以房地產(chǎn)業(yè)為主，其涉足的產(chǎn)業(yè)還包括文化、旅游、保險、健康、體育、農(nóng)牧、醫(yī)療、銀行及高科技行業(yè)。下面將從籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、流動性風(fēng)險三個方面對恒大多元化的財務(wù)風(fēng)險展開分析。

(一)籌資風(fēng)險分析

籌資風(fēng)險產(chǎn)生于企業(yè)籌資時面臨的還本付息壓力及償債期限限制，具體指房地產(chǎn)企業(yè)為了自身經(jīng)營而借貸資金最終可能遭受損失的風(fēng)險。償債能力分析是判斷企業(yè)是否存在籌資風(fēng)險的一個重要方面，本文選取以下幾個指標(biāo)分析公司償債能力。房地產(chǎn)行業(yè)流動比率為2，速動比率1是比較合適的，恒大作為主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，從表1可以看出，從2016—2020年其流動比率、速動比率均未達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，從資產(chǎn)負(fù)債率來看，也一直維持在較高水平，說明公司借債較多，從以上分析可以得出恒大集團(tuán)償債能力較弱，籌資風(fēng)險較大的結(jié)論。恒大集團(tuán)的籌資風(fēng)險主要問題在于籌資規(guī)模大和籌資方式比較單一。多元化需要大量資本投入，其次，新業(yè)務(wù)增長較為緩慢，很難在短時間內(nèi)產(chǎn)生正的現(xiàn)金流，需要不斷補(bǔ)充資金。公司主要通過負(fù)債的方式籌集資金，早期的資金供應(yīng)大部分來自銀行借款，高額的本金和負(fù)債利息的償還增加了公司的償債壓力，此外，公司還通過私募融資的方式籌集資金累計約15億美元，而私募融資成本更加高昂，這對于恒大集團(tuán)的籌資風(fēng)險無疑是雪上加霜。

(二)投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險是指企業(yè)投入資金后可能產(chǎn)生的對企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)等的不利影響，評價投資風(fēng)險的指標(biāo)一般以企業(yè)盈利能力和發(fā)展能力為主。隨著多元化戰(zhàn)略的實施，集團(tuán)的銷售凈利率呈整體下滑趨勢，尤其到了2019年銷售凈利率只有7.02%，總資產(chǎn)凈利率也僅僅只有0.85%，從2016年到2020年，無論是從銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利率，還是股東權(quán)益凈利率來看，其走勢大體都呈下滑趨勢。這說明了恒大集團(tuán)資金使用效率低下，投資存在問題。恒大集團(tuán)投資風(fēng)險主要是濫用資金、盲目投資問題引發(fā)的，其盲目的多元化領(lǐng)域的選址，導(dǎo)致其投資項目質(zhì)量較低。恒大實行非相關(guān)多元化，其多元化的觸角伸入不相關(guān)的陌生領(lǐng)域，其發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)環(huán)境適應(yīng)能力和市場生存能力明顯不足。礦泉水領(lǐng)域的恒大冰泉，3年巨虧40億元，最后被迫低價轉(zhuǎn)手，黯然離場;再看恒大糧油、恒制品業(yè)務(wù)也無力經(jīng)營，慘淡收場。恒大像風(fēng)一樣進(jìn)入快消產(chǎn)業(yè)，又像風(fēng)一樣快速撤退，這說明了恒大集團(tuán)在多元化行業(yè)領(lǐng)域的選擇上出現(xiàn)了錯誤，其行業(yè)定位不夠精準(zhǔn)，市場分析把握不到位。

(三)流動性風(fēng)險分析

流動性風(fēng)險是指企業(yè)現(xiàn)金流入與流出在時間上不一致所形成的風(fēng)險。本文分別從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動近幾年的產(chǎn)生的現(xiàn)金流來進(jìn)行分析。從2016年到2020年公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈值5年中有3年出現(xiàn)負(fù)值，且金額較大，說明恒大集團(tuán)自身的主營業(yè)務(wù)活動并沒有帶來充足的現(xiàn)金流，另外，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值也是一直處于負(fù)值狀態(tài)，說明恒大多元化經(jīng)營所需的資金并不能夠通過經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來進(jìn)行補(bǔ)充，只能通過外部的融資渠道獲取資金投資。公司2016—2020年現(xiàn)金流量自身造血能力不足，投資活動并不能帶來資金補(bǔ)充，故恒大多元化進(jìn)程只能靠籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來維持，依靠大量的借款來滿足資金需求，增加了公司的償債壓力，無疑會增加公司的流動性風(fēng)險;另外，實施多元化戰(zhàn)略的企業(yè)初期可能面臨運營不善，管理不當(dāng)?shù)木置娑荒墚a(chǎn)生正的現(xiàn)金流，作為恒大集團(tuán)主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就需要大量的資金投入，且收款較慢，資金流動性本來就弱，加上恒大集團(tuán)自身的現(xiàn)金流不能滿足多元化的資金需求，就造成了流動性風(fēng)險進(jìn)一步增加。綜上所述，可以看出恒大集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險隱患重重。首先，多元化需要充足的資金供應(yīng)，但主要通過發(fā)債籌集資金，集團(tuán)的融資渠道較窄。其次，其發(fā)展較多非相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，多元化跨界經(jīng)營容易出現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)不明確的問題，很難為企業(yè)帶來正面效應(yīng)。再次，多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展在短期內(nèi)很難為企業(yè)帶來正的現(xiàn)金流，集團(tuán)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制不健全。

五、思考與啟發(fā)

在對恒大集團(tuán)2016—2020年的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析后，得出恒大實施多元化戰(zhàn)略過程中，其籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險以及流動性風(fēng)險都明顯增加的結(jié)論。恒大集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，其多元化道路如此艱辛，不免引起筆者對房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的擔(dān)憂，本文通過研究恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營得出以下幾點啟示:一是強(qiáng)化資金管控，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)多元化企業(yè)建立一套完整的生產(chǎn)經(jīng)營資金體系尤為重要，對企業(yè)未來生產(chǎn)以及發(fā)展過程中的現(xiàn)金流的范圍和數(shù)量進(jìn)行科學(xué)合理地預(yù)測，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)注重融資渠道的多元化，在利用內(nèi)部融資的基礎(chǔ)上增加應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的利用來減輕公司的融資需求，降低償債壓力。另外，企業(yè)進(jìn)行權(quán)益融資可降低債務(wù)融資到期還本付息的壓力。多元化經(jīng)營的房企在非相關(guān)行業(yè)的多元化擴(kuò)張中引入戰(zhàn)略投資者，不僅可以緩解公司的資金供應(yīng)不足問題，還可以依靠戰(zhàn)略投資者在該投資領(lǐng)域豐富的管理經(jīng)驗和先進(jìn)技術(shù)提升多元化經(jīng)營的績效，實現(xiàn)多元化戰(zhàn)略的目標(biāo)。二是優(yōu)化投資領(lǐng)域，合理規(guī)劃投資。多元化房企在追求多元化的數(shù)量和速度的同時應(yīng)當(dāng)注重多元化質(zhì)量和可行性，著重投入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和前景廣闊的產(chǎn)業(yè)，對投資領(lǐng)域的把關(guān)一定要嚴(yán)密而慎重，在對投資領(lǐng)域充分了解的基礎(chǔ)上分析投資的優(yōu)勢和劣勢，樹立原有業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展的基本方向。另外，建立靈活的經(jīng)營退出機(jī)制有助于企業(yè)合理規(guī)劃投資，靈活的退出不僅能夠幫助企業(yè)及時止損，還為企業(yè)發(fā)現(xiàn)一片新的“藍(lán)海”提供了機(jī)遇。三是建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。多元化經(jīng)營涉足領(lǐng)域較為廣泛，要想很好地控制風(fēng)險，必須建立一套整體層面的全方位的風(fēng)險監(jiān)管體系。首先，企業(yè)應(yīng)該制定整體層面的風(fēng)險監(jiān)管計劃，觀察公司整體層面的現(xiàn)金流入和流出動向并分析可能導(dǎo)致風(fēng)險的因素。其次，企業(yè)應(yīng)設(shè)立一個專門的風(fēng)險監(jiān)控部門，由該部門對集團(tuán)整體的風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)控，協(xié)助各子企業(yè)盡量在內(nèi)部解決相關(guān)風(fēng)險問題，不讓風(fēng)險事件影響到別的子企業(yè)，實現(xiàn)風(fēng)險的有效隔離。

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篇8

關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險 房地產(chǎn) 控制方法 生成機(jī)制

前言

我國房地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代興起，經(jīng)過了將近30年的發(fā)展歷程，其自身的整體實力逐步加強(qiáng)，更為重要的是為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。現(xiàn)今情況下的中國房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著一系列的問題，有些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率很高，這樣一來對房地產(chǎn)企業(yè)來說承擔(dān)著重要的財務(wù)風(fēng)險。這個問題成為了房地產(chǎn)企業(yè)不能不解決的重要問題。他直接制約著一些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是指該企業(yè)在財務(wù)管理中所面臨的風(fēng)險。其形成的原因是指房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理策略中不穩(wěn)定性的因素產(chǎn)生的[2]。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的主要內(nèi)容是對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會進(jìn)行資金籌措的等融資活動，這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的起點，但是這個過程中由于對財務(wù)的管理不當(dāng)，會使房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的財務(wù)風(fēng)險，產(chǎn)生房地產(chǎn)的融資風(fēng)險。融資風(fēng)險的產(chǎn)生是有眾多原因的，其中包括國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、國際金融市場的變化、資本市場供求的 變化等等原因，這就加劇了融資風(fēng)險的不可測性。當(dāng)然如果進(jìn)行管理項目的投資不當(dāng)時，也會出現(xiàn)投資風(fēng)險，這也是財務(wù)風(fēng)險的一部分。同時在房地產(chǎn)企業(yè)日常的經(jīng)驗活動中，如果沒有進(jìn)行很好的處理，也會出現(xiàn)日常性財務(wù)風(fēng)險，這個是由日常財務(wù)管理引起的。當(dāng)然還有流動性財務(wù)風(fēng)險等等各種各樣的財務(wù)風(fēng)險存在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險生成的機(jī)理

（一）越來越惡劣的房地產(chǎn)融資環(huán)境

從2009年開始到現(xiàn)今，受國家政策的影響，各大、中、小型銀行開始對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款限制，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得金融支持的力度越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)也不斷的面臨著發(fā)展的困難[3]。有可靠數(shù)字統(tǒng)計，在2011年的時候，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共貸款了7000多億元，同比僅僅只增長大約為7%。比較前五年的增長率大為下跌了20%。但是當(dāng)年房地產(chǎn)投資增加依然保持著高速增長的狀態(tài)，同比增加有大約30%，投資額已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的3倍以上。這是一個很可怕的數(shù)字，房地產(chǎn)投資不斷上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)向銀行的貸款確大幅度減少，可以通過這些數(shù)據(jù)想到，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了多大的資金困難。從2011年開始，銀監(jiān)會開始不斷的出臺一些政策要求嚴(yán)抓房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)從違法途徑吸收資金，貸款的防范政策不斷加強(qiáng)等等，這些都致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境不斷惡劣[4]。從國家政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要從國家貸款的方式，已經(jīng)不復(fù)存在了，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的擴(kuò)展自己的融資渠道，才能改變?nèi)谫Y困境。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險的加大

對房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險的理解，主要是講在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中，當(dāng)事人可能由于手中有權(quán)力和資源，所以按照自己的意愿從事一些能對自己產(chǎn)生好處，但是不利于別人或者團(tuán)體的行為。房地產(chǎn)企業(yè)中存在著委托，這是產(chǎn)生道德風(fēng)險的一個源頭，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能發(fā)現(xiàn)其中的問題，那么就會錯誤的進(jìn)行策略規(guī)劃，進(jìn)行錯誤的投資，這樣一來就會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要加強(qiáng)道德風(fēng)險的控制。

（三）籌措資金的風(fēng)險性加大

房地產(chǎn)企業(yè)在面臨發(fā)展時，會大力的利用各種途徑籌集資金，進(jìn)行大膽的借貸。房地產(chǎn)企業(yè)一般會利用財務(wù)杠桿進(jìn)行資金流通規(guī)劃，但是如果這個杠桿利用不當(dāng)，資本結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)不合理，那么房地產(chǎn)企業(yè)極有可能出現(xiàn)資金流動不暢，甚至不能籌備借貸資金的利息，這樣籌資風(fēng)險就出現(xiàn)了。這個風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過財務(wù)杠桿來增加負(fù)債，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。這樣會增加普通股盈余變異性越大，在面臨普通股盈余變異性越大的情況下，財務(wù)風(fēng)險就越來越大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)該提高財務(wù)風(fēng)險的控制意識

房地產(chǎn)企業(yè)在幾十年的發(fā)展過程中，開始趨向成熟，而且房地產(chǎn)企業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生了重要的作用，也是地方城市發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)動力。面對這樣的形勢，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為在未來很長的一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不會出現(xiàn)大的波動，更不可能出現(xiàn)崩盤的情況。而且房地產(chǎn)企業(yè)的融資也是主要從銀行和民間進(jìn)行融資，這樣一來，致使房地產(chǎn)企業(yè)更沒有財務(wù)風(fēng)險意思。但是在中國國情下，房地產(chǎn)不能過快的發(fā)展，這樣對中國經(jīng)濟(jì)也不利，中國政府不會置之不理，因此房地產(chǎn)企業(yè)老板，應(yīng)該看到這一點，加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的控制意識。

（二）平衡引導(dǎo)資金

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險中，資金鏈接風(fēng)險是重要的內(nèi)容。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)可能都是因為資金鏈接上出了問題，因為房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，缺乏資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就沒有了基礎(chǔ)和發(fā)展的動力[5]。但是非理智的快速擴(kuò)張在一些房地產(chǎn)企業(yè)中還是大量存在的，可是如果一旦失去控制，資金鏈接供應(yīng)不上來，那么就會帶來致命性的打擊，使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)崩潰。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注意資金風(fēng)險鏈接的控制力度。

四、結(jié)語

中國還處在改革的時期，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)依舊是大勢所趨，但是要讓房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，就要正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的控制。只要這樣房地產(chǎn)企業(yè)才會正常的成長起來。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 高昂.我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司財務(wù)預(yù)警模型適用性研究及其實證分析[D]. 華東師范大學(xué).2010

篇9

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和資金回籠風(fēng)險。要防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范，應(yīng)當(dāng)制定和實施合理的財務(wù)預(yù)算、加強(qiáng)資金流動性管理和優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 防范措施

財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)所有財務(wù)環(huán)節(jié)，是各種風(fēng)險因素在企業(yè)財務(wù)上的集中體現(xiàn)。從財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的角度看，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不僅限于籌資活動產(chǎn)生的風(fēng)險，而且不當(dāng)?shù)耐顿Y活動、營運活動、分配活動同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點。但是由于在快速擴(kuò)張過程中面臨巨大的風(fēng)險，所以必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財務(wù)風(fēng)險

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營、財務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨特性，這些特點決定房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理方面具有獨特性。

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險也越大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，極度地依賴銀行資金同時也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險。土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇，房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個別性，造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險。在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處，同時也增加了管理的風(fēng)險。總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性，這削弱了總公司對項目公司的控制。在財務(wù)上，總公司也很難有效地對項目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

4.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風(fēng)險也就越大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分類

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來源劃分財務(wù)風(fēng)險，主要有籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和資金回籠風(fēng)險。

1.籌資風(fēng)險。目前，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險。在極端情況下，就存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險。

2.資金回收風(fēng)險。資金回收風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，進(jìn)而陷入財務(wù)困境。

3.投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用，但也會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力。在現(xiàn)實情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，就會導(dǎo)致企業(yè)投資項目的實際收益與預(yù)期收益相差過大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范

1.制定和實施合理的財務(wù)預(yù)算。由于財務(wù)預(yù)算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程中可能會出現(xiàn)很多問題，這直接關(guān)系了企業(yè)投資項目的成功與否，也給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該把項目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來，充分發(fā)揮企業(yè)的財務(wù)職能。

2.加強(qiáng)資金流動性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目通常需要很長一段時間才能結(jié)束，由于開發(fā)周期長這一特點常常會給企業(yè)的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)異常，就會造成資金鏈的斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強(qiáng)對資金流動性的管理，在財務(wù)收支中要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查，對資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，盡可能減少存貨資金的數(shù)額。

3.優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對于負(fù)債經(jīng)營適當(dāng)控制，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。 在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業(yè)的運營規(guī)模得到擴(kuò)大，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項目。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，對項目進(jìn)行謹(jǐn)慎的風(fēng)險分析，對項目的預(yù)期收益進(jìn)行合理的預(yù)測，判斷項目投資方案是否合理可行。在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競爭力，就必須綜合提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]王雙.房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理的問題及對策.綠色財會.2011(08).

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；規(guī)避措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的獨特性

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指“進(jìn)行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織”。我國的房地產(chǎn)企業(yè)，是最近十年興起來的一個未成熟的行業(yè)，企業(yè)行為遠(yuǎn)未達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，不少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達(dá)90%。而一個企業(yè)的財務(wù)決定了其生死存亡，因此，本文首先總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的獨特性：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作又缺乏預(yù)算和管理意識；（2）房地產(chǎn)開發(fā)存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發(fā)風(fēng)險大，財務(wù)管理控制能力差；（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作面廣性雜，而房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)又缺乏必要的重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及原因分析

鑒于以上的財務(wù)管理特點，房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。所謂財務(wù)風(fēng)險，是指“一種財務(wù)警示信號，它能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，要求企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行經(jīng)常性的財務(wù)分析，防范財務(wù)危機(jī)，建立預(yù)警分析指標(biāo)體系，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢攧?wù)風(fēng)險決策”。一般來說，財務(wù)風(fēng)險有以下幾鐘表現(xiàn)形式：（1）大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中自有資金的占比相當(dāng)?shù)停蟛糠仲Y金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導(dǎo)致無力償還債務(wù)本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負(fù)債經(jīng)營的方式經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產(chǎn)企業(yè)成本負(fù)擔(dān)增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產(chǎn)市場面臨著雙重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之所以存在較大的財務(wù)風(fēng)險，其原因主要有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的項目中涉及的部門較多，且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，這都使得開發(fā)項目缺乏必要的質(zhì)量管理；（2）很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理職能未能得到充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高；（3）有些房產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制缺乏嚴(yán)格的制度，并盲目融資，使得成本負(fù)擔(dān)加重。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程項目的開發(fā)，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種渠道進(jìn)行資金的籌集和融通。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉(zhuǎn)。但這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產(chǎn)負(fù)債率越高，其財務(wù)風(fēng)險率也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目舉債，而是要根據(jù)本企業(yè)的實際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。（2）資本的投資方案。房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度巨大，資金周轉(zhuǎn)慢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應(yīng)對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風(fēng)險管理包括現(xiàn)金管理和應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制日常資金運營風(fēng)險，加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的預(yù)算，對資金要進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，讓企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流，對資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，保證企業(yè)經(jīng)營資金需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對外面所欠賬款進(jìn)行統(tǒng)一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業(yè)的負(fù)擔(dān)會更重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對外應(yīng)收賬款的追回，降低企業(yè)壞賬呆賬甚至死賬的發(fā)生率。同時，企業(yè)也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立一個全面的財務(wù)預(yù)算體系。這個體系包含了現(xiàn)金流，項目，財務(wù)和籌資預(yù)算等四個方面，這四個方面都要統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，對項目涉及到很多主要流程進(jìn)行可行性預(yù)測分析，然后對資金的使用進(jìn)行具體安排。當(dāng)然，在項目投資前，企業(yè)還要對籌資情況進(jìn)行合理預(yù)算，構(gòu)建合理的籌資預(yù)算，制定可行的籌資計劃。（5）加強(qiáng)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用涉及的面廣，因此，企業(yè)應(yīng)該對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化分析，對成本對象進(jìn)行細(xì)化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)制，對各個重要環(huán)節(jié)的成本使用進(jìn)行有效監(jiān)督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，離不開合理的內(nèi)部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進(jìn)行中，要做好事中控制管理工作，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的評估和風(fēng)險防范作用，不留財務(wù)隱患。此外，項目竣工后，財務(wù)人員要做好各個領(lǐng)域的評估和預(yù)算，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化組合，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

四、加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的監(jiān)控

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，可以通過對財務(wù)管理的宏觀把握，結(jié)合具體變化來進(jìn)行認(rèn)真的分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理不同環(huán)境的適應(yīng)能力，以靈活可行的姿態(tài)來應(yīng)付各種不確定變故。雖說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境存在于企業(yè)以外，企業(yè)不可能直接對其發(fā)生作用力，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對宏觀環(huán)境束手無策了。房地產(chǎn)企業(yè)為了對可能的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行適時監(jiān)控的話，可以適時調(diào)整具體的財務(wù)管理政策，采取多種方式相結(jié)合的財務(wù)管理方法，提高企業(yè)自身的適應(yīng)能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進(jìn)而降低財務(wù)風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先提高高層領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)知識和風(fēng)險意識，使決策者具有基本的財務(wù)觀念。同時，也要不斷提高財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識，使財務(wù)人員注意工作中的任何環(huán)節(jié)，包括一些細(xì)微的地方。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能建立起一套完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，才能設(shè)立一些科學(xué)高效的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備高水平的財務(wù)操作人員，使企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)有效的運行，以防范因財務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)新環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)大部分出身于建筑行業(yè)，對于財務(wù)方面的知識比較缺乏，甚至對財務(wù)工作沒有應(yīng)該有的重視。這就影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策的科學(xué)化水平。為了防止此類事情的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對領(lǐng)導(dǎo)干部首先加強(qiáng)其財務(wù)風(fēng)險意識，必要時進(jìn)行一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，防止因決策失誤而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。因為，財務(wù)決策的正確與否，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理工作的效果，沒有實際根據(jù)的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須結(jié)合實際情況，多方傾聽論證，采取科學(xué)的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經(jīng)驗方面的決策。

五、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為一種特殊的生產(chǎn)企業(yè)，為了獲得更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須學(xué)會盡可能大限度的規(guī)避自身的財務(wù)風(fēng)險，建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)成本控制和項目開發(fā)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的資金管理，創(chuàng)新財務(wù)管理方法，提高財務(wù)控制能力定期檢查與考核，適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也要加強(qiáng)監(jiān)控，建立合理的監(jiān)控體系，是財務(wù)風(fēng)險降到最低值。

參考文獻(xiàn)

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