房地產(chǎn)法論文范文

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篇1

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅包括房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)價格評估業(yè)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)則包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)服務(wù)的各類服務(wù)性機構(gòu)，如經(jīng)紀、估價、咨詢、金融服務(wù)、研究、培訓、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。本文所說的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)僅指其狹義部分。

我國房地產(chǎn)中介市場服務(wù)的主要業(yè)務(wù)范圍包括:(l)提供房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策與業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢服務(wù)；(2)提供房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)市場分析等信息服務(wù)；(3)提供房地產(chǎn)價格評估與開發(fā)項目可行性研究服務(wù)；(4)提供商品房經(jīng)紀及租賃服務(wù)；(5)提供代辦房地產(chǎn)過戶、備案、登記、抵押、保險等手續(xù)與代領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書服務(wù)。

二、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的規(guī)模特征

首先，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡。地區(qū)間房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡，直接到房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展不平衡。無論是從深度或是廣度來看，沿海地中介服務(wù)業(yè)規(guī)模都遠遠超過了內(nèi)陸地區(qū)。

其次，中介企業(yè)絕對數(shù)童多，相對規(guī)模小。多種原因促使了我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的迅速膨脹。然而，就相對規(guī)模而言，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)遠遠不能適應房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，這主要表現(xiàn)在：一是奉行市場化經(jīng)營原則的中介企業(yè)受到資金、專業(yè)技術(shù)的限制，規(guī)模普追偏小。一是我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的質(zhì)量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發(fā)展階段，專業(yè)分工不夠細致，企業(yè)缺乏駕馭市場與組織業(yè)務(wù)的才能。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易是產(chǎn)權(quán)交易，不僅有一套嚴格而復雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)，而且還需要具有相當?shù)膶I(yè)知識。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場機制的日趨完善，對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)化會有更高要求，開發(fā)商和消費者對專業(yè)化的中介商會更加依賴。

（二）房地產(chǎn)中介市場的結(jié)構(gòu)特點

首先，體系結(jié)構(gòu)徑渭分明。除了由政府管理部門派生或設(shè)立的房地產(chǎn)交易中心(市場)基于信息來源、業(yè)務(wù)爭取、專業(yè)人才、專門技術(shù)等優(yōu)勢，有能力開展多功能和多方位的服務(wù)以外，其他中介企業(yè)一般只能從事某項單一的服務(wù)業(yè)務(wù)。這種體系結(jié)構(gòu)的缺陷表現(xiàn)為多個服務(wù)業(yè)各自為戰(zhàn)、相互割裂、業(yè)務(wù)缺乏創(chuàng)新，存在某些服務(wù)領(lǐng)域欠缺和一些常規(guī)惡性競爭并存的現(xiàn)象。與開放的、充分競爭市場條件下的中介服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化再分工截然不同的是，我國這種徑渭分明的房地產(chǎn)中介市場體系結(jié)構(gòu)形成于由行業(yè)發(fā)展、行政管理和技術(shù)創(chuàng)新等構(gòu)成的多重壁壘。從根本上來說，它是中介服務(wù)業(yè)低水平發(fā)展的一種反映。

其次，地域性特征突出。我國的房產(chǎn)中介企業(yè)不僅差、小，而且具有很強的地域性。在一個地區(qū)同時存在多家同類企業(yè)競爭局面，這些房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對外聯(lián)絡(luò)不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中，不僅缺乏情報、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個地區(qū)或城市市場，并成功地把自己的品牌打入外地市場。

最后，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以生產(chǎn)型和數(shù)量型為主。我國房地產(chǎn)投資需求在很長時間內(nèi)的增長速度一直快于消費需求的增長速度，這直接引起了房地產(chǎn)供求雙方對中介服務(wù)播求意識上的差別。另一方面，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)的發(fā)展還是以數(shù)量為主，質(zhì)量不高，介入產(chǎn)業(yè)的層面還顯得非常膚淺和有限。市場上的大多數(shù)房地產(chǎn)信息咨詢中介操作水平低，資料不全，手段簡陋，服務(wù)范圍窄，業(yè)務(wù)主要是二手房屋買租賃的中介，沒有幾家中介機構(gòu)能夠提供市場分析、投資咨詢、營銷、廣告策劃等高質(zhì)量、高層次的服務(wù)。

三、入世后房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進一步發(fā)展的對策建議

（一）政府要堅持扶持和開放并重，促進行業(yè)發(fā)展

加入世貿(mào)組織后，政府一方面要展行其承諾，開放市場；但是另一方面又要促進本國產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是要保護和扶持本國的幼稚產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就是一個應該被政府扶持的產(chǎn)業(yè)，政府應該充分利用WTO的規(guī)則，促進它的發(fā)展。具體來說，政府可以從以下幾方面著手:

首先，建立健全行業(yè)法規(guī)，優(yōu)化市場競爭環(huán)境。使房地產(chǎn)中介規(guī)范化，盡快建立和健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的法律、法規(guī)，是房地產(chǎn)市場對其提出的客觀要求和中介業(yè)本身規(guī)范發(fā)展的必然要求，同時也是國際市場公平競爭的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國際準則和游戲規(guī)則操作，讓國外公司進入后有規(guī)可據(jù)，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國際慣例的市場競爭機制。不過法規(guī)的完善過程中應掌握兩個準則:一必須強調(diào)絕不是削足適履地制定迎合國外中介服務(wù)行業(yè)進入中國的行業(yè)法規(guī)，甚至更應強調(diào)對等和公平。二充分利用國門互開的條件，學習國外經(jīng)營，以期以較高起點縮短我國行業(yè)法制建設(shè)完善的歷程。

其次，確立房地產(chǎn)中介合理的開放模式，運用服務(wù)貧易壁壘控制開放度。在國際貿(mào)易實踐中，服務(wù)貿(mào)易的開放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當前我國該行業(yè)存在競爭力太弱的限制，我們的開放模式選擇保守型較合理。加入世貿(mào)組織，各個國家都會采用各種形式的服務(wù)貿(mào)易壁壘限制外國行業(yè)的進入和保護本國行業(yè)發(fā)展，對于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，主要保護方式為選擇開業(yè)權(quán)限制、就業(yè)限制。入世后外資中介進入我國基本不存在行業(yè)限制，加入WIO后這種直接限定外資進入的規(guī)定將更不復存在。但基于房地產(chǎn)中介行業(yè)的特殊性，開業(yè)權(quán)可以通過行業(yè)管理條件加以限制。根據(jù)我國當前法規(guī)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的成立是需要專門資格要求的，因此，房地產(chǎn)中介機構(gòu)最佳的壁壘措施主要表現(xiàn)在對個人執(zhí)業(yè)資格許可、機構(gòu)資質(zhì)許可和設(shè)立條件限制上。

（二）房地產(chǎn)中介企業(yè)要借鑒國外先進經(jīng)驗，苦練內(nèi)功，走創(chuàng)新之路

房地產(chǎn)中介企業(yè)是房地產(chǎn)中介市場的微觀主體，加入WIO對房地產(chǎn)中介企業(yè)的影響無疑是十分巨大的，面對入世后外國房地產(chǎn)中介企業(yè)的大舉進入，我們的中介企業(yè)只有全方位地提高自己的素質(zhì)，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者認為以下幾方面是值得重視的。

首先，要走向國際化和規(guī)范化。企業(yè)走向國際化，這不單純是企業(yè)主觀意愿的問題，更是環(huán)境變化所提出客觀要求。為了適應環(huán)境的國際化，在越來越多的行業(yè)，國內(nèi)企業(yè)相繼進入外市場。中國房地產(chǎn)中介企業(yè)盡管尚處于初級發(fā)展階段，但面臨國際和國內(nèi)的市場競爭，可以利用技術(shù)創(chuàng)新上的后發(fā)優(yōu)勢，采取靈活的策略聯(lián)盟，發(fā)揮本土優(yōu)勢，根據(jù)自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業(yè)內(nèi)外要求和條件的國際化目標。筆者認為，對單個企業(yè)而言，應當樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發(fā)展遠景，以應對中國加入WTo之后本行業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)。

其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)要注重業(yè)務(wù)創(chuàng)新。中介機構(gòu)的大量增加必然導致行業(yè)之間的激烈競爭，單憑傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)品種，我國中介機構(gòu)將很難面向經(jīng)濟全球化的競爭。為此，中介商將不得不以營銷為主導，以技術(shù)為基礎(chǔ)來創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，尋找市場新的空白點。當前人們提到的樓宇轉(zhuǎn)按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業(yè)務(wù)范圍包括住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)用房等的買賣、置換、租賃、政策咨詢、法律咨詢等全方位服務(wù)，并統(tǒng)一對外承擔法律責任，它既能發(fā)揮經(jīng)紀人靈活機動、熱情服務(wù)的優(yōu)勢，有利于公平競爭，又能體現(xiàn)大公司規(guī)范、誠信的品牌形象。而房地產(chǎn)虛擬經(jīng)營和“網(wǎng)上中介城”的發(fā)展則是對信息技術(shù)和經(jīng)營模式的。

最后，企業(yè)要重視人才，合理利用人才。服務(wù)是中介企業(yè)的生命線，而房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的素質(zhì)則決定了中介業(yè)的未來發(fā)展。而我國房地產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使各個企業(yè)在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身條件，有效地開發(fā)人力資源，實行有效的激勵機制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境，形成一套獨特的經(jīng)紀人培訓系統(tǒng)，從而精心打造出一支“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的精英隊伍”。

參考文獻：

1、廖俊平、方建國主編:《房地產(chǎn)中介實務(wù)》，廣州經(jīng)濟出版社，2001年版。

2、張圣翠，趙維加:《國際服務(wù)貿(mào)易法》，上海三聯(lián)出版社，2000年版。

3、陳憲:《國際服務(wù)貿(mào)易—原理、政策、產(chǎn)業(yè)》，立信會計出版社，2000年版。

4、顧經(jīng)儀，侯放:《WTO法律規(guī)則與中國服務(wù)貿(mào)易》，上海財經(jīng)出版社，2004年版。

篇2

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標的物的范圍問題

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此，抵押物應有變價價值，應為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國實行土地的社會主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴格。我國《擔保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。可見，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權(quán)。由于我國擔保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押，反之亦然。顯而易見，我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因為房屋與土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值，同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么，應如何處理這種沖突呢？須從兩個方面來分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。“近代社會立法大多認為，租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在。”既然連所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以，我國《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應當書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說，當?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此，我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)。”而對于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進行登記，亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時，法院因抵押權(quán)人請求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國擔保法講話》，中國社會出版社1995年第1版，第165頁。）有鑒于此，筆者認為，我國立法機關(guān)立法時應根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應買或降低應買，致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠流長，迄今存在，但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當出典人逾期不行使回贖權(quán)時，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時，勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應如何解決這種沖突呢？對此，也必須從兩個方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”所謂其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋：“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實行抵押權(quán)拍賣抵押物時，因有典權(quán)之存在，無人應買，或出價不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負擔，重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時，典權(quán)人之典價，對于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時，依職權(quán)通知地政機關(guān)涂銷其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第475頁。）筆者認為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國立法應借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)。因為，依法理，在抵押權(quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應買保持其權(quán)利。”（注：李湘如編著：《臺灣物權(quán)法》，中國廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應準其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標的物，再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復雜，殊非社會經(jīng)濟之福。（注：王澤鑒著：《民法學說與判例研究》，第1冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第476頁。）筆者認為，此說不能成立。因為“典權(quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時，是以典權(quán)為標的物，而不是以典物為標的物，拍賣時，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負擔的典物所有權(quán)為標的物，二者標的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會使法律關(guān)系趨于復雜。”（注：鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選輯》（下），第1084頁。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時，則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認為，我國立法應賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔保債權(quán)的實現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國《擔保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進行協(xié)商，協(xié)議是實現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過法院實現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式。對此，筆者認為不妥。因為，盡管拍賣通過公開競價的方式，由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格，對抵押人與抵押權(quán)人雙方當事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn)，無人受買，擬由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報試辦可否？”為內(nèi)容請示最高人民法院時，最高人民法院即以（法編）字第9975號函復：“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn)，無人受買，債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時，由司法機關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機關(guān)取得聯(lián)系，準由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號批復也作了類似規(guī)定：“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應當對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時，如確實無人受買，抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的復雜性，既與《擔保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實現(xiàn)，應將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式，而不是唯一方式，當?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實無人受買、無法變現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。這一點應由立法機關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中應注意的幾個法律問題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因為，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當價值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應依法保護共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣房地產(chǎn)時，該劃撥土地使用權(quán)應納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項拍賣必須由土地管理部門負責。而依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的一個先決條件，抵押權(quán)人只是對繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

篇3

考試方法改革的首要目的是使學生有針對性的去學習。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程考試方法改革可以提高平時的教學效果，使學生有目的的去學習。學生在剛接觸專業(yè)課程時懷著好奇的學習心態(tài)，但不明確要學習的內(nèi)容，也不知道學習的方法，通過考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學內(nèi)容，通過不同形式課后作業(yè)的安排對重要知識點進行強調(diào)，使學生能全面掌握學習重點，并能在完成作業(yè)的過程中掌握比較好的學習方法。另一方面，從教育心理學的角度來看，教學不僅是教師教學生學的一個過程，而且是一個讓學生在平時學習中體驗成功、享受進步的過程。學生對成功的體驗不應只有期末考試這一次機會，而應該在平時的學習過程中、在知識的掌握廣度和深度上、在學習方法的把握上、在口頭表達能力上、在集體合作意識上都有著進步的體驗，因此老師在平時的教學中，對學生各方面能力進行培養(yǎng)時，還要結(jié)合學生取得的相應成績給予充分的肯定，調(diào)動學生的學習積極性，使他們在經(jīng)歷了專業(yè)學習后，逐步成長起來。為此，進行考試方法的改革，改變期末“一考定成績”的做法，使得學生注重平時學習，在平時的積累中掌握較好的專業(yè)學習方法，逐步培養(yǎng)專業(yè)分析能力，達到與學與教的教學目的。

二、考試方法改革方案設(shè)計

根據(jù)對工程管理專業(yè)同學的調(diào)查，絕大多數(shù)同學希望能在平時學習過程中，通過課堂的教學和課后有目的的學習，認識房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，掌握有效的方法去分析經(jīng)濟問題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟學精品課程教學小組內(nèi)的各位教師決定在房地產(chǎn)經(jīng)濟學課堂內(nèi)試行新的教學和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程教學過程中，我校房地產(chǎn)和工程管理專業(yè)的學生均參與到考試方法改革的實踐中，考試方法改革方案設(shè)計如下:學生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學期末總成績(100%)。平時成績的考核內(nèi)容主要包括:

(1)平時考勤，平時課堂點名或者點人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項考勤成績?yōu)榱恪?/p>

(2)學期論文，課程學習過半后開始專業(yè)論文的寫作練習，在該學期的最后一堂課上交，并以論文質(zhì)量為評分標準。

(3)四次大型作業(yè)，每次作業(yè)最高分為5分，根據(jù)完成作業(yè)的態(tài)度、作業(yè)中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結(jié)水平進行相應打分。早期布置的作業(yè)以獨立作業(yè)形式為主，2年后進行了調(diào)整四次大型作業(yè)有獨立完成的，也有分小組完成的。獨立完成的作業(yè)部分由老師打分，小組作業(yè)通常以小組授課或無領(lǐng)導小組討論形式展開，由老師和其他組的同學進行打分后，取加權(quán)平均分計算。

(4)期中口語測試成績，期中對學生的學習情況進行檢測，采用抽題口試的方式，學生隨機抽取題庫中的習題，現(xiàn)場回答問題，老師給出得分，這些口試習題與課堂回答問題結(jié)合在一起，鍛煉學生的口頭表達能力。但從2013年開始我們?nèi)∠舜朔N方式，因為整體90后學生表現(xiàn)出來的風格和80后學生有較大區(qū)別，他們勇于表達，表達能力也普遍較強，缺點是言之無物，因此更多的應該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進行鍛煉。

三、考試方法改革效果分析與完善思路

將以上改革方案付諸實施后，發(fā)現(xiàn)同學們在平時的學習中投入了更多的時間和經(jīng)歷，并且鍛煉了同學們集體學習能力和團隊合作精神。學生反映，考試方法改革后平時學習時間較過去增加了1/3，學習的積極性更強，對專業(yè)課程的理解和相關(guān)領(lǐng)域的認識都有提高，逐步掌握了專業(yè)課的學習方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發(fā)現(xiàn)還存在一些問題，亟待進一步完善。

(一)教學形式和作業(yè)內(nèi)容設(shè)置應更多元化

考試并不是目的，教學內(nèi)容、教學形式和作業(yè)的安排要從學生掌握專業(yè)知識，提高研究分析能力角度進行設(shè)計。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學中加強對學生課堂教學和課外科研的結(jié)合力度，另一方面建立起有利于科研創(chuàng)新人才培養(yǎng)的課程體系、教學模式和考試方法，多管齊下促進本科教育質(zhì)量的提高和人才培養(yǎng)。將本科課堂教學從傳統(tǒng)的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學輔助式等多樣化教學方法轉(zhuǎn)換，調(diào)動學生的學習積極性，使得課堂外教學效果能得以延續(xù)，提高教學質(zhì)量。從作業(yè)形式設(shè)計上，早期我們的作業(yè)形式較多以獨立完成為主導，每一次作業(yè)針對專業(yè)能力培養(yǎng)的一個側(cè)面，雖然學生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進一步對作業(yè)形式進行探索，力求作業(yè)形式的多元化，加大集體作業(yè)比例，使得對學生能力的鍛煉和培養(yǎng)更為全面。

(二)作業(yè)內(nèi)容設(shè)計應更為科學合理

隨著2012年所在學院大力推進考試方法改革，很多課程都加大了平時的作業(yè)量。特別對于大二下和大三的學生，專業(yè)課程比較多，還有很多學生修了雙學位或者準備出國考試，因此學生的課業(yè)負擔明顯加重，和2012年前相比，學生普遍反映作業(yè)太多了，因此一方面我們將進一步探索作業(yè)形式的多樣化，另一方面在作業(yè)內(nèi)容設(shè)計上將會適當精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進度的展開，由易到難，由獨立完成到集體完成，并使作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)形式相配合。以學生為主體，實行“邊學習、邊研究、邊實踐”的作業(yè)過程，培養(yǎng)學生的實踐、研究與認知能力，提高創(chuàng)新意識和創(chuàng)造能力，使其在大學期間能培養(yǎng)起終生受益的學習習慣和研究方法。

(三)作業(yè)評分標準應更科學化

對獨立完成的作業(yè)部分，專業(yè)任課老師掌握評分標準，對于小組作業(yè)部分，由專業(yè)老師和其他小組成員共同打分。由于學生對討論問題難以進行有效的專業(yè)評價，因此造成了集體作業(yè)打分時具有一定隨意性，使得這類作業(yè)的考核評分難以真實準確的反映小組成員水平，因此需進一步探討集體作業(yè)評分標準的設(shè)定模式，使其更為科學化，能有效反映小組成員的專業(yè)水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學，對集體作業(yè)進行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學時間上經(jīng)常出現(xiàn)沖突，因此這類方式難以有效持續(xù)進行，目前還在進一步考慮如何制定科學的評分標準。

(四)期末考試內(nèi)容應與平時作業(yè)結(jié)合起來

期末考試是該門課程的總結(jié)性考試，試題除了考查學生對該門課程基礎(chǔ)知識的掌握情況以外，更要側(cè)重考查學生運用所學課程知識分析問題、解決問題能力和創(chuàng)新能力。因此期末考卷的設(shè)計應和平時作業(yè)的內(nèi)容、方法等結(jié)合起來。這一方面可以使學生平時作業(yè)的積極性提高，重視平時作業(yè)的資料收集、專業(yè)分析和知識整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強，學生無法通過考前抱佛腳的形式去加強訓練，再者也使得學生在期末對一學期的專業(yè)知識的學習方法、學習內(nèi)容有更高層面的總結(jié)和回顧。

(五)期末卷面考試也應適當改革

篇4

所謂房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務(wù)活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務(wù)管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當?shù)慕?jīng)濟效益以抵補承擔風險產(chǎn)生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經(jīng)營管理，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險

2.1政治風險

是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟風險

是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

2.4技術(shù)風險

是指由于科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經(jīng)營風險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢

房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風險。在我國尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進行調(diào)整是相當遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時機的選擇

經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點的選擇

房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風險的具體措施

4.1事先有效避開風險源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務(wù)方式控制風險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。

4.4對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學的預測

要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減小；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進行培訓。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻

[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998

篇5

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復雜的特點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務(wù)處理,虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時,將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計時應將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當?shù)赝恋厥袃r進行對比,對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認問題,企業(yè)會計制度未明確規(guī)定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時,先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入

(一)將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應確認收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬,不確認收入。

(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。

(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應視同銷售進行賬務(wù)處理,按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。

(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時,往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復費用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。

對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計時除應認真審核經(jīng)營收入明細賬、往來明細賬和相關(guān)原始憑證外,還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法,查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。

三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本

(一)隨意提取公共配套設(shè)施費,調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預提辦法將所需配套設(shè)施費預估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預提標準由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費的提取標準,多計或少計開發(fā)成本。

(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據(jù)借款費用的計量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時,不是按規(guī)定的方法計算分攤,而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報告的需要,在開發(fā)成本和財務(wù)費用之間為劃分,調(diào)節(jié)當期利潤;對于計入開發(fā)成本中的借款費用,在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發(fā)項目之間負擔借款費用不合理的現(xiàn)象。(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。

(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。

對于以上問題,建議審計時除應認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關(guān)原始憑證外,還應取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當?shù)卣块T頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程配套設(shè)施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據(jù)總投資或預計總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算;根據(jù)借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補繳稅金。

四、漏繳規(guī)費

(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。

(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用,如公共設(shè)施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費。

對于上述問題,建議審計人員應詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項費用上繳標準,將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當?shù)卣块T規(guī)定的應繳數(shù)進行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。

五、套取銀行信用,違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:

(一)將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進行開發(fā)時,其土地使用權(quán)應從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時,該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。

(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。

篇6

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;問題;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會計核算的概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，既對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進行開發(fā)，又對開發(fā)完成的商品進行經(jīng)營銷售，進而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營活動有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、工程建設(shè)的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

會計核算主要反映的就是企業(yè)資金的運動過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算也是如此，在對房地產(chǎn)相關(guān)信息進行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進行的資金運動。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應當注意會計核算的可持續(xù)性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運行。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的必要性和重要性

會計核算反映的是企業(yè)的資金運動狀況，進行完善有效的會計核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟活動更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應對市場競爭，反過來也能夠加強會計核算的可操作性。就企業(yè)財務(wù)管理方向而言，會計核算是企業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會計核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投入成本，進而提高利潤回報率，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨立的會計準則

2007年開始實行的企業(yè)會計準則，并沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的獨立完備的會計準則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對會計核算的進行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目混亂且缺少專用科目

在我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準則中，都沒有具體針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及相關(guān)會計核算方法，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時給企業(yè)的會計核算帶來難題，現(xiàn)行會計科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財務(wù)報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些細化和擴充說明，但卻因為相關(guān)明細科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會計科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，而對處于新準則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。

2.3企業(yè)會計信息的風險未被完全披露，利潤上升間空小

隨著社會的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進步和改進，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項目開發(fā)上的風險、政策不完善造成的風險、土地風險以及工程質(zhì)量建設(shè)風險等，因為生產(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風險比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進行全面性的改善，為利潤的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施

3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會計制度和政策法規(guī)對于房地產(chǎn)的會計核算沒有指向性的引導，更沒有相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對企業(yè)會計核算的影響，更對企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應該在奉行權(quán)責發(fā)生制為會計核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2明確會計核算相關(guān)在制度標準，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會計科目的設(shè)置，應該符合開發(fā)企業(yè)進程中的實際狀況進行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和營業(yè)狀況的復雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎(chǔ)上進行相對全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算準則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3完善收入確認的標準

收入的確認，需要會計人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗，而正確的會計核算更是離不開相關(guān)的會計工作者。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認，更應該有明確的標準要求，這些標準可以從法律和專業(yè)兩個標準點出發(fā)，其中法律標準可以作為專業(yè)標準的基礎(chǔ)，為收入的確認提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進行計量和核算。

3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評價指標

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會計信息是投資者進行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該增加其他的相關(guān)評價指標，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展成績。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補理解的不足。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營運行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對企業(yè)的有效經(jīng)營和發(fā)展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會計核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會計核算工作的正常有序運行。

參考文獻:

［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題研究［J］．時代金融，2013(21):41－42.

篇7

各地方的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成群聚和集群化

在知識經(jīng)濟時代粗放的工業(yè)生產(chǎn)只能淪落為代工廠，賺取微薄的加工費；零亂的產(chǎn)業(yè)布局將沒有任何競爭優(yōu)勢，將使地域內(nèi)整體經(jīng)濟限于困頓。現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展打破了“同行是冤家”是傳統(tǒng)定勢，相同的行業(yè)在一個地域范圍內(nèi)進行扎堆，由此形成一個地方的經(jīng)濟特色產(chǎn)業(yè)，比如牙刷生產(chǎn)廠家扎堆在江蘇的一個小鎮(zhèn)——杭集鎮(zhèn)，這個小鎮(zhèn)生產(chǎn)了全世界百分之八十的牙刷；打火機生產(chǎn)企業(yè)集中在浙江的溫州，這里生產(chǎn)了世界百分之八十的打火機。這種同行業(yè)企業(yè)扎堆的現(xiàn)象稱為產(chǎn)業(yè)群聚。同行業(yè)的群聚大大降低了生產(chǎn)、經(jīng)營成本，形成規(guī)模優(yōu)勢，構(gòu)成當?shù)亟?jīng)濟支柱，解決了當?shù)卮蟛糠秩丝诘木蜆I(yè)，是主要的稅收來源。一家大型企業(yè)的入住會帶動許多該產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)圍繞該龍頭企業(yè)進行配套，形成以一家大型龍頭企業(yè)為依托，連接上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，比如現(xiàn)代汽車入住北京的順義區(qū)，帶動了當?shù)仄囅嚓P(guān)配件的生產(chǎn)。無論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群都構(gòu)成地方經(jīng)濟的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃自己地區(qū)的產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。北京市各區(qū)縣的經(jīng)濟規(guī)劃中也逐步形成了各自產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。

但是產(chǎn)業(yè)群聚或是產(chǎn)業(yè)集群存在另一個風險，就是把雞蛋都裝進了一個籃子，這就要求地方必須高度重視，科學規(guī)劃當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群，并使之進入良性的和可持續(xù)性的發(fā)展，良性和可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個完善的運營管理模式，這個管理模式非知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃莫屬，因此我國2008年推出了《國家知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》，2009年又要地方推行知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

地方產(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產(chǎn)業(yè)群聚/集群的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃

規(guī)劃的重點

地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃應當根據(jù)當?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群整體發(fā)展規(guī)劃進行重點設(shè)計。

當工業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在各地方形成了群聚和集群，當知識產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為企業(yè)間的競爭工具，已經(jīng)成為各地方的核心競爭力的表現(xiàn)，在知識產(chǎn)權(quán)高度受重視的今天，政府考慮的不應再是對知識產(chǎn)權(quán)單純地進行法律保護，不再是簡單地用金錢獎勵的形式刺激企業(yè)粗放、零散地進行創(chuàng)新，對知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略必須要有全新的思維。我國《國家知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃，而地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃的重點將是對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

規(guī)劃的要點

產(chǎn)業(yè)群聚和集群在知識產(chǎn)權(quán)方面都有非常典型的特征，對其知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃必須以該特征為要點進行。

產(chǎn)業(yè)群聚基本由相同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)構(gòu)成，那么其在創(chuàng)新方面就有很多共性的東西，創(chuàng)新的技術(shù)很容易成為共性技術(shù)，意味著一個創(chuàng)新可以使用于產(chǎn)業(yè)群聚的所有企業(yè)，這將大大降低整體創(chuàng)新的成本；意味著由政府出面整合單個企業(yè)零散的創(chuàng)新行為，將產(chǎn)業(yè)群聚中的企業(yè)聯(lián)合起來共同完成單個企業(yè)無法完成的產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展規(guī)劃成為可能。產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)群聚有些不同，集群主要由龍頭企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)，政府的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃可以從龍頭企業(yè)入手，工作相當群聚要容易開展一些。無論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群，其知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃一般都由以下幾大要點構(gòu)成（本規(guī)劃未涉及商標/品牌）：

1、建立當?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚的專利信息數(shù)據(jù)庫；

2、利用龐大的專利數(shù)據(jù)庫進行定向檢索，再進行專利分析；

3、制作專利地圖，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)群聚的技術(shù)開發(fā)方向，指導群聚企業(yè)進行創(chuàng)新，共同研發(fā)新技術(shù)，開發(fā)出有價值的前沿而且適用群聚產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)；

4、規(guī)劃最優(yōu)的開發(fā)模式。

利用群聚中各企業(yè)的比較優(yōu)勢，對群聚企業(yè)內(nèi)部進行合理分工，使得各企業(yè)充分發(fā)揮自己的長項在各自優(yōu)勢領(lǐng)域進行創(chuàng)新，再將技術(shù)進行優(yōu)化組合，集成為專利池或上升為產(chǎn)業(yè)標準。

5、設(shè)計最大效益的使用規(guī)則。

充分發(fā)揮創(chuàng)新技術(shù)的邊際效益，制定群聚中企業(yè)共性技術(shù)和其他技術(shù)的許可使用規(guī)則，使得單個企業(yè)單個創(chuàng)新在群聚中得到廣泛的運用，將單個創(chuàng)新技術(shù)放到整個產(chǎn)業(yè)群聚中，使效益最大化；

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑管理中的若干問題 房地產(chǎn)規(guī)劃的設(shè)計原則 探討有效的規(guī)劃管理措施

中圖分類號：F29 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0745（2013）06-0132-01

1前言

日前，房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)不是一個簡單純粹的為了保障人們生活的基本問題了，它的開發(fā)和管理中的各個環(huán)節(jié)包括開發(fā)項目的實施原則、開發(fā)項目與政府和企業(yè)部門的規(guī)劃關(guān)系以及對所開發(fā)項目的位置的選擇和對周圍環(huán)境的影響程度等方面都處處都體現(xiàn)出了房地產(chǎn)的開發(fā)和管理是一條綜合的產(chǎn)業(yè)鏈。正是由于其綜合性強和牽扯面多的特點，才導致在開發(fā)和執(zhí)行的過程中難免出現(xiàn)這樣或那樣的問題。本文將對房地產(chǎn)的開發(fā)管理過程以上的問題進行簡要的探討。

2房地產(chǎn)建筑管理的現(xiàn)狀分析

2.1房地產(chǎn)的規(guī)劃策略不適應當前情況

總體來講，全國各個省市在對城市總體規(guī)劃中的房地產(chǎn)的開發(fā)管理以及規(guī)劃的問題上早在幾年前就有所規(guī)劃和設(shè)想，當然也在穩(wěn)定不移的實施當中。然而，由于很多城市發(fā)生了翻天覆地的新變化，在經(jīng)濟和生活的各個方面上也獲得了突飛猛進的改變，因此幾年前所規(guī)劃好的房地產(chǎn)開發(fā)管理方案就不能適應如今已經(jīng)革新的新城市的需要了，也就顯得滯后于城市的發(fā)展和需要了。另一方面，很多在多年以前的城市規(guī)劃的設(shè)計方案至今也為獲得批準，這就影響了城市房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理。房地產(chǎn)事業(yè)的快速崛起和發(fā)展以及城市規(guī)劃的落后性都給城市房地產(chǎn)的開發(fā)帶來了負面效應，也導致了房地產(chǎn)開發(fā)緊隨著缺乏市場規(guī)劃的腳步走下去。這樣只會產(chǎn)生與政府溝通不足而導致的重復小區(qū)出現(xiàn)的自行開發(fā)的情形，完全脫離政府規(guī)劃也將導致小區(qū)周邊醫(yī)療設(shè)施和交通設(shè)施以及教育機構(gòu)等配套設(shè)施的缺失，導致房主子女的教育問題突出，加劇屋主和開發(fā)商的矛盾，也白白浪費了新建設(shè)的小區(qū)這一資源。

2.2房地產(chǎn)商和政府在規(guī)劃問題上缺乏溝通而導致的問題

從商人的角度來講，利益高于一切，當然房地產(chǎn)開發(fā)商受利益的驅(qū)使就會根據(jù)市場新情況來整改房地產(chǎn)規(guī)劃方案，當然變動后的規(guī)劃方案也需通過政府的審核批準才能實施。然而政府也要審時度勢的根據(jù)現(xiàn)有的詳盡的城市規(guī)劃來綜合考慮規(guī)劃的可行性。其間也不乏一些開發(fā)商隱瞞業(yè)主整改規(guī)劃而導致一部分業(yè)主承受經(jīng)濟損失，更加帶來生活的不便。另一方面，由于現(xiàn)在城市發(fā)展速度快，已規(guī)劃的制度已經(jīng)遠不適合當前城市的發(fā)展而面臨的政府重新整改城市建設(shè)規(guī)劃的狀況，這就給開發(fā)商和屋主帶來很大的損失也因負責人不明確的制度使得這些損失常常得不到相應的彌補，其造成的結(jié)果還體現(xiàn)在如下幾方面：第一，城市的道路建設(shè)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這就導致建筑面積減小，并且綜合考慮道路建設(shè)所帶來的噪音以及環(huán)境污染就使得房屋價格的下降和調(diào)整，然而這種損失也往往得不到政府相應的彌補；第二，考慮到開發(fā)項目周邊配套設(shè)施的建設(shè)需要而更改建筑物的使用性質(zhì)而導致之前建筑費用的損失一般也得不到政府的補償；第三，政府在整個城市良好運作的過程中承擔著引導和監(jiān)督的重要責任，然而往往也就導致其運作的封閉性，這種制度已經(jīng)遠遠落后于城市的發(fā)展和需要了，也就導致城市規(guī)劃的合理性和公平性，影響城市規(guī)劃的整體效果。各種政府部門針對同一區(qū)域所產(chǎn)生的各種不同規(guī)劃也產(chǎn)生了部門沖突，影響著規(guī)劃的實施和管理。持久不批的一些房地產(chǎn)規(guī)劃方案也因市場需求的改變和商機的缺失而失去其時效性。

3房地產(chǎn)規(guī)劃的制定原則和細節(jié)把握

房地產(chǎn)的開發(fā)和改造過程都會對周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的負面影響和損害，因此導致某些地段已經(jīng)不能再開發(fā)下去了。所以開發(fā)者需要充分考慮到項目的實施對大自然壓力并在大自然的承受范圍內(nèi)開展建造過程，項目負責人要做到有所為有所不為，量力而行、盡力而為，努力實現(xiàn)經(jīng)濟和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃不僅要考慮經(jīng)濟和建筑物的使用價值，同時也要滿足社會不同階層人們的生活需求和審美需求，堅持顧客就是上帝的宗旨，也充分考慮到社會的底層人物的需求，為其提供舒適安逸的生活環(huán)境，避免他們產(chǎn)生抵觸感和陌生感。

房地產(chǎn)的開發(fā)是綜合考慮經(jīng)濟和環(huán)境效益并且以業(yè)主的需求為主體的改善城市風貌的過程，在此過程中應當充分遵守國家的規(guī)定，在住宅區(qū)完善各種公共設(shè)施和周邊環(huán)境，并對交通情況和醫(yī)療衛(wèi)生情況做出具體的規(guī)劃來達到國家的標準，重點把握房屋的建筑質(zhì)量。

4規(guī)劃管理的方案和有效措施

在社會多元化發(fā)展的今天，房地產(chǎn)的開發(fā)和管理都應當打破傳統(tǒng)的、由政府采取的封閉式的城市規(guī)劃安排，從建筑的設(shè)計到管理都應當與政府的權(quán)利機構(gòu)分開，避免政府的部分權(quán)利人士為了一己私利而干預和操控建筑的選址以及管理等方面的規(guī)劃過程。為了保證規(guī)劃的合理性和可行性，應當設(shè)立相應的各種機構(gòu)來征求廣大業(yè)主的意見和建議，大范圍的開展調(diào)查活動作為城市房地產(chǎn)規(guī)劃的根本前提。另外，還應當盡量學習和引進外國的成功管理經(jīng)驗來改變政府在整個規(guī)劃過程中的作用而不是純粹的領(lǐng)導和安排，政府的職責在于參與制定城市發(fā)展規(guī)劃并監(jiān)督整個實施過程，全面的進行市場調(diào)研并反映人們的根本需求和思想動態(tài)，進而對城市改造和建設(shè)提出嚴謹?shù)摹⒖茖W的開發(fā)規(guī)劃文案來盡量滿足人們的生活需求，提高人們對社會的滿意度。對于房地產(chǎn)建造所征用的土地，政府也應當出面對土地進行開發(fā)，并且完善周邊的基礎(chǔ)設(shè)施及相應的教育機構(gòu)和醫(yī)療機構(gòu)，再出讓土地給開發(fā)商，并且給開發(fā)商規(guī)劃好開發(fā)的方向和相關(guān)管理細則，利用合同的形式使開發(fā)商們不得擅自改變規(guī)劃思路并要承擔一定的法律責任來加以約束。

5結(jié)束語

房地產(chǎn)的開發(fā)和規(guī)劃的管理改善不是一朝一夕的事情，更加需要廣大業(yè)主的監(jiān)督和反饋，只有符合可持續(xù)發(fā)展觀并注重房屋的質(zhì)量問題，將各種先進手段運用到房屋建造中來，積極挖掘開發(fā)過程中存在的問題就能實現(xiàn)綜合化的管理并達到和諧統(tǒng)一。

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篇9

【論文摘要】文章通過對福建電子信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展狀況的分析，闡明福建電子信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的態(tài)勢，解構(gòu)存在的問題，并從政府職能的正確定位、企業(yè)自身的行為選擇、市場環(huán)境的培育等三個方面著手，提出福建省的電子信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的思路和對策。

一、福建省電子信息產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)狀

1、信息制造業(yè)已成為電子信息產(chǎn)業(yè)的主導

近年來，福建省電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，產(chǎn)業(yè)升級不斷推進，企業(yè)競爭力逐步增強，產(chǎn)業(yè)集聚效應明顯。2007年，福建省信息產(chǎn)業(yè)完成銷售總收入超過2612億元，完成增加值830億元。其中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值2002億元，增長14.5%，實現(xiàn)銷售收入1930億元，增長11.6%，實現(xiàn)工業(yè)增加值370億元。軟件產(chǎn)業(yè)完成軟件及系統(tǒng)集成銷售收入220億元，增長41%。目前福建省電子信息業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群依然以信息制造為主：計算機及其外設(shè)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值684.9億元，占全行業(yè)48%；手機產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值105.5億元，占全行業(yè)7.4%；數(shù)字視聽產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值151.3億元，占全行業(yè)10.6%。這三大產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)總值占行業(yè)總產(chǎn)值的66％。

2、產(chǎn)業(yè)集聚、集群化發(fā)展趨勢顯現(xiàn)

福廈沿海五個設(shè)區(qū)市信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值占全省的97%，其中福州、廈門兩市信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值占全省的85%，福州、廈門兩市軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)模占全省的96%。目前已形成了福州、廈門兩大信息產(chǎn)業(yè)增長極，并開始沿高速公路干線向山區(qū)輻射延伸，2007年全省9個設(shè)區(qū)市增長較快的有三明、南平、龍巖，分別達到45.1%、38%、30.7%；福州、廈門、漳州3個產(chǎn)值超百億元的設(shè)區(qū)市增長分別為8.2%、6.3%、3.3%。以福州、廈門為重點的福廈沿海作為國家信息產(chǎn)業(yè)基地，其效應與作用日趨凸顯，福廈沿海已成為我國具有國際競爭力的信息產(chǎn)業(yè)聚集帶。

3、信息產(chǎn)品品牌建設(shè)效果顯著，競爭力有所提升

品牌是企業(yè)創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的法寶。截至目前，福建省已有9項產(chǎn)品入選“中國名牌產(chǎn)品”，同時廈門燦坤實業(yè)股份有限公司的蒸汽電熨斗，漳州萬利達光催化科技有限公司的電磁爐被國家質(zhì)檢總局列入2007年度“國家免檢”產(chǎn)品。廈華電子第三次蟬聯(lián)中國電子商會評測的年度“中國十佳平板電視”榜首，穩(wěn)居平板電視市場一線龍頭品牌。廈華、夏新、飛毛腿、萬利達4個品牌入選首批300家“全國重點保護品牌”名單，福通士達公司與廈門大學化學系等單位合作成功開發(fā)出了具有自主知識產(chǎn)權(quán)的白光LED燈用YAG熒光粉，整體性能達到甚至超過了國際著名品牌的標準；宏發(fā)電子公司自行開發(fā)研制的工控繼電器、家用電器繼電器、信號繼電器、車載繼電器等系列產(chǎn)品被廣泛應用于工業(yè)自動化控制和國防工業(yè)高尖端技術(shù)領(lǐng)域，成為全球繼電器行業(yè)的重要廠商。這些品牌將享受國家品牌戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌價值評估等一系列保護措施。

4、信息產(chǎn)品運用廣泛，有效拉動產(chǎn)業(yè)增長

目前福建省已有78.5%的企業(yè)使用信息技術(shù)和利用互聯(lián)網(wǎng)進行信息采集和數(shù)據(jù)收集，開展初步的電子商務(wù)活動，提高資金周轉(zhuǎn)率達15%以上。50%以上的大中型企業(yè)不同程度地應用了計算機管理信息系統(tǒng)，76.5%的企業(yè)使用信息化技術(shù)進行輔助辦公，提高工作效率高過3-8倍，全省40%以上的制造業(yè)企業(yè)應用了信息技術(shù)改造生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)流程，節(jié)約能耗達20%以上，35%以上的輕工、化工、建材、制藥、冶金、篩煤、林產(chǎn)工業(yè)企業(yè)應用信息技術(shù)實現(xiàn)生產(chǎn)過程計算機自動化控制，產(chǎn)品質(zhì)量平均提高20%以上，同時降低消耗、改善了勞動環(huán)境；信息技術(shù)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的推廣應用，促進全省傳統(tǒng)生產(chǎn)企業(yè)節(jié)能降耗，改變運營模式，實現(xiàn)了管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、工藝創(chuàng)新，提高了產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值，提高了企業(yè)技術(shù)水平和生產(chǎn)效益，有效地促進了企業(yè)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。

二、福建省電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1、企業(yè)規(guī)模小，總體發(fā)展滯后，總力競爭力不足

福建省90%以上的企業(yè)為小企業(yè)，目前福建信息產(chǎn)業(yè)集成電路產(chǎn)業(yè)銷售收入不到40億元，約占全國集成電路產(chǎn)業(yè)的0.5%，全省電子信息產(chǎn)業(yè)雖然具有一定的規(guī)模，但由于產(chǎn)業(yè)投入不足、企業(yè)研發(fā)力量弱，又缺乏新的影響力大帶動力強的大型項目的支撐，自主知識產(chǎn)品比例僅占10%左右。目前福建省信息產(chǎn)品制造業(yè)雖然總量居全國第八，但是與居前三位的北京、廣東、上海相比仍有較大的差距。僅是北京的16%、廣東的23%，相比差距明顯。軟件業(yè)盡管也有了一定的發(fā)展，但產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模偏小，發(fā)展滯后，低于全國10%左右的平均水平。

2、綜合配套能力弱，產(chǎn)業(yè)鏈不完整，缺乏強有力的產(chǎn)業(yè)集群的支撐

新型元器件發(fā)展滯后于整機發(fā)展，大部分核心技術(shù)和關(guān)鍵配套產(chǎn)品依賴國外省外供給，生產(chǎn)所需的關(guān)鍵設(shè)備、儀器和材料基本依賴進口。目前雖然擁有戴爾、冠捷、廈華、夏新、聯(lián)想移動、中華映管、松下等一批大型骨干企業(yè)，但這些企業(yè)的主要產(chǎn)品除顯示器外均尚未形成相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈。如戴爾計算機的大多數(shù)零部件福建省都沒有生產(chǎn)，聯(lián)想移動、夏新的手機配件多從深圳等地采購，福建省產(chǎn)品所需的液晶顯示屏大部分靠進口，這些情況嚴重影響了企業(yè)的盈利能力，存在產(chǎn)值大、成本高、利潤低的不利狀況，總體競爭力不足。信息產(chǎn)品制造業(yè)雖已初步形成包括計算機及網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、數(shù)字視聽產(chǎn)品、移動通信產(chǎn)品等在內(nèi)的23條產(chǎn)業(yè)鏈，但除CRT顯示器已基本形成較完善的產(chǎn)業(yè)鏈外，其余產(chǎn)品尚末形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈省內(nèi)配套率低于三分之一。關(guān)鍵元器件發(fā)展滯后，核心元器件不能就地配套，產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏，削弱了產(chǎn)業(yè)凝聚力。

3、資金缺乏，對外資企業(yè)的依附性強，自主創(chuàng)新不足

從資本來源上來看，福建省信息產(chǎn)業(yè)對外資的依附性強，如福州顯示器及計算機外設(shè)產(chǎn)業(yè)集群的所屬企業(yè)大部分都是外商投資企業(yè)，尤其幾個龍頭企業(yè)更是外商絕對控股。在新產(chǎn)品新技術(shù)的研發(fā)上由于資金缺乏，投入不足，無法吸引和留住高級人才，尤其是缺乏能承擔系統(tǒng)分析、高端設(shè)計、熟悉國際軟件項目運作的項目帶頭人，以及既熟悉軟件技術(shù)又懂行業(yè)管理的復合型人才。人才缺乏加之企業(yè)技術(shù)投入的不足，造成自主創(chuàng)新不足，產(chǎn)品基本處于國際產(chǎn)業(yè)鏈中下游環(huán)節(jié)。

三、加強福建電子信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的對策措施

1、發(fā)揮政府職能，加強對產(chǎn)業(yè)集群的引導，提升福建信息產(chǎn)業(yè)整體競爭力

產(chǎn)業(yè)集群的形成與發(fā)展是政府與市場共同作用的結(jié)果。政府的職能在產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展中的定位具有至關(guān)重要的作用。福建也應在全國信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局和規(guī)劃框架下，找準福建信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的定位。按照“建設(shè)一帶，增強兩極，對接融合”的總體要求，積極推進信息產(chǎn)業(yè)空間布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，不斷增強福建承接海峽東岸以及兩個三角洲的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)鏈延伸、輻射能力，促進沿海與山區(qū)的產(chǎn)業(yè)對接與融合，實現(xiàn)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)與海峽東岸以及兩個三角洲信息產(chǎn)業(yè)的資源整合、優(yōu)勢互補、聯(lián)動發(fā)展，提升福建信息產(chǎn)業(yè)的整體競爭力。

2、有效整合企業(yè)價值鏈，調(diào)整企業(yè)的選擇行為，完善產(chǎn)業(yè)集群的支撐體系

整合企業(yè)價值鏈。保留企業(yè)自身價值鏈上最具核心競爭力的部分，分割、轉(zhuǎn)出將對競爭力影響不大的部分，吸收、合并對企業(yè)競爭力有重要影響的部分，通過對企業(yè)價值鏈的有效整合，使企業(yè)轉(zhuǎn)為經(jīng)營最具相關(guān)性的幾種產(chǎn)品和業(yè)務(wù)，增強產(chǎn)業(yè)集群的核心競爭力，并大大提高工作效率和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)內(nèi)部的范圍經(jīng)濟，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目的。同時以現(xiàn)有的產(chǎn)品和市場為中心，實施相關(guān)產(chǎn)品的聯(lián)合生主。一方面考慮同種產(chǎn)品的規(guī)格多樣化和同類產(chǎn)品的品種多樣化的特點，向左右橫向擴展經(jīng)營范圍。另一方面對企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的相關(guān)性進行評估。對與現(xiàn)有產(chǎn)品和業(yè)務(wù)縱向具有很強相關(guān)性的多元化生產(chǎn)的產(chǎn)品，實施縱向一體化，擴大企業(yè)的經(jīng)營范圍。

3、拓展融資的渠道，鼓勵金融企業(yè)加大對電子信息產(chǎn)業(yè)的資金支持力度

充分利用資本市場拓寬融資渠道，鼓勵和支持符合條件的上市電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)行債券或增發(fā)股票、配股；鼓勵和支持符合條件的電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)買“殼”上市；鼓勵和支持有條件的電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)在國內(nèi)外證券市場發(fā)行債券或股票，擴大電子信息產(chǎn)業(yè)利用證券市場資金規(guī)模，推進電子信息產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。引導和鼓勵金融機構(gòu)和擔保公司為信譽和市場前景較好的電子信息業(yè)提供融資和擔保，解決集群內(nèi)企業(yè)融資難的問題。

【參考文獻】

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篇10

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新型工業(yè)化安徽

安徽工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

對于安徽省工業(yè)化發(fā)展狀況，目前已有部分專家和學者進行了相關(guān)研究，如：王秉建（2008）對安徽工業(yè)化水平進行了評價；胡亭亭（2007）對安徽工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進行了分析；余華銀（2006）對安徽工業(yè)化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知，安徽工業(yè)化的發(fā)展狀況為：安徽省工業(yè)化進程慢于全國，安徽省工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現(xiàn)和經(jīng)濟高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國，高度化進程也相對較弱，安徽省工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。

現(xiàn)階段安徽工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析

（一）外部環(huán)境

1.有利條件。新型工業(yè)化道路為安徽農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標從單純的經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟；另一方面，技術(shù)進步成為經(jīng)濟增長的最主要驅(qū)動力，使得農(nóng)業(yè)的價值得到了重新認識。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的，而是通過包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步和效率提高實現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費結(jié)構(gòu)升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業(yè)化的機遇：發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一部分勞動力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。安徽省可以選擇適合本地比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，通過承接發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來越大，這就為安徽省發(fā)揮其優(yōu)勢，發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機遇。

2.不利外部條件。國際金融危機的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機持續(xù)蔓延，對我國經(jīng)濟的負面影響日益加深，對于安徽省來說尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)產(chǎn)品價格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長局面趨于嚴峻。三是質(zhì)量安全事件對農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴峻考驗。安徽省作為糧食主產(chǎn)區(qū)，在糧食安全體系中承擔了重要責任，2008年安徽省平均糧食產(chǎn)量為6047萬噸，占全國總產(chǎn)量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價。

（二）內(nèi)部條件

豐富的資源條件。安徽省處于我國腹地，蘊藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源，有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。

優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看，安徽位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。安徽可充分利用東部沿海發(fā)達地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優(yōu)勢產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，安徽作為重要的勞務(wù)輸出人口大省，積累了相當?shù)募夹g(shù)和資金要素，安徽已完全有能力承接長三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些都為安徽農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。

較強的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發(fā)機構(gòu)1057家，其中國有獨立科研機構(gòu)116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構(gòu)）、高等學校科研機構(gòu)154家。這些科研機構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，強大的科研優(yōu)勢為安徽省工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。

良好的生態(tài)環(huán)境。安徽省由于長期以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)化進程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得安徽省的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護。安徽省可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢，跨越重化工業(yè)階段，直接進入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。

不利的因素。“三農(nóng)”問題依然比較突出。安徽省面臨嚴重的“三農(nóng)”問題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低，市場化發(fā)育程度低，小農(nóng)生產(chǎn)的特點導致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農(nóng)民收入水平不高，且商品意識、創(chuàng)新精神和經(jīng)營能力不足，無法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要。“三農(nóng)”問題對安徽省工業(yè)化發(fā)展來說，依然是一個重要的制約因素；安徽省城市化發(fā)展水平相對滯后。轉(zhuǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)是安徽工業(yè)化的現(xiàn)實選擇

綜上，結(jié)合安徽省實際，筆者認為安徽省應選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢，以市場為導向，以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個核心，把農(nóng)業(yè)資源深度開發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)，并形成有競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，以勞動力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現(xiàn)在以下方面：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式符合安徽省新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結(jié)構(gòu)，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢，在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應激烈的市場競爭，不斷發(fā)展壯大。通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進安徽經(jīng)濟的發(fā)展。

有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢，獲取重要資源。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營一體化的特征，產(chǎn)品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產(chǎn)業(yè)聚集主動吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動等待資金、技術(shù)支持（即簡單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)）的引資方式；改變了安徽省因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現(xiàn)安徽經(jīng)濟的可持續(xù)增長。

有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢，找準定位，確立主導產(chǎn)業(yè)。首先，安徽省的比較優(yōu)勢在農(nóng)業(yè)，安徽省新型工業(yè)化的重點應放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮安徽省在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢，提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品，發(fā)達省份就會將需求轉(zhuǎn)向國外尋求替代供應者，這樣，安徽省就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認為，有競爭力主導產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是安徽省具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無法對經(jīng)常經(jīng)濟增長作出重大貢獻的，但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。

可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動力密集型工業(yè)。另一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動關(guān)系，可以通過加工增值農(nóng)副產(chǎn)品，進而增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)戶積累能力，為加工業(yè)的進一步發(fā)展積累資金。

能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式強調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動關(guān)系，必然促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動力，緩解農(nóng)村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的根本保證。

參考文獻：

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