房產抵押合同范文10篇

抵押權人：________________________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

抵押人：________________________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

林木管護承包合同1

發包方：村委會（以下簡稱甲方）

承包方：（以下簡稱乙方）

為了發展林業生產，不斷提升村生態綠化水平，提高村民收入，調動村民參與林業建設。甲方同意將坐落在地段通道已種植好的___________畝楊樹發包給乙方承包管護。經甲、乙雙方充分協商、現就有關承包管護事項達成如下合同條款：

一、承包期限

承包期限為貳拾年，即從月日起至年月日止。

抵押人（借款人）：

地址：

抵押權人（貸款人）：交通銀行分行

地址：

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國經濟合同法》以及交通

銀行有關業務辦法的規定，抵押人和抵押權人在年月日雙方簽訂的《

摘要:根據當前我國商業銀行運營發展情況來看，個人經營貸款身為商業銀行大力推廣的一項金融業務，提高了銀行金融業務靈活性的同時，對于整個社會經濟發展也有著積極的促進作用。但是根據個人經營貸款這一金融業務的實踐活動來看，夫妻雙方經常會出現一方將房屋等物作為抵押申請貸款，但是另一方卻毫不知情的事情。在另一方簽字為虛假的情況下，抵押合同是否有效，這一問題在司法實踐中存在較大分歧。本文以法律案件為例，分析了有關商業銀行個人經營貸款案件，希望能為我國商業銀行妥善處理個人經營貸款糾紛案件有所參考。

關鍵詞:商業銀行;個人貸款;法律分析

根據當前商業銀行個人經營貸款這一金融業務的實踐活動來看，出現了多項經濟糾紛現象，常見問題便是夫妻雙方擅自一人抵押共同所屬物，導致抵押合同的有效性存在分歧。本文主要內容通過一項個人經營貸款案件，分析了有關個人經營貸款案件中的合同爭議，該案例的最終判決結果對于我國商業銀行處理個人經營貸款案件法律糾紛具有十分積極的意義，能夠有效防控相關法律風險，促使社會經濟不斷發展。

一、商業銀行個人經營貸款案件

在本次個人經營貸款案件中，郭某本人在2001年期間購買了一套住宅房屋，在四年之后拿到了該房屋的產權所有證。隨后在2007年與黃某相識結婚，兩人在婚后擁有一個公司，郭某是公司的法定代表。在2012年，黃某與一個自稱郭某的男子前往了A銀行，用房屋產權辦理了相關抵押貸款業務。在此過程中，黃某以借款人的身份向銀行提供了《個人經營貸款申請表》，并且提供了一系列個人材料，申請貸款額度為180萬。隨后，黃某、郭某與某銀行簽訂了有關貸款的《個人授信協議》這一文件，與黃某一起來的自稱郭某的男子與銀行簽訂了《最高抵押合同》，在合同中約定了某房地產抵押給銀行，最高債券為180萬。上述所有簽訂的協議都印有親見本人簽字的印章。完成上述工作后，在三日后，黃某帶著公證之后的授權委托書到相關方管部門辦理了房屋抵押手續，并且在《個人授信項下貸款申請表》這份文件中，存在郭某簽名。在抵押合同中，抵押人簽名為黃某。在完成上述工作之后，黃某與A銀行還繼續簽訂了有關《個人授信項下貸款申請表》等文件。在抵押貸款合同中明確規定了貸款金額為180萬，提供產品的公司為B公司，在黃某的委托下，銀行直接將貸款轉給了B公司。在所有協議上都存在郭某與黃某的簽名。此外，黃某還提供了一份有關產品的《買賣合同》，在合同中明確顯示A公司向B公司購買了價值222萬元的鋼琴。直到2014年，郭某向法院提起訴訟，訴訟目的是為了讓法院判定抵押合同無效，因為郭某說自己對房屋抵押貸款情況完全不知情，所有合同上涉及到的簽名都不是郭某本人，因此所有貸款資料都涉嫌造假現象。根據一審情況來看，鑒定機構在確定了協議上的簽名與合同不是本人，指紋也不是本人的情況下，判定《最高抵押合同》無效。判決結果出來之后，銀行方不服從判決，再次上訴。在二審中法院認為，郭某與黃某之間的婚姻關系成立，并且在簽訂合同時持有郭某的戶口本原件、身份證原件，雖然相關協議后來確定為假，但是在當時簽訂合同時，銀行方有理由相信簽名男子就是郭某，銀行方在此次貸款業務中已經履行了應盡的義務，因此為善意相對方，不存在任何過錯。郭某與黃某在婚姻關系期間，貸款擁有公司A向公司B購買鋼琴，而郭某作為公司A的法定代表人對此毫無知情與常理相悖，因此在二審判決中，決定撤銷一審判決，駁回郭某的訴求[1]。

二、商業銀行個人經營貸款案件的法律分析

《上海個人抵押住房綜合保險條款》（下文中簡稱《保險條款》）經中國保監會批準于2001年11月15日起在上海施行。抵押住房保險涉及購房借款人、保險公司、貸款銀行和房產開發商等不同利益主體，全面正確認識理解相關的法律問題，有助于抵押住房保險的順利實施，有助于當事各方在實踐中依法維護自身的合法權益，對促進房地產交易健康發展具有重要意義。

一、投保抵押住房保險是購房借款人的合同義務。

對于貸款銀行要求購房借款人為抵押住房辦理保險，有些購房借款人對此不理解，認為這違反了《保險法》關于不得強制保險的規定，對銀行和保險公司提出異議。對此，有些銀行或保險公司簡單地解釋為，是執行中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定。

的確，中國人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》中規定了購房借款人抵押住房時應辦理保險，但中國人民銀行這一管理辦法在法律性質上屬于部門行政規章，不屬于人大制定的法律或國務院制定的行政法規，不能滿足保險法規定的只有法律或行政法規才能規定強制保險的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說服力的。

實際上，購房借款人辦理保險不是銀行單方強制行為，而是購房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務。購房人在積蓄不足的情況下，希望提前購房消費，為實現這一目的，購房人選擇向銀行申請貸款。在購房人與銀行協商訂立貸款合同時，銀行為了保證自身債權的實現，即確保發放的貸款能安全收回，依據擔保法要求購房借款人提供擔保作為發放貸款的條件之一。擔保可以采取保證、質押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業擔保公司為購房借款人提供保證；或由購房借款人將定期存單、債券等有價證券質押給銀行；或由購房借款人將購得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔保方式可由借款人根據自身情況與貸款銀行協商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔保后，銀行作為抵押權人根據擔保法可以要求抵押人即購房借款人采取適當措施保全用于抵押的住房的價值，抵押住房保險便是一種有效可行的保全住房價值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購房借款人投保抵押住房保險。投保抵押住房保險與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務。借款人在享受從銀行獲得貸款權利的同時承擔相應義務是等價有償的公平交易行為，完全符合民事法律要求的公平自愿原則。抵押住房保險是使購房借款人、銀行、保險公司和房產商都能從中獲利的多贏機制，理應得到包括購房借款人在內的各方歡迎和支持。

需要提醒的是，銀行可以要求購房借款人投保抵押住房保險，但不能規定購房借款人必須向其指定的保險公司投保，銀行指定保險公司投保剝奪了借款人的選擇權，限制了保險公司之間的公平競爭，違反法律關于反不正當競爭的規定，購房借款人有權拒絕。

一、規范商品房預售管理。房地產開發企業向市住房保障和房產管理部門申請商品房預售許可時，對已設定土地使用權抵押或在建工程抵押的，應當出具抵押權人同意預售的書面證明材料。房地產開發企業與購買人簽訂購房合同后，應按規定及時備案并及時辦理已預售商品房的抵押還貸手續，由市住房保障和房產管理部門依據金融機構抵押還貸網絡信息和書面證明材料辦理相關部分抵押權注銷登記和商品房轉移登記手續。購房人申請預購商品房預告登記的，房地產開發企業必須在預告登記前辦理相關部分抵押權的注銷登記。

二、完善預售審批項目公示制度。批準已設定土地使用權抵押或在建工程抵押的商品房項目預售時，應對土地抵押和在建工程抵押情況予以公示和告知。市住房保障和房產管理部門要在《商品房預售許可證》上注明土地使用權或在建工程抵押事項、預售資金監管人名稱和監管資金賬號等內容。

三、完善商品房預售合同內容。對商品房預售合同示范文本進行修改，房地產開發企業在與購房人簽訂商品房銷售合同時，應當注明所售房產的抵押情況、約定抵押注銷時限和預告登記條件及期限、預售資金監管人、監管賬號等內容，并明確在房地產開發企業辦理抵押注銷登記后，由購房人辦理所購房屋預告登記和所有權登記。

四、整合商品房預售管理資源。建立商品房預售管理網絡系統，對市住房保障和房產管理部門、金融機構及房地產開發企業的相關業務進行一體化管理，將預售資金監管、在建工程抵押、商品房按揭、房地產抵押以及抵押權注銷等業務全部納入平臺統一管理，實現市住房保障和房產管理部門、金融機構及房地產開發企業之間商品房銷售、抵押、按揭業務的無縫對接，達到房地產抵押貸款信息資源的對稱、共享和有效利用，進一步增強預售資金的安全性，為房地產銷售市場提供一個公平、公正、公開的高效運行平臺。

五、強化商品房預售資金監管。由市住房保障和房產管理部門、金融管理部門根據建設部與中國人民銀行關于加強商品房預售資金監管的有關規定，聯合制定《*市商品房預售資金監管辦法》，規范商品房預售資金監管行為，有效避免商品房預售中的交易風險。房地產開發企業應保證土地使用權抵押或在建工程抵押的商品房預售資金監管人是該項目的抵押權人，向市住房保障和房產管理部門申請商品房預售許可前，應與預售資金監管人簽訂商品房預售資金監管協議。對多家金融機構辦理同一項目按揭貸款業務的，房地產開發企業必須保證其他金融機構撥付的購房人按揭貸款資金、購房人交付的首付款、分期付款及全額購房款全部匯入該項目監管資金賬號，對預售購房款實行嚴格的統一監管。

六、規范房地產市場秩序。進一步加大對房地產市場違法違規行為整治力度，嚴厲查處未經許可向社會銷售、認購、虛假按揭、變相預售、募集資金、違規房地產廣告等違規預售行為。進一步完善房地產信用檔案體系，健全房地產交易誠信機制，房地產開發企業的經營業績和守法誠信情況要及時記入誠信檔案，并實行動態管理，向社會公示，增強企業的守法經營意識，促進房地產市場健康發展。

貸款人（抵押權人）：分行

法定地址：電話

法定代表：電話

借款人（抵押人）電話

住址：

本人有效身份證編號：

【摘要】案外人執行異議之訴制度確立以來，雖然在一定程度上為“執行難”的司法現象減輕了一些負擔。但經過多年的司法實踐也凸顯出許多問題，如異議事由規定的模糊，各地法院理解與適用不一，造成司法局面的混亂。本文選取了案外人執行異議之訴方面的三個案例，通過對案例中法院裁判觀點及裁判結論的對比，整理相關的爭議焦點問題。對案外人提起異議之訴的事由、案外人租賃權在法院查封情形下的適用以及租賃權與抵押權沖突問題等方面進行研究，并結合有關學者的觀點闡述了自己的觀點。

【關鍵詞】案外人執行異議之訴；異議事由；租賃權；查封

一、案例基本情況

（一）某銀行和何某、肖某等金融借款合同糾紛執行一案。某銀行和肖某、何某、鄭某因金融借款合同糾紛訴至法院，福州中院判拍賣、變賣鄭某名下房產，共得價款450萬，某銀行在其所得價款的限額內享有優先受償權。在執行過程中，位于鄭某名下的某公寓店面房產及土地使用權被法院查封。因本案爭議房產的實際出資人鄭某欠何某借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。案外人何某以租賃權受侵害為由向福州中院提出異議，但被中院駁回其異議；何某再向高院復議，但被高院駁回其復議申請；最高法院也維持了福建高院執行裁定，駁回何某申訴請求。法院認為：當被執行人的不動產被執行法院實際移交或者實際移交時采取的強制執行措施有某種現實風險，承租人在滿足一定的情況下可以提出異議，阻止法院向受讓人移交被執行人在租賃期內合法擁有的不動產，以保障其對租賃物支配、收益等權利。對于不涉及不動產移交風險時案外人是否可以以其擁有的實體權利提出異議阻止法院的強制執行，現行法律并無明文規定。如果查封措施本身并不觸及不動產的交付，在之后的交付中，也沒有產生風險，不管爭議房產上是否有權利負擔，都無法阻卻法院的強制執行。本案中，福州中院判決某銀行對拍賣、變賣爭議房產的450萬擁有優先受償權以及查封該房產的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租賃合同并對房產擁有占有、使用的權益的主張的成立與否，其以在先租賃權解除法院對爭議房產的查封措施的訴訟請求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等執行一案。D公司和C公司于2012年1月13日發起成立A公司，并對某酒店進行經營管理，但在2011年9月13日，該酒店的房地產已經被某中院查封，況且A公司成立以及經營未征得抵押權人和欽州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24層房產及負一層地下室被某中院委托拍賣，并裁定將上述房地產過戶給B公司。A公司不服，以其經營權益和承租權受到損害為由提出案外人異議，某中院的裁定不符合“買賣不破租賃”原則，但異議被中院裁定駁回。A公司不服以上裁定，連續向某高院、最高人民法院申請復議與申訴，其訴訟請求最終都被駁回。法院認為：本案中，D公司一直經營管理著某酒店。根據前文所述，本案中酒店的房產是先被執行法院查封之后才租賃給A公司，違反了法律規定。當時因某酒店正在被法院強制拍賣，出于維護酒店的正常經營的迫切需求，希望原經營者能配合法院的執行工作，所以某中院才通知A公司保留對酒店的經營。因此，A公司不能以租賃權對抗申請執行人，其主張不能成立。（三）青島利群投資有限公司等申請監督一案。W銀行與Z公司因借款合同糾紛向法院起訴，某中院最終判令Z公司向A銀行償還本金7000萬元及利息。因Z公司未履行法院判決，W銀行法院申請強制執行Z公司的房產并對其采取了查封措施，在經過法定評估程序之后，拍賣機構接受執行法院的委托后，對該不動產進行拍賣并了拍賣公告。案外人利群擔保公司以該拍賣公告侵害其租賃權為由，訴請法院撤銷該公告，但未得到法院的支持。在復議期間，以“買賣不破租賃”的原則為由，向省高院申請撤銷中院的裁定，但H公司復議申請最終也被駁回。但最高人民法院支持了H公司的訴訟請求，以上兩項裁定被撤銷。法院認為：本案中，H公司的租賃權在先，W銀行抵押權設立在后，故房屋的買受人應該堅持“買賣不破租”的原則，繼續承擔合同義務。與此同時，在執行中，應注意在先租賃權與房屋的優先購買權的沖突適用規定，即優先購買權和租賃權只能擇一適用。否則會過度地保障了案外人利群擔保公司的權益，對申請執行人W銀行和被執行人Z公司的權益造成損害。

二、案例所反映的法律問題及爭議焦點

（一）先租賃后查封能否排除法院的強制執行。根據《執行異議和復議規定》的規定，在案例一中，當中院執行移交鄭某的不動產或者實際移交時采取的強制執行措施有某種現實風險時，承租人何某可以在一定條件下提出案外人執行異議，阻止法院向買受人移交該爭議房產，以保護其對租賃物所享有合法權益，但當法院采取的強制措施沒有任何風險的情況除外。案例一的焦點問題為本案中爭議房產的查封措施是否應當被解除？如前所述，某銀行在450萬的限額內享有優先受償權。中院采取查封措施并沒有對房產產生實質性的影響，不管爭議房產上是否有權利負擔，都無法阻卻法院的強制執行。（二）先查封后租賃能否排除法院的強制執行。根據《查封扣押凍結規定》的相關條文規定，案例二的爭議焦點是A公司的租賃權是否被法院的執行措施所損害？根據前文的案情簡介可知，D公司、C公司發起成立A公司之前，該酒店的房產已經被中院查封，況且A公司成立等事項未經任何權利人的同意，所以以上公司的行為違反了法律的強制性規定。本案中A公司并不能以“買賣不破租賃”的原則為主張依據，也不能憑借租賃權為執行異議事由解除法院的查封措施。（三）案外人執行異議之訴中抵押權與租賃權的關系根據《物權法》的規定，如果標的物上的抵押權設立之前已經存在案外人的租賃權，權利人在行使抵押權時，依據“買賣不破租賃”原則，租賃權不被滌除。買受人也應一同受讓該財產上的權力負擔，與此同時，抵押權人的財產變現的所得權益將會因其權利瑕疵而受損。此外，關于判斷兩者權利設立先后的標準，應當以承租人對租賃物的現實占有、使用為依據。案例三中H公司開始經營義務的時間應根據以上為判斷標準。如果抵押權先于租賃權的設立，抵押權成立的生效條件是必須對不動產辦理抵押登記，這樣才具有公示作用，當抵押人要處分該不動產時，必須征得抵押權人同意才能行使處分權。在執行階段，當承租權與抵押權發生對抗時，即該爭議房產需要被法院強制執行時，承租人的權益會因抵押權的實現而可能受損，但此時出租人應該承擔自己權利瑕疵的責任，對承租人所遭受的損失進行損害賠償。

內容摘要：房地產是房產和地產的統稱，房地產也是兩個基本形式的不動產。在我國物權法尚未出臺，在現行民法制度的法律狀態之下，房地產法律關系，通常是指房屋所有權與土地使用權法律關系。基于房屋和土地的不能移動性，故房地產抵押也具有不可分離的特性，而實際在房地產抵押設定過程與所產生法律后果中存在著若干法律問題。

一、房地產抵押的概念：

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產屬于不動產，設定房地產抵押權時，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產的抵押擔保方式在現實生活中也極為普遍，隨之而來產生的抵押糾紛也相當多。對于抵押設定所生產的諸多法律關系與之對應的法律后果，所映射出的我國現行法律的相關問題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。

二、房地產抵押的法律原則

這里討論的是房產與地產抵押時所具有的共性法律原則。

1、房與地的相依性原則：

第一章總則

第一條為規范住房公積金個人貸款行為，維護借貸雙方的合法權益，根據《住房公積金管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內住房公積金的貸款管理，應遵循本辦法。

住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發放的，用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性貸款。自住住房包括商品住房、經濟適用住房、二手房、集資建造住房、房改房。

第三條住房公積金貸款實行存貸結合、先存后貸、貸款擔保和自愿的原則。

第四條*住房公積金管理中心為*地區個人住房公積金貸款的管理機構。