地產(chǎn)合同管理范文10篇

摘要：成本控制與管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的要點(diǎn)，而合同的有效管理對項(xiàng)目成本管理起到至關(guān)重要的作用。隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國民收入的提高，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)將會是未來地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要方向，如何通過有效合同管理對其成本進(jìn)行控制也成為一個(gè)重要議題。文章通過借鑒國內(nèi)一些案例做法，總結(jié)分析了商業(yè)項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)過程中合同管理的要點(diǎn)，以此為商業(yè)項(xiàng)目爭取合理利潤提供參考方式與研究重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：合同管理；成本控制；商業(yè)項(xiàng)目

開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目目前在國內(nèi)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的趨勢，各類商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)也是如雨后春筍。相比于住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目還是有諸多不同之處，商業(yè)項(xiàng)目的合同管理也與住宅項(xiàng)目有所不同。特別是對于許多第一次進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的公司來說，項(xiàng)目的發(fā)展定位和開發(fā)難度都沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。因此，從項(xiàng)目定位開始，到項(xiàng)目開業(yè)，從施工到開業(yè)的各個(gè)階段，項(xiàng)目的成本控制均受到巨大的考驗(yàn)，如何通過合理的合同、合約管理工作，使得項(xiàng)目的成本得到有效控制，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的各項(xiàng)功能及性能指標(biāo)，是商業(yè)項(xiàng)目合同管理的要點(diǎn)。文章借鑒國內(nèi)一些好的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)項(xiàng)目合同管理要點(diǎn)進(jìn)行分析。

1合同管理要點(diǎn)分析

商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)榉职こ潭?，成本控制難度較大。通過對國內(nèi)多個(gè)知名地產(chǎn)公司商業(yè)項(xiàng)目合同管理一些資料的分析，以及項(xiàng)目的成本過程管理的研究，文章對商業(yè)項(xiàng)目的合同管理優(yōu)秀做法進(jìn)行了以下總結(jié)和分析。

2提前進(jìn)行合約策劃，做到未雨綢繆

摘要：合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有著非常重要的作用，不僅能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)的順利施工和應(yīng)用。由于房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)長期、復(fù)雜的過程，合同管理的內(nèi)容也較為龐大、復(fù)雜，需要我們建立并完善合同管理體系，以保障房地產(chǎn)企業(yè)的效益。在本文中，我們將對合同管理的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并探索進(jìn)行科學(xué)進(jìn)行合同管理的有效方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理體系；建立；完善；風(fēng)險(xiǎn)防范

合同管理滲透在房地產(chǎn)開發(fā)和施工的全過程中，能夠有效保障房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本、進(jìn)度、安全和質(zhì)量，使建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)顯著降低。隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，合同管理的重要性也逐步被人們重視，并試圖希望通過科學(xué)方法進(jìn)行合同管理，從而保障房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

一、合同管理的特點(diǎn)

1.具有長期性

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)長期的過程，包含著非常復(fù)雜的流程，既要對房地產(chǎn)開發(fā)的可行性進(jìn)行分析、，對施工規(guī)模、地點(diǎn)和圖紙進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)、，對施工中所需要的材料、人員、設(shè)備等進(jìn)行準(zhǔn)備，還要對施工中的各種要素進(jìn)行科學(xué)控制和管理，。大部分房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目都需要數(shù)年才能夠完成，因此其中的合同管理也具有長期、連續(xù)的特點(diǎn)。

摘要：合同管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范工作力度以及提升成本控制工作力度的過程中起到的作用是較為重要的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程控制工作施行的過程中占據(jù)的地位是較為重要的，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平高低和合同管理工作之間呈現(xiàn)出來的相互關(guān)系是較為密切的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)流程中占據(jù)的地位是較為重要的，和房地產(chǎn)企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益之間有著較為密切的相互關(guān)系，筆者主要針對提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度進(jìn)行分析，并提出提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作力度的過程中應(yīng)當(dāng)使用的措施，以期今后相關(guān)的工作人員對這個(gè)問題進(jìn)行研究的時(shí)候起到一定程度的借鑒作用，最終在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過程中做出一定的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；成本控制

合同管理指代的是企業(yè)將自身當(dāng)成是當(dāng)事人依法開展相關(guān)的合同訂立、履行以及轉(zhuǎn)讓等一系列工作的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和合作企業(yè)之間施行的經(jīng)濟(jì)往來措施，一般情況之下使用到的是簽訂合同的措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作是一項(xiàng)復(fù)雜性和系統(tǒng)性比較強(qiáng)的工程。

一、對合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中起到的作用進(jìn)行分析

1.可以為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出一定程度的保證

合同隸屬于契約包含的范圍之內(nèi)，是當(dāng)事人之間依法確定、變更以及終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的過程中需要使用到的一項(xiàng)協(xié)議，合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托以及承接工作進(jìn)行的過程中需要使用到的法律依據(jù)，在施行的過程中是合同雙方需要遵循的最高行為準(zhǔn)則，在合同當(dāng)中是對雙方應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起來的義務(wù)做出的規(guī)定，對合同雙方都起到了較為重要的制約、督促以及保障作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施行的過程中，涉及的所有活動都是需要依據(jù)合同中的規(guī)定辦事的，在此基礎(chǔ)之上才可以保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

判斷一個(gè)國家的發(fā)展水平高低主要取決于這個(gè)國家人民的生活水平，生活水平越高表示國家的發(fā)展越好。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，促進(jìn)國家進(jìn)步和人民生活水平提高，必須要借助社會各界的力量來實(shí)現(xiàn)[1]。隨著我國城市化建設(shè)腳步的加快，越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)朝著城市的方向穩(wěn)步發(fā)展，人們的生活水平得到了顯著的改善。我國是一個(gè)人口基數(shù)大國，即便城市化發(fā)展的速度加快，但仍有很多房地產(chǎn)沒有得到合理的開發(fā)，出現(xiàn)成本過高等問題，因此需要得到有關(guān)部門的重視。政府要管理好房地產(chǎn)開發(fā)商，使其合理控制好項(xiàng)目成本，積極采取手段滿足社會和人民的需求，將開發(fā)項(xiàng)目和成本設(shè)計(jì)合理的結(jié)合到一起，將有效作用發(fā)揮到最大[2]。

一、我國建筑行業(yè)現(xiàn)狀

目前我國建筑市場中涌入了大量新型的建筑理念和建筑方法，為我國建筑行業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使我國的建筑行業(yè)與世界先進(jìn)水平相接近。面對建筑行業(yè)發(fā)展的新形勢，我國政府也給予了高度的支持和補(bǔ)貼，培養(yǎng)了許多先進(jìn)的人才滿足市場需求，我國的建筑行業(yè)形勢可觀，前景良好[3]。但值得一提的是，我國在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)了項(xiàng)目成本過高的問題，阻礙了我國建筑行業(yè)的發(fā)展。以深圳國際會館中心為例，其建筑造型具有特色，且使用的材料具有很好的性能，使用壽命長，強(qiáng)度高，防腐性好，唯一存在的問題就是項(xiàng)目成本之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)算成本，造成了成本超支，這一問題得到了我國相關(guān)領(lǐng)域的重視[4]。

二、房地產(chǎn)合約規(guī)劃

在最初，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的實(shí)施主要依靠合同，所有的步驟和人員設(shè)定均依據(jù)合同的內(nèi)容來完成。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的比較晚，尚處于落后地位，因此我國政府為了彌補(bǔ)，一直在努力建設(shè)投入房地產(chǎn)行業(yè)[5]。在不斷努力之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來了新的發(fā)展階段，同時(shí)也遇到了很多的問題，經(jīng)歷了一些錯(cuò)誤，而行業(yè)內(nèi)人員也借此了解到了合約規(guī)劃來進(jìn)行新工程的管理與標(biāo)準(zhǔn)的重要性。(一)合約規(guī)劃編制準(zhǔn)則。合約規(guī)劃的目的是為了約束合同雙方的行為，實(shí)現(xiàn)共同利益，控制成本，實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化。合約規(guī)劃的核心就是分析項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的情況和投資利益，按照價(jià)格質(zhì)量和經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目中的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行預(yù)算和管理，最終將成本控制在一定的范疇內(nèi)。若不能做到細(xì)化成本，則需要將其分類整理，以便于更好的整理項(xiàng)目資金[6]。很多經(jīng)費(fèi)無法通過語言來進(jìn)行說明，包括施工中的突發(fā)意外或特殊災(zāi)害等，這就需要設(shè)立專門的款項(xiàng)，對此進(jìn)行簡單的記錄。針對這樣的情況，可以將合同內(nèi)容人性化，不需要一成不變，需要保留一定的空白，便于滿足不同的需求。最重要的是合同能夠有效的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)合同的價(jià)值，若建立的合同不符合實(shí)際，缺乏合理性，則就沒有存在的意義，因此，要給予合同建設(shè)足夠的重視。(二)合同規(guī)劃的重要性。合同屬于雙方約定的一個(gè)憑證，具有法律效力，合同能控制項(xiàng)目成本，具有極其重要的價(jià)值。首先，合同涵蓋著十分廣泛的內(nèi)容，如成本控制、項(xiàng)目流程、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理和承包商等等，這些內(nèi)容都對施工和收益產(chǎn)生最直接的影響，因此，一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施必然離不開合同。合同表明了合約方之間的關(guān)系，是工程合法進(jìn)行的有效依據(jù)，能夠作為連接和紐帶約束合同雙方的關(guān)系，直到雙方完成合作。合同有助于施工在預(yù)期內(nèi)完成竣工，工人能夠按時(shí)收到工資，實(shí)現(xiàn)所有相關(guān)人員的合法利益，這也是國家長時(shí)間以來遵守的行為準(zhǔn)則。合同成立后具有法律效力，能約束企業(yè)和施工方的行為，因此健全的合同是項(xiàng)目實(shí)施的重要憑證。政府和國家要加強(qiáng)對合同內(nèi)容的規(guī)范，按照程序依法簽訂合同，雙方在證明人的見證下簽訂合同并實(shí)施，合同雙方要對建筑市場有一定的了解，同時(shí)明確合同上的內(nèi)容，將合同的內(nèi)容發(fā)揮出來，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理對項(xiàng)目成本的控制措施

項(xiàng)目合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)活動中的至善重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。由于在房地產(chǎn)開開發(fā)活動中涉及到許多的參與者，許多的手續(xù)，必然要通過合同來確保主體之間的的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。只有通過權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定化，才能保證各方在開發(fā)行為為盡職盡責(zé)，共同推動開發(fā)行為的前進(jìn)。許多開發(fā)商、承包商或者是其它單位就是因?yàn)闆]有主意到這方面的問題，事先沒有通過合同管理的方式規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，而在出了問題的時(shí)候造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和其它方面間接的損失。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)行為中的參與者，有必要明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的重要性及其目的。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要目的是：

建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度，無論是對于國有企業(yè)還是對于非國有企業(yè)，都是一個(gè)不可回避的深刻而嚴(yán)峻的話題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)的必然要求，是市場改革的方向?，F(xiàn)代企業(yè)制度的建立，對公司提出了新的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《公司法》有關(guān)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)定，堅(jiān)持“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的原則，更多地考慮到市場需要的變化，采用先進(jìn)的管理模式和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真向國際和國內(nèi)同行學(xué)習(xí)，提升自己的業(yè)務(wù)水平。

項(xiàng)目合同，是主體企業(yè)進(jìn)入市場的重要制度，是進(jìn)行工程施工、監(jiān)理、驗(yàn)收的重要依據(jù)，關(guān)系到開發(fā)參加單位的根本利益。因此，加強(qiáng)對項(xiàng)目合同的管理，已經(jīng)成為建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容。

規(guī)范市場交易行為

摘要：高速公路項(xiàng)目業(yè)主的合同管理涉及眾多的合同主體，且合同履行的時(shí)間較長，項(xiàng)目業(yè)主的合同管理需對履行結(jié)果進(jìn)行核查，同時(shí)還需對履行的全過程加以關(guān)注。文章主要對高速公路項(xiàng)目業(yè)主的“三全”合同管理進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：高速公路；項(xiàng)目業(yè)主；合同管理

高速公路合同管理的作用在于在一定資源約束前提下滿足大流量、快捷的公路交通運(yùn)輸，項(xiàng)目的建設(shè)受多方面因素的影響。近幾年，我國絕大部分高速項(xiàng)目業(yè)主的合同管理仍引用以往的合同管理模式，該管理模式的特點(diǎn)是：管理雖是分階段進(jìn)行，但并未聯(lián)系各個(gè)階段的合同管理，對合約部分過分依賴，忽視全員參與，該管理并不適用于高速公路項(xiàng)目業(yè)主的合同管理。為此，高速公路項(xiàng)目業(yè)主的合同管理應(yīng)是全面、全過程、全員的。

1全面合同管理

高速公路項(xiàng)目業(yè)主的合同管理內(nèi)容主要包括：質(zhì)量、安全、材料供應(yīng)、監(jiān)理、環(huán)境保護(hù)等方面，合同管理需遵守相關(guān)法律法規(guī)較多，一般包括：公路法、建筑法、合同法及土地管理法、環(huán)境保護(hù)法等。在對合同文本進(jìn)行擬定時(shí)，相關(guān)人員必須對合同的合法性加以全面考慮，避免所擬訂合同不符合相關(guān)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致合同不具備有效性，讓業(yè)主承受了較大程度的法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，審查合同過程中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：①確定擬定的合同條款的完備性，在具體的合同管理中，要檢查極易忽視的部分咨詢合同中項(xiàng)目成果以及質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)條款，杜絕爭議情形發(fā)生；②簽訂合同流程過程中確保有效與完備，所擬合同需經(jīng)嚴(yán)格審批，應(yīng)該進(jìn)行必要的登記手續(xù)流程；③充分考慮合同對方主體，由于國家嚴(yán)格限制建設(shè)工程管理的資質(zhì)，因此在對合同對方主體的合法性進(jìn)行審查外，及對合同對方主體在承攬業(yè)務(wù)資質(zhì)情況的審查，只有具備了承攬業(yè)務(wù)資質(zhì)，才能夠擬定合同；同時(shí)在合同管理中應(yīng)重視合同對方主體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這主要是由于若自然人與小公司未具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較低，一旦發(fā)生不可抗力或質(zhì)量事故或安全事故，兩者將沒有能力承擔(dān)這些事故所造成的后果，雖可以借助合同條款對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，但被轉(zhuǎn)移者并沒有能力承擔(dān)這些轉(zhuǎn)移來的風(fēng)險(xiǎn)，這就給被轉(zhuǎn)移者帶來巨量損失，其風(fēng)險(xiǎn)需由轉(zhuǎn)移者（業(yè)主）承擔(dān)。此外，在合同簽訂過程中，要明確雙方身份證證件號碼，以規(guī)避不必要的爭議。

2全過程的合同管理

【文章摘要】

我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)y場制高點(diǎn)的重要手段。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的意義出發(fā)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的土要問題及其對策進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目成本；控制；對策。

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐產(chǎn)業(yè)，對我國社會經(jīng)濟(jì)起著重要作用。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理、項(xiàng)目建設(shè)成本的控制都具有較高的要求。本文擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要意義出發(fā)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀、問題及對策進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的必要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)推行財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，主要基于以下考慮：1．適應(yīng)政府宏觀調(diào)控的需要。在政府的限購、限價(jià)、限貸大環(huán)境下，土地紅利降低，資產(chǎn)負(fù)債率升高。中央層面房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未有放松跡象，行業(yè)利潤逐步壓縮。為了提升企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)只能將更多的精力、資金投入到調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營銷創(chuàng)新和成本控制上去。2．適應(yīng)企業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的需要。近十年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，隨著規(guī)模增加、項(xiàng)目增多、激進(jìn)擴(kuò)張，企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營壓力。同時(shí)，規(guī)模發(fā)展、周轉(zhuǎn)速度和品質(zhì)利潤也出現(xiàn)前所未有的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)在一二線城市發(fā)展所遭遇的瓶頸也正向三四線城市擴(kuò)展，企業(yè)發(fā)展面臨激烈的競爭。3．提高管理層決策質(zhì)量的需要。受經(jīng)驗(yàn)、能力限制，企業(yè)決策層必須在全面了解財(cái)務(wù)狀況、競爭情況、剩余市場、重要趨勢的基礎(chǔ)上才能對市場做出準(zhǔn)確判斷。通過財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，可以幫助職業(yè)經(jīng)理人、策劃、營銷等專業(yè)人員加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)管理、成本管理，便于設(shè)立責(zé)任制和開展績效考核。4．應(yīng)對企業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)的需要。如果銷售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業(yè)管理水平低下、資金使用效率不高、成本費(fèi)用控制不好房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)。為降低現(xiàn)金流中斷的風(fēng)險(xiǎn)，客觀要求企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，靈活融資，布置好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營銷創(chuàng)新和成本控制。對于資金寬裕的企業(yè)，在合適的時(shí)點(diǎn)可以進(jìn)行套利性并購；對于資金比較緊張的企業(yè)，應(yīng)積極實(shí)施以利潤率換周轉(zhuǎn)率的價(jià)格策略；對于資金更緊張的一些企業(yè)，可以考慮土地層面的轉(zhuǎn)換，甚至是股權(quán)層面的出讓。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的內(nèi)容及流程

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理主要包括：財(cái)務(wù)預(yù)算精細(xì)化、投資融資精細(xì)化、會計(jì)核算精細(xì)化、稅務(wù)管理精細(xì)化、財(cái)務(wù)報(bào)告精細(xì)化和內(nèi)部控制精細(xì)化。為了做好各環(huán)節(jié)精細(xì)化管理，需建立一套財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經(jīng)營業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理流程；（2）根據(jù)流程特征制訂管理規(guī)范和制度；（3）確定具體實(shí)施方案和步驟，設(shè)計(jì)具體的賬表并且提出要求和規(guī)范；（4）進(jìn)行精細(xì)化管理工作的具體分工，同時(shí)建立責(zé)任制，通過過程的組織協(xié)調(diào)和結(jié)果的考核等等措施切實(shí)加以落實(shí)?？傊?，通過財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，改變房地產(chǎn)企業(yè)對資金的過度依賴，形成更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，推動回款加速、銷售目標(biāo)的達(dá)成，提高資金使用效率。同時(shí)，建立預(yù)警機(jī)制，通過經(jīng)營分析做好全程稅務(wù)籌劃加強(qiáng)成本控制，進(jìn)而提升房地企業(yè)的盈利水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的具體舉措

推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，可從以下方面著手：1．對每一項(xiàng)經(jīng)營活動做好預(yù)算與分析。具體表現(xiàn)為：完善預(yù)算流程、設(shè)計(jì)管理工具，改變過高的估值水平，對現(xiàn)金流和收益模式重新組合；為獲得長期、穩(wěn)定收益，商業(yè)地產(chǎn)可采取以售養(yǎng)租、鼓勵銀行等其他機(jī)構(gòu)長期持有物業(yè)等方式；定期分析會計(jì)與預(yù)算執(zhí)行差異，協(xié)調(diào)改變外部考核模式。其次，企業(yè)內(nèi)部要重視財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，強(qiáng)化科學(xué)決策和考核落實(shí)，注重改善經(jīng)營的激勵；做好團(tuán)購預(yù)測、調(diào)價(jià)測算、建立年度回款測算模型；做好意向客戶分析，如限購措施、受限購、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營銷推廣方案、對比市場情況，及時(shí)調(diào)整每月回款、簽約和責(zé)任制預(yù)測；對已簽約折扣進(jìn)行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評估實(shí)際效果；做好開盤籌備和支持，開發(fā)售樓軟件報(bào)表，提高執(zhí)行率；全程跟蹤招標(biāo)談價(jià)人員，事前控制費(fèi)用支出；通過付款審查，補(bǔ)充方案和流程，徹底解決隱藏的真實(shí)問題；協(xié)調(diào)物業(yè)配合費(fèi)用結(jié)算，合并不必要崗位減少開支，尾盤清理可移交物業(yè)公司，提出提高去貨率為導(dǎo)向的考核指標(biāo)等。2．提高每個(gè)細(xì)節(jié)的資金使用效率。具體表現(xiàn)為：投入人力、物力促進(jìn)回款；應(yīng)收賬款催收；把控分期政策、預(yù)測回款進(jìn)度；做好銷售配合、執(zhí)行好供應(yīng)商購房扣款；測算好資金占用、機(jī)會成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開會議檢討計(jì)劃與支付差異（包括資金成本結(jié)構(gòu)、支付利息計(jì)劃、營運(yùn)利潤）；推進(jìn)動態(tài)現(xiàn)金流預(yù)測與管理；推進(jìn)降成本、減少各類付款；參與降成本工作，做好預(yù)測；尋求供應(yīng)商諒解，談判、溝通延期還債；培養(yǎng)招標(biāo)談價(jià)的職業(yè)殺手；做好工程合同、營銷推廣合同管理；定時(shí)清理備用金及借款；清理閑置資產(chǎn)、推進(jìn)工程物資再利用等。3．為每項(xiàng)經(jīng)營活動細(xì)節(jié)提供稅務(wù)籌劃支持。具體表現(xiàn)為：利用稅務(wù)籌劃手段設(shè)置銷售方案，將籌劃收益回饋給購買客戶，擴(kuò)大公司銷售渠道；改“買房送車”、“買房送空調(diào)”為贈送現(xiàn)金，或直接將相應(yīng)價(jià)值款項(xiàng)作為折扣沖抵房款，這樣既達(dá)到宣傳效果，又減少了車、空調(diào)視同銷售繳納增值稅的可能，減少過戶手續(xù)，最終降低了房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)銷售稅金支出；明確營銷合同報(bào)價(jià)稅金，降低營銷費(fèi)用支出；合理利用自產(chǎn)自銷并安裝材料不用繳納營業(yè)稅的稅收政策；規(guī)范涉外設(shè)計(jì)合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無法稅前列支等。4．加快財(cái)務(wù)各模塊的融合。具體表現(xiàn)為：（1）加快信息化建設(shè)、成本管理和資金管理的融合。目前有相當(dāng)部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平低下，尚未成體系；在每個(gè)環(huán)節(jié)缺少有效管理方法，舊項(xiàng)目成本對新項(xiàng)目指導(dǎo)意義不大；欠缺有設(shè)計(jì)、造價(jià)、營銷、財(cái)務(wù)等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規(guī)范；財(cái)務(wù)要定期清查、核對、補(bǔ)錄成本系統(tǒng)。鑒于此，需明確目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本控制的上限，應(yīng)以市場為導(dǎo)向，確保項(xiàng)目目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過拆分與歸集，得到已發(fā)生成本；定期對存在異常成本進(jìn)行調(diào)整，最終得到項(xiàng)目的動態(tài)成本；財(cái)務(wù)應(yīng)跟蹤分析，哪些成本發(fā)生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規(guī)范化。（2）加強(qiáng)合同管理，控制合同變更。主要因?yàn)椋捍蠛贤炗喛绶制?、跨科目，成本拆分難且易出錯(cuò)；變更難以及時(shí)測算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會延遲；付款周期長，內(nèi)部付款計(jì)劃和節(jié)奏有問題。同時(shí)，為避免合同變更，需對前期設(shè)計(jì)缺陷、施工現(xiàn)場條件變化、產(chǎn)品定位變化等原因進(jìn)行深入分析。（3）加強(qiáng)合同結(jié)算監(jiān)督。結(jié)算可委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖造價(jià)審定，咨詢費(fèi)采用造價(jià)核減額的方式計(jì)取，測算出來的造價(jià)金額與承包單位上報(bào)的偏差值來計(jì)算咨詢費(fèi)用的金額方式，以此相互監(jiān)督。5．強(qiáng)化資金管理。主要因?yàn)椋汉芏喙局挥谐杀緶y算，沒有資金測算，或者測算很粗，無法起到參考作用。當(dāng)進(jìn)度計(jì)劃發(fā)生調(diào)整，就無法滾動修訂資金計(jì)劃。因此，財(cái)務(wù)部門需參與降低成本的工作，做好財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)測、盈利預(yù)測；加強(qiáng)應(yīng)付進(jìn)度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時(shí)避免資金占用負(fù)擔(dān)高額利息；做好月度資金計(jì)劃，匯總各部門、各項(xiàng)目的資金計(jì)劃，在各項(xiàng)目間平衡后再由總部統(tǒng)一調(diào)配；利用系統(tǒng)建立現(xiàn)金流模型；將合同管理與銷售系統(tǒng)、成本系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)預(yù)算與執(zhí)行保持高度一致，加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的流程控制，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、及時(shí)。

摘要:工程造價(jià)管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分,貫穿于項(xiàng)目管理全過程,對開發(fā)項(xiàng)目起著關(guān)鍵性的作用。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行有效的工程造價(jià)控制,降低開發(fā)建設(shè)成本,以提高自身的工程造價(jià)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益,降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。本文以工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的作用展開論述,為房地產(chǎn)公司優(yōu)化造價(jià)過程管理、提升其造價(jià)管理水平提供理論參考。

關(guān)鍵詞:工程造價(jià)管理；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全過程管理

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場體系的不斷完善,企業(yè)管理越來越精細(xì)化,其中工程造價(jià)管理尤為重要。工程造價(jià)管理的特點(diǎn)是,影響因素復(fù)雜,在具體應(yīng)用過程中存在很多問題。為了對其進(jìn)行合理有效管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將造價(jià)管理工作前移,從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段入手,深入穿透合同管理階段、圖紙會審階段、計(jì)量計(jì)價(jià)及支付階段、竣工結(jié)算階段,提高工程造價(jià)管理工作的連續(xù)性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性,從而更好地管理企業(yè),向著高質(zhì)量管理、高效益方向發(fā)展。

1工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的作用

1.1在設(shè)計(jì)階段,工程造價(jià)管理對項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)和成本預(yù)測控制起著重要的作用

目前,工程造價(jià)管理工作的范圍得到極大延伸。近年來的項(xiàng)目管理情況表明,項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)方案及圖紙優(yōu)化已經(jīng)成為建設(shè)單位控制成本的一個(gè)新方向。開發(fā)企業(yè)也越來越重視和支持造價(jià)人員參與項(xiàng)目建設(shè)的前期階段管理。（1）造價(jià)管理人員應(yīng)輔助設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案測算與優(yōu)化,并針對造價(jià)管理中的疑難問題與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行充分交流,從而更好地優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案。（2）工程造價(jià)管理與設(shè)計(jì)方案相融合,能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合起來,這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)控制的目的,而且能優(yōu)化項(xiàng)目投資金額,實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。（3）造價(jià)管理人員應(yīng)將市場造價(jià)信息提供給設(shè)計(jì)人員,以便設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)過程中綜合考量相關(guān)造價(jià)指標(biāo),節(jié)約成本。（4）設(shè)計(jì)圖中的管路通常是直線走向,實(shí)際施工時(shí)的拐彎情況并未包含其中。根據(jù)工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn),如果設(shè)計(jì)人員能在圖紙上用彎線標(biāo)出管道走向,并給出具體的彎道數(shù)量,那么其工程造價(jià)的結(jié)算結(jié)果將既準(zhǔn)確又科學(xué)。（5）由于安全責(zé)任制度、自身專業(yè)限制等影響,設(shè)計(jì)人員更多地關(guān)注建筑使用的安全性,而對工程造價(jià)考慮得較少。這時(shí)就需要專業(yè)素質(zhì)過硬、工作經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員參與其中,與設(shè)計(jì)人員緊密配合,及時(shí)完成設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化工作?？傊?設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)控制是整個(gè)工程建設(shè)成本控制的重點(diǎn)。工程造價(jià)管理與設(shè)計(jì)的融合可以最大限度地實(shí)現(xiàn)工程的限額設(shè)計(jì)。造價(jià)管理人員協(xié)助設(shè)計(jì)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,有利于促進(jìn)項(xiàng)目全面造價(jià)管理的實(shí)施,提高項(xiàng)目的投資效益。

摘要：分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問題，提出了建設(shè)有效房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；建議

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造稅收、增加就業(yè)、推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了巨大貢獻(xiàn)，但在發(fā)展中只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為規(guī)?；?，管理規(guī)范化，競爭力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。那些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)共同的特點(diǎn)就是財(cái)務(wù)管理規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)周期長，資金投資大，投資回收期長勢必面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)向精細(xì)化管理發(fā)展日益重要。筆者就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)值得思考的建議。

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問題

1．1財(cái)務(wù)管理意識淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識，重銷售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會計(jì)核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說了算，遇到財(cái)稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。