承包土地合同范文10篇

2012年上半年我站農(nóng)經(jīng)工作在局領(lǐng)導(dǎo)和上級業(yè)務(wù)主管部門的大力支持下，按照依法行政，加強管理的工作思路和2012年農(nóng)經(jīng)工作要點，緊緊圍繞農(nóng)村土地承包管理、農(nóng)民負(fù)擔(dān)管理、農(nóng)村集體財務(wù)管理、農(nóng)民專業(yè)合作社指導(dǎo)，認(rèn)真履行工作職責(zé)，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展以及社會穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。現(xiàn)將2012年上半年工作總結(jié)和下半年工作計劃情況匯報如下：

一、2012年上半年工作總結(jié)

1.積極參加了省組織的農(nóng)經(jīng)工作培訓(xùn)，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)下達(dá)了2012年農(nóng)經(jīng)工作主要事宜。傳達(dá)了有關(guān)政策精神；

2．對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的摞荒、流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行初步調(diào)查。到鄉(xiāng)調(diào)查走訪了一土地承包權(quán)證未發(fā)放戶，對其上訪戶進(jìn)行了調(diào)解。

3.做好了1-3月份土地流轉(zhuǎn)調(diào)查工作；特別是合作社的土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查；做好了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地合同監(jiān)督工作，要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好土地合同歸檔管理工作。

4.做好了對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理信息化情況專項調(diào)查。并將情況上報到了市站。

土地承包優(yōu)先權(quán)是指農(nóng)村土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)時，法定或約定優(yōu)先權(quán)人對該土地享有優(yōu)先承包的權(quán)利?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十三條“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)”、第四十七條“以其它方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)”，《海南省第二輪土地承包若干規(guī)定》第四條第三款“專業(yè)性生產(chǎn)承包土地合同期滿的，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)收回土地重新發(fā)包，原承包方在同等條件下有優(yōu)先權(quán)”，把在農(nóng)村土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)中可以行使優(yōu)先權(quán)以法律形式確定了下來。由于人多地少，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)又趨于規(guī)模化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化，承包土地規(guī)模種養(yǎng)已經(jīng)成為發(fā)展農(nóng)村社會主義市場經(jīng)濟的重要因素，因此優(yōu)先權(quán)主體請求保護(hù)其優(yōu)先權(quán)不受侵犯意識特別普遍迫切。據(jù)不完全統(tǒng)計，我院審理涉及農(nóng)村土地承包關(guān)系案件中主張優(yōu)先權(quán)的一成有余，占有一定比例。然而，因為法律對農(nóng)村土地承包優(yōu)先權(quán)的規(guī)定過于原則，相關(guān)司法解釋幾乎空白，所以審理主張優(yōu)先權(quán)案件的時候從程序操作到實體判決都遇到不少困惑，認(rèn)識模糊，亟待澄清。筆者針對在審判實踐中發(fā)現(xiàn)的幾個問題作一些闡述，若有不妥，敬請同仁指正。

一、關(guān)于對土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟主體的認(rèn)識問題

這是在審理土地承包優(yōu)先權(quán)糾紛中經(jīng)常遇到的程序性問題，認(rèn)識還不夠統(tǒng)一。所謂土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟主體是能夠參與土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟法律關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的人，該訴訟主體資格由國家法律規(guī)定，包括原告、被告和第三人。根據(jù)法律明確規(guī)定，以下人員可以作為土地承包優(yōu)先權(quán)原告，具備土地承包優(yōu)先權(quán)人訴訟主體資格：一是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時在同等條件下本集體經(jīng)濟組織成員；二是以其它方式承包農(nóng)村土地時在同等條件下本集體經(jīng)濟組織成員；三是專業(yè)性生產(chǎn)承包土地合同期滿又重新發(fā)包時同等條件下原承包方。對這三種人的土地承包優(yōu)先權(quán)原告主體資格無可爭議，認(rèn)識是一致的。但是在優(yōu)先權(quán)訴訟中還有兩種人主張優(yōu)先權(quán)，他們是否具有優(yōu)先權(quán)原告訴訟主體資格，法律沒有作出明確的規(guī)定，因此存在爭議。第一種人是，集體經(jīng)濟組織成員以其它方式承包本集體經(jīng)濟組織土地期滿，該集體經(jīng)濟組織另外成員要求承包，原承包方主張優(yōu)先權(quán)：第二種人是，非集體經(jīng)濟組織成員專業(yè)承包集體經(jīng)濟組織土地期滿，本集體經(jīng)濟組織成員要求承包，原承包方主張優(yōu)先權(quán)。一些人認(rèn)為，這兩種人都是優(yōu)先權(quán)原告訴訟主體。理由是他們是土地的原承包方，符合《海南省第二輪土地承包若干規(guī)定》第四條第三款的規(guī)定，可以主張優(yōu)先權(quán)。筆者認(rèn)為，法律規(guī)定土地承包優(yōu)先權(quán)的立法旨意是為了保障集體經(jīng)濟組織成員土地承包權(quán)和保護(hù)原承包方的投入兼顧兩者而以前者為先。在土地承包合同期滿，本集體經(jīng)濟組織成員原承包者依法可以優(yōu)先權(quán)對抗同一集體經(jīng)濟組織成員的承包權(quán)，因為同屬于集體經(jīng)濟組織成員，無所謂保障集體經(jīng)濟組織成員土地承包權(quán)問題，只存在依法保護(hù)原承包方的投入問題。賦予原承包方優(yōu)先權(quán)充分體現(xiàn)優(yōu)先權(quán)立法者保護(hù)原承包方投入的意圖。而土地承包合同期滿，非集體經(jīng)濟組織成員原承包者不得以優(yōu)先權(quán)對抗集體經(jīng)濟組織成員的承包權(quán)，因為設(shè)置土地承包優(yōu)先權(quán)以保障集體經(jīng)濟組織成員土地承包權(quán)為首要，排斥非集體經(jīng)濟組織成員原承包者對集體經(jīng)濟組織成員承包土地的優(yōu)先權(quán)，反映了優(yōu)先權(quán)立法者保障集體經(jīng)濟組織成員承包權(quán)的用意。由此可見，前面第一種人是土地承包優(yōu)先權(quán)人；第二種人則不是，不能主張優(yōu)先權(quán)，對其主張應(yīng)裁定駁回起訴。

與土地承包優(yōu)先權(quán)原告相對應(yīng)的當(dāng)事人是被告，土地承包優(yōu)先權(quán)被告是侵犯優(yōu)先權(quán)人土地承包優(yōu)先權(quán)或者與優(yōu)先權(quán)人發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭議而由法院通知應(yīng)訴的人。為了更直觀、形象地弄清土地承包優(yōu)先權(quán)訴訟被告，舉一實例予以說明。村民小組成員某甲承包本村民小組土地圍池養(yǎng)蝦。承包合同期滿，村民小組另一成員某乙與村民小組簽訂承包該土地承包合同，甲以優(yōu)先權(quán)受到侵害為由向法院起訴，主張優(yōu)先承包。在本案中，甲土地承包優(yōu)先權(quán)不僅受到村民小組侵犯，而且受到某乙的侵犯；或者說甲既與村民小組發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭議，也與某乙發(fā)生優(yōu)先權(quán)爭議。因此村民小組和某乙都是本案優(yōu)先權(quán)訴訟的共同被告。如果村民小組和某乙的行為對某甲的優(yōu)先權(quán)構(gòu)成侵害甚至造成損失，就由村民小組和某乙共同承擔(dān)停止侵害和賠償損失的民事責(zé)任。審判務(wù)實通常把某乙列為案件第三人參加訴訟，很不準(zhǔn)確，應(yīng)該糾正過來。

二、關(guān)于土地承包優(yōu)先權(quán)取得和喪失的認(rèn)識問題

土地承包優(yōu)先權(quán)由法律規(guī)定取得。而優(yōu)先權(quán)屬于一項私權(quán)利，在與法律規(guī)定不相抵觸情況下，也可約定取得。但是約定取得優(yōu)先權(quán)不得對抗法定優(yōu)先權(quán)，更不能通過約定優(yōu)先權(quán)排除法定優(yōu)先權(quán)，否定法定優(yōu)先權(quán)的約定自始無效。土地承包優(yōu)先權(quán)不論是按法律規(guī)定取得，還是按約定取得，都是期待權(quán)而非既得權(quán)，是附條件而非無條件，只有所附條件成就時，優(yōu)先承包土地期待權(quán)才能實現(xiàn)，取得土地承包優(yōu)先權(quán)。取得土地承包優(yōu)先權(quán)所附條件包括：1有優(yōu)先權(quán)人要求優(yōu)先承包的明示。民事法律行為有明示和默示兩種表現(xiàn)形式，但行使優(yōu)先權(quán)這種民事法律行為只能適用明示而不適用默示。優(yōu)先權(quán)人知道自己是優(yōu)先權(quán)人后，必須在土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)前向發(fā)包人或流轉(zhuǎn)人明確表示優(yōu)先承包，這是優(yōu)先權(quán)人獲得土地承包優(yōu)先權(quán)的根據(jù)，不可或缺。2有土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)事實。這是取得土地承包優(yōu)先權(quán)的前提，不發(fā)生土地發(fā)包或流轉(zhuǎn)，土地承包優(yōu)先權(quán)無從談起。倘若發(fā)包方為規(guī)避優(yōu)先權(quán)收回土地閑置時間較長（一般半年以上）或擱置一段時間尚未自用又發(fā)包的，優(yōu)先權(quán)人仍然可以主張并取得土地承包優(yōu)先權(quán)。3條件同等。這是取得土地承包優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)。主要指與發(fā)包方利益密切相關(guān)的條件同等，諸如承包價格同等，承包金給付方式同等，承包期限同等，對土地保護(hù)義務(wù)同等，等等。與發(fā)包方利益基本無關(guān)的如土地種養(yǎng)何物、何時種養(yǎng)、管理方法等都不是同等條件的內(nèi)容。

zz鄉(xiāng)經(jīng)管站2005年工作要點

在過去的2004年，zz鄉(xiāng)的經(jīng)管工作取得了優(yōu)異的成績，為了進(jìn)一步抓好2005年度的經(jīng)管工作，我們擬從各方面著手重點抓好以下幾項工作。

一、緊緊抓好農(nóng)村財務(wù)管理這項重點工作不放松

農(nóng)村財務(wù)管理工作涉及到農(nóng)村社會的穩(wěn)定，涉及到農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，還涉及到干群、黨群的關(guān)系。我們將繼續(xù)堅持每月的集中做帳和定期公布帳目制度，同時配合鄉(xiāng)政府對群眾反映較強烈的張秦、余劉等部分村的財務(wù)進(jìn)行清理，以消除矛盾隱患，從而使各村的財務(wù)管理工作步入到正常有續(xù)的軌道上來。

二、著重抓好農(nóng)業(yè)承包合同管理的基礎(chǔ)性工作

土地是農(nóng)民的命根子，農(nóng)業(yè)承包合同及經(jīng)營權(quán)證書是農(nóng)民種田的合法憑證。我鄉(xiāng)雖然在98年向農(nóng)民發(fā)放了二證，但還存在著不完善的地方，尤其是原宋店并過來的六個村的合同書及副本丟失嚴(yán)重，為此我們除了做好補換發(fā)經(jīng)營證工作外，還要積極地想法把東部六個村的合同書副本補上來，并進(jìn)一步加以完善；我們還要積極協(xié)同土地司法等有關(guān)部門做好涉及到農(nóng)村土地及土地合同糾紛的調(diào)處工作。

農(nóng)村土地問題事關(guān)農(nóng)民群眾根本利益，事關(guān)社會長治久安。按照市、區(qū)紀(jì)委的要求，為扎實開展我鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包情況專項治理工作，及時糾正損害農(nóng)民群眾土地權(quán)益的突出問題，切實維護(hù)農(nóng)民群眾的切身利益，結(jié)合我鎮(zhèn)具體實際，制定本方案。

一、專項治理的重要意義和指導(dǎo)思想

（一）重要意義。土地是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)，是農(nóng)民的根本利益所在。開展我鎮(zhèn)土地承包情況問題專項治理是新時期加強農(nóng)村基層黨風(fēng)廉政建設(shè)的實際行動。各行政村、相關(guān)部門要統(tǒng)一思想，提高對開展土地承包情況專項治理的重要性和迫切性的認(rèn)識，增強依法維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的責(zé)任感和使命感。

（二）指導(dǎo)思想。開展農(nóng)村土地承包情況專項治理要以新時代中國特色社會主義理論重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，以法律法規(guī)和政策為依據(jù)，以依法維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益為目標(biāo)，以糾正和查處農(nóng)村土地承包、農(nóng)民承包地中的違法違紀(jì)行為為重點，切實解決損害農(nóng)民土地權(quán)益的突出問題。

二、專項治理的主要內(nèi)容

（一）檢查農(nóng)村土地承包及后續(xù)情況，依法糾正農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)不落實、隨意調(diào)整或收回農(nóng)戶承包地、多留機動地等問題；

在過去的20**年，zz鄉(xiāng)的經(jīng)管工作取得了優(yōu)異的成績，為了進(jìn)一步抓好20**年度的經(jīng)管工作，我們擬從各方面著手重點抓好以下幾項工作。

一、緊緊抓好農(nóng)村財務(wù)治理這項重點工作不放松

農(nóng)村財務(wù)治理工作涉及到農(nóng)村社會的穩(wěn)定，涉及到農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，還涉及到干群、黨群的關(guān)系。我們將繼續(xù)堅持每月的集中做帳和定期公布帳目制度，同時配合鄉(xiāng)政府對群眾反映較強烈的張秦、余劉等部分村的財務(wù)進(jìn)行清理，以消除矛盾隱患，從而使各村的財務(wù)治理工作步入到正常有續(xù)的軌道上來。

二、著重抓好農(nóng)業(yè)承包合同治理的基礎(chǔ)性工作

土地是農(nóng)民的命根子，農(nóng)業(yè)承包合同及經(jīng)營權(quán)證書是農(nóng)民種田的合法憑證。我鄉(xiāng)雖然在**年向農(nóng)民發(fā)放了二證，但還存在著不完善的地方，尤其是原宋店并過來的六個村的合同書及副本丟失嚴(yán)重，為此我們除了做好補換發(fā)經(jīng)營證工作外，還要積極地想法把東部六個村的合同書副本補上來，并進(jìn)一步加以完善；我們還要積極協(xié)同土地司法等有關(guān)部門做好涉及到農(nóng)村土地及土地合同糾紛的調(diào)處工作。

三、進(jìn)一步加強農(nóng)民負(fù)擔(dān)的監(jiān)督與治理工作

白花鎮(zhèn)地處惠東縣西南部，面積203平方公里，下轄26個村民委員會和1個社區(qū)居民委員會，全鎮(zhèn)人口9萬人。在推行依法治鎮(zhèn)中，鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府不斷轉(zhuǎn)變職能，強化服務(wù)，指導(dǎo)和幫助村組建章立制，促進(jìn)以制治村，為轄區(qū)內(nèi)群眾提供法律服務(wù)，努力營造良好的法治社會環(huán)境，促進(jìn)了經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展。近幾年來，針對當(dāng)前農(nóng)村穩(wěn)定工作中出現(xiàn)的新矛盾、新問題，我們積極探索，從源頭抓起，通過加強農(nóng)村經(jīng)濟合同監(jiān)管，有效避免了許多矛盾糾紛的發(fā)生，促進(jìn)了農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。*年以來，全鎮(zhèn)各村無發(fā)生越級和違法上訪案件，無重大社會治安案件，因合同引發(fā)矛盾糾紛逐年大幅度下降。

一、深入調(diào)研，探索對策

*年至*年，我鎮(zhèn)共接到農(nóng)村信訪案件368宗，其中山林合同糾紛153宗，土地承包合同140宗，其它75宗。通過對幾年來涉及農(nóng)村的信訪、治安案件進(jìn)行統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)許多農(nóng)村信訪或民事糾紛案件都涉及到合同糾紛，而合同糾紛大部分是因部分干部群眾法制觀念淡薄、合同意識不強造成。如*年，聯(lián)進(jìn)村永青村民小組將30畝水田和5口魚塘發(fā)包給該村村民蔡某，承包期為3年。一年后，蔡某又將承包到的全部水田和魚塘轉(zhuǎn)包給丘某，轉(zhuǎn)包期也定為3年。*年9月，永青村民小組依據(jù)發(fā)包合同的條款，要收回蔡某承包的土地和魚塘，結(jié)果發(fā)現(xiàn)蔡某已擅自將土地和魚塘轉(zhuǎn)包給丘某，并延長一年租期，從而引發(fā)蔡某、丘某和永青村民小組的爭議，矛盾激化后，上訪到鎮(zhèn)。幾年來，類似的事例層出不窮。針對這一情況，*年3月，我鎮(zhèn)專門組建6個工作組，分赴26個村144個村民小組開展大排查，對全鎮(zhèn)農(nóng)村矛盾糾紛案件逐一造冊登記。排查后，組織力量進(jìn)行累計、分析、歸類，通過整理和統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)全鎮(zhèn)近400宗矛盾糾紛案件中，有293宗與山林土地承包合同有關(guān)，占整個農(nóng)村信訪、治安案件的七成多。究其原因，主要是農(nóng)民法律知識淺薄、合同意識不強，農(nóng)村合同管理沒有專門的機構(gòu)，合同糾紛激化后，有關(guān)部門互相推諉，合同方往往就上訪到鎮(zhèn)委、政府尋求處理，或采取過激行為，因而給社會穩(wěn)定帶來了負(fù)面的影響。基于此，鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府決定采取有效措施，加強農(nóng)村合同的監(jiān)管力度，把農(nóng)村合同監(jiān)管工作作為為民辦實事好事、維護(hù)社會穩(wěn)定的政治任務(wù)來抓。*年6月，鎮(zhèn)委下發(fā)了《關(guān)于在全鎮(zhèn)開展農(nóng)村合同監(jiān)督管理工作的意見》，成立了由農(nóng)業(yè)辦公室主任擔(dān)任組長，鎮(zhèn)農(nóng)村會計站、國土、規(guī)劃、建設(shè)、司法、鎮(zhèn)紀(jì)委等部門抽調(diào)骨干力量為成員的農(nóng)村合同監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在鎮(zhèn)農(nóng)辦。領(lǐng)導(dǎo)小組專門負(fù)責(zé)村級各類合同的監(jiān)督和管理，審閱合同的合法性、可行性和真實性，對合同的完整性、嚴(yán)密性、可操作性進(jìn)行把關(guān)，對合同糾紛的咨詢進(jìn)行解答，協(xié)助村組干部調(diào)解合同糾紛，對合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)等工作。

二、加強監(jiān)管，突出“三抓”

一是抓宣傳，提高合同意識。實行合同監(jiān)管重在群眾參與，重在統(tǒng)一思想認(rèn)識。為爭取廣大農(nóng)民群眾的理解、參與和支持，鎮(zhèn)會計站、國土、規(guī)劃、建設(shè)、司法、鎮(zhèn)紀(jì)委等合同監(jiān)管中心成員單位統(tǒng)一行動，通過廣播、印發(fā)宣傳資料等形式，深入各村宣傳《村民委員會組織法》、《合同法》、《農(nóng)村土地承包法》等有關(guān)法律法規(guī)和農(nóng)村政策，大張旗鼓地宣傳合同監(jiān)管的重要意義，營造輿論氛圍，提高廣大群眾的認(rèn)識，轉(zhuǎn)變?nèi)罕姷挠^念，為順利開展合同監(jiān)管工作鋪平了道路。

二是抓服務(wù)，規(guī)范合同行為。合同內(nèi)容規(guī)范、簽定程序合法才能成為有效合同，否則就會成為產(chǎn)生矛盾糾紛的根源。我們主要采取了三項措施：一是進(jìn)行程序?qū)彶?，查是否按《村民委員會組織法》、《村（居）民小組議事規(guī)則》辦事。如今年6月，農(nóng)村合同監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組對坦塘村的村道改造工程合同進(jìn)行審查時，就發(fā)現(xiàn)其不符合合同訂立程序，沒有按村民小組議事規(guī)則辦事，鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府馬上作出決定，要求坦塘村委會限期改正，避免了群訪事件發(fā)生。二是進(jìn)行合同內(nèi)容審查，查是否符合法律法規(guī)規(guī)定。如近期我們對太陽村非法征地進(jìn)行排查，發(fā)現(xiàn)一些村民和村民小組長私自與某房地產(chǎn)公司簽訂征地合同。在審查合同時，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)容完全違反《土地管理法》，于是及時采取措施制止了這宗非法買賣土地行為。三是經(jīng)濟行為審查，查是否符合全鎮(zhèn)發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃。近來，周邊一些地區(qū)相繼取締了一大批養(yǎng)豬場，我鎮(zhèn)成為養(yǎng)豬專業(yè)戶的轉(zhuǎn)移地之一，其中，聯(lián)豐、田屋、謨嶺等村與幾家專業(yè)戶擬訂了養(yǎng)豬合同。后經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)村合同監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組審查，發(fā)現(xiàn)其不符合全鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，因而及時責(zé)令其終止了合同，堵住污染源的入侵，切實保護(hù)了當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。

本文作者：李昊澤工作單位：武漢理工大學(xué)

土地權(quán)利制度的主要目標(biāo)之一是實現(xiàn)土地的有效利用。但是，由于缺乏合理的規(guī)劃，部分基層干部在流轉(zhuǎn)土地的使用過程中，擅自改變土地的使用性質(zhì)。部分流轉(zhuǎn)土地的使用權(quán)仍屬于農(nóng)戶，而村集體或流入的單位和個人只享受對該地的經(jīng)營權(quán)，不經(jīng)過農(nóng)戶同意直接改變土地使用性質(zhì)的行為一方面嚴(yán)重侵害了流出土地農(nóng)戶的利益，同時也違反了《土地管理法》。

在土地流轉(zhuǎn)和征用土地中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分經(jīng)營性和公益性兩種不同用途農(nóng)村土地只有在發(fā)生“公共利益”用途僅用于土地征用形式，相關(guān)部門“公共利益的土地”使法律做出有利的解釋。甚至公共土地，也要注重引進(jìn)市場機制，參照市場價格的征用土地價格的決定。

對于“經(jīng)營性”非農(nóng)業(yè)土地可以通過多種集體土地開發(fā)利用模式，形成一個新的土地開發(fā)的概念和新的利益關(guān)系一個是土地單位和企業(yè)和農(nóng)民（集體經(jīng)濟組織充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，基于土地供應(yīng)和需求變化和其他因素形成的市場價格來獲得農(nóng)民的集體土地使用權(quán)。當(dāng)?shù)卣饕亲龊梅?wù)和協(xié)調(diào)工作。第二個是已經(jīng)進(jìn)入了地方政府統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)區(qū)的農(nóng)民集體所有的土地，可以讓村集體經(jīng)濟組織的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、商業(yè)住房租金，“獨立發(fā)展，根據(jù)股票紅利”；進(jìn)入當(dāng)?shù)卣?guī)劃面積農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)允許房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地根據(jù)國家主管部門統(tǒng)一規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)，不僅可以豐富的農(nóng)民，但也可以大大降低房價，解決城市居民買房困難的問題。對此，關(guān)鍵是當(dāng)?shù)卣畬r(nóng)民的土地管理，開發(fā)大型城市概念轉(zhuǎn)化成豐富的農(nóng)民，人民受益的發(fā)展思路，這樣農(nóng)民集體土地開發(fā)和業(yè)務(wù)快速致富。

完善征地補償辦法，建立長效機制完善土地征用補償措施，建立失地農(nóng)民安置、失業(yè)和基本生活保障的長效機制。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化不能促進(jìn)為代價的成本，農(nóng)民利益，讓失地農(nóng)民也共享改革開放的成果。因此，對失地農(nóng)民安置到公平補償，即項目，數(shù)量應(yīng)該能夠確保失業(yè)的農(nóng)民在生產(chǎn)、生活、教育等的必要支出，不僅要保持原來的水平，但也有更多的安全。1完善征地補償和被征地農(nóng)民基本生活保障辦法一個是建議提高土地補償標(biāo)準(zhǔn)。第二個是進(jìn)一步提高土地安置補助費。三是改變“土地在保護(hù)“失地農(nóng)民安置方式，但是應(yīng)該將所有的土地補償費和安置補助費失地農(nóng)民失業(yè)保障基金和再就業(yè)，風(fēng)險資本。摘要失地農(nóng)民基本生活保障基金應(yīng)該主要來自政府的土地出讓金和土地單位提供資金。2創(chuàng)新土地征收安置模式允許采取“留用地”方式，將計劃明確的建設(shè)用地范圍內(nèi)的某個區(qū)域建設(shè)用地的安排，集體經(jīng)濟組織，用于發(fā)展和加強我們的經(jīng)濟。蘇南部分在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃“創(chuàng)業(yè)園”或“聯(lián)合工業(yè)園區(qū)”、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，集住宿地板、貿(mào)易市場、社區(qū)超市財產(chǎn)設(shè)施，和分享形式的資產(chǎn)，量化集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民，這是更多的土地征用，失地農(nóng)民村，實現(xiàn)長期效益的保障機制。3加土地流轉(zhuǎn)農(nóng)民技能培訓(xùn)，不斷提高農(nóng)民就業(yè)水平土地流轉(zhuǎn)的前提條件之一是實現(xiàn)勞動力的順利轉(zhuǎn)移。但是，由于文化水平較低、缺乏勞動技能、年齡偏大等因素影響，土地流轉(zhuǎn)農(nóng)民就業(yè)困難，從業(yè)的勞動崗位差。因此，對于土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民工，我們首先要做的是提高他們的就業(yè)技能。要加大對農(nóng)民工的培訓(xùn)力度，使他們能夠擁有現(xiàn)代生產(chǎn)所需要的上崗條件。如浙江紹興在這方面有經(jīng)驗可參考：學(xué)校出菜單，企業(yè)下訂單，政府來買單，為土地流轉(zhuǎn)農(nóng)民就業(yè)走出一條新路。同時，要優(yōu)先安排。對于土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民工，政府有關(guān)部門要加強引導(dǎo)和指導(dǎo)，優(yōu)先安排他們上崗，解除這些農(nóng)民失地后的后顧之憂，切實提高土地流轉(zhuǎn)的速度，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

建立確保農(nóng)民權(quán)益的土地流轉(zhuǎn)機制1堅持平等協(xié)商、自愿的原則土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上。在承包期內(nèi)，農(nóng)民承包土地有自由使用、使用權(quán)和循環(huán)的權(quán)利，有權(quán)自主決定是否承包土地流轉(zhuǎn)和形式的循環(huán)。這是一個農(nóng)夫有長期和保證土地使用權(quán)的具體體現(xiàn)。任何組織和個人不得強迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)土地。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包的“反租倒包”，不符合家庭承包經(jīng)營制度，應(yīng)予制止。2堅持土地有償流轉(zhuǎn)強調(diào)農(nóng)戶承包土地的物權(quán)性質(zhì)與維護(hù)農(nóng)戶承包土地的經(jīng)營權(quán)，并不影響土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。關(guān)鍵是要采取經(jīng)濟辦法，實行承包地的有償流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶的土地收益包括承包土地直接經(jīng)營的收益，也包括流轉(zhuǎn)土地的收益。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)是有償?shù)?。土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、轉(zhuǎn)讓費和租金等，應(yīng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定，流轉(zhuǎn)的收益應(yīng)歸農(nóng)戶所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。3強化合同管理農(nóng)村土地承包管理為中心的農(nóng)民權(quán)益保障工作，嚴(yán)格按照農(nóng)村土地承包相關(guān)政策和法規(guī)和相關(guān)的業(yè)務(wù)需求，認(rèn)真落實監(jiān)管職能，不斷完善管理機制。包括改善土地合同文件管理，做好土地流轉(zhuǎn)合同審核審計，做好土地轉(zhuǎn)讓基金專戶管理。

1現(xiàn)昌吉市農(nóng)村經(jīng)濟集體經(jīng)濟合同管理現(xiàn)況

1.1在昌吉市重要農(nóng)村集體經(jīng)濟項目。當(dāng)中許多沒有簽署經(jīng)濟合同在昌吉市許多農(nóng)村地方，人們?nèi)狈τ嘘P(guān)的合同意識。在進(jìn)行土地承包、資產(chǎn)處置等合同項目上沒有明確而有效的合同簽署，甚至不簽署，只用當(dāng)時的有關(guān)收據(jù)、和承擔(dān)方簽證作為項目的進(jìn)行依據(jù)。后果是人民對事情的不明確、對自己要干什么不明白、權(quán)利和責(zé)任分不清等現(xiàn)象。昌吉市某村某時段將某塊土地租租給當(dāng)?shù)匾患颐裼妹藜弿S（3年），當(dāng)?shù)卮逦瘍H僅開出了一張租聘的收據(jù)。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：借款合同采用書面形式；租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式；建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。在農(nóng)村經(jīng)濟集體項目上不簽有效的合同，而是隨意用其他方式代替，不僅僅危害到人民的利益和導(dǎo)致項目的進(jìn)展緩慢甚至是停滯，甚至還違犯了法律法規(guī)。1.2昌吉市農(nóng)村經(jīng)濟合同的簽署流程不標(biāo)準(zhǔn)。合同的簽署上未經(jīng)過村委員會的探究和批準(zhǔn)，沒有讓村民大會知道，且經(jīng)過批準(zhǔn)，沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與其經(jīng)濟管理部門批準(zhǔn)議決。按照《村民委員會組織法》相關(guān)的規(guī)定：需要進(jìn)行村民人民代表大會表決和同意，才能簽署關(guān)乎到人民利益的經(jīng)濟合同。在實踐中發(fā)現(xiàn)，只有在嚴(yán)格走法律民主流程，加強政府的監(jiān)督查的作用職能，才能使農(nóng)村的經(jīng)濟合法合規(guī)的進(jìn)行。吉昌市某村曾經(jīng)發(fā)生過一件事，導(dǎo)致村民投訴且集體上訪，造成了社會秩序的混亂。就是因為該村的村委書記在村民代表大會以及村委員會的一致反對下，看準(zhǔn)了即將退休的情況下，私自將土地以低于市場價情況下賣給了別的村民，導(dǎo)致了村民們不滿情緒的出現(xiàn)。1.3昌吉市一些合同有缺陷且有長期違法的現(xiàn)象存在。合同當(dāng)中涉及的違法違規(guī)的項目很多，大概有著內(nèi)容違法，合同時長超時時等違規(guī)行為。昌吉市某企業(yè)在某村政府簽署土地租聘協(xié)議的時候，允許企業(yè)可以在用地上建用于觀測的用房，其條約內(nèi)容違法。在某村的租聘土地上更是出現(xiàn)租聘100年的時長超長的違法條例。許多農(nóng)村經(jīng)濟合同中有著大量的“空子”，讓合同的進(jìn)行出現(xiàn)的困難和障礙。主要的“空子”出在：主要的內(nèi)容制定不完善、合同的法定義務(wù)和權(quán)利混雜不清晰等。吉昌市某地因為土地合同缺乏實地的落實，導(dǎo)致土地下至缺失。某村將土地租給一廠房時，以廠房擴建無力搬走廠房為由，長期以低價租聘過期土地。某村由于因為制定合同時前后矛盾，給承包方抓住空子從中獲利。某村將橋梁建設(shè)工程交給村民時，合同中沒有明確橋的質(zhì)量和運用的材質(zhì)要求，導(dǎo)致因為質(zhì)量問題使橋梁坍塌，承包方不肯承擔(dān)修復(fù)工程。許多合同看似設(shè)置完整，流程的制定規(guī)范，但是其中的規(guī)定有些不合理、前后矛盾，導(dǎo)致無法正常的行使。1.4吉昌市農(nóng)村經(jīng)濟組織合同進(jìn)行中出問題。農(nóng)村集體合同中因為其合同時長都較長一些，涉及合作的部分也較廣一點，加上農(nóng)村在全國分布廣而散不易管理，就會出現(xiàn)許多的問題，例如：對村企業(yè)的收繳費不力，收入偷工減料，收取的過程困難等問題。導(dǎo)致問題的緣由就是農(nóng)村兩委干部的寬松管理，對企業(yè)收錢問題上，以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展為中心，能拖著就拖著。干部隊伍內(nèi)明爭暗斗，收錢收賂也是一些合同進(jìn)行時出問題的重要原因。

2認(rèn)識到吉昌市對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合同管理的重要性

2.1吉昌市的發(fā)展與農(nóng)村經(jīng)濟僅僅聯(lián)系在一起。吉昌市隸屬于維吾爾自治區(qū)的一個較繁榮的縣級市，據(jù)統(tǒng)計2011年末，總?cè)丝?6.33萬人，而非農(nóng)村人口只有23.43萬人，也就是說農(nóng)村人口的依然占了三分之一的之多。加上其中的民族眾多，所以吉昌市改進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合同管理是重中之重，一是可以較好的處理大量人口的合法利益，二是能夠維護(hù)個個民族的團結(jié)于發(fā)展。2.2建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)村，需要提高對農(nóng)村合同的管制力度。祖國正在飛速發(fā)展，現(xiàn)代化的進(jìn)程滲透了經(jīng)濟生活中的個個方面，農(nóng)村現(xiàn)代化也不例外。而現(xiàn)代化的一個明顯的特征就是法治化，法治化農(nóng)村對于發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)村起著至關(guān)重要的作用。改進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟合同管理，能夠有效的提高吉昌市的農(nóng)村現(xiàn)代化。

3農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合同管理改進(jìn)建議

3.1將治理的重點放到農(nóng)村管理上，使合同成為農(nóng)村合同管理的標(biāo)準(zhǔn)。需要運用合同的規(guī)范性，提高農(nóng)村管理中的法制性。并且合同制定時需要確定好合同的邊界，重要的流程，規(guī)范合同審批工作、簽署登記和登記管理，讓合同的內(nèi)容變成管理村財政，村考核的重要標(biāo)準(zhǔn)。要從昌吉市實地農(nóng)村的角度開始，確定合同中簽署的范圍。范圍標(biāo)準(zhǔn)可以包括經(jīng)濟事項性質(zhì)、標(biāo)的額和合同期限三個方面，在存在重要合同項目額過了一定標(biāo)準(zhǔn)，以及超過規(guī)定時間時，一定要在簽一次書面合同。在沒有相關(guān)的法規(guī)出現(xiàn)之前，各各鄉(xiāng)村可以從本地發(fā)展的方向出發(fā)，制定出一個合民意利發(fā)展的合同規(guī)定。3.2完善合同管理體系。首先要從合同正確化管理開始，在合同制定的時候需要多加注意，需要更加的嚴(yán)謹(jǐn)和謹(jǐn)慎，要讓群眾們知道且了解合同，再制定時注重規(guī)范的程序化，當(dāng)中的權(quán)利和義務(wù)必需分清分明。在制定時也要有利于今后合同的進(jìn)行。第二是要開設(shè)一個專門的監(jiān)察把關(guān)部門，專門的為合同定制的合理合法性進(jìn)行把關(guān)，讓部分黑心企業(yè)無空可鉆。最后，要建立招投標(biāo)制度。對于重大的農(nóng)村經(jīng)濟項目，如發(fā)包租賃、項目建設(shè)、資產(chǎn)處置、大額購置等應(yīng)采取招投標(biāo)的方式確定合同相對人，招投標(biāo)結(jié)果應(yīng)予公示。無論從國家現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程上，還是吉昌市社會經(jīng)濟發(fā)展上，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合同管理改進(jìn)都是勢在必行的。通過分析出各種問題，如：許多經(jīng)濟項目不簽經(jīng)濟合同、合同的規(guī)定內(nèi)容有瑕疵、合同執(zhí)行管理不到位等。然后了解管理改進(jìn)的必要性，最后在進(jìn)行對當(dāng)中存在問題的改進(jìn)建議。希望能夠為昌吉市的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提供自己的意見和見解。

我國作為一個農(nóng)業(yè)大國，“農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民”三農(nóng)問題一直是黨中央、國務(wù)院關(guān)注的重點。而作為農(nóng)民的生存之本——土地，往往是糾紛經(jīng)常產(chǎn)生的根源。這一問題一直困擾著農(nóng)民，土地糾紛源于何處，土地糾紛該如何合理解決，本文通過對土地問題的調(diào)查和反思，提出幾點粗淺意見。

從2002年上訪群眾向海南省信訪部門反映的情況來看，涉及農(nóng)村土地矛盾和問題的內(nèi)容占群眾上訪內(nèi)容總量的40％左右，在我院近年來審理的民事案件中，涉及農(nóng)村土地糾紛的案件也占有很大的比重。具體講，主要有以下幾個方面的內(nèi)容：

第一，土地權(quán)屬不清。農(nóng)村在推行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制時，大都實行“包田不包坡”的做法，致使荒地、坡地爭議較多；前，有些場社體制改革，有些退場不退地，留下了糾紛隱患；而部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)一直沿襲“誰有土地誰耕、誰承包”的做法，造成了農(nóng)民爭占“祖宗田”，“祖宗地”現(xiàn)象突出；村集體與村集體之間也存在著相鄰地段土地的歸屬問題的爭奪。

第二，農(nóng)村依法用地觀念差，越權(quán)發(fā)包的情況突出。農(nóng)民依法用地的觀念比較薄弱，農(nóng)民不按國家的規(guī)定合理使用土地，而是任憑自己的意愿違反有關(guān)規(guī)定使用土地，給鄰地的使用權(quán)造成侵害，由此引起糾紛。再者，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村委會基層干部對集體土地的開發(fā)使用缺乏科學(xué)規(guī)劃，土地用途管制制度不落實執(zhí)行，村委會或村民小組自作主張越權(quán)越級向外發(fā)包土地，而依據(jù)《國土法》和《村民委員會法》規(guī)定，村社出讓、租賃土地不通過村民討論，沒有得到三分之二村民同意，村委會不得違反民主設(shè)定原則同外簽訂合同，而村委會或村民小組的法制觀念薄弱，基本上不依法行使權(quán)利，這是產(chǎn)生土地糾紛原因之一；有的基層干部以犧牲農(nóng)民的承包地為手段，嚴(yán)重違背土地操作程序，隱瞞實情，去成全土地承包商的利益，因此引起土地糾紛。

第三，“開發(fā)熱”留下隱患。在前些年的“開發(fā)熱”中，一些地方為了多招商，急開發(fā)，對外來公司轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包土地面積過大，承包期過長，農(nóng)民參與程度小，地價又低，農(nóng)民感到吃虧，成為引發(fā)糾紛的導(dǎo)火線。

第四，開采鈦礦、挖塘養(yǎng)蝦、外包林地，給生態(tài)造成破壞，環(huán)境被污染，農(nóng)民反映強烈，要求收回土地，卻得不到解決。海南有些地方鈦礦資源豐富，但鈦礦開采之后原尚可利用的有效土地失去了先前之功效，加上有些土地被承包挖塘養(yǎng)蝦，破壞生態(tài)平衡，農(nóng)民要求中止合同，收回土地，發(fā)揮土地的正常功效，但有些地方對此類問題遲遲不解決，或得不到合理解決。

我國作為一個農(nóng)業(yè)大國，“農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民”三農(nóng)問題一直是黨中央、國務(wù)院關(guān)注的重點。而作為農(nóng)民的生存之本-土地，往往是糾紛經(jīng)常產(chǎn)生的根源。這一問題一直困擾著農(nóng)民，土地糾紛源于何處，土地糾紛該如何合理解決，本文通過對土地問題的調(diào)查和反思，提出幾點粗淺意見。

從2002年上訪群眾向海南省信訪部門反映的情況來看，涉及農(nóng)村土地矛盾和問題的內(nèi)容占群眾上訪內(nèi)容總量的40％左右，在我院近年來審理的民事案件中，涉及農(nóng)村土地糾紛的案件也占有很大的比重。具體講，主要有以下幾個方面的內(nèi)容：

第一，土地權(quán)屬不清。農(nóng)村在推行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制時，大都實行“包田不包坡”的做法，致使荒地、坡地爭議較多；前，有些場社體制改革，有些退場不退地，留下了糾紛隱患；而部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)一直沿襲“誰有土地誰耕、誰承包”的做法，造成了農(nóng)民爭占“祖宗田”，“祖宗地”現(xiàn)象突出；村集體與村集體之間也存在著相鄰地段土地的歸屬問題的爭奪。

第二，農(nóng)村依法用地觀念差，越權(quán)發(fā)包的情況突出。農(nóng)民依法用地的觀念比較薄弱，農(nóng)民不按國家的規(guī)定合理使用土地，而是任憑自己的意愿違反有關(guān)規(guī)定使用土地，給鄰地的使用權(quán)造成侵害，由此引起糾紛。再者，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村委會基層干部對集體土地的開發(fā)使用缺乏科學(xué)規(guī)劃，土地用途管制制度不落實執(zhí)行，村委會或村民小組自作主張越權(quán)越級向外發(fā)包土地，而依據(jù)《國土法》和《村民委員會法》規(guī)定，村社出讓、租賃土地不通過村民討論，沒有得到三分之二村民同意，村委會不得違反民主設(shè)定原則同外簽訂合同，而村委會或村民小組的法制觀念薄弱，基本上不依法行使權(quán)利，這是產(chǎn)生土地糾紛原因之一；有的基層干部以犧牲農(nóng)民的承包地為手段，嚴(yán)重違背土地操作程序，隱瞞實情，去成全土地承包商的利益，因此引起土地糾紛。

第三，“開發(fā)熱”留下隱患。在前些年的“開發(fā)熱”中，一些地方為了多招商，急開發(fā)，對外來公司轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包土地面積過大，承包期過長，農(nóng)民參與程度小，地價又低，農(nóng)民感到吃虧，成為引發(fā)糾紛的導(dǎo)火線。

第四，開采鈦礦、挖塘養(yǎng)蝦、外包林地，給生態(tài)造成破壞，環(huán)境被污染，農(nóng)民反映強烈，要求收回土地，卻得不到解決。海南有些地方鈦礦資源豐富，但鈦礦開采之后原尚可利用的有效土地失去了先前之功效，加上有些土地被承包挖塘養(yǎng)蝦，破壞生態(tài)平衡，農(nóng)民要求中止合同，收回土地，發(fā)揮土地的正常功效，但有些地方對此類問題遲遲不解決，或得不到合理解決。