住房供應結構調整意見

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去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》(國辦發明電〔20*〕8號)和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔20*〕26號)提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

(一)制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市(包括縣城，下同)人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在20*年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設(規劃)主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。

(二)明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自20*年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

(三)調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從20*年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

(四)嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

(五)有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從20*年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

(七)加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

(八)嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔20*〕46號)的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。20*年各地房屋拆遷規模原則上控制在20*年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

(九)加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

(十)切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

(十一)加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在20*年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。20*年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

(十二)規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

(十三)積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統計和信息披露制度

(十四)建立健全房地產市場信息系統和信息制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息。

(十五)堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。