規劃局城市規劃管理制度

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第一章總則

第一條為了加強本市城市建設規劃管理，保證城市規劃的實施，提高城市環境質量，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《**市城市規劃條例》和**市城市總體規劃，制定本規定。

第二條本規定適用于本市范圍內各項建設工程。本市舊住房綜合改造、零星建設工程、臨時建設、郊區村民建房等按有關規定執行。特定區域內的建設工程，適用本規定第八章的規定。

第三條各項建設工程的建設，應當按照經批準的詳細規劃執行；尚無經批準的詳細規劃的，應按中心城分區規劃、新城總體規劃、中心鎮總體規劃和本規定執行。

編制詳細規劃涉及建筑管理內容的，應當符合本規定的要求。

第二章建設用地的區劃分類和適建范圍

第四條本市建設用地，按其主要用途和功能分區的基本原則，參照《城市用地分類與規劃建設用地標準》分類如下：

（一）居住用地；

（二）公共設施用地；

（三）工業用地；

（四）倉儲用地；

（五）市政設施用地；

（六）綠地。

第五條居住用地（R），指居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小區及小區級以下公共服務設施用地、道路用地和綠地。

（一）第一類居住用地（R1），指以低層住宅為主、建筑密度較低、綠地率較高且環境良好的用地；

（二）第二類居住用地（R2），指以多層住宅為主的用地；

（三）第三類居住用地（R3），指以高層住宅為主的用地。

第六條公共設施用地（C），指居住區及居住區級以上的行政、經濟、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地。

（一）行政辦公用地（C1），行政、黨派和團體等機構用地；

（二）商業金融業用地（C2），商業、金融業、服務業、旅游業和市場等用地；

（三）文化娛樂用地（C3），新聞出版、文化藝術團體、廣播電視、圖書展覽、游樂等設施用地；

（四）體育用地（C4），體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校等單位內的體育用地；

（五）醫療衛生用地（C5），醫療、保健、衛生、防疫、康復和急救設施等用地；

（六）教育科研設計用地（C6），高等院校、中等專業學校、科學研究和勘測設計機構等用地。不包括中學、小學和幼托用地，該用地應歸入居住用地（R）。

第七條工業用地（M），工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。

（一）第一類工業用地（M1），對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地；

（二）第二類工業用地（M2），對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地；

（三）第三類工業用地（M3），對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地。

第八條倉儲用地（W），指倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地。

（一）普通倉庫用地（W1），指儲存一般貨物的普通倉庫用地；

（二）危險品倉庫用地（W2），指儲存易燃、易爆和劇毒等危險品的專用倉庫用地。

第九條市政公用設施用地（U），市級、區級和居住區級的市政公用設施及其附屬的建筑物（含構筑物，下同）和管理維修設施等用地。

（一）供應設施用地（U1），供水、供電、供燃氣和供熱等設施用地，不包括電廠、煤氣廠用地（納入工業用地）；

（二）交通設施用地（U2），指公共客運交通、貨運交通和其他交通設施用地；

（三）郵電設施用地（U3），指郵政、電信等設施用地；

（四）環境衛生設施用地（U4），指雨污水泵站、污水處理廠及糞便垃圾集運、堆放、處理等設施用地；

（五）施工與維修設施用地（U5），指房屋建筑工程、設備安裝工程、市政工程、綠化、地下構筑物等施工及養護維修設施等用地；

（六）其他市政公用設施用地（U6），如：消防、防汛等設施用地。

第十條綠地（G），市級、區級和居住區級的公共綠地和生產防護綠地（包括其范圍內的水域）。

（一）公共綠地（G1），指向公眾開放，有一定游憩設施或裝飾作用的綠化用地，包括各類公園和街頭綠地；

（二）生產防護綠地（G2），指用于園林生產、隔離、衛生和安全防護等的綠化用地。

第十一條各類建設用地的劃分應遵循土地使用相容性的原則，按經批準的詳細規劃執行。尚無經批準的詳細規劃的，應按中心城分區規劃、新城總體規劃、中心鎮總體規劃和本規定表一《各類建設用地適建范圍表》（以下簡稱《表一》）的規定執行。

凡須改變規劃用地性質、超出《表一》規定范圍的，應先提出調整規劃，按規劃調整的有關規定程序和權限批準后執行。

第三章建筑容量控制指標

第十二條建筑基地的建筑容量控制指標（含建筑密度和建筑容積率，下同），應按照本章有關規定執行。

第十三條建筑基地面積大于3萬平方米的成片開發地區，必須編制詳細規劃，經批準后實施；未編制詳細規劃的，不予審批。

成片開發地區的詳細規劃，應先確定建筑總容量控制指標；在不超過建筑總容量控制指標的前提下，成片開發地區內各類建筑基地的建筑容量控制指標可參照本規定表二《建筑密度和建筑容積率控制指標表》（以下簡稱《表二》）的規定適當調整。

第十四條建筑基地面積小于或等于3萬平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指標在經批準的詳細規劃或中心城分區規劃中已經確定的，應按批準的規劃執行。

尚無經批準的上述規劃的，其建筑密度控制指標應按《表二》的規定執行；其建筑容積率控制指標，應按《表二》規定的指標折減百分之五至百分之二十（見本規定表三《建筑容積率折減率表》）執行。

第十五條《表二》規定的指標為上限。單個建筑基地的具體建筑容量，城市規劃管理部門應結合現狀情況、服務區位、交通區位、環境區位和土地價值等因素，進行綜合環境分析后確定。

第十六條《表二》適用于單一類型的建筑基地。對混合類型的建筑基地，其建筑容量控制指標應將建筑基地按使用性質分類劃定后，按不同類型分別執行；對難以分類執行的建筑基地和綜合樓基地，應按不同性質建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標換算建筑容量綜合控制指標。

第十七條對未列入《表二》的科研機構、大中專院校、中小學校、體育場館以及醫療衛生、文化藝術、幼托等設施的建筑容量控制指標，應按經批準的詳細規劃和有關專業規定執行。

第十八條建筑基地未達到下列最小面積的，不得單獨建設：

（一）低層居住建筑為500平方米；

（二）多層居住建筑、多層公共建筑為1000平方米；

（三）高層居住建筑為2000平方米；

（四）高層公共建筑為3000平方米。

建筑基地未達到前款規定的最小面積，但有下列情況之一，且確定不妨礙城市規劃實施的，城市規劃管理部門可予核準建設：

（一）鄰接土地已經完成建設或為既成道路、河道或有其他類似情況，確實無法調整、合并的；

（二）因城市規劃街區劃分、市政公用設施等的限制，確實無法調整、合并的；

（三）農村地區的村鎮建設，因特殊情況，確實難以達到前款規定面積的。

第十九條原有建筑的建筑容量控制指標已超出規定值的，不得在原有建筑基地范圍內進行擴建、加層。

第二十條中心城內的建筑基地為社會公眾提供開放空間的，在符合消防、衛生、交通等有關規定和本章有關規定的前提下，可按下表的規定增加建筑面積。但增加的建筑面積總計不得超過核定建筑面積（建筑基地面積乘以核定建筑容積率）的百分之二十。

核定建筑容積率FAR每提供1平方米有效面積的開放空間，允許增加的建筑面積（平方米）

小于21.0

大于、等于2，小于41.5

核定建筑容積率由城市規劃管理部門按《表二》和本章的有關規定確定。

開放空間的條件和計算方法由市城市規劃管理部門另行制定。

第二十一條建筑物之間因公共交通需要，架設穿越城市道路的空中人行廊道的，應符合下列規定：

（一）廊道的凈寬度不宜大于6米，廊道下的凈空高度不小于5.5米；但穿越寬度小于16米且不通行公交車輛的城市支路的廊道下的凈空高度可不小于4.6米。

（二）廊道內不得設置商業設施。

凡符合前款規定的廊道，其建筑面積可不計入建筑容量控制指標范圍。

第四章建筑間距

第二十二條建筑間距應符合本章的規定，并同時符合消防、衛生、環保、工程管線和建筑保護等方面的要求。

建筑間距圖示見附錄三。

第二十三條根據日照、通風的要求和本市建設用地的實際使用情況，居住建筑的間距應符合下列規定：

（一）居住建筑與居住建筑平行布置時的間距：

1、朝向為南北向的〔指正南北向和南偏東（西）45度以內（含45度），下同〕，其間距在浦西內環線以內地區不小于南側建筑高度的1.0倍，在其他地區不小于1.2倍。

2、朝向為東西向的〔指正東西向和東（西）偏南45度以內（不含45度），下同〕，其間距在浦西內環線以內地區不小于主朝向一側遮擋建筑高度的0.9倍，在其他地區不小于1.0倍，且其最小值為6米。

（二）居住建筑與居住建筑垂直布置時的間距：

1、南北向的間距，在浦西內環線以內地區不小于南側建筑高度的0.7倍，在其他地區不小于0.8倍，且其最小值為6米。

2、東西向的間距，在浦西內環線以內地區不小于南北朝向建筑高度的0.7倍，其他地區不小于0.8倍；同時不小于另一建筑高度的0.5倍，且其最小值為6米。

3、建筑山墻寬度小于、等于16米的，其間距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墻寬度大于16米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑與居住建筑既非平行也非垂直布置時的間距：

1、當兩幢建筑的夾角小于、等于45度時，其最小間距按平行布置的居住建筑控制；

2、當兩幢建筑的夾角大于45度時，其最小間距按垂直布置的居住建筑控制。

第二十四條多、低層居住建筑底層有商店或其他非居住用房的，其間距計算不得扣除底層高度。

第二十五條多、低層居住建筑的山墻間距不小于較高建筑高度的0.5倍，且其最小值為4米。對按此規定不能滿足消防間距或通道要求的，應按消防間距或通道要求控制。

第二十六條在第一類居住用地的低層獨立式住宅地區及其緊鄰地區進行新建、改建的，其間距不得小于南側建筑高度的1.4倍。

第二十七條高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距，在規定范圍內保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續兩小時；與其他居住建筑的間距，應保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時（第二十七條、第三十條有關建筑日照的計算規則由市城市規劃管理部門另行制定），并應符合下列規定：

（一）高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的間距：

1、南北向的，不小于南側高層建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西內環線以內地區為24米，其他地區為30米。

2、東西向的，不小于較高高層建筑的0.4倍，且其最小值為24米。

（二）高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的間距：

1、高層居住建筑與其北側多、低層居住建筑的間距不小于高層建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西內環線以內地區為24米，其他地區為30米。

2、高層居住建筑與其東（西）側多、低層居住建筑的間距不小于24米。

（三）高層居住建筑與高層居住建筑垂直布置時的間距：

1、南北向的間距，高層居住建筑與其北側高層居住建筑的間距不小于南側高層建筑高度的0.3倍，且其最小值為20米。

2、東西向的間距，高層居住建筑與其東（西）側高層居住建筑的間距不小于較高高層建筑高度的0.3倍，且其最小值為20米。

3、建筑山墻寬度大于16米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。

（四）高層居住建筑與多、低層居住建筑垂直布置時的間距不小于20米。

（五）高層居住建筑與高、多、低層居住建筑既非平行也非垂直布置時的間距：

1、當兩幢建筑的夾角小于、等于45度時，其最小間距按平行布置的居住建筑控制；

2、當兩幢建筑的夾角大于45度時，其最小間距按垂直布置的居住建筑控制。

（六）高層居住建筑的山墻與高、多、低層居住建筑的山墻間距不小于13米。

高層居住建筑與高、多、低居住建筑的間距符合本條規定的，可不受第二十三條和第二十六條規定的限制。

第二十八條在符合第二十三條至第二十七條規定的前提下，南北向平行布置的低層居住建筑之間的最小間距為6米，低層居住建筑與其北側多層居住建筑的最小間距為8米，多、低層居住建筑與其北側高層居住建筑的最小間距為13米。

按第二十三條規定計算出的多、低層居住建筑的間距如大于第二十七條規定計算出的多、低層居住建筑與高層居住建筑的間距的，在同等條件下可按較小的間距控制，但須符合第二十七條規定的日照條件。

第二十九條非居住建筑與居住建筑的間距，應符合下列規定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南側或東西側的，其間距按第二十三條至第二十八條的規定控制；

（二）非居住建筑（第三十條所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北側的，其建筑間距按第三十一條的規定控制。

（三）非居住建筑的山墻與居住建筑的山墻間距，按第二十五條、第二十七條的規定控制。

第三十條醫院病房樓、休（療）養院住宿樓、幼兒園、托兒所和大中小學教學樓與相鄰建筑的間距，應保證被遮擋的上述建筑冬至日滿窗日照的有效時間不少于3小時；浦西內環線以內地區，其間距應保證冬至日滿窗日照的有效時間不少于2小時。

第三十一條非居住建筑(第三十條所列的非居住建筑除外)的間距，應符合下列規定：

（一）高層非居住建筑平行布置的間距：

1、南北向的，不小于南側建筑高度的0.4倍，且其最小值為24米。

2、東西向的，不小于較高建筑高度的0.3倍，且其最小值為18米。

（二）高層非居住建筑與多層非居住建筑平行布置時的間距最小值為13米。

（三）多層非居住建筑平行布置時的間距最小值為10米。

（四）低層非居住建筑與高、多、低層非居住建筑平行布置時的間距按消防間距的規定控制，但最小值為6米。

以其他形式布置的非居住建筑的間距，按消防間距的規定控制。

第五章建筑物退讓

第三十二條沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路、軌道交通兩側以及電力線路保護區范圍內的建筑物，其退讓距離應符合本章規定，并同時符合消防、環保、防汛和交通安全等方面的要求。

第三十三條沿建筑基地邊界的建筑物，其離界距離按以下規定控制，但離界距離小于消防間距時，應按消防間距的規定控制。

（一）各類建筑的離界距離，按下表規定的建筑物高度的倍數控制，但不得小于最小距離。

（二）界外是居住建筑的，除須符合本條第（一）項離界距離的規定外，須同時符合第四章建筑間距的有關規定。

（三）界外是公共綠地的，各類建筑的最小離界距離按照本條第（二）項居住建筑的離界距離控制，且建筑高度應同時符合第六章的有關規定。

（四）地下建筑物的離界間距，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距離)的0.7倍；按上述離界間距退讓邊界，或后退道路規劃紅線距離要求確有困難的，應采取技術安全措施和有效的施工方法，經相應的施工技術論證部門評審，并由原設計單位簽字認定后，其距離可適當縮小，但其最小值應不小于3米，且圍護樁和自用管線不得超過基地界限。

相鄰新建高層商業辦公建筑地下室按規劃應設置連接通道的，通道寬度不小于4米，凈高度不小于2.8米，并由相關建設單位負責實施各自基地的通道部分。

第三十五條新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大型商場等有大量人流、車流集散的多、低層建筑（含高層建筑裙房），其面臨城市道路的主要出入口后退道路規劃紅線的距離，除經批準的詳細規劃另有規定外，不得小于10米，并應留出臨時停車或回車場地。

第三十六條沿城市高架道路兩側新建、改建、擴建居住建筑，其沿高架道路主線邊緣線后退距離，不小于30米；其沿高架道路匝道邊緣線后退距離，不小于15米。

第三十七條道路交叉口四周的建筑物后退道路規劃紅線的距離，多、低層建筑不得小于5米，高層建筑不得小于8米（均自道路規劃紅線直線段與曲線段切點的連線算起）。

第三十八條建筑物的圍墻、基礎、臺階、管線、陽臺和附屬設施，不得逾越道路規劃紅線。

地下建筑物后退道路規劃紅線的距離，按第三十三條第一款第（四）項的規定執行。

在規定的后退道路規劃紅線的距離內，不得設置零星建筑物；雨篷、陽臺、招牌、燈飾等可外挑，但其離室外地面的凈空高度不得小于3米。

第三十九條在村鎮、城鎮范圍以外的公路規劃紅線兩側應劃定隔離帶，除規劃另有規定外，隔離帶寬度的具體規定如下：

（一）國道、快速公路，兩側各50米；

（二）主要公路，兩側各20米；

（三）次要公路及以下等級公路，兩側各10米。

公路紅線和隔離帶內，不得新建、改建、擴建建筑物，但可耕種或綠化；經城市規劃管理部門批準，可開挖溝渠、埋設管道、架設桿線、開辟服務性車道等。

沿穿越村鎮、城鎮的公路兩側新建、改建、擴建建筑物，可按村鎮、城鎮規劃進行管理，但建筑物后退公路規劃紅線的距離不得小于5米。

第四十條沿河道規劃藍線（城市總體規劃確定的長期保留的河道規劃線）兩側新建、擴建建筑物，其后退河道規劃藍線的距離除有關規劃另有規定外，不得小于6米。

第四十一條沿鐵路兩側新建、擴建建筑工程，應符合以下規定：

（一）高速鐵路兩側的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于50米；鐵路干線兩側的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于20米；鐵路支線、專用線兩側的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于15米；鐵路兩側的圍墻與軌道中心線的距離不得小于10米，圍墻的高度不得大于3米。

（二）鐵路兩側的高層建筑、高大構筑物（水塔、煙囪等）、危險品倉庫和廠房與軌道中心線的距離須經鐵路主管部門審核后確定。

（三）在鐵路道口附近進行建設的，須符合鐵路道口管理的有關規定。

第四十二條沿磁懸浮交通線兩側新建、改建、擴建建筑物，其后退軌道中心線距離除有關規劃另有規定外，不得小于50米。

沿地面和高架軌道交通兩側新建、改建、擴建建筑物，其后退線路軌道外邊線外側距離除規劃另有規定外，不得小于30米。

沿地下軌道交通兩側新建、改建、擴建建筑物，其后退隧道外邊線外側距離應符合軌道交通管理的有關規定。

第四十三條在電力線路保護區范圍內，不得新建、改建、擴建建筑物。

（一）架空電力線路保護區，指導線邊線向外側延伸所形成的兩平行線內的區域。

1、一般地區沿架空電力線路兩側新建、改建、擴建建筑物，其后退線路中心線距離除有關規劃另有規定外，不得小于以下距離：

500千伏，30米；

220千伏，20米；

110千伏，12.5米；

35千伏，10米。

2、中心城和郊區城鎮人口密集地區，沿架空電力線路兩側新建、改建、擴建建筑物，其后退線路中心線距離應符合電力管理的有關規定。

（二）電力電纜線路保護區，指地下電力電纜線路向外兩側延伸所形成的兩平行線內的區域。其每邊向外側延伸的距離應不小于0.75米。

第四十四條沿城市道路兩側的貨運裝卸泊位應后退道路規劃紅線設置，或設于建筑物底層。

第六章建筑物的高度和景觀控制

第四十五條建筑物的高度、面寬及建筑景觀控制應符合本章的規定，并同時符合日照、建筑間距、消防等方面的要求。

第四十六條中心城地區鼓勵建設9層至12層配設電梯的高層住宅。

新建多、低層住宅宜采用坡頂屋面。

新建住宅實行架空線入地敷設、圍墻透空透綠、空調器外機及附屬設施統一設置。

第四十七條在有凈空高度控制的飛機場、氣象臺、電臺和其他無線電通訊（含微波通訊）設施周圍的新建、改建建筑物，其控制高度應符合有關凈空高度限制的規定。

第四十八條在文物保護單位和建筑保護單位周圍的建設控制地帶內新建、改建建筑物，其控制高度應符合建筑和文物保護的有關規定，并按經批準的詳細規劃執行。尚無經批準的詳細規劃的，應先編制城市設計或建筑設計方案，進行視線分析，提出控制高度和保護措施，經建筑和文物保護專家小組評議后核定。

視線分析方法參見附錄二。

第四十九條沿城市道路兩側新建、改建建筑物的控制高度，除經批準的詳細規劃另有規定外，應符合下列規定：

（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超過道路規劃紅線寬度（W）加建筑后退距離（S）之和的1.5倍，即：H≤1.5（W+S）；

（二）沿路高層組合建筑的高度，按下式控制：

A≤L（W+S）；

式中：A--沿路高層組合建筑以1∶1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的總面積，L--建筑基地沿道路規劃紅線的長度，W--道路規劃紅線寬度，S-沿路建筑的后退距離。

計算方法見附錄二。

第五十條建筑物的面寬，除經批準的詳細規劃另有規定外，按以下規定執行：

（一）建筑高度小于、等于24米，其最大連續展開面寬的投影不大于80米；

（二）建筑高度大于24米，小于、等于60米，其最大連續展開面寬的投影不大于70米；

（三）建筑高度大于60米，其最大連續展開面寬的投影不大于60米；

（四）不同建筑高度組成的連續建筑，其最大連續展開面寬的投影上限值按較高建筑高度執行。

第五十一條多、高層住宅的層高宜為2.8米，不應高于3.6米。

第五十二條沿城市道路的居住建筑基地的圍墻高度不大于2.2米，并應透空設置，其建筑后退道路紅線距離內應設置一定寬度的綠化帶。

第七章建筑基地的綠地和停車

第五十三條各類建筑基地內的綠地面積占基地總面積的比例（以下稱綠地率）必須符合《**市植樹造林綠化管理條例》規定的指標。

第五十四條計算綠地率的綠地面積，包括建筑基地內的集中綠地面積和房前屋后、街坊道路兩側以及規定的建筑間距內的零星綠地面積。

建筑基地內的集中綠地面積，在居住用地中應不少于用地總面積的10%，在體育、醫療衛生和教育科研設計用地中應符合有關專業規定，在其他類別用地中應不少于5%。

居住小區內每塊集中綠地的面積應不小于400平方米，且至少有三分之一的綠地面積在規定的建筑間距范圍之外。沿城市道路兩側的公共綠地或綠化隔離帶，不在建筑基地范圍內的，不得作為小區集中綠地計算。但中心城范圍內，沿城市道路兩側的公共綠地，由開發單位實施的，可按50%比例納入建筑基地面積，且增加的建筑面積不得超過核定建筑面積（原建筑基地面積乘以核定建筑容積率）的20%。

第五十五條一個街區內的集中綠地可按規定的指標進行統一規劃，統一設計，統一建設，綜合平衡。在符合整個街區集中綠地指標的前提下，可不在每塊建筑基地內平均分布。集中綠地宜沿城市道路布局。

第五十六條位于浦西內環線以內的建筑基地，確實難以達到規定綠化指標的，可將屋面地栽綠化面積（每塊面積不得小于100平方米）折算成地面綠地面積。其折算公式：

F=M×N

式中：F--地面綠地面積，M--屋面地栽綠化面積，N--有效系數（見下表）。

屋面標高與基地地面的高差（單位：米）有效系數（N）

小于、等于1.50.70

大于1.5，小于、等于5.00.50

大于5.0，小于、等于12.00.30

大于12.00

第五十七條新建建筑基地的停車配置，應符合交通設計及停車庫（場）設置標準等有關規定。

新建居住建筑基地，位于中心城地區的，汽車停車率應不小于0.6輛/戶，其中，浦西內環線以內地區的，應視周邊地區配套情況適當增加；郊區汽車停車率，應高于中心城地區20%。