土地資產(chǎn)評估暫行辦法

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第一條為了加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益,推進(jìn)土地使用制度的改革,根據(jù)國務(wù)院的《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》及國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條*市行政區(qū)劃范圍內(nèi)(包括市轄縣、市)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據(jù)本辦法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估。

第三條本辦法所稱土地資產(chǎn)評估是指政府土地主管部門委托或授權(quán)地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料,運(yùn)用規(guī)定的原則、程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對被評估宗地地產(chǎn)價值進(jìn)行評價和估算,作出該宗土地的地價。土地資產(chǎn)評估的地價是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會經(jīng)濟(jì)活動中可得利益反映出的價格形態(tài),包括級差地租、配套費(fèi)、開發(fā)成本等。

第四條*市國有土地資產(chǎn)評估工作,由*市土地評估委員會實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),由*市土地管理局實(shí)施統(tǒng)一管理。國有土地資產(chǎn)評估價格,市區(qū)范圍內(nèi)(即市轄五區(qū))必須經(jīng)*市土地管理局確認(rèn)后方可生效;各縣(市)范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣(市)土地管理局確認(rèn)后方可生效。

第五條國有土地使用權(quán)有償出讓,市區(qū)由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統(tǒng)一組織土地資產(chǎn)評估。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的,必須先征用為國有土地,并進(jìn)行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評估,方可辦理出讓事宜。

第六條行政劃撥的國有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動中凡涉及到下列經(jīng)濟(jì)行為的,必須申請市、縣(市)土地管理局進(jìn)行地產(chǎn)評估:

(一)以土地使用權(quán)作為抵押、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的;

(二)以土地使用權(quán)入股建立股份制企業(yè),或者以土地使用權(quán)投資聯(lián)營的;

(三)企業(yè)破產(chǎn)拍賣土地使用權(quán)的;

(四)從事涉外房地產(chǎn)活動的;

(五)其他依照法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行土地評估的行為。

第七條土地評估工作應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)地價管理的規(guī)定,遵循公正性、科學(xué)性、真實(shí)性、合理性的原則。

第二章地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與管理

第八條*市土地評估委員會主管全市行政區(qū)劃內(nèi)的土地評估工作,負(fù)責(zé)制定土地評估和地價管理的有關(guān)政策,協(xié)調(diào)土地評估中的重大問題。市土地評估委員會下設(shè)辦公室,負(fù)責(zé)市土地評估委員會的日常工作。市土地評估委員會辦公室設(shè)在市土地管理局內(nèi)。市、縣(市)土地管理局建立土地評估工作機(jī)構(gòu),在市、縣(市)土地管理局的領(lǐng)導(dǎo)下,從事土地資產(chǎn)評估工作。

第九條土地評估工作機(jī)構(gòu)依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)以及市土地評估委員會制定的有關(guān)土地評估政策、地價管理規(guī)定和被評估土地的實(shí)際狀況,按本辦法規(guī)定獨(dú)立作出客觀、公正的評價。土地評估工作機(jī)構(gòu)作出的土地評估價格,必須報經(jīng)市或縣(市)土地管理局核準(zhǔn),其中重要土地評估項(xiàng)目的土地評估價格還需報市土地評估委員會批準(zhǔn)。非市、縣(市)土地管理局建立的土地評估工作機(jī)構(gòu)不得從事土地評估業(yè)務(wù)。非經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn)的土地評估價格無效。

第十條土地使用者應(yīng)配合土地評估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估,如實(shí)反映土地狀況和提供有關(guān)資料。

第十一條土地評估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估,按市物價局會同市土地管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法收取土地評估費(fèi)。

第三章土地評估程序和方法

第十二條土地評估立項(xiàng):

(一)集體所有制土地被依法征用為國有土地后,需要出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(二)在國有土地上成片開發(fā)建設(shè),依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地管理局直接立項(xiàng)組織評估,或者由受讓方申請市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權(quán)作價入股或者以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的,以及以土地使用權(quán)作為抵押物的,或者轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人向市、縣(市)土地管理局提出申請,經(jīng)審查同意后由市、縣(市)土地管理局立項(xiàng),指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(四)有償出讓的土地,需要有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人(即原受讓人)直接委托土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

(五)其他需要進(jìn)行土地評估的,應(yīng)指定或者委托土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。

第十三條申請?jiān)u估或者委托評估的土地使用權(quán)人,必須提交土地使用權(quán)證或其他土地權(quán)屬證明以及有關(guān)文件、資料。

第十四條土地評估工作機(jī)構(gòu)接到評估要求后,應(yīng)及時進(jìn)行評估,提出土地評估報告書。土地評估報告書應(yīng)載明以下內(nèi)容:

(一)評估立項(xiàng)機(jī)關(guān)或者委托人;

(二)評估工作機(jī)構(gòu);

(三)評估人或評估工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人;

(四)評估時間;

(五)評估地塊狀況,土地評估的原因、目的、評估依據(jù)以及作價的原則方法;

(六)使用權(quán)年限;

(七)評估的價格;

(八)其他需要說明的問題。

第十五條土地評估工作機(jī)構(gòu)提出的土地評估報告書,必須經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn),并報經(jīng)市土地評估委員會備案。經(jīng)市、縣(市)土地管理局核準(zhǔn)并經(jīng)市土地評估委員會備案的土地評估價格,作為計算土地使用權(quán)出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、土地使用權(quán)增值費(fèi)、作價入股投資等的依據(jù)。

第十六條土地評估工作機(jī)構(gòu)提出評估報告書后六個月內(nèi)被評估土地使用權(quán)未作變更的,評估報告自然失效,以后需要變更土地使用權(quán)的,必須重新進(jìn)行評估。

第十七條土地評估應(yīng)依據(jù)地塊的用途、地塊的獲得方式、土地等級、使用年限、建筑容積率、地塊狀況以及交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評定。

第十八條土地評估適用以下方法:

(一)基準(zhǔn)地價法;

(二)市場比較法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益還原法;

(六)其他經(jīng)市土地管理局認(rèn)可的評估方法。

以上方法可根據(jù)評估目的分別適用或綜合運(yùn)用。

第十九條用基準(zhǔn)地價法評估時,應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價,結(jié)合地塊的微觀區(qū)位條件、使用年限以及其他影響地價的因素,確定修正系數(shù)后,進(jìn)行評估。

第二十條用市場比較法評估時,應(yīng)按市場上相同或者類似的地產(chǎn)交易價格,進(jìn)行評估。

第二十一條用剩余法評估時,應(yīng)減去地上房屋或建筑物的重置成本價值和其他有關(guān)費(fèi)用后,進(jìn)行評估。

第二十二條用重置成本法評估時,應(yīng)按該項(xiàng)土地重新取得所需投資,即以國家規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(按現(xiàn)價計算)累加計算進(jìn)行評估。

第二十三條用收益現(xiàn)值法評估時,應(yīng)按被評估土地的預(yù)期獲利能力和土地增值情況,測算出土地的現(xiàn)值,進(jìn)行評估。