物業(yè)用房管理辦法

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第一條為規(guī)范物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理,維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《*市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條*市市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū))物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理,適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)維修基金,僅指商品房物業(yè)維修基金。

第三條本辦法所稱的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的范圍,按照《*市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備,不屬于本辦法所稱的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

第四條新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱物業(yè)維修基金)。物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。

物業(yè)維修基金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)依法配置物業(yè)管理用房。

第五條*市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門,負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

*市房產(chǎn)行政主管部門所屬的市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)維修基金籌集、使用的監(jiān)督和管理。

各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照本辦法規(guī)定,負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、財(cái)政等行政主管部門按照各自的職責(zé),負(fù)責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。

第二章物業(yè)維修基金的籌集

第六條新建物業(yè)的首期物業(yè)維修基金由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價(jià)5%的比例繳納,由建設(shè)單位在房屋銷售(預(yù)售)時(shí)向購房人代收。代收的物業(yè)維修基金不含在售房款內(nèi),雙方另有約定的除外。

前款所稱新建物業(yè)包括城市房屋拆遷時(shí)對私房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房。

物業(yè)維修基金的具體繳納標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同市價(jià)格行政主管部門根據(jù)*市實(shí)際建筑安裝造價(jià)進(jìn)行測算,并定期公布。

第七條建設(shè)單位應(yīng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前,按物業(yè)總建筑面積將物業(yè)維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu);未售出的物業(yè),由建設(shè)單位墊付相應(yīng)的物業(yè)維修基金。

前款所稱物業(yè)總建筑面積是指依法具有測繪資質(zhì)的測繪單位測繪的總建筑面積。

第八條物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時(shí),應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金。

續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?續(xù)籌維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)擬訂,并經(jīng)相關(guān)業(yè)主大會(huì)討論通過。尚未售出的物業(yè)的維修基金,按其建筑面積比例,由建設(shè)單位分?jǐn)偂＠m(xù)籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

維修基金的具體續(xù)籌工作由業(yè)主委員會(huì)或由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將續(xù)籌的維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)。

第三章物業(yè)維修基金的管理

第九條物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)存入銀行維修基金專戶,并以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶。

第十條物業(yè)維修基金閑置期間,市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將其存放于銀行,嚴(yán)禁挪作他用。

第十一條市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修基金查詢制度,接受業(yè)主查詢。

第十二條市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年通過報(bào)刊、政嘔炯捌渥油鏡讓教？lt;/SPAN>,公布上一年度物業(yè)維修基金的籌集和使用情況。公布的內(nèi)容包括維修基金繳交、使用、增值收益、結(jié)余情況等。

第四章物業(yè)維修基金的使用

第十三條物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費(fèi)用以外,應(yīng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上(含中修)的維修和更新,禁止挪作他用。

第十四條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金的,由物業(yè)管理單位提出使用方案,經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意,并由業(yè)主委員會(huì)審核后,報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)審定。

第十五條物業(yè)維修基金的使用應(yīng)當(dāng)履行下列程序:

(一)物業(yè)管理單位持物業(yè)維修基金使用申請表和經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意的使用方案,報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu);

(二)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后,撥付核實(shí)額度70%的維修費(fèi)用;

(三)工程完工后,物業(yè)管理單位持下列資料報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu),經(jīng)核實(shí)后,撥付維修費(fèi)用的余額:

1、經(jīng)審計(jì)的工程決算單;

2、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同;

3、維修、更新工程的發(fā)票;

4、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明。

第十六條經(jīng)房屋安全機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的,以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況,需要立即進(jìn)行維修的,在征得業(yè)主委員會(huì)同意后,市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)可先予撥款,確保及時(shí)維修。相關(guān)維修費(fèi)用的核定手續(xù)在維修后再予以辦理。

第十七條物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在維修基金中支取:

(一)單幢物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用,在該幢物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支;其中,一幢物業(yè)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的,每個(gè)單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用,在該單元物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支。

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用,在整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修基金及其增值部分中列支。

第十八條使用物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)先使用其增值部分,增值部分不足以支付維修費(fèi)用的,可以使用基金本金部分,但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過首期維修基金的70%。

第十九條物業(yè)維修基金增值部分及相應(yīng)比例的本金仍不足以支付維修費(fèi)用的,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)。

第二十條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以及中修以下的維修和更新費(fèi)用,從物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理商業(yè)用房及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收入中列支,不得在物業(yè)維修基金中列支。

因人為損壞造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的,其費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),不得在物業(yè)維修基金中列支。

第二十一條物業(yè)管理單位應(yīng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)維修基金的使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十二條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí),原業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金剩余款額一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)受讓人。雙方當(dāng)事人另有約定的除外。

因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持有關(guān)證明材料,到市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)退回物業(yè)維修基金剩余款額。

第五章物業(yè)管理用房的配置

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房(包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和物業(yè)管理商業(yè)用房)納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃,與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工。

第二十四條物業(yè)管理用房的具體位置,由規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃圖紙中確定。

建設(shè)單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)管理用房位置,并不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房。

第二十五條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前,按照規(guī)劃圖紙中確定的位置,提供物業(yè)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房(含公共活動(dòng)用房)和總建筑面積4‰的物業(yè)管理商業(yè)用房,由市物業(yè)管理行政主管部門代為接收。

市物業(yè)管理行政主管部門接收物業(yè)管理用房后,將接收清單及相關(guān)資料交給物業(yè)管理用房所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門,由其負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理。

建設(shè)單位辦理物業(yè)管理用房交接手續(xù)時(shí),應(yīng)提交物業(yè)管理用房測繪成果文件。

第二十六條建設(shè)工程竣工時(shí),規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,建設(shè)單位應(yīng)按照《*市物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法的規(guī)定補(bǔ)足;規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積超過本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,建設(shè)單位在提供不少于規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理用房后,在不影響物業(yè)管理用房合理使用的情況下,可對剩余部分面積進(jìn)行處置。

第二十七條因分期開發(fā)等原因,不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理商業(yè)用房的,建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位支付同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,并在后期開發(fā)中及時(shí)補(bǔ)足物業(yè)管理商業(yè)用房。

經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入視作物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營收益,專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),不得挪作他用。

第六章物業(yè)管理用房的管理

第二十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,其用途不得擅自改變。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)成立之前,物業(yè)管理用房由物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。業(yè)主委員會(huì)成立之后,由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門將物業(yè)管理用房全部移交給業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)在保留必要的辦公場所后,全部提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。

第三十條業(yè)主委員會(huì)成立之前,前期物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房時(shí),其與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過業(yè)主委員會(huì)成立后3個(gè)月。

業(yè)主委員會(huì)成立之后,物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房的,租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。物業(yè)管理單位與承租方簽定的租賃合同中,約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。

物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。

第三十一條物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營性收入歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲(chǔ)存,專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),不得挪作他用。

第三十二條物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理商業(yè)用房出租和經(jīng)營收益等情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三十三條物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理辦公用房(含公共活動(dòng)用房)和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十四條因拆遷致使物業(yè)管理用房滅失的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋拆遷方面的有關(guān)規(guī)定,由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定補(bǔ)償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補(bǔ)償金額屬于業(yè)主所有。

第七章法律責(zé)任

第三十五條業(yè)主不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的,業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理單位可按法律法規(guī)或業(yè)主公約的規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理單位催繳,業(yè)主仍不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的,由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納。逾期仍不繳納的,每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。

第三十六條建設(shè)單位不按規(guī)定代收或代繳物業(yè)維修基金的,由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期代收或代繳。逾期仍不代收或代繳的,每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。

第三十七條物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定,不公布物業(yè)維修基金和物業(yè)管理商業(yè)用房的相關(guān)情況的,由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期公布。逾期仍不公布的,可處以500元以上2000元以下的罰款。

第三十八條建設(shè)單位未按規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的,由市物業(yè)管理行政主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第三十九條建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定時(shí)間交付物業(yè)管理用房的,由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期交付。逾期仍不交付的,可處以5000元以上50000元以下的罰款。

第四十條建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房的位置,或者擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房或采取其他手段擅自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)或使用權(quán)的,由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正,并可處以10000元以上50000元以下的罰款。

第四十一條物業(yè)管理單位擅自改變物業(yè)管理用房用途的,由市物業(yè)管理行政主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第四十二條物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的,由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。