土地一級開發成本核算問題與對策

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【摘要】本文根據現有研究資料，結合自身在土地一級開發成本核算中的一些經驗，在研究當中分析了土地一級開發成本核算中的常見問題，主要集中在成本預算方案統計不科學等方面上，針對存在的問題，提出了相應的對策建議。通過研究，希望能夠對相關開發企業的土地一級開發成本核算工作提供一些幫助和啟示。

【關鍵詞】土地；成本核算；成本

預算；評估費土地一級開發是土地開發利用的一種主要形式，伴隨著經濟社會的快速發展，尤其是房地產市場改革的逐漸深入，在房地產市場步入轉型發展時期以后，對土地一級開發中的相關項目管理也提出了更高的標準和要求。由于土地一級開發的規模相對比較大，投入的資金比較多，成本核算的范圍和事項比較繁瑣，對開發企業的成本核算能力和水平的要求越來越高。對土地一級開發商而言，在開發當中的成本核算工作不能拘泥于傳統的形式，而是應該根據經濟社會的發展，需要進行不斷的探索和創新，在確保滿足相關國家法律法規的前提之下，進一步增強自身的土地一級開發成本核算能力與水平。

一、土地一級開發成本核算概述

1.土地一級開發成本核算的內涵。土地一級開發是指由政府或其委托授權的企業，在政府核定的范圍之內，對國有土地和鄉村集體土地進行統一征收、拆遷、安置和補償，并根據土地利用規劃建設與之對應的市政配套設施，開發范圍內的所有的土地達到約定的三通一平或五通一平的建設條件，在此基礎上對開發范圍的土地進行有償出讓或轉讓的開發過程。從上面的分析中可以看出，土地一級開發過程是解決土地權屬、地方附著物及施工建設基本條件的開發方式，不同于土地開發，可以將其看成是土地開發的前置程序。但是，在實踐中，土地一級開發通常是與項目開發建設是緊密聯系在一起的，通常具備土地一級開發資質的企業，也具備建設項目施工建設資質，所以在土地資源開發利用中，單獨進行土地一級開發的情況相對比較少見。從成本管理的角度來講，所謂的土地一級開發成本核算是指開發企業，對國有土地和鄉村集體土地進行統一征收、拆遷、安置和補償，并根據土地利用規劃建設與之對應的市政配套設施，開發范圍內的所有的土地達到約定的三通一平或五通一平的建設條件的過程中，所產生的各種成本費用的核算及控制活動的總稱，是企業開發成本管理的重要組成部分。2.土地一級開發成本核算模式分析。（1）固定比例收益模式（BT）。固定比例收益模式的特點在于開發企業在土地一級開發當中獲取固定比例的收益，至于具體的比例，不同的國家或城市規定的各不相同，比如說北京市規定為利潤率為開發成本的8%，并且政府對土地一級開發，企業收益保底。在成本核算當中，此種模式之下政府向企業支付的固定比例收益僅限于預計開發成本，與土地出讓價格無關，但是企業土地一級開發過程中，可能面臨通貨膨脹、原材料上漲和人工費用上漲等風險，這些風險一旦超出了企業的控制能力，實際成本可能高于預計。在會計核算當中，要繼續用管理會計工具和方法：追蹤各類成本項目的變化情況，進一步增強預計成本核算的準確性，并且做好土地一級開發過程中的支出控制和核算工作，這樣才能通過成本核算反映企業的實際效益情況。（2）分享土地出讓金模式這種模式。是企業與政府分享土地出讓金，參與土地一級開發的企業，通過獲得土地出讓金的方式來實現盈利，這種模式在國內一些地方的土地一級開發當中也經常出現，不過外地企業一般是國有企業，或者是項目所在地政府的平臺公司。在成本核算過程中，要在土地出讓金分成協議的基礎上進行核算，將土地收益分成納入支出預算，在這基礎上做好土地一級開發過程中的各種成本核算工作，確保土地核算的公開透明。（3）凈收益分享模式。這種模式與上一種模式非常類似，但是分享的是土地開發的凈收益，而不是土地出讓金。在這種模式的成本核算當中，是按照國家相關規定提取各項基金和規費，在此基礎上再進行土地出讓純收益的合算。從核算過程來看，這種開發模式之下的成本核算相對比較復雜，因為站在企業和政府的角度來講，得出的結果直接影響到各自之間的利益。尤其是在分成比例之下，其可以獲得的凈收益差異比較大，對于參與土地一級開發的企業來說，難以確定預計可能獲得的收益，對前期成本核算和預算工作的要求比較高。（4）持有部分優質公建配套設施（PPP模式）。在這種模式之下，參與土地一級開發的企業所獲得的利潤實際上并不是土地一級開發，而是公共配套服務所獲得收入，對于企業來說可以獲得長期現金流，所以一般情況下在參與土地一級開發的過程中，也會參與土地二級開發建設。在成本核算當中，參與土地一級開發的企業，既要對土地一級開發的成本進行核算，又要對參與配套建設的二級開發建設進行核算，在此基礎上才能確定一個可期待的收益，明確開發建設過程中的成本控制目標。

二、土地一級開發成本核算問題分析

1.成本預算方案統計不科學。根據土地一級開發的相關管理規定，負責施工的單位需要在施工之前向國家發改委等機構提供土地一級開發項目的相關成本預算數據，由于施工單位并沒有進入施工現場，也沒有正式進行施工，這種情況下所有的預算數據都是根據以往的類似項目的施工成本管理的相關數據確定，這種情況下所提供的預算數據與實際數據之間可能存在極大的偏差，而國家發改委等相關部門根據開發企業提供的成本預算方案進行審批。通過審批以后，開發區也需要嚴格按照審批結果進行成本預算控制，但是市場經濟的發展變化會影響具體的成本核算數據，以征地補償費用為例，由于征地補償費用在實踐當中的影響因素比較多，所以補償費用標準也存在一定的變化，單純的通過預算的方式很難確定最終的補償費用總額，往往會出現征地補償費用超過計劃標準的情況。所以，一旦這種情況下，不僅會影響國家發改委等機構的審批工作，也會對施工單位的成本核算造成一定的不利影響。2.開發前期費用核算不準確。土地一級開發項目開發前期費用核算問題是一個重點和難點，但是很難受到企業足夠的重視，因為前期費用過程相對比較復雜，一些費用無法進入成本當中，但是卻是成本費用的重要組成部分。很少有企業針對這一方面的成本費用進行詳細的核算，多數企業對于這部分的成本費用只是進行簡單的統計核算，其結果就是前期費用核算結果與實際費用相比差異明顯。這主要集中在勘察、測繪、定樁等前期費用。以測繪費用為例，如果出現了測繪問題往往需要重新進行測繪，如果出現的問題是因為開發企業導致的重新測繪需要開發企業另外承擔測繪費用。另外，項目環境評價分析費用和交通影響分析費用的核算也是一個難點，這兩項核算要求開發企業必須對項目環評和交通影響有一個準確客觀的認識和評價，但是不同項目所處的環境不同，質量性費用核算的差異也比較大，單純的依靠以前類似項目的核算經驗很難得出比較準確的結果，這也影響了此項費用核算的最終結果的可靠性。

三、土地一級開發成本核算建議

1.優化成本預算方案流程。在土地一級開發項目開發之前，開發企業按照規定需要編制成本預算，并向發改委等有關部門報批。由于報批以后的成本預算，將成為開發企業成本預算的重要依據，也成為發改委等單位確定土地出讓價格的重要依據，這種情況下必須最大程度的確定預算方案的準確性。一方面，開發企業在預算方案制定的過程中，需要了解周邊類似項目的預算成本狀況及其核算標準，因為周邊項目的成本預算方案最接近計劃項目，雖然受開發時間長的影響，可能有一定的變化，但是這種變化是可以預測的，可以起到非常好的預算標準借鑒的作用。另一方面，在預算編制之前還需要進行詳細的調查，主要針對的各項成本費用的構成，比如說拆遷區域內生活的居民對拆遷補償費用的訴求，周邊房價的變化等，綜合各種因素的影響，確定相關費用的計算標準，注意要符合當地政府的相關標準和要求。2.重視和強化開發前期費用核算。土地一級開發項目前期的費用核算也是一個非常重要的問題，前期的費用也比較多，應該引起企業的充分重視。針對前期的成本核算，企業應該明確前期的費用核算的范圍，這是做好前期費用核算的一項重要工作，雖然目前有關項目成本核算上，對前期成本核算有原則性的規定，但是在具體的成本費用組成的具體構成上，不同的企業之間差異明顯。因此，在成本費用核算的過程中，需要先明確前期成本費用的范圍，結合現有的一些研究成果和資料，本文認為前期成本費用應該包括為土地一級開發項目開發建設所做的準備活動中產生的所有成本的綜合，除了勘察、測繪、定樁等前期費用之外，還包括項目調查、人員準備、車輛交通等等。另外，在勘察、測繪、定樁等前期費用的核算上，為了確保核算結果與實際費用的一致性，在進行前期的成本預算中，需要與上述費用的相關單位進行核實，確定一個大概的服務價格，作為前期費用核算的重要依據。總之，土地一級開發成本核算是一個相對比較復雜的過程，在成本核算過程中，因為很多核算數據都需要通過分析預測的方式確定具體的標準，分析預測的依據就顯得尤為重要。對于開發企業來說，要正視土地一級開發成本核算中的問題，同時針對每一種問題采取積極的預防控制措施，還需減少這些問題對土地一級開發成本核算的負面影響，最大程度的保證土地一級開發成本核算的準確性。

參考文獻

［1］劉晉.土地一級開發成本核算中存在的常見問題解析［J］.中國國際財經（中英文），2017，（13）：282-283.

作者：夏俊 單位：聯投歐洲（湖北）科技投資有限公司