物業發展論文范文10篇

本文作者：黃闖工作單位：南陽師范學院

城市社區物業管理行政化的主要原因

1.社區業主缺乏合作能力導致集體行動困境社區物業管理的強勢行政化行為是與社區業主的弱勢地位相對而言的。社區業主之所以處于一種相對弱勢地位，則是由于社區物業管理方與社區業主之間地位的非對等性，與組織化的物業管理方的強勢行為相比，缺乏共同體意識的原子化社區居民則處于一種相對弱勢地位。一方面由于社區居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無法對社區物業的行政化行為進行有效的監督。另一方面社區居民即使能夠合作，但在合作的過程中也容易產生搭便車的問題導致集體行動的困境。正如美國學者曼瑟爾•奧爾森所說，“如果一個集團中所有個人在實現了集團目標后都能夠獲利，由此也不能推出他們會采取行動以實現那一目標，……有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現他們共同的或集團的利益”[4](P2)。對于社區物業管理方的行為直接損害了社區業主利益，社區居民很難形成合力共同維護其利益。因為在多元產權構成的利益共同體中，成員越多、規模越大，每個委托人分享的份額就越小，多元產權主體搭便車的傾向就越嚴重，一旦出現搭便車的個體行為，就會帶來群體共同意志的瓦解和集體行動邏輯的混亂。除非一個群體中人數相當少，或者除非存在著強制或其他某種特別手段以促使個人為他們的共同利益行動，否則理性的、尋求自身利益的個人將不會為實現他們共同的或群體的利益而采取行動。[5](P106)如果社區業主對物業管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進一步強化了物業管理方的行政化行為。2.社區居民需求多元化導致社區利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進，現在城市的物業小區都是由不同社會地位、不同工作單位、不同工作性質的異質性社會成員構成，社區居民的需求更加多元化，他們對社區共同利益的認知和保護能力也是不同的，因此在面臨著社區物業管理方不當行為時的反應也有所不同的。一方面，社區業主購房住房的動機是多元的。社區業主購買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區居民購房的動機不同導致社區居民很難建立起相似的共同利益。對于居住在社區里暫時租客與長期使用者，以及自住業主與投資業主來說對社區利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區內的真正業主才會關心社區的公共利益。另一方面，社區居民收入水平不同。收入水平的分化導致對于社區提供服務的需求也是多元的，對于收入水平較高的群體由于喜歡高品質的生活，能夠承擔較高的收費；而對于收入較低的群體來說則喜歡收費較低的服務項目。社區內不同群體利益的分化已經是一個不容忽視的事實，社區內居民行為取向的多元化無助于遏制物業的行政化。3.社區物業產生過程異化社區物業關系的運行邏輯是，城市居民向房地產開發商購房后成為業主，通過召開業主大會產生業主委員會作為自己的自治機構，業主委員會根據業主大會的決定代表業主與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，將物業管理業務委托給物業管理公司，物業管理公司向業主提供各種物業管理服務，業主則需要付費來購買物業管理服務。也即說社區物業管理應該是社區業主委員會根據業主大會的決定聘用，而實際上社區業主以及業主委員會很難對其施加任何的影響。[6]因為大多數情況下物業管理方作為一個既定的事實而存在被社區業主所接受，從一開始就確定了業主和服務方之間的不平等關系。[7]在現行制度安排下,一旦購房者決定購買開發商的房屋,他個人就已經同意接受了開發商主導的物業服務。[8]因為根據2007年修訂的《物業管理條例》第三章第二十五條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。這里看似在保護業主的權利，其實也在一定程度上限制了業主選擇物業的自主權，只能被動接受社區物業管理提前存在和介入社區管理的既定事實。這也使得部分根本就不具有任何資質的物業管理公司堂而皇之的作為一個既定事實對社區物業進行管理，進而在心理上強化了其處于強勢地位的事實。4.政府及相關部門監督管理職能缺失社區物業管理行政化的一個重要的誘因在于政府及相關部門職能的缺位，政府及相關部門并沒有對社區物業管理中的不當行為進行有效的監督管理。在社會轉型過程中國家、市場、社會三者之間權力再分配的不對稱性決定了社區物業關系中的權力博弈是力量對比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關職能部門的監督管理對社區的和諧發展顯得異常重要。根據現行法律法規規定，縣級以上房地產行政主管部門的職責是對房地產行業和物業管理行業進行行業管理和監督。而在現有的房地產市場亂象頻出沒有能夠有效治理的情況下，政府并沒有動力去監管基層社區的物業管理的一系列不規范行為。[9]由于物業管理公司并非純粹的市場化運作，而是摻雜著一些行政部門和利益集團的利益，導致相關政府主管部門并沒有能夠及時糾正問題，相反由于其縱容行為進一步強化了社區管理方的行政化行為。雖然小區業主的維權意識在不斷高漲，維權行為不斷出現，但是如果每一次正當的維權行為得不到政府的積極參與支持，維權行為就很難得到好的社會效果。如果政府部門能夠及時糾正社區管理中存在的不當行為以及對于社區居民反應的問題能夠及時回應，就能弱化物業管理方的權力過大等行政化行為，減少社區范圍內的各種糾紛，構建良好的社區公共秩序。

促進城市社區物業管理良性發展的對策

社區物業管理作為社會化、市場化的管理行為，對于城市住宅小區的日常管理和維護，對于改善人居環境、穩定社會治安、促進和諧社會建設方面發揮了重要作用。但在管理過程中存在的行政化管理行為，不但與我國基層社會管理機制創新背道而馳，而且還影響了社區物業治理的績效，導致社區業主無法享受基本公共服務，降低了社區居民的滿意度，甚至導致各種群體性事件的發生。因此必須采取有效的措施化解社區物業管理中的行政化傾向，維護社區業主利益，促進基層社區和諧穩定發展。1.建立和完善城市基層社區自治組織在城市基層社區管理范圍內主要存在兩大社區自治組織，社區業主委員會和居民委員會，它們作為基層社區自我管理自我教育自我服務的自治組織，可以部分消減物業公司與社區業主之間權力的非對稱性，對于基層社區物業管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當前社區業委會和居委會面臨著一系列的困境導致其并沒有能夠發揮其應該具有的功能。對于業主委員會來說，它們面臨的問題有：首先，在部分的物業小區內，根本就不存在業主委員會。業主委員會的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區物業和相關部門的支持，社區業委會的成立將是一個漫長的過程。其次，業主委員會的日常運轉增加了社區業主的經濟負擔。業委會作為業主們的自治組織，其日常運轉經費來源于全體業主的繳費，這無疑增加了業主的經濟壓力。如果業主不愿意繳納費用，業委會則根本無法正常運轉。再者，即使存在業委會，但業委會內部利益的分化可能導致其根本不能維護業主的共同利益。因為業主和業主委員會是一種委托關系，在這種關系模式下，由于信息不對稱，委托人難以對人的行為決策進行全面的、徹底的監督和約束，于是就存在一個人的“道德風險”問題。而且，在一個社區內有諸多的業主，業主委員會在履行職責的過程中，其所有權的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務處理過程中，就很容易出現利益上的紛爭。[10]正如有關的研究顯示，當前業主委員會存在五大難題：業主大會召開難、業主委員會籌建難、正常運作難、司法維權難以及對業主委員會及其成員監督難。[11](P295-300)所以在當前的現實困境下，為了減少社區物業管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區業主委員會的同時，可以通過不斷完善社區居民委員會的功能消解社區物業管理方的利益沖動。因為社區居民委員會作為一個既定的維護社區居民利益的組織具有較強的合法性和權威性，其具有足夠的權威能夠協調社區居民與社區物業管理方之間的糾紛，維護社區各方的利益。當然社區自治組織的存在并不是一個與社區物業管理公司的對立性存在，而是通過多元合作式的治理共同維護社區相關利益方的利益，維護社區物業可持續性發展。2.加強城市物業社區共同體意識建設社區本應是居民的生活共同體，本應是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會地位、教育和職業經歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識。[12]因此加強物業社區共同體精神建設，增強社區居民的認同感是促進社區物業良性發展的重要措施。一方面需要增強社區業主的主體性意識。物業小區是業主的小區而不是物業公司的小區，物業管理本質上是業主行使共同管理權利的體現，業主作為物業的所有人，是物業管理的主導者和物業服務的消費者，并通過業主大會行使物業管理的權利。[13]另一方面需要加強社區居民之間的互動和參與，增強社區居民之間的了解和信任，構建具有社區特色的社區文化，增強社區居民之間的認同感和歸屬感，最終使得居民小區真正成為親密無間、守望相助、出入相友的和諧物業小區。3.加強政府及相關部門在社區物業治理中的責任首先，規范社區物業管理者的準入資格和退出機制。一方面要完善社區物業的準入機制，加強社區物業管理人員隊伍建設，提升社區物業管理人員素質。對于沒有物質管理資質的企業在社區中的存在，相關部門應該采取嚴查的方式禁止其進入。另一方面要完善社區物業退出機制。如果社區物業管理中存在一系列不規范的行為而且不能及時更改就要取消其相關的資質。其次，規范社區物業管理者權力，加強對社區物業管理監管。雖然社區居民有著強烈的社區物業管理需求，但由于社區物業管理方不當的管理服務行為弱化了社區居民的物業需求，而且導致物業和業主在許多情況下成了勢不兩立的對立面。因此為了社區物業管理的可持續發展，政府及其相關部門要規范社區物業管理者的權力，加強對社區物業監管，規范物業管理企業的收費行為。而且由于社區物業管理是一個低技術含量的低端行業，其所需的勞動力并非高端人才，這就決定了物業管理的人工成本是低廉的，物業管理不能是也不能被允許是暴利的行業，[14]因此，政府要嚴格禁止社區物業管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區物業居民的利益訴求表達渠道，充分發揮居民委員會在社區物業管理中的監督作用。政府及相關部門對于社區業主提出的問題應該給予及時回應，做好社區業主和社區物業管理方之間的溝通，防止問題的不斷累積導致突破業主的心理防線，增加問題解決的難度。最后，完善社區物業管理的財政稅收支持。雖然社區物業管理采取的是市場化運作方式，其在運作過程中有著強烈的經濟利益沖動。不過由于社區物業的管理行為是一個有著明顯正外部性特征和社會效益的管理行為，正如有學者指出：實施物業管理對物業直接相關者———物業所有者(或稱業主)和房屋使用者有價值，對其他相關者也有價值。如果物業管理的投入完全由物業直接相關者承擔，其他相關者所獲得的價值便構成了物業管理的外部性。外部性的存在，影響了物業管理投入者的積極性，進而影響物業管理的生產和消費循環。[15]因此，在管理的過程中為了減少其經濟利益屬性與社會利益屬性之間的沖突，社區物業的管理行為不能等同于單純市場化行為，政府應該對其給予一定的財政稅費優惠政策，鼓勵支持其向良性方向發展。

[摘要］本文結合物業管理發展的現狀、趨勢對重慶物業管理十年發展歷程作了簡要的回顧和總結，并對物業管理行業在價值、地位、作用等方面的發展趨勢，進行了分析和預測。認為物業管理將得到社會的進一步重視和認同，物業管理行業發展更加建康、規范、有序，成為發展勢頭強勁的新興產業。

[關鍵詞］物業管理發展階段趨勢展望

重慶物業管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的不斷深化，以及房地產業的迅速發展，住宅商品化和產權多元化格局的形成，促使物業管理快速進入社會經濟生話，并得到了迅猛的發展，成為社區建設、城市管理和國民經濟發展不可或缺的重要組成部分。在市場經濟條件下，重慶物業管理運作正趨向規范化、社會化、專業化、市場化的方向發展，管理的內涵更加豐富，外延更加寬廣。

21世紀是中國經濟實力急劇增長的世紀，也是中國物業管理行業適應新形勢的需要，不斷完善、加速發展的世紀。為了進一步總結經驗、提高物業管理水平，實現“三年打基礎，五年跨入全國物業管理先進行列和“五個突破”的目標，下面就重慶物業管理10年的發展歷程作簡要的回顧和總結。

一、重慶物業管理經歷了從無到有，從不規則到規范，從單一管理服務到全方位經營服務的發展階段

（一）1991年至1998年，是重慶物業管理探索起步階段

內容摘要：本文認為工礦企業的物業管理要有自己的的發展模式。21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對石化行業的物業管理來說，質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的改革，才能適應發展的需要。物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。

關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益

中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。

1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。

一、石化集團物業管理的探索和實踐

伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有內容摘要：本文認為工礦企業的物業管理要有自己的的發展模式。21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對石化行業的物業管理來說，質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的改革，才能適應發展的需要。物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。

摘要：物業服務的標準化發展不僅有利于提高企業各部門之間的工作效率，而且可以提升企業的業務水平，基于此，本文首先說明了物業服務企業標準化發展的總體思路，然后重點分析了物業服務企業標準化發展的具體策略，以便可以進一步提升物業服務企業的工作水平。

關鍵詞：物業服務企業；標準化；發展策略

改革開放后我國的社會主義經濟的發展取得了巨大的成就，人民的生活水平也得到了顯著改善。在這樣的大背景下，不同類型的物業項目也紛紛走入了人們的生活當中。人們在對物業項目進行消費的同時，也對于物業服務的質量提出了很高的要求。這就對物業管理人員提出了不小的挑戰，為應對外部環境的需求，他們需要加強并不斷改善對于企業的宏觀與微觀管理。其中對物業進行標準化管理無疑是一道良方。通過標準化的管理理念與手段，不僅可以促進企業效益的提高，也為企業的長遠發展打下了堅實的基礎。所以，物業管理人員應當通過多種手段，來促進物業管理標準化水平的提升，提供更加優質與專業的服務。

1標準化在物業服務中的重要性

1.1有利于提高物業服務企業各部門的工作效率。物業管理部門，在日常的工作中，需要經常與其它部門進行分工與協作。如何進行有條不紊的合作，保證整個管理過程的高效運轉，就成為了管理人員的工作重點。通過標準化的管理模式，無疑可以很好地應對這樣的難題，通過明確的規章制度與標準化操作，可以有效地避免互相推諉、效率低下的情況出現。1.2有利于提升物業服務企業的業務水平。物業管理的質量需要通過一定的標準進行約束。所以，物業企業應當通過多種手段，來降低出現質量問題的因素，達到提升管理質量的目的。

2物業服務企業標準化發展的總體思路

本文作者：湯鴻黃安永朱新貴工作單位：三江學院土木工程學院

中國物業管理行業可持續發展面臨主要問題

經過近30年的努力,物業管理取得了巨大的發展,逐漸得到了廣大人民的認可和支持。然而在其發展過程中也出現了諸多問題,通過綜合,我們不難發現我國物業管理行業發展所面臨的問題主要表現在以下幾個方面：1、物業服務企業的專業化程度不高目前,我國物業管理行業仍屬于勞動密集型行業,隨著管理規模的擴大,服務人員也越來越多,但其中多數來自下崗轉崗職工,高素質人才嚴重缺乏,高學歷人員占據行業人數比例太小,造成從業人員整體素質不高。2、“質價不符”導致物業服務滿意度較低圍繞著物業管理質價不符的矛盾迅速上升,業主對物業管理越來越不滿意。隨著業主的消費權益及參與意識的覺醒,要求物業管理質價相符、物有所值。但是,廣大業主對物業管理不了解,不清楚物業管理應該做什么事情,做到什么程度達到什么標準,許多物業管理企業也不清楚自己該承擔什么責任,服務到什么程度的服務標準不清楚。3、物業服務收費難且不規范從物業管理產生的那天起,“物業服務收費難”就一直困擾著物業服務企業,造成物業管理收費難的原因是多方面的,如：物業服務企業服務質量不到位；規劃建設環節遺留問題,業主存在僥幸心理；國家法律不完善、政策落實不到位等等。另外,物業管理收費還存在不規范行為。盡管國家頒發了《物業服務收費管理辦法》,但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,當地收費標準又不見出臺,服務收費沒有做到有章可循,由此導致物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應。4、業主委員會作用未完全發揮作用由于業主大會和業主委員會組織建立難度大、業主委員會運作缺乏經費保障、業主委員會的人員素質得不到保障、對業主委員會缺乏有效的監督等原因,導致多數業主委員會的運作效率比較低,有效作用發揮不夠,少數業主委員會行為尚不規范,有亂作為情況。業主委員會作為業主自治組織,形式松散、責任重大,未能與物業管理的發展同步成長起來,業主自我管理、自我約束機制尚未形成。5、物業管理的招投標市場運行機制不完善當前全國各地大城市基本建立物業管理招投標市場,開展了一些物業管理項目招投標。但從實際效果及外界反映,并未達到國家頒布的《招投標法》的目的。主要表現在：物業管理招投標普及率不高,行政領導、企業單位干預大；物業管理投標市場化程度不足,暗箱操作,壓價不正當競爭時有發生；招投標投入的人力、物力、財力太多、成本太高,對微利服務企業壓力過大,企業缺乏積極性；物業管理招投標示范文本缺乏,一些單位不規范定位,使物管招投標缺乏公平、公正性。

中國物業管理行業未來發展的趨勢

1、本行業發展的必然趨勢,但許多地方的物業服務普遍存在監督缺失、質量無法保證,出了問題物業服務公司與外包單位互相推諉,逃避責任；專業化市場的培育、專業機構的成長也需要很長一段時間。綜上所述,未來一段時間內,將是一體化與專業化并存的局面。2、服務由粗放式向菜單服務轉變、由單一服務進入到設施管理隨著人們生活水平的提高和物業管理意識的增強,人們對物業管理提出了更高的要求,菜單式服務應運而生,這種方式擴大了業主的自主選擇權,業主可以按照個人的需要和承受能力選擇服務項目,物業服務也將更為人性化、個性化,并且隨著設施管理傳到中國,未來中國的物業管理也將步入設施管理時代。3、物業管理師開考,準入制度實施對我國物業管理的影響物業管理師制度對我國未來物業管理模式影響：品牌企業將高度重視物業管理隊伍的人數和質量；物業管理師可以注冊物業管理公司,擔任企業領導；物業管理師作為職業經理人,接受物業管理企業的雇傭,從事專業物業管理活動；物業管理師可以以自由人的身份,合伙注冊“物業管理師事務所”；物業管理師可以專業人士的身份,受雇于業主委員會。4、《物權法》實施將會出現業主大會資質管理,并從社會上聘請專業化公司實行管理從2007年3月通過的《物權法》第八十一條第一款“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理“的規定可以看出法律既允許業主自行管理也允許委托物業服務企業或其他管理人管理,這就會產生不同的管理現象業。主通過業主大會和業委會委托各專業公司管理,也可將物業管理委托給小區內擁有物業管理相應職業資格的業主進行管理。當然,還可將各項管理服務委托給專業物業管理公司。5、政府將會進一步加強對物業管理規范和引導,品牌化、專業化特色服務凸顯物業管理是城市管理中的重要組成部分,它關系千家萬戶的切身利益,關系到社會的穩定、公共物業安全、秩序以及城市的發展。而物業服務公司又是一個的特殊的民事主體,它一方面根據服務合同對業主提供相應的公共服務,另一方面還擔負著對公共物業安全及秩序進行監管的職能,而且是全體業主所應承擔的社會責任在法律意義上的一種轉換。業主與物業管理服務公司也不可能獨立處置或面對因這種公共管理而產生的關系或后果,政府不可能也不應該置身干事外。政府應利用法律規范與行政監督等方式推動物業管理沿正確方向發展。通過立法明確雙方的權利與義務,加強對業主委員會、物業管理企業以及物業使用與維護的監督和管理。這樣物業服務企業在發展中將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變,這就驅使一些物業管理服務企業向品牌化企業的方向發展,品牌就變成了企業爭奪市場的重要手段。以品牌爭客戶的時代到來,將使物業服務企業合小為大,合弱為強,做響品牌,形成一批骨干企業,引領行業發展。綜上所述,我國物業管理行業自1981年誕生以來,取得了有目共睹的成績,對社會、經濟、環境作出了突出的貢獻,在我們的生活中扮演著越來越重要的角色。但不可否認,物業管理發展道路上還存在著方方面面的問題,制約著行業獲得更大的突破與發展。但這是在中國市場經濟發展過程中出現的問題,是前進中產生的,隨著中國經濟的發展,社會的進步,人們思想道德與法治水平的提高,這些問題必將會得以解決,中國物業管理行業將不斷發展壯大,進入良性的可持續發展的狀態,成為國民經濟中的“朝陽行業”。

一、物業管理概述

(一)物業管理的含義

從廣義上講，物業管理包含物業管理法律、法規，物業公司的服務活動以及房地產發展、租賃、銷售及售租后服務等內容。從狹義上講，是指專業化的物業管理企業受物業所有人(即業主)或其承租人的委托，以商業經營形式，運用現代管理手段和先進的維修養護技術，對房屋及其相關設施、居住環境、安全保衛等進行專業化維護和管理，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值。物業公司的服務活動包含樓宇的維修及相關機電設備和公共設施的管護、安全保衛、清潔衛生、綠化等內容。我們通常所說的物業管理，指的是狹義上的物業管理，即物業公司的服務活動，強調的是服務。它具有以下特點：

1.物業管理的對象是完整的物業，指己建成、驗收合格、己投入或即將投入使用的物業。其管理規模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位的大型物業。

2.物業管理服務的對象是人，即物業使用人，包括業主、同住人、承租人和實際使用物業的其他人。

3.物業公司與業主是雇用關系。業主是雇主，物業公司是被雇用者。

從1981年3月深圳成立全國第一家物業管理公司開始，20多年來，物業管理在我國已取得了很大的發展。物業管理作為一種新興行業已初露端倪，其行業地位正在逐步上升。目前在物業管理市場化成熟度最高的深圳，物業管理的品牌已初步形成，物業管理的品牌時代已基本到來。就全國而言，全國性的物業管理品牌雖然尚未完全形成，物業管理的品牌時代尚未到來，但它卻以加速度方式進行快速演進。預計再過10年，全國性的物業管理品牌格局就會形成，全國性的物業管理品牌時代就會到來。

項目管理者聯盟文章

一、中國物業管理走品牌化發展之路是物業管理發展的必然趨勢項目經理博客

1．物業管理市場化將促使物業管理走向品牌化發展的道路項目管理者聯盟文章

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物業管理從原來的住房福利化管理轉向社會化、專業化和市場化管理，其最終本質和結果就是進行市場化管理，也就是要利用市場經濟要素對物業管理資源進行優化配置，從而形成最佳的社會效益、環境效益和經濟效益。實行物業管理市場化，必定要引入市場競爭機制，通過激烈的市場競爭促使企業優勝劣汰，逐步形成品牌化企業，促進物業管理企業走向品牌化發展的道路。一般情況下，市場經濟的最終結果就是企業發展的品牌化，物業管理企業當然也不例外。

——在美佳物業偉柏花園管理處的實習報告

今年一月十八日下午開始，我在美佳物業偉柏花園進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

我所實習的美佳物業管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業。偉柏花園是其所管轄的物業管理項目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業管理有關工作的特點、方式、運作規律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

一、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業。

嚴把員工招聘關。美佳物業在招聘管理人員須畢業于物業管理專業；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。

1我國物業管理面臨的主要問題

就像買電器一定關心保修一樣，物業管理作為商品房售后服務的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業管理在實際工作中，其市場現狀難以令人滿意，存在的問題主要表現為：

（1）物業管理發展不平衡。

由于對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前我國的物業管理，覆蓋仍然偏小。據統計，到2000年底，全國實有房屋建筑面積836465萬平方米，實行物業管理的102035.68萬平方米，實行物業管理率僅為12.2%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。

（2）專業人才的匱乏影響著物業管理行業向高水平、深層次發展。

物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，他們缺乏專門的知識和系統的培訓，勝任單一普遍崗位工作的人才多，勝任多個崗位工作的復合型人才少；初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。大家漸漸認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習法律、經營、心理學等多門學科，為了行業的高質量發展，人才的培訓和培養勢在必行。

編者按：本文主要從我國物業管理現狀；物業管理的發展對策進行論述。其中，主要包括：業主管理委員會與物業管理公司之間的矛盾、業主與物業管理公司的效用目標不一致、物業公司雖然到處說自己虧損嚴重、開發商遺留問題多、物業服務收費難無時無刻不在困擾著物業管理企業的生存和發展、物業管理市場化程度低、物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養、貫徹落實《物業管理條例》,出臺配套法規、加強員工培訓,全面提高從業人員素質、逐步提高物業管理的科技含量,促進行業的可持續性發展、我國入世為物業管理提供了新的發展機遇等，具體請詳見。

內容摘要:目前,物業管理在我國取得了一定的成績,但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業管理的方方面面,物業管理公司應認真分析這些困難產生的深層原因,努力找出適合我國物業管理發展的新路子,擺脫困境。

關鍵詞:物業管理困難發展對策

多年來,我國的物業管理從無到有,從有到盛,物業管理的隊伍覆蓋面逐步擴大,管理的水平不斷提高。但在深入發展的過程中,物業管理行業面臨著很多困難,給行業發展帶來了阻礙。

一、我國物業管理現狀

業主管理委員會與物業管理公司之間的矛盾。業主管理委員會在物業管理中占重要地位,然而由于我國目前有關物業管理的法規對業委會權利義務運行未做明確規定,導致業委會的運作困難和操作的不規范。而且業委會的成員又有各自的利益,他們可能因為私利,在物業管理中發揮的效用難以定奪。原因在于,業主與物業管理公司的效用目標不一致。因此,在爭論物業管理諸多問題時,更應該重視在源頭上重視業主委員會的建設。否則,它根本代表不了業主的利益,不可能對物業公司實施有效監督。當物業管理公司和業主有矛盾時,難以力求公正,混亂局面很難避免。