物業管理發展趨勢研究論文

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[摘要］本文結合物業管理發展的現狀、趨勢對重慶物業管理十年發展歷程作了簡要的回顧和總結，并對物業管理行業在價值、地位、作用等方面的發展趨勢，進行了分析和預測。認為物業管理將得到社會的進一步重視和認同，物業管理行業發展更加建康、規范、有序，成為發展勢頭強勁的新興產業。

[關鍵詞］物業管理發展階段趨勢展望

重慶物業管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的不斷深化，以及房地產業的迅速發展，住宅商品化和產權多元化格局的形成，促使物業管理快速進入社會經濟生話，并得到了迅猛的發展，成為社區建設、城市管理和國民經濟發展不可或缺的重要組成部分。在市場經濟條件下，重慶物業管理運作正趨向規范化、社會化、專業化、市場化的方向發展，管理的內涵更加豐富，外延更加寬廣。

21世紀是中國經濟實力急劇增長的世紀，也是中國物業管理行業適應新形勢的需要，不斷完善、加速發展的世紀。為了進一步總結經驗、提高物業管理水平，實現“三年打基礎，五年跨入全國物業管理先進行列和“五個突破”的目標，下面就重慶物業管理10年的發展歷程作簡要的回顧和總結。

一、重慶物業管理經歷了從無到有，從不規則到規范，從單一管理服務到全方位經營服務的發展階段

（一）1991年至1998年，是重慶物業管理探索起步階段

1991年重慶第一家物業管理公司-重慶房地綜合開發公司物業管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實行40多年的福利型行政性房屋管理的計劃經濟模式，相繼在文化街小區、龍溪鎮小區、南坪小區、學田灣小區，實施物業綜合性專業化管理，并推行有償服務，標志著重慶物業管理的誕生，邁出了重慶物業管理的第一步。

1992年以后，一些外商投資企業相繼來重慶開發房地產，并組建物業管理公司管理其所開發的物業，這些企業帶來了國外及香港、沿海地區物業管理的經驗和模式，對重慶市物業管理的發展產生了一定影響和啟發。特別是1994年建設部33號令《城市新建住宅小區管理辦法》頒布實施后，隨著大量新建住宅和商業樓宇建成并交付使用、管理，物業管理所具有的多功能、全方位的服務和管理作用，逐漸被人們所認識和接受，社會對物業管理的需求，促進了重慶市物業管理企業的發展。1995年重慶市建委對物業管理從業人員逐步進行崗位培訓，實施持證上崗，提高了物業管理人員的專業素質。1996年深圳國貿物業管理公司來重慶，組建成立了重慶深國貿物業管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業管理的先進方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規范的錦繡山莊、建設路小區、桂花園小區被評為“四川省優秀住宅小區”、桂花園小區還同時獲得“全國城市物業管理優秀小區”的稱號；1997年，加州花園獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，至1998年2月，重慶市物業管理企業已達105家，顯示出重慶物業管理迅速發展的態勢。

（二）1998年至2001年是重慶物業管理快速發展階段

1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業管理的行政主管部門，重慶物業管理開始步入規范、快速發展的軌道。其主要的特點表現為：

l、設置行政管理機構，規范企業行為、提高管理水平

為加強對行業的宏觀指導和管理，重慶市、縣（市）、區各級政府主管部門，相繼設置物業處或物業科專司物業管理工作，市國土房管局在管理全市物業管理過程中重點抓了以下工作：一是整頓市場秩序，對全市物業管理企業重新進行資質審查和注冊登記，以保證合法企業的權益；二是提高人員素質，對全市物業管理企業部門經理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓工作；三是以評促建，積極組織開展創建市級、國家級優秀（示范）住宅小區（大廈、工業區）的達標考評活動，引導物業管理上規模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個物管項目，參加國家建設部組織的考評驗收，其中：錦繡山莊獲全國城市物業管理示范住宅小區稱號；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優秀住宅小區稱號。

2、加強法規建設、奠定物業管理生存與發展的法制基礎

為進一步規范企業行為，建立較為完善的政策法規體系，重慶市加快了物業管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業管理辦法》，并相繼出臺了《重慶市物業管理資質管理規定》、《重慶市城市物業管理收費實施辦法》、《重慶市物業管理優秀住宅小區（大廈）考評暫行辦法》、《重慶市業主委員會實施辦法》等法規、文件和物業管理服務合同、業主公約、業主委員會章程等示范文本。這些政策、法規、規章及辦法的制訂與實施，使物業管理企業能夠按照較為完善的市場規則去依法管理和運作，對引導、規范、促進重慶市物業管理行業健康、快速、穩定的發展，起到了重要的保障作用。

3、成立物業管理協會、增強行業發展動力

1998年11月20日重慶市物業管理協會（社團組織）宣告成立，協會在市民政局的監督管理和市國土房管局的業務指導下，重點開展了以下工作：一是大力協助、主動配合政府主管部門研究行業發展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業外部環境，較好地發揮了政府與企業之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強行業建設，積極組織制定、實施行規行約，建立自律機制、規范企業行為，協調重慶物業管理市場，促進行業健康、有序發展；三是創辦行業會刊——《重慶物業管理》（雙月刊），大力開展物業管理理論研討，積極宣傳政策、法規，及時反映物業管理企業的呼聲和業主需求，傳遞物業管理信息、展示行業風貌與動向，樹立行業形象，為行業發展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進地區的物業管理差距，認真組織業內人員赴國內外參觀考察，學習借鑒國外及我國沿海城市物業管理的先進經驗，積極開展專題講座、沙龍論壇，進行理論研討，提高物業管理人員的理論水平和業務素質。

4、重視專業理論研究、建立人才培養基地

物業管理的發展，離不開系統理論的指導，重視并加強物業管理經驗的總結交流和物業管理理論的應用性研究，是重慶物業管理發展的顯著特點。近年來，重慶物業管理協會組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達的《重慶市物業管理發展趨勢與對策研究》科研課題；合作完成了《舊城區物業管理運作機制研究》并獲重慶市國土房管局2000年度科技成果二等獎；與軟件公司共同開發了《重慶市物業管理數字化信息系統》應用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業管理手冊》正式發行。此外，《舊城區實施物業管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國住宅發展論壇論文集，以及《中國房地產》、《中國房地信息》、《中外房地產導報》、《重慶大學學報》、《重慶物業管理》等學術刊物上。

在注重理論學習、研究的同時，物業管理協會加強了對物業管理專業人才的培訓、培養工作，除依托重慶房地產業培訓中心開展對全市物管企業部門經理進行上崗培訓，提高行業整體素質外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業管理人才培養基地。目前，重慶大學、西南師大已開設有含物業管理的工程碩士和物業管理研究生課程進修班。重慶大學、三峽聯大物業管理學院、重慶工學院、重慶石油高等專科學校等一批大專院校，相繼開設了本科及大專學歷的物業管理專業。重慶市物業管理協會、重慶大正物業管理有限公司、渝開發物業公司、深國貿物業管理有限公司等企業還與在渝高校就實施以職業技術教育培養為中心的教學模式，達成了產學合作意向，并共同建立物業管理專業的實習基地，共同培養既具有良好職業道德，又有管理才能的應用型物業管理人才，使學生畢業后能更好地服務于企業，滿足物業管理日趨發展對專業人才的迫切需要，探索出提高物業管理水平與專業人才培養相結合的同步發展模式。

5、物業管理企業發展迅速、品牌企業脫穎而出

重慶物業管理經過10年的發展，無論是從量還是從質都顯示出了一定的規模和檔次。到目前，全市物業管理企業從過去105家，發展到677家，其中：一級資質企業62家、二級資質企業230家、三級資質企業385家；從業人員達4萬多人，實施物業管理面積達5500多萬平方米；有3個住宅小區、大廈榮獲“全國城市物業管理示范小區（大廈）”稱號；8個住宅小區、大廈榮獲“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈）”稱號；6個住宅小區、工業區、大廈榮獲“重慶市物業管理示范住宅小區（工業區、大廈）”稱號；21個住宅小區、大廈、工業區榮獲“重慶市物業管理優秀住宅小區（工業區、大廈）”稱號；有20多家物業管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國際質量體系認證。涌現了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達、渝開發、深國貿、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經濟技術開發區、天驕、紳帝、康達、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務質量好的物業管理知名企業。這些公司創出了企業品牌，為提升重慶物業管理的社會形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業管理行業發展的中堅力量。

6、積極引導、加強管理，推進重慶物業管理的全面發展

1999年，重慶市國土房管局提出“三年打基礎、五年跨入全國物業管理先進行業”的目標規劃。2000年4月14日，市國土房管局組織召開第一次全市物業管理經驗交流會，14家優秀物管企業在會上作了經驗介紹。2000年11月28日，重慶市物業管理協會召開第三次會員大會，重慶市副市長陳際瓦到會并作了“重視物業管理工作，提高人民居住質量”的發言，市國土房管局副局長尤世程在大會上總結了我市物業管理近幾年的發展情況，提出2001年物業管理工作的思路和意見：一是要繼續加強物業管理的法制建設，爭取盡快出臺《重慶市物業管理條例》、《重慶市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《重慶市物業管理項目招投標管理辦法》第三部法規，重新修訂《重慶市物業管理企業資質管理規定》；二是開展十優物業管理企業評選活動；三是搞好調查研究，重點開好三個片區物業管理工作會；四是開展物業管理基礎理論研究，推進物業管理事業健康發展；五是在“物業管理地域、物業管理類型、物業管理方式及服務、業主委員會的規范和建立、行業監管措施”等五個方面力爭實現新的突破，以推進重慶物業管理的全面發展。

二、重慶物業管理發展趨勢展望

經過近十年的探索和實踐，重慶物業管理已打下了堅實的發展基礎，初步形成前景廣闊、充滿生機，最具發展潛力的新興行業。在新的世紀里，如何把握物業管理發展的趨勢和走向，滿足社會經濟和城市建設的發展以及廣大市民對物業管理的需求，在開拓、創新、進取的旗幟下，創造出更加輝煌的業績，是物業管理行業值得深思和探索的問題。根據重慶的現狀與事物發展的基本規律，行業的未來發展將會呈現以下趨勢。

（一）物業管理價值的認識將不斷深化

1、物業的資產價值得以充分體現隨著對物業維護、修理為內容的工程技術管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業設備設施正常運行時間，減少和避免物業不應有的損失和費用支出，延長物業的壽命周期。另一方面，良好的物業管理品質、優美的人文環境將大力提升小區（大廈）的知名度和形象，增加物業的無形資產，從而實現保值、增值的目的使物業的資產價值得以充分體現。

2、物業的環境價值日趨重要

近幾年的經濟發展已使人們認識到，把經濟的發展與生態環境的保護聯系起來同步發展，是保持經濟長期、持續增長的唯一途徑。物業管理對市政建設、城市形象維護和環境的改善，將起到重要的支撐作用。優美的居住環境，已成為人們改變居住現狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業環境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環境的住宅小區將充滿生機。

3、物業管理的社會價值備受重視

由于物業管理具有多功能、全方位的管理服務特點，因而對社區的管理和社區精神文明建設具有不可替代的作用。隨著城市建設步伐加快，小區數量不斷增多，政府對社區建設也日益重視，物業管理在社區文化、社會治安和培養健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發展空間。

4、物業管理費用以價值規律為評價核心

隨著國民經濟的發展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發生變化。由于物業管理的企業行為日趨規范、物業管理市場日漸成熟，人們對物業管理價值的認識、評價也更加科學和全面。物業管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質量水平按價值規律全面確定，不再單純以經濟成本作為物管費用收取的評價基礎。物業管理費用收取市場化，必然帶來物業管理價值的回歸，有利于維護企業的經濟利益，促進行業的良性發展。

5、服務管理向經營管理轉變，提高企業盈利水平

為了更好適應物業管理市場發展的要求，增強競爭能力，提高經濟效益，企業將實現由服務管理型向經營管理型的轉變，并樹立現代經營管理理念，制定正確的經營策略，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業自我積累、自我發展的需要，在行業可持續發展下，使企業利潤率不斷增長。

（二）物業管理在國民經濟發展中的地位得到增強

l、物業管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同

物業管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內容、服務質量等方面都有別于傳統的房屋管理。在房產管理由傳統的福利型行政性管理方式向現代經營型服務性管理方式轉變的推動下，受托管理的物業面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業形象等多方面的共同作用，社會對物業管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業的影響。

2、物業管理成為城市管理、社區建設的重要組成部分

隨著我國經濟管理由計劃經濟體制向市場經濟體制逐步轉軌，政府工作的重點也由直接插手企業經營管理，轉變為向投資者、企業營造良好的投資環境以促進經濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態環境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區經濟可持續增長的基本要求之一。由于物業管理具有社區、環境建設和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區建設的最重要組成部分。

3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發展勢頭強勁的新興產業

由于物業管理是房產管理由傳統的計劃經濟模式向市場經濟體制轉換的必然產物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內退出，改由適應市場經濟運行規律和城市發展的物業管理體制所取代。房地產管理體制改革和房地產業的迅速發展，促使物業管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業管理覆蓋率達到90％以上，物業管理類型涉及各個領域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業管理覆蓋率才為35％；據測算，2001年至2010年未來10年間，重慶物業管理覆蓋率可望達到95％以上，物業管理類型涉及面將更為寬廣，物業管理將呈現加速推進的態勢，成為發展勢頭強勁的第三產業。

4、物業管理與社會各界的關系更加協調

由于物業管理行業在我國發展時間短、速度快，專業理論學科體系建立還不完善，政策法規還不能完全適應行業發展的要求，物業管理企業與各大產業的經濟關系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關系還未理順。但是，隨著物業管理市場化進程的加快，現代企業制度的建立，物業管理企業將成為真正的法人企業，物業管理協會對行業管理的社會作用將得到增強，社區管理中的治安、水、電等行政事務管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業化公司完成；物業管理與房地產開發企業的關系，也將由傳統的“父子”關系轉變為平等競爭、關系密切的獨立法人關系。物業管理企業的經營管理活動將會得到進一步加強和發展。

（三）行業素質不斷提高、規模化經營是行業的發展方向

1、物業管理企業向規模化、品牌化方向發展

目前物業管理企業小、弱、散、差的現象普遍存在，全行業2萬多家物業管理企業中，僅有約三分之一的企業在財務上基本持平或約有盈利，而按現代企業制度建立起來的企業還不足4％。隨著物業管理招標投標工作的大力推行和物業管理市場化的發展，物業管理企業將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變，規模化經營的資產重組必然驅使物業管理企業向品牌化企業的方向發展，在有限的市場資源條件下，企業競爭將進一步加劇，勢必推動物業管理行業整體素質的提高，社會資源配置也將得到進一步的優化。

2、知識經濟時代將不斷提高物業管理的技術含量

計算機及技術的快速發展、房屋建筑所采用的大量高科技現代技術、住宅、大廈等物業設施的智能化系統，以及信息、網絡技術的普及，給物業管理帶來了革命性的發展，物業管理從勞動密集型行業向技術密集型行業轉變，使行業的科學技術水平與管理能力不斷提高，物業管理將步入一個嶄新的時代。

3、物業管理可持續發展需要高素質人才

由于物業管理是新興產業，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經濟、管理、工程等眾多門類的專業人才。隨著行業科技含量的不斷提高，以及加入世界貿易組織后所面對的市場競爭，掌握現代管理和科學技術知識的高素質人才，將成為物業管理可持續發展的重要資源。高等院校正根據行業發展的需要，培養物業管理專業人才，行業的不斷發展也將為高層次人才提供廣闊的發展空間。

4、“以人為本”，提升居住環境的文化品位

人們在滿足了物質需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是要對業主提供多方位的服務，滿足業主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優美的人文和居住環境使業主產生對物業管理的認同，以贏得業主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業公司為營造小區、大廈的人文環境特色而不斷努力。

（四）物業管理行業發展更加建康、規范、有序

1、物業管理行業政策體系趨向完善

任何產業的最初發展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經濟政策。由于物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的的地位與作用，政府將繼續為扶持行業的發展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業管理政策體系。

2、物業管理行業法規體系逐漸形成

物業管理的發展需要成熟的行業法規、條例為基礎。盡管各地相應出臺了各項配套法規對規范物業管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規、條例已落后于物業管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業管理的發展。加大物業管理的立法力度，使行業發展有法可依，這不僅是企業的呼聲，國家有關部門也正在進行《物業管理條例》等法律、法規的制定和立法研究，那些一時無法適應新形勢發展要求的法規和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系將逐漸形成。

3、從嚴審查資質條件、嚴格市場準人

物業管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業的目光，近幾年物業管理企業增長迅猛，但發展參差不齊，個別企業的物業管理面積明顯不足，如重慶市677家物業管理企業，僅管理5000多萬平方米物業，平均每個企業管理物業不足10萬平方米，而最大的企業也只管理200萬平方米左右。由于一些企業規模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業管理招標投標工作外，還將抓好企業資質審查管理和從業人員職業資格認證工作，嚴把市場準入關。

4、行業自我管理、自我約束的自律意識增強

隨著國民經濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業的行政干預和指導，行業協會作為政府與企業的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監督、管理企業的職能。協會履行政府部分轉移職能后將會發揮更大的作用，行業的自律管理將會得到進一步增強，行規、行約將會顯示出更大的作用。

5、業主委員會的建設與運作趨向規范

目前，重慶多數小區、大廈還未成立業主委員會，使業主難以有組織的參與管理和表達對物業管理的看法，委托管理與受托管理的責、權、利關系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。行業主管部門根據物業管理的需要對業主委員會的建設會更加重視，從而使業主、業主委員會與物業管理的法律關系更趨明確，以推動和實現業主委員會建設與運作的規范化。