物業(yè)發(fā)展論文：城市物業(yè)監(jiān)管的途徑透析

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本文作者：黃闖工作單位：南陽師范學院

城市社區(qū)物業(yè)管理行政化的主要原因

1.社區(qū)業(yè)主缺乏合作能力導致集體行動困境社區(qū)物業(yè)管理的強勢行政化行為是與社區(qū)業(yè)主的弱勢地位相對而言的。社區(qū)業(yè)主之所以處于一種相對弱勢地位，則是由于社區(qū)物業(yè)管理方與社區(qū)業(yè)主之間地位的非對等性，與組織化的物業(yè)管理方的強勢行為相比，缺乏共同體意識的原子化社區(qū)居民則處于一種相對弱勢地位。一方面由于社區(qū)居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無法對社區(qū)物業(yè)的行政化行為進行有效的監(jiān)督。另一方面社區(qū)居民即使能夠合作，但在合作的過程中也容易產(chǎn)生搭便車的問題導致集體行動的困境。正如美國學者曼瑟爾•奧爾森所說，“如果一個集團中所有個人在實現(xiàn)了集團目標后都能夠獲利，由此也不能推出他們會采取行動以實現(xiàn)那一目標，……有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現(xiàn)他們共同的或集團的利益”[4](P2)。對于社區(qū)物業(yè)管理方的行為直接損害了社區(qū)業(yè)主利益，社區(qū)居民很難形成合力共同維護其利益。因為在多元產(chǎn)權(quán)構(gòu)成的利益共同體中，成員越多、規(guī)模越大，每個委托人分享的份額就越小，多元產(chǎn)權(quán)主體搭便車的傾向就越嚴重，一旦出現(xiàn)搭便車的個體行為，就會帶來群體共同意志的瓦解和集體行動邏輯的混亂。除非一個群體中人數(shù)相當少，或者除非存在著強制或其他某種特別手段以促使個人為他們的共同利益行動，否則理性的、尋求自身利益的個人將不會為實現(xiàn)他們共同的或群體的利益而采取行動。[5](P106)如果社區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進一步強化了物業(yè)管理方的行政化行為。2.社區(qū)居民需求多元化導致社區(qū)利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進，現(xiàn)在城市的物業(yè)小區(qū)都是由不同社會地位、不同工作單位、不同工作性質(zhì)的異質(zhì)性社會成員構(gòu)成，社區(qū)居民的需求更加多元化，他們對社區(qū)共同利益的認知和保護能力也是不同的，因此在面臨著社區(qū)物業(yè)管理方不當行為時的反應也有所不同的。一方面，社區(qū)業(yè)主購房住房的動機是多元的。社區(qū)業(yè)主購買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區(qū)居民購房的動機不同導致社區(qū)居民很難建立起相似的共同利益。對于居住在社區(qū)里暫時租客與長期使用者，以及自住業(yè)主與投資業(yè)主來說對社區(qū)利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區(qū)內(nèi)的真正業(yè)主才會關(guān)心社區(qū)的公共利益。另一方面，社區(qū)居民收入水平不同。收入水平的分化導致對于社區(qū)提供服務(wù)的需求也是多元的，對于收入水平較高的群體由于喜歡高品質(zhì)的生活，能夠承擔較高的收費；而對于收入較低的群體來說則喜歡收費較低的服務(wù)項目。社區(qū)內(nèi)不同群體利益的分化已經(jīng)是一個不容忽視的事實，社區(qū)內(nèi)居民行為取向的多元化無助于遏制物業(yè)的行政化。3.社區(qū)物業(yè)產(chǎn)生過程異化社區(qū)物業(yè)關(guān)系的運行邏輯是，城市居民向房地產(chǎn)開發(fā)商購房后成為業(yè)主，通過召開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)主委員會作為自己的自治機構(gòu)，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司向業(yè)主提供各種物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則需要付費來購買物業(yè)管理服務(wù)。也即說社區(qū)物業(yè)管理應該是社區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定聘用，而實際上社區(qū)業(yè)主以及業(yè)主委員會很難對其施加任何的影響。[6]因為大多數(shù)情況下物業(yè)管理方作為一個既定的事實而存在被社區(qū)業(yè)主所接受，從一開始就確定了業(yè)主和服務(wù)方之間的不平等關(guān)系。[7]在現(xiàn)行制度安排下,一旦購房者決定購買開發(fā)商的房屋,他個人就已經(jīng)同意接受了開發(fā)商主導的物業(yè)服務(wù)。[8]因為根據(jù)2007年修訂的《物業(yè)管理條例》第三章第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這里看似在保護業(yè)主的權(quán)利，其實也在一定程度上限制了業(yè)主選擇物業(yè)的自主權(quán)，只能被動接受社區(qū)物業(yè)管理提前存在和介入社區(qū)管理的既定事實。這也使得部分根本就不具有任何資質(zhì)的物業(yè)管理公司堂而皇之的作為一個既定事實對社區(qū)物業(yè)進行管理，進而在心理上強化了其處于強勢地位的事實。4.政府及相關(guān)部門監(jiān)督管理職能缺失社區(qū)物業(yè)管理行政化的一個重要的誘因在于政府及相關(guān)部門職能的缺位，政府及相關(guān)部門并沒有對社區(qū)物業(yè)管理中的不當行為進行有效的監(jiān)督管理。在社會轉(zhuǎn)型過程中國家、市場、社會三者之間權(quán)力再分配的不對稱性決定了社區(qū)物業(yè)關(guān)系中的權(quán)力博弈是力量對比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關(guān)職能部門的監(jiān)督管理對社區(qū)的和諧發(fā)展顯得異常重要。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門的職責是對房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)進行行業(yè)管理和監(jiān)督。而在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場亂象頻出沒有能夠有效治理的情況下，政府并沒有動力去監(jiān)管基層社區(qū)的物業(yè)管理的一系列不規(guī)范行為。[9]由于物業(yè)管理公司并非純粹的市場化運作，而是摻雜著一些行政部門和利益集團的利益，導致相關(guān)政府主管部門并沒有能夠及時糾正問題，相反由于其縱容行為進一步強化了社區(qū)管理方的行政化行為。雖然小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識在不斷高漲，維權(quán)行為不斷出現(xiàn)，但是如果每一次正當?shù)木S權(quán)行為得不到政府的積極參與支持，維權(quán)行為就很難得到好的社會效果。如果政府部門能夠及時糾正社區(qū)管理中存在的不當行為以及對于社區(qū)居民反應的問題能夠及時回應，就能弱化物業(yè)管理方的權(quán)力過大等行政化行為，減少社區(qū)范圍內(nèi)的各種糾紛，構(gòu)建良好的社區(qū)公共秩序。

促進城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的對策

社區(qū)物業(yè)管理作為社會化、市場化的管理行為，對于城市住宅小區(qū)的日常管理和維護，對于改善人居環(huán)境、穩(wěn)定社會治安、促進和諧社會建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用。但在管理過程中存在的行政化管理行為，不但與我國基層社會管理機制創(chuàng)新背道而馳，而且還影響了社區(qū)物業(yè)治理的績效，導致社區(qū)業(yè)主無法享受基本公共服務(wù)，降低了社區(qū)居民的滿意度，甚至導致各種群體性事件的發(fā)生。因此必須采取有效的措施化解社區(qū)物業(yè)管理中的行政化傾向，維護社區(qū)業(yè)主利益，促進基層社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。1.建立和完善城市基層社區(qū)自治組織在城市基層社區(qū)管理范圍內(nèi)主要存在兩大社區(qū)自治組織，社區(qū)業(yè)主委員會和居民委員會，它們作為基層社區(qū)自我管理自我教育自我服務(wù)的自治組織，可以部分消減物業(yè)公司與社區(qū)業(yè)主之間權(quán)力的非對稱性，對于基層社區(qū)物業(yè)管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當前社區(qū)業(yè)委會和居委會面臨著一系列的困境導致其并沒有能夠發(fā)揮其應該具有的功能。對于業(yè)主委員會來說，它們面臨的問題有：首先，在部分的物業(yè)小區(qū)內(nèi)，根本就不存在業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區(qū)物業(yè)和相關(guān)部門的支持，社區(qū)業(yè)委會的成立將是一個漫長的過程。其次，業(yè)主委員會的日常運轉(zhuǎn)增加了社區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟負擔。業(yè)委會作為業(yè)主們的自治組織，其日常運轉(zhuǎn)經(jīng)費來源于全體業(yè)主的繳費，這無疑增加了業(yè)主的經(jīng)濟壓力。如果業(yè)主不愿意繳納費用，業(yè)委會則根本無法正常運轉(zhuǎn)。再者，即使存在業(yè)委會，但業(yè)委會內(nèi)部利益的分化可能導致其根本不能維護業(yè)主的共同利益。因為業(yè)主和業(yè)主委員會是一種委托關(guān)系，在這種關(guān)系模式下，由于信息不對稱，委托人難以對人的行為決策進行全面的、徹底的監(jiān)督和約束，于是就存在一個人的“道德風險”問題。而且，在一個社區(qū)內(nèi)有諸多的業(yè)主，業(yè)主委員會在履行職責的過程中，其所有權(quán)的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務(wù)處理過程中，就很容易出現(xiàn)利益上的紛爭。[10]正如有關(guān)的研究顯示，當前業(yè)主委員會存在五大難題：業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會籌建難、正常運作難、司法維權(quán)難以及對業(yè)主委員會及其成員監(jiān)督難。[11](P295-300)所以在當前的現(xiàn)實困境下，為了減少社區(qū)物業(yè)管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區(qū)業(yè)主委員會的同時，可以通過不斷完善社區(qū)居民委員會的功能消解社區(qū)物業(yè)管理方的利益沖動。因為社區(qū)居民委員會作為一個既定的維護社區(qū)居民利益的組織具有較強的合法性和權(quán)威性，其具有足夠的權(quán)威能夠協(xié)調(diào)社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)管理方之間的糾紛，維護社區(qū)各方的利益。當然社區(qū)自治組織的存在并不是一個與社區(qū)物業(yè)管理公司的對立性存在，而是通過多元合作式的治理共同維護社區(qū)相關(guān)利益方的利益，維護社區(qū)物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。2.加強城市物業(yè)社區(qū)共同體意識建設(shè)社區(qū)本應是居民的生活共同體，本應是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會地位、教育和職業(yè)經(jīng)歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識。[12]因此加強物業(yè)社區(qū)共同體精神建設(shè)，增強社區(qū)居民的認同感是促進社區(qū)物業(yè)良性發(fā)展的重要措施。一方面需要增強社區(qū)業(yè)主的主體性意識。物業(yè)小區(qū)是業(yè)主的小區(qū)而不是物業(yè)公司的小區(qū)，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導者和物業(yè)服務(wù)的消費者，并通過業(yè)主大會行使物業(yè)管理的權(quán)利。[13]另一方面需要加強社區(qū)居民之間的互動和參與，增強社區(qū)居民之間的了解和信任，構(gòu)建具有社區(qū)特色的社區(qū)文化，增強社區(qū)居民之間的認同感和歸屬感，最終使得居民小區(qū)真正成為親密無間、守望相助、出入相友的和諧物業(yè)小區(qū)。3.加強政府及相關(guān)部門在社區(qū)物業(yè)治理中的責任首先，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的準入資格和退出機制。一方面要完善社區(qū)物業(yè)的準入機制，加強社區(qū)物業(yè)管理人員隊伍建設(shè)，提升社區(qū)物業(yè)管理人員素質(zhì)。對于沒有物質(zhì)管理資質(zhì)的企業(yè)在社區(qū)中的存在，相關(guān)部門應該采取嚴查的方式禁止其進入。另一方面要完善社區(qū)物業(yè)退出機制。如果社區(qū)物業(yè)管理中存在一系列不規(guī)范的行為而且不能及時更改就要取消其相關(guān)的資質(zhì)。其次，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者權(quán)力，加強對社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管。雖然社區(qū)居民有著強烈的社區(qū)物業(yè)管理需求，但由于社區(qū)物業(yè)管理方不當?shù)墓芾矸?wù)行為弱化了社區(qū)居民的物業(yè)需求，而且導致物業(yè)和業(yè)主在許多情況下成了勢不兩立的對立面。因此為了社區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，政府及其相關(guān)部門要規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的權(quán)力，加強對社區(qū)物業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費行為。而且由于社區(qū)物業(yè)管理是一個低技術(shù)含量的低端行業(yè)，其所需的勞動力并非高端人才，這就決定了物業(yè)管理的人工成本是低廉的，物業(yè)管理不能是也不能被允許是暴利的行業(yè)，[14]因此，政府要嚴格禁止社區(qū)物業(yè)管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區(qū)物業(yè)居民的利益訴求表達渠道，充分發(fā)揮居民委員會在社區(qū)物業(yè)管理中的監(jiān)督作用。政府及相關(guān)部門對于社區(qū)業(yè)主提出的問題應該給予及時回應，做好社區(qū)業(yè)主和社區(qū)物業(yè)管理方之間的溝通，防止問題的不斷累積導致突破業(yè)主的心理防線，增加問題解決的難度。最后，完善社區(qū)物業(yè)管理的財政稅收支持。雖然社區(qū)物業(yè)管理采取的是市場化運作方式，其在運作過程中有著強烈的經(jīng)濟利益沖動。不過由于社區(qū)物業(yè)的管理行為是一個有著明顯正外部性特征和社會效益的管理行為，正如有學者指出：實施物業(yè)管理對物業(yè)直接相關(guān)者———物業(yè)所有者(或稱業(yè)主)和房屋使用者有價值，對其他相關(guān)者也有價值。如果物業(yè)管理的投入完全由物業(yè)直接相關(guān)者承擔，其他相關(guān)者所獲得的價值便構(gòu)成了物業(yè)管理的外部性。外部性的存在，影響了物業(yè)管理投入者的積極性，進而影響物業(yè)管理的生產(chǎn)和消費循環(huán)。[15]因此，在管理的過程中為了減少其經(jīng)濟利益屬性與社會利益屬性之間的沖突，社區(qū)物業(yè)的管理行為不能等同于單純市場化行為，政府應該對其給予一定的財政稅費優(yōu)惠政策，鼓勵支持其向良性方向發(fā)展。