物業管理發展研討論文

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1我國物業管理面臨的主要問題

就像買電器一定關心保修一樣，物業管理作為商品房售后服務的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業管理在實際工作中，其市場現狀難以令人滿意，存在的問題主要表現為：

（1）物業管理發展不平衡。

由于對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前我國的物業管理，覆蓋仍然偏小。據統計，到2000年底，全國實有房屋建筑面積836465萬平方米，實行物業管理的102035.68萬平方米，實行物業管理率僅為12.2%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。

（2）專業人才的匱乏影響著物業管理行業向高水平、深層次發展。

物業管理行業發展時間較短，物業管理人才大多是從別的專業轉行過來的人員，他們缺乏專門的知識和系統的培訓，勝任單一普遍崗位工作的人才多，勝任多個崗位工作的復合型人才少；初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。大家漸漸認識到物業管理除了專業技術知識之外，還需要學習法律、經營、心理學等多門學科，為了行業的高質量發展，人才的培訓和培養勢在必行。

（3）物業管理市場建設不完善。

近些年，物業管理企業像雨后春筍般出現，但是物業管理的市場化程度仍然偏低，同行業之間缺乏公平的市場競爭機制。一方面有實力的物業管理企業難以找到項目，只能在原經營規模上艱難支持；另一方面企業想聘用自己滿意的物業管理公司卻無門路。有的雖然公開招標，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段，所有這些都影響了物業管理的健康發展。

（4）物業管理企業的經營能力不足。

目前大多數物業管理企業存在著規模效益差，發展后勁不足等問題。加之過分強調服務，使得企業忽視了經營、企業人員的自身建設，既不經常開展專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任和考核標準，使管理服務的內容、質量很難必到。隨著市場化步伐的加快，物業管理企業單純地強調管理或服務已不能適應市場發展的需求。

（5）產權人使用人參與意識差，管委會組建不及時，作用發揮的不好。

眼下，一些城市住宅小區管委會（業主委員會）組建的不及時，有的未按規定程度通過民主選舉產生，有的管委會不能代表產權人、使用人的意志作用。部分業主對物業管理的思想意識還有些滯后，對市場經濟認識不足。這也構成了阻礙物業管理健康發展的不利因素。

2物業管理健康發展的策略

針對制約物業管理健康發展的種種情況，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，使物業管理企業向著規模化、區域化、專業化的方向持續健康發展是值得我們思考和研究的重要問題。

（1）人才的選擇是物業公司生存和發展的關鍵。

一支素質高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業公司參與競爭、志在必得的信心所在。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，多學習、多取經，增強企業的競爭力；外部方面，物業管理企業必須在品牌塑造上下功夫，創立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業市場競爭，全面提升企業的知名度，為物業管理可持續發展奠定的基礎。

（2）物業管理市場必須建立公平的市場競爭機制。

招投標要求公平競爭，企業之間比管理、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優勝劣汰。這就要求行業破除保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。

（3）加快立法，健全物業管理法律、法規體系。

市場經濟是法制經濟。物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。

（4）加大物業管理的宣傳力度。

目前，在物業公司與業主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內容廣泛的優質服務，這種權利和義務的不對等的狀況不利于整個物業管理行業的健康發展。所以要加大對物業管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關心、支持物業管理。引導人們樹立正確的物業管理消費觀念，實現權利和義務對等統一。

物業管理引入我國雖然僅有20多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產、工作和生活的環境改善了。對于這個新興的行業，我們不能求全責備，而應以比較平和的態度學習科學發展觀，把握其理論實質和思想內涵，開拓創新，促進其健康成長，把物業管理工作推向一個新階段。

摘要：進入21世紀，新興行業的物業管理正從幼稚走向成熟。針對目前物業管理行業發展過程中存在的管理意識淡薄、缺乏公平競爭機制、法律法規不健全等問題，提出了物業管理行業應從培養人才、創造品牌、制定和健全制度等方面促進其健康發展。

關鍵詞：物業管理；市場競爭；健康發展