新型農村社區物業管理論文

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一、新型農村社區的特點

一是改善了居民的生活條件。“農民上樓”使治安狀況明顯改善，出行條件也得到了改變。我市規劃的新型農村社區項目向鎮區、市區靠攏，社會公共配套設施向這些社區輻射，實施集中的清掃保潔、垃圾清運、配備綠化小品和封閉式管理使居民環境衛生狀況明顯改善。二是安置了社區居民的就業。新型農村社區物業管理從業人員大多“屬地化”，注重招聘本社區人員參與物業服務，實現了小區“40、50”人員就近就業，減輕了政府就業壓力，也吸引了外地務工人員的本土就業，不同程度上緩解了“留守兒童”、“用工荒”等一系列問題。三是為物業管理市場化提供了基礎保障。新型農村社區規劃多配套了物業管理用房和社區管理用房，條件允許的社區還規劃了集體經營性用房，為專業化物業企業進駐提供了有利條件。

二、新型社區物業管理存在的問題

新型農村社區物業管理缺乏有力的政策指導，基本處于摸索管理階段，有的還處于無序狀態。

（一）各級各部門物業管理意識不強

當前，新型農村社區物業管理與加快推進新型城鎮化、拓展都市區發展空間的功能定位以及發展大勢要求，尚存明顯差距。部分市直部門、鄉鎮和工作人員對物業管理在推動新型城鎮化建設，引領“三化”協調科學發展、建設美麗和諧滎陽方面的作用和潛能認識不足，重要意義宣傳不夠，重建輕管問題突出。對物業服務企業管理和服務的職能，缺乏充分的統籌協調機制和經常性的工作機制，缺乏管理服務的針對性和統一性。

（二）村民變居民物業消費意識不強

村民長期形成的居住習慣，在短時間內難以完全扭轉。部分人的意識里，依然保留著舊有的生活方式和觀念，處于一種城鎮居民與農民不同文化交替分割狀態。對于搬進住宅新區后，每月一次的水電費繳納還能接受，對繳納物業服務費還很不適應，甚至非常抵觸，缺乏“花錢買服務”的意識。

（三）物業公共配套設施不完善

一是實際配建不健全。新型農村社區存在不同程度的基礎設施不健全情況。二是規劃配套有缺陷。多數社區一樓規劃為住房，規劃地下車棚入口坡度小，自行車都難以推下去，居民的自行車、電動車、摩托車在社區內亂停亂放，由于電動車需要充電，社區私搭電線情況嚴重。

（四）居民居住環境存在安全隱患，未能根本改善

調查中發現，多數拆遷安置社區沒有進行封閉管理，雖然居民由原先的分散居住改為上樓集中居住，有鄉鎮環衛人員定期進行垃圾清運，表面上看向城鎮化邁進了一大步。但由于沒有連續性、專業化的物業管理，缺乏及時的保潔清掃和垃圾清運，以及必要的設施配備和系統維護，小區垃圾紙袋亂飛，周邊衛生環境惡劣。

（五）實施物業管理缺乏政策指引

滎陽市2009年新型農村社區就開始建設并陸續投入使用，但一直沒有統一的指導性意見出臺，也沒有配套的服務標準、收費標準、組織建設標準、考核標準等規范性的政策指引，使新型農村社區物業管理存在無法操作、無從下手的局面。

（六）鄉鎮級政府新型農村社區物業管理負擔重

滎陽市已交付的新型農村社區中18個社區、涉及3361戶居民，由鄉鎮政府委托人員按照每度電費0.56元收取，因用電協調不到位，電力部門按照建設用電每度0.81元收取，差額部分由鄉鎮政府承擔。社區用水從地下井水抽取，但產生的電費和維護費、垃圾清運和保潔人員工資均由鄉鎮政府負擔，導致鄉鎮政府負擔過重。

三、主要對策與建議

（一）加強政策法規宣傳引導

搞好新型農村社區物業管理，是投身實踐黨的群眾路線教育活動的清晰標尺,各級各部門要加強新型農村社區物業管理相關政策法規宣傳。建議通過在電視臺或者廣播電臺設立《新型農村社區物業管理》專欄、開展便民服務進社區政策宣傳活動、印制新型農村社區物業服務手冊等方式，全面推進新型農村社區物業管理法規的逐步普及，幫助業主明確物業管理活動中的責、權、利，樹立“花錢買服務”、物業保值增值的消費理念。

（二）要設立基層社區物業管理機構

一是鄉鎮（街道）設立物業管理辦公室，形成長效有力的工作機制，為物業管理提供組織保障。明確各自轄區物業管理工作的組織、監督、協調、指導責任，設置集中辦公場所、健全工作制度、理順工作程序，暢通聯動協調、投訴受理、綜合服務渠道。二是設立社區物業服務中心，對于不具備專業化物業管理條件、業主委員會未組建成立或者業主入住戶數不足100戶的社區，由鄉鎮（街道）實施區域整合。

（三）要建立居民自我管理服務機制

對于路網拆遷安置或者合村并點社區，由鄉鎮（街道）物業管理辦公室牽頭成立業主委員會或者業主代表協調委員會，制定業主管理規約和議事規則明確工作內容和業主的管理責任，制定和公布相應的服務內容及標準，實施業主自我服務。

（四）要引導物業管理市場化運作

一是將物業管理理念引入新社區。既可自由選擇也可代管、自管、共管多種形式并駕齊驅。二是加強從業人員培訓。對全市新型農村社區物業管理服務中心和物業管理負責人進行專業培訓，提升能力素質。三是引導新型農村社區物業管理專業化。確立“政府引導、市場主導、企業運作、業主參與”的總體原則，有序組織新型農村社區引進專業物業管理公司，將新型農村社區與商品房住宅小區接軌，從而形成城鄉一體化的物業管理規范運行新機制。

（五）要完善物業管理公共配套設施

一是嚴格落實鄭州市政府關于住宅小區物業管理用房的規定要求：在新型農村社區規劃區域內，開發建設的單位應當按照不低于總建筑面積千分之四的標準，配套建設物業管理用房；總建筑面積小于2萬平方米的，按照不低于80平方米的標準配套建設。二是配套建設物業服務經營性用房。按照不低于總建筑面積千分之三的標準，配套建設經營性用房。經營性用房由物業服務企業或者物業管理組織經營使用，收益用于彌補物業服務費的不足，實現以小區養小區的良性發展局面。三是供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，要按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值，向最終分戶業主或者實際使用人收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。四是規劃配套集約型的新型農村社區。隨著我市新型農村社區建設全面推進，對于配套設施不完善的已交付新型農村社區，市財政部門應拿出相應的資金完善配套設施，滿足居民生活、娛樂、生產、醫療衛生等需求。對于已規劃正在建設的新型農村社區應調整規劃達到相應的配套標準。五是要充分考慮農村習俗。借鑒成都市新型社區成熟的建設規劃經驗，實現房屋一樓以及地下為框架結構，設立按戶為單位的車棚位置，配備可計量充電設施，方便居民電動車充電，避免私拉亂扯現象發生。規劃居民放置生產農具的位置，結合當前農村習俗，應考慮紅白事辦理的場地。隨著我國老齡化的不斷加大，還應規劃提供老年人活動中心。

（六）要建立物業管理專項資金制度

一是安排專項資金完善公共配套設施。二是對參與管理的物業企業實施獎勵。三是資金扶持社區物業服務站組建。四是實施以獎代補扶持工作。五是建立房屋專項維修資金。

（七）要建立物業管理長效機制

一是加強物業管理工作考核。將新型農村社區物業管理全覆蓋納入對鄉鎮的綜合考核范圍，定期對鄉鎮新型農村社區物業管理工作進行檢查考核，鄉鎮負責對轄區新型農村社區物業服務進行日常檢查督導。二是成立業主大會和業主委員會。對按照時間節點仍沒有實施物業管理的新型農村社區，鄉鎮要及時組織成立業主大會和業主委員會，制定業主管理規約和業主大會議事規則，完善管理制度。

作者:馬杰單位:滎陽市住房保障和房地產中心