大學(xué)新校區(qū)建設(shè)合同管理研究

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摘要:在高校新校區(qū)的建設(shè)過(guò)程中采用BT模式進(jìn)行工程管理，由于該模式在研制過(guò)程中不夠嚴(yán)謹(jǐn)，容易造成業(yè)主與投資方責(zé)任不明確等現(xiàn)象。通過(guò)規(guī)范合同條款項(xiàng)目、使雙方在權(quán)利及義務(wù)協(xié)議上層次化分明、加強(qiáng)合同管理等方式進(jìn)行完善化處理，能夠降低建設(shè)難度，降低項(xiàng)目的協(xié)調(diào)難度，有效提升工作效率。

關(guān)鍵詞:BT模式，合同管理，高校

1概述

隨著國(guó)家對(duì)教育事業(yè)的投入，高等教育發(fā)展迅速，全國(guó)各高校不斷擴(kuò)大招生規(guī)模，這也造成了高校現(xiàn)有的教學(xué)和住宿等設(shè)施緊張，為了達(dá)到辦學(xué)條件和學(xué)校發(fā)展的統(tǒng)一，許多高校開(kāi)始建設(shè)新校區(qū)。由于高校新校區(qū)建設(shè)所得到的財(cái)政撥款極少，因此，建設(shè)所需資金只能自行解決。目前，一部分高校都在新校區(qū)建設(shè)中運(yùn)用BT模式，由BT承辦方融資先行建設(shè)，建成后將原有校區(qū)土地出讓進(jìn)行回購(gòu)，這樣就緩解了高校融資壓力，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能有效的控制工程造價(jià)。但是，由于BT模式尚不成熟，且BT項(xiàng)目涉及融資、投資、建設(shè)、回購(gòu)等一系列活動(dòng)，參與人員較多，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)高校基建人員專業(yè)能力要求較高，因此，要重視合同管理。根據(jù)高教區(qū)的整體建設(shè)發(fā)展規(guī)劃以及目前大學(xué)新校區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，考慮兩點(diǎn)辦學(xué)給學(xué)校師生帶來(lái)的諸多不便等因素，經(jīng)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)研究并報(bào)上級(jí)主管部門(mén)決定，出讓大學(xué)老校區(qū)，變兩點(diǎn)辦學(xué)為一點(diǎn)辦學(xué)，整合兩校區(qū)的教學(xué)、資金資源，集中精力發(fā)展建設(shè)新校區(qū)。大學(xué)與建設(shè)集團(tuán)友好協(xié)商簽訂合作協(xié)議書(shū)，雙方按照“鎖定土地價(jià)格、鎖定建設(shè)內(nèi)容、鎖定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、鎖定建設(shè)費(fèi)用、鎖定建設(shè)工期”的原則由建設(shè)集團(tuán)預(yù)收購(gòu)整理老校區(qū)土地，采用BT(建設(shè)—移交)方式負(fù)責(zé)投資建設(shè)大學(xué)新校區(qū)。2建設(shè)模式分析通過(guò)市委、市政府的指示，市教委的組織協(xié)調(diào)，大學(xué)與市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司完成了合作協(xié)議書(shū)的談判，即將簽署《大學(xué)校區(qū)土地預(yù)收購(gòu)及新校區(qū)建設(shè)合作協(xié)議書(shū)》。鎖定土地價(jià)格，鎖定建設(shè)內(nèi)容，鎖定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，鎖定建設(shè)費(fèi)用，鎖定建設(shè)工期，大學(xué)二期BT項(xiàng)目組織架構(gòu)如圖1所示。

3甲乙雙方風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案分析

《大學(xué)老校區(qū)土地預(yù)收購(gòu)及新校區(qū)建設(shè)合作協(xié)議書(shū)》接近于一份合作框架協(xié)議，對(duì)于甲乙雙方就老校區(qū)土地出讓及其新校區(qū)建設(shè)等一攬子合作界定了基本的框架。通過(guò)分析該協(xié)議相關(guān)條款，可描述出其風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案，表1列出了協(xié)議中比較明顯分配的風(fēng)險(xiǎn)條款。1)第二條:土地價(jià)格———雖然協(xié)議中明確一經(jīng)確定土地價(jià)格，則為固定合同價(jià)，雙方各自承擔(dān)估價(jià)不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。但由于信息不對(duì)稱及專業(yè)能力等限制，甲方相對(duì)處于弱勢(shì)地位，加之新校區(qū)二期工程的資金短缺，使之在與乙方的議價(jià)博弈過(guò)程中可能處于不利地位，致使土地出讓價(jià)低于其價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)，從而甲方相對(duì)面臨更多風(fēng)險(xiǎn);2)第五條:建設(shè)費(fèi)用———建設(shè)費(fèi)用中由乙方包干的費(fèi)用項(xiàng)主要包括“建設(shè)投資費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及建設(shè)管理費(fèi)”三項(xiàng)，相應(yīng)承擔(dān)政策或物價(jià)上漲引起的成本增加風(fēng)險(xiǎn);甲方則面臨建設(shè)投資費(fèi)用中綜合單價(jià)估價(jià)與組價(jià)不合理(過(guò)高)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)費(fèi)計(jì)取比例過(guò)高等風(fēng)險(xiǎn)。由于甲方不可能了解乙方的實(shí)際工程成本或管理成本，在此類費(fèi)用確定過(guò)程中仍然面臨更多的風(fēng)險(xiǎn);3)第八、九條:甲乙雙方的權(quán)利、義務(wù)———甲方的主要風(fēng)險(xiǎn)在于需要負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目建設(shè)中所涉及的各種相鄰關(guān)系(或第三方風(fēng)險(xiǎn));而乙方則需要代替甲方繼續(xù)履行此前已經(jīng)訂立的設(shè)計(jì)合同及與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村簽訂的相關(guān)協(xié)議;且甲方對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)與實(shí)施方案擁有確認(rèn)權(quán)。雖然此類風(fēng)險(xiǎn)分配比較明確，然而在合同執(zhí)行過(guò)程中可能是未來(lái)出現(xiàn)爭(zhēng)議較多的部分，尤其在乙方代位履行甲方簽訂的合同或協(xié)議方面，風(fēng)險(xiǎn)分配的效率未必能夠理想。

4建設(shè)費(fèi)用分析

4．1建設(shè)費(fèi)用的構(gòu)成。通過(guò)協(xié)議書(shū)相關(guān)界定，該協(xié)議中建設(shè)費(fèi)用主要構(gòu)成如表2所示。由表2中建設(shè)費(fèi)用各子項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)可知，本協(xié)議書(shū)中建設(shè)費(fèi)用確定是否合理關(guān)鍵在于雙方準(zhǔn)確確定以下參數(shù):1)建設(shè)規(guī)模。協(xié)議書(shū)“第三條建設(shè)內(nèi)容”中明確BT項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模共計(jì)30．61萬(wàn)m2。在協(xié)議中，存在如下兩個(gè)問(wèn)題:a．第8個(gè)單體工程“綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)”屬于建設(shè)內(nèi)容之一，但未予以明確其建筑面積(為0);b．具體的建筑面積需以施工圖為依據(jù)計(jì)算，且受到規(guī)劃部門(mén)允許的控制范圍約束。因此，未來(lái)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中實(shí)際的建筑面積是否達(dá)到約定的建設(shè)規(guī)模并不確定。然而，建設(shè)投資費(fèi)用的計(jì)算在協(xié)議中規(guī)定以“約定的建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)，從而此項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算可能不合理。2)綜合單價(jià)。新校區(qū)工程包括圖書(shū)館、學(xué)生宿舍、教學(xué)樓、食堂等各種單體工程，而確定建設(shè)投資費(fèi)用時(shí)將上述各種單體工程均以一個(gè)固定的綜合單價(jià)(4600元/m2)包干，雖然計(jì)算簡(jiǎn)單，但甲方面臨的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的:a．各種性質(zhì)不同的單體工程的造價(jià)估算(概算、預(yù)算)指標(biāo)必然存在差異，將上述單體工程均以固定的綜合單價(jià)涵蓋，由于甲方的性質(zhì)及其信息缺失，綜合單價(jià)估價(jià)/組價(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)較大;b．乙方由于其建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)或信息優(yōu)勢(shì)，未來(lái)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中存在調(diào)整單體工程建設(shè)規(guī)模(總建設(shè)規(guī)模不變)的道德風(fēng)險(xiǎn)，即減少單體工程綜合單價(jià)較高的建筑面積，適當(dāng)擴(kuò)大單體工程綜合單價(jià)較低的建設(shè)規(guī)模，使得甲方利益受損。3)財(cái)務(wù)費(fèi)計(jì)取基數(shù)。由目前提供的協(xié)議書(shū)來(lái)看，財(cái)務(wù)費(fèi)的計(jì)取基數(shù)=建設(shè)投資費(fèi)用×50%+預(yù)付定金，其中:建設(shè)投資費(fèi)用界定明確，而預(yù)付定金的界定及其計(jì)算方法均存在一定問(wèn)題，原因如下:a．預(yù)付定金的界定(見(jiàn)協(xié)議書(shū)第七條)。預(yù)付定金=土地價(jià)格－建設(shè)包干費(fèi)用=土地價(jià)格－(建設(shè)投資費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用)。從該協(xié)議書(shū)的本質(zhì)上看，似乎可以將育梁路土地出讓價(jià)格的一部分視為新校區(qū)采用BT模式建設(shè)的回購(gòu)款的資金來(lái)源，從而“土地價(jià)格－建設(shè)包干費(fèi)用”的差額亦可理解為甲方以土地出讓金支付回購(gòu)價(jià)款后的收益。因此，此項(xiàng)費(fèi)用的定位、是否全部計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用需要進(jìn)一步斟酌。b．計(jì)算方法。由上述分析知:預(yù)付定金=土地價(jià)格－(建設(shè)投資費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用)，而財(cái)務(wù)費(fèi)用=(建設(shè)投資費(fèi)用×50%+預(yù)付定金)×(6．31×115%)×1．5。即，預(yù)付定金=土地價(jià)格－［建設(shè)投資費(fèi)用+(建設(shè)投資費(fèi)用×50%+預(yù)付定金)×(6．31×115%)×1．5］。上述計(jì)算式為一方程，計(jì)算相對(duì)繁瑣。4)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算周期。協(xié)議書(shū)第五條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)計(jì)算周期為1．5年，因未知該協(xié)議中有效期時(shí)限，在此未有明確結(jié)論。5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)取比例。按協(xié)議書(shū)第五條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)計(jì)取比例為央行一年期貸款利率6．31%上浮15%，按本協(xié)議書(shū)分析，乙方可能的收益來(lái)源主要有:a．BT投資收益(主要通過(guò)財(cái)務(wù)費(fèi)用);b．BT項(xiàng)目總承包管理/施工收益(協(xié)議書(shū)未明確施工發(fā)包層次的約定，具體情況不明);c．校區(qū)土地掛牌出讓收益/開(kāi)發(fā)收益。另外，按重慶、深圳等地BT項(xiàng)目實(shí)踐，財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資費(fèi)用以央行同期利率下浮一定比例為慣例，此處的上浮及其比例對(duì)于甲方相對(duì)不利。

5結(jié)語(yǔ)

本協(xié)議書(shū)包括十二條，各條內(nèi)容中以自然段形式對(duì)于各款約定有一定區(qū)分，然而本協(xié)議書(shū)仍存在一定的層次問(wèn)題，尤其體現(xiàn)于雙方權(quán)利、義務(wù)約定部分，通過(guò)詳細(xì)列示條、款號(hào)的方式可使本協(xié)議書(shū)具有更好的層次性。BT模式的合同內(nèi)容涉及項(xiàng)目融資、投資、項(xiàng)目建設(shè)、設(shè)備材料采購(gòu)、回購(gòu)付款等方面的活動(dòng)，在項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施中，常由于合同條款不夠全面和規(guī)范，使項(xiàng)目業(yè)主和投資方的權(quán)利義務(wù)在合同中不夠明確，兩者之間出現(xiàn)矛盾糾紛，影響項(xiàng)目的工程質(zhì)量與工期，甚至影響項(xiàng)目的最終回購(gòu)。因此，要完善項(xiàng)目的合同管理，增加條款，降低項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，降低項(xiàng)目協(xié)調(diào)的難度。

參考文獻(xiàn):

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作者:侯俊琴 單位:太原市市政工程設(shè)計(jì)研究院