租賃權(quán)范文10篇

內(nèi)容摘要：租賃權(quán)作為一種債權(quán)，上溯至二十世紀(jì)止，其僅具有使用、收益的權(quán)利。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，租賃權(quán)被賦予了新的生機(jī)——其具有了損害賠償請(qǐng)求權(quán)和妨害排除請(qǐng)求權(quán)，這使得租賃權(quán)具有了物權(quán)化的概念。本文作者從租賃權(quán)的歷史演變著手，深入分析了租賃權(quán)作為一種債權(quán)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的驅(qū)動(dòng)下，具有了對(duì)抗第三人的效力。由此所引出了對(duì)租賃權(quán)性質(zhì)的探討、適用及債權(quán)物權(quán)化在實(shí)際生活中的體現(xiàn)，說(shuō)明租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)已在悄然發(fā)生著變化。作為債權(quán)與物權(quán)相互關(guān)系的一隅，租賃權(quán)的性質(zhì)轉(zhuǎn)變體現(xiàn)了，在近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，物權(quán)及債權(quán)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中所扮演的角色。本文從租賃權(quán)物權(quán)化的切入點(diǎn)著手，意在探討漸漸浮出水面的債權(quán)物權(quán)化優(yōu)越性問(wèn)題，詣在說(shuō)明深層次的法律產(chǎn)生機(jī)理。

關(guān)鍵詞：租賃權(quán)物權(quán)化債權(quán)

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”這一規(guī)定的立法原則是買(mǎi)賣(mài)不破除租賃：而立法宗旨即為租賃權(quán)的物權(quán)化，也即我們通常所說(shuō)的“債權(quán)的物權(quán)化”。

一、租賃權(quán)的歷史演變

租賃指當(dāng)事人約定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契約。德國(guó)將租賃分為使用租賃和用益租賃，日本將其稱(chēng)為賃貸借。我國(guó)民法將其稱(chēng)為租賃。租賃作為一種契約，一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主張對(duì)租賃物的使用、收益的權(quán)利。羅馬法對(duì)于租賃契約的效力這樣闡述：“在物的租賃中，承租人只是持有物，換言之，他完全依賴(lài)于出租人，僅僅取得針對(duì)出租人的債權(quán)。”即承租人不能直接針對(duì)干涉其活動(dòng)的第三人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反讓其平安無(wú)擾地享用物時(shí)，也同樣如此。承租人不能針對(duì)買(mǎi)受人要求得到保護(hù)(買(mǎi)受人可以得到權(quán)利)，他只能針對(duì)出租人提起有關(guān)的訴訟。出租人通常應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)賣(mài)契約中要求買(mǎi)受人尊重租賃人對(duì)物的租用，但是，如果買(mǎi)受人違背這一條款，卻只能針對(duì)出租人提起訴訟。這種情況曾經(jīng)被扼要地表述在中世紀(jì)的以下諺語(yǔ)中：“買(mǎi)賣(mài)使租賃終斷。”

承租人只能向出租人本人主張對(duì)租賃物的使用、收益，租賃權(quán)不能對(duì)抗第三人，這種權(quán)利配置反映了重視所有權(quán)，相對(duì)輕視使用、收益權(quán)的觀念。該種觀念的產(chǎn)生是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的。在古代世界，買(mǎi)受人和出賣(mài)人通常在經(jīng)濟(jì)上是平等的，但對(duì)于出租人和承租人之間則可能恰恰并不如此。例如在農(nóng)業(yè)承租中這種不平等的表現(xiàn)更加沒(méi)明顯：農(nóng)業(yè)承租人通常是小農(nóng)，而出租者通常則是奴隸主或地主，貧富程度的兩極分化及壓迫制度使二者之間不平等的討價(jià)還價(jià)的地位愈加強(qiáng)化。但是法學(xué)家并不是社會(huì)的改革者，他們只知道保守現(xiàn)狀，從而也為維護(hù)自身的利益。由此，相對(duì)輕視使用、收益權(quán)可見(jiàn)一斑。可以這樣說(shuō)，古代的租賃制度缺乏徹底性。由于所有權(quán)的優(yōu)越性，承租人地位甚為脆弱，約第一次世界大戰(zhàn)時(shí)各國(guó)多制定特別法，以補(bǔ)充民法之不足。雖然各國(guó)對(duì)特別法的規(guī)定不大相同，但大體上均在強(qiáng)化承租人的地位。主要體現(xiàn)在租賃權(quán)的對(duì)抗力上。租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對(duì)受讓人租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。租賃權(quán)作為一種債權(quán)，其逐漸向物權(quán)發(fā)展的立法趨勢(shì)，現(xiàn)已為許多國(guó)家所采納。

第一條為推進(jìn)土地有償使用制度改革，進(jìn)一步培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，適應(yīng)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，根據(jù)等有關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

第三條凡本縣范圍內(nèi)未辦理土地出讓手續(xù)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，具有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)繳納土地年租金：

（一）以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物出租進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（二）改變劃撥土地的批準(zhǔn)用途與性質(zhì)，以劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其他附著物由本單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

（三）在劃撥土地的地下建筑物內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；

推行國(guó)有土地使用權(quán)租賃制是深化土地使用制度改革的重大舉措，也是現(xiàn)有條件下全面實(shí)施土地有償使用制度的重要步驟。國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定：實(shí)行土地批租制時(shí)，土地使用者可對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、抵押和贈(zèng)與等。這表明土地使用者擁有的土地使用權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)。而對(duì)由土地租賃制界定的土地使用權(quán)的性質(zhì)及其擁有的處分權(quán)的范圍等問(wèn)題，學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界的認(rèn)識(shí)不一。有人認(rèn)為它屬于物權(quán)；有人則認(rèn)為它屬于債權(quán)；還有人認(rèn)為，這種土地租賃權(quán)雖然屬于債權(quán)但具有“債權(quán)物權(quán)化”的特征，因而擁有部分處分權(quán)。對(duì)此，各地區(qū)的實(shí)際做法也不相同。有的地區(qū)規(guī)定土地租賃制下的土地使用權(quán)與土地批租制下獲得的土地使用權(quán)享有同樣的處分權(quán)，有的地區(qū)則規(guī)定只有土地批租權(quán)擁有相對(duì)自由的處分權(quán)，通過(guò)租賃方式獲得的土地使用權(quán)必須要經(jīng)過(guò)特殊程序的認(rèn)可后才能進(jìn)行轉(zhuǎn)租、抵押等。

針對(duì)土地租賃權(quán)的性質(zhì)究竟是物權(quán)還是債權(quán)的爭(zhēng)論，目前尚無(wú)定論。在與之息息相關(guān)的物權(quán)法沒(méi)有頒布之前，筆者在分析物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別的基礎(chǔ)上，對(duì)土地租賃權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)進(jìn)行探討。

一、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別

物權(quán)和債權(quán)是相互對(duì)應(yīng)的兩種民事權(quán)利。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，人和財(cái)產(chǎn)的結(jié)合表現(xiàn)為物權(quán)。當(dāng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域之后，在不同主體之間的交換則體現(xiàn)為債權(quán)。主體享有物權(quán)是交換的前提，交換過(guò)程中則表現(xiàn)為債權(quán)，交換的結(jié)果往往導(dǎo)致物權(quán)的讓渡和移轉(zhuǎn)。在商品交換中，所有權(quán)的權(quán)能也可以依據(jù)交換原則與所有權(quán)發(fā)生分離。

物權(quán)和債權(quán)反映著社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最基本的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。這二者之間的主要區(qū)別是：

（1）物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。作為絕對(duì)權(quán)和對(duì)世權(quán)，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，其他任何人都負(fù)有不得非法干涉和侵害權(quán)利人所享有的物權(quán)的義務(wù)。而債權(quán)只是發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間的關(guān)系，債權(quán)的主體是特定的。債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)只對(duì)特定的債務(wù)人發(fā)生效力，因此，債權(quán)又被稱(chēng)為對(duì)人權(quán)。所以物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須要公示，而債權(quán)則只是在當(dāng)事人之間發(fā)生效力的權(quán)利，具有不公開(kāi)性。

甲方（委托方）：

乙方（受托方）：

甲方于年月日將其房屋委托乙方進(jìn)行出租及管理。為進(jìn)一步明確對(duì)甲方所屬產(chǎn)權(quán)房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的租賃范圍和日常管理的內(nèi)容，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，現(xiàn)明確甲方房屋租賃授權(quán)委托的具體事項(xiàng)如下：

一、委托事項(xiàng)

甲方授權(quán)乙方全權(quán)行使以下房屋的出租和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)力。

二、房屋基本情況

摘要：2018年底財(cái)政部頒發(fā)了新的租賃準(zhǔn)則，對(duì)承租人不再區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃、融資租賃，這一變化對(duì)企業(yè)影響很大。本文從承租人角度出發(fā)，對(duì)比新舊準(zhǔn)則的主要變化，分析了新準(zhǔn)則實(shí)施后資產(chǎn)負(fù)債的會(huì)計(jì)核算處理方式，以及這些變化可能對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，

關(guān)鍵詞：新租賃準(zhǔn)則；新租賃準(zhǔn)則

對(duì)企業(yè)的影響2018年12月13日，財(cái)政部了修訂《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》的通知。新租賃準(zhǔn)則有效的借鑒國(guó)際準(zhǔn)則，同時(shí)又考慮到了我國(guó)的實(shí)際情況，與國(guó)際新租賃準(zhǔn)則基本趨同，下面我們來(lái)對(duì)比分析一下新舊準(zhǔn)則的變化及其影響。原租賃準(zhǔn)則規(guī)定在租賃開(kāi)始日將租賃分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。對(duì)于承租人而言，融資租賃需確認(rèn)資產(chǎn)的入賬價(jià)值，以及確認(rèn)租金的長(zhǎng)期應(yīng)付款，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用，即資產(chǎn)負(fù)債表中的固定資產(chǎn)有所增加；而出租人將出租的資產(chǎn)剔除出固定資產(chǎn)，作為應(yīng)收款項(xiàng)管理。

原租賃準(zhǔn)則中，不論承租人、出租人，融資租賃都將引起資產(chǎn)的變動(dòng)，承租人資產(chǎn)增加，出租人資產(chǎn)減少，但經(jīng)營(yíng)租賃只會(huì)引起損益的變動(dòng)。融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃的區(qū)分導(dǎo)致承租人財(cái)務(wù)報(bào)表未全面反映因租賃交易取得的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，也為實(shí)務(wù)中構(gòu)建特定類(lèi)型租賃交易提供了機(jī)會(huì)，降低了財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性。新租賃準(zhǔn)則中對(duì)于租賃的識(shí)別不再按融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃區(qū)分，將租賃定義為“在一定期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)的使用權(quán)讓與承租人以獲取對(duì)價(jià)的合同”，主要通過(guò)合同來(lái)識(shí)別是否是租賃行為，并說(shuō)明“如果合同中一方讓渡了在一定期間內(nèi)控制一項(xiàng)或多項(xiàng)已識(shí)別資產(chǎn)使用的權(quán)利以換取對(duì)價(jià)，則該合同為租賃或者包含租賃”。即合同中一方是否有在一定期間內(nèi)控制資產(chǎn)使用的權(quán)利，并為了擁有控制資產(chǎn)的權(quán)利而支付對(duì)價(jià)；資產(chǎn)使用者是否有權(quán)在使用期間內(nèi)獲得經(jīng)濟(jì)收益，并有權(quán)在使用期間控制資產(chǎn)。新租賃準(zhǔn)則在會(huì)計(jì)處理上引入了“使用權(quán)資產(chǎn)”這一新資產(chǎn)類(lèi)別，規(guī)定承租人要確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，同時(shí)確認(rèn)租賃負(fù)債。

即在資產(chǎn)負(fù)債表上，承租人要列示使用權(quán)資產(chǎn)，并在負(fù)債中包含租賃費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)參照固定資產(chǎn)計(jì)提折舊的規(guī)定計(jì)提使用權(quán)資產(chǎn)的折舊，同時(shí)按照一定的利率計(jì)算租賃付款額的利息費(fèi)用，兩項(xiàng)均計(jì)入當(dāng)期損益。這樣處理使承租人的折舊費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用都有所增加，對(duì)租入資產(chǎn)產(chǎn)生的實(shí)際效益核算更合理。新準(zhǔn)則對(duì)于租賃期不超過(guò)12個(gè)月的租賃行為，以及租入資產(chǎn)在全新時(shí)價(jià)值較低的，建議不確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，將租金計(jì)入成本即可。新租賃準(zhǔn)則取消了承租人關(guān)于融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃的分類(lèi)，要求承租人對(duì)所有租賃（短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃除外）確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并分別確認(rèn)折舊和利息費(fèi)用，該變化對(duì)于承租人的影響很大。

原租賃準(zhǔn)則中經(jīng)營(yíng)租賃的好處是可以放大財(cái)務(wù)杠桿，幫助承租人取得租賃物的使用權(quán)及其收益，但在一定程度上使承租人的財(cái)務(wù)報(bào)表變得不夠直觀、明確，承租人容易對(duì)盈利進(jìn)行操作。新租賃準(zhǔn)則實(shí)行后，承租人按核算要求同時(shí)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，因資產(chǎn)通常大于負(fù)債，導(dǎo)致承租人的資產(chǎn)負(fù)債率提高，這樣承租人顯得資產(chǎn)多了，負(fù)債更重了。不單是資產(chǎn)負(fù)債表發(fā)生變化，損益表也有變化，租賃成本還要考慮折舊及利息，且由于存在利息的原因，整個(gè)租賃期的租賃費(fèi)呈前高后低的趨勢(shì)。另外，由于租賃資產(chǎn)要作為使用權(quán)資產(chǎn)入表，總資產(chǎn)增加了，評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)能力的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也會(huì)下降。財(cái)務(wù)指標(biāo)的下降會(huì)導(dǎo)致承租人融資能力下降、融資成本上升，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)利用租賃來(lái)提高自己融資能力、降低運(yùn)營(yíng)成本的空間被擠壓。因而，新租賃準(zhǔn)則可能會(huì)使承租人使用融資租賃工具的積極性產(chǎn)生變化，更多的承租人將考慮用購(gòu)買(mǎi)替代租賃。

本文作者：張立坤徐野工作單位：哈爾濱工程大學(xué)人文學(xué)院

眾所周知，租賃是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用（租金）。現(xiàn)今，不斷發(fā)展的租賃活動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)展了人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍，成為完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。租賃人和承租人之間在經(jīng)濟(jì)地位上向來(lái)不平等。在房屋租賃合同的簽訂中，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就存在不平衡，以致租賃合同中的不平等條款的存在。我國(guó)在1998年之前對(duì)房屋租賃制度及法律法規(guī)，施行的都是實(shí)物性住房分配制度。

1998年之后進(jìn)行了貨幣性住房分配改革，才產(chǎn)生了我國(guó)的房屋租賃行業(yè)。我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)一直受到傳統(tǒng)福利租賃制度的影響。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)今的社會(huì)需求，房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要有新的法律制度來(lái)促進(jìn)其發(fā)展。目前我國(guó)頒布的關(guān)于房屋租賃的法律有兩部：1995頒布的《城市房屋租賃管理?xiàng)l例》以及1999年頒布的《合同法》分則中關(guān)于租賃合同的部分，司法解釋一條，即2009年7月30日最高人民法院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房屋租賃制度的研究集中在租賃權(quán)的性質(zhì)、房屋租賃合同的設(shè)計(jì)、轉(zhuǎn)租制度和房屋租賃管理制度這幾方面。劉言浩先生提到：“承租人對(duì)租賃物的使用收益權(quán)利是承租人直接支配其標(biāo)的物并享受其利益的排他性權(quán)利，無(wú)須出租人行為即可行使。不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)之本體，和地上權(quán)、土地使用權(quán)一樣，為對(duì)物的支配權(quán)，即物權(quán)，而非請(qǐng)求權(quán)。龍翼飛主編的《新編合同法》中，將租賃權(quán)的性質(zhì)分為債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)以及租賃權(quán)之物權(quán)化說(shuō)等三種觀點(diǎn)。江帆、孫鵬主編的《交易安全與中國(guó)民商法》中提出：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”使租賃關(guān)系不因租賃物的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓而受影響，使得承租人能夠?qū)ψ赓U物進(jìn)行持續(xù)、合理、充分的利用，以發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的最大功用和社會(huì)效益，同時(shí)已存在的租賃關(guān)系完全直接地適用于租賃物新所有人，免去了就該物另行訂立租賃合同所花費(fèi)的成本，避免了資源浪費(fèi)。

我國(guó)《合同法》第229條也規(guī)定“:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”此內(nèi)容被認(rèn)為是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在我國(guó)合同法上的正式確立。對(duì)于承租人的有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，房紹坤、郭明瑞認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于形成權(quán)，因?yàn)槌凶馊嗽诰邆淞朔梢?guī)定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人（出賣(mài)人）之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而無(wú)須征得出租人（出賣(mài)人）的同意，當(dāng)然，如果將“同等條件”視為條件，則以將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)看成一種附條件的形成權(quán)。因此，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟(jì)方式。在美國(guó)，房屋租賃法律制度的發(fā)展已經(jīng)有幾百年的歷史。19世紀(jì)早期，城市人口迅速擴(kuò)張，住宅漸漸供不應(yīng)求，為了解決這個(gè)矛盾，租賃住宅數(shù)量不斷增加，填補(bǔ)了城市發(fā)展和擴(kuò)張帶來(lái)的不足。在這種背景下，租賃法案第一次改革開(kāi)始。法院再次采用了平靜受益權(quán)協(xié)議，承租人開(kāi)始享有救濟(jì)權(quán)。即使租賃協(xié)議中沒(méi)有包含平靜受益權(quán)條款，法院也可以據(jù)此推定租賃協(xié)議默示包括這個(gè)條款。

在解釋此條款時(shí)，法院認(rèn)為，如果出租人作出相當(dāng)于收回房屋使用權(quán)或者類(lèi)似的行為，那么就侵害了承租人的平靜受益權(quán)，這就構(gòu)成推定驅(qū)逐，承租人據(jù)此獲得救濟(jì)。其房屋租賃制度以出租人的義務(wù)和承租人的救濟(jì)展開(kāi)，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟(jì)方式。例如：適住性擔(dān)保義務(wù)、預(yù)期違約制度和房屋保證金制度。拉倫茨也認(rèn)為：“盡管租賃權(quán)的債權(quán)性法律地位得到強(qiáng)化，受到了類(lèi)似物權(quán)的保護(hù)，但其仍不是物權(quán)，拉倫茨稱(chēng)其為相對(duì)的支配權(quán)，債權(quán)性的支配權(quán)。可見(jiàn)，大陸法系國(guó)家多采用債權(quán)說(shuō)的說(shuō)法。相對(duì)我國(guó)的租賃制度來(lái)說(shuō)，有諸多地方值得借鑒。針對(duì)兩國(guó)法律中對(duì)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租制度的不同原因，從法律、社會(huì)、文化等多方面找出我國(guó)房屋租賃制度存在問(wèn)題的根源，規(guī)范我國(guó)房屋租賃合同，用法律技術(shù)的手段縮小出租人和承租人之間的權(quán)利地位差距，維護(hù)出租人和承租人之間的利益平衡。在美國(guó)的租賃法中，有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定，但無(wú)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于承租人有限購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度：英美法系國(guó)家的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，主要體現(xiàn)在公司法的規(guī)定中，其先買(mǎi)權(quán)制度主要是指公司股東轉(zhuǎn)讓股份時(shí)，其他股東的享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人可以通過(guò)幾種方式尋求救濟(jì)，首先在承租違約的情況下有權(quán)請(qǐng)求賠償損失；其次在被推定驅(qū)逐情況下，有權(quán)終止租約；第三，可以通過(guò)租金以反應(yīng)租賃不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，最后維修租賃房屋時(shí)有權(quán)在下期租金中進(jìn)行抵消。

因此，總結(jié)美國(guó)所有司法管轄權(quán)范圍內(nèi)的出租人義務(wù)和承租人救濟(jì)規(guī)則，針對(duì)兩國(guó)法律中對(duì)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租制度的不同原因，從法律、社會(huì)、文化等多方面找出我國(guó)房屋租賃制度存在問(wèn)題的根源，規(guī)范我國(guó)房屋租賃合同，用法律技術(shù)的手段縮小出租人和承租人之間的地位差距，維持出租人和承租人之間的利益平衡。對(duì)于完善現(xiàn)行租賃制度，規(guī)范現(xiàn)行房屋租賃市場(chǎng)，平衡當(dāng)事人之間的利益有一定的意義。

一、新租賃準(zhǔn)則修訂的背景

(一)租賃資產(chǎn)游離于表外，與基本準(zhǔn)則沖突。無(wú)論是融資租賃還是經(jīng)營(yíng)租賃都符合基本準(zhǔn)則中資產(chǎn)的定義：過(guò)去交易+控制+預(yù)期帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。承租人租金承諾符合基本準(zhǔn)則中負(fù)債的定義：過(guò)去交易+預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益流出+支付租賃款的現(xiàn)實(shí)義務(wù)。對(duì)于融資租賃，表中確認(rèn)租入資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債；對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃，表中不確認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債，僅在租金支付時(shí)，列入當(dāng)期成本費(fèi)用科目，使租賃資產(chǎn)游離于表外，與基本準(zhǔn)則相沖突。(二)容易人為調(diào)節(jié)，降低報(bào)表可比性。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者出于經(jīng)營(yíng)考核壓力或其他經(jīng)營(yíng)目的，往往容易對(duì)租賃進(jìn)行人為調(diào)節(jié)，為了提高資產(chǎn)回報(bào)率、提高EVA指標(biāo)值，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)信用評(píng)級(jí)，規(guī)避投資不足，拓展表外融資渠道等，進(jìn)行資產(chǎn)輕量化安排，將資產(chǎn)售后回租，或直接進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)等，使會(huì)計(jì)信息不對(duì)稱(chēng)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者而言，大大降低了報(bào)表可比性。(三)實(shí)現(xiàn)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則全面趨同。國(guó)際租賃準(zhǔn)則核心變化就是承租人不用再對(duì)融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃進(jìn)行復(fù)雜的判斷分類(lèi)，而是統(tǒng)一對(duì)所有租賃(簡(jiǎn)化的短期租賃、低價(jià)值租賃仍按原經(jīng)營(yíng)租賃方式處理)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并相應(yīng)確認(rèn)折舊和利息費(fèi)用。為進(jìn)一步規(guī)范租賃業(yè)務(wù)列報(bào)，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，在經(jīng)濟(jì)全球化大背景下，時(shí)刻保持與國(guó)際接軌，財(cái)政部修訂了新租賃準(zhǔn)則。

二、新租賃準(zhǔn)則核心變化內(nèi)容

(一)重新定義租賃，新增租賃的識(shí)別、分拆和合并內(nèi)容。新租賃準(zhǔn)則重新將租賃定義為同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件的合同：即一定時(shí)間段內(nèi)，讓渡資產(chǎn)使用權(quán)，獲取相應(yīng)對(duì)價(jià)。如果一項(xiàng)合同中，有明確的可識(shí)別資產(chǎn)，在讓渡資產(chǎn)使用權(quán)期間內(nèi)，使用人能夠主導(dǎo)資產(chǎn)的使用，并能從中獲取所產(chǎn)生的幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益，則該合同稱(chēng)為包含租賃，否則為不包含租賃。當(dāng)一項(xiàng)合同中包含租賃和非租賃同時(shí)并存時(shí)，要進(jìn)行拆分，適用不同會(huì)計(jì)處理；當(dāng)兩份或多份合同基于相同商業(yè)目的，構(gòu)成一攬子交易，或某項(xiàng)合同的對(duì)價(jià)取決于其他合同的履行，多項(xiàng)合同構(gòu)成單獨(dú)租賃的，應(yīng)將兩項(xiàng)或多項(xiàng)合同進(jìn)行合并會(huì)計(jì)處理。(二)承租人會(huì)計(jì)處理由雙重模型變更為單一模型。承租人租入資產(chǎn)，除短期租賃和低價(jià)值租賃外，租賃資產(chǎn)均記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，與舊準(zhǔn)則下的融資租賃會(huì)計(jì)處理類(lèi)似。即會(huì)計(jì)處理由融資或經(jīng)營(yíng)租賃雙重處理模型，變更為單一的標(biāo)的資產(chǎn)使用權(quán)模型。(三)改進(jìn)了出租人租賃分類(lèi)原則。新租賃準(zhǔn)則中，出租人對(duì)租賃的分類(lèi)依然分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃，租賃的分類(lèi)雖然沒(méi)有變化，但新租賃準(zhǔn)則有關(guān)融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃分類(lèi)的規(guī)定更原則化，“一項(xiàng)租賃屬于融資租賃還是經(jīng)營(yíng)租賃取決于交易的實(shí)質(zhì)，而不是合同的形式”，在原租賃準(zhǔn)則中融資租賃的五項(xiàng)判斷原則的基礎(chǔ)上，又增加了其他判斷情形，包括撤銷(xiāo)租賃損失承擔(dān)，公允價(jià)值波動(dòng)利得或損失歸屬，低價(jià)續(xù)租等三項(xiàng)與承租人有關(guān)的判斷原則。(四)完善列示和信息披露要求，為報(bào)表使用者提供更多有用信息。承租人信息披露要求及變化：資產(chǎn)負(fù)債表中，使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債單獨(dú)列報(bào)；利潤(rùn)表中，租賃資產(chǎn)折舊與租賃負(fù)債利息分開(kāi)列報(bào)；現(xiàn)金流量表中，償還租賃負(fù)債和利息在籌資活動(dòng)列報(bào)，短期、低值租賃在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)列報(bào)；承租人附注中包括租賃資產(chǎn)折舊、利息費(fèi)用、轉(zhuǎn)租收入、租賃相關(guān)總現(xiàn)金支出、租賃資產(chǎn)增加、售后回租利得和損失等一些定性定量的信息。出租人附注信息披露除了在融資租賃中做了調(diào)整，還增加了經(jīng)營(yíng)租賃有關(guān)的信息披露，使披露信息更加細(xì)化和完善，報(bào)表使用者能夠更全面地獲得所需要的信息。

三、新租賃準(zhǔn)則對(duì)承租人的影響

新租賃準(zhǔn)則核算舉例：假設(shè)承租人與出租人簽訂4年的設(shè)備租賃合同，年租金20萬(wàn)元，已知租賃內(nèi)含利率為8%，年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A，8%，4)=3.3121，則相關(guān)報(bào)表影響結(jié)果如表1：承租人對(duì)新舊租賃準(zhǔn)則賬務(wù)處理的變化對(duì)比：(見(jiàn)表2)(一)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響。原租賃準(zhǔn)則將租賃分為經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃，融資租賃需確認(rèn)資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，而經(jīng)營(yíng)租賃僅將租金列入相關(guān)的成本費(fèi)用，相關(guān)的租賃資產(chǎn)和負(fù)責(zé)無(wú)需在資產(chǎn)負(fù)債表上列報(bào)，也被稱(chēng)為資產(chǎn)負(fù)債表外租賃。新租賃準(zhǔn)則將能否控制資產(chǎn)使用權(quán)作為會(huì)計(jì)處理的邏輯起點(diǎn)，要求承租人在租賃開(kāi)始日判斷其與出租人簽訂的合同是否屬于租賃合同或包含租賃，如果合同識(shí)別為租賃或包含租賃，均應(yīng)按租賃準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。新租賃準(zhǔn)則對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，不再區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃，除短期租賃和低價(jià)值租賃外，所有識(shí)別的租賃合同，均應(yīng)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)進(jìn)行列示。根據(jù)上述租賃舉例，承租人租賃付款額現(xiàn)值為662420(200000*(P/A，8%，4))萬(wàn)元，期初在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)及租賃負(fù)債各662420萬(wàn)元，以后年度按年限平均法將租賃的使用權(quán)資產(chǎn)在租賃期內(nèi)計(jì)提折舊，按實(shí)際利率法確認(rèn)財(cái)務(wù)費(fèi)用(租賃負(fù)債利息)，并相應(yīng)增加租賃負(fù)債(利息調(diào)整)，每年支付的租金逐步?jīng)_減租賃負(fù)債。資產(chǎn)負(fù)債表兩端的資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)增加，將使資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)隨之提高，確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，也會(huì)使承租人總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，租賃負(fù)債的列示，使公司權(quán)益乘數(shù)指標(biāo)下降。(二)對(duì)利潤(rùn)表的影響。原租賃準(zhǔn)則要求承租人將經(jīng)營(yíng)租賃的租金按照年限平均法或者更為系統(tǒng)合理的方法在租賃期內(nèi)的各個(gè)會(huì)計(jì)期間計(jì)入相關(guān)成本或費(fèi)用，費(fèi)用通常不包括利息費(fèi)用。而新租賃準(zhǔn)則要求分別確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)的折舊費(fèi)用與租賃負(fù)債有關(guān)的利息費(fèi)用兩部分，并要求利息費(fèi)用在財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目列示，這樣經(jīng)營(yíng)租賃承租人的費(fèi)用分?jǐn)偡绞剑瑢⒂涩F(xiàn)行的年限平均法變?yōu)榕c融資租賃一致的“前高后低”模式，即在租賃期的前半段時(shí)間內(nèi)的總費(fèi)用(即資產(chǎn)折舊加上利息)要高于現(xiàn)行準(zhǔn)則下年限平均法確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)租賃費(fèi)用。因此，新租賃準(zhǔn)則改變了經(jīng)營(yíng)租賃的性質(zhì)，使其從表外融資變成了表內(nèi)融資，按實(shí)際利率法確認(rèn)融資的成本。根據(jù)核算舉例可以看出，在新租賃準(zhǔn)則中，使用權(quán)資產(chǎn)按年限平均法計(jì)提折舊，每年折舊額基本保持一致，而財(cái)務(wù)費(fèi)用(租賃負(fù)債利息)按照實(shí)際利率法進(jìn)行確認(rèn)，隨著每年租金的支付，租賃負(fù)債逐年減少，相應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用(租賃負(fù)債利息)呈現(xiàn)出“前高后低”，因此承租人損益表中總成本也呈現(xiàn)出“前高后低”的特點(diǎn)，相應(yīng)前期凈利潤(rùn)指標(biāo)會(huì)隨之下降，這樣導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增加值、凈資產(chǎn)以及每股收益等指標(biāo)也都會(huì)隨之下降。前租賃階段財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，也會(huì)使利息保障倍數(shù)指標(biāo)下降。(三)對(duì)現(xiàn)金流量表的影響。新租賃準(zhǔn)則并不會(huì)改變承租人因租賃而流出的現(xiàn)金總量，但會(huì)改變現(xiàn)金流量表中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與籌資活動(dòng)部分列示的現(xiàn)金流出量。原租賃準(zhǔn)則下，公司支付的租金通常作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出，而根據(jù)新租賃準(zhǔn)則的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)租賃也由表外融資變成了表內(nèi)融資，所支付的經(jīng)營(yíng)租賃租金，其實(shí)質(zhì)是由租賃負(fù)債本金和利息組成，也即由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流變成了籌資活動(dòng)現(xiàn)金流，從而導(dǎo)致籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出增多，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出減少，相應(yīng)承租人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流、自由現(xiàn)金流等指標(biāo)會(huì)增加。(四)對(duì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理差異的影響。按照原租賃準(zhǔn)則，經(jīng)營(yíng)租賃承租人的租金支出在支付時(shí)按權(quán)責(zé)發(fā)生制直接計(jì)入當(dāng)期損益，并可據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)企業(yè)所得稅法相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)租賃的租金支出，在租賃期限內(nèi)均勻扣除，這樣會(huì)計(jì)和稅法的處理完全一致，不存在稅會(huì)處理差異。但新租賃準(zhǔn)則執(zhí)行后，經(jīng)營(yíng)租賃也要在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，分別計(jì)提折舊費(fèi)用和確認(rèn)利息費(fèi)用，在損益表中列示，影響當(dāng)期損益，然而現(xiàn)行稅法是以實(shí)際租金付款額進(jìn)行所得稅前扣除，由此產(chǎn)生了稅會(huì)差異，需要納稅人進(jìn)行納稅調(diào)整。根據(jù)使用權(quán)資產(chǎn)折舊及財(cái)務(wù)費(fèi)用“前高后低”實(shí)際情況，需按前期折舊及財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)大于各期租金付款額、及適用所得稅稅率確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，即：遞延所得稅資產(chǎn)=((當(dāng)期使用權(quán)資產(chǎn)折舊+財(cái)務(wù)費(fèi)用)-當(dāng)期租金付款)*所得稅稅率，計(jì)算應(yīng)交所得稅時(shí)，上述兩項(xiàng)之差，直接調(diào)增(減)當(dāng)期應(yīng)納得稅所額。由核算舉例可以看出，企業(yè)每年支付租金20萬(wàn)元，但會(huì)計(jì)根據(jù)準(zhǔn)則列支當(dāng)期損益的金額前兩年是高于20萬(wàn)元，后兩年是低于20萬(wàn)元，就需要進(jìn)行納稅調(diào)整，確認(rèn)相關(guān)的遞延所得稅。

【摘要】案外人執(zhí)行異議之訴制度確立以來(lái)，雖然在一定程度上為“執(zhí)行難”的司法現(xiàn)象減輕了一些負(fù)擔(dān)。但經(jīng)過(guò)多年的司法實(shí)踐也凸顯出許多問(wèn)題，如異議事由規(guī)定的模糊，各地法院理解與適用不一，造成司法局面的混亂。本文選取了案外人執(zhí)行異議之訴方面的三個(gè)案例，通過(guò)對(duì)案例中法院裁判觀點(diǎn)及裁判結(jié)論的對(duì)比，整理相關(guān)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)案外人提起異議之訴的事由、案外人租賃權(quán)在法院查封情形下的適用以及租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突問(wèn)題等方面進(jìn)行研究，并結(jié)合有關(guān)學(xué)者的觀點(diǎn)闡述了自己的觀點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】案外人執(zhí)行異議之訴；異議事由；租賃權(quán)；查封

一、案例基本情況

（一）某銀行和何某、肖某等金融借款合同糾紛執(zhí)行一案。某銀行和肖某、何某、鄭某因金融借款合同糾紛訴至法院，福州中院判拍賣(mài)、變賣(mài)鄭某名下房產(chǎn)，共得價(jià)款450萬(wàn)，某銀行在其所得價(jià)款的限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。在執(zhí)行過(guò)程中，位于鄭某名下的某公寓店面房產(chǎn)及土地使用權(quán)被法院查封。因本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的實(shí)際出資人鄭某欠何某借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。案外人何某以租賃權(quán)受侵害為由向福州中院提出異議，但被中院駁回其異議；何某再向高院復(fù)議，但被高院駁回其復(fù)議申請(qǐng)；最高法院也維持了福建高院執(zhí)行裁定，駁回何某申訴請(qǐng)求。法院認(rèn)為：當(dāng)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)被執(zhí)行法院實(shí)際移交或者實(shí)際移交時(shí)采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施有某種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，承租人在滿(mǎn)足一定的情況下可以提出異議，阻止法院向受讓人移交被執(zhí)行人在租賃期內(nèi)合法擁有的不動(dòng)產(chǎn)，以保障其對(duì)租賃物支配、收益等權(quán)利。對(duì)于不涉及不動(dòng)產(chǎn)移交風(fēng)險(xiǎn)時(shí)案外人是否可以以其擁有的實(shí)體權(quán)利提出異議阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行，現(xiàn)行法律并無(wú)明文規(guī)定。如果查封措施本身并不觸及不動(dòng)產(chǎn)的交付，在之后的交付中，也沒(méi)有產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，不管爭(zhēng)議房產(chǎn)上是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)，都無(wú)法阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，福州中院判決某銀行對(duì)拍賣(mài)、變賣(mài)爭(zhēng)議房產(chǎn)的450萬(wàn)擁有優(yōu)先受償權(quán)以及查封該房產(chǎn)的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租賃合同并對(duì)房產(chǎn)擁有占有、使用的權(quán)益的主張的成立與否，其以在先租賃權(quán)解除法院對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)的查封措施的訴訟請(qǐng)求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等執(zhí)行一案。D公司和C公司于2012年1月13日發(fā)起成立A公司，并對(duì)某酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，但在2011年9月13日，該酒店的房地產(chǎn)已經(jīng)被某中院查封，況且A公司成立以及經(jīng)營(yíng)未征得抵押權(quán)人和欽州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24層房產(chǎn)及負(fù)一層地下室被某中院委托拍賣(mài)，并裁定將上述房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)給B公司。A公司不服，以其經(jīng)營(yíng)權(quán)益和承租權(quán)受到損害為由提出案外人異議，某中院的裁定不符合“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，但異議被中院裁定駁回。A公司不服以上裁定，連續(xù)向某高院、最高人民法院申請(qǐng)復(fù)議與申訴，其訴訟請(qǐng)求最終都被駁回。法院認(rèn)為：本案中，D公司一直經(jīng)營(yíng)管理著某酒店。根據(jù)前文所述，本案中酒店的房產(chǎn)是先被執(zhí)行法院查封之后才租賃給A公司，違反了法律規(guī)定。當(dāng)時(shí)因某酒店正在被法院強(qiáng)制拍賣(mài)，出于維護(hù)酒店的正常經(jīng)營(yíng)的迫切需求，希望原經(jīng)營(yíng)者能配合法院的執(zhí)行工作，所以某中院才通知A公司保留對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)。因此，A公司不能以租賃權(quán)對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，其主張不能成立。（三）青島利群投資有限公司等申請(qǐng)監(jiān)督一案。W銀行與Z公司因借款合同糾紛向法院起訴，某中院最終判令Z公司向A銀行償還本金7000萬(wàn)元及利息。因Z公司未履行法院判決，W銀行法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行Z公司的房產(chǎn)并對(duì)其采取了查封措施，在經(jīng)過(guò)法定評(píng)估程序之后，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)接受執(zhí)行法院的委托后，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)并了拍賣(mài)公告。案外人利群擔(dān)保公司以該拍賣(mài)公告侵害其租賃權(quán)為由，訴請(qǐng)法院撤銷(xiāo)該公告，但未得到法院的支持。在復(fù)議期間，以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則為由，向省高院申請(qǐng)撤銷(xiāo)中院的裁定，但H公司復(fù)議申請(qǐng)最終也被駁回。但最高人民法院支持了H公司的訴訟請(qǐng)求，以上兩項(xiàng)裁定被撤銷(xiāo)。法院認(rèn)為：本案中，H公司的租賃權(quán)在先，W銀行抵押權(quán)設(shè)立在后，故房屋的買(mǎi)受人應(yīng)該堅(jiān)持“買(mǎi)賣(mài)不破租”的原則，繼續(xù)承擔(dān)合同義務(wù)。與此同時(shí)，在執(zhí)行中，應(yīng)注意在先租賃權(quán)與房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突適用規(guī)定，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租賃權(quán)只能擇一適用。否則會(huì)過(guò)度地保障了案外人利群擔(dān)保公司的權(quán)益，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人W銀行和被執(zhí)行人Z公司的權(quán)益造成損害。

二、案例所反映的法律問(wèn)題及爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）先租賃后查封能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的規(guī)定，在案例一中，當(dāng)中院執(zhí)行移交鄭某的不動(dòng)產(chǎn)或者實(shí)際移交時(shí)采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施有某種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，承租人何某可以在一定條件下提出案外人執(zhí)行異議，阻止法院向買(mǎi)受人移交該爭(zhēng)議房產(chǎn)，以保護(hù)其對(duì)租賃物所享有合法權(quán)益，但當(dāng)法院采取的強(qiáng)制措施沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)的情況除外。案例一的焦點(diǎn)問(wèn)題為本案中爭(zhēng)議房產(chǎn)的查封措施是否應(yīng)當(dāng)被解除？如前所述，某銀行在450萬(wàn)的限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。中院采取查封措施并沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，不管爭(zhēng)議房產(chǎn)上是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)，都無(wú)法阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行。（二）先查封后租賃能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》的相關(guān)條文規(guī)定，案例二的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是A公司的租賃權(quán)是否被法院的執(zhí)行措施所損害？根據(jù)前文的案情簡(jiǎn)介可知，D公司、C公司發(fā)起成立A公司之前，該酒店的房產(chǎn)已經(jīng)被中院查封，況且A公司成立等事項(xiàng)未經(jīng)任何權(quán)利人的同意，所以以上公司的行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中A公司并不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則為主張依據(jù)，也不能憑借租賃權(quán)為執(zhí)行異議事由解除法院的查封措施。（三）案外人執(zhí)行異議之訴中抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，如果標(biāo)的物上的抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在案外人的租賃權(quán)，權(quán)利人在行使抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，租賃權(quán)不被滌除。買(mǎi)受人也應(yīng)一同受讓該財(cái)產(chǎn)上的權(quán)力負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，抵押權(quán)人的財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的所得權(quán)益將會(huì)因其權(quán)利瑕疵而受損。此外，關(guān)于判斷兩者權(quán)利設(shè)立先后的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以承租人對(duì)租賃物的現(xiàn)實(shí)占有、使用為依據(jù)。案例三中H公司開(kāi)始經(jīng)營(yíng)義務(wù)的時(shí)間應(yīng)根據(jù)以上為判斷標(biāo)準(zhǔn)。如果抵押權(quán)先于租賃權(quán)的設(shè)立，抵押權(quán)成立的生效條件是必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)辦理抵押登記，這樣才具有公示作用，當(dāng)?shù)盅喝艘幏衷摬粍?dòng)產(chǎn)時(shí)，必須征得抵押權(quán)人同意才能行使處分權(quán)。在執(zhí)行階段，當(dāng)承租權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對(duì)抗時(shí)，即該爭(zhēng)議房產(chǎn)需要被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，承租人的權(quán)益會(huì)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而可能受損，但此時(shí)出租人應(yīng)該承擔(dān)自己權(quán)利瑕疵的責(zé)任，對(duì)承租人所遭受的損失進(jìn)行損害賠償。

廠房(倉(cāng)庫(kù))租賃合同書(shū)

出租方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）

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