租賃權物權管理論文

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內容摘要：租賃權作為一種債權，上溯至二十世紀止，其僅具有使用、收益的權利。隨著社會經濟的發展，租賃權被賦予了新的生機——其具有了損害賠償請求權和妨害排除請求權，這使得租賃權具有了物權化的概念。本文作者從租賃權的歷史演變著手，深入分析了租賃權作為一種債權，在經濟形勢的驅動下，具有了對抗第三人的效力。由此所引出了對租賃權性質的探討、適用及債權物權化在實際生活中的體現，說明租賃權的債權性質已在悄然發生著變化。作為債權與物權相互關系的一隅，租賃權的性質轉變體現了，在近現代經濟市場中，物權及債權在整個經濟社會中所扮演的角色。本文從租賃權物權化的切入點著手，意在探討漸漸浮出水面的債權物權化優越性問題，詣在說明深層次的法律產生機理。

關鍵詞：租賃權物權化債權

《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這一規定的立法原則是買賣不破除租賃：而立法宗旨即為租賃權的物權化，也即我們通常所說的“債權的物權化”。

一、租賃權的歷史演變

租賃指當事人約定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契約。德國將租賃分為使用租賃和用益租賃，日本將其稱為賃貸借。我國民法將其稱為租賃。租賃作為一種契約，一種債權債務關系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主張對租賃物的使用、收益的權利。羅馬法對于租賃契約的效力這樣闡述：“在物的租賃中，承租人只是持有物，換言之，他完全依賴于出租人，僅僅取得針對出租人的債權。”即承租人不能直接針對干涉其活動的第三人行使訴權，而只能因出租人違反讓其平安無擾地享用物時，也同樣如此。承租人不能針對買受人要求得到保護(買受人可以得到權利)，他只能針對出租人提起有關的訴訟。出租人通常應當在買賣契約中要求買受人尊重租賃人對物的租用，但是，如果買受人違背這一條款，卻只能針對出租人提起訴訟。這種情況曾經被扼要地表述在中世紀的以下諺語中：“買賣使租賃終斷。”

承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，租賃權不能對抗第三人，這種權利配置反映了重視所有權，相對輕視使用、收益權的觀念。該種觀念的產生是由社會經濟發展狀況所決定的。在古代世界，買受人和出賣人通常在經濟上是平等的，但對于出租人和承租人之間則可能恰恰并不如此。例如在農業承租中這種不平等的表現更加沒明顯：農業承租人通常是小農，而出租者通常則是奴隸主或地主，貧富程度的兩極分化及壓迫制度使二者之間不平等的討價還價的地位愈加強化。但是法學家并不是社會的改革者，他們只知道保守現狀，從而也為維護自身的利益。由此，相對輕視使用、收益權可見一斑。可以這樣說，古代的租賃制度缺乏徹底性。由于所有權的優越性，承租人地位甚為脆弱，約第一次世界大戰時各國多制定特別法，以補充民法之不足。雖然各國對特別法的規定不大相同，但大體上均在強化承租人的地位。主要體現在租賃權的對抗力上。租賃物所有權在租賃期間內的轉移并不影響承租人的權利，原租賃合同對受讓人租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。租賃權作為一種債權，其逐漸向物權發展的立法趨勢，現已為許多國家所采納。

二、租賃權性質探討

依上所述，租賃權是否具有對抗第三人的權力，是探討租賃權性質的出發點，在這種情況下，承租人的租賃權性質如何大體有如下三種學說：

(一)債權說

這一學說認為承租人對租賃物使用、收益的權利并非當然地因租賃契約的成立而成立，而是因租賃物的交付取得。但是這種對他人之物使用收益的權利，與物權人能直接支配其標的物的獨立權利并不相同，而是從屬于租賃權的權能。即當租賃物的所有者發生了變動，租賃者即物權來排除這種妨害，這種學說不利于維護交易的安全。《法國民法典》沿用了羅馬法的體例，在《取得財產的各種方法》中規定了租賃契約，該規定對租賃權的效力進行了論定，“買賣破租賃”更加說明了該租賃權的債權性。但該學說為大多數國家立法所不采。

(二)物權說

這種觀點認為，雖然許多國家立法都將租賃列入債編加以規定，但租賃權仍然是一種物權。債權是請求他人為或不為一定行為的權利，而物權在定義上的分歧是促使此項學說產生的癥結。對于物權的定義，大體可分為四類：第一類，著重于對物的直接支配性的定義；第二類：著重于直接支配與享受利益的定義：第三類：著重直接支配與排他性的定義：第四類著重直接支配、享受利益與排他性的定義。由此可見，如何來評定一種權利是物權的標準促成了租賃權的物權說。租賃權對租賃物的使用、收益，是對物的直接支配，且這種支配正是租賃權的主體，承租人請求出租人交付租賃物，修繕租賃物的權利，都不過是由此而產生的效果．即租賃權主要是一種使用、收益的權利，其完全符合物權第一類，第二類的定義，由此租賃權是一種占有并對物進行支配的一種物權這種學說則應運而生。然對于物權的直接支配、享受利益和排他性的物權定義現在已為大多數學者所接受，租賃權的物權學說亦不為大多數國家所接受。

(三)租賃權的物權化說

這種學說認為租賃權的性質為債權，但為了保護承租人的利益，法律強化其效力，從而使其物權化的趨勢。具體表現在四個方面：

1、對抗效力。在一般債權關系中，債權人不得以其債權對抗標的物享有物權的人。但在租賃關系中，租賃人在租賃關系存續期間，可以以其租賃權對抗取得租賃物所有權或其他物權的人，而對租賃物使用、收益。這種情況稱為租賃權的對抗力。對抗力產生的原因，有人認為是因租賃關系是與租賃物的所有權相結合的一種債務關系，與所有權一同轉移。也有人認為因出租人在為租賃物所有權的讓與時設定占有權，進而為法律上的轉移，無須以特別理論構成來說明。

2、對侵害租賃權的第三人的效力。承租人基于其占有權當然可以對第三人的侵害行為行使損害賠償請求權及妨害排除請求權。但若單純基于其租賃權，承租人能否行使這兩項權利?租賃權作為一種權利，在受到侵害時以此為理由，請求損害賠償應當是可以的，至于有無妨害排除請求權，學者和判例的態度不大一致，多數認為承租人因取得占有而其租賃權物權化后，得基于其租賃權，請求妨害之排除。對于我國民法則承認了承租人享有妨害排除請求權。

3、租賃權處分的可能性。即租賃權的讓于和轉租的可能性。按照租賃關系的一般要求，租賃人本來不能在未經出租人同意的情況下，轉祖或讓于租賃權。但是出租人使承租人可以使用、收益租賃物的積極的債務，逐漸地退化為消極的容忍義務：即承租人的使用、收益也逐漸固定形態，只要能保證出租人租會的收入，承租人是誰已經不再那么重要。所以租賃權處分的可能性逐漸得到承認。

4、租賃權的永續性。一般說，債權的存續時間都較短，物權的存續時間則比較長。而租賃合同的期限一般都較長，這也是其物權化的表現。“租賃權的物權化說”已為許多國家立法所采納。《日木民法典》第605條規定：“不動產租賃實行登記后，對以后就該不動產取得物權者，發生效力。德國民法典》第571條也規定：“出租的土地，在交付承租人后，出租人讓于第三人時，受讓人代替出租人而取得其所有期間因租賃關系所生的權利義務關系。”

三、租賃權物權化的適用

關于“買賣不破租賃”構成要件主要有以下幾個：

(一)須租賃合同為合法有效。如果租賃物所有權讓于后，其租賃被撤銷，則其租賃關系視為未轉移于受讓人。其租賃契約須為原所有人所訂立或受其拘束。

(二)租賃物的讓與亦須有效。(1)只須讓與是有效的，即使出租人不是所有人，但是在登記的過程中，為善意的取得的對于第三人亦有效。(2)讓與形式包括買賣、贈與、互易、公司之投資、遺贈等，強制拍賣亦認為有效，因為它也是所有權之讓與形式，自無排除之必要，不過《德國民事訴訟法》規定，強制買賣不在其內。(3)須為讓與的所有人同時為出租人，因此非讓與人而系第三人為出租人時，不適用之。例如典權人將典權出租，而出典人將典物出賣時，其租賃雖為有效，但是典物的受讓人，當然不承受其租賃關系。當然如果第三人受所有人之委任或得其承諾，而為出租時則應該類推適用。

(三)承租人須受領租賃物之交付。在讓與前，須對承租人或經出租人同意的次承租人轉移占有，亦即租賃物之交付以現實交付為限。承租人一旦受領租賃物交付后，租賃人將所有權讓與第三人時，須繼續占有。因為若出租人與承租人中止租賃物占有后，將其讓與第三人，則第三人無從得知租賃契約存在，絕無使租賃契約對受讓人繼續存在之理。然而下面兩種例外亦應認為有效，即承租人一時離開房屋出外旅行，租賃物被他人侵奪已回復者：出租人將租賃物讓與第三人。該第三人亦包括次承租人，次承租人受讓租賃物所有權者，原租賃契約對須承租關系仍繼續存在。承租人于租賃關系終止前，仍有就租賃物使用收益之權利。但若承租人受讓租賃物，應解釋為租賃關系消滅，亦即該原則僅對第三人受讓租賃物發生效力。依《合同法》第二百二十九條規定：“租賃期間，租賃物所有權轉讓給第三人的，租賃合同對該第三人繼續有效。”說明僅發生出租人之變更，其租賃關系仍以原租賃契約繼續存在，故而發生以下效力：

(一)受讓人對于承租人取得出租人之地位．相斗得行使權利義務。例如修繕義務，應向受讓人請求，租金應向新出租人交付，終止契約亦由受讓人或向受讓人為之。然而所有權轉移時，既已到期之租金，屬獨立之債權，不當然轉移，租金已前付者，原出租人應將歸屬于新出租人，受讓人權利義務之承受，以出租人之資格所應歸屬者為限，如瑕疵擔保，轉租之允許。反之其它權利義務，受讓人概不承受。

(二)受讓人與承租人間權利義務之內容，例如租金之數額。修繕義務之負擔、租賃期之有無、長短等，悉依原租賃契約。原定租賃期間，應將讓與前經過部分扣除，計算他的殘余時間。

(三)受讓人對于承租人之租金請求權之承受，應通知承租人。在未通知前，債務人對于原債權人所為之清償，應為有效。原出租人與受讓人之間依不當得利之規定處理。

(四)原出租人因讓與相賃物脫離出租人的地位，其以后的權利義務，概由受讓人承受。

四、我國對租賃權的界定

我國原《經濟合同法》第23條規定：“如果出秘方將財產所有權轉移給第三方肘，租賃合同對財產新的所有方式繼續有效。”現行《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”由以上兩條關于租賃合同期限的規定及租賃期間發生租賃合同效力的規定，都反映了我國采用“租賃權物權化”這—學說。但我認為這一規定未必合適。因為一般而言，對于動產的租賃權沒有必要作此保護。為強化不動產承租人的地位，法律可對不動產租賃實行“買賣不破租賃”的原則；而對動產也完全實行“買賣不破租賃”的原則，不利于財產的流通。我個人贊同租賃權物權化學說，但是對某些特殊的租賃權(例如不動產租賃僅)賦于物權的效力，而不是—般地承認租賃權為物權。租賃權作為一種債權，其向物權化發展的趨勢可見一斑。在我國的立法中還有如下債權物權化的相關規定有：《最高人民法院關于貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》一百一十九條：‘私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”《擔保法》第四十八條：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”《擔保法》第四十八條：“抵押人將欲山租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效；”海商法》第一百三十八條：“船舶所有人轉讓已經租出的船舶的所有權，定期租船合同約定的當事人的權利和義務不受影響，但是當及時通知承粗人。船舶所有權轉讓后，原船舶合同由受讓人和承租人繼續履行。”(海商法)第一百五十一條：“未經承租人事先書面同意，出租人不得在光船機賃期間對船舶設定抵押權。”以上是我國民商法中對“債權物權化學說”的適用．

五、物權、債權的優越地位之比較

人類之生存，以占有一定的物質資料為必要。因此，在法律發展吏上，保障財產歸屬關系的所有權制度發生最早。隨著人類社會進步，由自己自足的自然經濟逐漸發展為社會分工為基礎的交換經濟形態，保障財產流通關系的契約制度因此產生。債權為獲取財產之手段，亦即以獲取他人財產為目的，使財產當事人之間的合意而轉移，即為債權之實現。此目的一旦達到，債權關系即行消滅．故債權本身隱含短暫之時間因素，即債權之有期性。且債權之社會作用，在于確保債權人取得財產，使財產之轉移得以實現。此即所謂占權的社會作用在保障動的安全，而與物權的社會作用在保障靜的安全，顯然不同。因此，物權作為人與物的關系上的權利，在人類自己自足時代，其機能是保障個人勞動生產的財貨專屬于個人自由利用并排除外界的壓迫和妨害。中世紀的法律生活，是以物權為中心的靜態的生活，所有權乃是目標，而債權只是取得所有權的手段。由于所具有的社會作用不同，致物權與債權制度自始即明顯對立，而物權處于較債權為優越之地位。但在近現代市場經濟條件下，法律生活為之一變，物權特別是所有權與債權相結合，獲得了超出對物的支配的性格的對人的支配力，造成經濟上所謂財產的資本化，法律上所謂所有權的債權化。然而社會正如一有機體，物權如該有機體之骨骼或其他永久之組織，債權則如該有機體之血液或其他暫時之組織，時時在靜止與運動中交替補充。物權為交替之山發點，亦為交易之對象，唯有債權所要求的財產轉移可暢通無阻，社會之骨骼、財產之集資，方能形成與壯大。可見兩者系唇齒相依，相輔相成。晚近以來，不僅物權有債權化之趨勢，債權亦有物權化之現象，租賃權之物權化及其著例，債權與擔保物權結合而橫掃千軍，亦足為證。因此發生從原來物權的優越地位轉向所謂債權的優越地位。

參考書目

①粱慧星、陳華彬：《物權法》法律出版社1997年版

②劉文華，任雪芳：《合同法釋論與實務操作》1997年版

⑧史尚寬：《債法各論》中國政法大學出版社2000年版

④巴里·尼古拉斯著黃風譯《羅馬法概論》法律出版社2000年版

⑤崔建遠：《合同法》法律出版社1997年版

⑥史尚寬：《債法總論》中國政法大學出版社2000年版

⑦劉文華：《新合同法條文精解與典型案例》世界圖書出版社1999年版