租賃型保障房資產管理研究

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摘要：改革開放以來我國國民經濟得到了快速的發展，隨著大規模保障房的逐步建成和投入使用，我國的租賃型保障房數量及價值巨大，租賃型保障房資產的管理和運營就顯得尤為重要。本文從國有資產管理的角度對租賃型保障房進行研究，根據實際分析了目前資產管理中存在的一些實際問題，并對于上述問題提出相關對策建議。

關鍵詞：租賃型保障房；資產管理；國有資產

一、加強租賃型保障房資產管理的重要意義

“十二五”以來，政府把解決城市中低收入家庭住房困難和改善城鎮居民住房條件作為一項重要的民生工程,提出在“十二五”期間全國建設3600萬套保障性住房，使全國城鎮人口住房保障面達到20%以上。當前我國保障性住房體系主要由購置型保障房和租賃型保障房構成。購置型保障房以“買”為主，主要包括經濟適用房、限價商品房。租賃型保障房以“租”為主，是指政府向城鎮低收入及中低收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員提供的具有保障性質的住房。因此，作為大部分由政府投資建設管理的租賃型保障房，是國家一項惠民的重大舉措，也是我國國有資產的重要組成部分。租賃型保障房資產指中央、省、市、縣（區）政府以及企事業單位通過撥付、劃轉、提取等渠道籌集資金和稅費減免等政策參與租賃型保障房建設形成的資產。由政府投資或補助形成的資產確權在項目建設管理的同級保障性住房管理中心，產權人負責租賃型保障房日常的管理工作，依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。在現階段，提高人民群眾的養老、醫療、住房等保障，是實現國家惠民政策的堅強基石。加強租賃型保障房資產管理有助于大力發展保障事業，同時，大力提高租賃型保障房資產管理水平，還可以使這項國有資產在惠民的同時，實現保值增值，對提高國有資產管理總水平起到積極的推動作用。另外，由于國家對保障房建設投入了大量的資金，管好保障房，提高租金收益，處置好部分保障房產的全部產權或部分產權，有助于政府回籠保障房資金，實現保障房的良性發展。

二、目前租賃型保障房資產管理存在的問題

近幾年，在政府各級管理部門的共同努力下，保障房這項惠民舉措已經被廣泛運用，使廣大住房困難家庭切實體會到政府的關懷。但是在實踐中，從國有資產管理的角度看，租賃型保障房資產管理也存在著比較明顯的問題，具體表現為：

1.租賃型保障房確權困難

在我國，保障房這項民生工程尚處于初級發展階段，租賃型保障房主要通過政府組織建設供給。隨著保障房的大量建成，各地相繼出臺了資產管理辦法。以陜西為例，2014年12月出臺了《陜西省租賃型保障房資產管理辦法》并要求各設區市根據本辦法制定實施細則。此管理辦法明確各市（區）保障性住房管理中心負責本轄區租賃型資產使用管理工作，同時負責市本級項目的資產核定、確權登記和房源分配、租金收繳、租賃補貼發放、物業管理等工作。租賃型保障房的產權登記，政府投資（補助）形成的資產確權在項目建設管理的同級保障性住房管理中心。但在實際中因工作量大，具體情況復雜，相關部門配合不默契，導致確權困難，更談不上資產的貨幣價值。

2.保障房附屬商業設施收益低

在保障房建設中政府也將建設一些附屬商業設施，例如營業用房、地下停車場等，這些房產也是用保障房建設資金修建的，是國有資產。在我國很多地方為了提高開發商、物業公司參與保障房建設及管理的積極性，會將附屬商業設施收益讓渡給開發商及物業公司，造成附屬商業設施資產收益低。

3.租賃型保障房空置率比較高

在現階段，租賃型保障房建設中還明顯存在重主體建設、輕附屬設施建設的傾向。由于租賃型保障房大多修建在城市新區或市郊，許多保障房項目各地政府在規劃時，綠化率、附屬配套設施的配備標準均不低于商品房小區，但在實際中許多項目在主體完工后，因附屬配套設施建設滯后等原因，導致租賃型保障房空置率高、資產收益低。例如建在新城區的部分保障房小區，因新城區道路建設滯后地下管網配套工程未完工，直接導致房子無法入住資產收益為零。還有一些入住條件成熟的保障房小區，因配套的生活超市、公交站點、幼兒園、等居民生活必備的服務機構未引入或不完善，直接導致居民生活的不便利。上述情況均造成許多保障對象放棄入住或入住群眾滿意率低。

4.缺少共享保障房信息的理念

仍以陜西省為例，《陜西省租賃型保障房資產管理辦法》中規定各級財政部門是租賃型保障房國有資產管理的綜合部門，各級保障性住房管理中心是具體管理部門。但是在實際中兩部門各自按自己的方法管理租賃型保障房資產，租賃型保障房資產信息缺少共享，財政監督管理職能未得到充分發揮。5.保障房資產動態管理水平還需提高租賃型保障房以“租”為主，“出售部分產權”為輔，主要解決的是保障對象短期的居住問題。保障對象的流動性、租賃型保障房產產權比例的多樣性，決定了租賃型保障房資產管理的復雜性，管理者理念的前瞻性，動態管理水平的提高直接影響資產管理水平。建立簡化科學的管理方法、管理程序，才能確保租賃型保障房資產收益的提高，才能實現應保盡保，才能杜絕轉租、轉借、騙領租賃補貼等各類違規行為的發生。

三、加強租賃型保障房資產管理的對策建議

1.加強保障房的確權管理

以“為住房困難群眾服務”為根本出發點，政府各部門加強配合,提高確權效率。依據租賃型保障房資產管理辦法，房子建成后應確權，明確資產性質及管理責任主體，有了明確的管理責任主體，便于各職能部門更好地履行職責，服務于住房困難群眾。建議政府對已建成的租賃型保障房明確確權時效，督促相關部門提高工作效率。

2.加強價值管理

從國有資產管理要求出發確定每套租賃型保障房產貨幣價值。建議政府成立專家組對租賃型保障房產，通過成本法與市場比較法相結合的估價方法，合理確認每套租賃型保障房產貨幣價值，讓政府對租賃型保障房產的價值清清楚楚、明明白白。鑒于此項業務工作量大，技術含量高，政府可委托專業的估價服務公司，最后由專家組集體研究確定房產貨幣價值。按照租賃型保障房資產管理要求，各地可根據公共租賃住房建設的需要，利用已建成確權的租賃型保障房產進行抵押融資，使固定資產通過融資平臺轉化為租賃型保障房建設資本。每套房產貨幣價值的確定為租賃型保障房抵押融資工作順利開展奠定了基礎。租賃型保障房資產根據發展需要，應采取以租為主、出售為輔（即租售并舉）的措施。經同級人民政府同意，省住房城鄉建設部門與財政部門批準，承租人可購買房屋部分產權或全部產權。租賃型保障房資產貨幣價值的確定為租賃型保障房“租售并舉”打好了基礎，為后續發展盤活了資金，為租賃型保障房良性發展保駕護航。

3.加強配套建設

政府應加快租賃型保障房配套設施的建設，積極創建保障房“和諧社區”。建議對未建成的租賃型保障房小區加快配套設施建設，對已建成的租賃型保障房小區繼續做好后續服務工作，配置生活超市、幼兒園、便民醫院等，大型保障房社區還應考慮組建基層社區、學校等。通過積極創建“和諧社區”使租賃型保障房小區成為困難群眾溫暖的家。

4.保障房附屬商業設施收益市場化

保障房附屬商業設施的租賃，建議按照國有資產管理辦法規定，經主管部門審核后報財政部門審批，采用公開競價的方式進行，按年簽訂租賃合同，實現保障房附屬商業設施收益市場化。

5.提升資產管理的信息化水平

財政作為租賃型保障房的綜合管理部門，租賃型保障房資產管理應該積極融入財政的資產管理，各自履行好職責又不重復工作造成浪費。目前陜西已經建立了統一的保障性住房資產管理信息系統，各級保障性住房管理中心分級管理。此系統從租賃型保障房的項目計劃情況、投資資產情況、資產現狀情況、資產管理進度、資產核定情況、資產處置情況、資產確權登記情況、資產使用情況、后期管理情況、資金使用情況十個方面及時反映，各地也將租賃型保障房資產租金收繳等納入保障性住房資產管理信息系統數據庫。從而使保障房管理部門及時了解租賃型保障房資產管理工作相關情況。建議在保障性住房資產管理信息系統增加財政數據提取模塊，按財政資產管理要求提取數據，生成資產臺賬。實現租賃型保障房資產管理信息系統同財政共享，財政宏觀管理、資產管理部門微觀管理，共同管好價值巨大的國有資產，履行好各自的管理職責。此外，還應該設立信息系統績效管理模塊，對資產的入住率、空置率、租金收繳率、資產的分配率等設計績效模塊，對重要的一些指標納入考核，提高資產管理的綜合水平。當然，也應該設立保障房群眾查詢信息模塊，使申請戶對自己的資格審批流程、租金繳納、租賃補貼領取等情況實現查詢。

6.進一步提高租賃型保障房資產動態管理水平

政府應加強對建設、確權、分配、承租情況、租金收繳、租賃補貼發放等的動態管理，在政策方面進一步完善租賃型保障房資產管理細則，建議完善租賃型保障房變更住戶的管理程序、退出機制。讓保障對象對入住、退出程序清楚明了，實現入住、退出方便及時。對一些違規住戶通過社區、物業公司的配合定期組織抽查、接受群眾舉報等方式及時發現問題。制止轉租等不正常現象，保護住房困難群眾的利益。

作者:封延莉 單位:漢中市住房保障管理中心

參考文獻

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