某市租賃住宅設(shè)計研究

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摘要：文章以上海市松江區(qū)中山街道租賃住宅項目為樣本，從項目的目標群體定位、總體規(guī)劃、配套設(shè)置、戶型設(shè)計等方面進行綜合闡述，以期為相關(guān)類型租賃住宅設(shè)計方法、推導(dǎo)過程等提出參考建議，提升建設(shè)效能。

關(guān)鍵詞：租賃住宅；上海；平面設(shè)計；戶型設(shè)計

1目標群體定位

根據(jù)政策導(dǎo)向以及一線城市的發(fā)展特點來看，中長期內(nèi)租賃住宅主要解決的是流動及新增就業(yè)人口的住房問題，該類人口特征表現(xiàn)在主流人群家庭結(jié)構(gòu)小型化，因此中小套型將是租賃住宅產(chǎn)品發(fā)展的主流。以松江區(qū)中山街道租賃住宅為例，項目設(shè)計伊始，依托國際知名數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)機構(gòu)，在項目前期就目標客群做了科學數(shù)據(jù)調(diào)研。以項目基地所屬的區(qū)塊來看，項目位于上海市外郊環(huán)松江工業(yè)區(qū)中山工業(yè)園，距離上海市中心約30km；周邊含有包括巨人網(wǎng)絡(luò)、飛科總部、海爾智谷等在內(nèi)的大型企業(yè)、總部研發(fā)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，項目擬服務(wù)的客群主要為周邊3～5km范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人口。同樣基于項目所處地段，通過具體調(diào)研分析周邊圍繞的相關(guān)企業(yè)工作人員群體，系統(tǒng)篩選出相關(guān)擬拓展租戶。具體做法為以擬拓展客戶實際收入比例為量度，通過對周邊企業(yè)及潛在用戶進行分析，剔除月薪不足5000元的產(chǎn)業(yè)人群、剔除居住自有住房的產(chǎn)業(yè)人群、企業(yè)已提供自有宿舍的員工等，分析得出區(qū)域內(nèi)可得的潛在租客數(shù)量。按此方式保守測算，核心租客的潛在數(shù)量超過6000人，基本可滿足該項目出租需求。然后通過科學調(diào)研對潛在客戶的敏感性進行定量分析，大致將客群分為以剛進入社會的大學生為代表的青年客群，以項目周邊管理層為主的白領(lǐng)客群，以及以商務(wù)訴求為主的精英客群。青年客群約占潛在客戶數(shù)量的55%，對租賃住宅的需求傾向于剛需，對空間面積的需求可以在30～40m2內(nèi)，白領(lǐng)客群約占潛在客戶數(shù)量的40%，對租賃住宅的需求傾向于改善，對空間面積的需求可以在40～60m2內(nèi)，精英客群約占潛在客戶數(shù)量的10%，對租賃住宅的需求傾向于高品質(zhì)，對空間面積的需求可以在60～80m2（見圖1），再以此精確客戶描摹，推導(dǎo)出相應(yīng)的租戶生活人數(shù)模式，從而在項目立項階段就對相關(guān)戶型比例、套型面積段做控制性標定。

2總平面設(shè)計邏輯

基于用地出讓合同，松江區(qū)中山街道租賃住宅需建設(shè)租賃住宅套數(shù)下限為1693套，容積率1.8，限高50m，項目周邊3km內(nèi)并無成熟商業(yè)配套及生活服務(wù)設(shè)施，因此該項目根據(jù)土地出讓文件，考慮在地塊內(nèi)建設(shè)不超過地上建筑面積10%的商業(yè)配套，扣除相關(guān)建設(shè)要求的配套后，商業(yè)面積約5000m2。以商業(yè)體量以及服務(wù)對象進行分析，該項目內(nèi)的商業(yè)定位應(yīng)屬于內(nèi)向型社區(qū)級商業(yè)，即主要商業(yè)服務(wù)范圍應(yīng)該在1km以下，服務(wù)對象針對項目內(nèi)的租客為主，外溢的商業(yè)價值并不大，業(yè)態(tài)定位傾向以餐飲、休閑、生活服務(wù)為側(cè)重點[2]。地塊內(nèi)合理配置商業(yè)及相關(guān)配套，商業(yè)在地塊內(nèi)如何落位，對項目總圖排布有至關(guān)重要的意義[3]。考慮到周邊地塊用地性質(zhì)，以及人流方向，從地塊商業(yè)價值適建程度分析，地塊內(nèi)商業(yè)價值東北側(cè)價值最高，綜合考慮在地塊東側(cè)設(shè)置集中商業(yè)配套結(jié)合部分裙房形成開放型商業(yè)內(nèi)街的布置形式最為有利，商業(yè)內(nèi)街的優(yōu)勢在于通過開放性設(shè)置可以將地塊有機的分成開放商業(yè)街區(qū)、租賃住宅社區(qū)、并可依托開放商業(yè)內(nèi)街向四周散發(fā)引力，形成區(qū)塊節(jié)點效力，提升社區(qū)活力從而有效地實現(xiàn)商業(yè)與租賃住宅部分的互動[4]。租賃住宅的布置策略：總共設(shè)置了18棟14～16層的單體，且均采用板式，整體呈大圍合式排布，同時各分級產(chǎn)品以小組團的形式進行組合。該設(shè)置方式使各棟租賃住宅均具備了較優(yōu)渥的日照條件。局部單體首層運用架空外廊連接，增強了各組團間的交互性，整體呈現(xiàn)一個大型共享景觀庭院的概念，同時各單體間均實現(xiàn)了宅間景觀節(jié)點滲透。根據(jù)產(chǎn)品類型分布，將主力青年型產(chǎn)品共計12棟集中組團布置在地塊中部、東部，緊鄰開放式商業(yè)內(nèi)街，以此實現(xiàn)活力動區(qū)的集中化；將5棟白領(lǐng)型產(chǎn)品，組團布置在地塊西南側(cè)，優(yōu)勢在于私密性、舒適性，同時可獲得地塊西側(cè)河景滲透；金領(lǐng)型產(chǎn)品1棟，獨立設(shè)置于地塊西北角，金領(lǐng)型產(chǎn)品竣工后將交予知名酒店管理集團獨立運營，該產(chǎn)品更多的基于商務(wù)考量，優(yōu)先考慮便捷程度以及項目標志意義。在產(chǎn)品類型組團分布的基礎(chǔ)上，將空間軸線整合地塊出入口進行設(shè)計，更好地串聯(lián)配套及各組團間的聯(lián)系，最終總圖設(shè)置形成開放街區(qū)、半開放街區(qū)和私密社區(qū)三個部分（見圖2、圖3）。

3戶型設(shè)計邏輯

松江區(qū)中山街道租賃住宅項目戶均面積為43.03m2，項目整體以小套型為主。以既定套型面積結(jié)合不同產(chǎn)品分級的客群實際生活行為特征分析，如何在較小的面積中提高功能空間利用效率，匹配多元化的功能需求，是租賃住宅戶型設(shè)計需解決的主要問題。（1）以青年型產(chǎn)品中主力戶型27m2戶型為例（見圖4），該戶型為1居室，并具備3m的面寬。該產(chǎn)品的租客主要以剛?cè)肷鐣哪贻p人及追求性價比的小家庭為主。通過分析該類型租客的生活行為，得出該客群對廚房的功能性需求較弱，日常使用廚房烹飪的頻次并不高，加上項目在公共配套部分設(shè)有共享公共廚房，該群體對廚房空間面積并不敏感。因此27m2戶型中弱化了廚房、餐廳的功能，并鼓勵租戶在共享公共廚房區(qū)域烹飪。該戶型中，配置2m長的料理餐臺以滿足基本需求。臥室、起居室在該類客群的行為分析中，是使用頻率最高的空間，戶型將臥室、起居室進行了合并設(shè)計，該空間整合了休息、書房、衣帽間等多種功能，并通過南向飄窗使該空間獲得優(yōu)渥的采光及通風條件[5]。（2）以白領(lǐng)型產(chǎn)品中主力戶型——45m2戶型為例（見圖4），該戶型為1房，具備了2.8m南向兩面寬，每個面寬均可獲得南向直接采光自然通風。租客一般為企業(yè)中層，家庭規(guī)模超過2人的小家庭。不同于青年客群，該類租客對空間訴求傾向于私密性、便捷性。通過分析該類型租客的生活行為，起居室是該類客群的活動熱區(qū)，是使用頻率最高的空間，在該空間的活動包括會客、娛樂、觀影等，而對于餐廳空間，該類租客并沒有特別需求，只需基于家庭人數(shù)規(guī)模滿足使用功能即可。基于此空間行為特征，該戶型將餐廳、與起居室合并設(shè)計成一個凈面積2.6m×3.5m的大空間。該戶型設(shè)置了進深1.4m的陽臺，除了滿足晾曬、洗衣、儲藏等功能外，可以進行一定的體育鍛煉活動。陽臺與起居室設(shè)置于同側(cè)，對起居室這一活動熱區(qū)的空間感受具有延伸作用。（3）金領(lǐng)型產(chǎn)品的定位特殊，其針對的客群是項目周邊企業(yè)管理者。該客群在項目中擬進行的活動多為周期性商務(wù)活動，如會議、洽談等，多為短期、多頻次地租住在此。因為金領(lǐng)型產(chǎn)品由專業(yè)公司進行酒店化運營，配備會議室、健身房、餐廳、洗衣房等。因此，圍繞相關(guān)商務(wù)活動，該客群可通過獨立配套的功能用房滿足需求。以金領(lǐng)型產(chǎn)品中的主力戶型38m2的戶型為例（見圖4），該戶型為1房，具備了5.1m的優(yōu)渥面寬。調(diào)研發(fā)現(xiàn)該客群對金領(lǐng)38m2的戶內(nèi)空間并不敏感，客群對租賃住宅的戶內(nèi)使用訴求高度傾向于商務(wù)性，方便、高效、快捷、舒適是此類客群的空間敏感點。戶型內(nèi)廚房、餐廳、臥室、起居為大空間形式組合設(shè)置。結(jié)合家具設(shè)置用70cm寬的L形餐臺，配合相關(guān)設(shè)備，整合了用餐、烹飪的基本功能。衛(wèi)生間的舒適感是該類客群的敏感點，該戶型設(shè)置了超5.1m2使用面積的衛(wèi)生間，廁、浴分離設(shè)計，在該面積段內(nèi)強調(diào)衛(wèi)浴舒適性。臥室的設(shè)置可滿足客群不同的使用需求，既可以設(shè)置1.8m的雙人床，也可以滿足兩張1.2m雙人床的放置，匹配不同的使用場景。通過分析金領(lǐng)客群的商務(wù)行為特征，該類租客很多使用場景都是圍繞“行李箱”進行，即開箱后迅速展開商務(wù)活動，活動結(jié)束即立刻收拾行李，進行下一地點的商務(wù)活動，在此行為場景基礎(chǔ)上，金領(lǐng)戶型設(shè)置了獨立的衣帽間，從空間功能上匹配客群的使用特性。

4結(jié)論

租賃住宅設(shè)計是個系統(tǒng)化、科學化的推導(dǎo)過程，可結(jié)合項目特征、規(guī)模、地理位置、周邊環(huán)境，借助科學數(shù)據(jù)調(diào)研，精確標定租賃住宅項目可輻射的租住群體構(gòu)成，明確相關(guān)配套配置類型，從而明確項目“租給誰”的問題。通過科學分析擬租對象的行為特征、生活場景。家庭構(gòu)成，對擬租人群精確畫像，以此支撐戶型產(chǎn)品的分類，進而多樣化設(shè)計，解決租賃住宅“怎么租”的問題。隨著越來越多的租賃性住宅投入市場，帶來更多項目設(shè)計經(jīng)驗，以及國家相關(guān)建設(shè)標準、管理制度的相繼提出，我國租賃性住宅將會進一步得到發(fā)展創(chuàng)新。

參考文獻

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作者：蔣凱光 單位：上海城投置地（集團）有限公司