地產企業范文10篇

1影響房地產周期波動的因素

1.1內生因素主要包括房地產供求和房地產投資。房地產需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產需求總量受到影響繼而發生變化與此同時，房地產供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮的變化。房地產投資。進行房地產投資決策時，房地產投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產的投資走向擴張或收縮，對房地產周期的波動產生重要影響。房地產投資波動常被看作是房地產周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經濟與技術因素。有直接影響的政策因素：指與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素，在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會經濟與技術因素：房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展速度越快；在經濟發展的不同階段，房地產業的發展水平有所區別。此外，技術革命、產業結構變化、體制變遷等都會對房地產業的發展造成沖擊，影響房地產周期波動。

1.3隨機因素，指地震、洪水等自然災害，戰爭、政治風波等社會突發因素，以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產波動有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時也會持續很長時間。

2企業應對房地產市場周期波動的經營策略

2.1資本動作策略。首先，并購與重組產生的規模經濟效應有利于企業產生成本優勢。當房地產周期處于衰退或蕭條階段時，并購和重組產生的規模經濟效應使企業在房價下跌時降低生產成本，從而保持企業的收益基本穩定，降低房地產周期波動給企業帶來的風險。其次，并購與重組實現多元化經營，有利于企業穩定現金流。周期波動期間通過并購與重組實現多元化經營，可以減少企業對現有業務范圍的依賴，降低經營的風險成本，通過不同業務組合穩定企業的現金流，而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。再次，財務協同效應有利于化解房地產周期波動的風險。

一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

中小房地產企業聯保貸款

中小房地產企業聯保貸款是指三家以上企業本著自愿、相互協助、相互監督、風險共擔的原則組成聯合體，以單個企業為借款人聯合向銀行申請貸款，銀行在收取貸款總額一定比例的保證金、聯合體成員間提供相互擔保的基礎上發放貸款的業務．信用聯保體形成時，其成員應共同簽署聯保協議和承諾書．聯保貸款成員借款的總授信額度一般不超過資產的60%，單個成員貸款的授信額度原則上也不超過其資產的60%．聯保貸款期限應根據借款種類、用途和借款成員生產經營活動周期確定，流動資金短期貸款一般不超過半年，最長不得超過一年．如超過貸款期限需要企業到銀行填寫延期申請表，并以天為利率標準計息，延期期限不能超過聯保合同期限．中小企業聯保貸款無須財產抵押，但要繳納一定比例的保證金，利率按貸款對象、貸款用途和信用等級在基準貸款利率的基礎上加點浮動，即:企業貸款在執行基準利率的基礎上，按企業“信用等級”的高低將貸款利率分別上浮70%，80%，90%和110%，在得到國家政策的扶植的前提下，可以在稅收和利率上給予一定的優惠［3］．

中小房地產企業聯保貸款的可行性

中小房地產企業聯保貸款，可以保證在企業資金暫時供應不足的情況下正常進行項目開發．在房地產企業開發的過程中出現資金周轉不暢不能繼續開發某項目時，可組成企業聯保體進行貸款，保證項目按時完成．如果在開發過程中，開發企業出現經營不善或其他原因導致企業不能繼續經營時，可由聯合體的其他成員代替該公司繼續開發該項目，或者幫助原房地產企業共同開發該項目．避免由于資金不足而出現的劣質工程、豆腐渣工程和爛尾樓工程等現象．企業聯保貸款的制度設計是比較嚴密的．要求結成聯保體的企業經濟實力必須相當，并有專業的評估機構對其進行評估，放貸以后，工作人員定期了解企業運行情況，以保證貸款安全．由于聯合體擔保的成員之間基本處于同等資質級別，地理位置較近，互為擔保人，可以消除信息不對稱的影響．成員之間還可以互相學習管理經驗，互相監督，互相進步．同時，當一個企業貸款逾期不能償還時，聯保體其他企業為了自己和整體的利益將會監督其還款行為．橫向監督是指企業聯保貸款成員為了避免和降低連帶責任主動去監督其他成員，降低了聯保成員在選擇項目中的風險［4］．聯保成員之間互相監督，銀行可節省大部分監督精力．由于連帶責任，聯保貸款企業肯定會更傾向于選擇低風險的開發項目，這對銀行也是十分有利的．因為這樣既能保證還款率，同時又保障了其他成員的利益．由于申請和審批貸款手續時間過長，往往會使房地產企業錯過商機;而中小房地產企業聯保貸款的手續簡單，成本低，放款速度快，較好地解決了企業的資金需求．中小房地產企業聯保貸款以多家企業為一家企業擔保，通過企業間分保，擔保人對擔保額度承擔部分責任，即使個別企業出現問題，也不至于引發擔保人致命風險，可有效降低擔保人風險．對于中小房地產企業一般都是成立的時間不長，做的項目不多，大多在開發中存在資金和經驗方面的問題．中小房地產企業可以充分利用自身的優勢，通過聯合開發，充分降低自身的風險，彌補自身不足，以謀求發展的壯大;同時，充分利用聯合體成員的各項優勢，實現各方共贏．由于房地產項目的開發周期長和投資量大容易使企業陷入財務危機，聯合開發是以企業為對象建立的一個組合，從而起到在時間和空間上分散風險的作用;企業聯合后，企業擴大了規模，提高了市場的控制力和競爭能力，從而提高了企業對風險的抵御能力．聯保企業在連帶責任下可以激勵貸款企業的還款意愿．聯保貸款的橫向監督機制可促使中小房地產企業選擇風險低的項目，降低了違約可能，減少貸款中的道德風險問題，降低銀行貸款的交易成本．同時，聯保企業作為一個整體向銀行提交擔保金，聯保企業的其他成員共同為聯保企業中的一個企業提供擔保;在雙重擔保的情況下，銀行面臨的風險更小．

中小房地產企業聯保貸款實施建議

中小房地產企業與中小金融機構的合作對雙方的發展都是十分有利的．大型房地產企業所需資金數額大，資金回收率高，還款率高，得到大銀行的信賴;中小金融機構沒有雄厚的資金，自然不能與大銀行進行競爭．所以，跟中小房地產企業合作既避免了和大銀行的競爭，又可以得到發展．同時，中小房地產企業組成企業聯保從銀行獲得貸款，既解決了擔保人的問題，又能向聯保企業學習管理經驗．政府應重視中小金融機構的發展，健全監督機制，完善法律法規，幫助中小金融機構實現經營機制的轉換，更好地為中小房地產企業服務，實現中小金融機構和中小房地產企業共同發展．目前，對于中小房地產企業聯保貸款還沒有相關的法律法規，要想企業聯保貸款健康發展，就應該將規范聯保貸款的法律條文提升到行政法規層次．在《擔保法》中可加進中小房地產企業聯保貸款的有關內容，并在此基礎上制定關于中小房地產企業聯保貸款制度的行政法規和地方性法規．中國人民銀行的《農村信用合作社農戶聯保貸款管理指導意見》和銀監會的《農村信用合作社農戶聯保貸款指引》，為農戶聯保提供了具體的法律依據，建議政府部門參照以上規章，為中小房地產企業聯保貸款制定相應的管理辦法，從而建立健全中小房地產企業聯保貸款的法律制度，為中小房地產企業聯保制度的進一步完善提供更充足的法律依據．提高企業聯保貸款的普及程度，就必須盡快落實政策扶植機制．由政府帶頭試點并建立風險補償基金，對因自然災害等不可抗力因素造成的企業的損失進行補償;并建立企業聯保貸款保險制度，切實增強中小房地產企業的抗風險能力，解決銀行擔心企業聯保貸款風險的后顧之憂［5］．要嚴格把關參與聯保企業的資信審查，重點對其經營管理能力、誠實守信觀念和有無不良行為等方面進行深入調查了解．在發放聯保貸款時，要視其經營活動的情況來考慮貸款數額，對經常開發不到項目的中小房地產企業適當控制貸款數額．同時，結合當地實際情況，制訂企業聯保貸款模式實施細則，尤其在聯保貸款的最高限額、各成員貸款的分配等方面須做出明確規定，既要保證中小房地產企業參與的積極性，又要切實降低金融機構的貸款風險［6］．

摘要：房地產企業項目成本是影響利潤的核心因素，建立一套適合房地產企業自身經營狀況，且涉及流程優化設計、成本核算與審核辦法、融資方案、績效考核等眾多內容的成本管控制度，對于企業能否成功地完成項目開發起著至關重要的作用。本文首先闡述了房地產企業成本管控的必要性，然后對房地產企業成本管控過程中存在的問題進行了較為深入的剖析，并針對性地提出相應的成本管控措施，以期為提升房地產企業成本管控水平提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業；成本管控；應對措施

一、引言

近期國家基于“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念，針對房地產行業密集出臺了多項宏觀經濟調控政策，加上日益激烈的市場競爭環境，房地產企業的市場雖然仍在增長，但房價上漲和利潤空間在逐步壓縮。國內許多知名的房地產開發企業嘗試開始進行開發模式的創新，例如：對產品設計進行戶型、裝修等的調整升級，在營銷推廣中采用更貼近百姓生活實際的營銷理念和策略等。在這種充滿變革的背景下，成本管控對于實現企業財富最大化的作用逐步凸顯，加強成本管控將成為企業運營管理中的重要環節。

二、房地產企業成本管控的必要性

所有企業利潤指標的最為敏感因素當屬成本，尤其是具有資金投入量大、開發周期長等特點的房地產開發企業，建立健全一套完善的成本管控體系，對于其可持續發展起著關鍵作用。（一）為企業創造核心競爭力。處于同一競爭市場的企業，若自身銷售價格不具有明顯的競爭優勢且不能降低產品品質、服務質量以及品牌的效力，要想穩定甚至擴大市場占有份額，唯一有效的途徑就是采用成本領先戰略。要成為同行業中成本領先者，就需要企業建立健全一套符合自身經營特點的成本管控體系，這套體系必須貫穿房地產項目開發的立項、規劃設計、施工建設、竣工結算、銷售等各個節點。（二）提升企業的內部管理水平。一方面房地產企業投入成本金額大、多樣性、動態性強等特點，決定了企業必須有一套以優化資源配置、提高資金等的使用效率為目的的成本管控制度。另一方面樹立和強化全體員工的成本管控意識，有助于發現企業在項目開發、制度流程運營方式及內部控制方面的薄弱環節，也有益于企業的總體管理水平的提升。

摘要：在房地產企業成本控制中，房地產項目成本是成本控制的重要內容。房地產企業要以價值鏈理論為指導，從房地產項目實施的全過程入手，采取有效的成本控制策略，為企業創造更多的經濟利潤。本文基于價值鏈視角，對房地產企業成本控制問題進行分析，并提出加強成本控制的有效策略，期望對提高房地產項目市場競爭力，優化調整房地產企業成本結構有所幫助。

關鍵詞：價值鏈；房地產企業；成本控制

一、價值鏈視角下房地產企業成本控制問題分析

1．成本控制認識不足。在價值鏈理論下，企業各個環節產生的成本都會對企業利潤帶來直接影響，并且各個環節都具備一定的關聯性，需要各部門、全員共同參與到成本控制各個環節中，形成成本控制的整體鏈條。但是，房地產企業管理層對價值鏈角度下的成本控制認識不足，將成本控制各個環節割裂開來，導致成本控制效果欠佳。2．成本控制過于片面。房地產企業在成本控制中，將原材料價格和平米價格作為成本控制重點，將成本控制活動局限于實施階段，而忽略了房地產項目開發階段的成本控制。據調查研究顯示，房地產項目開發階段的成本支出雖然只占總成本的10％，但是卻會對95％以上的成本產生影響。房地產企業不重視該環節的成本控制，則有可能帶來成本失控風險。3．成本控制缺乏連續性。在價值鏈體系下，成本控制既要重視事中控制，又要重視事前、事后控制。但是大部分房地產企業的成本控制仍停留在事中環節，尚未構建起完善的成本控制管理體系，沒有對成本形成過程進行連續性控制。

二、價值鏈視角下的房地產企業成本控制策略

價值鏈體系下，房地產企業成本控制要將成本發生的各個階段作為有機整體進行控制，使成本控制貫穿于投資決策、規劃設計、項目管理、市場銷售等環節，提高成本控制的有效性。房地產企業在成本控制中要運用先進的信息技術，善于使用ERP系統、計價軟件、CAD、互聯網等工具，及時收集獲取可靠的成本信息資料。同時，房地產企業還要打破各部門之間的界限，實現銷售部、財務部、成本核算部、工程部、招標部、采購部等各部門之間的信息系統對接，從而便于企業成本控制部門及時獲取價值鏈上的各類成本信息，采取有效的成本控制措施。1．投資決策的成本控制。在房地產項目投資決策階段，要深入進行市場調研活動，了解項目選址、土地規劃、人力資源、市場供需等情況，明確房地產項目定位，對房地產項目方案進行可行性研究。投資決策階段是成本控制的前期階段，企業要通過合法渠道降低土地取得成本，從而提高房地產項目的市場競爭力，確保項目獲取更大的增值空間。2．規劃設計的成本控制。房地產企業要細化規劃設計階段的成本控制，找出影響該環節成本控制的關鍵環節，不斷提高規劃設計質量，為項目后續實施建設階段的成本控制提供依據。關鍵成本控制點包括以下四個方面：一是房地產企業工程部、市場部、銷售部、財務部要聯合起來，對房地產項目功能和經濟性進行評估，提出完善建議，形成概念方案圖。二是房地產企業在調研政策環境、市場環境、城市建設規劃等相關情況的基礎上，結合概念方案圖以及以往工程項目經驗，設計項目方案圖。三是房地產企業要成立成本部，由成本部牽頭，組織設計部和工程部設計方案圖，根據方案圖確定費用總額，為招標文件編制提供參考依據。四是房地產企業各部門要結合消費者調研反饋信息，運用智能化科技手段，對項目設計標準進行確定，推行二次深化設計。若前期規劃設計工作量較大，房地產企業可委托專業的設計機構進行圖紙設計，縮短房地產項目的開發周期。3．項目管理的成本控制。房地產企業要在項目實施階段落實成本控制措施，杜絕資源浪費現象，降低項目成本支出，具體控制措施如下：（1）材料設備成本控制。房地產企業要根據項目建設實際情況采取材料設備成本控制措施：結合工程建設進度制定采購計劃，確定供應材料數量，合理安排材料設備進場順序；設計部根據項目建設需要向采購部提出設備技術參數、規格型號等方面的要求，由采購部進行集中采購；在材料設備運送到現場且通過驗收合格后，扣留一定比例的保修款；財務部要合理確定采購款項的支付方式，按照款項金額比例進行支付，減輕企業資金壓力。（2）招投標成本控制。房地產企業要在招投標環節加強對投標人的實際情況考察，包括投標人歷史業績、技術力量、相應資質、資金實力、工程經驗等方面，最終優選出最佳投標人。在招投標工作中，房地產企業要按照投標法的相關規定編制招投標文件，確定綜合評標辦法，創建公平、公正的招投標環境，避免因投標人惡意低價中標而在工程實施階段擅自提高工程造價。（3）工程變更成本控制。房地產企業要強化工程變更管控，并將工程變更控制端口前移，最大程度消除引起工程變更的隱患。具體措施包括：提高工程設計質量，在設計中全面考慮與工程成本相關的因素，確保設計與工程項目實際情況相符，降低設計變更數量；嚴格審核工程量清單是否存在錯漏，要求工程量清單與施工圖紙相符，降低工程價款變更的可能性；在施工階段嚴格執行工程變更程序，對因工程變更帶來的成本造價變化進行研究分析，確定合理的變更范圍。（4）工程索賠成本控制。在承包商向房地產企業提出索賠方案時，房地產企業要對索賠事項進行調查研究，準確計算索賠事件造成的實際經濟損失，包括人工費、材料費、機械使用費、現場管理費等。在索賠金額計算時，要剔除與索賠事項無關的費用，有效控制不必要的支出。（5）竣工結算成本控制。在該階段要充分發揮監理單位的監督審核職能，收集齊全各項工程資料，檢查工程變更、現場簽證的手續是否完備，針對工程量、價差調整、定額套取等內容進行重點審查，以確保工程結算與工程建設實際情況相符，避免出現承包商故意提高工程造價的情況。4．市場銷售成本控制。房地產企業要控制好項目市場銷售環節的成本控制，力求通過付出最小的成本獲取最佳的營銷效果，具體措施如下：銷售部要制定經濟合理的銷售方案，在充分考慮銷售方案實施可能面臨的各項不確定性因素的基礎上，確定銷售成本支出總額；銷售部要聘用優秀銷售員工，為提高銷售員工的工作效率，可采用激勵措施激發員工工作熱情，提升員工的銷售業績；在營銷過程中，選擇成本低、效果好的宣傳方式，根據既定銷售成本確定媒體投放資金，避免因媒體廣告投入資金過大造成營銷環節成本失控；在銷售房產中，企業要裝修和展示樣板房，增加房產項目對消費者的吸引力。樣板房的裝修要確定目標成本，并在出售樣板房時考慮裝修成本。

一、房地產企業營銷現狀

隨著房地產經濟的快速發展，房地產營銷的作用越來越大，然而面對激烈的市場競爭，我國房地產營銷仍存在諸多問題。1營銷調研分析能力薄弱房地產企業普遍存在調研方式單一、缺乏多元化、以偏概全等問題，對項目規模、地理位置以及消費者特征等因素調查樣本不足，導致調查數據的適應度難以滿足營銷的需要，與實際偏差較大，例如在對消費者需求進行調研時，未能有效區分實際需求和欲念需求，未能區分有效需求和潛在需求，導致項目開發定位錯誤，實際需求數量與調查數量相差甚大，項目開發后難以實現有效銷售。2由于對營銷理論的認識不足，混淆了市場定位和目標市場事實上，二者無論是在概念上還是功能上都是不同的，企業在比較、細分、選擇市場、決定服務對象后所進入的市場即為目標市場，而針對目標市場進行的產品設計和形象設計，從而確立不同的價值地位即為市場定位，目標市場是市場定位的基礎，如果不能明確二者關系，那么就難以在企業定位、品牌定位和商品定位之間進行系統的規劃。3缺乏明確的消費群體定位房地產作為高額消費品，影響消費者購買的因素多而雜，充滿了很大的變數，如果對消費群體了解不專業，只是籠統地定位在“30～35歲之間年富力強”“、以成功白領為主”“、具有生活品質，身份”“、具有中高等收入的成功人士”等，有點像一網打盡的消費群體市場定位，缺乏明確的消費群體定位，容易造成角色的嚴重錯誤。4缺乏鮮明的房地產商品的賣點當前我國房地產企業在為其商品定位時更多的在突出“觀景”、“花園”“、海景”等字眼，而忽視了實際樓盤本身的特點和細節，使得營銷的賣點太少或使競爭趨于同化。事實上，每個房地產企業在戶型、住宅面積、布局、景觀、配套設施以及醫療、教育環境等方面都有一定的針對性和差異性，如果能較好地提煉相關的賣點，則可以從產品本身談論產品的形象、品牌以及概念，就能達到很好的營銷作用，進而避免讓消費者陷入購買的迷茫。

二、房地產企業營銷策略建議

1以需求為導向的差異化營銷我國房地產企業需要從原來的以產品為中心的營銷思想向以客戶為中心的營銷理念轉變，充分做到客戶需要什么，企業就賣什么，這就需要進行差異化營銷。對此，房地產企業首先需要通過“SWOT分析”了解同類競爭項目的情況，包括區域、價格、面積、裝修、朝向、客戶情況等；其次，定位市場和目標，分析目標開發項目所處的地段、周圍配套、交通情況等，確定市場目標和產品定位，例如某項目位于著名金融中心廣場附近，周邊配套成熟完善，周邊有消費能力的客戶群多為金融、貿易、服務類公司的中高層人員，收入穩定，這部分群體工作壓力大，生活節奏快，他們希望享受便捷、高質的生活，因此，該目標群體追求的不是大而全，而是小而精，享受個性化的空間，小戶型公寓是較好的選擇，而這部分群體也將成為投資者的目標，或買或租收取收益，同時存在部分適婚適育階段的消費群體，因此，需要設計中等面積的住宅，需要針對不同需求、不同類型的客戶群體采取不同的應對策略，進行差異化營銷。2打造房地產企業的品牌效應，加強品牌建設打造品牌效應有利于增強房地產企業的核心競爭力，好的品牌能在激烈的市場競爭中占領一定的市場份額，建立消費者的品牌忠誠度。對此，品牌尚未鮮明的房地產企業應注意以下幾方面問題：一是品牌標識應便于記憶和識別；二是品牌形象標語應與企業的外在形象一致，以便消費者可以通過品牌標語認識到企業產品的特性；三是成立品牌管理部門，主要負責建設企業品牌、鞏固品牌、落實品牌推廣、媒體關系、公共宣傳等；四是保證產品質量，質量越好，品牌越高，萬科地產、萬達地產能夠建設一個銷售告罄一個靠的就是產品質量的保證。3拓展銷售渠道當前諸多房地產企業存在的一個短板就是營銷渠道單一，影響項目的銷售速度，因此，房地產企業需進一步實現銷售渠道的多樣化。現介紹幾種拓寬銷售渠道的措施。一是大力發展銷售渠道，市場上具有大量的中介銷售機構，且一部分已具有良好的品牌效應，掌握眾多的優質客戶資源，房地產企業可以通過這些中介機構建立龐大的人際關系網絡，大大縮短銷售進程，或是依托賓館酒店業采用“以租代售”的方式，既能加快資金回籠，又能實現強強聯手，互助共贏，總的來說，利用拓寬銷售渠道將為企業帶來較大的時間和成本的好處。二是搭建網絡購房平臺，房地產企業可以開展網絡營銷推廣以整合企業和互聯網的信息資源，以達到低成本和高回報的商業目的，這首先需要以客戶需求為目標搭建網絡平臺，統一網絡品牌和企業品牌，借助多種網絡營銷方式進行網絡策劃推廣，如論壇營銷、博客營銷、事件營銷和微博營銷等，甚至可以搭建B2C網購平臺，借助第三方擔保交易的模式，快速建設網絡交易平臺，如支付寶。三是借助中介機構的網絡平臺進行宣傳和推廣，如搜房網、搜狐房地產門站等。4創新市場營銷策略在激烈的房地產行業競爭中，營銷創新是保持企業持續競爭力的關鍵所在。如今健康、低碳、環保等綠色觀念已深入人心，綠色營銷將成為一種吸引消費者眼球的新穎營銷方式。房地產企業開展綠色營銷應注意以下幾點：一是綠色營銷應從建筑材料開始，結合設計技巧使用綠色建材產品，綠色室內裝修材料、綠色照明等將能更好地迎合現代消費者的消費需求；二是增加綠色標識的識別，在新的項目產品宣傳中加入綠色標識，有利于在消費者心中留下好印象，提高企業信譽和知名度；三是執行綠色營銷策略，讓員工成為綠色營銷的宣傳者，制定貼近項目實際的綠色營銷方案，在廣告、新聞等媒體宣傳中多使用綠色環保宣傳畫面，喚起消費者健康環保的共鳴?？傊?，我國房地產企業營銷策略的制定與實施應以客戶需求為基礎，以差異化營銷為重點，關鍵控制好產品的質量，創新營銷方式，逐步建立忠實的客戶群體，建立良好的企業口碑。

作者：劉杰單位：佛山市東建集團有限公司

摘要：對于房地產行業來說，其成本核算工作中存在著較多的影響因素。其中成本核算體制問題具有一定的典型性。商業地產企業要想提升成本核算的整體水平，提升自身的經濟效益，需要首先做好成本控制工作，會計管理以及稅收管理等方面也不容忽視。通過對企業成本核算的相關內容進行細致地分析和探討，提出制定科學的成本控制措施，加強制度管理工作的對策，以期為相關的商業地產企業成本核算工作人員提供參考和借鑒。

關鍵詞：成本核算；商業地產；成本控制

房地產企業的成本核算工作較為復雜，包括歸集企業開發商品房所用的支出費用，同時對項目總成本進行計算。成本核算水平以及精準度直接影響著成本管理以及企業的效益。因此，對于商業地產企業來說，做好企業成本核算工作是重中之重。成本核算工作對會計工作人員提出了較高的要求。在成本核算工作中會存在這樣或者是那樣的問題，研究人員要根據企業發展的特點以及市場經濟的特征及時解決，促進企業的長足發展。

一、商業地產行業成本核算中存在的問題

（一）成本核算對象不明確。一般情況下，房地產的相關的項目用地面積從大小不同，以成片開發形式為主，要分期進行來開發和建設。對于房地產來說，產品的形態各異，包括高層、多層、公寓以及別墅或者是花園洋房等。對于這些不同類型的項目來說，如何進行成本核算難度較大。而且，在具體的會計準則中，并沒有對不同開發對象成本核算方法的相關規定?？梢?，在實際的核算工作中存在著較大的難度。（二）成本費用的歸集不明確。一般情況下，如果用于產品生產所發生的費用應該直接歸結到產品的成本中，如果是生產多種產品所產生的費用則需要按照一定的類別進行歸集。但是，對于房地產企業的成本核算工作來說，如果是建造工程所需要的費用可以直接歸集到成本中，但是如果是土地征用所發生的費用，包括工程費、基礎設施費用以及其他類型的費用等則需要歸屬到間接成本。那么，這些間接成本如何歸集，最終要按照什么樣的歸集方式來處理還是一個未知數?？梢?，成本費用的歸集問題一直都是房地產企業成本核算的重要影響因素。（三）虛增建筑安裝成本。多數的房地產企業在經營制度相對健全，而且成本核算方式科學，管理水平較高，利潤增長較為平穩。但是也存在著個別房地產企業在對建筑安裝成本進行核算的過程中虛報成本費用。為了最大化地對利潤進行壓縮，一些企業的管理人員會從建筑安裝成本上做文章，給出的工程成本很大程度上存在著不科學、不精準的現象。這種做法不僅無法提升企業的經濟效益，反而會降低企業的總體信譽。（四）成本核算周期不明確。通常情況下，一般產品的成本核算工作都是以月份或者是產品本身的生產周期來作為核算周期。但是對于房地產工作來說，產品開發工作的周期相對較長，因此，無法直接按照固定的周期來對成本進行核算。房地產的開發成本計算需要以銷售面積為主。通常情況下，房地產開發工程的成本核算可以有明確的周期性，只要工程結束就可以進行成本的核算。但是小區內的基本配套設施無法及時完善，這就影響到房地產項目的成本核算工作如期完成。（五）成本調劑的隨意性較大。房地產企業在開發項目的過程中會采用滾動開發的形式進行，同一年度內房地產開發商可以對不同的項目進行開發。但是由于各個項目的地點、價格以及用途等都存在著差異。因此，項目的利潤也存在著差異性。經濟適用房與商品房之間的差距就十分明顯。在這種情況下，一些房地產企業就會在利潤的驅使下偷稅逃稅，或者是對各個項目的利潤空間進行壓縮，項目的成本核算工作隨意性較大。

二、核算工作中存在問題的原因

一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

一、引言

“2005中國房地產品牌價值TOP研究報告”中顯示，中海地產、萬科分別以33.11億元和32.08億元的品牌價值保持中國房地產業的領導地位，而新世界、招商地產、華僑城、保利、大華、金地等則以10億元的品牌價值位于第二集團。這表明，我國一些大型的房地產企業已經開始有意識地進行品牌創建，并取得了一定的成績。但是，我國房地產企業的品牌狀況仍然不容樂觀，其品牌價值與國外著名企業仍然無法相比，就是與國內的其它企業如海爾、聯想等相比起來，差距也很大，更有甚者，現在還有許多房地產企業對品牌創建缺乏正確認識或者缺乏品牌意識。這在房地產企業的競爭更加激烈、并表現為品牌競爭的今天，不能不說是一個值得關注的問題。

二、影響房地產企業品牌構建的特點

1、買賣雙方信息不對稱。論文百事通房地產市場中，有關商品房的信息在買賣雙方的分布是不對稱的，即買主和賣主對商品房情況的了解和掌握程度是不同的，賣主比買主占有更多的有關商品房的質量、價格、權屬關系等方面的信息。這就導致了賣主對價格的壟斷和絕對的信息優勢，而買主由于缺乏足夠的信息被迫地接受價格和承擔風險。在這種情況下，處于弱勢的買方，為了減少交易費用并降低決策的風險，往往會選擇他們所熟悉的品牌，由此可見，品牌的作用對房地產企業來說顯得格外突出。

2、房地產產品的固定性。房地產產品必須與土地相連，而土地是不可移動的，所以房地產產品具有固定性。也就是說，房地產產品對消費者的影響范圍與普通商品比較起來要小得多，具有較大的區域性。由于受地域的制約，從空間上講，房地產項目的品牌很難在較大范圍內產生影響，基于這個原因，房地產企業應將重點更多地放在企業品牌的塑造上，使項目品牌的推廣納入到企業品牌傳播的整體體系中。

3、生產的非連續性。房地產項目的開發周期一般比較長，房地產企業不能連續地向消費者提供產品，所以品牌傳播也不可避免地表現為時間段上不均衡的特點，品牌也很難產生連續的關聯效應。因此，在房地產企業品牌構建時，除了需要采用分散的品牌傳播策略外，還需要始終不折不扣地以品牌核心價值和企業理念為靈魂，統率所有的企業活動，使消費者在與品牌任何一次接觸中都能感受企業的核心價值和理念。

2.1房地產企業營銷相關概念界定

2.1.1房地產營銷

（1）房地產營銷的概念房地產營銷就是運用整合營銷概念，對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過對市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程[10]。房地產全程營銷是在房地產由賣方市場轉變為買方市場的過程中產生的一種全新的專業地產營銷策略。它一改過去開發商在房子建成以后才導入營銷觀念的思路，從項目用地的初始狀態就開始導入營銷并貫穿于項目設計規劃、質量工期、形象推廣、銷售、物業管理、品牌提升等過程[11]。

（2）房地產營銷的特點a房地產營銷貫穿于房地產開發的全過程房地產作為一種特殊的商品，具有區位性、不可移動性、價值大、資本和價值的雙重性、受周圍環境影響較大等特性。房地產市場具有區域性、不完全競爭性、交易形式的多樣性和受環境政策影響大等特性。房地產行業和房地產市場的特性決定了房地產營銷的特性。房地產營銷主要分為項目取得與地塊研究，產品設計與規劃，項目策劃與銷售三個階段，因此房地產營銷貫穿于房地產開發和流通的全過程，比一般產品營銷更復雜，需要更高的專業知識和技能。所以，房地產營銷中的每個環節、每個渠道的競爭力最終都會上升為一個企業、一個產品的市場主體競爭力[12]。b房地產營銷具有獨特的運營機制由于房地產市場不完全競爭的特性，使得房地產營銷具有獨特的運營機制。另外，由于土地的稀缺性、投資數額大、回收期長的特性決定了進入房地產市場的難度較大。在進入房地產市場后，由于房地產建設周期長，資金回收周期長，消費者在購買房地產商品時非常慎重，導致房地產產品在交易時周期很長，因此房地產營銷的時間很難把握。另外，由于房地產開發商急于回收資金，往往在產品還沒有開發出來，便已開始進行銷售，使得房地產營銷具有獨特的運營機制。c房地產營銷受政策影響較大任何國家對房地產市場的開發，交易都會采取很多的限制措施，尤其在我國，這種現象更為明顯。近年來，隨著國家對房地產市場整頓力度的加大，從土地、信貸、稅收6等各個方面頒布了一系列政策調控房價，整頓房地產市場。隨著提升房地產企業貸款門檻的“121文件”、停止協議出讓經營性土地使用權的“831大限”、國六條等宏觀調控政策的頒布，房地產市場重新洗牌，很多房地產企業進入了舉步維艱的地步。

2.1.2房地產企業營銷能力

（1）房地產企業營銷能力的概念房地產企業營銷能力是指房地產企業在長期的營銷過程中，在營銷戰略和營銷策略指導下，通過獨特的營銷程式動員、協調和開發營銷資源與營銷才能，從而獲取市場競爭優勢的核心能力[3]。其實質是房地產企業的一種綜合素質，指房地產企業認識市場，開拓市場，綜合運用營銷策略，滿足消費者需要，在市場競爭中保持持久競爭力的綜合能力。